הרובע ה-18 של וינה (וארינג) הוא רובע אלגנטי וירוק של וינה.

הרובע ה-18 של וינה, המכונה ורינג, משתרע על החלק הצפון-מערבי של העיר וגובל ברובעים ה-9, ה-17 וה-19. זהו מקום שבו חיי עיר תוססים פוגשים פארקים ירוקים ורחובות שלוים.

הרובע מתגאה בשילוב מוצלח של תשתית עירונית וסביבה טבעית: במרחק נסיעה של דקות ספורות ממרכז העיר, תוכלו למצוא שכונות שקטות עם וילות, גנים וכרמים. מיקום זה הופך את ורינג בווינה לאטרקטיבית במיוחד עבור אלו המעריכים איזון בין נוחות העיר הגדולה לאווירה מבודדת.

מבחינה היסטורית, וורינג התפתחה כפרבר בורגני ויוקרתי. משפחות עשירות, מדענים, אדריכלים וחברי האינטליגנציה הווינאית של המאה ה-19 נהרו לכאן. השכונה עדיין שומרת על רוח זו - וילות אלגנטיות, בנייני אר-נובו ובתי מגורים כפריים ניצבים זה לצד זה לצד מתחמי מגורים מודרניים. במקביל, מורגשת כאן גם השפעה אוניברסיטאית: הקמפוסים של אוניברסיטת וינה ומכוני המחקר העניקו לוורינג הילה אקדמית.

המאפיין החשוב ביותר של הרובע הוא המרחבים הירוקים . פארק טורקנשנץ, פארק פוצליינסדורפר שלוספארק וכרמי נוישטיפט אם וואלדה הפכו לכרטיס הביקור של הרובע. טיולים רגליים, חגיגות משפחתיות ופסטיבלי יין מתקיימים כאן, ויוצרים שילוב ייחודי של חיים עירוניים וטבע. אין פלא שוורינג מכונה לעתים קרובות "רובע הגנים" ואחת הפינות הציוריות ביותר של וינה.

גם המבנה החברתי של וורינג ראוי לתשומת לב. בניגוד לרובעים המרכזיים, בהם אוכלוסייה צעירה ורב-תרבותית יותר, הוא נשלט על ידי משפחות, אנשי מקצוע וגולים בעלי הכנסה גבוהה. עובדה זו יוצרת ביקוש לדיור יוקרתי - החל מווילות היסטוריות ועד דירות מודרניות המשקיפות על כרמים. למרות מעמדו היוקרתי, האזור נותר פתוח: בתי ספר, גני ילדים, מרכזי תרבות ובתי קפה רבים מספקים אווירה נעימה ותוססת.

במאמר זה, נבחן בפירוט את התפתחותה של ורינג, מקהילה כפרית לאחד המחוזות המכובדים ביותר של וינה. נחקור את ההיסטוריה שלה, את המבנה העירוני שלה, את שוק הדיור, את התחבורה ואת מוסדות החינוך. תשומת לב מיוחדת תינתן לפוטנציאל ההשקעה שהופך את הרובע ה-18 לא רק למקום יוקרתי למגורים אלא גם ליעד מבטיח עבור אלו המתכננים להשקיע בנדל"ן .

לרובע ה-18 של וינה, או ורהרינג, היסטוריה ייחודית המשפיעה במידה רבה על מראהו הנוכחי. בניגוד לרובעים המרכזיים, שתולדותיהם קשורות קשר הדוק לחצר הקיסרית ולמרכזי המסחר, ורהרינג התפתחה כקבוצת יישובים כפריים קטנים הממוקמים על המדרונות הציוריים של יערות וינה.

עד סוף המאה ה-19, התקיימו כאן כפרים נפרדים: וינהאוזר, גרסטהוף, פוצליינסדורף, נוישטיפט אם וואלדה וזלמנסדורף. שמות אלה נותרו כיום כשמות מקומות באזור, ומזכירים את עבר החקלאות והיין של האזור.

ייצור יין וגננות היו עמוד השדרה של הכלכלה המקומית במשך מאות שנים. נוישטיפט אם וואלדה וזלמנסדורף ידועות בזכות ה"הוריגר" שלהן - טברנות יין מסורתיות הממשיכות למשוך מבקרים עד היום. במאה ה-19, משפחות עשירות ממרכז וינה החלו לעבור לכאן, בחיפוש אחר אוויר צח ושלווה. בהדרגה, ורינג התפתחה לפרבר יוקרתי, ביתם של וילות ובתי קיץ.

השינוי הסופי במעמד התרחש בשנת 1892, כאשר וורינג, יחד עם מספר פרברים נוספים, שולבה בווינה. זה היה חלק מרפורמת עיור גדולה, כאשר הבירה הרחיבה את גבולותיה לפרברים שלה. באותה תקופה נקבע עקרון חלוקת העיר למחוזות מספריים: וורינג קיבלה את המספר 18. מאותו רגע ואילך, היא הפכה רשמית לחלק מהעיר הגדולה יותר, תוך שמירה על אווירתה הייחודית.

מאז סוף המאה ה-19, הרובע מפתח באופן פעיל וילות ובתי כפר בורגניים. רבים מהם תוכננו על ידי אדריכלים בולטים. ורהרינג קשורה לשמותיהם של אוטו וגנר ויוזף הופמן, נציגי תנועות האר-נובו והאר-נובו הווינאיות. עבודותיהם עיצבו את הנוף האדריכלי הייחודי של הרובע: אחוזות אלגנטיות מוקפות גנים, חזיתות מעודנות והרמוניה עם הטבע. לקוחות המעוניינים להשקיע בבתים היסטוריים בוורהרינג כיום מציינים לעתים קרובות כי לרובע יש אווירה של "כמעט וינה הישנה".

במהלך מלחמת העולם השנייה, וורינג, כמו רובעים רבים בווינה, סבלה מהפצצות, אך לא בצורה קשה כמו הרבעים המרכזיים. וילות רבות שרדו, אם כי כמה מבנים נהרסו או ניזוקו. שיקום הרובע לאחר המלחמה היה הדרגתי: מתחמי מגורים חדשים הופיעו בשנות ה-50 וה-60, אך רוח הפרבר הבורגני נשמרה.

בניגוד לחלקים אחרים של העיר, אשר עם הזמן נחשבו לאזורים מוחלשים בווינה, וורינג תמיד שמרה על יוקרתה ופופולריותה. ההיסטוריה והמורשת האדריכלית שלה יוצרות רמה גבוהה של ערך תרבותי ומגורים, המשפיעה באופן חיובי על האטרקטיביות שלה להשקעה.

פרק חשוב נוסף בהיסטוריה של המחוז קשור למדע ולחינוך. בתחילת המאה ה-20 הוקמו כאן פקולטות אוניברסיטאיות ומרכזי מחקר. פארק טורקנשנץ והמבנים הסמוכים לו הפכו לאתר המחקר הביולוגי והבוטני באוניברסיטת וינה. דבר זה העניק למחוז נופך אקדמי, והגביר עוד יותר את יוקרתו.

