השקעה בנדל"ן בארה"ב - בתים, דירות, רווחיות, מיסים

בין השנים 2020 ל-2025, שוק הנדל"ן בארה"ב צמח בערכו בשיא של 20 טריליון דולר, והגיע לשווי כולל של 55.1 טריליון דולר. עם זאת, בשנת 2025, הצמיחה הואטה משמעותית: לפי זילו, מחיר הבית החציוני עלה ב-0.3% בלבד משנה לשנה לכ-368,000 דולר. עבור משקיעים, זהו איתות לכך שהשוק הופך מאוזן יותר, כלומר יש מקום לעסקאות רווחיות.

מטרתי היא לספק לכם ניתוח שיטתי של האטרקטיביות של נדל"ן להשקעה בארצות הברית. אני רוצה להראות לכם כיצד השוק פועל, אילו ערים - מניו יורק ולוס אנג'לס ועד מיאמי ופלורידה - עשויות להיות אטרקטיביות לרכישה, אילו מיסים והוצאות משקיע יכול לצפות, ואילו ניואנסים משפטיים חשוב לקחת בחשבון.

למה עכשיו:

• צמיחת מחירים לטווח ארוך: למרות האטות מקומיות, ארה"ב נותרה אחד השווקים הדינמיים ביותר בעולם.
• הדולר כמקום מבטחים: השקעה בנדל"ן אמריקאי מגנה על ההון מפני פיחות במדינות לא יציבות.
• ביקוש לשכירות: על רקע ריביות משכנתא גבוהות, שוק השכירות צומח מניו יורק ועד קליפורניה.
• מגמות הגירה עולמיות: ארצות הברית נותרה אבן שואבת לעסקים, סטודנטים, אנשי מקצוע ומשקיעים, ותומכת בביקוש לדיור לטווח ארוך.

אני מומחה נדל"ן עם רקע משפטי וניסיון רב בהשקעות ובנייה בינלאומיות. ליוויתי עסקאות באירופה ובארה"ב, החל מרכישת דירות ווילות ועד לפרויקטים מורכבים בתחומי הנדל"ן המסחרי והמלונאי.

הניסיון שלי כולל:

• ליווי משפטי של עסקאות ובדיקת נאותות של נכסים;
• ניתוח האטרקטיביות של השקעות בשווקים ובאזורים בודדים;
• פיתוח אסטרטגיות להקצאת הון בין שווקים יציבים לשווקים צומחים;
• תמיכה בפרויקטים בהשתתפות משקיעים זרים, לרבות היבטים משפטיים ומיסויים.

במאמר זה, ריכזתי את ניסיוני ותרחישים מעשיים שיסייעו לאלו השוקלים לקנות בית בארה"ב או להשקיע בנדל"ן אמריקאי כאמצעי להגנה והגדלת הון.

כאשר משווים את ארצות הברית לאוסטריה, ראוי לציין מספר יתרונות מרכזיים של המדינה האירופית:

• יציבות שוק: המחירים עולים באופן מתון וצפוי, ללא התנודות החדות האופייניות לערים גדולות באמריקה.
• ביקוש יציב: נדל"ן באוסטריה מבוקש הן על ידי תושבים מקומיים והן על ידי משקיעים זרים, מה שמבטיח נזילות.
• קלות תכנון: מיסים ותנאים משפטיים שקופים יותר, מה שמקל על ניהול השקעות לטווח ארוך.
• רמת חיים גבוהה: תשתיות, שירותי בריאות, חינוך וביטחון יוצרים סביבה נוחה למגורים ולבעלות על נכסים לטווח ארוך.

בעוד שארה"ב מציעה קנה מידה, דינמיות ותשואות גבוהות, אוסטריה נהנית מחיזוי, יציבות ואמינות - במיוחד עבור משקיעים שמרנים המחפשים מקום בטוח לאחסן ולגדל את הונם.

ארה"ב נותרה אחד משווקי הנדל"ן האטרקטיביים ביותר עבור משקיעים בינלאומיים. זהו לא רק השוק הגדול ביותר מבחינת נפח עסקאות ושווי, אלא גם שוק בעל נזילות גבוהה ונהלים שקופים. מדי שנה, משקיעים מאירופה, אסיה והמזרח התיכון נוהרים לכאן כדי לקנות בית בארה"ב או דירה בניו יורק, לגוון את תיק ההשקעות שלהם ולייצר הכנסות יציבות משכירות.

על פי דו"ח מדד מחירי הבתים העולמי האחרון של נייט פרנק לרבעון הרביעי של 2024, צמיחת מחירי הבתים השנתית הממוצעת בארה"ב הייתה 2.6%. בעוד שנתון זה נמוך מהמגמה ארוכת הטווח של 4.8%, הוא מצביע על יציבות וצמיחה מתונה בשוק.

הדו"ח של PwC ומכון Urban Land, "מגמות מתפתחות בנדל"ן® 2025", מציין כי ריביות נמוכות יותר מצד הפדרל ריזרב מסייעות להחיות את שוק הנדל"ן, להגדיל את נפח העסקאות ולשפר את התנאים למשקיעים.

לפי JLL, ארה"ב הפגינה רמה גבוהה של שקיפות בשוק הנדל"ן בשנת 2024, כפי שמעידים ציונים משופרים במדד השקיפות הגלובלי של נדל"ן. זה הופך את השוק האמריקאי לאטרקטיבי למשקיעים בינלאומיים, ומספק ביטחון ביציבות המשפטית והפיננסית של עסקאות.

ארה"ב מציעה שילוב ייחודי של נזילות, גיוון שוק ויציבות. בניגוד לאירופה, שבה מיסים גבוהים ונזילות מוגבלת יכולים להוות מכשול, ולאסיה, שבה חוסר יציבות פוליטית יכולה להשפיע על השוק, ארה"ב מספקת סביבת השקעה צפויה יותר.

לדוגמה, לקוחותיי שמשקיעים בנדל"ן בניו יורק מדווחים על תשואות גבוהות ויציבות בשוק, למרות עלויות התחלתיות גבוהות. לקוח אחד רכש דירה בניו יורק תמורת 1.5 מיליון דולר, ובתוך שנתיים ייצר הכנסות של 120,000 דולר משכירות.

שוק הנדל"ן בארה"ב הוא אחד הגדולים והנזילים בעולם, ומציע למשקיעים מגוון רחב של הזדמנויות - החל מבתים פרטיים ודירות ועד נכסים מסחריים ונכסים רב-משפחתיים. כלכלה יציבה, תשתית מפותחת ומערכת משפטית שקופה הופכות את המדינה לאטרקטיבית במיוחד עבור משקיעים מקומיים וזרים כאחד.

שוק הנדל"ן בארה"ב חווה מספר שלבים מרכזיים במהלך שני העשורים האחרונים. משבר 2008 נגרם עקב משכנתאות סאבפריים נרחבות וספקולציות: מחירי הבתים צנחו, בעלים רבים מצאו את עצמם בהון עצמי שלילי, ובנקים חדלו לעמוד בפשיטות רגל.
בשנים שלאחר מכן, השוק התאושש בהדרגה: בין השנים 2010 ל-2015 נרשמה עלייה מתונה במחירים, במיוחד בערים גדולות כמו ניו יורק, סן פרנסיסקו ולוס אנג'לס, הודות לזרימה של משקיעים והיצע מוגבל של דיור.

מגפת הקורונה האטה בתחילה את השוק, אך עד סוף 2020 הביקוש זינק: ריביות משכנתא נמוכות וריבית באזורים פרבריים האיצו את צמיחת המחירים, במיוחד עבור בתים ודירות.

עד 2025, השוק יתייצב: צמיחת המחירים צפויה להיות 3-4% בשנה, בעוד שתשואות גבוהות של שכירות ועניין מצד משקיעים זרים הופכות את ארה"ב ליעד השקעה אטרקטיבי. לקוחותיי שהשקיעו בניו יורק ובמיאמי מציינים תשואות יציבות ודינמיקת שוק צפויה.

