הרובע ה-20 של וינה - בריגיטנאו: סיכויי מגורים והשקעה

על מפה של וינה, הרובע ה-20 - בריגיטנאו - נראה כמו אי של ממש, תקוע בין הדנובה הזורמת לתעלת הדנובה. בניגוד לרובעים הישנים יותר, שהתפתחו בימי הביניים, לבריגיטנאו היסטוריה משלה: היא "נוצרה" על ידי האדם באמצעות ויסות מסלול הנהר במחצית השנייה של המאה ה-19.

כיום, זהו אחד האזורים האטרקטיביים ביותר למגורים ולהשקעה – איזון בין שטחים ירוקים, פיתוח מודרני וקרבה למרכז ההיסטורי.

אני זוכר היטב את הרושם הראשון שלי מבריגיטנאו: כשנוסעים בקו U6 של הרכבת התחתית ויורדים בתחנות Handelskai או Jägerstrasse, מיד מרגישים כאילו נמצאים בחלק מיוחד של העיר.

אין כאן שום תחושה של יומרנות של מרכז העיר, אבל זה גם לא מרגיש מרוחק. הרובע כאילו מגשר בין שני עולמות: וינה העסקית הדינמית עם גורדי השחקים שלה כמו מגדל המילניום ושכונות מגורים שקטות עם כיכרות נעימות שבהן אמהות מטיילות עם הכלבים שלהן בבקרים וצעירים עושים פיקניק ליד המים בערבים.

עבור אלו ששוקלים לעבור דירה או לקנות נכס, חשוב להבין שבריגיטנאו נחשבה זה מכבר לאזור "מעמד הפועלים" עם מוניטין פחות ממצוין, אך היא השתנתה באופן דרמטי במהלך 20-30 השנים האחרונות.

האזור הפך לרב-תרבותי, מושך אליו סטודנטים, אנשי מקצוע צעירים וגולים. במקביל לכך, מחירי הדיור עלו, ונפתחו בתי קפה רבים, חללי עבודה משותפים ויוזמות תרבותיות. כיום, ישנם כאן יותר ויותר פרויקטים המתאימים לקצב העירוני המודרני.

מאמר זה נועד להדגיש את רובע בריגיטנאו התוסס והאטרקטיבי מבחינת תשתיות, דיור, תרבות והשקעות. נבחן בפירוט את רשת התחבורה של הרובע, בתי הספר, פרויקטים למגורים, פארקים ועסקים, כמו גם את סיכויי ההשקעה שלו עבור משקיעים.

אני מקווה שחומר זה יעזור לאלו המתכננים מעבר לווינה או השקעה בנדל"ן וינאי להכיר טוב יותר את בריגיטנאו.

ההיסטוריה של רובע בריגיטנאו בווינה היא סיפור יוצא דופן על האופן שבו האדם יצר, פשוטו כמשמעו, את כדור הארץ כדי לבנות עליו בית חדש.

רק לפני 150 שנה, הדנובה ליטפה את המקום בו התמלאו רחובות, פארקים ואזורי מגורים שוקקים, והייתה בעבר ביצות ביצתיות. כיום, זהו אחד המחוזות המתפתחים ביותר בווינה, לאחר שהפך את עצמו מפרבר של מעמד הפועלים למקום נוח למגורים.

המאה ה-19 הייתה תקופה של שינויים גדולים עבור וינה. העיר, שחיה תחת איום שיטפונות במשך מאות שנים, החליטה לבסוף לנקוט בפרויקט רחב היקף לוויסות הדנובה.

בין השנים 1870 ל-1875, מהנדסים ביצעו כמות עצומה של עבודה: הם ייבשו את אפיק הנהר הישן, יצרו אפיק חדש, חיזקו את הגדות בסכרים ובנו מבני הגנה. בזכות פרויקט זה הצליחה וינה להתרחב לכיוון הדנובה בפעם הראשונה.

אזור עצום לפיתוח צץ במקום ביצות ואיי מישורי הצפה, כולל מה שנקרא "אי בריגיטן". מחוז חדש זה היה במקור חלק מליאופולדשטאדט, אך גידול אוכלוסין מהיר ופיתוח תשתיות כבר הפכו אותו לישות עצמאית בתחילת המאה ה-20.

כך, בשנת 1900, בתקופתו של ראש העיר קרל לוגר, בריגיטנאו נפרדה רשמית וקיבלה את מעמד הרובע ה-20 של וינה.

בריגיטנאו פותחה באופן פעיל מאז הקמתה. אחד האדריכלים המרכזיים שפעלו באזור היה אוטו וגנר הנודע. הוא לא רק תכנן מבני מגורים ותשתיות, אלא גם תרם לבניית מבני הגנה מרכזיים.

בין עבודותיו האיקוניות נמצא קומפלקס הסכר והמחסה בנוסדורף, שנבנה בין השנים 1894 ו-1898. מבנה זה מילא תפקיד מכריע במהלך השיטפון הגדול של 1899, והגן על העיר מפני אסון.

בסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20, החל האזור לרכוש את אופיו הייחודי. נבנו אזורי מגורים חדשים ושירותים ציבוריים.

בשנות ה-20 וה-30 של המאה ה-20 החלה בנייתם ​​של בנייני גורדי שחקים, כולל פרויקטים מפורסמים של דיור קהילתי שתוכננו על ידי אדריכלים כמו אדולף לוס. דוגמה לכך היא קומפלקס המגורים וינארסקי-הוף, שנבנה בשנת 1924.

המאה ה-20 הביאה עמה עליות ומורדות עבור בריגיטנאו. האזור סבל קשות במהלך מלחמת העולם השנייה, כאשר התנהלו כאן קרבות עזים ומבנים רבים נהרסו.

אבל התקופה שלאחר המלחמה הפכה לתקופה של שיקום ומודרניזציה פעילים. בשנות ה-50 וה-60 נבנו באזור דיור ציבורי חדש, אשר כיום מגדיר במידה רבה את מראהו האדריכלי.

במהלך תקופה זו, גם תשתית התחבורה המחברת את בריגיטנאו עם שאר וינה התפתחה באופן פעיל. גשרים חדשים נבנו בשנות ה-70 וה-80, ובשנת 1996 הגיע קו המטרו U6 לרובע, וסיפק קשרים ישירים למרכז העיר ולחלקים אחרים של העיר.

כיום, בריגיטנאו היא דוגמה חיה לשינוי. מפרבר של מעמד הפועלים בעל מוניטין מפוקפק, הוא הפך למרכז עסקים ומגורים מודרני. כאן, מבנים היסטוריים כמו כנסיית סנט ברידג'ט הניאו-גותית, שנבנתה בשנת 1874, ניצבים זה לצד זה עם מגדלי משרדים עתידניים.

הסמל הבולט ביותר של בריגיטנאו המודרנית הוא ללא ספק מגדל המילניום, אחד מגורדי השחקים הגבוהים ביותר באוסטריה. בנייתו, שהושלמה בשנת 1999, הפכה לציון דרך אדריכלי איקוני ומדגים בצורה חיה כיצד המחוז שילב בהצלחה חיי עבודה, מרחבים ירוקים ופנאי שליו על קו המים.