הרובע ה-18 של וינה (וֶהְרִינְג) משתרע על שטח של כ-6.28 קמ"ר ואוכלוסייתו מונה כ-51,000 תושבים (Statistik Austria, 2024). מבחינת צפיפות האוכלוסין, הרובע נחשב "בינוני" - כ-8,100 איש לקמ"ר - נמוך משמעותית מרובעים מרכזיים כמו מרגרטן או אוטקרינג, אך גבוה יותר מרובע "גידול היין" דבלינג. נתון זה משקף ישירות את מבנה הרובע: וֶהְרִינְג אינו גוש מונוטוני של בניינים, אלא פסיפס של שכונות צפופות ליד הגורטל ווילות מרווחות בחלק הצפוני.

לאורך גירטל, אחד מצירי התנועה הראשיים של וינה, ווהרינג נראית כמו רובע עירוני קלאסי: הוא נשלט על ידי בנייני דירות מסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20, חנויות, מסעדות ותחנות חשמלית. חלק זה של הרובע קרוב יותר ברוחו לרובעים המרכזיים ויוצר אווירה עירונית יותר.

השכונות הצפוניות פוצליינסדורף ונוישטיפט אם וואלדה יוצרות רושם שונה לחלוטין. כאן, וילות שוכנות בין גנים, רחובות צרים וכרמים המטפסים על מורדות יערות וינה. אזור זה מכונה לעתים קרובות "הלב הירוק של וורינג". לקוחותיי ההולנדים, שקנו בית משפחתי בפוצליינסדורף, מציינים שבבקרים, "נוף הכרמים וההרים מזכיר יותר את טוסקנה האיטלקית מאשר את בירת אוסטריה".

הרובע ה-18 של וינה (והרינג) ייחודי בכך שהוא משלב סוגי פיתוח שונים, ויוצר ניגוד חד בין רחובות עיר דינמיים לשכונות פרבריות שקטות וירוקות. אופי רב-שכבתי זה יוצר ביקוש לדיור בקרב מגוון רחב של קונים ושוכרים.

גרסטהוף Währing אר שטראסה הם אזורים עירוניים צפופים יותר, הנשלטים על ידי בנייני דירות מרובי דירות מסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20. הדיור קומפקטי יותר והמחירים נמוכים יותר מאשר באזורי הווילות, מה שהופך דירות לפופולריות בקרב סטודנטים, אנשי מקצוע צעירים ומשפחות המעוניינות לגור באזור יוקרתי אך קרוב יותר לשירותי העיר. המחיר הממוצע למטר מרובע במקומות אלה הוא כ-5,500-6,500 אירו למטר מרובע, נמוך משמעותית מאשר באזורי הווילות.

פוצליינסדורף הוא כרטיס הביקור של ווהרינג. השכונה ידועה בווילות המפוארות שלה, בגינות ובקרבה לפארק פוצליינסדורפר שלוספארק. היא ביתם של חברי האינטליגנציה הווינאית, בעלי עסקים וגולים. וילות באזור זה יכולות להגיע למחירים של 10,000 אירו למטר מרובע ומעלה, והשכרות כמעט תמיד נמצאות בפלח היוקרה. אחד הלקוחות שלי, פרופסור אוסטרי, קנה כאן בית במיוחד בשביל השקט והגישה למרחבים ירוקים, בעוד שמרכז העיר נמצא במרחק של 20 דקות נסיעה בלבד בחשמלית.

נוישטיפט אם וואלדה וזלמנסדורף הם כפרי יין היסטוריים המשולבים במרקם העירוני. הטברנות המסורתיות של יין (Heuriger) עדיין פעילות כאן, והנוף משתלב פשוטו כמשמעו ביערות וינה. אזורים אלה מושכים את אלו המחפשים אווירה "כפרית" בתוך הבירה. עבור משקיעים, זוהי אסטרטגיה ארוכת טווח: המחירים גבוהים, ההיצע מוגבל והנזילות נמשכת עשרות שנים.

וינהאוזר , ובמידה מסוימת גם גרסטהוף הן שכונות ביניים המציעות דיור במחירים נוחים יותר ועדיין מציעות גישה מהירה למרכז העיר. הן בחירה פופולרית עבור משפחות עם ילדים בשל קרבתן לבתי ספר וגני ילדים. השוק בחלק זה של ורהרינג יציב: המחירים עולים במידה מתונה, אך הסיכון לירידה מינימלי.

לפי Statistik Austria ו-ImmoUnited, וורינג היא בין המחוזות המשגשגים ביותר בווינה, שם מחירי הדיור עולים בהתמדה ב-3-5% בשנה. בניגוד לכמה אזורים מוכי פשיעה בווינה (לדוגמה, חלקים מהרובעים ה-10 וה-20), רמת הבטיחות כאן נותרה גבוהה, מה שמגביר עוד יותר את האטרקטיביות של המחוז.

הרובע ה-18 של וינה (והרינג) נחשב תמיד לאחד האזורים המשגשגים ביותר בעיר, והמבנה החברתי שלו מאשר מעמד זה. בניגוד לרובעים דינמיים וצעירים יותר כמו Leopoldstadt או Favoriten, הוא מתגאה באוכלוסייה יציבה ובוגרת יותר עם דגש אקדמי ומשפחתי מובהק. זהו אחד מאותם רובעים ראויים למגורים בווינה שבהם יוקרה ושלווה יוצרים איזון חברתי יציב.

על פי נתוני סטטיסטיק אוסטריה (2024), אוכלוסיית הרובע ה-18 של וינה מונה כ-51,000 תושבים. צפיפות האוכלוסייה היא כ-8,100 איש/קמ"ר, נמוכה יותר מאשר Leopoldstadt או Margareten, דבר המשקף את נוכחותן של וילות, שטחים ירוקים ומרקם עירוני פחות צפוף.

• הגיל הממוצע של התושבים הוא 43.7 שנים (בוינה - 41.1).
• משפחות עם ילדים מהוות כ-24% ממשקי הבית. עבור רבים, הקרבה לבתי ספר (כולל בתי ספר יוקרתיים כמו Währinger Gymnasium) ולפארקים משחקת תפקיד מפתח בבחירת שכונה.
• קשישים (65+) מהווים יותר מ-20% מהאוכלוסייה, נתון גבוה מהממוצע בעיר.
• סטודנטים וחוקרים מהווים קבוצה משמעותית הודות לקרבה ל-BOKU, קמפוס אוניברסיטת וינה ומכוני מחקר.

אני יכול לאשר זאת מניסיוני האישי: כמה מלקוחותיי הם פרופסורים וחוקרים שבחרו ברובע ה-18 של וינה דווקא בגלל האיזון בין שלווה, יוקרה וגישה לאוניברסיטאות.