המחיר הממוצע של בית קיים בארה"ב הוא 368,581 דולר, עלייה של 0.3% לעומת השנה הקודמת. ניו יורק, מיאמי ולוס אנג'לס חוות ירידות מחירים, מה שהופך את השווקים הללו לאטרקטיביים יותר עבור קונים.

תשואת השכירות הממוצעת היא 8%, נתון גבוה בסטנדרטים עולמיים.

העניין הגדול ביותר מצד קונים נצפה באזורים הבאים:

• ניו יורק: ביקוש יציב ותשתיות מפותחות הופכים את העיר לאטרקטיבית עבור משקיעים.
• מיאמי: המעבר בשוק הקונים בשנת 2025 הופך את התנאים לנוח יותר.
• לוס אנג'לס: מחירים נמוכים יותר מגדילים את יכולת הדיור, במיוחד עבור נכסים מרובי משפחות.
• טקסס: אין מס הכנסה ומיסי רכוש נמוכים מושכים משקיעים.
• המערב התיכון: ערים כמו דטרויט מציעות תשואות שכירות גבוהות של עד 21.95%.

השוק האמריקאי מציע מגוון רחב של נכסים, המאפשרים למשקיעים להתאים אסטרטגיה לתקציב ולמטרות שלהם - החל מרכישת בית בארה"ב ועד דירה בניו יורק.

• בנייני מגורים מספקים הכנסות שכירות יציבות ועליית ערך לטווח ארוך, במיוחד בפרברי ניו יורק ומיאמי.
• דירות ובתים משותפים מבוקשים בערים; הם קלים יותר לניהול ומציעים תשואות שכירות של 5-7% לשנה.
• רב-משפחתיים (רב-דירות) מציעים תשואות גבוהות - עד 10% לשנה - וממזערים את הסיכון לדירות ריקות.
• נדל"ן מסחרי (משרדים, חנויות, מחסנים) אטרקטיבי להשקעה לטווח ארוך, במיוחד במיקומים אסטרטגיים, למרות עליית העבודה מרחוק.
• נכסי יוקרה והשכרה לטווח קצר מציעים תשואות גבוהות אך דורשים ניהול אקטיבי.

קונים זרים הוציאו 56 מיליארד דולר על נדל"ן בארה"ב בין אפריל 2024 למרץ 2025, עלייה של 33.2% משנה לשנה. מדינות ההשקעה העיקריות היו סין, קנדה, אמריקה הלטינית ואירופה. העניין התמקד בעיקר בערים גדולות ובאזורים יוקרתיים - ניו יורק, מיאמי ולוס אנג'לס - שם המחיר הממוצע למטר מרובע הוא 1,100-1,400 דולר. תשואות השכירות למשקיעים זרים עומדות בממוצע על 6-8% בשנה, מה שהופך את השוק האמריקאי לאחד האטרקטיביים ביותר מבחינת סיכון/תגמול.

קונים אמריקאים מגלים עניין גובר באזורים בפנים הארץ כמו המערב התיכון, שם מחירי הבתים הממוצעים נמוכים ב-25-40% מאשר בחופים, ותשואות השכירות מגיעות ל-10-12% בשנה. זה יוצר הזדמנויות אטרקטיביות עבור אלו המעוניינים לקנות בית בארה"ב או נדל"ן בארה"ב עם תשואות גבוהות ופוטנציאל צמיחת הון.

ריביות משכנתא גבוהות (הריבית הממוצעת למשכנתא קבועה ל-30 שנה נכון לאוגוסט 2025 היא כ-7.2%) מעכבות באופן זמני את הביקוש לרכישת דירות. עם זאת, הפחתת ריבית של אפילו 1-1.5% עשויה להגביר משמעותית את השוק.

הגירת תושבים ממדינות יקרות כמו קליפורניה וניו יורק לאזורים במחירים נוחים יותר (טקסס, פלורידה והמערב התיכון) מלבה את הביקוש המקומי לדיור. על פי לשכת מפקד האוכלוסין, יותר מ-3 מיליון איש עוברים למדינות במחירים נוחים יותר מדי שנה, ויוצרים זרם קבוע של שוכרים וקונים פוטנציאליים.

השקעה בנדל"ן בארה"ב מציעה מגוון הזדמנויות, ובחירת מבנה הבעלות תלויה במטרות המשקיע, בהעדפות המס וברמת המעורבות שלו.

דרך פשוטה להשקיע היא לרכוש נדל"ן על שם אדם פרטי. עם זאת, הדבר יכול להוביל למסים גבוהים יותר ולהגנה מוגבלת על הנכסים. לדוגמה, לקוחותיי שהשקיעו בבית בארה"ב בדרך זו התמודדו עם שיעורי מס גבוהים יותר וסיכוני אחריות אישית.

מוזרויות:

• עיבוד עסקאות פשוט ובירוקרטיה מינימלית
• שליטה מלאה על ניהול, תיקונים והשכרות
• קל לקבל משכנתא על שם אדם פרטי, במיוחד עבור אזרחי ארה"ב
• מתאים לנכס פרטי או למגורים משפחתיים

הקמת חברה בע"מ (LLC) מאפשרת לך להגביל את האחריות האישית ולמטב את המיסוי. זה מועיל במיוחד למשקיעים זרים, שכן LLC מספקת גמישות בחלוקת רווחים והפסדים ומפשטת העברות נכסים.

מוזרויות:

• הגבלת אחריות אישית של הבעלים
• גמישות בחלוקת רווחים והפסדים בין המשתתפים
• פישוט העברת המניות למשקיעים אחרים מבלי למכור מחדש את הנכס
• אפשרות לאופטימיזציה של מס, כולל מחיקת הוצאות ופחת
• מתאים לנכסים רב-משפחתיים, נכסים מסחריים ותיקים של נכסים

דוגמה: אחד מלקוחותיי רכש נדל"ן בארה"ב באמצעות חברת LLC, מה שאפשר לו לנהל ביעילות את השלכות המס ולהגן על נכסים אישיים.

קרנות REIT הן חברות שבבעלותן ומנהלות נדל"ן, ומציעות נזילות וגיוון. בשנת 2024, קרנות REIT ציבוריות שילמו כ-66.2 מיליארד דולר בדיבידנדים.

מוזרויות:

• הזדמנות להשקיע בבנייני משרדים, מרכזי קניות, מחסנים ודירות ללא ניהול ישיר
• גיוון לפי גיאוגרפיה וסוג אובייקטים
• נזילות - מניות REIT נסחרות בקלות בשוק
• מתאים למשקיעים המחפשים הכנסה פסיבית
• תשואת הדיבידנד הממוצעת היא 4-7% לשנה, עם גידול נוסף בהון

שותפויות וקרנות השקעות נדל"ן (REITs) מאפשרות לך לאגד הון לרכישת נכסי נדל"ן גדולים, להפחית סיכונים ולהגדיל את הרווחים הפוטנציאליים.

מוזרויות:

• גישה לנדל"ן מסחרי ורב-משפחתי בעלי ערך גבוה
• שיתוף סיכונים ועלויות בין שותפים
• ניהול המתקן מופקד בידי צוות מקצועי
• הזדמנות להשתתף בפרויקטים גדולים ללא צורך בהשקעות אישיות גדולות

באופן כללי, ארה"ב אינה אוסרת על זרים לרכוש נכסי מגורים, כולל בתים, דירות ונדל"ן מסחרי ישירות על שמם, באמצעות LLC, קרנות REIT, או באמצעות שותפויות ונאמנויות. ישנן הגבלות על רכישת קרקעות ליד מיקומים אסטרטגיים, כגון בסיסים צבאיים ותשתיות קריטיות.

חלק מתוכניות המשכנתאות זמינות רק לאזרחים ולתושבים, כך שזרים נוטים יותר להשתמש במזומן או במימון דרך בנקים בינלאומיים. בעלות באמצעות חברת LLC או נאמנות לעיתים קרובות עוזרת לעקוף חלק מהמורכבויות הבירוקרטיות ולפשט את התהליך.

