הרובע החמישי של וינה (מרגרטן) – שילוב של היסטוריה, פרויקטים מודרניים ונוחות

מרגרטן הוא הרובע החמישי של וינה, הממוקם במרחק של שני קילומטרים בלבד מהמרכז ההיסטורי של העיר. למרות קרבתו לעיר הפנימית, הרובע החמישי של וינה שומר על אווירה ייחודית משלו, המבדילה אותו מהשכונות המרכזיות.

אין כאן יומרה, אבל זה בדיוק הקסם שלו: מרגרטן הוא רובע עם אופי , שבו היסטוריה פוגשת מודרניות, ועבר מעמד הפועלים הפך למרחב מחיה דינמי ורב-שכבתי.

מרגרטן נודעה באופן מסורתי כאזור צפוף אוכלוסין עבור משפחות ממעמד הפועלים. במאות ה-19 וה-20 נבנו כאן בנייני דירות ודיור במחירים נוחים יותר עבור אלו שעבדו במפעלים ובסדנאות האומנים של וינה. השפעות אדריכליות אלו עדיין ניכרות באדריכלות העיר: שכונות צפופות, רחובות צרים ומבני בידרמאייר ישנים יוצרים אופי ייחודי.

עם הזמן, עבר הרובע שינויים חברתיים ותרבותיים, וכיום הוא הפך לסמל של וינה הרב-תרבותית. כאן תמצאו חנויות גורמה, בתי קפה אתניים ושווקים אותנטיים, היוצרים סביבה עירונית תוססת ומגוונת.

מרגרטן מושכת לא רק בזכות הנגישות שלה, אלא גם בזכות הגיוון שלה. בעשורים האחרונים, הרובע עובר שיפוץ פעיל: מלאי דיור ישן יותר עובר שיפוץ, מתחמים מודרניים צצים, ואיתם מגיעים תושבים חדשים, בעיקר אנשי מקצוע צעירים, סטודנטים ויזמים יצירתיים . שילוב זה של עבר והווה הוא שמעצב את זהותו הייחודית של הרובע: הוא נותר במחיר סביר, אך כבר מתחיל לקבל את המאפיינים של כתובת "אופנתית".

הרובע החמישי של וינה מושך משקיעים בשל מיקומו ופוטנציאל הצמיחה שלו. קרבתו למרכז העיר, רשת התחבורה המפותחת היטב, הגיוון התרבותי ואיכות הדיור המשתפרת בהתמדה הופכים את מרגרטן לאטרקטיבית יותר ויותר. השילוב של מחירים נוחים וסיכויי הון יוצר סביבת השקעה נוחה, בעוד שהביקוש להשכרה מצד סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים שומר על תשואות יציבות. על המשקיעים להשוות אינדיקטורים מקומיים למחירי הדירות הנוכחיים בווינה כולה.

מאמר זה שואף לבחון בפירוט את מאפייני הרובע החמישי של וינה: התשתיות שלו, שוק הנדל"ן, ההיצע התרבותי ופוטנציאל ההשקעה. מרגרטן היא יותר מסתם אזור מגורים, אלא חלק מתפתח דינמי של העיר, השומר על אופיו הייחודי תוך פתיחת הזדמנויות חדשות לתושבים ולמשקיעים.

הרובע החמישי של וינה, המכונה מרגרטן, נוצר מאוסף של פרברים עצמאיים שנספגו בהדרגה לתוך הבירה. עד אמצע המאה ה-19, התקיימו היישובים העצמאיים הבאים: הונדשטורם, הונגלברון, לורנצרגרונד, Margareten, מאצליינסדורף, ניקולסדורף וריינפרעכטסדורף. כולם שולבו לווינה ב-6 במרץ 1850, והפכו לחלק מהרובע הרביעי (Wieden).

הבדלים חברתיים וכלכליים בין האזור המרכזי לאזור המרוחק יותר, בעל מעמד הפועלים, הובילו לחלוקתו. בשנת 1861 יושמה רפורמה טריטוריאלית: החלק המזרחי נותר ברובע הרביעי, בעוד שהאזור המערבי, התעשייתי יותר, הפך לרובע החמישי החדש של וינה - מרגרטן, עם אוכלוסייה של כ-32,000 תושבים.

התאמות טריטוריאליות נוספות: בשנת 1874, מרגרטן איבדה אדמות מדרום לגורטל, כולל בתי הקברות מאצליינסדורף, לטובת המחוז העשירי החדש, Favoriten . בשנת 1907, החלק המערבי של הונדשטורם לשעבר (Neu margareten ), כולל הונדשטורמר פרידהוף, הועבר למחוז ה-12, Meidling - ומאז, גבולות מחוז מרגרטן בווינה נותרו ללא שינוי על המפה.

מקורותיה של מרגרטן מתוארכים לימי הביניים. האזכור הראשון של Margareten מתוארך לשנת 1373: בית המרקחת מרגרטנר גוטסהוף עמד במרכז גבולות העיר העתידיים, וסביבו התפתח יישוב. בין השנים 1388 ו-1395 נבנתה קפלה המוקדשת למרגרטה הקדושה מאנטיוכיה - שמה הפך לבסיס לשם המחוז. בעל האחוזה, הארכיבישוף ניקולאוס אולאהו, הרחיב את האחוזה, ייסד גן וייסד את הכפר החדש ניקולסדורף.

במהלך המצור העות'מאני השני על וינה (1529) וההתקפה שלאחר מכן בשנת 1683, האחוזה והשטחים הסובבים אותה נהרסו ונבנו מחדש שוב ושוב. עד המאה ה-18, Margaretenהתפתחה לכיכר מרכזית. בשנים 1835–1836 נוספה מזרקת Margaretenברונן, ובסמוך נבנתה Margaretenהוף - קומפלקס מגורים וארמון שהפכו לסמל של ההתפתחות העירונית של אותה תקופה.

עם התרחבות העיר, מרגרטן וינה הפכה לפרבר של מעמד הפועלים: פיתוח צפוף של בנייני דירות ומפעלים ענה על צרכי כוח העבודה הגדל במהירות. שכונות אלו שמרו על המבנה הצפוף האופייני למאה ה-19 התעשייתית. צפיפות אדריכלית זו היא אחד המאפיינים הייחודיים של הרובע.

בתקופת "וינה האדומה" (שנות ה-20 וה-30 של המאה ה-20), העיר פיתחה באופן פעיל דיור ציבורי (Gemeindebau). הרובע החמישי של וינה סיפק שטחי אדמות מדינה משמעותיים לבניית מתחמי דיור גדולים ובמחירים נוחים. מתחמי דירות גדולים, בדומה לקרל-מרקס-הוף, נבנו במרגרטן, אך התרכזו שם. הם שימשו לא רק כדיור, אלא כמימוש של אידיאלים סוציאל-דמוקרטיים - שיפור איכות חייהם של אנשים עובדים.

בין מלחמות העולם ובמיוחד לאחר מלחמת העולם השנייה, סבלה מרגרטן נזקים קשים - הפצצות, שיבושים בתקשורת והרס תחבורה. לאחר שהמחוז שוחרר על ידי כוחות סובייטים ב-10 באפריל 1945, החלה העיר בבנייה מחדש: רחובות נוקו, מבנים שוקמו, אספקת החשמל והגז שוחזרה, והתחבורה שוחזרה בהדרגה.

