הצמדת שכר הדירה בווינה: עליות מחירים, חוקים ועצות לשנת 2025

שכר הדירה הממוצע כולל הוצאות חשמל ואלקטרוניקה במדינה בשנת 2024 , כאשר וינה נמצאת מעל הממוצע.

עבור משפחות רבות, משמעות הדבר היא ששכר הדירה הוא סעיף התקציב העיקרי, ומשפיע ישירות על רמת החיים שלהן.

עד שנת 2025 המצב החמיר: המחירים עלו מהר יותר מהשכר, והממשלה אף הטילה הקפאה זמנית על הצמדה אוטומטית של שכר הדירה עד אפריל 2026. זוהי הפוגה לשוכרים, אך אובדן הכנסה לבעלי דירות.

במאמר זה, אסביר במילים פשוטות כיצד פועל שוק השכירות בווינה, מדוע המחירים עולים, כיצד פועלת הצמדה למדד ומתי ניתן לערער עליה. נבחן נתונים אמיתיים, דוגמאות לחישוב, מקרים מהעולם האמיתי וחוקים חדשים. מאמר זה יהיה שימושי הן למי שמתכנן לעבור לאוסטריה והן למשקיעים המעוניינים להשכיר את הנכס שלהם.

לפני שנדבר על הצמדה לאינדקס, בואו נבחן מהם המחירים הקיימים כיום בשוק ומדוע הם ממשיכים לעלות.

שכר הדירה בווינה משתנה מאוד בהתאם לשכונה ולסוג הנכס. בממוצע , שכר הדירה נע בין 9 ל-13 אירו למטר מרובע (לא כולל חשבונות). עם זאת, העלות בפועל תשתנה בהתאם לנכס הספציפי.

שכר דירה ממוצע בווינה לפי סוג דירה (2025)

בהשוואה בין שכונות, ההבדל בולט גם הוא. במרכז (הרובע הראשון, העיר הפנימית), המחירים יכולים להגיע עד 27 אירו/מ"ר, בעוד שבפרברי השכונות, למשל בפלורידסדורף או בליסינג, ניתן למצוא אפשרויות במחיר של 9-11 אירו/מ"ר.

אני מרבה להזכיר ללקוחות שהמחירים במרכז וינה כמעט תמיד גבוהים יותר, לא בגלל מצב הדירה, אלא בגלל הכתובת. השאלה היא עד כמה המיקום חשוב לכם.

גידול אוכלוסייה. בשנת 2024, אוכלוסיית וינה גדלה בכ-22,500 איש. גידול זה נובע בעיקר מהגירה: בשנת 2024 לבדה, כמעט 180,000 איש הגיעו לאוסטריה, מתוכם כ-68,000 התיישבו בבירה.

מחסור בדירות חדשות. וינה זקוקה לפחות ל-10,000-11,000 דירות חדשות מדי שנה. עם זאת, רק 5,000-6,000 דירות נבנות בפועל . בינתיים, מלאי הדיור הקיים מצטמצם עקב הריסות ושיפוצים גדולים.

בניינים חדשים ברמת יוקרה. נבנים יותר ויותר דיור יוקרתי, עם שכר דירה גבוה משמעותית מהממוצע. זה משפיע על הסטטיסטיקה הכוללת.

אינפלציה והצמדה לאינפלציה. אפילו עם הקפאת מחירים, חלק מהחוזים (לדוגמה, בניינים חדשים ריקים) ממשיכים להיות צמודים לאינפלציה.

ביקוש גובר ומחסור בהיצע דוחפים באופן בלתי נמנע את מחירי השכירות כלפי מעלה. הנה מבט על הדינמיקה במספרים: עד סוף 2024 , שכר הדירה הממוצע הארצי (כולל כל גדלי הדירות) עלה ב-4.5% (לעומת 7.4% בשנה הקודמת).

