הרובע השמיני של וינה - יוזפשטאדט: בחירה לתושבים ולמשקיעים

יוזפשטאדט הוא הרובע השמיני של וינה, הקטן ביותר בשטחו מבין כל רובעי הבירה: רק 1.08 קמ"ר, אך כאן משתלבים באופן מפתיע אורח חיים צפוף, מורשת תרבותית ונוחות מודרנית.

מבחינה גיאוגרפית, הוא ממוקם ממש "מעבר לפינה" מה-Rathaus ו-Burgtheater, מה שהופך אותו במרחק הליכה מה- Innere Stadt (הרובע הראשון). עבור אלו המחפשים מיקום יוקרתי אך אינטימי בלב העיר, Josefstadt הוא אחת האפשרויות הטובות ביותר.

נתוני אוכלוסיית העיר , מתגוררים בה כ-24,200 איש, מה שהופך אותה לאחד המחוזות המאוכלסים ביותר בווינה, עם צפיפות של מעל 22,000 איש לקילומטר רבוע. זהו נתון מרשים, בהתחשב בכך שהמחוזות הסובבים אותה מרווחים יותר ומרחבים ירוקים.

לרובע אופי מגורים מובהק: כמעט ואין כאן תעשייה, אך יש בו שפע של מבני מנהלה, תיאטראות, בתי ספר ובתי קפה נעימים. יוזפשטאדט מכונה לעתים קרובות "עיר מיניאטורית": כל מה שצריך נמצא במרחק הליכה - מחנות מכולת ועד אוניברסיטה, מפארק ועד אולם קונצרטים.

האזור מעניין משקיעים מכמה סיבות:

• מיקום מרכזי: נדל"ן תמיד מבוקש
• הרכב חברתי יציב: המעמד הבינוני והבינוני-גבוה שולט
• אדריכלות היסטורית: מבנים מסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20 עם פוטנציאל גדול לשיפוץ
• נוחות לשוכרים: סטודנטים, צוות אוניברסיטה, עובדי תרבות

מטרת מאמר זה היא לספר לכם על התשתיות, הדיור, התרבות והחינוך של יוזפשטאדט, ולהעריך את פוטנציאל ההשקעה שלה בהקשר של שוק הנדל"ן של וינה.

כיועץ השקעות, אני מרבה לומר ללקוחותיי: אם נדל"ן הוא השקעה, אז תשתיות הן הנוחות היומיומית שלכם. עם Josefstadt, שני המרכיבים הללו פועלים יחד.

נדון במה שהופך את האזור לכל כך מזמין - ומושך עבור אלו שעוברים לווינה, ואלו ששוקלים בו השקעה רצינית וארוכת טווח.

מקורותיה של יוזףשטאדט מתוארכים לימי הביניים, כאשר היו כאן כרמים ואדמות פתוחות - מחוץ לגבולות העיר.

פיתוח צפוף החל במאה ה-17, כאשר פיתוח קרקעות החל בסביבות שנת 1697. רכישת אחוזת רוטנהוף על ידי העיר בשנת 1700 מילאה תפקיד מפתח, והרובע נקרא על שם הקיסר יוזף הראשון - Josefstadt פירושו המילולי הוא "עיר יוסף".

מאז המאה ה-18 נבנו כאן באופן פעיל ארמונות ואחוזות: ארמון סטרוצי, ארמון אאורספרג ורבים אחרים - שרבים מהם נותרו עד היום. לדוגמה, ארמון אאורספרג הוא ארמון בארוק שנבנה בעשורים הראשונים של המאה ה-18 על פי תכנונים של פישר פון ארלאך וגוטשטיין, שהפך בסופו של דבר למרכז תרבותי.

כבר אז, כבר התעצב כאן אופי של אזור מגורים קומפקטי, ללא תעשיות גדולות, אך עם חנויות ובתי מלאכה רבים.

בשנת 1850 עברה וינה ארגון מחדש מנהלי: יוזפשטאדט (כולל הפרברים לשעבר של גרמניה, סטרוציגרונד, ברייטנפלד ואחרים) הפכה למחוז השביעי הנפרד. לאחר הפרדת Margareten ומספור מחדש, היא הפכה למחוז השמיני בשנת 1861.

מאז סוף המאה ה-19 עבר הרובע טרנספורמציה מהירה: לאחר שביצורי העיר (קווי החומה) נהרסו, הורחב הגורטל, נפתח פארק שנבורן (1862), נוספו חיבורי חשמלית וחשמלית רתומה לסוסים, ובשנת 1912 נבנה משרד מחוז חדש. כל זה האיץ את המעבר של יוזפשטאדט לפיתוח מגורים בורגני, עם תיאטראות, בתי קפה ומתקנים תרבותיים.

חלק ניכר ממלאי הדיור ברובע מתוארך לתקופת הבסבורג. מבנים מסוף המאה ה-19, המכונים Gründerzeit-Häuser (בתי בוגרים), עדיין מגדירים את אופייה האדריכלי של יוזפשטאדט. על פי Urbanism Tu wien , יותר מ-75% מבני הרובע נבנו לפני 1919, מה שהופך אותו לאחד העתיקים ביותר מבחינת מבנה מגורים.

האדריכלות כאן כוללת חזיתות טיח, חלונות מקושתים וחצרות פנימיות. מבנים אלה עוברים שיפוץ פעיל, תוך שמירה על המראה ההיסטורי שלהם. השכונה הצליחה להימנע מהרס נרחב במהלך מלחמת העולם השנייה, ולכן רבים מהמבנים הישנים נותרו.

במהלך מלחמת העולם השנייה, הרובע, כמו חלקים רבים בווינה, סבל מנזקים. האגף השמאלי של המנזר הסמוך לכנסיית מריה טרו, לדוגמה, סבל מנזק קשה במיוחד, וספג שתי פגיעות ישירות בקיץ ובסתיו 1944, מה שגרם לאבדות בקרב אזרחים. למרות זאת, המראה האדריכלי נותר ברובו שלם.

לאחר המלחמה, יוזפשטאדט הפכה לזירת שיקום ותחייה תרבותית: ארמון אאורספרג, אחד הארמונות, הפך למקום מפגש עבור לוחמי התנגדות שמילאו תפקיד מפתח בהקמת הרפובליקה השנייה.

בשנת 1959, מריה פרנץ הפכה לראשת העיר הראשונה של המחוז. לאחר מכן, נפתח התיאטרון האנגלי של וינה (1992) ברובע, שהוסיף עומק תרבותי, ובשנת 1992 נפתח מוזיאון Josefstadt, מוזיאון מחוזי המספר את ההיסטוריה של המחוז בפירוט.

מאז סוף המאה ה-20, האזור מפותח באופן פעיל: כחלק מתוכנית "Gürtel-Plus" , שופץ האזור סביב ה-Gürtel והופעל מבחינה תרבותית, נפתחו ברים ומרחבים לנוער מתחת לקשתות, והמרחב הציבורי הפך מגוון ודינמי יותר.

ליוזפשטאדט תמיד היה מוניטין של רובע "אינטלקטואלי". פרופסורים, עורכי דין ואמנים התיישבו כאן. כאן נמצא תיאטרון יוזפשטאדט המפורסם, שנפתח בשנת 1788. זהו אחד התיאטראות העתיקים ביותר בעולם דובר הגרמנית, בו הועלו מחזות של פרדיננד ריימונד ויוהאן נסטרוי.

