הסכם שכירות דירה בווינה: כיצד לנסח אותו נכון ומה חשוב לקחת בחשבון

בווינה, מעל 75% מהתושבים שוכרים דירות, כך שהבנת הספציפיים של חוזי שכירות דירות באוסטריה חשובה הן לאלו המתכננים לעבור למדינה והן למשקיעים. אם אתם מתכננים לעבור לאוסטריה או מחפשים דיור בווינה , עליכם להבין כיצד לנסח ולחתום על הסכם שכירות דירה.

במבט ראשון, התהליך נראה די פשוט. רק חתמו על החוזה, קבלו את המפתחות ועברו לדירה החדשה שלכם. עם זאת, באוסטריה, שכירות מוסדרת על ידי כללים וחוקים ברורים. אופן עריכת החוזה יכול לקבוע לא רק את נוחותכם אלא גם את בטיחות כספכם.

למה זה חשוב? כי טעויות עולות כסף. לדוגמה, תקופת שכירות שצוינה בצורה שגויה או תנאי הצמדה לשכר דירה עלולים להוביל להוצאות מיותרות. אם אתה זר, מעמד התושבות שלך עשוי להיות תלוי בהסכם השכירות.

כדי להבין טוב יותר את הניואנסים, תוכלו להוריד דוגמה להסכם שכירות דירה בווינה , שהוכן על ידי המומחים שלנו. תבנית הסכם שכירות אוסטרי זו נבדקה במאות מקרים מוצלחים.

מאמר זה יהיה שימושי לכל מי שמתכנן לשכור דירה בווינה או בערים אוסטריות אחרות: סטודנטים, אנשי מקצוע צעירים, משפחות וכמובן, משקיעים הרואים בנדל"ן השקעה רווחית.

לפני חתימה על חוזה, חשוב לדעת כי שכירות באוסטריה מוסדרת על ידי חוק השכירות למגורים ( Mietrechtsgesetz, MRG ) והחוק האזרחי הכללי ( ABGB ). זה מאפשר לשוכרים להרגיש מוגנים על ידי החוק.

ישנם גם מספר סוגים של הסכמי שכירות באוסטריה. הסוג שתבחרו יקבע את תנאי השכרת הדירה שלכם באוסטריה, כולל שכר הדירה והאפשרות של אכלוס לטווח ארוך.

ראוי להבין שיש הבדל ברור בין חוזה לתקופה קצובה לחוזה בלתי מוגבל.

חוזה שכירות לתקופה קצובה (בדרך כלל ל-3 שנים או יותר). השוכר מוגן מעליות מחירים פתאומיות. עם זאת, סיום חוזה כזה מוקדם יכול להיות קשה. רק לאחר השנה הראשונה של חוזה השכירות מתעוררת הזכות לסיים את החוזה בהודעה מראש של שלושה חודשים.

לצמיתות. אפשרות זו נראית אידיאלית. השוכר יכול להישאר כמה זמן שהוא רוצה, כל עוד כל התנאים מתקיימים. עם זאת, הסכם זה מאפשר למשכיר לשנות את שכר הדירה או לבטל את החוזה בנסיבות מסוימות .

נקודה חשובה נוספת: ניתן להתקשר בהסכם ישירות עם בעל הדירה (השכרה), או לשכור דיור ממישהו ששוכר את הדירה בעצמו (שכירות משנה).

• במקרה הראשון, זכויותיך מוגנות באופן מהימן על פי חוק.
• במקרה השני, התנאים עשויים להיות פחות נוחים עבור השוכר. שכירות משנה יכולה להיות יתרון לסטודנטים ולאנשים אחרים הזקוקים להשכרות לטווח קצר. עם זאת, חשוב לבדוק היטב האם המשכיר אכן מורשה להשכיר את הנכס.

אם הנך זר, אנא שים לב שעצם העובדה שאין לך אזרחות אוסטרית אינה מגבילה את זכותך לחתום על הסכם שכירות בווינה ובערים אחרות.

עם זאת, במציאות, בעלי נכסים מבקשים לעתים קרובות מסמכים נוספים: הוכחת הכנסה, הוכחת תעסוקה או אפילו המלצות.