תהליך רכישת בית בארה"ב מאופיין בשקיפות ובהליכים משפטיים קפדניים, מה שהופך את השוק לאטרקטיבי הן עבור משקיעים אמריקאים והן עבור משקיעים זרים. להלן, נדון בשלבים ובשיקולים המרכזיים שיש לקחת בחשבון אם אתם מתכננים לקנות דירה בניו יורק, בית בארה"ב או להשקיע בלוס אנג'לס.

תהליך רכישת נדל"ן בארה"ב מובנה בצורה ברורה. להלן השלבים העיקריים שלקוחותיי עוברים בעת רכישת בית בארה"ב או דירה בניו יורק או בלוס אנג'לס:

1. בחירת סוכן ונכס – בחירת נכס והגשת הצעה (הצעת רכישה) באמצעות מתווך.
2. קבלת ההצעה – המוכר מאשר את תנאי העסקה, המחיר נקבע בחוזה.
3. חשבון נאמנות – נפתח חשבון מיוחד לאחסון הפיקדון והכספים עד להשלמת העסקה.
4. בדיקה (בדק בית) היא בדיקה טכנית של מצבו של אובייקט (גג, תקשורת, מערכות).
5. שמאות (הערכה) - מתבצעת על ידי בנק או שמאי בלתי תלוי, במיוחד אם משתמשים במשכנתא.
6. חיפוש רכוש וביטוח רכוש - בדיקת טוהר משפטי וקבלת ביטוח רכוש.
7. הכנת מסמכים – עורך דין או חברת נאמנות מכינים חוזים סופיים והסכמים.
8. סגירת עסקה - הצדדים חותמים על המסמכים, הכסף מועבר וזכויות הקניין נרשמות ברישומי המחוז.

דוגמה: אחד הלקוחות שלי קנה בית בטקסס, אמריקה, וכל התהליך, מהגשת הצעה ועד רישום הבעלות, ארך כ-45 ימים - זהו פרק הזמן הסטנדרטי עבור רוב העסקאות.

בעת רכישת נדל"ן בארה"ב, שני מומחים ממלאים תפקיד מפתח: סוכן נדל"ן ועורך דין.

מתווך נדל"ן תומך בלקוח בכל שלב: החל מבחירת הנכס והגשת הצעה ועד לניהול משא ומתן עם המוכר. שלא כמו באירופה, שירותי המתווך בארה"ב משולמים על ידי המוכר, ולא על ידי הקונה, מה שהופך את שירותיו למשתלמים במיוחד עבור משקיעים זרים. לדוגמה, לקוח שלי שתכנן לקנות דירה בניו יורק חסך עשרות אלפי דולרים הודות למשא ומתן המיומן של הסוכן, שהשיג הנחה בשוק תחרותי.

עורך דין , אך בניו יורק, ניו ג'רזי ומסצ'וסטס, מעורבותו היא חובה. הם מאמתים את שלמות העסקה, מנתחים את הבעלות, מנסחים את החוזה ומוודאים עמידה בתקנות המס (כגון FIRPTA לזרים).

במשרד שלי, היה לי לקוח שתכנן לקנות בית בפלורידה, ועורך הדין גילה שהבעלים הקודם חייב 15,000 דולר במסים. הודות לכך, הבעיה נפתרה לפני סגירת העסקה, והקונה נמנע מהוצאות מיותרות.

רכישת דירה בארה"ב או השקעה בבית בארה"ב אינן דורשות אזרחות או תושבות קבע. הדרישות המרכזיות אינן דרכון, אלא שקיפות פיננסית ומשפטית של העסקה. על הקונים להוכיח את המקור החוקי של כספם, להיות בעלי מספיק כספים לכיסוי המקדמה (אם הם לוקחים משכנתא), ולהבין את תקנות המס, כולל FIRPTA ומיסוי הכנסות משכירות.

1. מספר זיהוי

• תושבים זקוקים למספר ביטוח לאומי (SSN)
• תושבי חוץ - ITIN (מספר זיהוי אישי של משלם מס) לתשלום מיסים

2. חשבון בנק בארה"ב

• משמש להעברת כספים לחשבון נאמנות ותשלום הוצאות שוטפות
• ניתן לפתוח עם ויזה ודרכון

3. אישור זהות ומקור הכספים

• הבנק או חברת הנאמנות בודקים מסמכים כדי לוודא שאין הפרה של כללי איסור הלבנת הון (AML)

4. מימון

• רוב המשקיעים הזרים משלמים עבור עסקאות במזומן (על פי NAR, יותר מ-40% מהרכישות בחו"ל הן עסקאות במזומן)
• משכנתאות זמינות, אך התנאים מחמירים יותר: המקדמה היא 30-50%, הריבית גבוהה ב-1-2% מאשר לאזרחי ארה"ב

5. התחייבויות מס

• תושבים שאינם תושבים חייבים במס מכירה (FIRPTA - עד 15%)
• החזקת מספר ITIN מאפשרת לך להגיש דוחות מס על הכנסות משכירות

6. גיל

• אין הגבלות על בעלות; ניתן לרשום נכסי נדל"ן על שם קטין באמצעות אפוטרופוס או נאמנות
• בנקים קובעים גיל מינימלי למשכנתאות של 18 שנים

משקיעים וקונים זרים יכולים לרכוש נדל"ן בארה"ב באופן מקוון לחלוטין, מבלי שיהיה צורך להיות נוכחים באופן אישי. סוכני נדל"ן מציעים הצגות וירטואליות וסיורים תלת-ממדיים, והמסמכים חתומים באמצעות שירותים אלקטרוניים כמו DocuSign.

החלק הפיננסי של העסקה מטופל על ידי חברת נאמנות: היא מקבלת את הפיקדון, מאמתת את הבעלות ומארגנת את ביטוח הבעלות. הכספים מועברים באמצעות העברה בנקאית בינלאומית.
הסגירה מתבצעת מרחוק, והשטר הרשום נשלח לקונה בדואר או באמצעות שליח. היה לי לקוח שרצה לקנות דירה בניו יורק, והשלמנו את העסקה כולה באינטרנט - הנציג המהימן שלו קיבל את המפתחות.

פורמט זה נוח במיוחד למי שמתכנן להשכיר את הנכס שלו באופן מיידי: בין אם מדובר בבית באמריקה או בדירה בלוס אנג'לס, מיאמי או פלורידה, הנכס מועבר מיד לחברת הניהול.

משקיעים המתכננים לקנות בית או דירה באמריקה צריכים לשקול לא רק את מחיר הנכס אלא גם את נטל המס. בניגוד לאירופה, שבה מיסי רכוש לרוב שקופים וצפויים יותר, בארה"ב יש מערכת רב-שכבתית: פדרלית, מדינתית ועירונית.

בארה"ב, מס רכוש שנתי נע בין 0.3% (הוואי) ליותר מ-2.4% (טקסס, ניו ג'רזי). הממוצע הוא כ-1.1% משווי הנכס.

לדוגמה, אם בית באמריקה עולה 500,000 דולר, מס הרכוש יהיה כ-5,500 דולר לשנה. לקוחותיי שקנו בית בפלורידה תמורת 650,000 דולר משלמים קצת יותר מ-9,000 דולר במס רכוש מדי שנה.

זה כולל שכר טרחת עורך דין, ביטוח בעלות, עמלות נאמנות, הערכת שווי ורישום עסקה. זה בדרך כלל מסתכם ב-2-5% ממחיר הרכישה של הנכס. בעת רכישת דירה בשווי 400,000 דולר בארה"ב, עליך לתקצב 8,000-20,000 דולר עבור עלויות סגירת העסקה.

הכנסה מנכסים להשכרה כפופה למס פדרלי (10-37%) ומס מדינה (0-13%). תושבי חוץ עשויים להיות כפופים לניכוי מס במקור בשיעור של 30% אלא אם כן חלים הסכמים בינלאומיים. ניכויים עבור תיקונים, ניהול ופחת יכולים להפחית את בסיס המס. לדוגמה, לקוח במיאמי הפחית את מס השכירות על דירתו בארה"ב כמעט במחצית על ידי כיסוי עלויות ניהול ותיקונים.