האדריכלות של ה"הופים" - מתחמי מגורים עם חצרות - הפכה לחלק חשוב מההתחדשות שלאחר המלחמה. מתחמים אלה יצרו לא רק דיור בר השגה, אלא גם מרחבים מוגנים ובעלי אוריינטציה חברתית. ההופים סייעו לחזק את הקהילה על ידי יצירת שכונות נפרדות בתוך הרובע החמישי של וינה.

כיום, רובע מרגרטן בווינה נתפס כחלק מהעיר ששמר על עקבות ההיסטוריה התעשייתית והחברתית שלו, תוך שהוא מתקדם בביטחון. בהקשר של הדינמיקה של שוק הנדל"ן, הוא מוזכר לעתים קרובות לצד המונח "הרובעים המשגשגים ביותר של וינה", שכן שכונות כמו מרגרטן מאזנות בין אותנטיות היסטורית להתחדשות עכשווית. ובדיונים על פיתוח הבירה ליד הרובעים החדשים של וינה, שמה של מרגרטן עולה באופן בלתי נמנע, כדוגמה לתערובת האורגנית של עבר ועתיד.

הרובע החמישי של וינה, מרגרטן, משתרע על שטח של כ-2.03 קמ"ר, מה שהופך אותו לאחד הרובעים הקומפקטיים ביותר בעיר. על פי הערכות לשנת 2025, מתגוררים בו כ-54,000–55,000 איש, עם צפיפות העולה על 25,000 תושבים לקילומטר רבוע. ריכוז זה מוסבר על ידי אופי הפיתוח: דומיננטיות של בנייני דירות מהמאה ה-19 וה-20 ושטח מוגבל זמין לפרויקטים חדשים.

לשם השוואה, הצפיפות הממוצעת בווינה כולה נמוכה משמעותית, דבר המדגיש את המבנה הייחודי של מרגרטן. גודלה הקומפקטי והצפיפות הגבוהה שלה יוצרים תחושה של "מרכז עירוני" - שכונה שבה כל גוש עשיר במתקנים, וכל השירותים המרכזיים נמצאים במרחק הליכה. תכונה זו הופכת את הרובע החמישי של וינה לאטרקטיבי עבור אלו המעריכים קומפקטיות ודינמיות.

מרגרטן ממוקמת רק שני קילומטרים ממרכז הבירה. היא גובלת בויידן (מחוז רביעי) ממזרח, מריהילף (מחוז שישי) מצפון, פבוריטן (מחוז עשירי) מדרום ומיידלינג (מחוז ה-12) ממערב. הודות למיקום זה, הרובע נהנה מקישורי תחבורה ציבורית מצוינים: קווי מטרו, חשמלית ואוטובוס מחברים אותו למרכז העיר ולשכונות אחרות.

השטח הגיאוגרפי של האזור הוא מישורי, עם שינויי גובה מינימליים, דבר המשפיע לטובה על פיתוח צפוף ורציונלי.

למרות גודלה הקומפקטי, המבנה של מרגרטן מגוון. ניתן להבחין באופן כללי בין שלושה סוגים של אזורים עירוניים:

• המרכז ההיסטורי הוא השכונות סביב Margareten , שם נשמרו בתים ישנים ומתחמי ארמונות מהמאה ה-19. זה גם המקום שבו מרוכזים חיי התרבות של הרובע.
• האזור לאורך נהר גירטל הוא רחוב ראשי סואן המפריד בין מרגרטן למיידלינג ופאבוריטן. האזור משני צידי נהר גירטל הוא ביתם של הריכוז הגדול ביותר של נכסים מסחריים, חנויות ומתחמי מגורים מודרניים.
• רחובות קניות כמו Margareten שטראסה וריינפרעכטסדורפר שטראסה מהווים את "הלב הכלכלי" של הרובע, ומשלבים חנויות, מסעדות, משרדים קטנים ומגורים.

חלוקה זו מראה שרובע מרגרטן בווינה מתפקד בו זמנית גם כמרחב מגורים וגם כמרחב עסקי.

המאפיין הייחודי של מרגרטן הוא השילוב של מרקם עירוני צפוף וחצרות שקטות. בחוץ, הרחובות לרוב עמוסים, עם תנועה ושטחי מסחר, אך ברגע שעוברים דרך קשת של בניין, נפתחת חצר, המציעה שלווה, מרחבים ירוקים, אזורי בילוי ומרחבים לילדים.

חצרות אלו מפצות במידה רבה על המחסור בפארקים ציבוריים: שטחים ירוקים תופסים רק כ-4.5% משטח הרובע. לשם השוואה, בווינה, נתון זה עולה על 40%. לכן, "הופס" ממלאים תפקיד חברתי וסביבתי חשוב, ויוצרים אווירה של נוחות ופרטיות בסביבה מטרופולינית.

כיום, מרגרטן נחשבת לאחת השכונות הטובות ביותר בווינה מבחינת נוחות מגורים בקרב אלו המעריכים איזון בין קסם היסטורי לנוחות מודרנית. צפיפותה הגבוהה, רשת התחבורה הציבורית המפותחת היטב, רחובות הקניות והחצרות השקטות הופכים אותה לשכונה רב-תכליתית.

שכונת מרגרטן בולטת על מפת שכונת וינה בשל גודלה הקומפקטי, והיא אטרקטיבית הן למשקיעים והן לשוכרים בשוק הנדל"ן. חלק מהשכונות ברובע חוות עלייה במחירי הדיור, הודות למיקומן הנוח ולשיפוץ ההדרגתי של מלאי הדיור.

למרות גודלה הקומפקטי יחסית, מרגרטן מתגאה ברמה גבוהה של גיוון חברתי: החל מאוכלוסייה ילידית ותיקה ועד למהגרים מהדור הראשון והשני, ממורים ועובדי בריאות ועד לאנשי מקצוע בתחום השירותים. רמת השכלה מעל הממוצע ומרכיב בינלאומי יוצרים תנאים נוחים לחיים נוחים ולהעשרה הדדית של תרבויות שונות.

מרגרטן, או הרובע החמישי של וינה, היא קהילה קומפקטית, תוססת ורב-שכבתית. נכון ל-1 בינואר 2025, אוכלוסייתה מנתה 54,581 תושבים, מתוכם למעלה מ-39,000 היו בגילאי 18 עד 64; כ-7,300 היו ילדים ובני נוער מתחת לגיל 17; וקצת יותר מ-8,200 היו גמלאים. פרופיל הגיל הממוצע צעיר יותר מאשר בחלקים רבים אחרים של וינה.

בכל הנוגע להשכלה, בקרב תושבים מעל גיל 15: 12.6% בעלי השכלה גבוהה (אוניברסיטה או שווה ערך), 16.4% בעלי תעודת בגרות מלאה (Matura), 34.2% בעלי השכלה מקצועית, ו-36.9% בעלי השכלה בסיסית/חובה בלבד. כל הנתונים הללו דומים או מעט גבוהים מהממוצע הווינאי.