• אזרחי האיחוד האירופי יכולים לשכור דירה בחופשיות, כל מה שהם צריכים לעשות הוא להציג את הדרכון או תעודת הזהות שלהם
• זרים נדרשים בדרך כלל להחזיק בהיתר שהייה – “Rot-Weiß-Rot”-Kaarte , “EU Blue Card”, Niederlassungsbewilligung וכו' – על מנת לשכור נכסי נדל"ן ללא היתרים נוספים.
• תיירים המגיעים עם אשרות לטווח קצר (עד 90 יום) עשויים להידרש לנהל משא ומתן עם בעל הנכס באופן מיוחד כדי לסגור חוזה

באופן כללי, כמעט כל דירה ניתנת להשכרת לזרים. לפני חתימה על החוזה, כדאי לברר עם המשכיר את כל הדרישות (לדוגמה, הסכמת הבעלים לכניסת בני משפחה).

אלו שרואה הסכם שכירות נדל"ן באוסטריה בפעם הראשונה מופתעים לעתים קרובות ממספר העמודים. עם זאת, כל שורה בחוזה כזה מגינה עליכם או על בעל הדירה. להלן, פירטנו את הנקודות המרכזיות שחייבות להיכלל.

אנא ספקו את השם המלא וכתובת של המשכיר והשוכר. אם הדירה משותפת שווה בשווה, כל השוכרים אחראים לתשלום שכר הדירה. נדרשים פרטי קשר ופרטי דרכון/תעודת זהות של שני הצדדים.

• כתובת הדירה, קומה, שטח ורשימת הנכסים בהם השוכר יכול להשתמש.
• אילו חדרים ושטחים משותפים יכול השוכר להשתמש בהם (למשל חניה, מחסן, עליית גג, גינה, חדר כביסה וכו').
• תעדו את מצבו הנוכחי של הנכס. חשוב לתאר את כל הבעיות שהתגלו במהלך הבדיקה. אם ישנם פגמים ברורים (חלונות, אינסטלציה, סימני לחות), עדיף להבהיר מיד מי יארגן את התיקונים בווינה ועל חשבון מי.

אני תמיד מתעקש שלקוחות יתעדו אפילו שריטות וסדקים קלים עם המעבר. ציון זה בתעודת הקבלה של הדירה יגן עליכם מכל תביעה מצד המשכיר בעת המעבר.

• ציין בבירור את סכום תשלום השכירות הבסיסי (ברוטו) ובמידת הצורך, את הבסיסי (נטו) ומה כלול בו.
• בדקו האם השוכר משלם בנפרד עבור חשמל, גז, חימום, אינטרנט והוצאות אחרות.
• אנא ציינו את אמצעי התשלום ותנאיו (בדרך כלל העברה בנקאית פעם בחודש).
• אם החוזה נופל תחת חוק MRG, יש להסכים האם ניתן לצמד את העמלה למדד (לדוגמה, בהתאם לאינפלציה) ולציין כיצד יבוצע החישוב מחדש.
• על פי החוק האוסטרי, בעלי נכסים יכולים לדרוש עלייה בדמי השכירות הגבוהים במעט משכר הדירה הבסיסי למטר מרובע (Richtwert/Kategoriemiete). בין השנים 2024–2025, העלייה המקסימלית בדמי השכירות היא 5% לשנה.

סכום הפיקדון שווה בדרך כלל ל-2-3 חודשי שכירות (המקסימום החוקי הוא עד 6 חודשים).

• רשום את הסכום המדויק ואת פרטי החשבון שאליו יש להעביר את התשלום.
• יש לציין את התנאים להחזרת הפיקדון (לאחר הכניסה לדירה ובדיקת נזקים) וריבית (ניתן לשמור את הפיקדונות בחשבון מיוחד ולצבור ריבית קטנה לשוכר).
• הקפידו לקחת קבלה על תשלום המקדמה.

אני תמיד ממליץ ללקוחות לצלם את הדירה ביום המעבר. זה אמנם דבר קטן, אבל התמונות האלה עוזרות להם לעתים קרובות לקבל את המקדמה שלהם בחזרה ללא מחלוקת.

• ציינו את אחריות השוכר (לדוגמה, שמירה על ניקיון, תשלום עבור תיקונים ושירותים קלים).
• תאר את זכויות המשכיר (לבדוק את המצב הטכני, לבצע בדיקות).
• השכרת משנה של דירה ללא הסכמה אסורה בדרך כלל, כמו גם גידול בעלי חיים תוקפניים, השמעת רעש בלילה וכו'.
• אם נקודה מסוימת חשובה לכם (לדוגמה, אתם מתכננים לגדל חיית מחמד או לבצע שיפוצים), ציינו זאת בחוזה.
• אם המשכיר נוטל על עצמו התחייבויות כלשהן (לדוגמה, תיקונים עתידיים), קבע מועד אחרון להשלמתן.

