הרובע התשיעי של וינה - אלזרגרונד: יוקרה, נוחות והשקעה יציבה

כשמדובר ברובעים יוקרתיים ומבוקשים של וינה, לרוב עולים בראש הרובע הראשון המרכזי עם ארמונותיו או הרובע השביעי . עם זאת, אלו המכירים את העיר לעומק שוקלים גם את הרובע התשיעי - אלזרגרונד.

משקיעים רבים ואנשים השוקלים את העיר כמקום מגורים קבוע מתעניינים ברובע אלזרגרונד בווינה, שכן הוא מייצג שילוב ייחודי של תשתית "חכמה" וביקוש בר-קיימא לדיור.

הזרם המתמיד של שוכרים וקונים כאן נוצר על ידי סטודנטים, אנשי מקצוע צעירים, מורים ורופאים, מה שהופך את השוק ליציב ככל האפשר.

הרובע התשיעי של וינה נמצא במרחק הליכה של דקות ספורות מהמרכז ההיסטורי, ממש מחוץ לטבעת. הוא ידוע בעיקר כ"רובע האוניברסיטאות ובתי החולים", שכן הוא ביתם של המוסדות המדעיים והרפואיים הגדולים ביותר במדינה: אוניברסיטת וינה, האוניברסיטה הרפואית ובית החולים הכללי המפורסם של וינה (AKH). עם זאת, תפקידו של אלסרגרונד חורג הרבה מעבר לכך.

כאן, אין צורך לפנות ל"מרכז לכולם" כדי להרגיש בלב העיר. האווירה המדעית, מוסדות התרבות, התיאטראות, המוזיאונים והבסיס הרפואי החזק יוצרים זרם קבוע של אנשים המחפשים דיור להשכרה או קנייה לשנים הבאות.

חשוב להדגיש כי אזורים עם אוניברסיטאות ומרפאות מרוכזות נמצאים בסיכון נמוך ביותר לחוות מה שנקרא "וואקום ביקוש". כל עוד קיימת תשתית אקדמית ורפואית, תמיד יהיו תושבים, שוכרים וצרכני שירותים.

עם זאת, אלסרגונד אינה רק מדע ורפואה. היא מתגאה גם בפארקים מטופחים, כיכרות ירוקות ומבנים עתיקים עם חזיתות אלגנטיות המזכירות את האינטליגנציה של המאות ה-19 וה-20.

שטח הרובע קטן יחסית - רק 2.99 קמ"ר - אך הוא מתגאה בצירים רבים עם בתי קפה, חנויות וחשמליות. הוא מתגאה גם בחצרות מבודדות בהן פורחים ורדים בקיץ.

אלסרגרונד מעניין מכמה היבטים:

• כמרכז אינטלקטואלי וחינוכי,
• כאזור ירוק בקרבת מרכז העיר,
• כשוק נדל"ן יציב המאופיין בביקוש גבוה והיצע מוגבל.

מטרתי היא להציע לקורא מאמר זה לא סקירה שטחית, אלא ניתוח מפורט ומעשי. נבחן אילו רחובות וסוגי דיור הם האטרקטיביים ביותר למגורים ולהשקעה, כיצד רשת התחבורה והשטחים הירוקים בנויות, אילו מוסדות חינוך ורפואה מניעים את הביקוש, ואילו פרויקטים כבר משפיעים או ישפיעו על השוק ברובע זה של וינה בשנים הקרובות.

תשומת לב מיוחדת תינתן גם לרמה ה"אנושית": ביקורות דיירים, מקרי השכרה ורכישה ספציפיים, וכן המלצות לקטגוריות שונות של קונים - משפחות עם ילדים, משקיעים-משכירים ומומחים הפועלים בתחומים הרפואיים או המדעיים.

אלסרגרונד גדלה על אתר של יישובים כפריים ופרבריים לשעבר, אשר ספגו בהדרגה את הקצב העירוני של וינה המתפתחת במהירות במאה ה-19.

בתחילה, היו אלה אחוזות והתיישבויות נפרדות, שנוצרו לאורך כבישים ומעיינות. לאחר רפורמות מנהליות וצמיחה עירונית במאה ה-19, שטחים אלה הפכו באופן אורגני לחלק מהעיר.

תפקידו המיוחד של המחוז התברר כבר במאה ה-18. בשנת 1784 נוסד כאן ה-Allgemeines Krankenhaus (Allgemeines Krankenhaus) - מרפאת AKH לעתיד - וסביבו החלו להתפתח מתקנים רפואיים, מכוני מחקר ואזורי מגורים לרופאים ולמורים.

אשכול הרפואה הוא גורם מניע מרכזי בחייהם הכלכליים והחברתיים של האזור, שכן הוא מספק זרם של מומחים, סטודנטים ושירותים נלווים.

בכל הנוגע לאדריכלות של הרובע התשיעי של וינה, בתקופת העיור האינטנסיבי בסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20, נבנו כאן באופן פעיל מבני גרונדרצייט - בנייני דירות ענקיים עם חזיתות מעוטרות, דירות מרווחות וחצרות בית.

עד היום, הם מהווים את הבסיס למלאי המגורים של אלסרגרונד, ויוצרים אווירה של "עתיקות מלכותית" מבוקשת למדי בפלח היוקרתי של השוק.

בתחילת המאה ה-20 הופיעה תנועת האמנות "הפרשציה" בווינה, ולמרות שהאייקון העיקרי שלה - בניין הפרשציה - ממוקם מחוץ לרובע, רעיונות אר-נובו ועקרונות אסתטיים חדשים הגיעו גם לכאן.

אלסרגונד מציג צורות מעבר: מהמבנים המעוטרים של תקופת הגרונדרצייט ועד לחזיתות מודרניות פונקציונליות וצנועות יותר. אדריכלים בודדים מילאו גם הם תפקיד משמעותי, בתכנון מבני בתי חולים, בתי ספר ומבני מגורים תוך התחשבות בדרישות חדשות להיגיינה, תאורה וארגון מרחבי.

ההיסטוריה של אלסרגונד קשורה קשר הדוק לאירועים הסוערים של המאה ה-20 (מלחמות, מהפכות ושינויים במשטרים פוליטיים), אשר הותירו עקבות ניכרים על מראה הרובע. בעשורים הראשונים של המאה הקודמת, חיו ועבדו כאן רופאים ומדענים בולטים. הקהילה היהודית תפסה חלק משמעותי בחיי התרבות והאינטלקטואליה של מחוז אלסרגונד, ובמיוחד במכונים הרפואיים ובמרכזי התרבות הסובבים אותו.

הכיבוש הנאצי ומלחמת העולם השנייה הביאו אבדות קשות. הרובע איבד חלק ניכר מהארכיטקטורה שלו, כאשר מבנים רבים נהרסו או ניזוקו. עם זאת, הגורל הטרגי ביותר היה זה של התושבים, שרבים נאלצו להימלט מבתיהם או גורשו.