מוזיאון Josefstadt מציע מבט מעמיק על ההיסטוריה של הרובע, החל מחפצים ותוכניות ועד לתוכניות תיאטרון, ומראה כיצד יוזףשטאדט התפתחה ולמה היא הפכה להיות - למגורים, תרבות, אריסטוקרטיה ונעים בו זמנית.

גם החיים הפוליטיים של המחוז היו תוססים: קרבתו לבניין העירייה ולפרלמנט משכה אליו פוליטיקאים ופקידים. כיום, הדבר בא לידי ביטוי בעובדה שיוזפשטאדט מתגאה במעורבות אזרחית חזקה במיוחד בקרב התושבים, המשתתפים במועצות המחוז וביוזמות סביבתיות ותרבותיות.

הרובע מעוטר בארמון סטרוצי, אאורספרג וארמונות נוספים, החל מסגנון הבארוק ועד לסגנון הקלאסי. סצנת התיאטרון והאמנות משגשגת, בהתאם למסורת ארוכת השנים של "תיאטרון רחוב-קפה".

ברחוב יוזפסטטר, מתקיימים זה לצד זה בנוחות קפה איילס (שנוסד ב-1901) וקפה הומל (מאז 1935) – מקומות מפגש אהובים על אנשי תרבות וינאים.

לפיכך, יוזפשטאדט היא שילוב של אווירת וינה העתיקה, שכונות אינטליגנטיות, ליבה תרבותית ונוחות מיוחדת המוערכת על ידי מעברי דירה ומשקיעים.

הרובע שמר על אווירתו ההיסטורית תוך כדי פיתוח מהיר. בעשורים האחרונים, התמקדו בשימור המורשת האדריכלית ובשיפור איכות הסביבה העירונית: שיקום חזיתות, התאמת מבנים ישנים לתקני יעילות אנרגטית מודרניים ופיתוח אזורי הולכי רגל.

עבור משקיעים, המשמעות היא דבר אחד: נדל"ן ביוזפשטאדט אינו רק בית, אלא נכס עם היסטוריה שעולה בערכו בזכות ייחודיותו וההיצע המוגבל שלו.

יוזפשטאדט היא הרובע הקטן ביותר בווינה, אבל זה בדיוק מה שהופך אותה למיוחדת. שטחה הוא רק 1.08 קמ"ר, ובכל זאת היא מרגישה כמו עיר בפני עצמה, עם היגיון וקצב משלה. לפעמים, כשאתה הולך ברובע במשך 15 דקות, אתה תופס את עצמך חושב: כאן יש לך כל מה שאתה צריך לחיים, ואפילו יותר.

יוזפשטדט מוגדרת בבירור:

• צפון – אלזר שטראסה,
• מערב – Hernalser Gürtel ו-Lerchenfelder Gürtel,
• מזרח - Auerspergstraße ו-Landesgerichtsstraße,
• דרומה – Lerchenfelder Straße.

גבולות אלה הופכים את האזור לעצמאי וקל לניווט. ניתן לחלק אותו באופן גס לשלושה חלקים:

• הצפון-מזרח קרוב יותר לאוניברסיטת וינה ולבית העירייה, החלק המנהלי והתרבותי.
• החלק המרכזי הוא שכונת המגורים גרונדרצייט, עם חנויות קטנות ובתי קפה.
• הגבול המערבי בגורטל תוסס יותר, עם תחבורה פעילה ומגוון מסעדות.

הרחובות הראשיים הם לרכנפלדר שטראסה ורטהאוס שטראסה. הראשון מגדיר את הגבול הדרומי הדינמי של הרובע ומחבר את יוזפשטאדט עם נויבאו. האחרון מוביל ישירות לרטהאוס ולבורגתיאטר, ויוצר תחושה של קרבה למרכז הפוליטי של העיר.

אזור זה מתפקד כמרחב עירוני קומפקטי: כאן, אזורי מגורים עתיקים מתקיימים לצד מוסדות מודרניים, מבני מגורים עם בירוקרטיה ותרבות.

למרות קומפקטיותו המקרוסקופית, הרובע מציע תחושה של איזון בין האווירה ההיסטורית שלו לבין החיוניות העכשווית. מבני ביורוקרטיה מקומיים המאכלסים את מנהל המחוז, מוסדות חינוך ותרבות, ואזורי מגורים משתלבים בהרמוניה זה בזה - יוצרים סביבה צפופה אך נוחה.

לפעמים אני מחייך כשאני אומר ללקוחות, "הצפיפות של יוזפשטאדט אינה קשורה לקהל, אלא לאנרגיה, נגישות ותשתיות מוכרות." בתי קפה, בתי ספר, מוזיאונים ותיאטראות נמצאים ממש במרחק צעדים ספורים. זה הופך את האזור למצוין למגורים ובהחלט אטרקטיבי למשקיעים המחפשים נדל"ן שבו כל מטר מרובע עובד לטובתם.

לפי סטטיסטיק אוסטריה, אוכלוסיית יוזפשטאדט מנתה 24,674 תושבים בשנת 2023 וכ-24,242 תושבים בשנת 2025.

• אוכלוסייה כוללת – 24,242,
• גברים – 11,776,
• נשים – 12,466,
• ילדים (0–17 שנים) – 2,923,
• מבוגרים (18–64) – 16,997,
• קשישים (65+) – 4,322.

בהשוואה למחוזות אחרים בווינה, יש כאן שיעור גבוה באופן ניכר של סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים, בשל הקרבה לאוניברסיטאות ומרכזי תרבות. שיעור הקשישים עומד על כ-17-18%, בערך בדומה לממוצע העירוני.

הצפיפות עולה על 22,000 תושבים/קמ"ר, אחת הגבוהות ביותר בווינה. עם זאת, צפיפות זו נתפסת לא כצפיפות, אלא כ"מרקם חי של העיר".

יוזפשטאדט נחשבת למחוז של אינטלקטואלים. בשנת 2020, 53.11% מהתושבים בגילאי 25-64 היו בעלי תואר אקדמי, ו-37.38% נוספים היו בעלי תואר מקצועי או אקדמי. לשם השוואה, הממוצע האוסטרי עומד על כ-36-37%.

משמעות הדבר היא שאנשים בעלי הון חינוכי ותרבותי גבוה גרים כאן. אין זה צירוף מקרים שאזור זה נבחר באופן מסורתי על ידי עורכי דין, מדענים, מורים ואנשי מקצוע יצירתיים.

על פי נתוני 2022 , שיעור הזרים ביוזפשטאדט עומד על כ-31%, נתון דומה לממוצע העירוני (כ-32%). הקבוצות הגדולות ביותר הן:

• אזרחים גרמנים – 7%,
• סרביה – 2.4%,
• איטליה – 1.6%,
• פולין – 1.3%,
• רוסיה – 1.2%.

בניגוד לכמה שכונות "טעונות מבחינה אתנית", יוזפשטאדט נותרה רב-לאומית, אך ללא דומיננטיות ברורה של התפוצות. תושבים אירופאים מהגרים וסטודנטים שולטים בה.

מעניין לציין, כי המגמות נעות יותר ויותר לכיוון גיוון: בעוד שבשנת 2001 חלקם של הזרים עמד על כ-16.1%, עד 2022 הוא כמעט הוכפל ל-31%. זהו אינדיקטור ברמת המיקרו של הגירה וניידות אירופאית.

כיועץ השקעות, אני שם לב לעתים קרובות שההרכב הבינלאומי הדינמי של שכונה הוא סמן לפתיחות וגמישות, ויוזףשטאדט בהחלט מגלם זאת.

תושבי האזור הם בעיקר מהמעמד הבינוני והגבוה:

• מומחים בעלי השכלה גבוהה,
• משפחות עם ילדים,
• עורכי דין, יועצים, אנשי אקדמיה,
• מעצבים, אדריכלים, אמנים.