בבנייני דירות יש לעיתים קרובות כללים המפרטים את השעות שאחריהן יש לשמור על שקט, מה לעשות עם אשפה, היכן מותר לעשן ולטייל עם חיות מחמד וכן הלאה. אם קיימים כללים כאלה, בקשו לכלול אותם בתוספת להסכם השכירות של הדירה באוסטריה שלכם.

כמו כן, יש לציין בחוזה מי רשאי לבצע תיקונים (קוסמטיים או גדולים) ובאילו תנאים.

• ציין את התקופה שלגביה נחתם ההסכם (תאריכי התחלה וסיום, או סמן "ללא הגבלת זמן").
• חוזה שכירות לתקופה מוגבלת חייב לכלול סעיף המאפשר פינוי מוקדם ("Aussteigsklausel"). לדוגמה: "לשוכר יש את הזכות לסיים את חוזה השכירות לאחר שנה בהודעה מראש של חודש אחד". אם סעיף זה מושמט, על פי חוק זכות זו מתאפשרת רק לאחר שנה, בכפוף להודעה מראש של שלושה חודשים למשכיר.
• החוזה צריך לכלול גם סעיף בנוגע לחידוש אוטומטי או משא ומתן חדש לאחר תום התקופה.
• אם החוזה פג רשמית, הוא מוארך בדרך כלל באופן חוקי לשלוש שנים נוספות.

בעת ניסוח חוזים, כדאי להשתמש בתבניות ודוגמאות . דוגמאות אלו יהיו מועילות בעת תרגום מגרמנית ובדיקת נקודות מפתח.

אם אתם שוכרים דירה באוסטריה בפעם הראשונה, חתימה על חוזה שכירות יכולה להיראות די מסובכת. כדי להקל עליכם, עקבו אחר ההנחיות הבאות:

שלב 1. בדקו את הדירה לפני החתימה. ביום הבדיקה, תעדו כל פגם קל באמצעות מצלמה או טלפון. הכינו "דו"ח קבלה" (Übergabeprotokoll) וצרפו בו רשימה של הנזקים ותיאורם.

אני תמיד מתעקש שלקוחות יתעדו אפילו שריטות ושברים קלים עם המעבר. מחשבה זו תגן עליהם מפני תביעות של בעל הבית עם המעבר.

בהתבסס על הדוח, ניתן לאשר שהנזק היה שם מלכתחילה, ולא תצטרכו לשלם עבור תיקונו.

שלב 2. עברו בקפידה על החוזה. קראו כל סעיף לפני החתימה. אי הבנות של התנאים מובילות לעיתים קרובות לסכסוכים. הבהירו כל תנאי לא ברור, רצוי בכתב (במייל), ושמרו את ההתכתבויות.

אל תסתמכו אך ורק על הבטחות בעל פה. דרשו שכל התנאים וההגבלות (לדוגמה, מועדי תיקונים או שירותים נוספים) יפורטו בחוזה.

שלב 3. בדקו את הצדדים לחוזה. ודאו שאתם מתעסקים עם בעל הנכס או נציג מורשה מטעמו:

• אם אתם שוכרים ישירות מהמשכיר, בקשו לראות את שטרי הבעלות (Grundbuchauszug – קטע מרישום המקרקעין).
• אם אתם שוכרים דירה דרך סוכנות, בדקו את פרטי הרישיון והעמלה. מאז 1 ביולי 2023, עקרון "הפרמייר שווי" (Bestellerprinzip) בתוקף: האדם הראשון ששוכר סוכן נדל"ן משלם את העמלה שלו. בדרך כלל, המשכיר שוכר את הסוכן ומשלם את העמלה, אך חשוב לבדוק זאת תחילה.

שלב 4. ניסוח הסכם שכירות כראוי. באוסטריה, לא נדרש אישור נוטריוני של הסכם שכירות. מספיק ששני הצדדים יחתמו ויתארכו את ההסכם. נוכחות של עורך דין או נוטריון אינה נדרשת על פי חוק.

