הרובע השביעי של וינה - נויבאו: איפה לגור ובמה להשקיע

כשהגעתי לראשונה לנויבאו (הרובע השביעי של וינה), נדהמתי עד כמה מגוון כה גדול של סגנונות חיים ומקצבי חיים יכול להתקיים יחד בטווח של קילומטרים רבועים בלבד.

כאן, חזיתות היסטוריות מהמאה ה-19 מתחככות בחללי אמנות ניסיוניים, שווקי בוקר מפנים את מקומם לתערוכות ערב, והמדרכות מאוכלסות במידה שווה במעצבי אופנה, זוגות וינאים קשישים ומשפחות צעירות עם ילדים.

נויבאו ממוקמת במרחק של 2-3 ק"מ בלבד מהמרכז ההיסטורי, אך היא יותר מסתם אזור מגורים ליד וינה העתירת תיירים. זוהי מערכת אקולוגית עצמאית - יצירתית, תוססת ומתפתחת ללא הרף.

בניגוד לשכונות שמרניות ומכובדות יותר כמו הייצינג או דבלינג, יש כאן אנרגיה תוססת: בתי קפה חדשים, סטודיואים ומשרדי סוכנויות יצירה נפתחים, ובכל קיץ האזור מלא בפסטיבלים וירידים.

אני מרבה לייעץ ללקוחות לשקול את נויבאו אם הם מחפשים לא רק נדל"ן אלא גם אורח חיים מסוים. זה המקום הכי קל להשתלב בחיים הווינאיים, לפגוש מקומיים ולמצוא רשת חברתית.

עבור משקיעים, האזור אטרקטיבי בשל צפיפות האוכלוסייה הגבוהה שלו (כ-18-20 אלף איש לקמ"ר) וביקוש יציב להשכרה, במיוחד מצד אנשי מקצוע צעירים וסטודנטים.

מטרת מאמר זה היא לבחון בפירוט את נויבאו מנקודות מבט שונות: היסטוריה, גיאוגרפיה, מבנה חברתי, מלאי דיור, תשתיות וכמובן, אטרקטיביות ההשקעה.

תכונות עיקריות של נויבאו:

• מיקום: רק 2-3 ק"מ ממרכז העיר (Innere Stadt).
• אוכלוסייה: כ-32–35 אלף תושבים.
• אווירה: בוהמיינית, יצירתית, עם סצנת אמנות חזקה.
• מחירי נכסים: מהגבוהים ביותר בווינה (ממוצע של 5,500–6,000 אירו/מ"ר), עקב ביקוש גבוה.
• תחבורה: קווי מטרו U3 ו-U6, רשת צפופה של חשמליות ואוטובוסים.
• תשתיות: קומפקטיות, עם רשת מפותחת של בתי ספר, חנויות ומרכזי תרבות.

נויבאו נקרא "הסוהו של וינה" או "ברלין הקטנה", וההשוואה מוצדקת לחלוטין. אבל, כפי שאני מסביר ללקוחות, חשוב להבין: בניגוד לברלין, שבה שכונות יכולות להשתנות במהירות ואף "לרדת בערכן", בווינה, היציבות ההיסטורית של שכונה היא ערובה למשקיעים.

ההיסטוריה של נויבאו מתחילה בימי הביניים. היישובים הראשונים כאן קמו במאות ה-14 וה-15 כאזורי פרברים מחוץ לחומות העיר וינה. השם "Neubau" מתורגם כ"בניין חדש" או "רובע חדש", ומשקף את ההתפתחות המהירה של האזור בתקופה בה וינה התרחבה מעבר למרכז העיר הישן שלה.

עד המאה ה-19, נויבאו הפכה לרובע של אומנים ותעשיות קטנות. סנדלרים, יצרני רהיטים, אופים ועובדי מתכת קטנים עבדו כאן. הרובע התפתח כרובע של "מעמד הפועלים", אך לא כרובע תעשייתי באמת. במקום זאת, זה היה רובע של אומנים, שבו התגוררו הבעלים ומשפחתו מעל החנות, בעוד שהעבודה הייתה בעיצומה למטה.

פרק מיוחד בהיסטוריה הוא המפעלים והסדנאות של יצרני רהיטים. וינה עדיין מפורסמת בבית הספר לרהיטים שלה, ורבים משורשיה של אומנות זו ניתן לייחס לנויבאו. הרובע היה ידוע גם כמרכז של תעשיית הדפוס, בו שכנו בתי דפוס וסדנאות הוצאה לאור.

במחצית השנייה של המאה ה-19 נבנו באופן פעיל בנויבאו בתים המכונים "Hofhäuser" (בתים עם חצרות) ויצרו "קהילות" קטנות. רבים מהמבנים הללו נותרו עד היום: מבנים בני ארבע עד חמש קומות עם כניסות מקושתות לחצרות שבעבר שכנו בהן בארות, סככות או גנים קטנים.

לאחר מלחמת העולם הראשונה, הרובע, כמו שאר וינה, התמודד עם מחסור בדיור. בשנות ה-20 וה-30 של המאה ה-20 פותחה באופן פעיל תוכנית "הדיור החברתי" (Gemeindebau). מספר מתחמים איקוניים נבנו בנויבאו, אשר עדיין נמצאים בשימוש כיום ונחשבים לדוגמאות לאדריכלות המתקדמת של זמנם.