האזור ידוע בקהילה התוססת שלו: הוא מארח באופן קבוע מפגשים קהילתיים, יוזמות תרבותיות ופרויקטים של ירוק רחובות.

מנקודת מבטו של משקיע, משמעות הדבר היא ביקוש יציב לדירות שכירות. אנשי מקצוע צעירים וסטודנטים מוכנים לשלם עבור דיור ליד אוניברסיטאות ומרכז העיר, בעוד שמשפחות מוכנות לשלם עבור מיקום יוקרתי ותשתיות איכותיות.

הרכב חברתי זה מסביר מדוע יוזףשטאדט אינו רק רובע יוקרתי, אלא אזור של חיים פעילים ותרבותיים, עם ביקוש יציב לנדל"ן.

מאגר הדיור של יוזפשטאדט הוא דוגמה חיה להיסטוריה של וינה. הרובע שמר על הארכיטקטורה שלו טוב יותר מרבים אחרים: רחובות שלמים כאן נראים כאילו הועברתם מאה שנים אחורה, אך בתוך הבניינים הללו יש מעליות, חימום חסכוני באנרגיה ודירות מעוצבות.

יוזףשטאדט מציעה מגוון רחב של סגנונות דיור: מקלאסיקות מתוחכמות ועד מודרניזציה מסוגננת.

אלטבאו (מבנים ישנים). אלטבאו הם אבן הפינה של אופי השכונה. פנינים אדריכליות אלו מתאפיינות בתקרות גבוהות, טיח, פרטי עץ ואווירה אטמוספרית. דירות אלו דורשות שיפוץ קפדני, אך הן הופכות לנכסים בעלי ערך מוסף גבוה.

• יותר מ-75% מהבניינים באזור נבנו לפני 1919.
• תקרות גבוהות, טיח, רצפות פרקט - דיור שמוערך על ידי אסתטיקנים ומשקיעים.
• דירות כאלה הופכות לעתים קרובות למושאי שיפוץ: החזית נשמרת, והתשתיות מתעדכנות.

גמיינדבאו (דיור משותף). גמיינדבאו הם חלק חשוב לא פחות מקהילת מגורים, ומספקים סוציאליזציה. מבנים אלה, שנבנו לעתים קרובות בתחילת המאה ה-20, נותרו במחירים נוחים ופונקציונליים.

• האזור שמר על המרכיב החברתי שלו.
• בתים אלה נבנו במחצית הראשונה של המאה ה-20 כדי לספק דיור בר השגה.
• כיום הם מספקים איזון חברתי, למרות שהם תופסים נתח שוק קטן.

דירות מודרניות ושיפוצים. גומחות בבניינים היסטוריים מותאמות לדרישות מודרניות: בידוד משופר, מעליות ושירותים מודרניים.

• דירות חדשות מופיעות בעיקר בתוך מבנים ישנים לאחר שיפוץ מלא.
• כאן תמצאו דירות עם חללים פתוחים, פנטהאוזים עם מרפסות גג ודירות עם חלונות פנורמיים.

בנייני דירות נמוכים ומדי פעם "וילה עירונית". בעוד שבקתות אינן פורמט אופייני למרכז העיר, בפינות מסוימות ניתן למצוא בניינים נמוכים ושקטים עם מספר מוגבל של דירות. אלה מוערכים במיוחד על ידי משפחות ואלו שרוצים "לחיות בשקט, אבל בעיר".

לפי IMMO , מחיר דירה ממוצע הוא כ-5,850 אירו/מ"ר. לפי נתונים סטטיסטיים רשמיים נכון לינואר 2025, הוא עמד על כ-7,971 אירו/מ"ר. זה גבוה מהממוצע בווינה (כ-6,200 אירו/מ"ר), אך נמוך יותר מאשר בעיר Innere Stadt (17,000–30,000 אירו/מ"ר).

טווח בהתאם למצב האובייקט:

• אלטבאו ללא שיפוץ – החל מ-5,800 אירו/מ"ר,
• לאחר שיפוץ – 6,500–8,000 אירו/מ"ר,
• נכסי פרימיום (פנטהאוזים, דירות מעוצבות) – עד 10,000 אירו/מ"ר.

לִשְׂכּוֹר:

• ממוצע – 16.5 אירו/מ"ר לחודש,
• דירות חדשות – עד 20 אירו/מ"ר,
• אלטבאו עם עיצוב פנים קלאסי – כ-14-15 אירו/מ"ר.

נכסים בודדים הגיעו ל-6,800 אירו/מ"ר (אלטבאו) ו-6,352 אירו/מ"ר (גמורים לאחרונה) - שניהם בקצה העליון של ספקטרום המחירים. המחירים גבוהים באופן ברור מאשר באזורים נוחים יותר, אך נמוכים יותר מאשר באזורים יקרים יותר, כמו Innere Stadt, שם המחירים יכולים להגיע ל-17,000–30,000 אירו/מ"ר.

• הדגש הוא על יעילות אנרגטית: חזיתות מבודדות, מערכות חימום חדשות, פאנלים סולאריים על הגגות.
• תמיכה במורשת אדריכלית: רשויות המחוז מקצות באופן פעיל מענקים לשיקום.
• פונקציות מעורבות: קומות הקרקע של בניינים הומרות לעתים קרובות לחנויות, בתי קפה ומשרדים, מה שהופך את האזור לתוסס עוד יותר.

יוזפשטאדט הוא רובע שבו מוסדות חינוך שזורים פשוטו כמשמעו במארג העיר. עבור משפחות עם ילדים, זהו אחד האזורים הנוחים ביותר במרכז וינה.

אין כאן תחושה של "קהילת מעונות", עם בתי ספר נפרדים ומרכזי תרבות מרוחקים עולם אחר. להיפך, בתי ספר, תיאטראות, גני ילדים ומועדונים נמצאים כולם במרחק דקות ספורות זה מזה, וזה משפיע מאוד על איכות החיים.

שמעתי משפחות שבוחרות דיור ביוזפשטאדט אומרות יותר מפעם אחת: "העיקר שהילד לא יבלה שעה בנסיעות לבית הספר." בשכונה הזאת, הבעיה הזאת פשוט לא קיימת: הכל קרוב, הכל בהישג יד.

במחוז ובגבולותיו הקרובים פועלים סוגים שונים של בתי ספר:

GRG 8 אלברטגאסה. בית ספר זה מדגיש את מדעי הרוח ושפות זרות. התמחותו היא קורסים מקיפים באנגלית וצרפתית, כמו גם פרויקטים משותפים עם מוסדות תרבות. התלמידים משתתפים לעתים קרובות בהפקות תיאטרון ובתוכניות מוזיאונים, ויוצרים אווירה חינוכית ייחודית.

VS Pfeilgasse. בית ספר יסודי זה ידוע בתוכנית האינטגרציה שלו. ילדים ממשפחות אוסטריות ובינלאומיות לומדים כאן יחד. עבור הורים חדשים בווינה, זהו גורם חשוב - ילדים מתרועעים במהירות ולומדים את השפה בסביבה טבעית.

Neustiftgasse Mittelschule. בית ספר תיכון המתמקד במדעי הטבע. תוכניות STEM מיושמות כאן באופן פעיל, והילדים רוכשים בסיס במתמטיקה, פיזיקה וביולוגיה כבר מהכיתות הראשונות.