עם זאת, ליתר ביטחון, רבים מתייעצים עם עורך דין. הוא יכול לוודא האם החוזה מכיל אי דיוקים שעלולים להתפרש בצורה שגויה או סעיפים שלא ניתן להוסיף אותם באופן חוקי.

במקרים מיוחדים (לדוגמה, אם אתם משקיעים או חברה גדולה), זה בדיוק מה שהגיוני. אם אתם מנהלים משא ומתן דרך סוכנות, ודאו שכל ההסכמות בין הסוכן למשכיר משתקפות בחוזה.

שלב 5. תשלום ומסמכים עם החתימה. בעת חתימת החוזה, משולמים לעיתים קרובות באופן מיידי מקדמה (בדרך כלל באמצעות העברה בנקאית) ותשלום החודש הראשון. יש להשיג קבלות על כל העסקאות.

במידת האפשר, השיגו סריקות של תעודת הזהות של המשכיר ומסמך הבעלות על הדירה מהמשכיר (או מנציגו). אם אתם מנהלים משא ומתן דרך סוכן ולא ישירות, בדקו את החוזה כדי לוודא שיש אזכור של עמלה - עם Bestellerprinzip, השוכר אינו צריך לשלם עמלה כזו.

שלב 6. רישום מקום מגוריך הרשמי ושינוי כתובתך. לאחר הכניסה לאוסטריה, זרים חייבים לרשום את מקום מגוריהם (Meldung) בעירייה המקומית בכתובתם החדשה. כדי להירשם, תזדקקו ל-"Meldezettel" (טופס מגורים מיוחד) חתום על ידי בעל הבית ולדרכון/תעודת זהות.

הקפידו לעשות זאת תוך שלושה ימי עסקים, אחרת אתם מסתכנים בקנסות (עד 726 אירו לפי הקוד המנהלי). שמרו את המסמך שהונפק לאחר הרישום. תזדקקו לו כדי לפתוח חשבון בנק, להשיג ביטוח ולקבל תעודות.

שלב 7. שמרו עותקים של כל דבר. שמרו את כל דפי החוזה והנספחים. חשוב במיוחד לשמור את הדפים המפרטים את תנאי הביטול, סכום הפיקדון וחשבונות השירות. במידת האפשר, דאגו לקבל עותק של החוזה מאושר על ידי עורך דין או נוטריון כדי להבטיח שהמסמך מחייב מבחינה משפטית.

חתימה על חוזה שכירות באוסטריה ללא הכנת המסמכים הדרושים אינה אפשרית. משכירי דירה רוצים להיות בטוחים שהם חותמים עם שוכר אמין, ולכן הם בודקים בקפדנות את המסמכים.

המשכיר (המשכיר את הדירה) יזדקק למסמכים הבאים:

• שטר בעלות על הדירה (קטע מרישום המקרקעין – Grundbuchauszug). זה מאשר את זכותך להשכיר את הנכס.
• יעילות אנרגטית. באוסטריה (כמו במדינות אחרות באיחוד האירופי), נדרשת לעתים קרובות תעודת אנרגיה (Heizkostenpass/Energieausweis). היא מספקת מידע על עלויות החימום.
• תעודת אכלוס. אם אתם משכירים את הדירה שלכם דרך סוכן, נהלו משא ומתן עם הסוכן על חוזה (Maklervertrag). אם הדירה בבעלות מספר בעלים, עדיף לקבל הסכמה נוטריונית מכל אחד מהם.
• מסמכי בנייה. לעיתים, בעלים צריכים לספק עותקים של פרוטוקול האסיפה הכללית של ה-HOA (Eigentümerversammlung) כדי להוכיח שאין להם חובות שטרם שולמו. ייתכן שיידרש גם הסכמה מבעלי דירות אחרות.
• חוזי שירות. אם השוכר מתכוון להשתמש בשירותים כלשהם (למשל, אינטרנט, טלוויזיה בכבלים או חניה בנכס המושכר), הכינו עותקים של החוזים עם הספקים והשירותים שיסופקו לשוכר.