לאחר מלחמת העולם השנייה, נויבאו הפך בהדרגה מרובע של מעמד הפועלים לאזור תרבותי. אמנים, סופרים וסטודנטים מהאקדמיה לאמנויות יפות עברו לכאן. בשנות ה-70 החלה לצמוח סצנת אמנות, ובשנות ה-90 הגיעו מעצבי האופנה הראשונים.

כיום, נויבאו נתפס כ"מרכז התרבות האלטרנטיבית של וינה". הוא ביתו של רובע המוזיאונים (אחד ממתחמי התרבות הגדולים באירופה), כמו גם גלריות וסטודיואים רבים לאמנות.

אני פוגש לעתים קרובות לקוחות שמגיעים לווינה לעבודה או לימודים ומתאהבים בנויבאו.

נויבאו הוא אחד הרובעים הקומפקטיים ביותר של וינה. שטחו משתרע על פני כ-1.6-1.9 קמ"ר, ואוכלוסייתו נעה בין 32,000 ל-35,000 איש. הצפיפות מגיעה ל-18,000-20,000 איש לקילומטר רבוע - אחת הגבוהות ביותר בעיר עבור אזור מגורים עם מבנים היסטוריים.

זהו פרופיל אופייני של הרובעים הפנימיים: ישנם מעט פארקים גדולים "בתוך קווי המתאר", אך סביבם ישנם שטחים ירוקים גדולים של הרובעים הראשון והסמוכים (בורגרטן, פולקסגרטן, חצרות MQ) במרחק הליכה קצר.

מבחינה גיאוגרפית, ניתן לקרוא את נויבאו כ"מחוז פסיפס":

אזורי מגורים . בנייני הוף ישנים, דירות מודרניות ודיור ציבורי. הרחובות נוישטיפטגאסה, זיגלרגאסה, קייזרשטראסה, בורגאסה, לרכנפלדר שטראסה (הגובלים ברחוב ה-8), ורשת של רחובות משניים. כאן תמצאו שילוב של בתי עיר ישנים, בניינים מודרניים ותוספות חדשות קטנות.

רחובות קניות . בראש ובראשונה, Mariahilf אר שטראסה (לשעבר הרחוב השישי, אך פונקציונלית "הסף" של נויבאו), אחד מרחובות הקניות הפופולריים ביותר של וינה, רחוב זיבנשטרנגאסה "הצדדי" שלו, ורחוב Neubau (כיום אזור מפגש).

מרחבים יצירתיים . סדנאות, סטודיואים וגלריות מרוכזים קרוב יותר למרכז הרובע. רובע המוזיאונים (מרכז הכובד התרבותי), ווסטליכט (מוזיאון ומרכז צילום) בווסטבאנשטראסה, גלריות לאורך ציר Neubau

כיכרות וחצרות . שפיטלברג (רשת של רחובות צרים וחצרות), סנט-אולריך-פלאץ, פארק וגהובר ב-MQ, פארק יוזף-שטראוס - כיסים קטנים אך נעימים של ירוק.

• עורק הרחוב הראשי של הרובע הוא רחוב Mariahilfאר שטראסה, העובר דרך החלק הדרומי של נויבאו. הוא שוקק חיים יומם ולילה, עם חנויות, בתי קפה, משרדים ומרכזי תחבורה.
• במקביל לו נמצא רחוב Neubauגאסה - רחוב בעל אופי מקומי יותר, "שכונתי": חנויות מעצבים, מסעדות קטנות ובתי קפה נעימים.

בפנים, הרחובות צרים יותר, לרוב חד כיווניים, כאשר הולכי רגל ואופניים מקבלים עדיפות. נויבאו היא שכונה קצרה, עם הליכה מדלת לדלת הנמשכת 5-12 דקות.

פיתוח האזור מגוון ביותר. בין המבנים נמצאים מבנים מהמאה ה-19 עם חזיתות מעוטרות, בתים פונקציונליים מאמצע המאה ה-20 ומתחמים מודרניים עם חלונות פנורמיים.

האיזון בין פיתוח היסטורי לשיפוצים מודרניים משחק לידי משקיעים המחפשים דירות להשכרה: חלק ניכר מבני אלטבאו איכותיים, שוכרים יציבים מ"הכלכלה היצירתית", וקרבה לאוניברסיטאות ולאשכולות תרבותיים מבטיחים נזילות צפויה.

מניסיוני, דווקא שילוב הסגנונות הזה הוא שמושך לקוחות לעתים קרובות. לדוגמה, משפחה אחת מפולין בחרה בין דירה חדשה בדונאושטאדט לבין בית חווה היסטורי בנויבאו. בסופו של דבר הם בחרו בנויבאו כי, כפי שניסחו זאת, "לכל רחוב כאן יש סיפור משלו".

נויבאו היא אחת השכונות "הצעירות" ביותר בווינה מבחינת רוח וסגנון חיים. הגיל הממוצע של התושבים כאן נמוך מהממוצע העירוני. בעוד שהגיל החציוני בווינה כולה הוא בסביבות 42, בנויבאו הוא קרוב יותר ל-38-39.