בווינה, הצמיחה היא גם דו-ספרתית (כמה אחוזים משנה לשנה), ועולה משמעותית על האינפלציה הארצית. כפי שניתן לראות, גם ללא תנודות חדות, המגמה היא בהתמדה כלפי מעלה.

לפני שנתעמק בנושא הצמדה לאינדקס, חשוב להבין שמחירי השכירות באוסטריה אינם פועלים מעצמם; הם נשלטים על ידי חוק.

המסמך העיקרי הוא חוק השכירות ( Mietrechtsgesetz , בקיצור MRG). הוא מסדיר כמעט הכל: מסכומי שכר הדירה ועד לזכויות השוכרים והמשכירים.

ישנם שני פלחי שוק עיקריים באוסטריה:

מלאי דיור ישן (שנבנה לפני 1945 וחלק מהבניינים לאחר מכן). כאן, החוק חל במלואו. המחיר מחושב לפי סטנדרטים שנקבעו על ידי המדינה, המכונים "מחיר בסיס". נכון לעכשיו, בווינה, המחיר עומד על 6.67 אירו למ"ר (קבוע עד אפריל 2026 עקב הקפאת שכר).

מלאי דיור חדש (בניינים מודרניים, במיוחד כאלה שנבנו אחרי שנות ה-2000). כאן, בעלי הבתים יכולים לקבוע מחירים בחופשיות, ללא הגבלות מחמירות.

כדי לנווט במלאי הדיור הישן, נעשה שימוש במערכת של קטגוריות דירות:

עבור קטגוריות A-C, ישנה מגבלת מחיר. קטגוריה D נמצאת בשימוש לעתים רחוקות בפועל; זוהי יותר נורמה היסטורית.

אני מרבה לייעץ ללקוחותיי: אם אתם רוצים יציבות לטווח ארוך, חפשו דיור בבניינים ישנים יותר המכוסים על ידי חוק MRG. עליית המחירים שם תמיד מוגבלת.

הכללים לזרים כמעט זהים לאלה של תושבים מקומיים. החוק אוסר במפורש אפליה על רקע אזרחות - לא ניתן למנוע כניסה רק בגלל שאינך אוסטרי.

אבל בפועל ישנם ניואנסים:

• בדרך כלל דורשים הוכחת הכנסה או תעסוקה באוסטריה;
• הם עשויים לבקש מכתב המלצה מבעל הבית הקודם;
• לרוב הם לוקחים פיקדון בסכום של 3 תשלומים חודשיים (לפעמים עד 6).

האתגר העיקרי עבור זרים הוא התחרות. בווינה, הביקוש לדירות גבוה מההיצע, כך שאפשרויות טובות נמכרות במהירות.

עכשיו נעבור לנושא החשוב ביותר: הצמדה למדד. זה מה שמעלה את מירב השאלות בקרב שוכרים ומשקיעים.

הצמדה למדד היא התאמה אוטומטית של שכר הדירה המבוססת על אינפלציה. הבסיס להתאמה כמעט תמיד מצוין בחוזה.

מדד המחירים לצרכן (CPI) שפורסם על ידי Statistik Austria . לדוגמה, ביולי 2025, המדד הראה עלייה של 3.6% בהשוואה לשנה הקודמת.

דוגמת חישוב:

• שכר הדירה הבסיסי שלך הוא 1,000 אירו;
• המדד עלה ב-3.6%;
• שכר דירה חדש = 1,000 × 1,036 = 1,036 אירו.

השוכר מקבל הודעה על כל העלאת שכר דירה מראש (לפחות 14 יום לפני מועד התשלום החדש הראשון). העלייה לעולם אינה רטרואקטיבית.

כשאתם חותמים על החוזה, חפשו סעיף בנוגע להצמדה למדד. הוא אמור לכלול:

• איזה מדד ספציפי משמש (לרוב מדד המחירים לצרכן);
• באיזו תדירות מתבצעת הספירה החוזרת (בדרך כלל פעם בשנה);
• התאריך שממנו ההצמדה למדד נכנסת לתוקף.