מרגרטן היא מרכז רב-תרבותי אמיתי של וינה. נכון לתחילת 2025, מתוך 54,581 תושבים, 30,817 מחזיקים באזרחות אוסטרית, כ-10,608 הם ממדינות האיחוד האירופי, EFTA או בריטניה, ו-13,156 הם בני לאומים אחרים. לפיכך, שיעור הזרים כאן עולה על 30%, דבר המשקף את הרב-תרבותיות המאפיינת רבות משכונותיה הטובות ביותר של וינה. לשם השוואה, שיעור הזרים ברחבי העיר עומד על כ-35%.

על פי Stadt Wien, ההכנסה השנתית הממוצעת ברוטו של עובדים במשרה מלאה (Vollzeit) במרגרטן בשנת 2023 הייתה 61,007 אירו, בעוד שהממוצע לווינה כולה היה 61,861 אירו. לאחר מיסים, ההכנסה השנתית הממוצעת נטו ברובע החמישי הייתה כ-41,268 אירו, בעוד שהממוצע לווינה היה 41,910 אירו.

רמת הכנסה זו מאשרת שמרגרטן היא שכונה מהמעמד הבינוני: לא היקרה ביותר, אבל גם לא הזולה ביותר - תוך איזון בין סבירות למבנה חברתי איכותי.

זה הופך את האזור לאטרקטיבי הן עבור אנשי מקצוע צעירים והן עבור משפחות המחפשות את הנוחות והתשתיות של העיר, כמו גם עבור משקיעים המחפשים יציבות וביקוש לדיור.

עם הזמן, מרגרטן הפכה לאבן שואבת לצעירים אנשי מקצוע ומשפחות, במיוחד אלו בעלי רקע מהגרים. השילוב של דיור בר השגה, קרבה למרכז העיר, קומפקטיות וגיוון תרבותי יוצר אווירה יצירתית. על פי מחקר הפסיפס של וינה, אזורים בעיר עם אוכלוסייה מהגרת ונגישות כלכלית מטפחים אינטגרציה חברתית וקהילות עירוניות מעורבות.

מרגרטן נמצאת במרכז המגמה הזו - רובע המושך אליו עובדים צעירים, אנשי מקצוע יצירתיים ואנשים בני לאומים שונים, אשר יחד יוצרים מרקם עירוני דינמי ומקושר.

במרגרטן, לא נדיר למצוא בניינים עם דירת דיור ציבורי בקומה אחת ועליית גג מודרנית שתי קומות מעליה, המושכרת תמורת 2,000 אירו לחודש. בשנת 2025, היה לי לקוח, מומחה IT צעיר מאוסטריה, ששכר דירת שני חדרי שינה משופצת תמורת 1,750 אירו לחודש, ממש בבניין שבו הקומות התחתונות מאוכלסות על ידי דירות עירוניות. תמהיל חברתי זה הופך את השכונה לתוססת ורב-שכבתית.

מרגרטן הפכה לאחד מסמליה של מה שנקרא "וינה האדומה" (Rotes Wien) - תקופת שנות ה-20 וה-30 של המאה ה-20, כאשר השלטונות הסוציאל-דמוקרטיים בנו באופן פעיל דיור עירוני (Gemeindebauten). Metzleinstaler Hof (1919–1920) היה אחד הראשונים בעיר, ו- Reumannhof (1924–1926) היה מודל לפרויקטים גדולים ויוקרתיים: המתחם כלל חצרות, קשתות, חזיתות דקורטיביות ופונקציות חברתיות (מכבסות, מועדונים).

כיום, כ-17% מהדיור במרגרטן הוא בקטגוריית הדיור הציבורי, וכמעט רבע ברחבי העיר. מבנים אלה, למרות שנבנו לפני מאה שנה, נותרו מבוקשים, שכן העירייה מבצעת באופן קבוע שיפוצים (החלפת חלונות, בידוד ומערכות חסכוניות באנרגיה).

מעניין לציין, שדיור ציבורי במרגרטן מפוזר ברחבי הרובע כולו, ולא מרוכז ב"גטאות" מבודדים. זה עוזר לשכונה להימנע מהסטיגמה שפוקדת את פרברי וינה מוכת הפשע.

מרגרטן הופכת בהדרגה ל"רובע אופנתי" (ג'נטריפיקציה).

• בתוך וסביב כיכר Margareten, מבנים בסגנון גרונדרצייט מסוף המאה ה-19 עוברים שיפוץ פעיל. דירות בוטיק עם עיצוב פנים מעוצבים, תקרות גבוהות וחלונות פנורמיים נבנות כאן.
• הקרבה לנאשמרקט ולמרכז העיר הופכת את הדירות הללו לפופולריות במיוחד בקרב גולים, אנשי מקצוע צעירים ומשפחות יצירתיות.
• המתחמים החדשים משתמשים בתקנים "ירוקים": פאנלים סולאריים, חימום חסכוני באנרגיה וחניון תת קרקעי.

לפיכך, הרובע החמישי של וינה משלב רוח היסטורית עם סטנדרטים מודרניים, מה שהופך אותו לאטרקטיבי עבור כל שכבות האוכלוסייה.

שוק הנדל"ן במרגרטן (הרובע החמישי של וינה) ייחודי בכך שהוא מציע דירות במחירים נוחים למשפחות צעירות ולסטודנטים, כמו גם דירות בוטיק משופצות ללקוחות עשירים.

רכישת בית (2024–2025):

• המחיר הממוצע הוא כ-4,827 אירו/מ"ר (מעל הממוצע בווינה, אך נמוך יותר מאשר ברובע הראשון או השלישי).
• במלאי הדיור הישן ליד גירטל, המחירים מתחילים ב-3,800 אירו/מ"ר, אך עבור דירות משופצות ליד כיכר Margaretenונאשמרקט, המחיר יכול להגיע ל-6,000–6,500 אירו/מ"ר.
• בבניינים חדשים ומיוחדים (פרויקטים של לופט, פנטהאוז) העלות עולה על 7,000 אירו/מ"ר.

בשנת 2025, תמכתי במשפחה גרמנית עם ילד קטן שרכשה דירה ברחוב פילגרמגאסה (56 מ"ר) תמורת 5,150 אירו למ"ר, מה שהביא את מחיר העסקה הכולל ל-289,000 אירו.
בשנת 2024, עבדתי עם לקוח צרפתי שהשקיע בדירה משופצת בגודל 82 מ"ר ליד Margareten פלאץ. מחיר העסקה היה 6,200 אירו למ"ר (כ-508,000 אירו). הדירה, הכוללת שיפוצים מעוצבים ונוף לכיכר, מושכרת כיום תמורת 2,200 אירו לחודש, מה שמספק הכנסה יציבה.

שכירות דיור (2025):

• סטודיו קטן (30-35 מ"ר) — 900–1,100 אירו לחודש.
• דירת שני חדרים (50-60 מ"ר) — 1,300-1,700 אירו לחודש.
• דירות מרווחות (85-100 מ"ר) — 2,000-2,500 אירו לחודש.

לדוגמה, זוג צעיר מאוקראינה שכר דירת חדר שינה אחד בשטח של 38 מ"ר מחברת Gürtel בשנת 2024 תמורת 980 אירו לחודש. הדירה הייתה בבניין בסגנון Gründerzeit ללא מעלית, אך היה בה מטבח משופץ.