פרופיל הגילאים הוא "מבוגרים צעירים": אנשים רבים מועסקים בגילאי 25-44, בעלי השכלה גבוהה, מועסקים בכלכלה היצירתית, בטכנולוגיית מידע, בחינוך, ברפואה ובתיירות. נויבאו היא קהילה בגיל מאוחר, שבה אנשים נוטים להישאר בדירות עירוניות זמן רב יותר מאשר לעבור לבית בפאתי העיר: הקרבה לעבודה, לתרבות ולבתי ספר מפצה על שטח המגורים הקטן.

רוב התושבים הם:

• אנשי מקצוע צעירים בתעשיות יצירתיות (עיצוב, אופנה, פרסום, IT);
• סטודנטים מאוניברסיטת וינה, אוניברסיטת האמנויות השימושיות, האקדמיה לאמנויות יפות;
• משפחות צעירות עם ילד אחד או שניים;
• כמו גם ה"וינאים ילידי הכפר" שחיים כאן במשך דורות.

שיעור הזרים בעיר נכון לתחילת 2024 עמד על 35.4% (40.2% נולדו מחוץ לאוסטריה). בהשוואה למחוזות אחרים, נויבאו היא בינלאומית באופן ניכר יותר מאשר, למשל, המחוז ה-13 (Hietzing) או ה-18 (Währing), שם שולטות משפחות בעלות שורשים אוסטריים.

בנויבאו ניתן למצוא שני "קטבים":

• אנשים בעלי הכנסה גבוהה שקונים דירות במחיר של 600,000–700,000 אירו ומעלה.
• אנשי המעמד הבינוני: שוכרים, סטודנטים, יוצרים.

האזור יקר, אבל לא יוקרתי - מדובר יותר בסגנון חיים מאשר ביוקרה. ההכנסות משתנות ברחבי וינה , אבל נויבאו הוא אחד המחוזות עם כוח קנייה מעל הממוצע של שוכרים (מותאם לשכר דירה גבוה). עבור קונים, משמעות הדבר היא פחות סיכון לריקנות וציפייה גבוהה יותר לאיכות - מטבחים, חדרי אמבטיה, תאורה מובנית ואחסון. עבור שוכרים, משמעות הדבר היא הזדמנות לגור "צעד אחד" מהעבודה ומהתיאטרון.

בנוגע לאזורים החלשים והמסוכנים של וינה, אוסטריה כולה ווינה כמטרופולין בטוחות בסטנדרטים אירופיים. על פי דוחות שנתיים של ה-BMI הפדרלי , וינה שמרה על רמת בטיחות סובייקטיבית גבוהה באופן עקבי בשנים האחרונות.

כאשר בוחנים את וינה כמקום מגורים, חשוב לשקול שילוב של גורמים: צפיפות חיי הלילה, זרימת התיירים, קרבה למרכזי תחבורה - ולאחר מכן לבחור את סוג הדיור הנכון ואת האבטחה שלו (אינטרקום, אינטרקום וידאו, תאורת כניסה, דלתות איכותיות) בהתאם.

למה זרים בוחרים בנויבאו:

• מיקום מרכזי.
• האווירה של "ברלין הקטנה" נוחה למקצועות יצירתיים.
• אבטחה גבוהה.
• בתי ספר רבים מציעים לימוד באנגלית ובשפות אחרות.
• הזדמנות להשקעה בנדל"ן נזיל.

מלאי הדיור של נויבאו הוא פסיפס של בנייני דירות היסטוריים, מתקנים קהילתיים של "וינה האדומה" ודירות מודרניות לאחר שיפוץ/בנייה חדשה נקודתית.

החלק ההיסטורי מתאפיין בתקרות גבוהות, כרכובים מגבס, רצפות פרקט ודלתות כפולות. נוכחות של מעלית, תשתיות מודרניות, חלונות חסכוניים באנרגיה ואוורור מתוכנן היטב הם קריטיים. בנייני החצר (או בנייני הוף) מעריכים נוף "שקט". ניתן לחלק את מלאי הדיור של נויבאו באופן גס לקטגוריות הבאות:

• בתי הופים היסטוריים מהמאה ה-19 עם מעברים מקושתים לחצרות;
• בתים משותפים משנות ה-20 וה-30 של המאה ה-20 (דיור ציבורי, לרוב עם חצרות ירוקות);
• דירות ולופטים מודרניים לאחר שיפוץ מפעלים ישנים;
• מתחמי בוטיק מהדור החדש עם טכנולוגיות בית חכם.

האזור ידוע בהיעדר כמעט מוחלט של מבנים המיוצרים בייצור המוני: הבנייה מוגבלת על ידי קומפקטיות האזור ושימור אופיו ההיסטורי. דבר זה מעלה באופן אוטומטי את ערכו של כל נכס.

ישנן מעט דירות דיור ציבוריות באזור, אך הן נמוכות יותר מאשר ברובעים החיצוניים, פשוט בגלל שטח הקרקע הקטן והצפיפות ההיסטורית הגבוהה. עבור משפחות עם ילדים, תוכנית הקומה והתאורה חשובות, בעוד שלמשקיעים, פריסה ללא הפסדים ומצב הרכוש המשותף (גג, קומות, חזית) חשובים.