ההיסטוריה של בריגיטנאו מלמדת אותנו שאפילו הפרויקטים הנועזים ביותר יכולים לשנות את הנוף וליצור מרחב חדש שבו אנשים יכולים לבנות את חייהם. ואי זה, שבעבר היה צחיח, משגשג כעת והופך לחלק בלתי נפרד מהעיר.

בריגיטנאו משתרעת על שטח קטן יחסית - כ-5.67 קמ"ר - אך מתגוררים בה כמעט 85,000 איש. צפיפות האוכלוסייה היא אחת הגבוהות ביותר בעיר, ועומדת על כ-15,000 איש לקילומטר רבוע.

כ-21% משטח המחוז מכוסה במים: הדנובה ותעלת הדנובה. דבר זה מעניק לבריגיטנאו אווירת "אי" ייחודית: לאן שלא תלכו, המים תמיד נמצאים בקרבת מקום. דבר זה גם מעניק למחוז יתרונות ייחודיים לפנאי: שבילי אופניים לאורך הנהר, פארקים על קו המים וטיילות.

ניתן לחלק את חלוקת האזור לשלושה חלקים באופן כללי:

• שכונות מגורים. פיתוח מעורב שולט כאן: מבנים ישנים מלפני 1919, מבנים מאמצע המאה ה-20 ומתחמים חדשים מהשנים האחרונות.
• אזור עסקים. האזור מאכלס מרכזי משרדים גדולים, כולל מגדל המילניום וריברגייט, כמו גם קניונים.
• אזורים טבעיים. פארקים, כיכרות ומרחבים ירוקים ארוכים לאורך הדנובה. עבור משפחות וחובבי ספורט, זהו יתרון מרכזי.

הרובע גובל ברובע השני (לאופולדשטאדט) , ברובע התשיעי (אלזרגרונד) וברובע ה-21 (פלורידסדורף) מעבר לדנובה. הודות לגשרים הרבים שלו (25 בסך הכל), התושבים יכולים להגיע בקלות לכל חלק של העיר.

בריגיטנאו הוא אחד המחוזות התוססים והרב-גוניים ביותר של וינה. ההיסטוריה שלו, למרות שהיא קצרה יחסית, עשירה בשינויים שעיצבו את הנוף החברתי העכשווי שלה.

אזור זה משקף בצורה מושלמת את האופן שבו הגירה ועיור יכולים לשנות אזור, וליצור מרחב חברתי-תרבותי ייחודי.

כיום, בריגיטנאו היא ביתם של כ-85,000 איש, והיא בולטת במיוחד בהיותה אחת המחוזות הרב-תרבותיים ביותר בבירה.

מאפיין דמוגרפי מרכזי של בריגיטנאו הוא הגיוון האתני שלה. נתונים סטטיסטיים, כולל נתונים שסופקו על ידי מועצת העיר וינה , מאשרים כי כ-42% מתושבי המחוז מחזיקים באזרחות זרה.

נתון זה גבוה משמעותית מהממוצע בעיר והופך את בריגיטנאו לכור היתוך אמיתי של תרבויות.

הקבוצות העיקריות של מהגרים כוללות:

• אנשים מטורקיה ויוגוסלביה לשעבר, ששורשי נוכחותם נעוצים בהגירה שלאחר המלחמה.
• גלי הגירה חדשים מסוריה ומאפגניסטן העשירו עוד יותר את הפסיפס התרבותי של האזור.
• סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים ממדינות האיחוד האירופי כמו גרמניה, הונגריה וסלובקיה נמשכים למיקומו הנוח של האזור.

גיוון אתני זה אינו מוגבל למספרים יבשים. הוא מחלחל לחיי היומיום וניתן לחוש בו באוויר.

פשוט טיילו בשוק הנובר המפורסם כדי למצוא את עצמכם במרכז האקשן: קולות שוקקים בעשרות שפות, ניחוח תבלינים טורקיים, מאפים טריים ממאפייה פולנית ומסעדות ביסטרו וייטנאמיות הממוקמות לצד בתי קפה אוסטריים מסורתיים.

אווירה זו יוצרת את התחושה שהאזור לא רק סובלני כלפי גיוון, אלא פשוטו כמשמעו חי על פיו.

הפרופיל הדמוגרפי של בריגיטנאו בולט גם במבנה הגילאים שלו. בניגוד לרובעים רבים אחרים בווינה המתמודדים עם בעיית הזדקנות האוכלוסייה, בריגיטנאו צעירה מהממוצע העירוני.

באזור יש שיעור גבוה יותר של תושבים מתחת לגיל 35. מגמה זו מונעת על ידי שני גורמים עיקריים: נהירה של סטודנטים ומשפחות צעירות שמעריכות את האזור בזכות הדיור במחירים נוחים יחסית וקישורי התחבורה המצוינים שלו.

עם זאת, אין פירוש הדבר שבריגיטנאו איבדה את הקשר ההיסטורי שלה. מבני העירייה הישנים, שנבנו באמצע המאה ה-20, עדיין מהווים בית למספר רב של תושבים ותיקים, ילידי וינה שבילו כאן את כל חייהם.

סיפוריהם וזיכרונותיהם יוצרים קשר ייחודי בין עבר להווה, ומוסיפים עומק ואופי לשכונה. השילוב של אוכלוסייה צעירה ודינמית עם החוכמה והניסיון של תושבים ותיקים הופך את המרקם החברתי של בריגיטנאו לחזק ומרתק במיוחד.

לבריגיטנאו יש מוניטין זה מכבר כשכונת מעמד הפועלים עם הכנסה מהמעמד הבינוני-נמוך. מוניטין זה, שלעתים קרובות מלווה בסטריאוטיפים של נחיתות, היה חלק מתדמיתה במשך עשרות שנים.

בעוד שאכן היו כאן בעיות חברתיות ושיעורי פשיעה גבוהים יותר בעבר, 10 עד 15 השנים האחרונות הביאו לשינויים משמעותיים.

כיום, השכונה חווה התחדשות וג'נטריפיקציה. הנה מי ומה מניע את השינויים הללו:

• זרם של תושבים חדשים. אנשי מקצוע צעירים, מומחי IT, עובדי חברות בינלאומיות ואינטלקטואלים יצירתיים בוחרים בבריגיטנאו בשל מיקומה המרכזי.
• צמיחה כלכלית. זרם התושבים החדשים מעלה את מחירי הנדל"ן ואת פיתוחם של שירותים וחנויות חדשים.
• שינוי מוניטין. מאזור "מצוקה", הוא הופך לשכונה מבטיחה ומתפתחת. רמת הבטיחות, שלעתים קרובות מהווה דאגה לתושבים פוטנציאליים, דומה כעת למחוזות מרכזיים אחרים של וינה.

המרקם החברתי של בריגיטנאו הוא אורגניזם חי, המשתנה ללא הרף. הוא משלב את האנרגיה של מהגרים צעירים ועולים חדשים, את חוכמתם של תושביה המקומיים וכלכלה מתחדשת ללא הרף. שילוב דינמי זה הוא שהופך את הרובע ליותר מסתם מקום על המפה, אלא ללב הפועם האמיתי של וינה.