נוכחותה של תשתית חינוכית מפותחת היטב משפיעה ישירות על תפיסתה של מרגרטן כאחת משכונותיה היוקרתיות של וינה. למרות עברה המיועד למעמד הפועלים, היא מתחרה כיום בעוצמה בשכונות היקרות יותר כמו אינרה שטאדט ומריהילף, ומציעה רמה גבוהה של הזדמנויות חינוכיות במחירי דיור מתונים יחסית. זו הסיבה שמשפחות הבוחרות בשכונות וינה למגורים בוחרות יותר ויותר במרגרטן.

ריינרגימנסיה – מסורת ומודרניות

גימנסיון ריינרגימנסיום, הגימנסיה העתיקה ביותר במרגרטן, שנוסדה במאה ה-19, נחשבת למוסד החינוכי המרכזי של המחוז. כיום לומדים בו למעלה מ-1,200 תלמידים, והוא ידוע בהתמקדותו החזקה במדעי הרוח, השפות והטבע. ההוראה היא ברמה הגבוהה ביותר, והבוגרים לומדים באוניברסיטאות יוקרתיות באוסטריה ובגרמניה. גימנסיון ריינרגימנסיום נחשב בצדק לאחד מסימני ההיכר של החינוך ברובע החמישי של וינה.

HTL Spengergasse הוא המכללה הטכנית הגדולה ביותר באוסטריה.

מרכז חינוכי חשוב לא פחות הוא HTL Spengergasse, האוניברסיטה הטכנית הגדולה ביותר באוסטריה, עם כ-2,600 סטודנטים. למוסד היסטוריה ארוכה (נוסד בשנת 1873) והוא ידוע בהכשרתו בתחומי ה-IT, ההנדסה וטכנולוגיית המדיה. בוגרים רבים מוצאים תעסוקה בסטארט-אפים וינאים ובחברות בינלאומיות.

מעניין לציין, ש-HTL Spengergasse מפתח באופן פעיל שיתוף פעולה עם חברות IT ממרכז אירופה בשנים האחרונות, וגם משתתף בפרויקטים לשינוי דיגיטלי של שירותים עירוניים.

חינוך יסודי

בתי הספר היסודיים (Volksschule) במרגרטן (המחוז החמישי של וינה) מספקים בסיס איתן להמשך חינוך והתפתחות של ילדים. המחוז הוא ביתם של מספר בתי ספר, כולל Volksschule Reinprechtsdorfer Straße ו-Volksschule Margareten, המספקים חינוך לילדים בגילאי 6 עד 10. הם משתמשים בשיטות הוראה מודרניות, כולל שילוב של טכנולוגיות דיגיטליות, הוראת שפות זרות ומקצועות נוספים (מוזיקה, ספורט ואמנות).

VHS Polycollege ו-IT College – הזדמנויות למבוגרים ולאנשי מקצוע צעירים

VHS Polycollege הוא אחד המרכזים הגדולים ביותר בווינה לחינוך מתמשך, הממוקם במרגרטן (הרובע החמישי של וינה). הוא מציע מאות קורסים למבוגרים, החל מתוכניות שפה ותרבות ועד הכשרה מקצועית בתחומי עסקים, עיצוב, IT והנדסה. Polycollege מציע גם תוכניות ייעוץ והכשרה מקצועית, החשובות במיוחד עבור מהגרים ואנשי מקצוע צעירים. הקורסים מציעים הסמכות המוכרות על ידי מעסיקים אוסטרים והזדמנות להשתתף בהתמחויות והשמה בחברות וינאיות.

המכללה ל-IT, הממוקמת גם היא במרגרטן, מתמקדת בהכשרת מומחים בטכנולוגיית מידע וטכנולוגיות דיגיטליות. כאן, הסטודנטים לומדים תכנות, פיתוח אתרים, אבטחת סייבר וניהול פרויקטים בתחום ה-IT. המכללה משתפת פעולה באופן פעיל עם אוניברסיטאות וינה וחברות IT גדולות, ומספקת לבוגרים הזדמנויות להתמחות ותעסוקה תוך כדי לימודים.

מדע ושיתוף פעולה בינלאומי

המכון לפיזיקה של אנרגיה גבוהה (HEPHY) תופס מקום מיוחד בסביבה החינוכית והמדעית של הרובע החמישי של וינה. הוא משתף פעולה עם CERN בפרויקטים גדולים של מחקר חלקיקים גלובלי. כך, אפילו ברובע קטן יחסית, פועל מרכז מדעי ברמה עולמית, המעלה את יוקרתה של מרגרטן.

מרגרטן הוא אחד המחוזות הנוחים והדינמיים ביותר בווינה מבחינת תשתית תחבורה. הודות לרשת תחבורה ציבורית מפותחת היטב, נתיבי אופניים ומדיניות עירונית המתמקדת בניידות בת קיימא, המחוז מושך אליו תושבים מקומיים ומשקיעים כאחד.

מטרו וחשמליות

• קו U4 של הרכבת התחתית: תחנות Margaretenגירטל ופילגרמגאסה מספקות גישה נוחה למרכז העיר ולרובעים אחרים. קו U4 מחבר את רובעי היטלדורף והייליגנשטאדט, ועובר דרך נקודות מפתח כמו קרלספלאץ ושנברון.
• קווי חשמלית: האזור משרת את קווי החשמלית 6, 18, 62 ואחרים, המספקים חיבורים נוחים לחלקים שונים של העיר.

תשתית אופניים

• פיתוח שבילי אופניים: כ-24 קילומטרים של שבילי אופניים חדשים מתוכננים בווינה עד שנת 2025, כולל פרויקטים לשיפור התשתיות ברובע מרגרטן.
• צמצום מקומות חניה: מדיניות העיר היא לצמצם את מספר מקומות החניה ברחוב, דבר שיסייע ביצירת סביבה בטוחה ונוחה יותר להולכי רגל ורוכבי אופניים.

מדיניות עירונית ו-STEP 2025

• STEP 2025: תוכנית STEP 2025 של העיר שואפת לפתח סביבה עירונית בת קיימא, לרבות שיפור תשתיות התחבורה, הרחבת נתיבי רכיבה והולכי רגל והפחתת התלות ברכבים פרטיים.
• השקעות בגשרים ושיקום כבישים: העיר משקיעה באופן פעיל בשיפור גשרים ושיקום כבישים, מה שמסייע בשיפור נגישות התחבורה והפחתת זיהום האוויר.

מרגרטן היא לא רק רובע היסטורי ותרבותי, אלא גם דוגמה לחניה עירונית מודרנית ולמדיניות פיתוח בר-קיימא. ניהול חניה ופרויקטים של ירוק הופכים את הרובע לנוח יותר עבור התושבים ומושך יותר עבור משקיעים, ומאשרים את מעמדו בין השכונות הטובות ביותר של וינה.