טווח מחירים . נויבאו נמצאת בקצה העליון של ספקטרום המחירים של העיר, אם כי לא קיצוני כמו הרובע הראשון "הזהוב". על פי סטטיסטיקות עסקאות רשמיות של סטטיסטיק אוסטריה , מחירי הדירות בווינה צמחו באופן לא אחיד בשנת 2024; נתונים לפי רובע זמינים בהורדות שלהם (כולל הרובע השביעי, Neubau ).

זוהי תמונת מצב "רשמית" נדירה של עסקאות בפועל, לא הצעות. לשם השוואה: נויבאו מדורגת באופן עקבי בין שכונות שבהן מחירי הרכישה שלהן עולים לעתים קרובות על 6,000 אירו/מ"ר עבור נכסים איכותיים, נתון גבוה יותר מאשר בשכונות פריפריאליות יותר.

גם אנליטיקה בנקאית מראת רמה גבוהה: דוחות מבנקים אוסטריים גדולים ומחקרים על וינה (מדדי מחירים של OeNB) מראים מגמת צמיחה ארוכת טווח עם שלבים מחזוריים. מדד OeNB הוא "קו הבסיס" בו אני משתמש כשאני דן באופקי השקעה (10-15 שנים).

שכר דירה. שכר הדירה הממוצע בשוק בנויבאו גבוה מהממוצע בווינה. "המדד" הרשמי באוסטריה הוא מה שנקרא ריכטוורט (שיעור ייחוס לקטגוריות מסוימות של דיור ישן), המתעדכן על ידי משרד המשפטים של וינה; עם זאת, הוא אינו משקף חוזי שוק ב"מגזר החופשי", במיוחד במיקומים מובילים.

לכן, בהערכה המעשית שלי, אני בוחן עסקאות בפועל וחוזים שוטפים בבניינים דומים, כמו גם סטטיסטיקות עירוניות/סטטיסטיקות שכירות אוסטריות ברמת המדינה. בנויבאו, חוזי השוק בפועל לרוב גבוהים משמעותית מה"מדדים".

מוקדי מגורים וקנייה מקומיים חמים כוללים את היקף רחוב Neubau גאסה, הרחובות השקטים בין Neubau גאסה לרובע המוזיאונים, והשכונות שמצפון Mariahilf אר שטראסה עם קרינת שמש טובה יותר. אזורים אלה נהנים מביקוש יציב הן מצד שוכרים והן מצד קונים סופיים. בפועל, התוצאות הטובות ביותר מושגות על ידי נכסים "שחושבו לאחר מכן": דירות היסטוריות עם תשתיות ומעליות חדשות.

כאשר משפחות עם ילדים שוקלות לעבור לניובאו, השאלה הראשונה שהן שואלות אותי במהלך פגישת הייעוץ היא: "ומה לגבי בתי ספר וגני ילדים כאן?" זה מובן לחלוטין - אחרי הכל, חינוך הוא תמיד גורם מפתח בבחירת מקום מגורים. ניובאו נוחה למשפחות מכיוון שבתי ספר וגני ילדים נמצאים במרחק הליכה.

גני ילדים. ישנם מספר גני ילדים עירוניים באזור (הם ממומנים על ידי העירייה, כך שהם בחינם או בתשלום סמלי מאוד). ישנה גם רשת של גני ילדים פרטיים, שבהם הכיתות קטנות יותר וניתנת תשומת לב רבה יותר לפיתוח מיומנויות יצירתיות.

רבים מהלקוחות שלי בוחרים בגני ילדים פרטיים משום שהם רוצים שילדם ילמד מוזיקה, ציור ושפות זרות מגיל צעיר.

בתי ספר יסודיים. החינוך היסודי בנויבאו הוא ברמה גבוהה. ישנם בתי ספר ציבוריים ופרטיים כאחד.

בתי ספר ציבוריים מתמקדים בתוכנית הלימודים האוסטרית הקלאסית. בתי ספר פרטיים מציעים גישה אינדיבידואלית יותר, לרוב עם דגש על מקצועות יצירתיים.

השכלה תיכונית. יש כאן אפשרויות נוספות: בתי ספר לחינוך, בתי ספר פרטיים עם תוכניות לימודים בינלאומיות וליסאומים ייעודיים. יתר על כן, המחוזות הסמוכים (בית הספר היסודי, בית הספר היסודי ו', בית הספר היסודי ו'-ט') הם ביתם של בתי ספר לחינוך יוקרתיים ובתי ספר בינלאומיים פרטיים.

בתי ספר בינלאומיים שבהם הלימודים מתקיימים באנגלית פופולריים במיוחד. הם יקרים יותר מבתי ספר אוסטריים סטנדרטיים, אך הם מאפשרים לילדים להשתלב באופן מיידי בסביבה בינלאומית.

השכלה גבוהה. מוסדות להשכלה גבוהה מרוכזים סביב אוניברסיטת Wien , אוניברסיטת Wien ו-MDW במחוזות הראשון עד התשיעי, ותומכים בביקוש להשכרה בנויבאו בקרב פרופסורים עוזרים, סטודנטים לדוקטורט וסגל צעיר.