דינמיקה ומגמות:

• אוכלוסיית וורינג גדלה באיטיות, ב-1.5% בלבד ב-10 השנים האחרונות, דבר המצביע על יציבות.
• שיעור הקשישים יגדל: על פי תחזיות של MA23 (Stadt Wien, Statistik), עד שנת 2035 יותר מ-25% מהאוכלוסייה יהיו מעל גיל 65.
• עבור שוק הנדל"ן, משמעות הדבר היא ביקוש יציב לדירות איכותיות בגדלים בינוניים וגדולים, כמו גם לבתים ללא מכשולים (barrierfreie Wohnungen).

בניגוד לרובעים הערביים של וינה, כמו חלקים מהרובע ה-10 (Favoriten) או ה-20 (Brigittenau), לוורינג יש איזון אתני שונה.

• חלקם של הזרים הוא כ-25% (קצת נמוך מהממוצע העירוני העומד על 30%).
• ביניהם, גולים דוברי גרמנית (במיוחד מגרמניה ושוויץ) שולטים, וכך גם אנשים מטורקיה.
• נוכחותם של מומחים ממזרח אירופה ואסיה העוסקים בפרויקטים מדעיים וטכנולוגיות מידע הולכת וגדלה.

על פי דו"ח מוניטור האינטגרציה Wienלשנת 2023, ורהרינג מפגינה אחת מרמות האינטגרציה החברתית הגבוהות ביותר: יש בה ריכוז נמוך יותר של קהילות "סגורות" מאשר אזורים מוכי פשיעה יותר בווינה, כמו חלקים מהרובע ה-15 או ה-20. הפשיעה ברובע ה-18 נמוכה ב-20-30% מהממוצע בווינה. עובדה זו מאשרת את מעמדה כמקום בטוח והופכת אותה לאטרקטיבית למשפחות.

מבחינה סוציו-אקונומית, הרובע ה-18 של וינה בולט ברמת השגשוג הגבוהה שלו.

• ההכנסה הממוצעת לנפש היא כ-28,000 אירו לשנה (לשם השוואה: בווינה היא 24,500 אירו).
• שיעור גבוה של תושבים בעלי השכלה גבוהה (מעל 40% לעומת 33% בעיר כולה).
• נוכחות חזקה של נציגים מהאליטה המדעית והתרבותית.

הדבר מאושש גם בשוק הנדל"ן. מניסיוני, משפחה אחת מגרמניה בחרה בוילה בפוצליינסדורף כמקום מגוריה הקבוע, תוך ציון לא רק איכות הנכס אלא גם הסביבה החברתית: "כאן אנחנו בין פרופסורים, רופאים ואדריכלים, וזה מורגש אפילו בחיי היומיום".

בניגוד לשכונות שבהן שוכרים בתים לטווח קצר שולטים (כגון סטודנטים ברובע 9), בוורינג יש שיעור גבוה של בעלי בתים לטווח ארוך. למעלה מ-55% מהתושבים גרים בדירותיהם או בבתיהם למעלה מ-10 שנים. זה יוצר קהילה יציבה ועוזר לשמר מסורות.

עם זאת, הניידות עדיין גוברת. עם הביקוש הגובר להשכרה, במיוחד לדירות של שניים ושלושה חדרי שינה לאורך גורטל וגרסטהוף, אנשי מקצוע צעירים בתחום ה-IT והרפואה עוברים לכאן יותר ויותר.

הרובע ה-18 של וינה (וֶהְרִינְג) תופס מקום מיוחד בנוף הנדל"ן של הבירה. הוא נחשב לעתים קרובות לאחד הרובעים היוקרתיים של וינה, יחד עם ה-19 ( Döbling ) וה-13 ( Hietzing ), אך הוא גם מתגאה באיזון חברתי משלו. בניגוד לשכונות הפחות נחשקות בפאתי העיר, וֶהְרִינְג מציעה מגוון רחב של אפשרויות דיור: החל מהיצע מוגבל של דירות עירוניות ועד וילות ייחודיות המשקיפות על כרמים. לכן, אלו המתכננים לרכוש דירה בווינה צריכים לבחון מקרוב את הרובע הזה.

למרות מעמדה כ"רובע בורגני", בוורינג יש גם דיור ציבורי. על פי Wiener Wohnen (2024), חלקן של דירות עירוניות הוא כ-10-12% מכלל מלאי הדיור. נתון זה נמוך משמעותית מהממוצע העירוני (כ-25%), אך מספק רמה מסוימת של סבירות לקבוצות פחות אמידות.

• דיור ציבורי מרוכז בעיקר לאורך נהר גורטל, שם נבנו בעבר בנייני דירות.
• דירות אופייניות כאן הן בגודל 40-70 מ"ר, עם דמי שכירות של סביב 7-9 אירו/מ"ר.

נתקלתי במצבים בהם סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים בחרו בפלח שוק זה לדיור זמני. עם זאת, בהינתן ההיצע המוגבל, הביקוש תמיד עולה על ההיצע.

סמלה של וורינג הוא, כמובן, הווילות שלה בפוצליינסדורף ובנוישטיפט אם וואלדה. אזורים אלה התפתחו בתחילה כאזורי נופש פרבריים עבור הבורגנות הווינאית של המאה ה-19, ותדמית זו נמשכה עד היום.

• הווילות עוצבו לעתים קרובות על ידי אדריכלים מפורסמים (אוטו וגנר, יוזף הופמן), ורבים מהמבנים הם מונומנטים אדריכליים.
• כיום, בתים כאלה הם בתי מגורים יוקרתיים בשטח של 300-600 מ"ר עם גנים, בריכות שחייה ונופים של כרמים.
• מחירם של נכסים כאלה מתחיל מ-10,000 אירו/מ"ר, ואפשרויות בלעדיות עולות על 15,000 אירו/מ"ר.

בהשוואה לרובע ה-19 השכן (Döbling), שבו דיור יוקרה עולה בממוצע 10-15% יותר, ורהרינג נראית זולה יותר, אך לא פחות יוקרתית.

מניסיוני, משפחה אוסטרית אחת קנתה בית בנוישטיפט דווקא בגלל השילוב הייחודי שלו - שלווה, כרמים, קרבה לשבילי הרים, ועדיין במרחק של 20 דקות נסיעה בלבד ממרכז וינה. הם ציינו ש"אזור זה נותן תחושה של אתר נופש, אבל עם הנוחות של עיר".

שוק השכירות בוורינג מגוון מאוד:

• לאורך גורטל, דמי השכירות של דירות בטווח הביניים נעים סביב 14-16 אירו למטר רבוע. נתון זה נמוך במקצת מאשר באזורים מרכזיים, מה שהופך אותה לאטרקטיבית לסטודנטים, סגל אוניברסיטאי ואנשי מקצוע צעירים.
• בפוצליינסדורף ובגרסטהוף, דמי השכירות עבור דירות ובתים יוקרה יכולים להגיע ל-25-30 אירו/מ"ר ומעלה.
• באחוזות ובווילות, שכר הדירה מסתכם בכמה אלפי יורו לחודש.

עבור הלקוחות הגרמנים שלי, השכרת בית בגרסטהוף התגלתה כפתרון זמני לפני הרכישה - הם ניצלו את הזמן לחיפוש וילה מתאימה. מעניין לציין, שהשכרה כאן נותנת להם את ההזדמנות "לנסות" את האזור לפני הרכישה.