HTL Spengergasse (ברבע הסמוך, אך במרחק הליכה). בית הספר הטכני הוותיק והיוקרתי ביותר. בני נוער המחפשים קריירה בתחום ה-IT, הנדסה או עיצוב שואפים ללמוד בו. משפחות רבות ביוזפשטאדט בוחרות בדרך זו: ילדיהן גרים בבניין "8" ולומדים ב-HTL.

משפחות לעיתים קרובות בוחרות שכונה במיוחד עבור בית ספר מסוים. ואני תמיד מייעץ ללקוחות שלי: "קודם כל תחשבו לאן הילדים ילכו, ואז בחרו דירה בקרבת מקום." זה באמת מקל על החיים.

האזור מלא בגני ילדים, שרבים מהם מציעים תוכניות דו-לשוניות.

• גן ילדים לאנגה גאסה – כאן מתקיימים השיעורים בגרמנית ובאנגלית.
• ישנם גני ילדים פרטיים עם דגש על פדגוגיה מונטסורית.
• בשנים האחרונות, קבוצות אינטגרציה, בהן ילדים בני לאומים שונים משחקים ולומדים יחד, צברו פופולריות גוברת.

עבור הורים, זהו יתרון של ממש: ילדים מתרגלים לסביבה רב-לשונית ורב-תרבותית מגיל צעיר.

יוזפשטאדט עשירה בקורסים ומועדונים. הודות לגודלו הקומפקטי של הרובע, סטודיואים רבים ממוקמים ישירות בתוך מוסדות תרבות.

• מרכז השפה Aktiv Wien (Sprachschule Aktiv Wien) ומספר מרכזי שפות נוספים מציעים קורסים בגרמנית, אנגלית, איטלקית וצרפתית - למבוגרים ולילדים כאחד.
• בתי ספר למוזיקה וסטודיואים לבלט פועלים בתיאטרון יוזףשטאדט ובמרכזי תרבות סמוכים.
• סדנאות אמנות פופולריות: מציור ועד קרמיקה.
• עבור בני נוער, ישנם חלקים על תכנות, רובוטיקה ועיצוב.

אני אוהב שהחינוך כאן לא מוגבל רק לבית הספר ולבית. ביוזפשטאדט, ילדים יכולים פשוטו כמשמעו לחצות את הרחוב אחרי בית הספר ולמצוא סטודיו למוזיקה או שיעור אמנות.

מאפיין ייחודי של האזור הוא קרבתו לאוניברסיטת וינה ולאוניברסיטה לרפואה. זהו יתרון אסטרטגי למשפחות עם ילדים גדלים:

• סטודנטים גרים לעתים קרובות ביוזפשטאדט, ושוכרים דירות;
• תלמידי בית ספר משתתפים בפרויקטים אוניברסיטאיים (למשל, ימים פתוחים, סדנאות מדעים);
• ישנן יוזמות תרבותיות משותפות, בהן מורים מעבירים כיתות אמן בבתי ספר במחוז.

אני מכיר כמה משפחות שילדיהן למדו בגימנסיה ברחוב אלברטגאסה ולאחר מכן המשיכו את לימודיהם באוניברסיטת וינה - פשוטו כמשמעו מבלי לשנות שכונות. זהו מקרה נדיר של "מסלול חינוכי רציף" בתוך אזור עירוני אחד.

כשאני חושב על יוזפשטאדט, הדבר הראשון שעולה לי בראש הוא נוחות. למרות גודל הרובע, נגישות התחבורה והתשתיות הפנימיות שלו מרשימות. זה לא מרגיש כמו "קהילת חדרי שינה"; להיפך, הכל נמצא בהישג יד.

תחנת Rathaus בקו U2 ממוקמת ממש בקצה המרכז ההיסטורי של וינה. היא מספקת קישורים מיידיים לאינרה Innere Stadt ולנקודות מפתח אחרות ברשת המטרו, כולל חיבורים לקו U3 ולקו U1.

Josefstädter Straße היא תחנה בקו U6 , הממוקמת על הגבול עם Ottakring . היא מחוברת לקווי החשמלית 2, 5 ו-33, כמו גם לקו האוטובוס 13A, ויוצרת מרכז תחבורה מרכזי עבור הרובע.

שני קווים אלה מספקים גישה מהירה הן למרכז העיר והן לפרברי העיר. אני אישית השתמשתי בשילוב U2+U6 יותר מפעם אחת כשצריך להגיע במהירות ממרכז העיר לדרום מערב וינה.

מערכת המטרו של וינה מורכבת מחמישה קווים (U1, U2, U3, U4, U6), רשת של כ-83-84 ק"מ, ומעל 109 תחנות, מה שהופך אותה לאחת היעילות בעולם. רכבות יוצאות כל 2-5 דקות בימי חול וכל 15 דקות בלילה. בהקשר זה, קו U5 מתוכנן להיכנס לשירות בשנים הקרובות, מה שישפר את הקישוריות.

קווי החשמלית 2, 5 ו-33, כמו גם אוטובוסים, כולל קו 13A, פועלים ביוזפשטאדט, ומחברים את האזור עם חלקים אחרים של העיר. רשת תחבורה צפופה זו מספקת אפשרויות נסיעה גמישות ללא צורך במכונית.

• 2, 5, 33 – עוברים דרך אלזר שטראסה,
• 46 – עובר לאורך לרכנפלדר שטראסה,
• אוטובוס 13A מחבר את יוזפשטאדט עם Mariahilf ו-Hauptbahnhof.

אהיה כנה: בהחלט אפשרי לחיות כאן בלי מכונית. רבים מהלקוחות שלי, לאחר שקנו דירה ביוזפשטאדט לפני שנה, הודו שהם זקוקים למכונית יותר כדי "לצאת מהעיר" מאשר לשימוש יומיומי.

יוזפשטאדט היא שכונה אמיתית עבור אלו שנהנים מהליכה ורכיבה על אופניים. על פי שטאדט Wien , מספר שבילי האופניים ברובע הוכפל ב-10 השנים האחרונות.

• מסלולים חשובים עוברים לאורך Gürtel ודרך Lerchenfelder Straße.
• לנסיעות קצרות, מערכת WienMobil Rad פופולרית.

וינה מחויבת לפיתוח בר-קיימא: עד שנת 2023 יהיו בעיר 1,755 ק"מ של שבילי אופניים. זה חשוב במיוחד לשכונות כמו יוזפשטאדט, שבהן מסלולים קצרים וצפיפות גבוהה מאפשרים הליכה נוחה.

אנשים שעוברים לכאן מרבים להעיר: "צפיפות התשתיות אינה כאוס, אלא קצב. הכל קרוב, הכל נגיש - זו תחושה שקשה להפריז בערך".

אני אישית אוהב לטייל כאן: זה רק 10 דקות מלאנג גאסה לראטהאוששטראסה, והאווירה משתנה מרחובות מגורים שקטים למרכז החיים הפוליטיים של העיר.

וינה משקיעה באופן מסורתי בתחבורה ציבורית. תוכניות להרחבת קו U2 ולמודרניזציה של קווי החשמלית חשובות ליוזפשטאדט. עד שנת 2028, העיר מתכננת להכניס חשמליות חדשות בעלות רצפה נמוכה, מה שיהפוך את הנסיעה לנוחה עוד יותר.

פרויקטי הפיתוח של קו U2/U5 יספקו 300 מיליון נסיעות נוסעים נוספות בשנה, ארבעה מרכזי מעבר חדשים ויצירת 30,000 מקומות עבודה. זהו איתות חזק לפוטנציאל ההשקעה של יוזפשטאדט והסביבה.