עבור השוכר (שוכר דירה):

• דרכון או תעודת זהות. עליך להציג תעודת זהות בתוקף. מומלץ להכין עותקים של הדפים העיקריים.
• הוכחת הכנסה. לדוגמה, ייתכן שתידרש לספק מידע על המשכורת שנצברה לך בשניים או שלושה חודשים האחרונים, דף חשבון בנק או חוזה עבודה. מסמכים אלה מאשרים את כושר הפירעון שלך. לעיתים מתקבלים דוחות מס (עבור עצמאים).
• שאלון שוכר (Mieterselbstauskunft). זהו טופס סטנדרטי הכולל מידע אישי, פרטי תעסוקה, מגורים קודמים וכו'. בעל הבית רשאי לבקש אותו כדי להעריך את מהימנות השוכר. זה לא נדרש על פי חוק, אך מקובל בפועל.
• רישום מגורים (Meldezettel). מסמך זה מאשר את זכותך להתגורר בדירה או בבית. תקבל את טופס Meldezettel בדואר ולאחר מכן תגיש אותו לרשויות העירוניות. ללא רישום, בעל הבית עלול לקנוס אותך, ולא תוכל לשלם עבור ביטוח בריאות, לפתוח חשבון בנק וכו'.
• אשרת שהייה או ויזה (לתושבי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי). אם אתם ממדינה שלישית, עליכם להציג אשרת שהייה בתוקף או ויזה לטווח ארוך. אם הגעתם למדינה באשרה לטווח קצר, בדקו עם בעל הבית שלכם אם הוא מוכן להשכיר לכם את הדירה לתקופה קצרה. זה יעזור למנוע אי הבנות. כמו כן, מומלץ להשתמש בתבנית הסכם שכירות דירה מוכחת לזרים באוסטריה.
• תעודה על היעדר עבר פלילי. חלק מהמשכירים מבקשים תעודה זו כדי להבטיח את אמינותו של השוכר. אמנם אין זו דרישה חוקית, אך משכירים יכולים לבקש באופן פרטי כל מסמך שירצו.

מסמכים נוספים:

• המלצות או חוזה שכירות קודם. אם גרתם באוסטריה בעבר, ייתכן שתצטרכו מכתב המלצה מבעל הבית הקודם שלכם או עותק של חוזה השכירות הקודם שלכם.
• פרטי בנק. פתיחת חשבון בבנק אוסטרי תפשט את תהליך כריתת הסכם שכירות. היא גם תאפשר לכם לבצע תשלומים ללא עמלה והעברות ישירות. במקרים מסוימים, ייתכן שתידרשו לבצע הפקדה לחשבון מיוחד (Kautionskonto).
• תרגום מסמכים. אם אינך דובר גרמנית, תרגם את הדרכון והחוזה שלך מראש והראה אותם למשכיר.

לאחר שאספתם את המסמכים, עליכם להיות מוכנים לחלוטין לחתום עליהם. עדיף לשמור עותקים של המסמכים וקבלות התשלום.

ככל שתהיה לכם תיעוד מלא יותר, כך תמצאו מהר יותר את הדירה המושלמת. לפעמים, ההכנה לספק את כל המסמכים הדרושים מראש יכולה להיות הגורם המכריע - במיוחד בשוק השכירות התחרותי של וינה.

אפילו לאחר חתימת החוזה וקיבלתם את המפתחות, מוקדם מדי להירגע. לשכירות באוסטריה יש מאפיינים ייחודיים משלה שעליכם להיות מודעים אליהם מראש.

תקופת מינימום וסיום מוקדם. לרוב, תקופת השכירות המינימלית היא שלוש שנים. עם זאת, לאחר השנה הראשונה, לשוכר יש את הזכות לסיים את החוזה בהודעה מראש של שלושה חודשים. זה נקבע בחוק השכירות (Mietrechtsgesetz).

אם הנכס מושכר לתקופה קצרה (לדוגמה, שישה חודשים), הדבר קשור לעיתים קרובות להשכרה משנית. עם זאת, אפשרויות אלו אינן מספקות הגנה לטווח ארוך וכמעט תמיד יקרות יותר.

הצמדה לשכר דירה. הסכמי שכירות כמעט תמיד כוללים סעיף בנוגע להצמדה, המקשר את שכר הדירה למדד המחירים הרשמי (Verbraucherpreisindex). משמעות הדבר היא ששכר הדירה עשוי לעלות מדי שנה בהתאם לאינפלציה.

קנסות ועונשים. אם השוכר מאחר בתשלומים או מפר את תנאי חוזה השכירות (לדוגמה, על ידי שיפוץ הנכס ללא אישור), החוזה עשוי לקבוע קנסות. חשוב לקרוא סעיפים אלה בעיון, שכן הקנסות יכולים להיות לעיתים משמעותיים.