דוגמה מעשית: אחד הלקוחות שלי הוא משפחה מאוקראינה עם שני ילדים. הם בחרו דירה בנויבאו דווקא משום שהיא הייתה במרחק הליכה מגן ילדים ומבית ספר בינלאומי.

ילדם הצעיר למד בגן עירוני, והבכור לבית ספר בינלאומי עם דגש על אנגלית. זה אפשר למשפחה למזער את הלחץ של המעבר: הילדים הסתגלו במהירות, התיידדו, וההורים צברו ביטחון שהחינוך עומד בסטנדרטים בינלאומיים.

אחד היתרונות העיקריים של נויבאו הוא עצמאותה. השכונה קטנה, אך יש בה כל מה שצריך לחיים.

חנויות. מרשתות גדולות (Billa, Spar, Hofer) ועד חנויות אורגניות קטנות, Mariahilf er Straße מתגאה במרכזי קניות, בוטיקים, חנויות בגדים וחנויות אלקטרוניקה.

שירותי בריאות. במחוז יש מרפאה עירונית, מספר מרפאות פרטיות ומרפאות שיניים. בית החולים הציבורי הגדול הקרוב ביותר הוא וילהלמיננספיטל (ברבע ה-16), אך הוא נמצא במרחק של 15 דקות נסיעה.

שירותים. ניקוי יבש, מספרות, חדרי כושר, חללי עבודה משותפים. הכל ממש בהישג יד.

וינה ידועה במערכת התחבורה הציבורית היעילה שלה, ונויבאו היא דוגמה מצוינת לכך. הרובע מחובר היטב לשאר חלקי וינה:

מטרו. נויבאו משרתת את רחוב נויבאו בשלושה קווי מטרו: קו U3 (תחנות זיגלרגאסה, Neubau גאסה ופולקסתיאטר), צומת עם קו U2 בפולקסתיאטר, וגישה לקו U6 (בורגאסה-שטאדהאלה) בצפון מערב. זה מבטיח קווי איזוכרון קצרים: 5-10 דקות למרכז העיר, 15-25 דקות לאוניברסיטאות וכתובות עסקיות מרכזיות.

אוטובוסים וחשמליות. קווי החשמלית האייקוניים 49 (דרך זיבנשטרנגאסה/וסטבאנהשטראסה למרכז), 46 (לאורך בורגאסה לכיוון הטבעת), 5 (דרך קייזרשטראסה לציר פראטרשטרן/וסטבאנהוף), ואוטובוס 13A - אחד הקווים השימושיים ביותר שחוצים את העיר.

הם לא רק מספקים חיבורים לרובעים אחרים, אלא גם מציעים "חוויה וינאי": נסיעה בקו הטבעת וצפייה בכל מרכז העיר. "רשת צפופה ודקה" זו מאפשרת להתנייד ללא מכונית.

ברגל ובאופניים. תשתית אופניים ואזורי הולכי רגל הם נקודות החוזק של הרובע. שיפוץ רחוב זיגלרגאסה בקו השישי וה"שני" הסמוך (החגורה לאורך רובע המוזיאונים) שיפר את העדיפות להולכי רגל ורוכבי אופניים.

ציר הולכי הרגל הרחב Mariahilfאר שטראסה הפך למאפיין בולט של תוכנית שיפוץ הרחובות של וינה. אתרי האינטרנט הרשמיים של העיר מתארים את העקרונות: הפחתת תנועת תחבורה ציבורית, יותר ירוק ומעברי חצייה בטוחים.

אזורי הולכי רגל מתרחבים: חצרות MQ, שפיטלברג והרחובות הצדדיים ליד Neubauהם "סביבות המנגינה העירונית" שהופכות את האזור לנוח למגורים ללא מכונית.

זמן נסיעה מנויבאו:

• המרכז ההיסטורי (סטפנספלאץ) נמצא במרחק של 10 דקות נסיעה במטרו.
• לתחנה המרכזית - 15 דקות
• לשדה התעופה - 35-40 דקות
• אוניברסיטת וינה נמצאת במרחק של 10-12 דקות משם.

חניה בנויבאו היא נושא נפרד. מאז 2022, כמעט כל וינה עברה לניהול חניה מחוזי (Parkraumbewirtschaftung). הרובע קומפקטי וצפוף אוכלוסין, כך שחניה היא אתגר.

כל העיירה נויבאו מכוסה על ידי Kurzparkzone - חניה קצרת טווח בתשלום בימי חול עם הגבלת זמן (בדרך כלל עד שעתיים) - ומערכת Parkpickerl לתושבים. החל משנת 2025, תעריפי החניה לטווח קצר יהיו: 30 דקות - 1.30 אירו, 60 דקות - 2.60 אירו, 90 דקות - 3.90 אירו, 120 דקות - 5.20 אירו; כרטיס חינם ל-15 דקות זמין גם כן.

חניית תושבים (Resident Parkpickerl) מעניקה את הזכות לחניה ללא הגבלה באזור מגוריך (בכפוף לחריגים מקומיים ב"רחובות עסקים") ומונפקת על ידי משרד השופט.