יוזפשטאדט הוא רובע שבו כל שירות יומיומי נמצא במרחק הליכה. הודות לאופי הקומפקטי של הרובע השמיני של וינה, התושבים אינם צריכים לבזבז זמן על נסיעות ארוכות: הכל מאורגן בנוחות ובמחשבה.

חנויות ושווקים. בנוסף לרשתות גדולות כמו בילה, ספאר והופר, האזור מפורסם בחנויות הקטנות והמיוחדות שלו.

ברחובות לנגה גאסה ויוזפשטטר שטראסה תמצאו חנויות אורגניות, דוכני גבינות וינאיות ומאפיות מחמצת. בערבים, גם מקומיים וגם סטודנטים נוהרים לכאן - כאן מקבלים את התחושה של שכונה "מקומית".

בתי מרקחת ושירותים רפואיים. תשתית רפואית משולבת בחיי היומיום של השכונה. ישנם מספר בתי מרקחת (כגון בית המרקחת אלזר) ומרפאות, החל מרופאי משפחה ועד רופאי שיניים פרטיים.

מרפאות גדולות נמצאות גם הן במרחק הליכה: ה-Allgemeines Krankenhaus (AKH) נמצא במרחק של 10 דקות בלבד משם, ומספק לתושבים גישה מהירה לטיפול הרפואי הטוב ביותר באוסטריה.

בתי קפה ומסעדות. תרבות בתי הקפה היא חלק בלתי נפרד מיוזפשטאדט. ניתן למצוא מקומות נעימים בכל פינה, כמו קפה הומל הקלאסי או קפה איילס, אליהם פוקדים סטודנטים ופקידים מבנייני המנהלה הסמוכים.

לאלו המחפשים תגליות קולינריות, יש מסעדות מודרניות ב-Lerchenfelder Straße ו-Josefstädter Straße: טרטוריות איטלקיות, מטבח אסייתי וביסטרו מיוחדים.

אני מרבה לומר ללקוחות שלי: "יוזפשטאדט הוא רובע שבו לא צריך לתכנן את הקניות או את הביקורים בבתי הקפה. הכל פשוט קורה שם בדרך הביתה." זה בדיוק מה שיוצר את החיים העירוניים הנוחים שבגללם אנשים רבים בוחרים ברובע השמיני של וינה.

אם יש דבר אחד במרכז וינה שבאמת מרגש את התושבים, זה חניה. יוזפשטאדט היא שכונה קומפקטית עם הרבה מכוניות, ומציאת מקום חניה כאן יכולה לפעמים להיות קשה יותר מקניית כרטיס לבכורה בבורגתיאטר.

ברובע יוזפשטאדט יש מערכת Parkpickerl, המאפשרת לתושבים לחנות בשכונתם ללא הגבלת זמן. מאז מרץ 2022, מערכת זו אוחדה ברחבי וינה, כאשר Parkpickerl משתרע על אזור המגורים והאזורים הסמוכים שהוקצו על ידי העירייה.

עלות: כ-10 אירו לחודש בתוספת דמי ניהול חד פעמיים (בערך 30-35 אירו), בין אם הגשת הבקשה מקוונת או פיזית. זה הופך את המערכת למועילה עבור אלו המתכננים להתגורר באזור לטווח ארוך.

ללא היתר, חניה בשעות העבודה אפשרית רק בתשלום (כ-2.50 אירו לשעה).

זה יוצר משמעת: מבקרים מעדיפים לחנות את מכוניותיהם בחניונים תת-קרקעיים, בעוד התושבים נרשמים ל-Parkpickerl.

עבור אורחים ומבקרים לטווח קצר, הונהגה Kurzparkzone

• ימים שני עד שישי (9:00–22:00) עד שעתיים יחויבו, עלות 30 דקות – 1.25 אירו, 60 דקות – 2.50 אירו, 90 דקות – 3.75 אירו, 120 דקות – 5.00 אירו.
• ניתן גם לקבל כרטיס חינם ל-15 דקות.
• ניתן לבצע רכישות דרך חנויות (דוכני טבק, תחנות דלק), אפליקציית Handyparken או באמצעות SMS.

ישנם מספר חניונים תת-קרקעיים באזור, כמו אלה של תיאטרון אין דר Josefstadt והרטהאוס. המחירים גבוהים: 200–250 אירו לחודש עבור מקום קבוע.

מדיניות העירייה מתקדמת לקראת צמצום חניה ברחובות:

• חלק מהשטחים יוסבו לשטחים ירוקים וחניית אופניים,
• מערכת ניהול חניה דינמית נמצאת בבדיקה, שבה האפליקציה מציגה מקומות חניה פנויים בזמן אמת.

זה מפעיל לחץ מסוים על הנהגים, אבל למען האמת, אני רואה בזה יתרון. האזור מרוויח: פחות מכוניות פירושו יותר מקום לאנשים.

רשויות וינה מצמצמות באופן מודע את מספר המכוניות במרכז העיר מסיבות סביבתיות. זה נכון במיוחד לגבי רובע יוזפשטאדט: רחובות צרים וצפיפות אוכלוסין גבוהה מחייבים מתן עדיפות להולכי רגל ולרוכבי אופניים.

שמתי לב שמשפחות עם ילדים הרבה יותר רגועות כשהן הולכות לאורך רחוב לנגה גאסה או רחוב יוזפסטטטר לאחר שהן העניקו עדיפות להולכי רגל שם. זה משפיע ישירות גם על איכות החיים וגם על ערכי הנכסים.

לכן, תחבורה וחניה ביוזפשטאדט הן שילוב של איזון. אפשר לחיות כאן בנוחות גמורה ללא רכב, אבל אם תצטרכו אחד כזה, תצטרכו לקחת בחשבון את העלויות הנוספות. אבל זה בדיוק מה שהופך את האזור לנוח וידידותי לסביבה.

יוזפשטאדט הוא רובע קומפקטי, אך חייו הרוחניים מגוונים באופן מפתיע. אין זה מפתיע: כאן פוגשת וינה ההיסטורית חיים מודרניים ורב-תרבותיים.

הסמל העיקרי של חיי הדת ברובע הוא כנסיית פיאריסטנקירשה מריה טרו (Piaristenkirche Maria Treu) בכיכר יודוק-פינק (Jodok-Fink-Platz). כנסייה בארוקית זו, בעלת חזיתה הלבנה כשלג, נבנתה בתחילת המאה ה-18, ומאז היא נותרה לא רק מקום קדוש אלא גם מרכז של חיי תרבות.

קירותיה מארחים באופן קבוע קונצרטים של עוגב ומוזיקה קאמרית, ערבי מקהלה ואפילו קריאות ספרותיות. עבור התושבים המקומיים, הכנסייה היא מוקד בו רוחניות ותרבות שלובות זו בזו.

לא פחות חשובה היא מיכאלרקירכה אלזרשטראסה . בניגוד לכנסיית פיאריסטן המלכותית, היא אינטימית, ביתית יותר, מה שהופך אותה לקרובה במיוחד לתושבי השכונות הסמוכות. זהו מקום להתכנסויות שקטות ולתפילה פרטית.

אני אישית עצרתי בכנסיית פיאריסטנקירה מספר פעמים אחרי פגישות באזור: פונים בפינה מרחוב יוזפשטטר הסואן ומוצאים את עצמכם במקום שקט. זוהי המהות של יוזפשטאדט: איזון בין דינמיות עירונית לנוחות.

למרות שהכנסייה האורתודוקסית ממוקמת באופן רשמי קרוב יותר Alsergrundהשכנה, בני הקהילה מיוזפשטאדט משתתפים באופן פעיל בחיי הקהילה הרוסית-אורתודוקסית. עבור משפחות ממזרח אירופה, זוהי הזדמנות לשמור על קשר רוחני למולדתן.