זה חל על מכירת נדל"ן ומסתכם ב-20% משיעור המס הפדרלי בתוספת שיעור המס של המדינה. תושבים מקבלים הטבות מס על החזקת הנכס במשך יותר משנתיים; זרים אינם מקבלים הטבות אלה.

על פי חוק, FIRPTA מנכה עד 15% ממחיר המכירה מתושבי חוץ. לדוגמה, משקיע אוסטרי שמכר דירה בניו יורק תמורת 1.2 מיליון דולר נכה 180,000 דולר במסים. ניתן להחזיר חלק מהסכום לאחר הגשת דו"ח מס.

אוסטריה מציעה מיסוי נדל"ן נוח וצפוי יותר למשקיעים שמרנים. נטל המס מינימלי, והכנסות משכירות ורווחי הון קלות יותר לתכנון. ארה"ב מציעה תשואות גבוהות יותר, אך הסיכונים והעלויות גבוהים יותר, במיוחד עבור זרים.

כדי להפחית את נטל המס בעת רכישת בית בארה"ב, משקיעים משתמשים ב:

• LLC - מגבילה את האחריות האישית ומייעלת את המיסוי של חוזי שכירות ומכירות.
• החלפה 1031 - דחיית מס רווחי הון בעת ​​החלפת נכס להשקעה באחר.
• ניכויי מס – הוצאות עבור תיקונים, ניהול ופחת מפחיתות את בסיס המס.
• מבנה נכסים – נאמנויות או שותפויות להגנה על נכסים ואופטימיזציה של מס.
• תכנון הכנסות והוצאות - הקצאה מאוזנת של הכנסות משכירות והוצאות הון.

בעלות על נדל"ן או דירה בארצות הברית אינה מספקת דרך ישירה למגורי קבע. עם זאת, ישנן מספר תוכניות ויזה שעשויות לכלול השקעה בנדל"ן ובעסקים.

תוכנית EB-5 מאפשרת למשקיעים ולמשפחותיהם לקבל גרין קארד על ידי השקעה של 1,050,000 דולר במיזם מסחרי בארצות הברית שייצור לפחות 10 מקומות עבודה לאזרחי ארה"ב. אם ההשקעה מתבצעת באזור תעסוקה ממוקד (TEA), הסכום עשוי להיות מופחת ל-800,000 דולר.

עם זאת, בפברואר 2025, הציע נשיא ארה"ב דונלד טראמפ להחליף את תוכנית EB-5 בתוכנית חדשה של "כרטיס זהב" בסך 5 מיליון דולר שתספק נתיב לאזרחות ללא דרישת יצירת מקומות עבודה.

אשרת E-2 מיועדת לאזרחי מדינות איתן לארצות הברית יש הסכמי מסחר וניווט. על המשקיעים להשקיע סכום הון משמעותי בעסק קיים או חדש בארצות הברית ולהחזיק בשליטה (בדרך כלל יותר מ-50%) בחברה.
השקעות נדל"ן, כגון רכישת בנייני דירות למטרות ניהול, עשויות להיות זכאיות לויזה זו אם העסק מנוהל באופן פעיל ורווחי.

למרות שאין דרישת השקעה מינימלית רשמית עבור ויזה E-2, בפועל מומלץ להשקיע בין 250,000 ל-300,000 דולר, במיוחד עבור עסקים קטנים.

אשרת L-1 מיועדת לעובדים של חברות בינלאומיות המעוברות לסניפים או חברות בנות בארצות הברית. כדי להיות זכאים לאשרה זו, החברה בחו"ל חייבת לפעול לפחות שנה אחת ולהיות בעלת קשרים מתאימים לחברה האמריקאית. זה יכול להיות מועיל לבעלי חברות זרות המעוניינים להרחיב את עסקיהם, כולל השקעות נדל"ן, בארצות הברית.

בארה"ב, ישנן דרכים חוקיות נוספות לקבל אשרת שהייה מלבד אשרות השקעה:

• איחוד משפחות - לקרובי משפחה של אזרחים ותושבי ארה"ב.
• נישואין לאזרח אמריקאי מעניקים את הזכות לקבל גרין קארד.
• אשרות עבודה - H-1B, O-1 ואחרות לעובדים מיומנים.
• השכלה - ויזות סטודנט F-1 עם אפשרות להעברה לאחר מכן לאשרת עבודה.
• הגרלת הגרין קארד היא תוכנית שנתית להקצאה אקראית של ויזות לאזרחי מדינות עם שיעורי הגירה נמוכים בארצות הברית.

דרכים שונות לקבל אשרת שהייה באוסטריה , ביניהן:

• כרטיס D: מיועד למומחים, משקיעים ויזמים בעלי כישורים גבוהים, ומאפשר מגורים ועבודה חוקיים במדינה. עבור משקיעים, ההשקעה המינימלית היא בדרך כלל 300,000-500,000 אירו בעסק או בכלכלה האוסטרית. אשרת השהייה הראשונית מונפקת לשנה אחת, ניתנת לחידוש עד חמש שנים, ולאחריה ניתן להגיש בקשה לתושבות קבע, ולאחר שש שנים, לאזרחות.
• עצמאות: לאנשים שיכולים לפרנס את עצמם כלכלית ללא סיוע ממשלתי. נדרשת הוכחה של 30,000-60,000 אירו בחשבון בנק ובעלות על בית. היתר שהייה ראשוני מונפק לשנה אחת, מתחדש מדי שנה עד חמש שנים, ולאחר מכן מתאפשרת תושבות קבע.

אוסטריה מציעה מסלול פשוט וצפוי יותר למשקיעים המחפשים תושבות באמצעות השקעה, הודות לדרישות ברורות, סכומי השקעה קבועים ונתיב ישיר לתושבות ואזרחות לטווח ארוך.

השקעה בנדל"ן בארה"ב יכולה לייצר הכנסה יציבה, אך חשוב לקחת בחשבון את ההבדלים בין השכרות לטווח קצר לטווח ארוך, שיקולי מס ותקנות מקומיות. הניסיון שלי מראה שבחירת אסטרטגיית ההשכרה הנכונה משפיעה ישירות על רווחיות ההשקעה שלך.

השכרות לטווח קצר מציעות תשואות גבוהות, לרוב בטווח של 12-15% לשנה, במיוחד באזורים תיירותיים ועירוניים. לדוגמה:

• ניו יורק: תעריף יומי 159 דולר, תפוסה של 67%, הכנסה שנתית 39,983 דולר.
• סנטה מוניקה: תעריף יומי 216 דולר, תפוסה 72%, הכנסה שנתית 58,184 דולר.
• הוליווד, פלורידה: מחיר יומי 197 דולר, תפוסה של 69%, הכנסה שנתית 47,000 דולר.

סיכונים ושיקולים: ערים רבות, כולל ניו יורק, מיאמי ולוס אנג'לס, מטילות תקנות מחמירות על השכרות לטווח קצר, המחייבות רישום, רישוי ועמידה במגבלות ימי ההשכרה. לכן, על משקיעים לנתח בקפידה את החוקים המקומיים כדי להימנע מקנסות.

חוזי שכירות ארוכי טווח מספקים הכנסה יציבה יותר עם פחות סיכונים רגולטוריים. התשואה הממוצעת היא כ-8%, ובאזורים מסוימים היא יכולה להגיע ל-12-22%. דוגמאות:

• דטרויט: תשואה של עד 21.95%.
• מיאמי: תשואה סביב 7%.

חוזי שכירות ארוכי טווח אטרקטיביים במיוחד למשקיעים המחפשים יציבות ומורכבות תפעולית מינימלית. לקוחותיי בוחרים לעתים קרובות באפשרות זו בטקסס ובאריזונה כדי לנעול הכנסה לטווח ארוך ולמתן סיכונים הקשורים לעונתיות ולתנודות בביקוש.