לאחר המלחמה, אלסרגונד נכנסה לשלב של שיקום. אזורי מגורים חדשים נבנו במהירות, כולל דיור עירוני, שסייעו להתמודד עם מחסור הדיור החריף בעיר.

ניתן לתאר את אלסרגרונד כשילוב של "הופס" (חצרות) אופייניות, רחובות צרים, ופארקים וכיכרות ירוקים בלתי צפויים.

רוב המבנים מוגנים על ידי המדינה. עבודות השיקום מתבצעות בזהירות רבה כדי לשמר את האותנטיות ההיסטורית של החוץ ולהתאים את החללים הפנימיים לסטנדרטים מודרניים (בידוד תרמי, אוורור וכו').

זה יוצר יתרונות מסוימים למשקיעים, שכן בתים עם מגורים מסורתיים מוערכים בזכות האווירה והקסם שלהם. עם זאת, נכסים כאלה דורשים השקעה משמעותית בשיפוץ.

סימן ההיכר של הרובע התשיעי של וינה הוא זהותו התרבותית, שהתפתחה במשך מאות שנים. מוזיקה, ספרות, אוניברסיטאות ומדעי הרפואה יצרו תדמית מתמשכת של אלזרגרונד כמקום של אינטלקטואלים וידע.

פרנץ שוברט וזיגמונד פרויד התגוררו כאן גם כן. ביתו של פרויד ברחוב ברגבאסה 19 משמש כיום כמוזיאון ומושך אליו תיירים מכל רחבי העולם.

עבור משקיעים, ל"מותג" תרבותי זה יש ערך מעשי. הוא מסייע ביצירת ביקוש יציב מצד שוכרים בעלי כושר פירעון גבוה ומפחית את התלות של האזור בהכנסות משכירות לטווח קצר.

למרות גודלה הקומפקטי - כ-2.99 קמ"ר - לאלסרגרונד צפיפות אוכלוסין גבוהה. על פי הערכות עירוניות וסטטיסטיות אחרונות, מתגוררים בה כיום כ-40,000-42,000 איש, שהם עשרות אלפי תושבים לקילומטר רבוע.

נתונים אלה מראים בבירור כי האזור קטן, אך עשיר בתפקודים - מאזורי מגורים ועד למתחמים רפואיים גדולים ומוסדות חינוך.

מיקום גיאוגרפי וגבולות. אזור אלסרגונד נהנה ממיקום נוח, הגובל הן ברובעים המרכזיים של וינה והן באזורים הירוקים מצפון. אזור זה משמש כאזור "מחבר". התושבים נהנים ממרחק הליכה מאטרקציות תרבותיות מרכזיות במרכז העיר, ובמקביל מקרבה לפארקים ולאזורי מגורים שקטים.

מבחינת תחבורה, צירי עיר חשובים עוברים באזור, עם קווי חשמלית ואוטובוס הפועלים, ותחנות מטרו באזורים הסמוכים המספקות גישה מהירה הן למרכז העיר והן לרובעי העסקים.

זה חשוב במיוחד עבור סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים שאין להם מכונית או שאינם רוצים להשתמש בה כל יום כדי להתנייד בעיר.

שכונות עיקריות ואזורי תפקוד. בתוך המחוז, ניתן להבחין בכמה "מיקרו-אזורים" על סמך תפקידיהם:

• אזור האוניברסיטה והרפואה ממוקם סביב קמפוסים, מכוני מחקר ומרפאות. יש ביקוש גבוה באופן עקבי להשכרות לטווח קצר ובינוני. האזור משלים מרפאות שיניים, בתי מרקחת וחנויות מתמחות.
• מרכז המגורים ההיסטורי - רובע גרונדרצייט עם מבני המבנה ההיסטוריים והחזיתות המוגנות - הוא דוגמה קלאסית לאדריכלות מגורים וינאית, עם דירות המאופיינות בתקרות גבוהות ובפריסה מרווחת, המושכות במיוחד משפחות ולאלו המעריכים אותנטיות.
• אזור המסחר והעסקים הקטנים מרופד ברחובות עמוסי בתי קפה, קונדיטוריות, מסעדות קטנות וחנויות. חלק זה של הרובע מהווה את "המרקם החי", מה שהופך את המרחב לנוח הן עבור התושבים והן עבור המבקרים.
• שטחים ירוקים - כיכרות, סמטאות ופארקים קטנים - תופסים כ-10% משטח העיר, על פי נתוני העיר, אך ממלאים תפקיד קריטי בעיצוב איכות החיים.

רובע זה של וינה הוא מנוגד למדי: לדוגמה, הרחובות התוססים והשוקקים של אלזרשטראסה ו-והרינגרשטראסה שוכנים לצד סמטאות מגורים שקטות החבויות בחצרות נעימות. זהו השילוב שיוצר איזון נוח למגורים.

ייעוד: פונקציות מעורבות ותקנות פיתוח עירוני. המבנה העירוני של המחוז אינו חד-פונקציונלי: אזורי מגורים, מבני אוניברסיטאות, מתחמי בתי חולים ומתקני תרבות שזורים זה בזה.

במקביל, תקנות יעוד מקומיות (Bauordnung) ותקני הגנת מונומנטים מגבילים בקפדנות פיתוח מחדש ובנייה לגובה באזורים היסטוריים. עבור תושבים מקומיים ותושבי העיר, זהו יתרון שאין להכחישו: האזור שומר על ייחודיותו האדריכלית ומעמדו המיוחד. זה יכול להיות גם יתרון עבור משקיעים, שכן אם הבנייה החדשה מוגבלת, עליות המחירים מונעות על ידי מחסור באספקה ​​איכותית.

אלסרגונד היא אחת מאותן שכונות וינה שבהן אפשר לחוש אווירה מיוחדת מהרגע הראשון שנכנסים אליה. חסרה בה ה"סביבה" המוזיאונית לתיירים המצויה ברובעים המרכזיים, וגם חסרה בה ההמולה הרועשת והלשונית האופיינית לחלק מהפריפריה.

כיום, ברובע ה-9 של וינה מתגוררים כ-43,000 איש, והמבנה הדמוגרפי שלו משקף בבירור את תפקידה האקדמי והמקצועי בחיי העיר.

הקבוצה העיקרית של התושבים היא סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים. אוניברסיטת וינה והאוניברסיטה הרפואית של וינה מושכות אליה אלפי סטודנטים מכל רחבי העולם מדי שנה. רבים מהם נשארים באלזרגרונד לאחר סיום הלימודים, ומוצאים עבודה במרפאות, אוניברסיטאות או בתחומי היי-טק.

זה יוצר אוכלוסייה עם טווח גילאים רחב, עם "שיא" בולט בקרב האוכלוסייה הצעירה וגיל העבודה. גורם זה משפיע ישירות על שוק הדיור, שכן הוא כולל שיעור גבוה במיוחד של דירות קטנות - בנות חדר אחד ושני חדרי שינה - כמו גם ביקוש חזק להשכרות לטווח קצר ובינוני.