ישנה גם קהילה פרוטסטנטית קטנה המתמקדת בתושבים מקומיים. מתקיימים תפילות באופן קבוע, והקהילה מפעילה גם מועדון נוער.

אי אפשר לכנות את יוזפשטאדט "הרובע הערבי של וינה" או מובלעת דתית. עם זאת, קיימים כאן בתי תפילה קטנים לקהילות מוסלמיות. הם צנועים, לא פולשניים ומשתלבים בצורה חלקה במרקם העירוני.

ארגונים דתיים באזור ממלאים תפקידים ציבוריים חשובים:

• סיוע לתושבים קשישים,
• קורסי שילוב בשפה הגרמנית עבור מהגרים,
• תוכניות תרבותיות: קונצרטים, תערוכות, הרצאות.

לפיכך, כנסיות וקהילות הופכות להיות שלוחה של התשתית החברתית של יוזףשטאט.

אם תשאלו אותי מה מייחד את יוזפשטאדט, אענה ללא היסוס: תרבות. זוהי שכונה שבה תיאטראות, גלריות ובתי קפה פשוטו כמשמעו חיים זה לצד זה.

תיאטרון יוזפשטאדט Josefstadt התיאטרון הפרטי הוותיק ביותר בווינה (נוסד בשנת 1788). הרפרטואר שלו נע בין קלאסיקות ועד דרמה עכשווית. בטהובן ווגנר הוצגו כאן, נסטרוי וריימונד זרחו, ו"Die Weihe des Hauses" של בטהובן הוצגה כאן לראשונה בשנת 1822.

לאחר אמצע המאה ה-19, התיאטרון התמקד בדרמה ובקומדיה. גם אם אינכם חובבי תיאטרון, שווה ביקור רק בגלל האווירה.

קאמרשפיל דר Josefstadt . סניף המתמקד ברפרטואר קל וקברט; לאחר שיפוץ בשנת 2013, הוא מתגאה כיום בציוד טכני מודרני ובהפקות ספרותיות.

התיאטרון האנגלי של וינה. נוסד בשנת 1974, ממוקם ביוזפשטאדט ומציע הופעות באנגלית (ובשפות אחרות), והוא יעד תרבותי פופולרי עבור גולים ותיירים.

במות קטנות וסטודיואים. האזור הוא ביתם של מספר תיאטראות ניסיוניים וסדנאות משחק.

אני עדיין זוכר את הבכורה בתיאטרון אין דר Josefstadt: אולם שבו אפשר היה לחוש את נשימת ההיסטוריה, ושחקנים שהופיעו כאילו הבמה הייתה שלוחה של הרחוב מחוץ לדלת.

יוזפשטדט מתחרה באופן פעיל עם נויבאו מבחינת מספר חללי האמנות:

• גלריות פרטיות קטנות ברחוב לרכנפלדר,
• סדנאות אמנים בהן תוכלו לראות עבודות בתהליך,
• תערוכות של סופרים אוסטרים צעירים.

עבור משקיעים, זהו איתות חשוב: הסביבה התרבותית מושכת לא רק תיירים, אלא גם שוכרים לטווח ארוך - סטודנטים לאמנות, מורים ואנשי מקצוע יצירתיים.

למרות שיוזפשטאדט אינה נחשבת לרובע גלריות, קרבתה למרכז העיר מאפשרת גישה נוחה לגלריות במרכז העיר וינה: מיוגנדסטיל ועד לאמנות עכשווית, הכל תוך דקות ספורות. לדוגמה, גלריית גאורג קרגל, גלריית יוליסס ואחרות ממוקמות באזורים המרכזיים ליד יוזפשטאדט.

התיאטרון והמוזיאונים של האזור מארגנים באופן קבוע תוכניות ערב, פסטיבלים ומופעים.

• JosefStadt gespréch – מפגשים חודשיים עם אמנים, במאים וסופרים. פורמט זה יוצר סביבה תרבותית מקומית וקהילה תוססת.
• הם גם מארחים פסטיבל סתיו שנתי ברחוב הראשי של הרובע. מוזיקה, אוכל, דוכני יצירה ומופעי תיאטרון מיני מתקיימים ממש ברחוב.
• הפקה "Vienna Independent Shorts" משתמשת לעיתים במבנה של הכנסייה הפרוטסטנטית להקרנות, דבר המעיד על גמישות המרחב התרבותי של העיר.
• קונצרטים של מוזיקה קאמרית בכנסיית פיאריסטנקירה .
• אירועי קיץ תחת כיפת השמיים בהופרטלפארק ובכיכרות הסמוכות.

אירועים אלה מחיים את השכונה ובונים קהילה. פעם אחת מצאתי את עצמי במקרה בפסטיבל שטראסן – ובסופו של דבר נשארתי שם כמה שעות, האזנתי ללהקות ג'אז רחוב וטעמתי יינות וינאיים.

כשאנשים חושבים על יוזפשטאדט, רבים מיד חושבים, "איזה מין פארק יכול להיות שם בשטח של קצת יותר מקילומטר רבוע?" ובכל זאת, יש כאן יותר שטחים ירוקים ממה שנראה לעין.

פארק המרלינג. נווה המדבר הירוק והמיוחד ביותר ביוזפשטאדט. יש בו גן שעשועים לילדים, נדנדות וספסלים מוצלים על ידי עצי ערמון. הגעתי לכאן ביום קיץ חם ותפסתי את עצמי חושב: זוהי "ציריך הקטנה" ממש במרכז וינה.

הופרטלפארק. פארק קטן ונעים ליד רחוב יוזפסטטטר. סטודנטים יושבים כאן בערבים ודנים בהרצאות, וגמלאים מטיילים עם הכלבים שלהם במהלך היום.

כיכר יודוק-פינק ליד כנסיית פיאריסטנקירה. יותר כיכר מאשר פארק, אבל יש כאן שפע של ירוק.

אלזרפארק. מרחב ירוק קטן אך נעים ליד הגבול עם אסרגונד, אהוב על המקומיים.

למרות גודל הרובע, בכל גוש יש לפחות פארק קטן או חצר מעוצבת.

יוזפשטדט נהנית מקרבתה:

• אוגארטן – למרות שהוא ממוקם רשמית ברובע השני הסמוך, הוא ממש מעבר לפינה (רק 15 דקות הליכה), עם מדשאות רחבות ידיים, פסלים, ארמונות ומפעל הפורצלן המפורסם של אוגארטן. שניהם מלאים באווירה תרבותית ומציעים אוויר צח ומרחב לטיול.
• ל- Volksgarten - פחות מ-10 דקות,
• פארק זיגמונד-פרויד בכנסיית ווטיב נמצא ממש ליד.

משמעות הדבר היא שגם אם אין פארקי יער נרחבים בתוך המחוז, לתושבים יש גישה לשטחים הירוקים הגדולים ביותר בעיר.

העיר מגדילה את זמינות השטחים הירוקים על ידי גינון חצרות ויצירת מיני-פארקים ואזורי בילוי. לדוגמה, כיכרות קטנות לצד חזיתות חצרות שהוסבו או בתי קפה פתוחים הופכות למקומות חברתיים מאולתרים.

עבור רובע יוזףשטאדט הקומפקטי והצפוף, גוונים ירוקים אינם רק חגיגה לעיניים - הם יוצרים מרחב נשימה ונוחות.