שוק הדיור של בריגיטנאו הוא השתקפות חיה של המחוז כולו: דינמי, מגוון ומשתנה ללא הרף. כאן, מבנים היסטוריים מלפני מלחמת העולם הראשונה מתקיימים בהרמוניה לצד פיתוחי מגורים מודרניים של המאה ה-21.

גיוון זה יוצר הזדמנויות ייחודיות הן עבור אלו המחפשים דיור בר השגה והן עבור משקיעים המחפשים עליית ערך.

בריגיטנאו נחשבה זמן רב לאחת השכונות הזולות ביותר בווינה, אך המצב השתנה באופן דרמטי בשנים האחרונות. מחירי הדיור, הן לרכישה והן לשכירות, עולים בהתמדה. על פי פינדהיים , גודל הדירה הממוצע ברובע הוא כ-61 מ"ר.

כך השתנו מחירי רכישת הדירות:

• שנות ה-2010 - המחיר הממוצע למטר מרובע היה בין 2,500 ל-3,000 יורו.
• בשנת 2024, המחיר הממוצע בשוק הראשוני הגיע לכ-5,250 אירו/מ"ר. בשוק המשני, שבו מיוצגים בתים ישנים יותר, המחירים נמוכים מעט – כ-4,800 אירו/מ"ר.

גם שכר הדירה התייקר. התעריף החודשי הממוצע עומד על כ-18 אירו למטר רבוע. משמעות הדבר היא שעבור דירה בגודל 60 מ"ר, תצטרכו לשלם כ-1,050–1,100 אירו לחודש, לא כולל הוצאות חשמל ואלקטרוניקה.

נתונים אלה מצביעים על כך שבריגיטנאו אינו עוד רובע "חסכוני" בלבד, והוא הופך אטרקטיבי יותר ויותר עבור אנשים בעלי הכנסות גבוהות יותר, דבר התורם לג'נטריפיקציה נוספת.

אחד המאפיינים המעניינים ביותר של בריגיטנאו הוא הדו-קיום של סוגי דיור שונים. זה מאפשר לכל אחד למצוא משהו מתאים בהתאם לצרכיו ולתקציבו.

בתי עירייה. הרובע ידוע במבני העירייה הישנים שלו, שנבנו באמצע המאה ה-20. מבנים אלה היו חלק מתוכנית דיור העובדים שלאחר המלחמה ועדיין מספקים דיור בר השגה עבור וינאים רבים.

שיפוצים גדולים. מבנים ישנים רבים באזור עוברים שיפוצים גדולים. זה יוצר הזדמנויות אטרקטיביות למשקיעים: הם יכולים לרכוש דירה במחיר סביר יחסית בבניין ישן יותר, לשפץ אותה לחלוטין ולהשכיר אותה במחירים גבוהים יותר.

בניינים חדשים. בשנים האחרונות, בריגיטנאו הפכה למרכז של בנייה פעילה. מתחמי מגורים מודרניים צצים ומציעים רמה חדשה לגמרי של נוחות מגורים.

כדי להבין טוב יותר את הפרויקטים הספציפיים שמעצבים את המראה החדש של הרובע, כדאי להסתכל על כמה דוגמאות:

Brigittenau אר שפיץ. קומפלקס מגורים מודרני זה הוא דוגמה מצוינת לדיור ברמה עסקית בבריגיטנאו. הוא מציע דירות מרווחות עם גימורים איכותיים, מרפסות וטרסות.

המתחם כולל חניון תת קרקעי וכל השירותים הדרושים בקומות הקרקע. מיקומו ליד מרכז תחבורה מרכזי הופך אותו לאטרקטיבי עבור אלו המעריכים נוחות וקשרים מהירים למרכז העיר.

פארק האנס-לנדק. פרויקט זה, לעומת זאת, מתמקד ביצירת אווירה ידידותית למשפחות. הוא כולל שפע של שטחים ירוקים, דבר נדיר באזור עירוני.

המתחם כולל מגרשי משחקים, שבילי הליכה וחצרות מעוצבות, מה שהופך אותו לאידיאלי למשפחות עם ילדים. דגש על ידידותיות לסביבה ונוחות יוצר תחושה של נוחות כפרית מבלי לנתק אותה מחיי העיר.

לורנץ-בוהלר-פארק. פרויקט זה מכוון לקהל צעיר יותר: סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים. הוא מציע דירות סטודיו קומפקטיות, אך פונקציונליות ומודרניות ביותר.

המתחם ממוקם בסמוך למרכזי חינוך ועסקים חשובים, והתשתיות שלו עונה על צרכי הצעירים - החל ממרכזי כושר ועד בתי קפה וחללי עבודה משותפים.

למרות עליית המחירים, בריגיטנאו נותרה במחיר סביר יותר מאשר רובעים כמו אינרה שטאדט או יוזפשטאדט. זה הופך אותה לאטרקטיבית במיוחד למשקיעים. עבור אלו המתכננים לקנות דירה בווינה למטרות השכרה, מיקומים לאורך כביש U6/U4 ולאורך הסוללות אטרקטיביים במיוחד. פוטנציאל עליית הערך של הנכסים כאן גבוה מאוד, במיוחד באזורים של אזורי תעשייה לשעבר שפותחו מחדש ובסמוך לדנובה.

פיתוחים חדשים, כמו קומפלקס המגורים " אם דונאוקאי " ברחוב הנדלסקאי ו"קיי " ברחוב אנגרטשטראסה, קובעים סטנדרט חדש לאיכות חיים. הם כוללים את כל מה שאדם מודרני צריך: החל ממערכות חסכוניות באנרגיה ועד לחצרות מעוצבות, סופרמרקטים בקומת הקרקע וגני ילדים, הנבנים כדי להתאים את עצמם לגידול האוכלוסייה.

בריגיטנאו אולי אינה מרכז החינוך העיקרי של וינה, אך התשתיות שלה עונה במלואן על צרכיהן של משפחות צעירות.

שכונה תוססת זו מציעה הכל, החל מגני ילדים ועד בתי ספר מקצועיים. דבר זה הופך את בריגיטנאו לאטרקטיבית עבור אלו המחפשים איזון בין דיור בר השגה לחינוך איכותי לילדיהם.

רשת החינוך בריגיטנאו כוללת מגוון רחב של מוסדות לילדים בכל הגילאים.

גני ילדים. עבור הקטנטנים, האזור מציע עשרות גני ילדים ומעונות יום, ציבוריים ופרטיים כאחד.

ככל שהאוכלוסייה גדלה, במיוחד בקרב משפחות צעירות, רשויות העיר משקיעות באופן פעיל בבניית גנים חדשים ומודרניים, המשולבים לעתים קרובות במתחמי מגורים חדשים, ומספקים מקום לכולם.

בתי ספר יסודיים (Volksschule). המחוז מציע מבחר רחב של בתי ספר יסודיים, ביניהם אחד הידועים ביותר הוא Volksschule Winarskystraße.

לבית ספר זה, אחד הוותיקים באזור, היסטוריה ארוכה ומוניטין טוב. הוא מספק חינוך יסודי קלאסי ולעתים קרובות הופך לצעד הראשון לחיי בית הספר עבור משפחות רבות בבריגיטנאו.