1. השכרות לטווח קצר (Airbnb, VRBO)

• מס הכנסה פדרלי: 10–37% בהתאם להכנסה הכוללת של המשקיע.
• דוגמה: אם ההכנסה השנתית שלך משכירות לטווח קצר מדירת מגורים בניו יורק היא 40,000 דולר, חבות המס הפדרלית שלך עשויה להיות בין 4,000 ל-12,000 דולר, בהתאם למקורות ההכנסה האחרים שלך.
• מס מדינה: ניו יורק - 4-8.82% מההכנסה; פלורידה - 0% (ללא מס הכנסה ממלכתי).
• מס תיירות ועמלת מכירה: ניו יורק - 14.75% מכל הזמנה; מיאמי - כ-12%.
• תושבי חוץ: 30% מס על ההכנסה ברוטו ינוכה באמצעות חברת הניהול.

2. חוזה שכירות לטווח ארוך

• מס הכנסה פדרלי: 10–37%.
• דוגמה: השכרת בית במיאמי תמורת 2,800 דולר לחודש, הכנסה שנתית 33,600 דולר. מיסים פדרליים 3,300–12,500 דולר.
• מס מדינה: פלורידה - 0%; קליפורניה (לוס אנג'לס) - 1-13.3%.
• ניכוי מס במקור עבור תושבי חוץ: בדרך כלל 30% מההכנסה ברוטו אלא אם כן הוקמה באמצעות חברת LLC עם דוח מס.

עבור לקוחותיי באירופה ובאסיה, אני תמיד ממליץ לחשב מראש את נטל המס הפדרלי והמקומי שלהם ולשקול הקמת חברת LLC לצורך אופטימיזציה מקסימלית. לדוגמה, משקיעים במיאמי ובניו יורק מרוויחים משמעותית מתכנון נכון של הוצאות ופחת.

חברות ניהול מסייעות למשקיעים, במיוחד זרים, לנהל נדל"ן ללא מעורבות אישית. שירותיהן כוללים:

• איתור שוכרים ובדיקת יכולת הפירעון שלהם
• גביית שכר דירה ובקרה על תשלומים בזמן
• תחזוקה, תיקון וניקיון
• הנהלת חשבונות ודיווחי מס

עלות השירותים:

• השכרות לטווח ארוך: בדרך כלל 8-12% מההכנסה החודשית. לדוגמה, אם דירה בניו יורק מכניסה 3,000 דולר לחודש, חברת הניהול גובה 240-360 דולר לחודש.
• השכרות לטווח קצר (Airbnb, VRBO): בדרך כלל 15-20% מההכנסות, מכיוון שנדרש יותר ניהול הזמנות ושירות לאורחים. דוגמה: הכנסה 4,000 דולר לחודש - עמלה 600-800 דולר.
• עמלות נוספות: דמי הצבת פלטפורמה, דמי הכנת לינה חד פעמיים, תיקוני חירום.

אם המטרה שלכם היא יציבות, הכנסה צפויה וסיכונים רגולטוריים מזעריים, אני ממליץ לשקול את אוסטריה. ארה"ב אטרקטיבית בשל התשואות הגבוהות שלה, במיוחד באמצעות השכרות לטווח קצר, אך הדבר כרוך בתקנות מורכבות וסיכונים רבים.

בחירת אזור להשקעה בנדל"ן בארה"ב תלויה במטרות, בתקציב ובאסטרטגיה שלכם: בין אם אתם מחפשים הכנסה יציבה, נזילות גבוהה או סיכוי לצמיחת הון. הניסיון שלי מראה שבחירת העיר הנכונה משפיעה ישירות על התשואות והסיכונים.

ניו יורק - יציבות ונזילות

ניו יורק נותרה השוק הנזיל ביותר במדינה. המחיר הממוצע למטר מרובע הוא 10,000–18,000 דולר, מה שהופך את ההשקעות ליקרות אך צפויות.

• תשואה להשכרה לטווח ארוך: 5-6%
• השכרות לטווח קצר: 12–14%
• שכונות פופולריות: מנהטן, ברוקלין, קווינס
• מאפיינים: נזילות גבוהה, ביקוש יציב, חוקי Airbnb מחמירים

מיאמי ופלורידה - צמיחה והטבות מס

עם מחירי בתים ממוצעים הנעים בין 5,500 ל-9,000 דולר למטר מרובע, פלורידה נגישה למשקיעים המחפשים צמיחת הון והטבות מס.

• תשואה על שכירות לטווח ארוך: 7%
• השכרות לטווח קצר: 11–13%
• שכונות פופולריות: סאות' ביץ', בריקל, קורל גייבלס
• מאפיינים: צמיחת מחירים מהירה, זרם תיירים גבוה, אפס מס על מס הכנסה

לדוגמה, הלקוח שלי קנה דירה בשטח של 80 מ"ר בבריקל תמורת 600,000 דולר (7,500 דולר למ"ר). השכרות לטווח ארוך מכניסות 3,500 דולר לחודש, בעוד שהשכרות לטווח קצר דרך Airbnb יכולות להגיע עד 5,500 דולר לעונה. לאחר שנתיים, ערך הדירה עלה ב-12%.

קליפורניה (לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו) - שווקים יקרים ובעלי מעמד גבוה

המחירים כאן הם מהגבוהים ביותר: 8,500–20,000 דולר למ"ר. ההשקעה דורשת תקציב משמעותי, אך מספקת יוקרה ונזילות.

• תשואה להשכרה לטווח ארוך: 5-6%
• השכרות לטווח קצר: 12–13%
• שכונות פופולריות: סנטה מוניקה, הוליווד, מרכז העיר לוס אנג'לס
• מאפיינים: אזורים יוקרתיים, ביקוש גבוה להשכרה, חוקים נוקשים

טקסס (אוסטין, דאלאס, יוסטון) – צמיחה והגירה דינמיים

מחיר בית ממוצע נע בין 3,500 ל-6,500 דולר למטר מרובע, מה שהופך את טקסס לאטרקטיבית למשקיעים בתקציב מוגבל המחפשים צמיחה גבוהה בהון.

• תשואה להשכרה לטווח ארוך: 8-9%
• השכרות לטווח קצר: 10–12%
• מאפיינים: גידול אוכלוסין, הגירה ממדינות יקרות, מחירים נוחים

משקיע קנדי ​​רכש בית דו-משפחתי בשטח של 100 מ"ר באוסטין תמורת 450,000 דולר (4,500 דולר למ"ר). השכרה לטווח ארוך מניבה 3,200 דולר לחודש. שנה לאחר מכן, ערך הדירה עלה ב-10%. השוק המקומי צומח באופן פעיל, וזרם של מהגרים מגביר את הביקוש לשכר דירה.

המערב התיכון (שיקגו, דטרויט) - אפשרויות זולות אך מסוכנות

מחירי הבתים כאן נעים בין 1,500 ל-6,000 דולר למטר רבוע, מה שהופך את המערב התיכון לאופציה אטרקטיבית להשקעות ידידותיות לתקציב עם תשואות גבוהות.

• תשואה על שכירות לטווח ארוך: 7–22%
• השכרות לטווח קצר: 10–12%
• מאפיינים: מחיר רכישה נמוך מאוד, תשואות גבוהות משכירות לטווח ארוך, אך שוק תנודתי וביקוש נמוך להשכרות לטווח קצר

זוג שוויצרי קנה בית בשטח של 120 מ"ר בדטרויט תמורת 200,000 דולר (1,667 דולר למ"ר). השכירות לטווח ארוך מניבה 2,200 דולר לחודש - תשואה של מעל 13% לשנה. הסיכון לתנודות מחירים גבוה יותר, אך עלות הכניסה הנמוכה מאפשרת למשקיע לקצור תשואות משמעותיות.

בארה"ב, כ-70% מכלל העסקאות הן של בתים קיימים, בעוד שבנייה חדשה מהווה כ-30% מהשוק, כולל דירות טרום-בנייה ופרויקטים מרובי משפחות. המחיר הממוצע של בתים קיימים בשווקים פופולריים כמו ניו יורק ולוס אנג'לס הוא 10,000-18,000 דולר למ"ר, בעוד שבנייה חדשה עולה 8,000-15,000 דולר למ"ר, בהתאם לאזור ולפלח.