במקביל, האזור אטרקטיבי גם למשפחות עם ילדים. מרחבים ירוקים, סביבה שלווה, בטיחות ותשתיות מפותחות מאפשרים זאת. רמות ההכנסה באלזרגרונד נחשבות מעל לממוצע העירוני. וכפי שכנראה ניחשתם, המקצועות הנפוצים ביותר בקרב התושבים קשורים לחינוך, רפואה, טכנולוגיית מידע ותרבות.

גם ההרכב האתני של המחוז ראוי לציון. כ-20-25% מתושבי המחוז הם זרים . מדובר בעיקר בסטודנטים מגרמניה, איטליה ומזרח אירופה, כמו גם בחוקרים מארצות הברית ואסיה. עובדה זו גורמת לאלסרגרונד להרגיש כמו "קמפוס בינלאומי" מיניאטורי, שכן עשרות שפות מדוברות כאן מדי יום.

גיוון זה יוצר ביקוש לשירותים ספציפיים: חנויות בינלאומיות, קורסי שפה, בתי קפה המגישים מאכלים אתניים ואירועי תרבות עבור תפוצות שונות.

יום אחד, שתיתי קפה בבית קפה קטן ליד מרפאת AKH וראיתי סצנה מרתקת: בשולחן הסמוך, רופאים מהודו, סטודנטים מפולין ופרופסורים מגרמניה דנו בפרויקט משותף. רגעים כאלה הם שגורמים לך להבין: אלזרגרונד היא לא רק שכונה, אלא צומת אמיתי של תרבויות וידע.

ניתן לתאר את הפרופיל הסוציו-אקונומי של המחוז כ"בעל השכלה גבוהה ובעל אוריינטציה מקצועית". חלק ניכר מהתושבים עובדים בתחומי החינוך, הרפואה, המחקר המדעי, התרבות ומגזר השירותים. אלה כוללים פרופסורים, רופאים, חוקרים, נציגי ארגונים בינלאומיים ואנשי מקצוע יצירתיים.

ההכנסה הממוצעת ברובע גבוהה באופן מסורתי מהממוצע בווינה, אך השכונה מגוונת. ברחוב אחד, ייתכן שתמצאו בנייני הוף ישנים בהם שוכנים דירות עירוניות, בעוד שבסמוך תמצאו דירות יוקרה מודרניות ובנייני משרדים.

עבור משקיעים, משמעות הדבר היא הזדמנות לפעול בכמה פלחי שוק בו זמנית: החל ממעמד הביניים היציב ועד לדיור יקר עם רמת כושר פירעון גבוהה.

זרמי הגירה וזרם הסטודנטים הבינלאומיים ברובע ה-9 של וינה יוצרים שני "מאגרי" ביקוש יציבים. הראשון הוא לטווח קצר: סטודנטים לחילופי סטודנטים, מתמחים, מטופלים קליניים ומשפחותיהם הנלוות. השני הוא לטווח ארוך: אנשי מקצוע צעירים ומשפחות אקדמיות.

מבנה זה מעודד פיתוח של השכרות יומיות ועונתיות, כמו גם שירותים לגולים: סוכנויות ייעודיות, ייעוץ רב-לשוני ושירותים מקצועיים להשכרת דיור מרוהט.

עבור משקיעים המוכנים לנהל באופן פעיל נכסים כאלה, משמעות הדבר היא שיעורי תפוסה גבוהים, אם כי הדבר דורש תשומת לב רבה יותר לשיווק ולשירות.

תיאטראות, מוזיאונים, גלריות, בתי קפה וחנויות קטנות יוצרים כלכלה מקומית תוססת המספקת תעסוקה ויוצרת אווירה שכונתית תוססת.

גורם נפרד ביציבות הוא התעשייה הרפואית. מרפאות ומרכזים ייעודיים מספקים זרם קבוע של עובדים וחולים, מה שיוצר ביקוש קבוע לדיור ומגביר את אפקט המכפיל על כלכלת המחוז.

נקודה מעשית לבוחרי דיור: משפחות ואלו המחפשים בית שקט וארוך טווח עדיף להתמקד בחלקים הצפוניים והמערביים של המחוז, שכן יש בהם יותר אזורי מגורים ושטחים ירוקים. אם אתם מחפשים לקנות נכס להשכרה, אני ממליץ לבחון נכסים ליד קמפוסים אוניברסיטאיים ומרכזי תחבורה, שכן הביקוש להשכרה מצד סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים גבוה באופן עקבי כאן.

אלזרגרונד נחשב לאחד מאזורי המגורים המעניינים ביותר בווינה. כאן מתקיימים שני עולמות: בתים קלאסיים מהמאה ה-19 עם טיח וחדרים מרווחים, ודירות מודרניות במתחמי מגורים חדשים שנוצרו באמצעות שיפוצים נרחבים.

בנייני הדירות ההיסטוריים של גרונדרצייט וחצרותיהם הנעימות, או ה"הופים", נותרו הסמלים האדריכליים העיקריים של הרובע. דירות אלה מוערכות בזכות התקרות הגבוהות שלהן, החדרים המרווחים והקסם העירוני שלהן.

עם זאת, יש לקחת בחשבון שלעתים קרובות הן דורשות השקעות משמעותיות, כגון בידוד והתקנת מעליות, כדי לעמוד בתקנים מודרניים.

גם לדיור העירוני (Wiener Wohnen), שהיה חזק במיוחד מבחינה היסטורית בווינה, יש תפקיד חשוב. באלזרגרונד ניתן למצוא מתחמי דיור מתחילת המאה ה-20 ופרויקטים מהתקופה שלאחר המלחמה.

חלק מהמבנים הללו מוגדרים כמונומנטים אדריכליים. דבר זה מגביל שינויים חיצוניים תוך הבטחת תפוסה יציבה ושימור הסביבה ההיסטורית.

עבור משקיעים, משמעות הדבר היא שהתחרות עם דיור עירוני במגזר השכירות במחירים נוחים היא עזה למדי. עם זאת, הודות למדיניות החברתית של המחוז, הביקוש נותר צפוי, ללא עליות פתאומיות.

בשנים האחרונות חלה עלייה בשיפוצים. בנייני דירות ישנים הופכים למתחמים מודרניים עם חלונות פנורמיים, חניונים תת קרקעיים וטכנולוגיות חסכוניות באנרגיה.

ככל שנכס קרוב יותר לכביש הטבעת או לפארקים גדולים, כך מחירו גבוה יותר. פלח הפרימיום מורכב מדירות משופצות בבניינים היסטוריים ומתחמי מגורים מודרניים קטנים באתרים בהם מותרת בנייה חדשה.

לפי אימופרייס, מחירי הנכסים באלזרגרונד גבוהים משמעותית מהממוצע בעיר: במיקומים מובילים הם מגיעים ל-7,000–9,000 אירו למטר רבוע.

לדוגמה, ניתן לרכוש דיור ליד וורטינגפארק או רובע האוניברסיטה תמורת כ-5,500–6,000 אירו למ"ר. נתון זה דומה לשכונות היוקרתיות יותר של וינה, והביקוש נותר גבוה באופן עקבי עקב היצע מוגבל.