יוזמות סביבתיות מושרשת באתוס של וינה: פרויקטים של Grün- und Freiraum משלבים מרחבים טבעיים במרקם העירוני הצפוף. באזורים חדשים, כמו Seestadt-Ospen, הוקמו יערות שלמים כחלק מתוכניות הפיתוח - דוגמה מובהקת להערכתה של וינה לאיזון בין עירוניות לטבע.

וינה משקיעה באופן פעיל בפרויקטים של "עיר ירוקה". לפי ViennaName, הפרויקטים הבאים נמצאים בעיצומם ברובע:

• תוכנית להרחבת מספר העצים לאורך הרחובות (כ-50 נטיעות חדשות מדי שנה),
• פרויקט גגות ירוקים למבנים היסטוריים,
• שיפוץ גני שעשועים בהאמרלינגפארק.

אהיה כנה: אני שם לב לשינויים ממש לנגד עיניי. רק לפני חמש שנים, לנגה גאסה נראתה כמו רחוב אבן; עכשיו היא מעוצבת חלקית.

מה שהופך את הרובע הזה למיוחד הוא האיזון שלו: הוא תרבותי, אך לא תיירותי. הוא פחות צפוף מהשטאדט Innere Stadt, אך עשיר באותה מידה באירועים. זהו השילוב המושלם למגורים.

ירוק ביוזפשטאדט הוא לא רק נעים מבחינה אסתטית אלא גם גורם לאיכות חיים. עבור משפחות עם ילדים, זהו נקודת מכירה, ועבור משקיעים, זהו בונוס נוסף: דירות המשקיפות על פארק או חצר ירוקה ושקטה זוכות לשכר דירה גבוה יותר.

אני תמיד מדגיש בפני הלקוחות שלי: מרחבים ירוקים אינם קשורים לרומנטיקה, אלא לכלכלה. שכונה עם פארקים שומרת על דיירים לאורך זמן רב יותר, מה שאומר שהיא מייצרת הכנסה יציבה.

אם אתם חושבים שיוזפשטאדט היא רק רובע מגורים היסטורי, אני כאן כדי לשנות את דעתכם. הכלכלה של הרובע תוססת, מגוונת ומשולבת ברובע העסקים של וינה.

על פי סטטיסטיק אוסטריה , כמעט 99.7% מהעסקים באוסטריה הם עסקים קטנים ובינוניים (SMEs), המהווים 56% מהערך המוסף הגולמי של הכלכלה.

יוזפשטאדט אינה יוצאת דופן - היא ביתם של סדנאות, בתי קפה, משרדים, בוטיקים ומרחבים יצירתיים. הקסם שלהם טמון בגמישות, בקרבה ללקוח ובאינטראקציה התוססת.

הרחובות הצרים של האזור מלאים ב:

• בתי קפה ומסעדות (מכל המשפחה ועד טרנדיות),
• סדנאות יצירה (משחזרים רהיטים, מעצבי בדים),
• בוטיקים וחנויות ספרים.

אני אוהב שבניגוד למרכז התיירות, לא כל כך פועלים כאן רשתות מותגים, אלא עסקים משפחתיים. זה יוצר תחושה ייחודית, אינטימית ואותנטית לאזור.

יוזפשטאדט הוא מחוז מנהלי. בשל קרבתו למרכז ההיסטורי, האזור מושך אליו עורכי דין, אדריכלים, סטארט-אפים בתחום ה-IT וסוכנויות המעריכות את מיקומו ואת המוניטין שלו. מבני מנהלה ושירותי ייעוץ משולבים בצורה חלקה בין דירות אלטבאו. להלן הדירות:

• משרדי עורכי דין,
• לשכות אדריכלות,
• חברות ייעוץ.

משרד יוזפשטאדט מציע יוקרה ונמצא קרוב לבניין העירייה ולאוניברסיטה. רבים מלקוחותיי, מרופאים ועד עורכי דין, שוכרים כאן חלל עבור מרפאותיהם.

יוזפשטאדט גובלת Innere Stadt, והלב המסחרי והפוליטי של העיר - הממשלה, האוניברסיטה והעירייה - נמצא ממש לידה. זה יוצר אטרקציה עסקית חזקה, במיוחד עבור משלחות וארגונים בינלאומיים.

הקרבה לאוניברסיטת וינה ולמשלחות דיפלומטיות הופכת את הרובע לחלק מרשת בינלאומית. סטודנטים, פרופסורים ועובדי ארגונים בינלאומיים שוכרים כאן דירות.

האזור נוח במיוחד עבור גולים, הודות לתיאטרון האנגלי של וינה, מספר מטות של חברות בינלאומיות, בתי ספר יוקרתיים (כגון הליסי צרפתי הסמוך) ונציגויות דיפלומטיות באזורים הסמוכים.

זה יותר מסתם שכונה למגורים; זוהי נקודת כניסה לווינה העולמית, ועדיין מרגישה חמימה, מקומית ונגישה.

לפי סטטיסטיק אוסטריה, שיעור התעסוקה ביוזפשטאדט גבוה מהממוצע בווינה. זה מוסבר על ידי:

• שיעור גבוה של תושבים משכילים,
• נוכחות של משרדים ועסקים קטנים,
• קרבה למרכז העסקים.

חיי הכלכלה של מחוז קשורים קשר הדוק לנדל"ן בו. ככל שריכוז אנשי המקצוע והחברות גבוה יותר, כך הביקוש לדיור להשכרה ולשטחי משרדים גבוה יותר. עבור משקיעים, משמעות הדבר היא שדירות לעולם אינן עומדות ריקות.

יוזפשטאדט, אחד המחוזות הקומפקטיים והעשירים ביותר בהיסטוריה של וינה, עובר כעת שיפוץ פעיל. הנהלת העיר מתמקדת בשימור האותנטיות והמורשת האדריכלית שלה, תוך יישום יעילות אנרגטית ומתקנים מודרניים.

רוב הפרויקטים כוללים שחזור של מבנים מהמאה ה-19, כאשר החזיתות נותרו שלמות, אך החללים הפנימיים עברו מודרניזציה מלאה.

אי אפשר לדמיין את יוזפשטאדט ללא בנייני האלטבאו שלה - מבנים בני מאה שנה. כאן, שיפוצים הם יותר מתיקונים קוסמטיים בלבד; הם כמעט יצירת מופת: החזיתות שומרות על הטיח והדלתות העתיקות שלהן, בעוד שבפנים מותקנים מעליות, מערכות חימום חסכוניות באנרגיה ובידוד אקוסטי מודרני.

אני תמיד מייעץ ללקוחות שלי: אל תפחדו מבניינים ישנים ביוזפשטאדט. אם תבחרו את הנכס הנכון ותשקיעו בשיפוץ איכותי, שווי הנכס כאן גבוה מהממוצע בווינה.

למרות שיוזפשטאדט הוא רובע היסטורי ויש בו מעט קרקע זמינה, העיר עדיין מיישמת פרויקטים חדשים:

• מתחמים קטנים של שימושים מעורבים הכוללים דיור, משרדים וחנויות,
• הסבת מבני מנהלה לשעבר לדירות,
• מיני-קומפלקסים בסגנון לופט בסדנאות לשעבר.

ייעוד שימושים מעורב זה עונה על צרכי התושבים המעוניינים לגור במרכז העיר ועדיין לקבל את כל מה שהם צריכים בקרבת מקום. בתים עם חצרות ומרחבים ירוקים מוערכים במיוחד - דבר נדיר בשכונה כה צפופה.

לדוגמה, בשנת 2024 הושלם פרויקט ברחוב בלינדנגאסה, שבו בניין בית ספר ישן הוסב למתחם מגורים עם דירות מודרניות ואזור עבודה משותף בקומת הקרקע.