וורינג נחשבת זה מכבר לא רק לאחת השכונות המשגשגות ביותר בווינה, אלא גם לאזור בעל תשתית חינוכית עשירה. כל רמות ההשכלה מיוצגות כאן, החל מגני ילדים ובתי ספר יסודיים ועד לפקולטות אוניברסיטאיות ומכוני מחקר. זו הסיבה שמשפחות רבות רואות בוורינג בווינה שכונה אידיאלית למגורים, במיוחד אם יש להן ילדים בגיל בית ספר או מכללה.

ישנם כ-30 גני ילדים במחוז, ציבוריים ופרטיים כאחד. על פי משרד עורכי הדין של שטאט Wien (MA 10), זמינות מקומות הגן בוורינג גבוהה מהממוצע העירוני, מה שמפחית את הנטל על ההורים.

• בוארינג יש רשת של גני ילדים עירוניים (Städtischer Kindergarten), שהם ללא תשלום; ההורים משלמים רק עבור אוכל (80-120 אירו לחודש).
• מרכזי טיפול בילדים פרטיים, כמו Kindergruppe Währing או גן ילדים דו-לשוני, פופולריים בקרב משפחות גולים. המחירים נעים בין 400 ל-600 אירו לחודש עבור גני ילדים דוברי גרמנית לבין 700 ל-1,200 אירו לחודש עבור גני ילדים בינלאומיים.

רבים מלקוחותיי שעוברים דירה עם ילדים מגרמניה ושוויץ ציינו כי, בניגוד למחוזות אחרים בווינה, קל יותר למצוא מקום בגן ילדים עם דגש על גרמנית-אנגלית. זה הופך את ורינג לנוחה במיוחד עבור משפחות בינלאומיות.

בתי ספר יסודיים (Volksschule) הם ציבוריים וחינמיים, עם הוצאות קטנות על מזון וחומרי לימוד (200–300 אירו לשנה). לדוגמה, Volksschule Semperstraße ידוע בהוראת המתמטיקה והשפה האיכותית שלו. באזור ישנם גם בתי ספר יסודיים פרטיים עם תוכניות שפה או דת נרחבות, שעלותן יכולה להיות בין 3,500 ל-8,000 אירו לשנה.

בוורינג נמצאים בתי הספר היסודיים הידועים הבאים:

• Bundesgymnasium und Bundesrealgymnasium Wien Währing (Döblinger Strasse 24)
• GRG 18 Bergheidengasse (Bergheidengasse 41–45).

בתי ספר אלה מציעים חינוך קלאסי וגם חינוך גימנסיוני ריאלי. שכר הלימוד בגימנסיות הממלכתיות הוא חינם, עם עלויות נוספות עבור נסיעות, פעילויות חוץ-לימודיות וחומרי לימוד הנעות בין 300 ל-600 אירו לשנה.

חינוך מוזיקלי מוערך מאוד גם כן. בית הספר העירוני למוזיקה, Währing מציע שיעורים במחיר של 200–400 אירו לסמסטר, בעוד ששיעורים פרטיים עם מורים עולים 40–70 אירו לשעה.

רובע וורינג הוא ביתם של קמפוסים אוניברסיטאיים, כולל הפקולטות של אוניברסיטת וינה (בוטניקה, ביולוגיה), מרכזי מחקר בטורקנשאנזפארק ומחלקות של האקדמיה לאמנויות יפות (Akademie der bildenden Künste Wien).

עבור סטודנטים מהאיחוד האירופי, שכר הלימוד באוניברסיטאות באוסטריה הוא כמעט בחינם (דמי הניהול הם כ-20 אירו לסמסטר). עבור סטודנטים מחוץ לאיחוד האירופי, שכר הלימוד הוא 726 אירו לסמסטר, מה שהופך את וינה לתחרותית מול בירות אירופאיות אחרות.

הרובע ה-18 של וינה ידוע בשילוב המאוזן שלו בין פיתוח עירוני למרחבים ירוקים, ומתגאה במערכת תחבורה מפותחת היטב אך מכוונת אנוש. הדגש כאן הוא לא רק על תחבורה ציבורית , אלא גם על תשתית רכיבה על אופניים ונגישות להליכה. עבור אלו שבוחרים לגור ברובע וינה, רשת התחבורה היא גורם מכריע: היא מציעה גישה נוחה למרכז העיר, לקמפוסים של אוניברסיטאות ולשכונות יוקרתיות שכנות.

אין שירות מטרו ישיר לוורינג, מאפיין המעצב את אופיו הייחודי של הרובע. עם זאת, תחנת הרכבת התחתית U6, Währingאר שטראסה–פולקסאופר, ותחנת הרכבת התחתית מיכלבורן–AKH ממוקמות ממש בקצה הרובע. זה מאפשר לתושבים להתחבר במהירות למרכזי מעבר ולהגיע למרכז וינה תוך 10-15 דקות.

מניסיוני, לקוחות מציינים לעתים קרובות כי היעדר קו מטרו עמוק מתפצה על ידי רשת חשמליות ואוטובוסים מפותחת היטב. קונה אחד משוויץ אמר לי, "לא רציתי לגור ממש על קו רכבת תחתית בגלל הרעש והצפיפות. אבל כאן אני מקבל חשמלית ממש ליד הדלת ושכונה שקטה."

חשמליות ממלאות תפקיד מפתח במבנה התחבורה של וורינג:

• קו 40 – מחבר את גרסטהוף עם מרכז העיר (שוטנטור, ליד האוניברסיטה הראשית).
• קו 41 עובר דרך טורקנשאנפלאץ, מה שהופך אותו לנוח לתלמידים ולמורים.
• קו 42 מחבר את האזור עם רובעי האוניברסיטה ועם אינרר שטאדט.

מערכת החשמלית פועלת בצורה אמינה: על פי Wiener Linien, זמן ההמתנה הממוצע בשעות העומס הוא 3-5 דקות, מה שהופך אותה לנוחה יותר ביחס למטרו.

במחוז יש גם מספר קווי אוטובוס המחברים את פאתי וורינג עם שכונות ופארקים שכנים. זה חשוב במיוחד למשפחות עם ילדים ולתושבים מבוגרים: בניגוד למטרו ולחשמליות, אוטובוסים מגיעים עמוק יותר לחצרות הפנימיות של המחוז.

בשנים האחרונות, וינה מפתחת באופן פעיל את רשת נתיבי האופניים שלה. נתיבי אופניים ייעודיים חדשים נוספו לאורך רחוב Währinger Straße ולכיוון פארק טורקנשנץ. על פי נתונים סטטיסטיים מ-MA 18 (Stadtentwicklung Wien), חלקם של טיולי אופניים ברובע גדל מ-7% בשנת 2015 ליותר מ-12% בשנת 2023.