כדי להבהיר את העניין, אספק כמה נתונים משוערים לגבי דיור:

שוק השכירות ברובע ה-9 של וינה מבוסס על שני זרמים: השכרות לטווח ארוך למשפחות ולאנשי מקצוע, והשכרות לטווח קצר לסטודנטים, מתמחים ומטופלים.

שכר הדירה למ"ר משתנה בין בניינים ישנים למתחמים מודרניים. לכן, חשוב לקחת בחשבון את קהל היעד בבחירת אסטרטגיה.

לדוגמה, דירת חדר או שניים קומפקטית ליד הקמפוס תמיד תהיה מבוקשת בקרב סטודנטים, בעוד שדירת שלושה או ארבעה חדרים מרווחת באזור שקט תמשוך יותר משפחה שמוכנה לשכור לטווח ארוך, אך עם תחלופת שוכרים נמוכה יותר.

ניקח לדוגמה רחובות:

האזור סביב AKH וקמפוס האוניברסיטה ברחוב אלזר. ביקוש גבוה להשכרה כאן בשל הקרבה למרפאות ולבנייני אקדמיה. דירות קטנות הן אידיאליות. הפרויקט מעורב, ומציע דירות במחירים נוחים וגם פרויקטים חדשים.

שכונות גרונדרצייט. הן מושכות קונים המחפשים קסם היסטורי ומעמד. המחירים למטר מרובע גבוהים יותר כאן, אך תקני איכות השיפוץ מחמירים במיוחד.

רחובות ליד פארקים וכיכרות. אזורים אלה פופולריים בקרב משפחות, מציעים מחירים וביקוש יציבים, אך מבחר הנכסים מוגבל.

Wöhringerstrasse הוא רחוב קניות סואן שבו תוכלו למצוא דירות ישנות במחירים נוחים.

ברנגאסה. כתובת יוקרתית ליד מוזיאון פרויד; מחירים מעל הממוצע.

הסיכונים העיקריים למשקיעים קשורים לצורך בהשקעות הון בבניינים ישנים יותר: בידוד, חיווט חשמלי ושדרוגי תשתיות. מגבלה נוספת עשויה להיות מצב השימור של המבנים, האוסר על פיתוח מחדש ושינויים בחזית. יש לשקול גם תחרות מצד דירות עירוניות בקטגוריית דירות להשכרה במחירים נוחים.

ההמלצות שלי למשקיעים: תכננו מראש את עתודות השיפוץ; שתפו פעולה עם אדריכלים מקומיים והכירו את תקנות הגנת החזיתות; השתמשו באסטרטגיה משולבת: דירות קטנות לזרימה קבועה של יחידות, ודירה אחת או שתיים מרווחות להון לטווח ארוך.

אם תשאלו את הווינאים מה הם מקשרים עם הרובע התשיעי, רובם יענו: "אוניברסיטאות". ואכן, כאן פועם ליבה החינוכי של העיר.

באלזרגרונד שוכנות אוניברסיטת וינה, אחת הוותיקות והגדולות באירופה, כמו גם האוניברסיטה לרפואה, הידועה בהכשרת מומחים ברמה עולמית.

חלק ניכר מהמחוז נמצא על ידי קומפלקס הרפואה AKH, המרכז הגדול ביותר באירופה המשלב פרקטיקה קלינית, מחקר וחינוך. מרכז זה מושך סטודנטים, סגל וחוקרים לאלסרגרונד.

בנוסף, פועלת כאן האקדמיה לאמנויות יפות, המעניקה לאזור אווירה יצירתית. בתי ספר רבים לשפות, בתי ספר תיכוניים פרטיים וקורסי המשך גם הם ממלאים תפקיד.

כל זה יוצר מערכת אקולוגית חינוכית מלאה, מושכת הן לסטודנטים והן לזרים, כמו גם למשפחות שעבורן חינוך ילדיהן הוא שיקול חשוב בבחירת דיור.

רובע זה של וינה מציע מגוון רחב של מוסדות חינוך, החל מבתי ספר ממשלתיים (Neue Mittelschulen) ובתי ספר לחינוך ועד בתי ספר פרטיים ותוכניות בינלאומיות. מוסדות בינלאומיים גדולים יותר ממוקמים ברובעים סמוכים, אך הודות לתחבורה נוחה, הם נגישים בקלות לתושבי הרובע.

בבחירת מקום מגורים, הורים שוקלים לא רק את איכות החינוך אלא גם את נוחות התחבורה. לעתים קרובות, היכולת ללכת לבית הספר תוך 10-20 דקות היא הגורם המכריע ברכישת דירה.

קורסי שפה פופולריים באותה מידה. משפחות רבות רושמות את ילדיהן לשם כדי לזרז את הסתגלותם והשתלבותם בסביבה הווינאית.

אלסרגונד ידועה גם כמרכז מדע ומחקר. עשרות מעבדות, מכוני מחקר ומרכזים בינלאומיים פועלים כאן. סטודנטים רבים נשארים באזור לאחר לימודיהם, מוצאים עבודה, ומדענים מגיעים לכאן במסגרת חוזה. זה מעניק לאזור תוססות מיוחדת.

האוניברסיטה הרפואית של וינה (MedUni) והמכונים הסמוכים לה מפתחים באופן פעיל פרויקטים משותפים עם שותפים בינלאומיים. שיתוף פעולה זה מחזק את מעמדו של אלזרגרונד כאשכול מדעי ומושך אליו לא רק חוקרים אלא גם ישויות משפטיות המעוניינות בגישה למעבדות ולמתקנים הקליניים.

פרויקט פורץ דרך הוא הקמת הקמפוס החדש ברחוב מריאנגאסה, אשר מגדיל את "הצפיפות האקדמית" של האזור. עבור שוק הנדל"ן, משמעות הדבר היא ביקוש מוגבר לדיור ייעודי ושירותים נלווים.

משפחות רבות בוחרות במכוון באלזרגרונד ללימודיהן. אחד הלקוחות שלי מאיטליה אמר לי, "החלטנו לקנות כאן דירה כי אנחנו רוצים שהילדים שלנו ילמדו בווינה. בזמן שהם צעירים, ניתן להשכיר את הנכס לסטודנטים - זוהי השקעה אידיאלית."

אלסרגונד בולטת בזכות קשרי התחבורה שלה. למרות גודלה הקומפקטי (כ-3 קמ"ר), צירים מרכזיים עוברים דרך הרובע, המחברים אותו הן למרכז ההיסטורי והן לחלקים אחרים של העיר.

מטרו. קו הרכבת הראשי U6 חוצה את אלזרגרונד הצפוני. אלזר שטראסה ומיכלבורן מספקות גישה מהירה לבנייני אוניברסיטאות, בתי חולים ואזורים אחרים בעיר.

הקרבה למטרו הופכת את החיים לנוחים יותר, מפחיתה את התלות במכוניות ומגבירה את האטרקטיביות של דיור ליד התחנה.