בניינים מודרניים רבים מצוידים בחניון תת קרקעי. חניה ציבורית זמינה גם באזור, אך היא יקרה למדי (2-3 אירו לשעה).
יתר על כן, נויבאו רואה יוזמות להחלפת מקומות חניה באלמנטים ירוקים: שתילות עצים, מתקני אופניים, סורגים ירוקים ותעלות ניקוז מי גשמים - כולם חלק מהסתגלות העיר לעונה החמה.

בעבודה שלי, אני נתקל לעתים קרובות בשאלה: "האם כדאי לקנות דירה עם חניה?" תשובתי היא: אם אפשר, כן. חניה מגבירה את נזילות הנכס ומקלה על חיי הבעלים.

לנויבאו יש מפה דתית מגוונת, המשקפת את הרב-תרבותיות של מרכז וינה:

• כנסיית סנט אולריך הקתולית. הליבה ההיסטורית של הקהילה במחוז (כיכר סנט אולריך 3, Wien ). קהילה תוססת, תפילות קבועות ומסורת מוזיקלית בת למעלה מ-100 שנה.
• Auferstehungskirche האוונגליסטי (Lindengasse 44a, 1070 Wien ) . Parish Neubau /Fünfhaus.
• הקהילה הדתית האסלאמית של אוסטריה (IGGÖ). מבנה פדרלי עם מטה בנויבאו (ברנרדגאסה 5, 1070 Wien ).

כמה כנסיות איקוניות (כגון כנסיית שטיינהוף או כנסיית סרוויטנקירכה) ממוקמות ברובעים סמוכים, אך ברדיוס של 10-20 דקות נסיעה בתחבורה ציבורית. המחוז תומך ביוזמות בין-דתיות ובפרויקטים תרבותיים, והקהילות מעורבות באופן פעיל בפעילויות חברתיות (ירידי צדקה, ערבי מוזיקה).

זהו לב ליבה של וינה היצירתית. זהו ביתם של רובע המוזיאונים, עשרות גלריות, תיאטראות וחללי אמנות. הרובע שוקק חיים בפסטיבלים, ירידים ומופעי רחוב. נויבאו הוא גם גן עדן לחובבי קפה: בתי קפה נמצאים בכל מקום, מווינאי ישן ועד סקנדינבי מינימליסטי.

האטרקציה העיקרית היא רובע המוזיאונים , אחד ממתחמי המוזיאונים הגדולים באירופה. הוא ביתם של:

• מוזיאון לאמנות מודרנית (MUMOK)
• מוזיאון לאופולד (אוספי שילה וקלימט)
• קונסטהאלה Wien
• זום מוזיאון הילדים
• רבעון 21 (רבעון התרבות הדיגיטלית)
• מרכז למחול ותיאטרון עכשוויים
• חצרות פתוחות וטרקלינים בקיץ
• כאן מתקיימים גם פסטיבלים, הרצאות וקונצרטים.

שפיטלברג. רשת של סמטאות צרות וחצרות מרוצפות בגלריות, חנויות מעצבים, ברים ומסעדות. שוק חג המולד בשפיטלברג הוא אחד משווקי חג המולד האטמוספריים ביותר בווינה. בקיץ מתקיימים בו קונצרטים קאמריים, ובחורף יין חם ומלאכות יד.

ווסטליכט. מוזיאון ומרכז צילום בווסטבאנשטראסה: תערוכות, מכירות פומביות של מצלמות ותוכניות חינוכיות. "ציר הצילום" הזה, יחד עם הגלריות לאורך זיגלרגאסה ונויבאוגאסה Neubau יוצרים מסלול סוף שבוע יצירתי.

בתי קפה וגסטרונומיה. המוטו של נויבאו הוא "ללא יומרות, אלא בטוב טעם": החל מבתי קפה מיוחדים עם בתי קלייה משלהם ועד מסעדות ביסטרו עירוניות המגישות תוצרת מקומית. רחוב Mariahilfאר שטראסה מציע מותגים גדולים ובתי קפה משפחתיים; הרחובות הפנימיים הם ביתם של מקומות קטנים ומיוחדים.

לוח השנה של "נויבאו התרבותי" כולל פסטיבלים לעיצוב ולכלכלה היצירתית: שבוע העיצוב של וינה מפעיל באופן קבוע מקומות וחללי פופ-אפ ברובעים המרכזיים, כולל בסביבות ה-7 לחודש.

מחקרים על התעשיות היצירתיות מתעדים את היקף המגזר: כמעט חמישית מהחברות הווינאיות הן חלק מהכלכלה היצירתית, מעסיקות עשרות אלפי אנשי מקצוע ומייצרות מיליארדי יורו בהכנסות. תהליכים אלה בלתי נפרדים מרחובותיה האמיתיים של נויבאו.

למרות שנויבאו הוא רובע היסטורי צפוף, "הממסים הירוקים" כאן מתוכננים היטב:

• פארק יוזף-שטראוס הוא פארק עירוני נעים עם אזורים לילדים ועצים בוגרים.
• וגהוברפארק הוא אזור ירוק ליד ה-MQ, מקום לעצירות קצרות ולמשחקי ילדים.
• כיכר סנט-אולריך היא יותר כיכר מאשר פארק, אבל עם אלמנטים ירוקים ו"מרחב נשימה" במארג הצפוף.