על פי תוכנית הפיתוח STEP 2025 של העיר, ורינג נכללת באסטרטגיית "העיר למרחקים קצרים" (Stadt der kurzen Wege). משמעות הדבר היא שאזורי הולכי רגל ושבילי אופניים יורחבו בשנים הקרובות, ותחבורה ידידותית לסביבה תינתן עדיפות. באופן ספציפי, מודרניזציה של קווי חשמלית ויצירת "מסדרונות תחבורה ירוקים" לכיוון פארק טורקנשנץ נמצאים בדיונים.

חוות דעת מומחה. מנקודת מבט תחבורתית, וורינג היא פשרה: אין קו מטרו בתוך הרובע, אך הוא מחובר היטב באמצעות חשמליות, אוטובוסים ותחנות רכבת תחתית סמוכות. עבור משפחות ועובדים או לומדים במרכז וינה, זהו הפתרון האידיאלי.

בפועל, שמתי לב שלקוחות שבוחרים בוורינג מוצאים איזון בין ערכם: גישה נוחה ללא רעש עירוני מוגזם. זה משפיע ישירות על שוק הנדל"ן. דירות ליד מרכזי חשמלית ותחנות U6 הן בעלות ערך גבוה יותר: שכר הדירה כאן גבוה ב-8-12% מאשר בשכונות מרוחקות יותר של הרובע. לפיכך, התחבורה הופכת לגורם נוסף להשקעה.

חניה בווינה היא נושא המשקף באופן ישיר את האיזון בין נוחות התושבים לפיתוח עירוני בר-קיימא. בהקשר זה, הרובע ה-18 של וינה מדגים גישה אופיינית לאזורי מגורים יוקרתיים: דגש על נוחות התושבים והפחתת עומס תנועת התחבורה הציבורית.

עבור משקיעים, חניה אינה רק בעיה לוגיסטית; זהו גורם המשפיע על נזילות הנכס. דירות ובתים עם חניון פרטי או אפשרויות חניה תת קרקעית נמכרים במחיר ממוצע של 8-12% יותר.

מאז 2017, הרובע ה-18 של וינה מציע לתושבים כרטיס חניה (Parkpickerl). עלותו כ-10 אירו לחודש (120 אירו לשנה), המאפשר חניה ברחבי הרובע כולו. לשם השוואה, חניית אורחים יקרה יותר - בממוצע 2.20 אירו לשעה (נתונים ממשרד השלום של Wien).

אחת הלקוחות שלי, משפחה מגרמניה שקנתה דירה בפוצליינסדורף, ציינה כי הסדר Parkpickerl הציל אותם מהחיפוש היומיומי אחר מקום פנוי.

העיר מפתחת באופן פעיל חניונים תת-קרקעיים ומתקני "חנה וסע" לאורך הגירטל ובמרכזי תחבורה מרכזיים (פולקסאופר, מישלבורן). דמי השכירות עבור מקום במתקנים אלה נעים בין 90 ל-140 אירו לחודש, בהתאם למיקום. זהו מקום פופולרי בקרב שוכרי דירות, שכן בניינים רבים ברובע ההיסטורי חסרים חניה פרטית מחוץ לרחוב.

מדיניות העיר מכוונת לצמצום חניה ברחובות ולהפיכת הרחובות לירוקים. לדוגמה, במסגרת תוכנית "Supergrätzl Währing", שהחלה בשנת 2023, חלק מהרחובות הופכים לאזורי הולכי רגל עם עצים נוספים ונתיבי אופניים. עבור בעלי רכב, משמעות הדבר היא פחות אפשרויות חניה חינם, אך עלייה בערכי הנכסים עם סביבה ירוקה.

התצפית שלי: קונים ששוקלים את הרובע ה-18 כמקום מגורים לטווח ארוך מעריכים יותר ויותר חצרות שקטות וללא מכוניות שבהן ילדים יכולים לשחק בבטחה.

הרובע ה-18 של וינה (Währing) ידוע לא רק בפארקים הירוקים ובווילות היוקרתיות שלו, אלא גם במורשת הדתית והתרבותית העשירה שלו. כאן משתלבים בהרמוניה מסורות קתוליות, קהילות פרוטסטנטיות, קהילות אורתודוקסיות ואתרים תרבותיים יהודיים. עבור משפחות רבות שבוחרות לגור ברובע ה-18 של וינה, התשתית הרוחנית והתרבותית היא גורם חשוב. מבחינה היסטורית, וינה, ובמיוחד והרינג, נותרה קתולית ברוחה.

סטטיסטיקות דתיות ברובע ה-18 של וינה:

• קתולים: 52.8%
• נוצרים אורתודוקסים: 6.2%
• מוסלמים: 6.0%
• פרוטסטנטים: 5.9%
• ללא שייכות דתית: 21.4%
• דת אחרת: 1.8%
• לא ידוע: 5.7%

מספר מקדשים המייצגים תקופות אדריכליות שונות שרדו באזור:

כנסיות קתוליות:

• פפארקירכה Währing (כנסיית סנט גרטרוד ולורנס הקדושים). זוהי אחת הכנסיות העתיקות ביותר ברובע, המוזכרת כבר במאה ה-13. הבניין הנוכחי נבנה בשנת 1753 והורחב משמעותית בשנת 1934. הכנסייה משלבת אלמנטים מתקופת הבארוק המאוחרת וניאו-גותיקה. פנים הכנסייה כולל מזבחות עתיקים ועוגב, כמו גם אנדרטאות הקשורות להיסטוריה של הרובע.
• Lazaristenkirche ). כנסייה זו, הממוקמת ברובע גנזלברג, נבנתה בסגנון ניאו-גותי על ידי האדריכל פרידריך פון שמידט. היא מוקדשת לסנט סווריאן מנוריקום. הכנסייה נחנכה בשנת 1880 והיא מרכז הקהילה הקתולית אותה משרתת קהילת הלזריסטים.
• Pfarrkirche Weinhaus ). הכנסייה, הממוקמת ברחוב גנצגאסה, נבנתה בין השנים 1883 ו-1889. היא מוקדשת ליוסף הקדוש, הקדוש המגן של הפועלים והמשפחות. הכנסייה ידועה בארכיטקטורה ההיסטוריסטית שלה והיא מרכז דתי חשוב לקהילה המקומית.

קהילות פרוטסטנטיות ונוצריות אחרות:

• הלותרנית (Lutherkirche ) בוורינג היא מרכז חשוב לקהילה האוונגליסטית. היא נבנתה בסגנון היסטוריציסטי בשנת 1898, והפכה לא רק למקום פולחן אלא גם למקום לקונצרטים תרבותיים ואירועים חינוכיים.
• אין כנסיות אורתודוקסיות ברובע ה-18 של וינה. עם זאת, מספר כנסיות אורתודוקסיות המשרתות קהילות אורתודוקסיות שונות ממוקמות ברובעים סמוכים.