למען האמת, מבחינתי הקו הזה הוא אחד הנוחים ביותר: אפשר להגיע איתו במהירות לקצה השני של העיר, מה שחוסך הרבה זמן.

חשמליות. קווים 2, 43 ו-44, סמל אמיתי של הרובע ה-9, עוברים ברחובות הסואנים ומסיעים נוסעים למרכז העיר - לבניין העירייה או לטבעת - תוך מספר תחנות בלבד. בערב, החשמליות מלאות בסטודנטים החוזרים מהלימודים, והאווירה באמת דומה לאוטובוס קמפוס.

עבור תושבים, המשמעות היא עשרות יעדים תוך 10-20 דקות ללא העברות, ועבור משקיעים, זה מבטיח נזילות גבוהה לדירות ליד תחנות אוטובוס.

תשתית לאופניים ולהולכי רגל. שבילי אופניים עוברים לאורך הרחובות הראשיים, וקיימות גם תחנות להשכרת קורקינטים חשמליים.

תושבים רבים בוחרים בשיטת תחבורה זו. אני אישית השתמשתי בקטנוע מספר פעמים כדי להגיע ממרפאת AKH לרינגשטראסה - הנסיעה אורכת כ-10 דקות, ואין פקקי תנועה.

שלב 2025. תוכנית פיתוח התחבורה של העיר מיושמת באופן פעיל גם ברובע ה-9 של וינה. אזורי הולכי רגל חדשים נוצרים, תשתית הרכיבה על אופניים מורחבת ותחנות החשמלית משופרות.

לאחרונה, נוספו מעברי חציה בטוחים יותר ברחוב Wöhringerstrasse והותקנו תחנות מודרניות עם שלטים דינמיים.

לשם הבהירות, אציג טבלה של יכולות התחבורה של האזור:

תחבורה צריכה להיות גורם מפתח עבור משקיעים. דירה ליד קו מטרו או חשמלית מושכרת מהר יותר ובמחיר גבוה יותר. לאלסרגרונד יש הרבה "אטרקציות" כאלה, מה שהופך אותה לאטרקטיבית יותר מהפרברים.

חניה ברובע התשיעי היא נושא מורכב. הרחובות צרים והבניינים צפופים, ולכן העיר מיישמת באופן פעיל מערכת רגולציה מתוכננת היטב.

Parkpickerl. הכלי העיקרי הוא Parkpickerl, היתר תושב המונפק על ידי העירייה. הוא מאפשר לתושבים בעלי רישום קבוע לחנות באזור שלהם. ניתן להשיג את ההיתר דרך שירותי המאגיסטרט או ה-Bezirksamt .

החניה כוללת דמי ניהול ודמי חניה שנתיים. ישנה גם הגבלה על מספר ההיתרים לכל כתובת. עבור תושבים, היתר שנתי עולה כ-10 אירו לחודש - זול בסטנדרטים וינאיים. מבקרים יכולים להשתמש בחנייה לטווח קצר בלבד, במחיר של כ-2.20 אירו לשעה.

עבור שוכרים עם רכב, נושא זה הוא בעל חשיבות עליונה. לכן חיוני שמשקיעים יכללו את כל הפרטים בתיאור הדירה: האם יש חניה פרטית, האם קיים בורר חניה, ואילו הגבלות חלות על האורחים. מידע ברור על חניה משפיע ישירות על האטרקטיביות של הנכס.

נתונים השוואתיים על חניה:

שמתי לב יותר מפעם אחת שמשפחות עם ילדים בוחרות לעתים קרובות בדירות בבניינים עם חניה תת קרקעית. גם אם נכסים כאלה יקרים יותר, הם עדיין זוכים למחירי שוק גבוהים יותר.

חדשנות. בשנים האחרונות, וינה אימצה יותר ויותר פתרונות חניה דיגיטליים. לדוגמה, הופיעו שלטים דינמיים ברובע המציגים את מספר המקומות הזמינים בחניונים הסמוכים. מערכת החניה משולבת גם באפליקציות מובייל. זה חוסך לנהגים זמן ומפחית את העומס על חניה ברחוב.

שינוי המרחב. בשנים האחרונות, חלק מאזורי החניה הוסבו לכיכרות קטנות עם ספסלים וירק. החלטה זו עוררה בתחילה מחלוקת בקרב התושבים, אך רבים מציינים כעת כי חצרות אלו הפכו שקטות יותר, נוחות יותר ונעימות יותר לטיול.

יש לכך השלכות ישירות על קוני נדל"ן: רחובות עם חניה מוגבלת ושטחים ירוקים הופכים לעתים קרובות לאטרקטיביים יותר עבור משפחות והולכי רגל. בתים הסמוכים לשטחים כאלה זוכים למחירים גבוהים יותר.

חשוב למשקיעים לשמור על איזון: בעוד שדירה עם חניה נותרה אופציית ההשקעה האמינה ביותר, גם דיור ללא חניה, הממוקם במרחק הליכה מתחבורה ותשתיות עירוניות, מציג צמיחה יציבה במחירים.

מכוניות חשמליות. העיר מחזקת את רשת עמדות הטעינה הציבוריות שלה . כיום יש מאות מהן ברחבי וינה, כולל אלזרגרונד.

בעלי נכסים עם חניה תת קרקעית צריכים לשקול התקנת עמדת טעינה פרטית או חתימה על חוזה עם מפעיל. זה כבר הופך ליתרון תחרותי ובוודאי יהיה גורם משמעותי בעתיד.

מפעילי הדירות מציעים פתרונות מוכנים מראש למתחמי מגורים: ניהול עומס דינמי, תשלום אוטומטי ושירותים נוחים. זה מפשט את יישום עמדות הטעינה והופך דירות כאלה לאטרקטיביות במיוחד.

למרות אופיו האקדמי והמדעי החזק, אלסרגונד שומר גם על מרכיב רוחני עשיר. חיי הדת של הרובע משקפים את הגיוון של וינה ההיסטורית: כנסיות קתוליות, קהילות אורתודוקסיות ופרוטסטנטיות, שרידים של הקהילה היהודית ומרכזים אסלאמיים מיוצגים כאן.

עבור משפחות העוברות לכאן, תשתית דתית ממלאת תפקיד חיוני. היא כוללת לא רק מקומות תפילה אלא גם מרכזים תרבותיים, חינוכיים וחברתיים המאפשרים אינטגרציה ויצירת קשרים חדשים.

הכנסייה הקתולית המפורסמת ביותר ברובע ה-9 היא כנסיית סרוויט בכיכר סרוויטן. זוהי יצירת מופת של אדריכלות בארוק וגם מרכז לקהילה המקומית, המארחת קונצרטים של עוגב, מפגשים תרבותיים ואירועי צדקה. האווירה של הכיכר, עם בתי הקפה הנעימים והמזרקה שלה, היא אחד המקומות ה"אירופאיים" ביותר ברובע.

יצירת מופת אדריכלית נוספת היא כנסיית הווטיבקירכה (Votivkirche), קתדרלה ניאו-גותית ברחוב רינגשטראסה (Ringstraße). היא משמשת לא רק כמקום פולחן אלא גם כסמל תרבותי של העיר, ומארחת קונצרטים, תערוכות וסיורים.