בשוק המשני בארה"ב, ערים גדולות ונזילות בעלות תשתית מוכחת פופולריות במיוחד. דירות ובתים מבוקשים ביותר בניו יורק, כולל ברוקלין, קווינס ומנהטן, שם הנזילות גבוהה והביקוש להשכרות לטווח ארוך יציב.

השוק המשני מתפתח באופן פעיל גם בשיקגו, דטרויט וקליבלנד, שם עלויות הדיור נמוכות יותר, מה שמאפשר למשקיעים להיכנס עם תקציב קטן ולקבל תשואות שכירות גבוהות לטווח ארוך של עד 12-15%.

מאפיינים: בתים ישנים יותר עשויים לדרוש שיפוצים גדולים, אך מספקים גישה מהירה להכנסות משכירות.

בניינים חדשים מושכים משקיעים עם תצורות מודרניות וסטנדרטים יעילים באנרגיה. בין האזורים הפופולריים ביותר נמצאים מיאמי, פורט לודרדייל ואורלנדו, שם דירות קונדומיניום טרום בנייה מציעות מחירים מתחת לשוק והשכרות לטווח קצר של עד 5,500 דולר לחודש. בטקסס (אוסטין, דאלאס ויוסטון) נבנים באופן פעיל פרויקטים מרובי משפחות, המאפשרים למשקיעים להרוויח ממספר דירות בו זמנית.

מאפיינים: סיכון לעיכובים בבנייה, אך פוטנציאל לעלייה בערך הנכס וגמישות בתכנון.

בתים אמריקאים בנויים לעתים קרובות באמצעות בניית שלדים, עץ, בטון וחומרים מודרניים חסכוניים באנרגיה. התקנים כוללים דרישות מחמירות לבטיחות אש, בידוד קול ואוורור.

• בניינים חדשים כוללים בדרך כלל מערכות בית חכם, מטבחים וחדרי אמבטיה מודרניים, מה שמגביר את האטרקטיביות שלהם עבור שוכרים.
• זמני הבנייה בארה"ב נעים בין 12 ל-24 חודשים עבור קומפלקסים מרובי משפחות.

בניינים חדשים באוסטריה מציעים יתרונות מבחינת מהירות בנייה, יעילות אנרגטית ויציבות שוק. בארה"ב, התהליך עלול להתעכב עקב בירוקרטיה, תנאי מזג אוויר או עיכובים אצל קבלנים. עבור משקיעים המחפשים אמינות ויציבות לטווח ארוך, אוסטריה היא לעתים קרובות בחירה מועדפת, למרות העלות הגבוהה יותר למ"ר.

השקעה בנדל"ן בארה"ב מציעה מגוון רחב של אסטרטגיות, החל משכירות מסורתית ועד פיתוח קרקעות. בחירת האסטרטגיה תלויה במטרות, בתקציב ובתיאבון הסיכון שלכם.

רכישת נכסים ישנים לשיפוץ ומכירה חוזרת היא אסטרטגיה עבור משקיעים פעילים. התשואות יכולות להגיע ל-15-25% לעסקה, במיוחד באזורים מתפתחים כמו לוס אנג'לס או סן פרנסיסקו.

דוגמאות מלקוחות: בית בשטח של 1,200 רגל מרובע באוסטין נרכש תמורת 450,000 דולר, שופץ תמורת 70,000 דולר, נמכר שוב תמורת 650,000 דולר - רווח נקי של כ-130,000 דולר.

פיצול ההון למספר נכסים קטנים יותר מפחית את הסיכון ומאפשר פיזור הכנסות. תיקי השקעות של לקוחות כוללים לעתים קרובות שתיים או שלוש דירות באזורים שונים של מיאמי או טקסס, מה שמבטיח תזרים יציב של שכירות.

משרדים, מחסנים ונכסי מסחר מייצרים הכנסה של 6 עד 10% בשנה אך דורשים הון ראשוני גבוה יותר. דוגמה: רכישת קומפלקס משרדים קטן בדאלאס תמורת 1.2 מיליון דולר מניבה הכנסה שנתית של 80,000-100,000 דולר.

קרנות REIT מאפשרות לך להשתתף בשוק הנדל"ן מבלי לנהל את הנכסים ישירות. תשואות הדיבידנד נעות בדרך כלל בין 4% ל-6%, ומחסום הכניסה הנמוך הופך אותן לאטרקטיביות למתחילים.

רכישת קרקע לבנייה או פיתוח היא אסטרטגיה מסוכנת יותר עם אופק ארוך טווח. לדוגמה, מגרש של 1.5 דונם בפלורידה נרכש תמורת 250,000 דולר. לאחר היתרים ובנייה, הפרויקט יכול לייצר הכנסה של עד 600,000-700,000 דולר תוך 3-5 שנים.

השוק של וינה יציב וצפוי יותר. שוק הנדל"ן "קנייה להשכרה" מציע תשואות של 4-5%, בעוד ש"תיקון והיפוך" ופיתוח מוגבלים עקב תקנות בנייה מחמירות ועלויות קרקע גבוהות. השוק פחות דינמי, אך נהנה מביטחון, שקיפות ויציבות לטווח ארוך. עבור משקיעים המחפשים צמיחת הון עם סיכון מינימלי, וינה עדיפה, בעוד שארה"ב עדיפה לאסטרטגיות אקטיביות עם תשואות גבוהות.

השקעה בנדל"ן בארה"ב מגיעה עם מספר מאפיינים וסיכונים ייחודיים שחשוב לקחת בחשבון בעת ​​בחירת אזור ואסטרטגיה.

שיעור מס הרכוש הממוצע נע בין 0.7% ל-2.3% לשנה, תלוי במדינה. במדינות מסוימות, כמו ניו ג'רזי ואילינוי, המסים יכולים לעלות על 2.2%, מה שמפחית משמעותית את התשואה נטו. דוגמאות מלקוחות מראות כי עבור השקעה בבית במיאמי בשווי 600,000 דולר, המסים מסתכמים בכ-12,000-15,000 דולר לשנה, דבר שחשוב לקחת בחשבון בעת ​​חישוב התשואה על ההשקעה.

חוקי השכירות המקומיים, במיוחד השכרות לטווח קצר דרך Airbnb ו-VRBO, יכולים להיות מחמירים. לדוגמה, בסן פרנסיסקו, ניו יורק ומיאמי יש הגבלות על מספר יחידות ההשכרה ודרישות הרישוי, מה שמגביל את גמישות המשקיעים.

ריביות משכנתא גבוהות ותנודתיות בשוק עלולות להפחית את הביקוש לדיור. לדוגמה, בין השנים 2022 ו-2024, עליית ריביות ל-7% הובילה להאטה בעסקאות ולירידה במספר הקונים. דבר זה יוצר סיכון לירידות מחירים בתקופות של חוסר יציבות.

בערים מהשורה השנייה והשלישית כמו דטרויט, קליבלנד וחלקים מטקסס, נזילות הנכסים נמוכה יותר, וזמן המכירה יכול להגיע ל-6-12 חודשים. זה מגדיל את הסיכון עבור משקיעים המעוניינים לצאת מהעסקה במהירות.

השוק האוסטרי נהנה מיציבות ויכולת חיזוי. המיסים נמוכים יותר, החקיקה שקופה יותר, תקנות השכירות גמישות יותר, והנזילות של נכסים בערים גדולות כמו וינה וזלצבורג יציבה. עבור משקיעים המעריכים הגנה על הון לטווח ארוך והפחתת סיכונים, אוסטריה היא לרוב אופציה מועדפת. ארה"ב, לעומת זאת, מתאימה לאלו המוכנים לנהל באופן פעיל את תיקי ההשקעות שלהם ולחפש תשואות גבוהות יותר תוך הבנת תנודות פוטנציאליות בשוק.

השקעה בנדל"ן בארה"ב קשורה לא רק לתשואות אלא גם לאורח החיים ולתנאי המחיה במדינות השונות. בחירת האזור משפיעה על האקלים, הגישה לשירותי בריאות, הזדמנויות חינוכיות, בטיחות ותשתיות פיננסיות.