חטיבות ביניים ותיכונים (בית ספר יסודי וגימנסיה). עבור בני נוער, האזור מציע מספר אפשרויות מצוינות:

• בונדסגימנסיום קאראגאנגאסה – גימנסיה זו ידועה בסטנדרטים הגבוהים של ההוראה ובהישגיה האקדמיים. היא מכשירה את התלמידים לקבלה למוסדות להשכלה גבוהה ונחשבת לאחת הטובות באזור.
• בית הספר הטכני הגבוה (HTL TGM) בווקסטראסה הוא בית ספר טכני ידוע המכשיר מהנדסים, עובדי בניין ואנשי מקצוע טכנולוגיים אחרים לעתיד. וינאים רבים נוסעים לבריגיטנאו במיוחד כדי ללמוד כאן.
• Berufsschule Brigittenau הוא בית ספר מקצועי חשוב נוסף המכשיר מומחים בכלכלה וטכנולוגיה, ומספק להם כישורים מבוקשים בשוק העבודה.

בנוסף לבתי ספר מקיפים, בריגיטנאו מציעה גם מוסדות חינוך ייעודיים המכשירים אנשי מקצוע עתידיים.

בתי ספר לרפואה. בית החולים המפורסם לורנץ-בולר-קראנקנהאוס מאכלס בתי ספר לרפואה, כולל מכללות לסיעוד ופיזיותרפיה. בתי ספר אלה ממלאים תפקיד חיוני במערכת הבריאות של וינה, ומספקים לעיר כוח אדם מוסמך.

בתי ספר מקצועיים נוספים. בצומת שבין המחוזות ה-20 וה-21 נמצאים גם בתי ספר נוספים, כמו האקדמיה להנדסה, המכשירה מומחים בעסקים ובמסחר.

למרות שבבריגיטנאו עצמה אין אוניברסיטאות גדולות, מיקומה הופך אותה לאטרקטיבית מאוד לסטודנטים. האזור נמצא בקרבת קמפוסים אוניברסיטאיים מרכזיים של וינה, כגון:

• אוניברסיטת הכלכלה והעסקים (WU Wien)
• קמפוס אוניברסיטת וינה

שני מוסדות החינוך הללו נגישים בקלות באמצעות מטרו או חשמלית, מה שהופך את בריגיטנאו למקום מצוין לשכור בו מקומות לינה עבור סטודנטים המחפשים אפשרויות משתלמות יותר מאשר באזורים המרכזיים.

כיום, בריגיטנאו משקיעה באופן פעיל בעתיד תושביה. פרויקטים חדשים של פיתוח, במיוחד ליד Brigittenauאר לאנדה, בונים בתי ספר וגני ילדים מודרניים עם תוכניות חינוכיות מורחבות.

מתקנים אלה מציעים הכל, החל מציוד חדיש ועד חדרי כושר וספריות מודרניים. ממשלת העיר מקצה כספים להרחבת השטח, תוך התחשבות בצרכים הגדלים של משפחות צעירות הבוחרות בבריגיטנאו כביתן.

כמשקיע, אני תמיד אומר ללקוחות שלי: אם נדל"ן הוא השקעה בהון, אז בית ספר טוב הוא השקעה בעתיד המשפחה. הודות לתשתיות המפותחות היטב, בריגיטנאו מציעה לתושביה פשרה מקובלת בין דיור בר השגה לחינוך איכותי.

אחת האטרקציות העיקריות של בריגיטנאו היא הנגישות המדהימה שלה. למרות היותו מוקף במים ובעל אופי "אי" מעין, הרובע משולב בצורה מושלמת ברשת התחבורה של העיר.

וזה לא צירוף מקרים: כדי לחצות את נתיב המים, נבנו בסך הכל 25 גשרים, המחברים את בריגיטנאו עם חלקים אחרים של וינה. רשת נרחבת זו מאפשרת לתושבים להגיע בקלות הן למרכז ההיסטורי והן לפרברי העיר, מה שהופך את הנסיעות היומיומיות למהירות ונוחות.

תחבורה ציבורית היא עורק החיים של המחוז. היא כל כך מפותחת שבעלות על מכונית היא למעשה מיותרת.

מטרו. האזור משרת את שני קווי המטרו העיקריים של וינה:

• קו U4. הוא מספק שירות ישיר למרכז העיר וינה דרך תחנת פרידנסברקה (לדוגמה, שוודנפלאץ נמצאת במרחק של 5 דקות בלבד) וממשיך לתחנת היטלדורף. זהו המסלול האידיאלי לעובדים במרכז העיר או המעוניינים להגיע במהירות לאטרקציות תרבותיות.
• קו U6. תחנותיו - יגרשטראסה, דרזדנר שטראסה והנדלסקאי - מחברות את בריגיטנאו עם החלק הצפוני של העיר, עד לרובע פלורידסדורף, כמו גם עם הרובעים הדרומיים. תחנת הנדלסקאי היא גם מרכז מעבר מרכזי לרכבות נוסעים של הרכבת התחתית (S-Bahn) לשדה התעופה ולערים אחרות.

חשמליות. רשת החשמליות משלימה בצורה מושלמת את הרכבת התחתית (U-Bahn). קווים 2, 5, 31 ו-33 עוברים דרך בריגיטנאו, ומספקים קישורים לרובעים המרכזיים ולאזורים הסמוכים. חשמלית 2, לדוגמה, נוסעת לאורך רחוב הרינגשטראסה המפורסם.

אוטובוסים. קווי אוטובוס, כולל קווי לילה, ממלאים פערים ברשת התחבורה, ומבטיחים נגישות אפילו לפינות הנידחות ביותר של האזור ונסיעה נוחה בכל שעה ביום.

מספר הגשרים המחברים את בריגיטנאו עם שאר וינה הוא באמת מרשים. הם הפכו ליותר מאשר רק הישגים הנדסיים, אלא לסמלים של התגברות על המחסומים שיצרה הדנובה.

בזכות גשרים אלה, כמו רייכסברקה ונורדברקה, הרובע חדל להיות "אי" מבודד. חשוב לציין שהגשרים נועדו לא רק למכוניות, אלא גם לתחבורה ציבורית, הולכי רגל ורוכבי אופניים.

כמובן, צפיפות כזו בכבישים מובילה לעיתים לעומסי תנועה, במיוחד בשעות העומס. אבל גם אז, רשת תחבורה ציבורית מפותחת היטב תמיד מציעה אלטרנטיבה מצוינת.

בריגיטנאו, המשקיעה באופן פעיל בתחבורה ידידותית לסביבה, היא גן עדן אמיתי לרוכבי אופניים. לדברי פקידי העירייה, האורך הכולל של שבילי האופניים באזור עולה על 20 ק"מ.

המסלולים הפופולריים ביותר עוברים לאורך הדנובה ותעלת הדנובה, שם תוכלו ליהנות מנופים ציוריים מבלי לדאוג לתנועה בעיר.