Parkpickerl – היתרי חניה לתושבים

הרובע החמישי של וינה מפעיל את מערכת Parkpickerl, המעניקה לתושבים את הזכות לחניה לטווח ארוך ברובע שלהם:

• עלות ותנאים: החל מ-10 אירו לחודש, עם אפשרות להארכה ל-4-24 חודשים.
• יתרונות: עם Parkpickerl, תושבים יכולים לחנות ללא הגבלת זמן, דבר שחשוב במיוחד באזורים צפופי אוכלוסייה.
• מאפיינים מקומיים של מרגרטן: אזורי Parkpickerl מכסים את כל המחוז, כולל הרחובות המרכזיים והבלוקים סביב Margaretenגירטל, מה שמסייע להפחית עומסי תנועה ומספר המכוניות בכבישים.

אזורי חניה בתשלום וניווט דינמי

המחוז מציג באופן פעיל אזורי חניה בתשלום לחניה לטווח קצר:

• מחיר: מ-1.10 אירו ל-30 דקות ועד 4.40 אירו לשעתיים.
• שעות פעילות: בימי חול בין השעות 9:00 ל-22:00.
• תצוגות ואפליקציות דינמיות: המערכת מציגה את מספר המקומות הפנויים בחניונים ובמוסכים סמוכים, ואפליקציות מובייל מאפשרות לכם לתכנן את החניה מראש.

טכנולוגיה זו מסייעת להפחית את מספר המכוניות ה"משוטטות" ברחובות ומפחיתה את התנועה, דבר המשפיע לטובה על האקולוגיה של האזור.

הפיכת מגרשי חניה לשטחים ירוקים

מרגרטן מעורבת בפרויקטים ליצירת מרחבים ציבוריים ירוקים במקום חניוני אספלט:

• דוגמה: נאשמרקט: חלק מחניון ישן הוסב לאזור בילוי עם מדשאות, עצים ומקומות ישיבה.
• יתרונות: שיפור איכות האוויר, הפחתת רעש ודרכי הולכי רגל בטוחות ונוחות יותר.
• תוכניות עתידיות: רשויות העיר ממשיכות להפחית בהדרגה את כמות החניה ברחוב תוך הרחבת שבילי אופניים ואזורי הולכי רגל.

מרגרטן היא לא רק אחת המחוזות הדינמיים ביותר של וינה, אלא גם דוגמה להרמוניה רב-דתית ואינטגרציה חברתית. היא בית לקהילה מגוונת, הכוללת נציגים מדתות ותרבויות שונות, המשתקפת במגוון עשיר של מוסדות ויוזמות דתיות.

מרגרטן מאופיינת בגיוון הדתי שלה. על פי נתוני 2001:

• קתולים מהווים 42.2%. ישנן שלוש קהילות קתוליות במחוז (לדוגמה, כנסיית סנט יוסף וכנסיית לב ישו), השייכות לארכיבישופות וינה.
• מוסלמים מהווים 11.9%. באזור פועלים מסגדים ומרכזי תרבות אסלאמיים.
• אורתודוקסים – 9.6% (קהילות סרבית, רומנית ויוונית).
• אוונגליסטים – 4.3%.
• ללא הודאה - 24.6%.

באזור יש גם מרכז בודהיסטי וקהילות פרוטסטנטיות קטנות. מוסדות דתיים ממלאים לא רק תפקיד רוחני אלא גם תפקיד חברתי, ומאפשרים את שילובם של מהגרים ומארגנים יוזמות תרבותיות.

כנסיית סנט ג'וזף . כנסייה זו, הממוקמת בפינת רחובות שנברונר ורמפרסטורפארגאסה, נוסדה בשנת 1771 והיא אחת העתיקות ביותר באזור. הארכיטקטורה שלה משלבת אלמנטים של הבארוק המאוחר, ועיצוב הפנים שומר על אווירה היסטורית. הקהילה מעורבת באופן פעיל בחיי החברה של האזור, ומציעה תוכניות שונות לחברי הקהילה ולתושבים המקומיים.

כנסיית הרץ-ישו . כנסייה זו, שנבנתה בשנת 1879, בסגנון ניאו-רנסנס הייתה במקור חלק ממנזר האחיות של הרועים הטובים. כיום, היא משמשת כמקום פולחן ואירועים תרבותיים. הארכיטקטורה הייחודית שלה וחשיבותה ההיסטורית הופכות אותה לציון דרך חשוב באזור.

מסגד א-רחמה . המסגד ממוקם בשטוברגאסה ומשמש כמרכז לקהילה המוסלמית בשכונה. הוא מארח תפילות יום שישי, תוכניות חינוכיות ואירועי תרבות המקדמים אינטגרציה והבנה הדדית.

מוראדייה קאמי . מסגד זה, הממוקם ברחוב פלזגאסה 9, הוא חלק מאיחוד מרכזי התרבות האסלאמיים, והוא מרכז דתי ותרבותי חשוב למוסלמים במרגרטן. הוא מארח תפילות, שיעורים חינוכיים ואירועים תרבותיים שמטרתם לחזק את הקהילה.

מסגד אלמוהאג'רין . המסגד ממוקם ברחוב לייטגבאסה 7, ומשמש כמרכז לקהילה האפגנית בווינה. הוא מארח תפילות, אירועי תרבות ותוכניות שמטרתן לשמר מסורות ולהשתלב בחברה האוסטרית.

מקדש שאולין אוסטריה . מרכז זה, הממוקם בבאכרפלאץ 10/3, הוא המקדש הבודהיסטי הרשמי הראשון באוסטריה. הוא מארח טקסים בודהיסטיים, מדיטציות ושיעורי קונג פו שאולין, המקדמים התפתחות רוחנית וחילופי תרבות.

וואט יארנסנגבורן, וינה . מקדש בודהיסטי תאילנדי זה, השוכן בקוהלגאסה 41/6, משמש כמרכז רוחני לקהילה התאילנדית ולכל מי שמתעניין בבודהיזם. הוא מארח תפילות, מדיטציות ואירועים תרבותיים המקדמים הבנה וכבוד לתרבות ולדת התאילנדית.

מרגרטן תומכת באופן פעיל בסביבה רב-דתית באמצעות יוזמות חברתיות ותרבותיות שונות. מוסדות דתיים משתפים פעולה לעתים קרובות עם ארגונים מקומיים כדי לארגן אירועים שמטרתם לטפח הבנה הדדית ואינטגרציה בין קהילות מגוונות. זה כולל חגיגות משותפות, תוכניות חינוכיות וחילופי תרבות המקדמים דו-קיום הרמוני בין קבוצות דתיות ותרבותיות שונות.

הרובע החמישי של וינה הוא לא רק אזור היסטורי וצפוף אוכלוסין, אלא גם מרכז תרבותי אמיתי שבו המודרניות משתלבת בהרמוניה עם המסורת. הרובע ידוע בתיאטראות, במוזיאונים, בחללי האמנות ובפסטיבלים ברחוב שלו. כאן, כל תושב ומבקר יכולים למצוא בידור שיתאים לטעמיהם, החל מתיאטרון ניסיוני וקולנוע אמנותי ועד פסטיבלי מוזיקה ושווקי פשפשים.