ארצות הברית מתגאה במגוון עצום של אקלים, דבר שחשוב לקחת בחשבון בעת ​​בחירת נכס ואסטרטגיית השכרה. ערי פלורידה מתגאות באקלים סובטרופי חם ובחופים, מה שהופך אותה לפופולרית להשכרות לטווח קצר כל השנה. קליפורניה מציעה אקלים ים תיכוני מתון, במיוחד בלוס אנג'לס ובסן דייגו, המושך אליו שוכרים לטווח ארוך ומשפחות.

במקביל, מדינות המערב התיכון והצפון (שיקגו, מיניאפוליס) מאופיינות בחורפים קרים ותקופות מושלגות, מה שמפחית את הביקוש להשכרות לטווח קצר, אך יכול למשוך קונים המתמקדים בפלח השוק ובמחירים נוחים.

עבור תושבים שאינם בני משפחה, חשוב לשקול את הגישה לשירותי בריאות וחינוך איכותיים. בניו יורק, ביטוח למשפחה בת ארבע נפשות יכול לעלות בין 1,500 ל-2,000 דולר לחודש, כולל כיסוי בסיסי וביקורים אצל רופא. בלוס אנג'לס, עלויות דומות נעות בין 1,300 ל-1,800 דולר, בעוד שבמיאמי ובטקסס הן נעות בין 700 ל-1,000 דולר לחודש, תלוי בתוכנית שנבחרה.

גם החינוך משתנה: בתי ספר פרטיים ואוניברסיטאות יוקרתיות בניו יורק ובקליפורניה עולים 20,000–50,000 דולר לשנה, בעוד שבטקסס או פלורידה ניתן למצוא בתי ספר טובים במחיר של 10,000–20,000 דולר לשנה.

זרים יכולים לפתוח חשבונות ולקבל משכנתאות בארצות הברית, אך התהליך מורכב יותר מאשר עבור אזרחים: לעתים קרובות נדרשים מספר ITIN/מספר ביטוח לאומי, הוכחת הכנסה ומקדמה משמעותית (בדרך כלל 30-40%). חלק מהבנקים במיאמי ובקליפורניה מציעים תוכניות ייעודיות לתושבים שאינם תושבים.

החיים בארה"ב משתנים מאוד בהתאם לעיר ולמדינה. דוגמאות:

• ניו יורק (מנהטן): שכר דירה של דירה עם 2 חדרי שינה: 4,500–6,000 דולר לחודש, הוצאות על מכולת ושירותים: +30–40% מעל הממוצע, בתי קפה ומסעדות: 15–25 דולר לארוחה, הוצאות על שירותים: 250–400 דולר לחודש.
• לוס אנג'לס, קליפורניה: שכר דירה של 2 חדרי שינה 3,500-4,500 דולר, מחירי מכולת 20-30% מעל הממוצע, מסעדות 12-20 דולר, שירותים 200-350 דולר.
• מיאמי, פלורידה: שכר דירה של 2 חדרי שינה 2,500-3,500 דולר, אפשרויות מכולת ואוכל קרובות לממוצע בארה"ב, שירותים 150-300 דולר.
• אוסטין, דאלאס, טקסס: שכר דירה של 2 חדרי שינה 1,800-2,500 דולר, ממוצע הוצאות על מכולת, מסעדות 10-18 דולר, שירותים 120-250 דולר.
• שיקגו, המערב התיכון: שכר דירה של 2 חדרי שינה 1,500–2,200 דולר, מכולת מתחת לממוצע הארצי, תשתיות ציבוריות 120–250 דולר.

החיים באוסטריה צפויים ומאורגנים: שירותי הבריאות איכותיים ונגישים, החינוך איכותי והבירוקרטיה מינימלית. לדוגמה, ביטוח בריאות למשפחה בת ארבע נפשות עולה 300-500 דולר לחודש, ושכר הלימוד בבתי ספר ציבוריים ואוניברסיטאות לרוב בחינם או במחיר סביר מאוד.

התשתיות, התחבורה והבטיחות של העיר מאפשרות מגורים נוחים לטווח ארוך. אני מאמין שבאוסטריה קל יותר לתכנן הוצאות, למזער סיכונים ולהבטיח נוחות משפחתית.

בחירת נדל"ן בארה"ב תלויה במידה רבה במטרות המשקיע ובמצב חייו. קבוצות אוכלוסייה שונות מנווטות את השוק בצורה שונה, וחשוב לקחת בחשבון גורמים פיננסיים, משפטיים ואישיים.

עבור אזרחי מדינות לא יציבות, קניית בית או דירה בארצות הברית משמשת לעתים קרובות כדרך להגן על הון. לקוחותיי ממזרח אירופה ומאמריקה הלטינית רכשו דירות במיאמי ובלוס אנג'לס תמורת 400,000-700,000 דולר כדי לגוון את נכסיהם ולהבטיח שימור עושר לטווח ארוך.

בקרב גמלאים בזכות האקלים המתון שלה, מיסי רכוש נמוכים והיעדר מס הכנסה ממלכתי. לדוגמה, בית בשווי 550,000 דולר באזור פורט לודרדייל, שהושכר לטווח ארוך, יצר הכנסה של כ-2,800-3,200 דולר לחודש, בעוד שהנכס שימש כבית שני ונוח.

נוודים דיגיטליים מעריכים את ארה"ב בזכות התשתית המפותחת שלה, האינטרנט המהיר והזדמנויות השכרה לטווח קצר דרך Airbnb ו-VRBO. עם זאת, מגבלות ויזה והצורך במסמכים לטווח ארוך יוצרים קשיים מסוימים. דוגמה ללקוח: רכישת דירה באוסטין תמורת 350,000 דולר ולאחר מכן השכרתה לטווח קצר הניבה הכנסה של 2,000-2,400 דולר לחודש, מה שדרש ITIN וחשבון בנק עבור תושבי חוץ.

ארה"ב מול אוסטריה? בהשוואה לאוסטריה, מדינה זו מנצחת עבור משקיעים שמרנים: השוק יציב, החוקים שקופים, המסים נמוכים יותר והתשואות ניתנות לחיזוי. ארה"ב, לעומת זאת, מציעה תשואות גבוהות יותר, מגוון אזורים ואסטרטגיות השקעה, אך קשורה לסיכונים, תנודות בשוק ואתגרי ניהול נכסים. עבור לקוחות שמעריכים ביטחון וסדר, אני ממליץ לעתים קרובות על אוסטריה.

יציאה מהשקעה היא צעד מכריע המשפיע ישירות על הרווחיות. מכירות נכסים בארה"ב מטופלות בדרך כלל דרך MLS (שירות רישום מרובה) או דרך סוכנים מקצועיים. זמן המכירה הממוצע משתנה בהתאם לאזור: בערים פופולריות כמו מיאמי או לוס אנג'לס, נכס יכול להימכר תוך 30-90 יום, בעוד שבמדינות פחות נזילות, זה יכול לקחת עד 6-9 חודשים. הלקוחות שלי, שמכרו דירות במיאמי תמורת 600,000-750,000 דולר, השתמשו לעתים קרובות ב-MLS ובסוכן כדי לזרז את התהליך ולמזער עמלות.

עבור תושבים שאינם תושבים, היבט מרכזי הוא FIRPTA, המחייב ניכוי מס פדרלי של עד 15% ממחיר המכירה. חשוב לחשב את חבות המס שלך בצורה נכונה כדי להימנע מתשלומים בלתי צפויים.

טופס 1031 מאפשר לך לדחות מיסים בעת מכירת נכס והשקעה חוזרת בנכס נדל"ן אחר בארה"ב. לדוגמה, אחד הלקוחות שלי מכר דירת קונדומיניום במיאמי תמורת 650,000 דולר והשקיע במספר נכסים באוסטין, מה שאפשר לו להסיט את נטל המס ולהגדיל את פיזור תיק ההשקעות.