אם סעיף זה חסר, למשכיר אין זכות להעלות את המחיר ללא סיבה. האפשרות היחידה היא להתקשר בחוזה חדש.

לא. החוק מחייב את המשכיר להודיע ​​לשוכר ולהסביר את החישוב. לא ניתן "לקטוף" סכום חדש יש מאין. אם קיבלתם הודעה על העלאה:

• לבדוק שזה תואם את הנוסחה בחוזה;
• לוודא שהצמיחה לא תעלה על קצב האינפלציה;
• במקרה של ספק, פנו לבוררות הדיור (

כדי להבטיח שנושא האינדוקסציה לא יישאר בגדר תיאוריה יבשה, בואו נבחן איך זה נראה בפועל.

בואו ניקח שתי דוגמאות מהחיים האמיתיים.

דירה בגודל 40 מ"ר. שכר הדירה הממוצע נטו לדירה כזו באוסטריה הוא כ-405 אירו לחודש. הוסיפו 100 אירו עבור שירותים, לסך הכל 505 אירו. באינפלציה של 4%, שכר הדירה הבסיסי יעלה ל-421 אירו, ועם שירותים, כ-521 אירו.

שטח הדירה הוא 80 מ"ר. שכר הדירה הממוצע הארצי לגודל זה הוא 796.50 אירו (לא כולל הוצאות). נניח שכולל הוצאות, שכר הדירה הוא 880 אירו. עם הצמדה של 5%, שכר הדירה יעלה ל-924 אירו.

הצמיחה תמיד שווה בערך לאינפלציה. אם מחירי החנויות יעלו ב-5%, גם שכר הדירה יעלה ב-5%.

לעיתים, הצמדה לאינפלציה אינה מספיקה - בעל הנכס השקיע בנכס ורוצה לקזז את העלויות. החוק מאפשר הוספת "דמי תיקונים" ( Erhaltungsbeitrag ). לדוגמה:

• שכר דירה בסיסי לדירה בגודל 60 מ"ר – 600 אירו;
• הבעלים ביצע שיפוץ יסודי של המטבח והסכים על +30 אירו;
• שנה לאחר מכן, מדד 4% נתן עלייה נוספת של 24 אירו;
• שכר הדירה הסופי היה 654 אירו.

בדירות יוקרה, הצמדה למדד פועלת באותו אופן, אך מחיר ההתחלה גבוה יותר. דירה בשווי 2,000 אירו באינפלציה של 5% תעלה 2,100 אירו לאחר שנה.

אנחנו בדרך כלל מדברים על עליית מחירים, אבל יש גם מצבים שבהם ניתן להפחית את שכר הדירה.

החוק האוסטרי מאפשר הפחתות בשכר הדירה אם הדירה אינה עומדת בתנאי החוזה או הפכה לבלתי ראויה למגורים. מקרים אופייניים כוללים:

• אין חימום או מים חמים. אם הדוד או הרדיאטור מקולקלים, הבית נחשב חלקית כבלתי ראוי למגורים.
• עובש ורטיבות אינם רק קוסמטיקה, אלא סכנה בריאותית של ממש.
• רעש מתמיד. לדוגמה, שיפוצים בבית של שכן או בנייה בחצר, אם זה נמשך חודשים.
• פגמים מבניים. גג דולף, מעלית מקולקלת, בעיות חשמל.

גובה ההפחתה תלוי בבעיה. אם יש חוסר מוחלט בחימום, בתי המשפט מפחיתים לעתים קרובות את שכר הדירה ב-30-50%. אם מדובר באי נוחות זמנית, ההפחתה היא 10-20%.