בנוסף לכנסיות גדולות, באזור יש גם כנסיות קהילתיות קטנות יותר הממלאות תפקידים חברתיים חשובים. הן מארגנות מועדונים, בתי ספר ומספקות סיוע לנזקקים, מחזקות את הקהילה המקומית ויוצרות רשת שירותים נוספת למשפחות.

אלסרגונד והמחוזות הסובבים אותה הם ביתם של מספר קהילות אורתודוקסיות - רוסיות, יווניות, סרביות ורומניות. קהילות אלו מאחדות לא רק מאמינים אלא גם משפחות מהגרים שלמות, ומשמשות כמרכזי קהילה ותמיכה.

ישנן גם קבוצות פרוטסטנטיות הפועלות כאן, אשר גם הן מעורבות באופן פעיל בחיים התרבותיים והחברתיים של האזור.

עד 1938 הייתה קהילה יהודית משמעותית באלזרגרונד, שתפסה גושי שכונות שלמים.

האירועים הטרגיים של המשטר הנאצי הרסו חלק זה של חיי העיר, אך זכרו נותר בעינו. כיום, הדבר ניכר באנדרטאות, במוזיאונים ובחיי דת תוססים ברובעים המרכזיים של וינה. בתי הכנסת העיקריים, כולל השטאדטמפל, ממוקמים בקרבת מקום ונגישים ברגל.

האזור הפך גם לביתן של קהילות מוסלמיות. אגודות תרבות ומסגדים קטנים פועלים כאן, המכוונים בעיקר למהגרים ולסטודנטים. הם מקיימים תוכניות חינוכיות ודיאלוגים בין דתות.

אחת מיתרונותיו של רובע זה בווינה היא הסובלנות שלו ויכולתו לשלב מסורות דתיות שונות. מפגשים בין-דתיים, תערוכות וקונצרטים מתקיימים כאן באופן קבוע. אירועים אלה עוזרים לתושבים להבין טוב יותר זה את זה ולטפח תחושת קהילה.

עבור תושבים חדשים, משמעות הדבר היא מגוון רחב של שירותים רב-דתיים: החל מהשתתפות בטקסים ובחגים ועד להשתלבות באמצעות מועדונים ויוזמות חברתיות.

כפי שאני מרבה לומר ללקוחותיי, נוכחותן של כנסיות, מרכזי תרבות ואירועים דתיים הופכת שכונה למזמינה יותר עבור מגוון רחב של אוכלוסיות. משמעות הדבר היא שנדל"ן שם הופך לאטרקטיבי יותר עבור שוכרים וקונים כאחד.

בעוד שחלק מהמחוזות בווינה יכולים להיות מתוארים כ"שקטים וידידותיים למשפחות", אלזרגרונד היא שכונה של רעיונות, ניסויים וחקר תרבותי. האנרגיה של האוניברסיטאות מורגשת כאן, והיא קובעת את הטון לכל הסצנה התרבותית.

תיאטראות ואולמות קונצרטים. הרובע מתגאה בכמה תיאטראות ומקומות קונצרטים קטנים, בהם פורמטים ניסיוניים שולטים. תיאטרון "Theater im Zentrum" ותיאטרון "Rabenhof" ידועים בהפקותיהם עם בימוי מינימליסטי ופרשנויות נועזות.

האווירה של הופעות כאלה מושכת את הקהל לדיאלוג אינטלקטואלי. לדוגמה, פעם נכחתי בהפקה של רומן עכשווי ברבנהוף: הבמה הייתה כמעט ריקה, התפאורה מינימלית, אך הופעות השחקנים ריתקו את כל האולם עד הסוף.

מלבד אלה, באזור תוכלו למצוא:

• תיאטרון אם Alsergrund – תיאטרון קברט;
• Schauspielhaus Wien – תיאטרון דרמה;
• הפולקסאופרה, בורגתיאטר והמוזיקפריין נמצאים כולם במרחק הליכה או נגישים בקלות באמצעות תחבורה ציבורית.

מוזיאונים וגלריות. גאוות המחוז הוא מוזיאון אלסרגרונד , המספר את סיפורו של המחוז לאורך שתי המאות האחרונות: מפאתי כפר ועד למרכז סטודנטיאלי. מעניין במיוחד התערוכה על רופאים מהמאה ה-19 ובית הספר לרפואה המפורסם של וינה.

כמו כן, כדאי לזכור שהמוזיאונים הגדולים ביותר בעיר, מוזיאון האמנות ומוזיאון הטבע, נמצאים במרחק דקות ספורות משם. תושבי האזור מתבדחים, "אנחנו גרים בין האוניברסיטה למוזיאון ", ויש בכך מן האמת.

הקרנות סרטים ופסטיבלים. בקיץ, החצרות והכיכרות של אלסרגרונד הופכות לאולמות קולנוע תחת כיפת השמיים. מסך מוצב מול כנסיית סרוויט; הכניסה חופשית, וסטודנטים, משפחות עם ילדים ותיירים נוהרים לשם. האווירה מזכירה ערבים דרום אירופאיים, כאשר כל השכונה יוצאת לרחובות.

האירוע המרכזי של השנה הוא סרוויטנפסט. הוא הופך את סרוויטנפלאץ ליריד של מוזיקה, מלאכת יד ואוכל רחוב. אני אישית מחשיב את האירוע הזה כאחת הדרכים הטובות ביותר לחוות את רוח הרובע ה-9.

הרצאות ואירועים מדעיים. הקרבה בין אוניברסיטת וינה לקמפוס הרפואי הופכת את אלזרגרונד למרחב שבו תרבות ומדע שלובים זה בזה. ספריות המחוז ואולמות האוניברסיטה מארחים הרצאות, תערוכות ודיונים ציבוריים - החל מביו-רפואה ועד פילוסופיה וספרות עכשווית.

שווקי פשפשים ושווקים. בסופי שבוע, שווקי פשפשים נפתחים בחללים קטנים. כאן תוכלו למצוא ספרי וינטג', תכשיטים או רהיטים. חללים אלה תמיד מושכים קהילה יצירתית, מה שמשפיע לטובה על ערכי הנכסים באזור.

אל תשכחו את שוק חג המולד של Altes AKH, שוק חג מולד אהוב על ידי מקומיים וסטודנטים.

כשאני אומר ללקוחות שעושר תרבותי משפיע ישירות על האטרקטיביות של השקעה, לא כולם מאמינים לזה מיד. אבל הניסיון מאשר: דירות ליד מרכזי תרבות קלות יותר להשכרה, במיוחד לזרים ולסטודנטים. אלסרגרונד היא דוגמה מצוינת לכך.

וינה ידועה בעובדה שכ-50% משטחה מכוסה בשטחים ירוקים. אלזרגרונד משתלבת בצורה חלקה במערכת זו: למרות הפיתוח הצפוף שלה, פארקים וכיכרות מהווים כ-10% מהשטח, נתון מכובד לרובע מרכזי.