מסלולים אלה הם יותר מסתם כבישים. הם הפכו ליעד לבילוי פעיל, שבו ניתן לראות רצים, רוכבי אופניים ומשפחות עם ילדים על קורקינטים במהלך החודשים החמים. זה משקף את מחויבות המחוז ליצירת סביבת מגורים נוחה וגם בריאה.

רשויות העיר משקיעות כל העת בפיתוח תשתית התחבורה של בריגיטנאו. אלה אינם רק שיפורים בודדים, אלא חלק מאסטרטגיה רחבה יותר. הנה כמה מהפרויקטים האחרונים:

תחנת U6 "הנדלסקי" עברה מודרניזציה. היא הפכה מודרנית וידידותית יותר לנוסעים, והפכה למרכז רב-מודאלי חשוב.

פיתוח מרכז פרידנסבריקה. פרויקט זה שואף לשפר את המעברים בין אמצעי תחבורה שונים וליצור סביבה עירונית נוחה סביב התחנה.

ירוק ושבילי אופניים חדשים. Raus aus dem Asphalt של העיר . כחלק מפרויקט זה, על פי האתר הרשמי של וינה, הקצתה העיר מעל 21 מיליון אירו לירוק וליצירת מרחבים ציבוריים חדשים.

חלק מכספים אלה שימשו ליצירת ניתוקים בפיתוח הצפוף של בריגיטנאו, תוך יצירת מיני-פארקים, גני פרחים וסמטאות מוצלות. יוזמות כאלה משפרות את איכות החיים, וכתוצאה מכך, את האטרקטיביות להשקעה באזור.

כמו ברוב הרובעים המרכזיים של וינה, חניה בבריגיטנאו היא נושא דחוף. צפיפות האוכלוסייה הגבוהה, הרחובות הצרים, המבנים ההיסטוריים והמדיניות האקטיבית של העיר להפחתת תנועת כלי רכב יוצרים מצב מתוח.

אם אתם מתכננים מעבר לרובע ה-20 ויש לכם רכב, היו מוכנים לכך שמציאת מקום חניה תהפוך למשימה יומיומית.

החל מ-1 במרץ 2022, וינה חוללה מהפכה במדיניות החניה שלה על ידי הרחבת אזור החניה לטווח קצר (" Kurzparkzone ") לכל העיר.

החלטה זו השוותה לבסוף את הזכויות (והחובות) של תושבי המחוזות המרכזיים והפריפריאליים. בריגיטנאו, כמו שאר המחוזות, הפכה לאזור של פיקוח מוחלט על חניה. מה המשמעות בפועל?

חניה בתשלום זמינה בימי חול. בימים שני עד שישי, בין השעות 9:00 בבוקר ל-22:00 בערב, חניה ברחוב מותרת רק עם תו חניה בתשלום ("Parkschein") או היתר תושב. זמן החניה המרבי למבקרים באזור הוא שעתיים.

היתר תושב (" Parkpickerl "). עבור תושבי בריגיטנאו, זוהי הדרך היחידה להימנע מתשלום דמי חניה לפי שעה ומחיפוש מתמיד אחר מקום חניה. ההיתר מאפשר חניה ללא הגבלה בשכונה (ובאזורים סמוכים של שכונות שכנות, וזהו בונוס משמעותי).

עלות הזכות הזו היא 10 יורו לחודש, בתוספת דמי ניהול בעת ההרשמה. ניתן להגיש בקשה באופן מקוון באתר הרשמי של עיריית וינה, מה שמפשט משמעותית את התהליך.

אבל אל תיסחפו יותר מדי: היתר לא מבטיח מקום פנוי ליד דלת הכניסה. חיפושי חניה בערב, במיוחד אחרי 20:00, יכולים להימשך בין 10 ל-30 דקות.

בבריגיטנאו, רחובות כאלה כוללים, למשל, קטעים של וולנשטיין-שטראסה וייגר-שטראסה. מומלץ תמיד למצוא רשימה מעודכנת ומפות של רחובות כאלה בפורטל העירוני הרשמי של וינה.

עבור אלו שאינם מוכנים לקבל את הגרלת החניה ברחוב, חניונים בתשלום נותרים האפשרות היחידה. בבריגיטנאו יש שפע כאלה, במיוחד ליד מתחמי מגורים ומשרדים גדולים, כגון:

• מילניום סיטי. אחד המוסכים הגדולים ביותר באזור, המציע גם תעריפים לפי שעה וגם חברות לטווח ארוך. זוהי אפשרות אידיאלית לתושבי בניינים סמוכים, אך גם היקרה ביותר.
• ריברגייט. קומפלקס מודרני זה על הנדלסקאי כולל גם חניה תת קרקעית מרווחת.
• מוסך וקסשטראסה. אפשרות פופולרית נוספת בלב השכונה.

מחירי כרטיסים חודשיים ("Dauerparken") בחניונים כאלה משתנים באופן משמעותי בהתאם למיקום, רמת הנוחות (מעקב וידאו, אבטחה) והביקוש.

בממוצע, עליכם לצפות להוצאה של בין 90 ל-160 יורו לחודש. זוהי הוצאה משמעותית, שניתן להשוות אותה לעלות של כרטיס שנתי לתחבורה ציבורית.

וינה נוקטת בעקביות באסטרטגיה של "עיר לאנשים", לא למכוניות. ובריגיטנאו נמצאת בחזית השינוי הזה. הנהלת העיר מעודדת באופן פעיל את צמצום מקומות החניה ברחוב, והפיכתם לשטחים ציבוריים. מגמה זו מתבטאת בכמה צורות:

"Grätzloasen" (אואזות בשכונה). מקומות חניה פנויים הופכים לפארקים קטנים. במקום אספלט חם, מופיעים עציצים, ספסלים נוחים, אזורי משחק קטנים לילדים, או פשוט מדשאות. זה לא רק משפר את המיקרו-אקלים והאסתטיקה של הרחוב, אלא גם יוצר מרחבים חדשים לאינטראקציה חברתית בין שכנים.

הרחבת תשתית הרכיבה על אופניים. רכיבה על אופניים היא אמצעי התחבורה המועדף בווינה. לכן, מקומות חניה מוקרבים לעתים קרובות לטובת יצירת שבילי אופניים בטוחים ורחבים או התקנת מתקני אופניים מקורים.

עיצוב מחדש של רחובות. כחלק מפרויקטים של שיפור, רחובות שלמים עוברים עיצוב מחדש. חניה דו-צדדית כאוטית מפנה את מקומה לרחובות חד-סטריים, והשטח המתפנה משמש להרחבת מדרכות, שתילת עצים ויצירת אזורי מנוחה.

חניה תת קרקעית משלכם בבניין חדש אינה מותרות, אלא הכרח שיחסוך לכם הרבה זמן ולחץ. כמעט כל מתחמי המגורים החדשים בבריגיטנאו מתוכננים תוך מחשבה על מציאות זו. הם נדרשים לכלול חניה תת קרקעית.

עם זאת, מקום חניה בחניון כזה אינו כלול אוטומטית עם הדירה - יש לרכוש או לשכור אותו בנפרד, מה שמגדיל את העלות הכוללת של הנכס. עם זאת, כפי שמראה הניסיון, השקעה זו משתלמת לחלוטין.