1. תעד את הבעיה. צלם תמונות ואסוף דוחות תיקון או קבלות.
2. יש להודיע ​​למשכיר. רצוי בכתב (דוא"ל או דואר רשום).
3. יש לתת זמן לתיקון. בדרך כלל 2-3 שבועות מספיקים.
4. בקשו הפחתה זמנית של העמלה. ציינו אחוז מסוים.
5. אם תסרב , פנה לבית הדין לבוררות בדיור או לבית המשפט.

אני תמיד אומר ללקוחות שלי: אם יש ליקויים חמורים בדירה, אתם לא מחויבים לשלם שכר דירה מלא. העיקר הוא לפעול כחוק ולתעד את הבעיה.

נושא ההצמדה לאינדקס חשוב לא רק לשוכרים אלא גם לאלו שמשכירים את הנכס שלהם. עבור משקיעים, זה משפיע ישירות על הרווחיות שלהם.

עליות שכר דירה עוזרות לבעלי נכסים לשמור על רווחים גם לנוכח אינפלציה.

דוּגמָה:

• הדירה להשכרה תמורת 1,200 אירו;
• אינפלציה 4%;
• בעוד שנה שכר הדירה יעלה ל-1,248 אירו.

זה נראה כמו שינוי קטן - רק 48 אירו לחודש. אבל במהלך שנה, זה כמעט 600 אירו, ובמשך 10 שנים, יותר מ-6,000 אירו.

זו הסיבה שצמדה נכונה למדד היא כלי להגנה על הון. היא מסייעת לקזז את העלויות העולות של תיקונים, שירותים ומיסים.

פעלו תמיד כחוק. ודאו שההצמדה לסכום המדד מצוינת בחוזה ואינה עולה על הסכום המוסכם. יש לספק לשוכר הודעה מוקדמת (עדיף לתת יום או יומיים יותר מהנדרש). זה בונה אמון ומפחית את הסיכון לסכסוך.

שקלו תיקונים ושיפורים. אם אתם מתכננים לשפץ לפני השכירות, כללו זאת בחוזה או בתשלום שכר הדירה החד-פעמי. השוכר צריך לדעת בדיוק על מה הוא משלם. לאחר השיפוצים, נהלו משא ומתן על פיצוי עבור העלויות - אך זכרו, הכל חייב להיות מוסדר מבחינה משפטית.

שמרו על תקשורת טובה. הסבירו בבירור כל עלייה, ותנו לשוכר לראות את החישובים. האסטרטגיה הטובה ביותר היא להסביר מדוע שכר הדירה עולה במקום לפתע להוציא חשבון חדש. שקיפות לרוב שומרת על שוכרים ומפחיתה תחלופה בדירות "עמוסות".

בדקו את יכולת הפירעון. לפני חתימה על חוזה, שקלו ערבות או פיקדון (עד שלושה תשלומים חודשיים) - זה יפחית את הסיכון לתשלום נמוך. עם זאת, אל תדרשו ערבויות מוגזמות רק מחשש משוכר זר: כפי שכבר צוין, החוק אוסר אפליה.

השתמשו במנהלי נכסים. אם יש לכם מספר דירות או זמן פנוי מוגבל, שכרו שירות ניהול נכסים מקצועי (Hausverwaltung). הם מבינים ניואנסים מקומיים, עוקבים אחר עדכוני חקיקה (כגון שינויים בהקפאת ההצמדה) ועוזרים להימנע מקנסות.

אני תמיד אומר לבעלי דירות: שוכר יציב זה חצי מהעבודה. עדיף להעלות את שכר הדירה ב-3% כפי שנדרש בחוק ולשמור על השוכר מאשר לאבד שוכר ולהשאיר את הנכס ריק במשך חודשים.

כדי להשלים את התמונה, יש צורך להזכיר את השינויים האחרונים: הם כבר משפיעים על השוק כיום.