יוזמות יהודיות ובין-דתיות:

• בית הקברות היהודי בוורינג. בית הקברות, שנפתח בשנת 1784, שימש כאתר הקבורה העיקרי לחברי קהילת הכת הישראלית של וינה. למרות סגירתו בשנות ה-80 של המאה ה-19 והרסו לאחר מכן בתקופת הנאצים, בית הקברות נותר אנדרטה היסטורית חשובה.
• בשנים האחרונות, פרויקטים של דיאלוג בין-דתי מתפתחים באופן פעיל במחוז. קהילות קתוליות, הקהילה האוונגליסטית ויוזמות אורתודוקסיות משתתפות באירועים תרבותיים וצדקה משותפים. תוכניות כמו "Lange Nacht der Kirchen" (ליל הכנסיות הארוך) מאפשרות לתושבים ולמבקרים לחוות את מגוון החיים הרוחניים.

הרובע ה-18 של וינה, וורינג, ידוע לא רק כאזור מגורים יוקרתי אלא גם כמרכז תרבותי בעל היסטוריה עשירה, אדריכלות ופעילויות פנאי מגוונות. עבור תושבים ומשקיעים, משמעות הדבר היא לא רק יוקרה ונוחות אלא גם איכות חיים גבוהה, המוערכת על ידי גולים ומשפחות וינאיות.

פולקסאופרה Wien – לב הסצנה התרבותית

הפולקסאופרה Wien היא האטרקציה המרכזית של הרובע, הידועה הן באוסטריה והן מחוצה לה. התיאטרון מציג מדי שנה כ-300 הפקות, מאופרטות ואופרות קלאסיות ועד בלט ומחזות זמר.

• מחירי הכרטיסים נעים בין 75 אירו ל-144 אירו, תלוי במושב.
• צופים צעירים מתחת לגיל 30 יכולים לנצל את תוכנית U30 ולרכוש כרטיס תמורת 15 אירו.
• כרטיס משפחתי עולה 30 אירו לעונה, ומציע הנחות של עד 75% לילדים והנחות משמעותיות למבוגרים.

אחת הלקוחות שלי, משפחה שקנתה דירה ליד הפולקסאופר, מציינת שהקרבה לתיאטרון הפכה עבורם ליותר מסתם נוחות, אלא לאורח חיים אמיתי - הם בוחרים הפקות חדשות בכל שבוע, והאזור נתפס כמרכז תרבותי, לא רק מקום מגורים.

תיאטראות קטנים ומועדוני תרבות

בנוסף לפולקסאופר, הרובע הוא בית לקהילה תוססת של במות קטנות יותר, מועדוני תרבות ואגודות ספרותיות. שכונות גרסטהוף ופוצליינסדורף מארחות מופעים קאמריים, הרצאות וערבי מוזיקה. סצנה תרבותית מקומית זו מוערכת על ידי משפחות צעירות וסטודנטים, והיא גם משפרת את האטרקטיביות של הרובע להשקעה: נדל"ן המוקף במרחבים כאלה תמיד מבוקש.

גלריות ומורשת אדריכלית

הרובע ה-18 מכיל וילות ומבנים היסטוריים רבים עם אדריכלות מהמאות ה-19 וה-20, שרבים מהם פתוחים לתערוכות ציבוריות.

• שלוס פוצליינסדורף הוא בית מגורים לשעבר וכיום משמש כמקום לתערוכות וקונצרטים קאמריים.
• בגרסטהוף תוכלו לבקר בגלריות פרטיות קטנות לאמנות עכשווית, בהן מוצגות עבודות של אמנים מקומיים.

עבור רוכשי דירות, משמעות הדבר היא ערך מוסף: רבים מחפשים לא רק שטח, אלא גם הזדמנות לגור בסביבה תרבותית.

פסטיבלים ואירועים: מפסטיבלי יין ועד מצעדי רחוב

אחד האירועים המפורסמים ביותר נותר הנוישטיפטר קירטאג, פסטיבל יין הנערך באוגוסט בנוישטיפט אם וואלדה. למרות שרובע זה הוא חלק מנהלי Döbling, יש לו קשרים היסטוריים הדוקים לוורינג.

• קירטאג מושך אליו עד 150,000 מבקרים מדי שנה.
• הכניסה חופשית, וישנם דוכני שוק, טעימות ותהלוכות מסורתיות.

אלמנט תרבותי חשוב נוסף הוא יום טיולי היין של וינה. המסלול מתחיל באזור נוישטיפט ועובר דרך כרמים, עם עצירות בהויגריר. בשנת 2025, האירוע יתקיים בין ה-27 ל-28 בספטמבר, וההשתתפות היא ללא תשלום.

לקוחותיי שרכשו טאונהאוסים בחלק זה של האזור מציינים כי זרם התיירים במהלך החגים לא רק יוצר אווירה מיוחדת אלא גם מגביר את הרווחיות של השכרות לטווח קצר.

הרובע ה-18 של וינה נחשב תמיד לאחד האזורים הירוקים והשלווים ביותר בעיר. השילוב של תשתית עירונית מפותחת ופארקים שופעים, הממוקם בין שכונות גורטל התוססות לקצה מחוז וינר, מדורג באופן עקבי בין המחוזות הטובים ביותר למגורים בווינה. שטחים ירוקים תופסים כ-30% משטח הרובע, גבוה משמעותית מהממוצע עבור מחוזות מרכזיים אחרים בבירה.

Türkenschanzpark - הסמל של Vähring

פארק טורקנשאנץ הוא הפארק הגדול ביותר ברובע ואחד היפים ביותר בווינה. ההיסטוריה שלו מתחילה במאה ה-19, אז הוקם כאן פארק מטופח עם בריכות, עצים נדירים ופלטפורמות תצפית.

• שטח: כ-150,000 מ"ר.
• יותר מ-400 מיני צמחים גדלים כאן, כולל עצים נדירים מאזור אסיה ואמריקה.
• הפארק מכיל גן יפני, מתנה לווינה מהעיר יוקוהמה.

לקוחותיי שקנו דירות ליד טורקנשאנזפארק מציינים שהיכולת לצאת מהבניין שלהם ולהיות באזור ירוק תוך חמש דקות הייתה הגורם המכריע בבחירת הדירה שלהם. יתר על כן, דירות עם נוף לפארק עולות באופן עקבי 10-15% יותר מנכסים דומים בשכונות שכנות.

Pötzleinsdorfer Schlosspark – היסטוריה וטבע

בחלק הצפוני של הרובע נמצא פארק פוצליינסדורפר שלוספארק, ארמון לשעבר הפתוח כיום לציבור. הוא כולל סמטאות עצי טיליה משומרים ומשמש גם כמקום לקונצרטים קאמריים ואירועי קיץ.

• הפארק משתרע על פני יותר מ-400,000 מ"ר, מה שהופך אותו לאחד מ"יערות העיר" הגדולים ביותר.
• ריצה קלה, טיולי כלבים ופיקניקים מותרים במקום.
• אזור המגורים היוקרתי פוצליינסדורף ממוקם בקרבת מקום, שם מחירי הנכסים גבוהים באופן מסורתי מהממוצע באזור.