באופן מסורתי, רובעיה הפנימיים של וינה חסרים פארקים גדולים בהשוואה לרובעיה החיצוניים. עם זאת, נויבאו מתגאה במערכת של מרחבים ירוקים קטנים, חצרות ורחובות "אקלימיים", כמו גם בקרבה לפארקים עירוניים מרכזיים במרחק הליכה או נסיעה בחשמלית של 10-20 דקות (בורגארטן ליד הטבעת, אוגארטן צפונה יותר דרך המרכז).

בשנים האחרונות, העיר משקיעה באופן פעיל בירוק רחובות, שתילת עצים ואמצעי "קירור" (שבילים מוצלים, ממטרות מים, ברזי שתייה). הודעות לעיתונות רשמיות ותוכניות עירוניות מדגישות פרויקטים להגדלת כיסוי העצים ולהתאמת הרחובות לחום, במיוחד ברחובות מרכזיים.

מבחינת חצרות, פרויקטים רבים של דיור "gof" עוברים שדרוגים: מגרשי משחקים, מתקני אופניים, שטחים ירוקים וקומפוסט. זה חשוב למשפחות: כאשר "איכות החצר" גבוהה, אפילו דירה קטנה "מתפקדת" כמו בית גדול - ילד משחק למטה, וההורים יכולים לראות מהחלון. עבור משקיעים, משמעות הדבר היא מאגר שוכרים רחב יותר.

הבונוס של נויבאו הוא רחובות הולכי הרגל ו"אזורי התכנון" (אזורי מפגש בהם תנועת מכוניות מוגבלת והולכי רגל ורוכבי אופניים מקבלים עדיפות). שינוי גיאומטריית הרחוב והוספת צמחייה משפרים באופן ישיר את המיקרו-אקלים ו"מוכרים" את הכתובת. פרויקטים ברחובות Mariahilfאר שטראסה וזיגלרגאסה הראו שברגע שמבטלים את התחבורה הציבורית, זמן השהייה של אנשים ותחלופת העסקים הקטנים גדלים.

נויבאו מדגים כיצד רובע יכול להיות בו זמנית מגורים, תרבות ועסקי. למרות גודלו הקומפקטי, הוא הפך לאחד ממרכזי הכלכלה היצירתית של וינה. בין התחומים המרכזיים:

תעשיות יצירתיות. האזור רווי פשוטו כמשמעו בסטודיואים לעיצוב, סדנאות אמנים וגלריות. הוא ביתם של אולמות תצוגה של מותגי אופנה, משרדי אדריכלות קטנים וסוכנויות שיווק דיגיטלי.

נויבאו היא חלק מתוכנית "וינה היצירתית" של העיר, התומכת בסטארט-אפים ובעסקים קטנים במגזרי האמנויות והטכנולוגיה.

תיירות. זרם התיירים לווינה גדל מדי שנה, ונויבאו נהנה מכך ישירות. מלונות, מלונות בוטיק ודירות להשכרה לטווח קצר (Airbnb) מביאים הכנסה נוספת למחוז.

קמעונאות ושירותים. Mariahilf אר שטראסה הוא עורק הקניות הראשי של וינה, מה שאומר שנויבאו הוא ביתם של מחזורי קמעונאות משמעותיים. מבוטיקים יוקרתיים ועד רשתות במחירים נוחים, זרם הקונים יוצר כלכלה תוססת למחוז.

קשרים בינלאומיים. עבור תושבים, קשרים בינלאומיים פירושם, קודם כל, גישה נוחה למרכזי ארגונים וקמפוסים: 10-20 דקות נסיעה במטרו ואתם במשרדי ממשלה, מחלקות עירוניות ומטה של ​​מוסדות בינלאומיים. עבור שוכרים זרים, זוהי נקודת מכירה; עבור משקיעים, זוהי ערובה לביקוש.

לפי נתוני העירייה:

• חלקם של המועסקים במגזר השירותים עומד על כ-80%
• 20% מתושבי המחוז עובדים בכלכלה היצירתית
• ההכנסה הממוצעת של המשפחה גבוהה ב-12-15% מהממוצע בווינה.

נויבאו לא עומדת במקום: העיר משקיעה באופן פעיל בפיתוח האזור.

מתחמי מגורים חדשים. למרות שהמקום מוגבל כאן, פרויקטים של פיתוח מחדש עדיין מתפתחים. מבני תעשייה ישנים הופכים לדירות מודרניות עם חניה תת קרקעית, טרסות ירוקות וטכנולוגיות חסכוניות באנרגיה.

• "נויבא ירוק" היא תוכנית להגדלת מספר העצים והחצרות הירוקות.
• פיתוח תשתית רכיבה על אופניים.
• "רחובות לאנשים" (אזורי הולכי רגל ו"אזורים המתקרבים")
• תמיכה בתעשיות יצירתיות (הלוואות מועדפות, השכרת שטחים לחברות הזנק).