פרויקטים של בנייה ירוקה ראויים לתשומת לב מיוחדת. המחוז תומך באופן פעיל "עיר חכמה Wien , שמטרתה להפחית את צריכת האנרגיה, לנצל מקורות אנרגיה מתחדשים ולפתח תשתיות ידידותיות לסביבה. העיר מיישמת באופן פעיל את הפרויקטים הירוקים הבאים:

• גגות וחזיתות ירוקות,
• פאנלים סולאריים על מבני מנהלה,
• פיתוח תשתיות רכיבה על אופניים וצמצום אזורי חניה.

משמעות הדבר היא שדיור ביוזפשטאדט הופך לא רק ליוקרתי, אלא גם ידידותי לסביבה.

על פי תוכניותיה של שטאדט Wien:

• תוכנית שיפוץ החזיתות באזור תורחב,
• העבודה על "ירוק רחוב" ב-Lange Gasse ו-Josefstädter Straße תימשך,
• חלק מבני בית המשפט והלשכות הישנים מתוכננים להיות משולבים במגורים ולמשרדים.

אני רואה כאן מגמה ברורה: יוזפשטאדט תישאר רובע שבו העבר והעתיד נפגשים. עבור משקיעים, זהו אות לכך שיש כאן לא רק יציבות, אלא גם פיתוח.

ביקוש יציב. יוזפשטאדט היא אחת המחוזות המאוכלסים ביותר בווינה. האוכלוסייה כמעט ולא יורדת, אלא גדלה בהתמדה. עובדה זו יוצרת ביקוש יציב לדיור, הן לרכישה והן להשכרה. גורמים מרכזיים:

• מיקום מרכזי (10-15 דקות הליכה למרכז וינה),
• עושר תרבותי (תיאטרון, גלריות, פסטיבלים),
• אוניברסיטה ומשרדים (שוכרים מובטחים בקרב סטודנטים ואנשי מקצוע).

אני תמיד אומר ללקוחות שלי: "ביוזפשטאדט אפשר לקנות דירה ולוודא שתמצאו שוכר תוך שבוע." זו לא הגזמה - ככה עובד השוק ברובע המרכזי.

דירות משופצות בבניינים מתקופת הבסבורג מעניינות במיוחד משקיעים : הן מפגינות את עליית המחירים הגדולה ביותר ונשארות כמעט ללא שינוי בערכן, גם בתקופות משבר.

עבור אלו המחפשים נקודת כניסה משתלמת יותר, דירות סטודיו קטנות ודירות ליד הגבול עם הרובע השביעי - המחירים שם נמוכים במקצת, והביקוש להשכרה יציב הודות לסטודנטים ואנשי מקצוע צעירים.

לנדל"ן מסחרי יש פוטנציאל גבוה: הביקוש לשטחי משרדים ומסחר קטנים יציב הודות לקרבה לעירייה, לפרלמנט ולמוסדות תרבות. משרדי עורכי דין, מרפאות וסטודיואים יצירתיים נפתחים כאן.

דינמיקת מחירים. לפי וירס :

• בשנת 2010, המחיר הממוצע למ"ר ביוזפשטאדט היה כ-3,500 אירו,
• בשנת 2020 – כ-6,000 אירו,
• בשנת 2025 – כ-7,900–8,000 אירו/מ"ר.

המחירים יותר מהוכפלו ב-15 שנים. זאת למרות העובדה שהאזור נחשב זה מכבר ליוקרתי. הגרף מראה בבירור עלייה הדרגתית אך יציבה במחירים, ללא "בועות" פתאומיות.

תשואה על שכירות. מחיר השכירות הממוצע באזור הוא 16–18 אירו/מ"ר. עבור דירות בשיפוץ או עם נוף לפארק, המחיר יכול להגיע ל-20 אירו/מ"ר ומעלה.

היוון הנכס כאן נמוך יותר מאשר באזורים זולים יותר (לדוגמה, Favoriten), אך הוא יציב יותר: 3-3.5% שנתי על שכר דירה, בתוספת הצמיחה בערך הנכס עצמו.

אני משווה את זה ל"אג"ח עם פרמיה": ההכנסה אינה מקסימלית, אבל הסיכונים מינימליים.

פנייה לקבוצות שונות:

• אנשי מקצוע: שוכרים דירות ליד משרדים ואוניברסיטה.
• משפחות: מעריכות בתי ספר, פארקים ואווירה שקטה.
• משקיעים: קונים גם למטרות השכרה וגם כדי "לחנות הון" בנכס יציב.
• זרים: יוזףשטאדט נוחה לגולים - הכל קרוב, קל להתמצאות, ואין תחושה של "רובע תיירותי".

סיכונים ומגבלות. חשוב להיות כנים לגבי:

• כמעט ואין קרקע פנויה לבנייה חדשה,
• כללי שיפוץ מחמירים עבור מבנים היסטוריים יכולים להגדיל את התקציבים,
• התחרות על נכסים איכותיים גבוהה.

אבל זה בדיוק מה שהופך את האזור לבר קיימא: ההיצע מוגבל, הביקוש קבוע.

יוזפשטאדט אינה נחשבת לאחת מ"השכונות הזולות ביותר" של וינה, אך מעמדה כמיקום יוקרתי ויציב הופך אותה לאטרקטיבית במיוחד להשקעות לטווח ארוך. זהו מקום שבו נדל"ן משמש לא רק כאמצעי לשימור הון אלא גם ככלי להגדלתו.

יוזפשטאדט היא אחת מאותן שכונות וינאיות שבהן כל מטר מרובע חשוב. גודלה הקומפקטי, ההיסטוריה העשירה והתשתית המקיפה שלה יוצרים אווירה ייחודית.

מי יכול לחיות כאן בנוחות:

• משפחות – בשל הקרבה לבתי ספר, גני ילדים, פארקים וסביבה בטוחה. השכונה קטנה, ילדים יכולים ללכת לבית הספר, וההורים מרגישים בטוחים בסביבה שבה הכל נמצא בהישג יד.
• אנשי מקצוע - עורכי דין, אדריכלים, מורים - שמעריכים את ההזדמנות לעבוד במרכז העיר תוך כדי מגורים בשכונה שקטה. עבור רבים מלקוחותיי, מרחק הליכה של 10 דקות מביתם וממשרדם הוא קריטי.
• עבור סטודנטים וסגל, אוניברסיטת וינה נמצאת בקרבת מקום, והשכרות באזור זה מבוקשות מאוד. זה מבטיח זרם קבוע של שוכרים.
• לחובבי תרבות, יש את תיאטרון יוזפשטאדט, גלריות ובתי קפה עם אווירה בוהמיינית. כאן תוכלו לחוות את חיי העיר הגדולה מבלי לצאת מהשכונה.

עבור משקיעים. מנקודת מבט של השקעה, יוזפשטאדט הוא אזור יציב:

• מחירי הדיור עולים כבר עשרות שנים ללא קפיצות חדות,
• שכר דירה מבוקש בקרב קבוצות חברתיות שונות,
• היצע מוגבל מגן מפני ייצור יתר.

יוזפשטאדט היא שכונה למי שמעריך נוחות ולא מחפש קיצוניות. אין כאן גורדי שחקים או שדרות שוקקות, אבל יש ודאות שכל יום יהיה מהנה כצפוי. ואם תשאלו "איפה המקום הכי טוב לגור בוינה, קרוב למרכז ועדיין בשכונה נעימה?" התשובה שלי פשוטה: יוזפשטאדט.