פארק Währingאר ופארק סטאגאיה

• פארק Währingאר הוא נווה מדבר ירוק קרוב יותר לגורטל, פופולרי בקרב סטודנטים ומשפחות צעירות. הוא כולל מגרשי ספורט ואזורי קריאה שקטים.
• סטאגאיהפארק הוא גן יפני קטן המסמל את הידידות בין וינה לעיר סטאגאיה היפנית. הוא פופולרי במיוחד באביב, במהלך עונת פריחת הדובדבן.

נוכחותם של חללים ייחודיים כאלה יוצרת זהות ייחודית לשכונה. עבור משקיעים, משמעות הדבר היא ביקוש קבוע מצד שוכרים המחפשים דיור עם גישה לפארקים.

כרמי נוישטיפט וסלמנסדורף

בפאתי הצפון-מערביים של ורהרינג נמצאים הרבעים נוישטיפט אם וואלדה וסלמנסדורף, המפורסמים בכרמים ובטברנות היין המסורתיות שלהם - הורייגר.

• יש כאן עשרות קילומטרים של שבילי הליכה, חלקם חלק מ- Wiener Weinwanderweg המפורסם.
• בקיץ ובסתיו, הכרמים הופכים למרכז תרבותי: פסטיבלי יין מושכים תיירים ווינאים מכל רחבי האזור.
• דירות ובתים בשכונות אלה פופולריים במיוחד בקרב משפחות אמידות המעריכות את השילוב של הטבע והקרבה לעיר.

פרויקטים חדשים של ירוק

רשויות המחוז מפתחות באופן פעיל תוכניות לשיפור הסביבה העירונית:

• יצירת חצרות ירוקות וגגות ירוקים,
• התקנת "חזיתות ירוקות" על מבנים חדשים,
• הרחבת אזורי הולכי רגל וצמצום חניה ברחוב לטובת שטחים ירוקים.

על פי הנתונים העדכניים ביותר של שטאדט Wien (2024), וורינג מדורגת בין שלושת המחוזות המובילים מבחינת השקעה לנפש בפרויקטים סביבתיים. עובדה זו משפיעה ישירות על המחירים: מתחמי מגורים חדשים עם חצרות ירוקות נמכרים במחיר ממוצע של 8-12% יותר מאשר מתחמים דומים ללא תשתית אקולוגית.

הרובע ה-18 של וינה, וורינג, מקושר לעתים קרובות לפארקים ירוקים, אזורי מגורים יוקרתיים וטברנות יין. אבל זה לא רק אזור מגורים "שקט"; זהו גם אשכול עסקים משמעותי, שבו עסקים קטנים, מרכזי מחקר ומגזר השירותים מתפתחים באופן פעיל. על פי Magistratsabteilung 23 (Wirtschaft, תעסוקה וסטטיסטיקה), וורינג היא ביתם של למעלה מ-2,800 חברות רשומות, כ-85% מהן עסקים קטנים ובינוניים.

מקום מיוחד בכלכלת המחוז תופסות טברנות יין מסורתיות (Heuriger), המרוכזות בשכונות נוישטיפט אם וואלדה וזלמנסדורף. מקומות אלה הם יותר מסתם מסעדות, אלא חלק מהזהות התרבותית הווינאית, המגישים יין מקומי ומנות עונתיות.

• ב-Währing פועלים יותר מ-60 Heuriger, ובמהלך פסטיבלי היין גדל המחזור שלהם ב-30-40% (נתונים מ- Wiener Wirtschaftskammer, 2023).
• בנוסף לטברנות, רחוב Währingאר שטראסה והרחובות הסובבים אותו הם גם ביתם של מספר גדל והולך של בתי קפה, קונדיטוריות וגסטרופאבים קטנים הפונים למקומיים ולסטודנטים.

אחד הלקוחות שלי רכש שטח מסחרי למסעדה ליד טורקנשאנזפארק. בשל זרם קבוע של לקוחות, תשואת השכירות היא כ-5.5% לשנה, נתון גבוה מהממוצע לנכסי מגורים באזור.

וורינג קשורה קשר הדוק למגזרים האקדמיים והמדעיים. היא ביתם של מחלקות של אוניברסיטת וינה, כולל המכונים לביולוגיה וכימיה, כמו גם מספר מעבדות מחקר פרטיות.

• באוניברסיטת וינה לומדים למעלה מ-90,000 סטודנטים, חלקם מתגוררים ברובע ה-18.
• האזור הוא גם ביתו של המכון ללימודים כלכלי (IHS), אחד ממכוני המחקר המובילים באוסטריה העוסקים במחקר כלכלי וחברתי.

ריכוז זה של מוסדות חינוך מגביר את הביקוש לדירות להשכרה ליד קמפוסים. לקוחותיי שמשכירים דירות באזור גרסטהוף לסטודנטים ולאנשי מקצוע צעירים משיגים שיעורי תפוסה יציבים גם עם דמי שכירות גבוהים יחסית (החל מ-15 אירו למ"ר).

צירי הפעילות העסקית העיקריים בוורינג עוברים לאורך גורטל ו- Währingאר שטראסה.

• גורטל נותרה מסדרון תחבורה ומסחר מסורתי, ביתם של משרדים בינוניים, מרפאות וחברות שירותים.
• Währinger Straße הוא רחוב קניות דינמי שבו מתפתחים באופן פעיל לא רק חנויות אלא גם חללי עבודה משותפים פופולריים בקרב פרילנסרים וסטארט-אפים.

לפי ImmobilienScout24 (2024), דמי השכירות למשרדים בוארינג נעים בין 13 ל-19 אירו למ"ר, מה שהופך את האזור לנגיש יותר בהשוואה ל- Innere Stadt (20-30 אירו למ"ר).

וורינג נתפסת כיום לא רק כאזור מגורים יוקרתי באופן מסורתי, אלא גם כאזור שעובר טרנספורמציה אדריכלית וסביבתית פעילה. האזור מתחדש בהדרגה, תוך שמירה על אופיו ההיסטורי תוך הצעת דיור ותשתיות העומדות בסטנדרטים מודרניים של נוחות.

אחת המגמות המרכזיות ברובע ה-18 של וינה נותר שיפוץ בתים ווילות היסטוריים בסגנון גרונדרצייט מסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20.

• על פי שוק הנדל"ן Wien2024, חלקם של נכסים משופצים בפלח היוקרה של ורהרינג גדל ב-18% בחמש השנים האחרונות.
• מבנים היסטוריים רבים מקבלים הרחבות לפנטהאוז, חניה תת קרקעית ומערכות חימום משודרגות.

אחד הלקוחות שלי רכש דירה בבניין דירות משופץ ליד פארק Währingאר בשנת 2021. בעקבות השיפוץ, ערך הנכס עלה ביותר מ-35%, ודמי השכירות מגיעים כעת ל-22-24 אירו למ"ר, מה שהופך פרויקטים כאלה להשקעה רווחית לטווח ארוך.

רובע גרסטהוף הפך למגנט לפרויקטים חדשים של פיתוח, כאשר נבנים כאן מתחמי מגורים בוטיק המציעים דירות בטווחי מחירים בינוניים עד גבוהים.