גולת כותרת מיוחדת היא העברת קו U2×U3 העתידית לתחנת Neubau Gasse. פרויקט U2×U5 יבצע מודרניזציה של המרכז: תצורת קו חדשה צפויה החל משנת 2030, ותחנת Neubau Gasse תקבל העברה לתחנת U2, מה שיגביר עוד יותר את ערך התחבורה של כתובות ברדיוס של 300-500 מטר מהכניסות. זהו גורם חשוב להשקעות ארוכות טווח.

עניין משקיעים. עמיתיי בתחום הנדל"ן מציינים כי נויבאו נמנה בין חמשת המחוזות המובילים בווינה בפניות משקיעים זרים בחמש השנים האחרונות. הסיבה ברורה: היצע מוגבל וביקוש גובר.

היצע מוגבל. האזור קטן, עם מעט מאוד פרויקטים חדשים. בינתיים, הביקוש גבוה באופן עקבי. משמעות הדבר היא שהמחירים עולים מהר יותר מהממוצע העירוני.

קהל. כאן גרים אנשי מקצוע צעירים, בני המעמד היצירתי ומומחים בינלאומיים. הם מוכנים לשלם שכר דירה ומחירי דיור גבוהים יותר מאשר באזורים הסמוכים.

מחירים ודינמיקה

• מחיר ממוצע למטר מרובע (2025): 5,800–6,200 אירו
• צמיחה בחמש השנים האחרונות: +20–25%
• שכר דירה ממוצע לדירה בגודל 70 מ"ר: 1,200–1,500 אירו לחודש

תחזית. מומחים צופים עליית מחירים נוספת של 3-5% בשנה בשנים הקרובות. דירות עם טרסות, מרפסות וחניה תת קרקעית מבוקשות במיוחד.

השוואה עם אזורים אחרים.

• Neubau: 5,800–6,200 €/מ"ר
• Mariahilf (מחוז 6): 5,200–5,600 אירו/מ"ר
• Josefstadt (רובע 8): 5,500 אירו עד 6,000 אירו למ"ר

לפיכך, נויבאו נשארת באופן עקבי בראש טווח המחירים.

ביקוש יציב להשכרה (במיוחד בקרב גולים וסטודנטים). המחירים עולים מהר יותר מהממוצע בווינה - ב-20 השנים האחרונות, Neubau חוותה עלייה של 120%, בהשוואה לממוצע בווינה שעומד על 85%. האזור אידיאלי למשקיעים המתמקדים בערך לטווח ארוך וביקוש גבוה להשכרה.

כאשר משווים את "השכונות הטובות ביותר למגורים בווינה", נויבאו לרוב עולה על רובעי החוץ מבחינת איכות הסביבה וזמן הנסיעה - ולכן היא יקרה יותר. עם זאת, היא זולה יותר מהכתובות היוקרתיות ביותר ברובע הראשון וחלק מהרובע התשיעי ב"משולש הזהב". עבור אסטרטגיית "תזרים שכירות + צמיחת הון", היא "באמצע החבורה" עם שיעורי תפוסה גבוהים.

אם המטרה היא חוזה שכירות בטוח ואקזיט נזיל, הייתי שם את נויבאו בשלושת הראשונים, יחד עם מקומות 6 ו-8. יש כאן פחות סיכון בנייה, ונדרשת עבודה נוספת כדי לשפר את איכות הפנים ואת חוויית השוכר.

נויבאו היא הבחירה של אנשי מקצוע צעירים, משפחות עירוניות ומשקיעים שמעריכים נוחות הליכה, תרבות וסביבה עירונית איכותית. לא מדובר ב"כיכרות ארמונות" או ב"שקט פרברי", אלא בהמולה האינטליגנטית של רובעי אמנות, בתי קפה ומוזיאונים - בדיוק במינון הנכון.

כשבוחרים את השכונות הטובות ביותר למגורים בווינה, הרובע השביעי של וינה מדורג באופן עקבי גבוה. הוא לא מסוכן, ובוודאי שלא בעמדת נחיתות: זהו מרכז יצירתי קלאסי שבו אנשים מעריכים שיפוצים טובים, שירותים, חצרות שקטות ונוחות של עגלות ילדים ואופניים.

עבור משקיע, הנוסחה היא: מיקום (U3 + U2 עתידי) + מרקם היסטורי + שיפורים עירוניים = נזילות שכירות ויציבות ערך.

למי זה אידיאלי?

• אנשי מקצוע צעירים. נוח לגור קרוב למרכז העיר, לעבוד במשרדים יצירתיים וליהנות מאירועי תרבות בערבים.
• משפחות. למרות הפיתוח הצפוף, האזור מציע בתי ספר טובים, גני ילדים וסביבה בטוחה.
• אנשים יצירתיים. האווירה בנויבאו מעוררת השראה, וקל למצוא כאן קהילה של אנשים בעלי דעות דומות.
• משקיעים. היצע מוגבל וביקוש גבוה הופכים את האזור להזדמנות השקעה משתלמת.

בואו נסכם את היתרונות המרכזיים של Neubau:

נויבאו הוא "רובע של הזדמנויות": לעסקים, ליצירתיות ולמגורים נוחים. יש בו כל מה שצריך כדי להרגיש "במרכז העניינים". ואם לשפוט לפי מצב העניינים הנוכחי, נויבאו יישאר אחת הכתובות האטרקטיביות ביותר של וינה במשך שנים רבות.