אלטס AKH. מתחם בית החולים לשעבר הפך כעת לקמפוס אוניברסיטאי וחצר ירוקה. הוא מארח טיילות, מפגשי סטודנטים ושווקים עונתיים, כולל שוק חג המולד שהוזכר לעיל. אלו הן "הריאות האמיתיות של השכונה".

פארק ווטיב. הפארק הקטן ליד כנסיית ווטיב פופולרי בקרב סטודנטים ועובדי משרד להפסקות קצרות והפסקות צהריים. הוא משלים באופן טבעי את האזור האקדמי המקיף את האוניברסיטה.

פראטר. למרות שפארק פראטר ממוקם מבחינה מנהלית ברובע הסמוך, המרחבים הירוקים שלו מתחילים ממש בקרבת מקום. תושבי אלזרגרונד רוכבים כאן לעתים קרובות ברגל או באופניים - השבילים מחוברים לרשת העיר ומובילים ישירות לדנובה.

פארק וורטינג. המקומיים מכנים אותו "הלב השקט של השכונה". האווירה בו מזכירה גנים וינאיים עתיקים: שבילים מסודרים, מוצלים על ידי עצים גדולים, וטיולים שלווים של משפחות וקשישים.

הדוויגסגארטן ופארקים קטנים. האזור פשוטו כמשמעו מנוקד במרחבים ירוקים מיניאטוריים. הם יוצרים אווירה נעימה ומציעים הפוגה מהמולת העיר במרחק הליכה.

פרויקטים עירוניים חדשים. כחלק מתוכנית STEP 2025 וקונספט העיר החכמה , מפותחים באופן פעיל שטחים ירוקים חדשים ברובע. חלק ממקומות החניה הוסבו ל"איים ירוקים" עם עצים וספסלים. מגרשי משחקים משופרים, מותקנות מערכות לאיסוף מי גשמים ומפותחות חצרות.

היבטים חברתיים. פרויקטים מודרניים מתחשבים גם בהיבטים חברתיים: נסיעות בטוחות לעבודה בשעות הערב, תאורה טובה, מגרשי משחקים לילדים, ומרחבים ציבוריים המותאמים לאנשים עם ניידות מוגבלת. כל אלה תורמות לתפיסת אלסרגרונד כשכונה נוחה.

באופן אישי, אני רואה בכך נקודה חשובה: משפחות מודרניות בוחרות יותר ויותר דירות לא רק על סמך שטח ומחיר, אלא גם על סמך קרבה לפארקים ואזורים ירוקים נוחים.

הרובע התשיעי של וינה הוא לא רק רובע תרבותי ואוניברסיטאי, אלא גם קהילת עסקים תוססת. כאן, עסקים קטנים, סטארט-אפים חדשניים ומכוני מחקר מובילים מתקיימים יחד בצורה מפתיעה.

עסקים קטנים ובינוניים. רחובות הרובע מלאים בבתי קפה משפחתיים, חנויות ספרים, חנויות עתיקות ומאפיות. הם יוצרים את האווירה של "וינה בסגנון ביתי". לדוגמה, בליכטנטלשטראסה, עדיין יש בתי עסק שבהם מתכונים עוברים מדור לדור.

עסקים כאלה משגשגים הודות לזרם קבוע של סטודנטים, מטופלים במרפאות ומשתתפים באירועי תרבות. עבור משקיעים, משמעות הדבר היא ביקוש קבוע לשטחי מסחר קטנים ומשרדים עבור חברות מקומיות.

תמיכה דרך סוכנות העסקים של וינה ותוכניות עירוניות מקלה על רישום עסק, מציאת מימון ומציאת שטחי משרדים.

סטארט-אפים. סביבת האוניברסיטה יוצרת קרקע פורייה לפיתוח פרויקטים בתחום ה-IT והביו-רפואי. סטארט-אפים רבים מתחילים כאן את דרכם, שוכרים חללי עבודה משותפים ומשרדים קטנים ומנצלים תמיכה ייעוצית מרשויות העיר.

משרדים ומכוני מחקר. כאן ממוקמים קמפוס האוניברסיטה הרפואית של וינה ומרכזי המחקר המשתפים פעולה עם ארגונים בינלאומיים. נוכחותם יוצרת ביקוש מתמיד לדיור - לטווח קצר ולטווח ארוך - עבור סטודנטים, חוקרים וצוות.

נוכחות בינלאומית. וינה היא אחד ממרכזי הדיפלומטיה בעולם. היא ביתם של עיר האו"ם, משרדים של עשרות ארגונים בינלאומיים, שגרירויות וקונסוליות. חלק מהתשתית הזו ממוקמת ליד אלסרגרונד.

לדוגמה, שגרירות ארה"ב ממוקמת כאן, עובדה המדגישה את מעמדו של האזור. נוכחותם של מומחים בינלאומיים ואנשי צוות דיפלומטיים מגדילה באופן בלתי נמנע את הביקוש לדירות איכותיות ולשירותים ברמה בינלאומית.

מסחרי בווינה . הביקוש לשטחי מסחר יציב. משרדים קטנים, חללי עבודה משותפים וחנויות קמעונאיות ברחובות מרכזיים נהנים מעניין מתמשך. מגמה בשנים האחרונות היא פורמטים היברידיים: חלקם עבודה בתוך המשרד וחלקם עבודה מרחוק. זה מגדיל את הערך של פתרונות קומפקטיים וגמישים.

עבור משקיעים המתכננים סטארט-אפ, שיקול חשוב הוא מיקומים עם תנועת הולכי רגל גבוהה: קרוב לבנייני אוניברסיטאות, קמפוסים ומרכזי תחבורה. יתרון נוסף הוא קרבה לתוכניות תמיכה לעסקים צעירים, כמו סוכנות העסקים של וינה, אשר מעודדות צמיחה.

שוק הנדל"ן תלוי ישירות בכלכלה המקומית. אלסרגונד מתגאה בשלוש קבוצות שוכרים עיקריות: סטודנטים, חוקרים ומומחים בינלאומיים. עבור משקיעים, זהו שילוב נדיר של יציבות וצמיחה.

למרות שאלסרגרונד הוא רובע היסטורי, הוא מתחדש באופן פעיל כדי לענות על צרכי המאה ה-21. התפתחויות עירוניות עכשוויות כאן משפיעות ישירות על שוק הנדל"ן והאטרקטיביות שלו למשקיעים.

אחד הפרויקטים הגדולים ביותר של השנים האחרונות הוא שער אספרן ברובע ה-22. למרות ריחוקו ממרכז העיר, הוא קובע סטנדרטים לכל וינה: טכנולוגיות בנות קיימא, יעילות אנרגטית ושימוש מעורב. השפעתו מורגשת גם באלזרגרונד, שם מיושמות יותר ויותר יוזמות חכמות וידידותיות לסביבה.