• המחיר הממוצע של דיור חדש בגרסטהוף כיום הוא 8,500–10,200 אירו למ"ר, מחיר נמוך במקצת מאשר Döbling, אך גבוה יותר מאשר Hernalsהשכנה.
• לאורך נהר גורטל צצים פרויקטים מודרניים של שימושים מעורבים, המשלבים דירות, משרדים ואזורי שירות.

מנקודת מבט של השקעה, נכסים כאלה אטרקטיביים בשל נזילותם הגבוהה וביקוש יציב בקרב משפחות מהמעמד הבינוני.

חברת וורינג תומכת באופן פעיל בתוכנית "עיר חכמה Wien". בשנים האחרונות יושמו פרויקטים להרחבת חצרות ירוקות, התקנת פאנלים סולאריים ויישום מערכות ניקוז מי גשמים.

• על פי Stadt Wien (2023), כ-20% מפרויקטי המגורים החדשים ברובע ה-18 של וינה מאושרים על פי תקני יעילות אנרגטית (klimaaktiv Gold או Passivhaus).
• זה משפיע ישירות על המחירים: דיור חסכוני באנרגיה בוורינג נמכר בממוצע ב-10-12% יותר מדיור מסורתי דומה.

פרויקטים כאלה אטרקטיביים במיוחד למשקיעים לטווח ארוך, שכן יעילות אנרגטית מפחיתה את עלויות השירות של הדיירים ומגבירה את האטרקטיביות של הנכס בשוק השכירות.

הרובע ה-18 של וינה, וורינג, ביסס את עצמו זה מכבר כאחד מאזורי המגורים היוקרתיים והיציבים ביותר בבירה. בניגוד לרובעים החדשים יותר של וינה, אשר מפותחים באופן פעיל מאפס (Seestadt Aspern, Sonnwendviertel), וורינג מציעה למשקיעים שוק בוגר עם היצע מוגבל, רמת תשתית גבוהה ושילוב ייחודי של מורשת תרבותית וטבעית.

יציבות מחירים והיצע מוגבל

על פי Immobilienpreisspiegel 2024, המחיר הממוצע של דירות ברובע ה-18 של וינה נע בין 7,500 ל-11,000 אירו למטר מרובע, בעוד שוילות יוקרה יכולות לעלות על 15,000 אירו למטר מרובע. יתר על כן, היצע הווילות ההיסטוריות מוגבל ביותר: פחות מ-3% מכלל מלאי הדיור ברובע נכנס לשוק מדי שנה.

פופולרי בקרב משפחות, גולים וחוקרים

וורינג נהנית מביקוש יציב בקרב משפחות עם ילדים (קרבתה לבתי ספר בינלאומיים), חוקרים (אוניברסיטאות ומרכזי מחקר בקרבת מקום) וגולים. זה יוצר מאגר מאוזן של שוכרים בעלי הכנסה גבוהה.

מחירי השכירות כאן הם ממוצעים של 16-22 אירו למ"ר, ומגיעים ל-25-28 אירו למ"ר בסגמנטים היוקרתיים. עבור משקיעים לטווח ארוך, משמעות הדבר היא לא רק תזרים מזומנים יציב אלא גם סיכון נמוך לנכסים ריקים.

יוקרה ומרחבים ירוקים כגורם ביקוש

במפה העירונית, ורינג בולטת בזכות האקולוגיה שלה: כ-30% מהשטח תפוס על ידי פארקים, כרמים ומרחבים ירוקים. פארק טורקנשנץ ופארק פוצליינסדורפר שלוספארק מחזקים את האטרקטיביות של הרובע עבור משפחות ואלו המחפשים איזון בין תשתית עירונית לקרבה לטבע.

גורמים אלה תורמים לתדמיתה של וורינג כאחד האזורים הטובים ביותר למגורים, מה שמתורגם ישירות לביקוש יציב ולסיכון מינימלי לתיקון מחירים.

צמיחה ארוכת טווח במחירי הווילות

יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לפלח הווילות ברובע ה-18 של וינה. כאן, דינמיקת המחירים מדגימה צמיחה יציבה ורב-שנתית ולא תנודות לטווח קצר. יש לכך מספר סיבות:

• היצע מוגבל (רוב הווילות ממוקמות באזורים מוגנים ואינן כפופות לשיפוץ המוני);
• ביקוש גבוה מצד משפחות, גולים וחברי האליטה המדעית;
• יוקרתו של המקום, שנבנתה במשך עשרות שנים.

על פי סקר RE/MAX Wohnbarometer לשנת 2024, מחירי הווילות ברובע ה-18 של וינה עלו בממוצע של 65-70% במהלך 10 השנים האחרונות, ועולים על הממוצע העירוני העומד על כ-45%.

הרובע ה-18 של וינה (והרינג) אינו בחירה לכולם, אלא עבור אלו המחפשים באופן מודע נוחות, יוקרה וערך לטווח ארוך. הרובע מתגאה בקצב חיים רגוע, שפע של מרחבים ירוקים ושילוב של אדריכלות היסטורית ועיצוב עכשווי.

מעל הכל, ורהרינג אידיאלית למשפחות עם ילדים ולבעלי הכנסה גבוהה המעריכים ביטחון, שלווה וגישה לטבע. טיולים רגליים בפארק טורקנשנץ או בפארק פוצליינסדורפר שלוספארק הופכים לחלק מחיי היומיום, ובתי ספר יוקרתיים וקרבה לאוניברסיטאות הופכים את האזור לנוח במיוחד למשפחות עם ילדים בכל הגילאים.

עבור משקיעים, וורינג אטרקטיבית בשל יציבותה: שוק הדיור היוקרתי כאן מתפתח בצורה חלקה, ללא ירידות חדות, ומחירי הווילות והדירות הגדולות עולים בהתמדה. בניגוד לרובעים החדשים יותר של וינה, שעדיין מפתחים את התשתיות שלהם, וורינג מציעה איזון מבוסס: רשת חברתית ותחבורה מפותחת היטב, מוסדות תרבות, מסעדות וטברנות יין יוצרים סביבת מגורים נוחה.

גולים וחוקרים מוצאים כאן תנאי מחיה אידיאליים. האזור גובל בקמפוסים של אוניברסיטאות ומרכזי מחקר, והקהילה הבינלאומית שומרת על אווירה פתוחה ורב-לשונית. מניסיוני, מספר לקוחות מגרמניה ושוויץ בחרו בווהרינג במיוחד כדי לשלב מגורים יוקרתיים עם קרבה לעבודה ולקהילת האוניברסיטה.

בקיצור, הרובע ה-18 של וינה הוא גן עדן עבור אלו המעריכים איכות על פני פשרה: דיור מרווח, רחובות ירוקים, בתי ספר יוקרתיים ונזילות השקעה מובטחת. זוהי אחת השכונות הטובות ביותר בווינה למגורים, שבה נוחות ומעמד הולכים יד ביד, ורכישת נדל"ן הופכת לא רק למגורים אלא גם לאסטרטגיה עתידית.