זכויות השוכר. אם המשכיר אינו ממלא את חובותיו (לדוגמה, אינו מתקן דוד מקולקל או מתעלם מתלונות על גג דולף), לשוכר יש את הזכות לדרוש תיקון הליקויים או הפחתת שכר הדירה.

אני תמיד מייעץ ללקוחות שלי: אל תפחדו לעמוד על זכויותיכם. באוסטריה יש מערכת בוררות לשוכרים, ולפעמים הגשת תלונה מספיקה כדי לפתור את הבעיה.

ידיעת תנאי השכירות אינה רק עניין פורמלי; זוהי דרך להגן על עצמך מפני הפסדים פוטנציאליים. אחרי הכל, חוזה השכירות באוסטריה מגן לא רק על הבעלים אלא גם על השוכר.

חתימה על חוזה שכירות באוסטריה אינה רק פורמליות; זוהי גם בדיקה של קשבכם. טעויות בשלב זה עלולות לעלות לכם ביוקר, לכן כדאי להשתמש בכמה טיפים מעשיים.

בדקו את בעל הבית ואת הנכס. לפני חתימה על החוזה, ודאו:

• שהמשכיר הוא הבעלים בפועל של הדירה (ניתן לאמת זאת בפנקס המקרקעין - Grundbuch);
• שאין בעיות בדירה שלא זכו לשים לב אליה במהלך הבדיקה הראשונית: נזילות, עובש, חיווט חשמלי לקוי.

כיצד למזער סיכונים:

• קרא את כל החוזה. אפילו סעיף קטן על "הוצאות נוספות" יכול להסתכם במאות יורו לחודש.
• תעדו את מצב הדירה. תמונות ותעודת קבלה הן הטיעון הטוב ביותר שלכם לקבלת הפיקדון בחזרה.
• השוו מחירי שוק. לפעמים בעלי דירות גובים יותר מדי.

מה לעשות במקרה של סכסוך. אם מתעוררות סכסוכים (לדוגמה, עיכובים בתיקונים או סירוב להחזיר את הפיקדון), בווינה ניתן ליצור קשר עם:

• ב- Schlichtungsstelle (וועדת בוררות בבית השלום);
• בלשכת העבודה (Arbeiterkammer , המגנה על זכויות הדיירים);
• לבית המשפט (כמוצא אחרון).

תפקידן של סוכנויות נדל"ן. באוסטריה, הסכמי שכירות מנוהלים לרוב באמצעות סוכנויות. במקרה זה, השוכר משלם עמלה - בדרך כלל עד שני דמי שכירות חודשיים. זהו סכום משמעותי, אך הסוכנות אחראית להבטחת שקיפות העסקה ויכולה לגישור בסכסוכים.

שוק השכירות האוסטרי צומח במהירות. תקנות חדשות ייכנסו לתוקף בשנים 2024–2025, שחשוב לקחת בחשבון עבור כל מי שמתכנן לשכור בווינה.

שינויים בחוק הממשלתי (Mietrechtsgesetz). תיקונים לחוק הממשלתי (Mietrechtsgesetz) (MRG) נכנסו לתוקף בינואר 2024:

• תקנות ברורות יותר המסדירות הצמדה לשכר דירה. כעת, שכר הדירה צמוד אך ורק למדד המחירים לצרכן (CPI), ומשכירי דירות נדרשים להודיע ​​לשוכרים על שינויים בשכר הדירה שלושה חודשים מראש.
• שקיפות של הוצאות נוספות. יש לפרט בנפרד את חשבונות השירות, ללא עמלות נסתרות.

דרישות חדשות לחוזי שכירות. אלה אומצו כדי להגן על שוכרים מפני בעלי בתים חסרי מצפון. חוזי שכירות נדרשים כעת לכלול:

• סעיף על החזרת הפיקדון ותנאים;
• מידע על זכויות השוכר במקרה של גילוי בעיות שלא הוזכרו בעת כריתת החוזה;
• ציון תאריך השיפוץ הגדול האחרון.

שיקולים מיוחדים לזרים. המלצות חדשות (נמצאות כעת ברמת יוזמה פרלמנטרית) יידונו בשנת 2025 לפישוט תהליך כריתת הסכמי שכירות עבור אנשי מקצוע זרים. התוכניות קוראות לצמצום רשימת המסמכים הנוספים שמשכירים זכאים לדרוש מזרים.