מדיניות העיר ברורה: החזקת רכב בווינה, במיוחד בשכונות כמו בריגיטנאו, תהפוך פחות נוחה ויקרה יותר ויותר. ואנחנו צריכים להיות מוכנים לכך.

בריגיטנאו היא יותר מסתם יחידה מנהלית על מפת וינה; זוהי אורגניזם חי ונושם, השזור מעשרות תרבויות ומסורות. ואולי שום דבר לא משקף את הגיוון הזה בצורה חיה יותר מהנוף הדתי של הרובע.

כאן, על "אי" קטן בין הדונאוקנאל לדנובה, חיים זה לצד זה קתולים, שאבותיהם בנו את העיר הזו, מוסלמים מטורקיה ומהבלקן, נוצרים אורתודוקסים מסרביה ומרומניה, פרוטסטנטים ונציגים של דתות רבות אחרות.

מוסדות דתיים בבריגיטנאו הם יותר מסתם מקומות תפילה; הם מרכזים חברתיים חיוניים, מרכזי אינטגרציה ותמיכה הדדית, המאחדים את המרקם המגוון של הקהילה המקומית.

בלב הרובע, בכיכר בריגיטה, ניצב הסמל האדריכלי והרוחני העיקרי שלו - כנסיית הקהילה של סנט בריגיטה (Pfarrkirche St. Brigitta).

הוא נבנה בסגנון ניאו-גותי של לבנים אדומות בין השנים 1867 ו-1874, ונתן את שמו לכל הרובע. צריחו הגבוה והשמיים נראה מנקודות רבות בבריגיטנאו ומשמש כמעין מגדלור.

עבור הוותיקים והקהילה הקתולית, זו לא רק כנסייה, אלא מקום שאליו קשורים דורות של סיפורי משפחה: ילדים הוטבלו כאן, חתונות נערכו כאן והלוויות.

כיום, בנוסף למיסות הרגילות, הקהילה מקיימת חיים חברתיים פעילים: היא מארגנת גיוסי כספים, מפגשים פסטורליים ומשמשת כמרכז חשוב לקהילה הקתולית. גם אם אינכם דתיים, כדאי לבקר כדי לחוות את השלווה והגדולה של אתר היסטורי זה.

אני עובר לעתים קרובות ליד כנסיית הבריגיטקה בערב כשהאורות דולקים. היא נראית מלכותית במיוחד באותו רגע.

מעניין לציין, שבהתחלה, במאה ה-17, עמדה באתר זה רק קפלה קטנה, בריגיטאקאפלה, שנבנתה לזכר המצור השוודי במהלך מלחמת שלושים השנים. הכנסייה הנוכחית משקפת את הצמיחה והשאיפות של האזור במאה ה-19, כאשר הוא הפך מפאתי כפרי לשכונת פועלים צפופה.

חלק ניכר מאוכלוסיית בריגיטנאו מורכב מאנשים מטורקיה, בוסניה ומדינות ערב, כך שהאסלאם ממלא תפקיד משמעותי בחיי המחוז.

עם זאת, בניגוד לכנסיות קתוליות, מסגדים ומרכזי תרבות אסלאמיים כאן לרוב חסרים מבנים מונומנטליים עם צריחים. הם ממוקמים בחנויות לשעבר או בקומות הקרקע של בנייני מגורים, וניתן לזהותם באמצעות שלטים בטורקית או בערבית.

מרכזים אלה הם הרבה יותר מסתם חדרי תפילה. הם מקומות שבהם אנשים מקבלים תמיכה בשפת האם שלהם, שבהם ילדים לומדים את הקוראן ואת יסודות תרבותם, ושבהם מבוגרים מוצאים עזרה בנושאים יומיומיים ומשפטיים.

לדוגמה, לאיחוד הטורקי-אסלאמי באוסטריה (ATİB) יש מספר מרכזי תרבות המשרתים בדיוק את המטרות הללו. כאן, הדור המבוגר מתחבר לשורשיו, בעוד שהדור הצעיר מקבל הדרכה כשהוא משתלב בחברה האוסטרית.

קרבתה של וינה למזרח ודרום מזרח אירופה הפכה אותה מבחינה היסטורית למרכז משיכה עבור סרבים, רומנים, בולגרים ונוצרים אורתודוקסים אחרים. ניתן למצוא מספר קהילות אורתודוקסים בבריגיטנאו ובסביבתה.

לדוגמה, הכנסייה הסרבית האורתודוקסית של תחיית המשיח ברובע השני, לאופולדשטאדט, ממוקמת בקרבת מקום והיא מרכז רוחני עבור התפוצה הסרבית הגדולה, שרבים מהם מתגוררים בבריגיטנאו.

כנסיות אלו ממלאות תפקיד חיוני בשימור הזהות הלאומית. תפילות יום ראשון מתקיימות בשפת האם, חגים דתיים מרכזיים לפי לוח השנה היוליאני נחגגים כאן, וגם בתי ספר של יום ראשון מתקיימים בה.

עבור רבים מבני הקהילה, הכנסייה היא אי קטן של בית, מקום שבו הם יכולים לא רק להתפלל, אלא גם פשוט לדבר בשפת האם שלהם, לדון בחדשות ולהרגיש חלק ממשפחה גדולה.

בסופו של דבר, החיים הדתיים של בריגיטנאו הם הוכחה חיה לאופן שבו תרבויות שונות יכולות לא רק להתקיים יחד, אלא גם להעשיר זו את זו.

פעמוני כנסייה, קריאת המואזין ושירים אורתודוקסים מתמזגים כאן לסימפוניה אחת של העיר הגדולה, מה שהופך את הרובע ה-20 לאחד המקומות הדינמיים והוינאיים באמת.

הסצנה התרבותית של בריגיטנאו אינה בולטת כמו זו של רובעי המרכז של וינה, אך היא מפתיעה להיות רב-שכבתית. שכונה זו לרוב אינה מוערכת כראוי: עברה המעמדי הפועלי ואופייה הרב-לאומי מסתירים סצנה תרבותית תוססת, הכוללת יוזמות עממיות, פרויקטים אמנותיים מקומיים ופסטיבלים.

תיאטראות ובמות. בבריגיטנאו אין בית אופרה או תיאטראות גדולים כמו בורגתיאטר, אך יש לה מרכזי תרבות משלה היוצרים את האווירה של "רובע עממי".

• בריזיטנאום. תיאטרון קטן ועצמאי המציג מחזות עכשוויים והפקות מחול.
• תיאטרון מטרופול. אולם מוזיקה זה גובל ברובע ה-17, אך גם תושבי בריגיטנאו מבקרים בו לעתים קרובות. הוא מארח קונצרטים של להקות אוסטריות, ערבי ג'אז ומופעי קומדיה.
• במות במילניום סיטי. מתחם הקניות והבידור מארח באופן קבוע קונצרטים והקרנות סרטים.

גלריות וחללי אמנות. גלריות קטנות ברובע משתפות פעולה באופן פעיל עם אמנים צעירים. אמנות רחוב, תערוכות מקומיות ופרויקטים פופ-אפ מוצגים כאן. יוזמות יצירתיות רבות נתמכות על ידי מועצת העיר וינה באמצעות תוכנית "Förderung der Kulturarbeit" (פיתוח תרבותי).