העברת נכסי נדל"ן באמצעות ירושה או נאמנויות היא דרך נוספת לנהל את העיזבון שלך ביעילות ולתכנן את עתידך. נאמנויות מסייעות בניהול נכסים, בהפחתת סיכוני מס ובהגנה על הנכסים שלך.

בהשוואה לאוסטריה, תהליך היציאה מהשקעות שם פשוט וצפוי יותר. נזילות השוק המשני גבוהה, הבירוקרטיה מינימלית, מיסי המכירה שקופים ועסקאות מסתיימות מהר יותר. ארה"ב מציעה תשואות גבוהות יותר, אך סובלת מתקנות מס מורכבות וביורוקרטיה.

במשך מספר שנים אני עובד עם לקוחות שמשקיעים בנדל"ן בארה"ב ובאירופה. ניסיוני מראה שלכל שוק מאפיינים ייחודיים משלו, והצלחת ההשקעות תלויה ישירות בבדיקת נאותות נכונה.

הקצאת הון בין שווקים יציבים לשווקים צומחים היא המפתח לתיק השקעות מאוזן. בגישה זו, השקעות בנדל"ן אוסטרי מספקות בדרך כלל יציבות ויכולת חיזוי, בעוד שנכסים אמריקאים מציעים פוטנציאל צמיחה ותשואות שכירות גבוהות יותר. אני ממליץ לשלב נכסים אמריקאיים עם שווקים דינמיים ורווחיים יותר, כמו מיאמי או לוס אנג'לס, ונכסים אירופאיים יציבים, כמו וינה. גישה זו מאפשרת לכם לגוון סיכונים, לייצר הכנסות משכירות ולצבור הון בו זמנית.

בבחירת אסטרטגיה, אני מתחשב במטרות הלקוחות שלי: שכירות, סטטוס או הון לטווח ארוך. לדוגמה, עבור לקוחות המתמקדים בהכנסה וצמיחה, ארצות הברית מתאימה יותר, במיוחד באמצעות דירות בארה"ב ונכסים בפלורידה. עבור אלו המעריכים יציבות, יכולת חיזוי והגנה על הון, אוסטריה לרוב מנצחת.

באופן אישי, הייתי מחלק את ההשקעות שלי בין ארה"ב לאוסטריה: ארה"ב מציעה צמיחה ותשואות גבוהות, בעוד שאוסטריה מספקת שקט נפשי, שקיפות והגנה ארוכת טווח על הנכסים. גישה זו מאפשרת לך לשלב את הטוב משני העולמות וליצור תיק השקעות בר-קיימא.

השקעות נדל"ן דורשות הבנה ברורה של מטרות ושווקים. ארה"ב היא הבחירה הטובה ביותר עבור אלו המחפשים תשואות גבוהות, מגוון אסטרטגיות ושווקים דינמיים כמו מיאמי, לוס אנג'לס או טקסס. אוסטריה מתאימה למשקיעים המעריכים יציבות, שקיפות משפטית ותשואות צפויות. בפועל, עבור חלק כה שמרני של תיק ההשקעות, נדל"ן אוסטרי כמייצב, בעוד שארה"ב נתפסת כמקור לצמיחה ותשואות גבוהות יותר.

עצה כללית מעורך דין השקעות: בדקו היטב את הנכסים, שקלו את חובות המס, גיוון את תיק ההשקעות שלכם ותכננו תמיד אסטרטגיית יציאה. עבור תושבי חוץ, חשוב במיוחד לשקול את FIRPTA, מיסוי הכנסות משכירות ואפשרויות באמצעות חברות LLC או נאמנויות.

התחזית לשנת 2030 מציגה גידול אוכלוסין, הגירה פנימית ופיתוח פעיל של שוק הנדל"ן. בארצות הברית, הביקוש לדיור עולה בערים עם צמיחה כלכלית חזקה ותשואות שכירות אטרקטיביות. באוסטריה, היציבות נותרה, ופיתוח השווקים המשניים והחדשים ממשיך לספק השקעות בטוחות להון לטווח ארוך.

1. קבע את יעדי ההשקעה שלך

• הכנסות משכירות (טווח ארוך לעומת טווח קצר)
• היוון וצמיחת ערך
• קבלת תוכניות תושבות או ויזה (EB-5, E-2)

2. בחירת פורמט הבעלות

• רכישה על ידי אדם פרטי
• רכישה דרך חברת LLC (חברה בע"מ)
• השקעה באמצעות קרנות REIT וקרנות
• שותפויות או נאמנויות

3. ניתוח שוק ואזורי

• ערים ומדינות: מיאמי, ניו יורק, לוס אנג'לס, אוסטין, המערב התיכון
• תשואת שכירות ונזילות של נכסים
• מחירים למטר מרובע ודינמיקת השוק
• תשתיות, תחבורה, אקולוגיה, ביקוש שוכרים

4. בדיקת החפץ ואימות משפטי

• חיפוש כותרת וביטוח כותרת
• דוח בדיקה: מצב הבנייה, תשתיות
• בדיקת היסטוריית הבעלות והשעבודים

5. מימון ודרישות הקונה

• זמינות מספר ביטוח לאומי/מספר זיהוי אישי (ITIN) לזרים
• חשבון בנק בארה"ב
• תרומה ראשונית והוכחת מקור חוקי של הכספים
• גיל (בחלק מהבנקים נדרש גיל 18)

6. תהליך הרכישה

• בחירת מתווך נדל"ן ועורך דין
• הכנת הצעה
• חשבון נאמנות
• סגירה ורישום זכויות קניין ברישומי המחוז
• אפשרות לרכישה מרחוק

7. מיסים והוצאות

• מס רכוש (0.5–3% בהתאם למדינה)
• עלויות סגירה (2-5% מהעסקה)
• מס הכנסה משכירות (פדרלי + מדינה)
• מס רווחי הון על מכירות
• FIRPTA לתושבים שאינם תושבים

8. ניהול נכסים

• בחירת חברת ניהול (ניהול נכסים)
• השכרות לטווח ארוך ולטווח קצר
• חוזי שוכרים ותקנות מקומיות

9. אסטרטגיות יציאה

• מכירה דרך MLS או סוכן
• החלפת מס 1031 להעברות מס
• העברה באמצעות ירושה או באמצעות נאמנויות

10. תרחישים וגיוון

• אובייקט אחד לעומת אובייקטים מרובים
• שילוב של ארה"ב ואירופה (אוסטריה ליציבות, ארה"ב לצמיחה)
• מאזן תשואה וסיכון

1. "המשקיע של 300,000 דולר"

• מה שהלקוח רצה: לרכוש דירה בניו יורק שתספק הכנסה יציבה משכירות וגם תהיה נכס נזיל.
• מה מצאנו: דירת קונדומיניום בשטח של 70 מ"ר במנהטן, עם שיפוצים מודרניים וגישה נוחה לתחבורה.
• תוצאה: תשואה של 4-5% לשנה, נזילות גבוהה, צמיחה של 8% בערך הנכס על פני שנתיים.

2. "פרש עם 500,000 דולר"

• מה שהלקוח רצה: לקנות בית במיאמי, פלורידה, לפרישה נוחה, עם אפשרות להשכירו במידת הצורך.
• מה מצאנו: בית בגודל 90 מ"ר עם 2 חדרי שינה באזור שקט, קרוב לחוף הים ותשתיות מפותחות היטב.
• תוצאה: תשואה ממוצעת של 4.5% על שכירות, עליית ערך של +10% על פני 3 שנים, אזור בטוח לחיים שלווים.

3. "משפחה עם ילדים"

• מה שהלקוחות רצו: לקנות דירה או בית בלוס אנג'לס למגורים משלהם, עם בתי ספר טובים וסביבה ירוקה.
• מה מצאנו: בית עירוני בגודל 120 מ"ר עם שלושה חדרי שינה וגינה קטנה באזור מפותח. מחיר: 750,000 דולר.
• תוצאה: פוטנציאל הון גבוה של 6-7% תוך 5 שנים, אזור בטוח לילדים, אפשרות להשכרה במידת הצורך.