התרבות במרגרטן בנויה לא רק על אירועים מוסדיים אלא גם על הקהילה המקומית התוססת. תיאטראות, מוזיאונים, בתי קולנוע ופסטיבלים מטפחים אווירה יצירתית וחברתית, מה שהופך את מרגרטן לאחת השכונות האטרקטיביות ביותר למגורים בווינה. אירועים רבים זמינים במחירים מוזלים לסטודנטים, אזרחים ותיקים ובעלי Kulturpass.

• וולקס/ Margareten (Volx/Margareten) . ממוקם ברחוב שנברונר, בלב הרובע. תיאטרון עצמאי זה ידוע בהפקות הניסיוניות שלו ובקשרים ההדוקים שלו עם הקהילה המקומית. הוא מארח באופן קבוע הופעות העוסקות בנושאים חברתיים ותרבותיים אקטואליים. כרטיסים: 10–20 אירו.
• תיאטרון סקאלה (תיאטרון סקאלה) . ממוקם ברחוב וידנר האופטשטראסה, ליד הצומת עם רחובות הולכי רגל ראשיים. מציע הפקות מקלאסי ועד עכשווי. כרטיסים: החל מ-15 אירו, בהתאם להופעה.
• ספקטקל (ספקטקל) . ממוקם ברחוב שנברונר, ליד וולקס/ Margareten . מרכז תרבות זה מציע מופעי קומדיה, קונצרטים ואירועים. מחירי כרטיסים החל מ-20 אירו.

תיאטראות אלה משתפים פעולה באופן פעיל עם בתי ספר ואוניברסיטאות מקומיים, מקיימים כיתות אמן ותוכניות יצירה לצעירים.

• קזינו פילמסינו (Filmcasino) הוא קולנוע אמנות היסטורי ברחוב Margareten 78. הוא ידוע בהקרנות סרטים עצמאיות, בפסטיבלים נושאיים ובדיונים לאחר הסרט. כרטיסים: 9.50 אירו, עם הנחות לחברי מועדון.
• קולנוע תחת כיפת השמיים והקרנות קיץ . במהלך חודשי הקיץ, מרגרטן והרובעים הסמוכים מארחים הקרנות תחת כיפת השמיים בכיכר הרובע של מרגרטן (Bezirksplatz) או בפארקים הפתוחים של הרובע. סרטי קאלט וסרטי סרטים חדשים מוקרנים לעתים קרובות, ומתקיימים גם פסטיבלים נושאיים. הכניסה בדרך כלל חופשית; ייתכן שיחולו דמי השתתפות עבור הקרנות מיוחדות.

• Margareten ( Bezirksmuseum ממוקם ברחוב שנברונר, במרכז הרובע. התערוכות מכסות את ההיסטוריה של הרובע, האדריכלות, הצילום וחומרי הארכיון. הכניסה חופשית.
• המוזיאון הכלכלי ממוקם ברחוב ווגלסנגגאסה, ליד מרכזי תחבורה. המוזיאון חוקר את התפתחות הכלכלה והתעשייה של אוסטריה. דמי כניסה: 6 יורו; הנחות זמינות לסטודנטים ולאזרחים ותיקים.
• גלריות וחללי אמנות מקומיים. הם ממוקמים ברחבי הרובע - Margareten , שנברונר ורמפרסטורפארגאסה - ומארחים תערוכות, מיצבים וסדנאות של אמנות עכשווית.

• שוק הפשפשים נאשמרקט. הנאשמרקט ממוקם בעיקר ברובע ה-6 (מריהילף), אך גובל ברובע ה-5 (מרגרטן). לתושבי מרגרטן יש גישה נוחה לשוק זה, בו מוכרים עתיקות, פריטי וינטג' ופריטים ייחודיים בכל שבת.
• ירידי אמנות ופסטיבלי רחוב מתקיימים בכיכרות וברחובות הולכי הרגל של רובע מרגרטן, כמו Margareten גירטל ובזירקספלאץ. לאורך כל השנה מתקיימים כאן פסטיבלי אוכל, מלאכת יד, מוזיקה ואמנות.
• קונצרטים ופסטיבלים תחת כיפת השמיים. המקומות ממוקמים בכיכר בזירקספלאץ ובחצרות הרובע. הכניסה חופשית או בתשלום סמלי של 5 עד 10 יורו.

בתחילת שנות ה-2000, שטחים ירוקים במרגרטן תפסו רק כ-4-5% משטח המחוז. המחוז היה באופן מסורתי בנוי בצפיפות וכלל מספר מוגבל של כיכרות ופארקים. בשנים האחרונות, יוזמות עירוניות לפיתוח מחדש של חצרות, שינוי רחובות ויצירת שטחים ירוקים חדשים הגדילו משמעותית את שטח השטחים הירוקים.

פרויקטים לשחזור חצרות קטנות, הפיכת שממות לגנים ציבוריים ויצירת מיקרו-פארקים מודרניים עם אזורי בילוי, אזורי ילדים ואזורי ספורט מיושמים באופן פעיל במיוחד.

הודות למאמצים אלה, מרגרטן חווה כעת צמיחה משמעותית בשטחים ירוקים והופכת לאחד המחוזות האקולוגיים העירוניים התוססים ביותר בווינה, מה שמשפר את איכות החיים של התושבים המקומיים ואת האטרקטיביות של המחוז להשקעות ודיור חדשים.

פארק ברברה פרמר. ביולי 2025 נפתח במרגרטן פארק עירוני חדש בשטח של 1,500 מ"ר, הקרוי על שם ברברה פרמר, פעילה פוליטית אוסטרית. הפארק ממוקם ברחוב רכטה Wien , ליד תחנת הרכבת התחתית קטנברוקנגאסה. הפרויקט כלל שתילת 14 עצים חדשים, יצירת ערוגות פרחים ועשבי תיבול, ספסלים ומתקני מים. תשומת לב מיוחדת הוקדשה לשיפור המיקרו-אקלים של השכונה, להורדת טמפרטורות הקיץ ולשיפור איכות האוויר.

איינזידלרפארק וברונו-קרייסקי-פארק. בשנות ה-2000 יושם בווינה פרויקט לעיצוב רגיש מגדרי של פארקים ציבוריים, שמטרתו ליצור מרחבים בטוחים ומכילים עבור כל התושבים, כולל נשים וילדים. כחלק מפרויקט זה, איינזידלרפארק וברונו-קרייסקי-פארק במרגרטן עוצבו מחדש. הפארקים שופרו עם שיפור התאורה והנראות, נוספו אזורי משחק ומנוחה ונגישות לאנשים עם מוגבלויות. שינויים אלה תרמו לעלייה בביקורים בפארקים ושיפרו את תפיסת הציבור את המרחבים הללו.

באכרפארק הוא פארק עירוני המשתרע על פני כ-6,000 מ"ר, הממוקם במרכז מרגרטן. הפארק נקרא על שם לאופולד באכר, דמות ציבורית מקומית מהמאה ה-19. הפארק כולל מגרשי משחקים ואזורי ספורט, כולל "טירת אבירים" וגשרי חבלים. ישנו גם אזור ייעודי לטיול כלבים, המצויד בסלעי לבה ואבנים דקורטיביות.