פסטיבלים ואירועים. בפסטיבלים המחוזיים תוכלו לחוות בצורה הטובה ביותר את האווירה הידידותית, התוססת והרב-תרבותית של בריגיטנאו:

• Brigittenauאר קירטאג. יריד מסורתי בו נפגשים תושבי האזור מכל הדורות. האווירה מזכירה שילוב של פסטיבל כפרי ופסטיבל עירוני.
• פסטיבלים על הדנובה. אירועי קיץ על סוללות הגדות מתקיימים לעתים קרובות ממש כאן, על "האי" הזה.
• חגיגות למען מהגרים. הקהילות הטורקיות, הסרביות והערביות מארחות ערבי תרבות משלהן, הפתוחים זה מכבר לכולם.

פעילויות פנאי לכל יום. מעבר לאירועים, בריגיטנאו מציעה שפע של הזדמנויות להרפיה יומיומית:

• קולנוע. בעיר מילניום יש קולנוע גדול.
• ספורט. האזור עשיר במרכזי כושר, בריכת השחייהBrigittenau האלנבאד ומגרשי ספורט לאורך הדנובה.
• מסעדות ובתי קפה. כאן תוכלו לטעום מאכלים מכל רחבי העולם - החל משוורמות זולות בהנוברמרקט ועד בתי קפה מסוגננים המגישים ארוחות בוקר אוסטריות.

למרות המוניטין שלה כאזור עירוני צפוף אוכלוסין, בריגיטנאו מתגאה בכמות מעוררת קנאה של שטחים ירוקים. הסוד פשוט: קרבתה לנתיב המים הראשי של וינה.

הדנובה ותעלת הדנובה אינן רק גבולות המחוז, אלא "הריאות הירוקות" שלו, המגדירות את אורח חייהם ופנאי התושבים המקומיים. מסורת זו של יצירת מרחבים ציבוריים ליד המים הפכה את בריגיטנאו לנווה מדבר בתוך העיר התוססת:

סוללות הדנובה ותעלת הדונאוקנאל הן, ללא הגזמה, משאב הטבע והפנאי העיקרי של האזור. השבילים האינסופיים והמטופחים היטב לאורך Brigittenau אר לאנדה הם המקום המושלם לריצה קלה, רכיבה על אופניים או גלישה רגועה על גלגיליות.

בקיץ, האזור שוקק חיים: אנשים עורכים פיקניקים על הדשא, נחים בבתי קפה וברים צפים, ונהנים מנוף המים.

בחורף, הסוללות הופכות למסלולי הליכה רגועים ומדיטטיביים שבהם תוכלו לנשום אוויר צח הרחק מהמולת העיר.

אוגארטן. למרות שפארק הבארוק המפואר הזה שייך רשמית למחוז הסמוך לאופולדשטאדט (הרובע השני), עבור תושבי החלק הדרומי של בריגיטנאו, הוא נמצא במרחק הליכה.

אתם צריכים רק לחצות גשר אחד כדי למצוא את עצמכם בין שדרות עצי ערמונים בנות מאות שנים, מדשאות מושלמות ומגדלי הנ"מ המפורסמים ממלחמת העולם השנייה.

זהו מקום נפלא לטיולים ארוכים, ספורט ופנאי משפחתי - מגרשי המשחקים אוגארטן מפורסמים ברחבי וינה.

פארק אלרהייליגן. פארק נעים זה, הממוקם בלב הרובע, הוא נווה מדבר אמיתי לתושבים המקומיים. הוא אינו מתהדר בגודלו של אוגארטן, אך זהו חלק מקסמו.

זהו פארק "שכונתי" קלאסי, שבו אמהות עם עגלות נחים בצל העצים, ילדים משחקים במגרשי משחקים מודרניים, וקשישים יושבים על ספסלים. תמיד שוררת כאן אווירה רגועה וידידותית.

פארק לורנץ-בוהלר: פארק זה הוא דוגמה לגישה מודרנית לתכנון עירוני.

הוא ממוקם בסמוך לפרויקטים חדשים למגורים, ותוכנן תוך התחשבות בצרכים של אזרחים פעילים: שבילי אופניים מצוינים, אזורי אימונים ומתקני ספורט קבוצתיים הופכים אותו למגנט עבור צעירים וחובבי ספורט.

השקעות עירוניות. עיריית וינה משקיעה מיליוני יורו בשיפורים מדי שנה. בין הפרויקטים שהושלמו לאחרונה בבריגיטנאו נמנים:

• גני שעשועים חדשים בווינארסקישטראסה;
• הרחבת שבילי אופניים לאורך Brigittenauer Lände;
• עיצוב נוף של קלוסטרנויבורגר שטראסה.

מעניין לציין, שחלק מאזורי התעשייה לשעבר מתוכננים להפוך לפארקים ול"מסדרונות ירוקים" המחברים את הרבעים הפנימיים עם הסוללה.

אווירה. בערב, הפארקים באזור מתמלאים במשפחות, רצים ובני נוער המשחקים כדורסל. האווירה תוססת, אך בניגוד לאזורי תיירות, אין שם המוני אנשים מחוץ לעיר.

בריגיטנאו חדלה מזמן להיות רק אזור מגורים. כיום, זהו מרכז עסקים חשוב ומתפתח באופן דינמי, שבו מרכזי עסקים מודרניים מתקיימים לצד עסקים קטנים מסורתיים, ויוצרים מערכת אקולוגית כלכלית ייחודית.

מגדל המילניום. גורד שחקים זה, שגובהו 202 מטרים, בהנדלסקאי אינו רק ציון דרך אדריכלי, אלא גם מנוע כלכלי רב עוצמה עבור המחוז. הוא נפתח בתחילת המאה ומסמל את השינוי של בריגיטנאו.

קירות הזכוכית שלו מאכלסים את המטה והמשרדים של חברות בינלאומיות גדולות, במיוחד בתחומי ה-IT, התקשורת והייעוץ. נוכחותו של בניין איקוני שכזה מושכת אנשי מקצוע מוסמכים ביותר לאזור וקובעת סטנדרט גבוה לסביבת העסקים.

ריברגייט. קומפלקס משרדים בן שני מגדלים זה, הממוקם בסמוך, מגלם טרנדים עכשוויים.

ריברגייט, בעלת הסמכה לתקן הקיימות הגבוה ביותר של LEED Platinum, מציעה שטחי משרדים יוקרתיים לחברות המחויבות לקיימות. בנייתה מקבעת את קו החוף של בריגיטנאו כמיקום עסקי יוקרתי.

קמעונאות ועסקים קטנים. מתחם הקניות והבידור מילניום סיטי הוא אבן שואבת לכל החלק הצפוני של וינה. עם למעלה מ-100 חנויות, קולנוע ענק, מתחם אוכל וחדר כושר, הוא יוצר מאות מקומות עבודה ומבטיח זרימה קבועה של מבקרים.