השפעה על שוק וינה:

• עבור שוכרים - יותר שקיפות ויכולת חיזוי.
• עבור בעלי נכסים, יש יותר פורמליות, אך גם פחות סיכון להתדיינות משפטית.
• עבור שוכרים זרים, זוהי הזדמנות לפשט את חיפוש הדיור שלהם.

המלצות מעשיות:

• יש לבדוק תמיד שהחוזה עומד בדרישות הנוכחיות (עדיף לבקש מהמשכיר להשתמש בתבנית חדשה).
• אם המשכיר מציע "גרסה ישנה" של החוזה, יש להבהיר את הסיבות.
• שמור את כל המסמכים הכתובים הקשורים לחוזה השכירות.

שוק השכירות הפך מתורבת יותר בשנים האחרונות, אבל אני תמיד אומר ללקוחות שלי: בדיקת החוזה היא הביטוח האישי שלכם.

אנשים רבים שואלים את השאלה הזו, במיוחד כשנהיה יותר ויותר שכיח לשמוע טענות לפיהן כל מה שצריך כדי לשכור דירה הוא פשוט להגיב למודעה. בואו נגלה האם סוכן נדל"ן באמת הכרחי או שמא השירותים שלו הם פשוט בזבוז זמן וכסף.

מאז ה-1 ביולי 2023, עקרון "הלקוח משלם" (Bestellerprinzip) בתוקף. משמעות הדבר היא שאם המשכיר מציע את הדירה ושכר סוכן, השוכר אינו משלם עמלה. זה מאפשר לשוכרים לחסוך משמעותית.

דירות רבות מושכרות ישירות על ידי הבעלים, ללא עמלה. קל למצוא מודעות כאלה ("provisionsfrei") באינטרנט וברשתות החברתיות, המסומנות כ"ללא מתווך". זה חוסך זמן וכסף.

שוק הנדל"ן בווינה תחרותי מאוד. דירות טובות לרוב אינן מופיעות בפלטפורמות חיפוש נדל"ן; הן מוצגות תחילה באמצעות סוכנים מהימנים. מתווך נדל"ן יכול להציע אפשרויות מצוינות שלא הייתם מוצאים ללא עזרתו.

שירותים משפטיים ומומחיות בשוק. סוכנים בקיאים בתמחור, תנאי שכירות דירות בווינה ובערים אחרות, וניואנסים משפטיים. הם יכולים לעזור לכם להימנע ממלכודות בעת חתימה על חוזה ולהפוך את התהליך לפחות מלחיץ.

חסכו זמן. אם עברתם לאחרונה לאוסטריה ואינכם בטוחים באיזו שכונה לבחור, סוכן ימצא במהירות אפשרויות מתאימות.

השכרת דירה בווינה דורשת הבנת המורכבויות של ההליכים הבירוקרטיים והניואנסים של שוק הנדל"ן. הסכם השכירות צריך לפרט בבירור את זכויותיכם וחובותיכם על מנת להבטיח שהותכם הבטוחה והמוגנת בדירה או בבית. יש להקפיד על הכללים הפשוטים הבאים:

1. בדקו את מסמכי המשכיר והנכס. ודאו שהבעלים אכן מורשה להשכיר את הדירה.
2. קרא את החוזה בעיון. אפילו פרטים קטנים שתפספס עלולים להוביל להפסדים משמעותיים.
3. תעדו את מצב הדירה עם המעבר. תמונות וסרטונים יסייעו בהחזרת המקדמה.
4. שמור את כל הקבלות וההתכתבויות. זה יעזור לך להגן על האינטרסים שלך במקרה של בעיות.
5. שימו לב לתקנות חדשות. החקיקה באוסטריה מתעדכנת כל הזמן, כך שתנאי ההשכרה עשויים להשתנות.

השירותים שלנו:

• בחירת דירה בהתאם למטרות שלכם (מעבר דירה, עבודה, השקעה)
• בדיקת הסכם השכירות לצורך עמידה בדרישות החוק
• ניהול משא ומתן עם בעל הבית תוך התחשבות באינטרסים שלכם
• ייעוץ בנושאים הקשורים לפיקדונות, סיום מוקדם והצמדת שכר דירה

מציאת מקום מגורים באוסטריה לא אמורה להיות מלחיצה. חוזה מקצועי יבטיח לכם שקט נפשי בווינה.