בנוסף לפארקים העיקריים, מרגרטן מתגאה גם בשטחים ירוקים נוספים, כגון Herweghpark, Klieberpark, Scheupark, Margaretner Stadtwildnis ו-Stefan-Weber-Park. מרחבים אלה מציעים הזדמנויות נוספות להירגעות ולבילוי חברתי באוויר הצח.

העיר וינה משקיעה באופן פעיל בפיתוח שטחים ירוקים במרגרטן. בשנים האחרונות יושמו פרויקטים להפיכת רחובות, חצרות וגגות ירוקים, וכן ליצירת פארקים וכיכרות חדשים. יוזמות אלו נועדו לשפר את איכות חייהם של התושבים, לחזק את המגוון הביולוגי ולהפחית את ההשפעה השלילית של העיור על הסביבה.

הרובע החמישי של וינה נחשב באופן מסורתי לרובע מגורים ויצירתיות, שבו מתקיימים בו מבנים היסטוריים, עסקים קטנים ומבני משרדים מודרניים. הנוף הכלכלי של הרובע שונה באופן משמעותי ממרכז העיר (Innere Stadt) או מרובעים בעלי אוריינטציה עסקית יותר כמו הרובע הראשון והשני.

עסקים קטנים, בתי קפה משפחתיים, חנויות וסדנאות אומנים מהווים את עמוד השדרה של הכלכלה של מרגרטן. רובע זה של וינה ידוע באווירה הרב-תרבותית שלו, וזה משתקף בעסקיו: כאן תוכלו למצוא בתי קפה וינאיים מסורתיים כמו גם מאפיות המנוהלות על ידי מהגרים מטורקיה, הבלקן והמזרח התיכון.

בשנים האחרונות, הרובע הפך למגנט לתעשיות יצירתיות, כולל מעצבים, אדריכלים ומומחי מדיה דיגיטלית. הודות לשכר דירה נוח (בהשוואה לרובעים מרכזיים), סטודיואים וסוכנויות רבים פותחים כאן משרדים. חללי עבודה משותפים וסטודיואים פורחים במיוחד, מה שהופך את הרובע החמישי של וינה לאטרקטיבי ליזמים צעירים.

למרות שאזור מרגרטן בווינה מזוהה בעיקר עם אזורי מגורים, הוא גם ביתם של מספר חברות בולטות. ביניהן:

• Manz Crossmedia היא קבוצת מדיה אוסטרית עם היסטוריה שראשיתה במאה ה-19, הפעילה כיום בתחום המידע המשפטי והפתרונות הדיגיטליים.
• Schiebel היא חברת טכנולוגיה הידועה ברחבי העולם בזכות מערכות האוויר הבלתי מאוישות שלה (כולל הרחפן CAMCOPTER S-100).

בנוסף לחברות פרטיות, הרובע הוא ביתם של מחלקות שירות ציבורי עירוניות, אשר מבטיחות את פיתוח התשתיות של הרובע ושל וינה כולה. דבר זה יוצר תעסוקה בת קיימא לתושבים.

למרות שמרגרטן עצמה אינה רובע דיפלומטי, למיקומה תפקיד מפתח. הודות לקו המטרו U4, לתושבים ולעובדים יש גישה מהירה למרכז הבינלאומי של וינה (UNO City), ביתם של משרדי האו"ם וארגונים בינלאומיים אחרים. נציגויות דיפלומטיות הממוקמות ברובעים המרכזיים נגישות גם הן בקלות.

לכן, גם ללא ריכוז שגרירויות, לרובע מרגרטן בווינה יש קשרים טובים למרכזים הבינלאומיים של וינה, דבר המהווה יתרון לשוכרים העובדים בעסקים בינלאומיים או בייעוץ.

תצפיותיי: כמומחה נדל"ן אוסטרי, אני מציין כי הרובע החמישי של וינה הופך בהדרגה למגנט למשקיעים בתחום השכרה מסחרית. השילוב של עסקים קטנים מקומיים ונוכחותן של חברות היי-טק יוצר שוק מאוזן. חשוב למשקיעים להבין שלמרות המוניטין שלו כרובע "של העם", מרגרטן מתפתח כאזור היברידי - עם דיור בר השגה, קמעונאות רחוב תוססת ופלח משרדים הולך וגדל.

בשנים הקרובות, אנו יכולים לצפות לעניין מוגבר בנכסים מסחריים כאן, שכן האזור נהנה ממיקומו המרכזי ומהקישוריות הבינלאומית שלו. עבור קוני ושוכרי נדל"ן, משמעות הדבר היא יציבות השקעות גדולה יותר בהשוואה לאזורים פגיעים יותר בעיר.

בשנים האחרונות, מרגרטן בווינה הפכה לא רק לרובע מגורים ותרבות, אלא גם לפלטפורמה לפרויקטים משמעותיים של פיתוח עירוני המשלבים דיור, שטחי מסחר ואזורים ציבוריים חדשים.

מתחם מגורים ברחוב Margareten

אחד הפרויקטים הגדולים ביותר בלב הרובע החמישי של וינה הוא הקומפלקס הנבנה כעת ברחוב Margareten, ומפותח על ידי קבוצת PORR. הפרויקט כולל 235 דירות בפורמטים שונים - החל מדירות סטודיו קומפקטיות ועד דירות משפחתיות מרווחות - המשקפות את הגיוון החברתי של השכונה. הקומות התחתונות יאכלסו שטחי מסחר, כולל מעונות יום, מרפאות וחנויות נוחות.

חלק חשוב מהקונספט הוא חניה תת-קרקעית ל-255 מכוניות, מה שמפחית את הלחץ על שטח הרחוב. הפרויקט כולל גם אזורי בילוי, מרחבים ירוקים ומגרשי משחקים, בהתאם לאסטרטגיית "העיר למרחקים קצרים" שוינה מקדמת באופן פעיל. לפיכך, הרובע החמישי של וינה יקבל מתקן המשלב דיור, פונקציות חברתיות ותשתיות.

אתר האינטרנט של PORR אינו מציין תאריך סיום ספציפי; עם זאת, הנכס כבר מקודם באופן פעיל בחומרי שיווק כמוכן לאכלוס - סביר להניח שההשלמה צפויה עד סוף 2025 או תחילת 2026.

על פי דוח שוק המגורים הראשון של וינה לשנת 2025, המחיר הממוצע של דירות נדל"ן ראשונות במרגרטן נע בין 1,800 ל-4,800 אירו למ"ר. לכן, דירה בגודל 60 מ"ר יכולה לעלות בין 288,000 ל-320,000 אירו.

מניסיוני, פרויקטים כמו Margaretenשטראסה רווחיים לא רק עבור משתמשים סופיים אלא גם עבור משקיעים המחפשים דירות להשכרה. ערכם מוגבר על ידי תשתית מתוכננת היטב: נוכחותם של מתקנים מסחריים וחברתיים - מעונות יום ועד מרפאות - הופכת את המתחם לאטרקטיבי במיוחד עבור משפחות, ולכן בר-קיימא עבור משקיעים.