אבל הכלכלה של המחוז אינה מוגבלת לענקים אלה. עסקים קטנים משגשגים ברחובותיו: החל מבתי קפה ומאפיות אותנטיים בהנוברמרקט ועד למוסכים לתיקון רכב, סטודיואים לעיצוב ומרכזי יוגה. מגזר זה מוסיף תוססות לאזור ומספק לתושבים את כל מה שהם צריכים במרחק הליכה.

מיקוד בינלאומי. מיקומה האסטרטגי של בריגיטנאו הופך אותה לאטרקטיבית עבור תושבים זרים.

הקרבה למרכז הבינלאומי של וינה (UNO City), בו שוכנים משרדי האו"ם, סבא"א וארגונים בינלאומיים אחרים, היא גורם מפתח. הנסיעה לעבודה אורכת רק 10-15 דקות במטרו (קו U1) או ברכב.

לפי סטטיסטיק אוסטריה , התעסוקה באזור גדלה. מגזר השירותים מעסיק למעלה מ-70% מהעובדים, בעוד שהתעשייה נעלמת בהדרגה, ומפנה את מקומה לפיתוח משרדים ומגורים.

העבר התעשייתי מפנה את מקומו לכלכלת ידע מודרנית, משרדים ותעשיות יצירתיות, מה שמבטיח לבריגיטנאו עתיד מבטיח.

במהלך שני העשורים האחרונים, בריגיטנאו התפתחה מאזור של מעמד הפועלים עם דיור בר השגה למקום של פיתוחים עירוניים בקנה מידה גדול.

כאן וינה מיישמת מספר יוזמות אסטרטגיות שמשנות את פני האזור ויוצרות הזדמנויות השקעה חדשות.

פרויקטים גדולים למגורים. אתר תחנת הרכבת לשעבר נורדוסטבנהוף. זהו אחד מפרויקטי הפיתוח העירוניים הגדולים ביותר של וינה, המשתרע על שטח של כ-44 דונם.

התוכנית כוללת 6,500 דירות, משרדים, בתי ספר, גני ילדים, פארקים ואזורי ספורט. מוקד מרכזי הוא פיתוח בר-קיימא: מבנים ידידותיים לסביבה, הפחתת תנועה וחצרות ירוקות.

הבנייה מתוכננת בכמה שלבים, כאשר השלמתה צפויה בתחילת שנות ה-2030. פוטנציאל עצום זה מייצג עבור משקיעים: דיור בשכונות החדשות באתר של נורד-ווסטבאנהוף יהפכו למגנט למשפחות צעירות ולאנשי מקצוע.

פרויקטים ליד מילניום סיטי ולאורך הדנובה. יזמים משתמשים באופן פעיל באזורי קו המים כדי ליצור מתחמי מגורים מודרניים עם נוף לנהר.

זהו פלח הפרימיום: דירות מרווחות, מרפסות גדולות וחניה תת קרקעית. המחירים כאן מעל הממוצע באזור, אך הביקוש גובר עקב גולים ווינאים המחפשים "חיים ליד המים".

אזורי תעשייה הופכים לאזורי מגורים. האזור עובר תהליך פעיל של הפיכת מפעלים ומחסנים לשעבר. חלק מהבניינים הופכים לדירות גג, אחרים למתחמי מגורים מודרניים עם פארקים.

פרויקטים של תשתית:

• הרחבת שבילי אופניים לאורך הדנובה ויצירת "מסדרון ירוק" למרכז העיר
• מודרניזציה של תחנות המטרו U6 ו-U4, שיפור מרכזי מעבר
• בתי ספר וגני ילדים חדשים בתוך מתחמי מגורים הם גורם חשוב למשפחות

יוזמות השקעה עירוניות. העירייה תומכת באופן פעיל בפיתוח בריגיטנאו כאזור "צעיר, ירוק ובינלאומי". אסטרטגיית STEP 2025 מזהה את המחוז כאזור צמיחה מרכזי.

בריגיטנאו מושכת משקיעים מכמה סיבות: מחירים נוחים יחסית, קרבה למרכז העיר, אווירה רב-תרבותית ופרויקטים עירוניים בקנה מידה גדול. כשמדובר בהשקעה בנדל"ן בווינה, רובע זה נתפס לעתים קרובות כ"דרך ביניים" בין הרובעים המרכזיים היקרים יותר לאזורי מגורים מרוחקים יותר. בואו נבחן את ההיבטים המרכזיים הללו ביתר פירוט.

דינמיקה של מחירי הדיור:

• בשנות ה-2000, הדיור כאן היה אחד הזולים ביותר בווינה: כ-1,500 אירו למ"ר
• בשנות ה-2010, המחירים עלו ל-2,500–3,000 אירו/מ"ר
• בשנות ה-2020 חלה צמיחה פעילה: בשנת 2024, המחיר הממוצע לבניינים חדשים יהיה כ-5,250 אירו/מ"ר, בעוד שהשוק המשני יהיה 4,800 אירו/מ"ר

לשם השוואה, המחירים ברובע ה-9 עולים על 7,500 אירו/מ"ר, בעוד שברובע השני הם נעים סביב 6,500 אירו/מ"ר.
מסקנה: בריגיטנאו נותר רובע "לא מוערך מספיק" עם פוטנציאל צמיחה גבוה.

שוק השכירות:

• שכר הדירה הממוצע בשנת 2024 הוא כ-18 אירו/מ"ר
• דירה בגודל 60 מ"ר מכניסה כ-1,100 אירו לחודש

התשואה גבוהה יותר מאשר באזורים יוקרתיים (שם מחירי הרכישה גבוהים יותר והשכירות עולים לאט יותר).

נזילות. הודות לרב-תרבותיות ולקרבה למרכז העיר, דיור כאן מבוקש בקרב:

• סטודנטים (בשל נגישות וקישורי תחבורה לאוניברסיטאות)
• אנשי מקצוע צעירים וגולים
• משפחות מהמעמד הבינוני שמעריכות את השילוב של מחיר ותשתיות

השוואה לרובעים אחרים. מבחינת האטרקטיביות להשקעה, בריגיטנאו מדורגת בין הרובעים ה"יוקרים" (ה-9 וה-2) לבין הרובעים ה"רדומים" (ה-21 וה-22). יש לה סיכוי לשחזר את הצלחת הרובע השני (לאופולדשטאדט), שהתפתח מ"מעמד פועלים" לרובע "אופנתי" תוך 20 שנה.

גורמי גדילה:

• פרויקט נורדווסטבאנהוף
• שיעור הולך וגדל של אנשי מקצוע צעירים וגולים
• השקעות העיר בתשתיות ובשטחים ירוקים

לסיכום: בריגיטנאו היא שכונה של ניגודים המשתנה במהירות. היא מושכת מגוון תושבים ומשקיעים:

• משפחות. יש כאן הרבה בתי ספר, גני ילדים ופארקים. כן, לא הכל מושלם, אבל האזור נהיה יותר ויותר נוח.
• אנשי מקצוע צעירים. נגישות תחבורתית מצוינת, קרבה למרכז העיר, פרויקטים מודרניים.
• משקיעים. מחיר רכישה נמוך יחסית עם שכר דירה גבוה ופוטנציאל צמיחה משמעותי.