הקפאת שכר דירה. באביב 2025, הפרלמנט האוסטרי העביר חוק שהקפיא את העלאות השכירות האוטומטיות עבור רוב הדירות המפוקחות עד אפריל 2026. משמעות הדבר היא:

• תעריף הבסיס בווינה (הנקרא "תעריף אינדיקטיבי") קבוע על 6.67 אירו/מ"ר;
• העלייה הרגילה באפריל 2025 לא התרחשה;
• החל מאפריל 2026, הצמיחה תהיה מוגבלת: ניתן יהיה לקחת בחשבון רק עד 5% מהאינפלציה, וכל דבר מעל לכך יופחת בחצי.

עבור שוכרים, זוהי הקלה. עבור משקיעים, המשמעות היא רווחים נמוכים יותר בשנה הקרובה.

אוסטריה ואירופה: היכן ששכר הדירה הוא היקר ביותר. וינה היא בין בירות אירופה היקרות ביותר מבחינת שכר דירה. על פי יורוסטאט , דירת שני חדרי שינה ממוצעת לגולים בשנת 2023 עלתה כ-2,050 אירו לחודש (לא כולל שירותים). זה יקר יותר מאשר בריסל או פראג, ודומה לברלין.

מאז 2010, שכר הדירה באוסטריה עלה בכ-70%, בעוד שהממוצע באיחוד האירופי עלה הרבה פחות.

מה צפוי בשוק? מומחים צופים. הם מסכימים: מחסור הדיור בווינה רק יחמיר. העיר זקוקה ללפחות 4,000-5,000 דירות חדשות מדי שנה.

משמעות הדבר היא ששכר הדירה יישארו גבוה. אפילו עם הקפאת השכר, המגמה ארוכת הטווח ברורה: הביקוש יעלה על ההיצע.

אני תמיד אומר ללקוחות שלי: אין שכונות רעות בווינה. יש שכונות עם פוטנציאל צמיחה גדול. לפעמים יותר משתלם להשקיע בפריפריה מאשר במרכז היוקרתי.

שכירות בווינה היא תמיד פעולת איזון בין תקנות, מחירים ונסיבות אישיות. מצד אחד, החוק מגן על השוכרים: לא ניתן להעלות את דמי השכירות בפתאומיות, וניתן להפחית את דמי השכירות אם מתגלים ליקויים. מצד שני, הצמדה למדד היא בלתי נמנעת, והמחירים יעלו בהתאם לאינפלציה.

כדי להימנע מתשלום יתר ולהרגיש בטוחים, זכרו כמה כללים:

• השוו שכונות. נסיעה של 10-15 דקות במטרו יכולה לחסוך לכם מאות יורו לחודש.
• קרא את החוזה. סעיף ההצמדה צריך להיות ברור: איזה מדד, באיזו תדירות ומאיזה תאריך.
• דווחו על בעיות. אם משהו מתקלקל, צרו קשר עם הבעלים מיד. החוק לצידכם.
• חפשו תמיכה. בווינה יש תוכנית סיוע בדיור בשם Wohnbeihilfe. אם אתם מגיעים לסף הכנסה מסוים, תוכלו לקבל פיצוי מהעירייה.
• עבור משקיעים. שקיפות וכנות חשובות יותר מרווחים מהירים. עדיף להשאיר שוכר במשך שנים מאשר להסתכן בדירה ריקה.
• השתמשו בסוכנים בעלי מוניטין. סוכנים מנוסים מכירים את כל הפרטים ויכולים לעתים קרובות להציע טיפים מיוחדים - לדוגמה, חיפוש דירות להשכרה מבעלי דירות קטנות בהן ניתן לנהל משא ומתן על המחיר, או בדיקת בניינים חדשים בחודשים האחרונים - לעתים קרובות יש להם מבצעים מיוחדים (כמו חודש ראשון חינם או מקדמה מופחתת).

והעצה העיקרית: התייחסו לשכירות כאסטרטגיה לטווח ארוך. כך, גם כאשר המחירים יעלו, תוכלו לנהל את המצב במקום סתם להיסחף עם הזרם.