אסטרטגיות עירוניות של STEP 2025

פיתוח רובע מרגרטן בווינה קשור באופן בלתי נפרד לאסטרטגיות כלל-עירוניות. במסגרת STEP 2025 (Stadtentwicklungsplan Wien 2025), התחומים המרכזיים הם:

• הרחבת התחבורה הציבורית (בפרט, מודרניזציה של קו המטרו U2 ושיפור החיבורים עם קו U4, העובר דרך מרגרטן),
• יצירת שטחים ירוקים נוספים ו"איי קירור" כדי להילחם בהשפעות התחממות יתר עירונית,
• שילוב הסביבה החדשנית - החל מצורות חדשות של חללי עבודה משותפים ועד תמיכה בסטארט-אפים בתעשיות היצירתיות.

תשומת לב מיוחדת ניתנת להבטחת נגישות שכונות כמו מרגרטן וישמרו על גיוון חברתי. לשם כך, פיתוחים חדשים כוללים דיור בר השגה ותשתיות חברתיות.

מרגרטן (הרובע החמישי של וינה) נחשב כיום לאחד האזורים המבטיחים ביותר להשקעה למגורים . זאת בשל שילוב של מיקומו המעולה, ביקוש יציב ומחירים נוחים יחסית.

לפי Vigo Immobilien, המחיר הממוצע למטר רבוע ברובע מרגרטן בווינה הוא כ-4,800 אירו למטר רבוע, נמוך משמעותית מהמחירים ברובעים מרכזיים כמו הרובע הראשון או הרביעי, אך הדיור נותר מבוקש מאוד. צפיפות האוכלוסייה הגבוהה, כמו גם הקרבה למרכז העיר ולמרכזי תחבורה מרכזיים, מבטיחים ביקוש יציב להשכרה - הן לטווח ארוך והן לטווח קצר.

בפועל, אני רואה שדירות במרגרטן מוצאות שוכרים במהירות: סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים להוטים לשכור דירות סטודיו ודירות 1-2 חדרים ליד קו U4 ורחובות קניות, בעוד שמשפחות בוחרות דירות מרווחות יותר בקרבת בתי ספר ואזורים ירוקים.

לדוגמה, אחד הלקוחות שלי רכש דירה בת שני חדרי שינה בשטח של 70 מ"ר ברחוב Rechte Wien, שהושכרה לגולה מחברה בינלאומית שבועיים בלבד לאחר השלמת העסקה. לקוח אחר, משפחה צעירה עם שני ילדים, בחר דירה בבניין ששופץ לאחרונה ליד Margareten, שם הקרבה לבתי ספר וגני ילדים הפכה את הנכס למבוקש מאוד בשוק השכירות.

הודות לדינמיקה זו, הרובע החמישי של וינה מושך אליו באופן עקבי משקיעים. הדיור ברובע זה לא רק מספק זרימה אמינה של הכנסות משכירות, אלא גם עולה בהדרגה בערכו הודות לפיתוח תשתיות: מתחמי מגורים חדשים, שטחי משרדים מודרניים, צמחייה ושיפור הנגישות לתחבורה.

הרובע החמישי של וינה גובל בנאשמרקט וברובע הראשון, ומספק לתושבים גישה לחיי התרבות והעסקים של העיר במרחק הליכה של מספר דקות או באמצעות קו U4. התשתיות מתפתחות במהירות: מתחמי מגורים חדשים נבנים (כגון פרויקט Margaretenשטראסה), פארקים עוברים מודרניזציה ונגישות התחבורה משתפרת. לכל זה יש השפעה חיובית על היוון הנכסים.

מרגרטן וינה ידועה באוכלוסייתה הרב-לאומית. תושבים זרים, סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים מהתעשיות היצירתיות גרים ומשכירים כאן דירות באופן פעיל. האזור נתפס כדינמי ומודרני, מה שיוצר ביקוש חזק לדירות קומפקטיות ולהשכרות.

התקשורת מזכירה לעיתים שאזורים מסוכנים בווינה כוללים רחובות מסוימים במרגרטן, אך במציאות, דימוי זה מוגזם במידה רבה. בעוד שהשכונה, כמו כל אזור צפוף אוכלוסין, עשויה לכלול אזורים בעייתיים, היא נחשבת בדרך כלל בטוחה ונמצאת בשיפורים פעילים. בהשוואה לשכונות מוכות הפשע באמת של וינה, מרגרטן נותרה מקום אטרקטיבי למגורים ולהשקעות.

בהתבסס על ניסיוני עם נדל"ן אוסטרי, הרובע החמישי של וינה אטרקטיבי במיוחד למשקיעים כיום. עלויות כניסה נמוכות יחסית, נזילות גבוהה ובסיס שוכרים רב לאומי הופכים את הפרויקטים כאן לחלק מהמאוזנים ביותר מבחינת סיכון/תשואה. אני צופה שהמחירים במרגרטן יעלו בהדרגה בשנים הקרובות, כתוצאה משדרוגי תשתיות ועניין גובר מצד שוכרים בינלאומיים.

מרגרטן (הרובע החמישי של וינה) משלבת את הנוחות של מיקום מרכזי, תשתית מפותחת היטב וקהילה תוססת. בהתבסס על ניסיוני בנדל"ן, שכונה זו אידיאלית למגוון אנשים ומשקיעים.

• משפחות מעריכות את הרובע החמישי של וינה בזכות בתי הספר, גני הילדים, הפארקים והחניון התת-קרקעי שבו, כמו גם בזכות קישורי התחבורה הציבורית הנוחים שלו. לקוחותיי בוחרים לעתים קרובות בדירות ליד ריינרגימנסיום ורחוב HTL שפנגרגאסה, כך שילדיהם יוכלו בקלות ללכת או לרכוב על אופניים לבית הספר. נוכחותם של שטחים ירוקים, כמו פארק ברברה פראמר, פארק איינזידלר וברונו-קרייסקי-פארק, הופכת את הרובע לאטרקטיבי במיוחד עבור משפחות עם ילדים.
• עבור משקיעים, מרגרטן מציעה הזדמנות להרוויח הכנסה יציבה משכירות, הודות לצפיפות האוכלוסייה הגבוהה ולביקוש לדירות בשוק. לדוגמה, אחד הלקוחות שלי רכש דירה במתחם בבנייה ברחוב Margareten , ובתוך מספר חודשים חתם על הסכם שכירות עם עובד זר מחברה בינלאומית. השילוב של מחירים נוחים (כ-4,800 אירו/מ"ר) והון הולך וגדל הופך את האזור להשקעה מבטיחה.
• האוכלוסייה הרב-לאומית והאווירה היצירתית של מרגרטן בווינה מושכות אליה גולים, אנשי מקצוע צעירים ונציגים של תעשיות יצירתיות . אחד הלקוחות שלי, מעצב מגרמניה, הצליח לשכור דירה מסוגננת בבניין משופץ ליד Margareten , מה שהופך אותה לנוחה לעבודה ולקשרים חברתיים.

רובע מרגרטן בווינה משלב תשתיות תוססות, טרנספורמציה של שכונות ישנות וגישה נוחה למרכז העיר. מרגרטן נותרה מקום בטוח ונוח למגורים ולהשקעות. שילוב מאוזן של מגורים, מסחר, שטחים ירוקים ותחבורה הופך אותה לאטרקטיבית עבור קהלים רחבים: משפחות, משקיעים ואנשי מקצוע בינלאומיים.