פיתוח תשתיות אוניברסיטאיות הוא בעל חשיבות מיוחדת עבור המחוז. הפרויקט הגדול ביותר במחוז זה של וינה הוא קמפוס מריאננגאסה של האוניברסיטה הרפואית של וינה. מתקן קליני וחינוכי מרכזי זה יעלה מאות מיליוני יורו. הבנייה מתוכננת למחצית הראשונה של שנות ה-2020.

פרויקטים כאלה מושכים מומחים חדשים, יוצרים ביקוש נוסף לדיור להשכרה ומעודדים פיתוח שירותים בסביבה הקרובה.

בשנים האחרונות, האזור חווה את הופעתם של מבני מגורים חדשים ידידותיים לסביבה, המשלבים פאנלים סולאריים וגגות ירוקים. ערכם טמון בעובדה שהם נשארים במרכז ההיסטורי תוך עמידה מלאה בתקנים מודרניים.

כחלק מתוכנית STEP 2025, הרובע יקבל שבילי אופניים חדשים, שבילי הולכי רגל ותחנות טעינה לרכבים חשמליים. גורמים אלה הופכים קריטיים עבור שוכרים, שכן יותר ויותר אנשים בוחרים דיור על סמך ידידותיות לסביבה וקלות ההתניידות ללא רכב.

אלזרגרונד נותר אחד המחוזות האטרקטיביים ביותר של וינה עבור משקיעים הודות לשילוב ייחודי של שלושה גורמים: ביקוש יציב לשכר דירה, היצע מוגבל של דיור איכותי ותשתית עירונית מפותחת היטב.

היתרונות העיקריים של השקעה כאן הם תשתית חינוכית ורפואית חזקה, המראה ההיסטורי של המבנים ונוכחותם של שטחים ירוקים במרחק הליכה מהמרכז.

מחירי דיור. על פי דיווחי העירייה, מחיר המ"ר באלזרגרונד נע בין 5,500 ל-6,000 אירו. שכר הדירה לדירה בת חדר שינה אחד עומד בממוצע על 800 עד 1,000 אירו לחודש, בעוד שדירת שני חדרי שינה עולה 1,200 עד 1,500 אירו לחודש.

נתונים אלה מאשרים את מעמדו של הרובע כאחד משווקי השוק היקרים והיציבים ביותר בווינה. המחיר הממוצע כאן גבוה משמעותית מאשר ברחבי העיר, דבר המצביע על הון גבוה ומחסומי כניסה מסוימים למשקיעים חדשים.

למה זה טוב להשקעה:

• ביקוש יציב. אוניברסיטאות ומרכזים רפואיים מספקים זרם קבוע של שוכרים, החל מסטודנטים ופרופסורים ועד רופאים ומטופלים במרפאות. זה מפחית את הסיכון להשבתות, בניגוד לאזורים שבהם הביקוש תלוי בתיירות או בפעילות משרדית.
• היצע מוגבל של דיור חדש. מבנים היסטוריים מוגנים על ידי תקנות מחמירות, והמבנה הצפוף של השכונות מונע בנייה בקנה מידה גדול. עם ביקוש יציב, הדבר תומך במחירי הדירות הקיימות.
• גיוון הכנסות. אזור זה של וינה משלב בהצלחה השכרות לטווח ארוך למשפחות עם השכרות לטווח קצר או בינוני לסטודנטים. גישה זו מאפשרת תיק השקעות מאוזן: חלק מהנכסים מייצרים הכנסה יציבה, בעוד שאחרים מציעים תשואות גבוהות יותר עקב זרם גבוה של סטודנטים ותיירים.
• השקעות עירוניות. תוכניות STEP 2025, פיתוח קמפוסים ופרויקטים כמו אספרן מגבירים את האטרקטיביות הכוללת של וינה ומניעים עלייה נוספת במחירים ברובעים המרכזיים. כל שיפור בתשתיות משתקף באופן בלתי נמנע בערכי הנדל"ן.

סיכונים והמלצות למשקיעים. המכשול העיקרי הוא מחיר הכניסה הגבוה. יתר על כן, מבנים ישנים דורשים השקעות בשיפוץ: בידוד, שדרוג מערכות שירות, ולעיתים אף קבלת אישור מ-Denkmalsschutz.

ישנם גם ניואנסים תפעוליים: מיסוי, כללים להשכרת דירות מרוהטות ומדיניות חניה (Parkpickerl) משפיעים ישירות על הרווחיות הסופית.

טיפים מעשיים:

• לבצע בדיקת נאותות עם אדריכלים ומהנדסים מקומיים;
• להקצות תקציב מראש לעמידה בתקני הגנת מונומנטים;
• לגבש תיק השקעות כך שיכלול גם דירות פרימיום וגם נכסים בנפח גבוה יותר;

בסופו של דבר, אלזרגרונד אינו אזור לתשואות מהירות, אלא שוק מיקרו יציב עם סיכונים מתונים ואיכות נכסים גבוהה.

הרובע ה-9 של וינה מדגים את השילוב ההרמוני בין היסטוריה למודרניות. הוא אידיאלי עבור אלו המעריכים אווירה אינטלקטואלית, את הנוחות של חיי העיר ואת הקרבה למרכז העיר.

לסטודנטים ולאנשי מקצוע צעירים. מגורים בקרבת האוניברסיטה משמעם זמן נסיעה מינימלי וגישה לאירועים אקדמיים. הדירות כאן נמכרות במהירות.

למשפחות. פארקים, בתי ספר, רחובות שקטים ושכונה בטוחה הופכים את המקום לנוח למשפחות עם ילדים. מרכז העיר וינה נמצא במרחק של עשר דקות בלבד.

לקהילות יצירתיות ובינלאומיות. פסטיבלים, אירועי תרבות ומרכזי סטארט-אפים יוצרים סביבה שבה קל למצוא אנשים בעלי דעות דומות.

עבור משקיעים. ביקוש יציב, מחירים עולים ושוכרים לטווח ארוך יוצרים בסיס איתן. זה לא האזור הזול ביותר, אבל הוא אחד הצפויים ביותר מבחינת תשואות.

רשימת בדיקה מעשית למשקיעים:

• הגדירו את קהל היעד שלכם: סטודנטים, משפחות או לקוחות פרימיום.
• בדוק את מצב הבניין: נכס מוגן, יעילות אנרגטית, מצב טכני.
• עיין במיסים ובתקנות של Parkpickerl.
• הקצו תקציב לשיפוץ ושיווק (במיוחד אם אתם מכוונים להשכרות לטווח קצר).

בקיצור, אלסרגונד היא אחת השכונות הטובות ביותר בווינה הן למגורים והן להשקעה בנדל"ן . הכל קרוב: אוניברסיטאות, פארקים, מוזיאונים, בתי קפה ובתי ספר. אבל הכי חשוב, היא מציעה אווירה וסגנון חיים ייחודיים המוערכים על ידי אנשים משכילים ופעילים.

כשאני חושב על אלסרגרונד, אני רואה איזון נדיר: הוא מרכזי מספיק כדי להישאר יוקרתי, אך גם נעים מספיק כדי שיהיה ראוי למגורים. עבור משקיע, זהו שילוב מושלם של נוחות ורווח כלכלי.