הרובע ה-11 של וינה – סימרינג התעשייתי ועתידה

תיירים רבים המגיעים לווינה רואים תחילה את קתדרלת סטפן הקדוש, ארמון שנברון ואת הרחובות הקיסריים הקלאסיים של מרכז העיר. אבל לעיר יש פנים אחרות - תעשייתיות, של מעמד הפועלים, עם רמז לעבר קשה ופרויקטים מודרניים באופן מפתיע. כך בדיוק סימרינג Simmering הרובע ה-11 של וינה , הממוקם בדרום-מזרח הבירה, לתושבים ולמבקרים.

במבט ראשון, זה רחוק מלהיות תמונה של "גלויה מוינה". כאן, מפעלים ניצבים לצד אזורי מגורים, קווי רכבת עוברים בלב הרובע, והרחובות נראים תועלתניים יותר מאלה שברובעים הבורגניים יותר.

עם זאת, במבט מקרוב חושפת סימרינג צד שונה לחלוטין: רובע שבו אוגרי גז ישנים הפכו למתחם מגורים ותרבות עתידני, ופארקים ירוקים שוכנים לצד אתרים תעשייתיים.

המחוז משתרע על פני 23.3 קמ"ר - שטח משמעותי עבור וינה. הוא ביתם של למעלה מ -105,000 איש , ומספר זה גדל בהתמדה. הצפיפות היא כ-4,500 איש לקמ"ר, מה שהופך את סימרינג לפחות "דחוס" מאשר רובע פאבוריטן הצפוף, אך תוסס יותר מהמחוזות המרוחקים יותר.

זימרינג היא מקום של ניגודים. מצד אחד, היא ידועה כ"פרבר של מעמד הפועלים" ולפעמים נחשבת לאחד מ"האזורים המוחלשים" של וינה. מצד שני, היא ביתם של ה-Zentralfriedhof, הפארק הגדול ביותר בעיר, מתחמי מגורים מודרניים ליד הגזומטר, ומרכזי תחבורה חשובים אסטרטגית (קו המטרו U3, נמל התעופה שווכאט ותחנת Simmering ).

לפיכך, ניתן לתאר את הרובע ה-11 כ"עיר בתוך עיר": הוא מציע דיור, תעסוקה, תחבורה, פארקים, מתקני תרבות ואפילו אטרקציות תיירותיות משלו. עבור חלק, זהו מקום המתואר כ"שכונה מוכת פשע", בעוד שעבור אחרים, זהו מקום נוח ובמחיר סביר למגורים.

ההיסטוריה של האזור מתחילה בימי הביניים. האזכור הראשון של יישוב באתר של סימרינג של ימינו מתוארך למאה ה-13. אז, זה היה כפר קטן שבו תושביו עסקו בחקלאות ובגידול גפנים.

המאה ה-19: התיעוש

המצב השתנה באופן דרמטי במאה ה-19. וינה צמחה במהירות, ופרבריה המזרחיים החלו להתפתח לאזור תעשייה. מפעלי לבנים, בתי מלאכה, מפעלים, ובמיוחד הגזומטרים - גלילים ענקיים, בגובה של כמעט 70 מטרים, שאגרו גז לתאורת רחוב וחימום בתים - הופיעו בסימרינג.

בשנת 1892, סימרינג הפכה רשמית לחלק מוינה. מאז ואילך, היא הפכה לרובע טיפוסי של מעמד הפועלים, שמשך אליו מהגרים מצ'כיה, הונגריה, קרואטיה וחלקים אחרים של אוסטרו-הונגריה. הרובע גדל במהירות, עם בניית בתים חדשים, חנויות ובתי ספר.

במחצית הראשונה של המאה ה-20, זימרינג ביססה את מעמדה כשכונת פועלים. בתקופת "וינה האדומה" נבנו כאן בתי מגורים קהילתיים, שסיפקו דיור בר השגה למשפחות בעלות הכנסה נמוכה. המחוז צבר מוניטין כמרכז תעשייתי, שהעסיק עשרות אלפי עובדים.

במהלך מלחמת העולם השנייה, סימרינג הייתה מטרה לתקיפות אוויריות : המפעלים, מחסני הגז ותחנת הכוח היו בעלי עניין אסטרטגי. שכונות רבות נהרסו, אך הן נבנו מחדש בשנים שלאחר המלחמה.

בסוף המאה ה-20, מחסני הגז היו מיושנים: הם כבר לא שימשו לאחסון גז. עלתה השאלה: להרוס או לשמר? בסופו של דבר, הוחלט לשקם אותם.

בשנת 2001, ענקי התעשייה לשעבר הוסבו למתחם גאזומטר סיטי . הוא כלל דירות, מעונות סטודנטים, משרדים, חנויות, בית קולנוע ואולם קונצרטים. החזיתות שמרו על מראם ההיסטורי, בעוד שעיצוב הפנים הפך לסמל של אדריכלות מודרנית. פרויקט זה הפך ל"מיתוג מחדש" אמיתי של הרובע: לראשונה, סימרינג החלה להיתפס לא רק כפרבר של מעמד הפועלים, אלא גם כאזור של העתיד.

זימרינג תופסת את החלק הדרום-מזרחי של וינה ונחשבת לשער הכניסה לעיר. הרובע גובל ברחוב פאבוריטן ה-10 ממערב, ברחוב לנדשטראסה ה-3 וברחוב לאופולדשטאדט ה-2 מצפון, ומשתרע עד לגבול הבירה ממזרח. כאן מתחילים הכבישים המהירים המובילים לנמל התעופה הבינלאומי שווכאט, וממוקמים אזורי תעשייה.

שטחו הכולל של המחוז הוא 23.3 קמ"ר , מה שהופך אותו לאחד המחוזות המרווחים ביותר בתוך גבולות העיר. אוכלוסייתו מונה כ -105,000 איש , והיא גדלה הודות לפיתוחי מגורים חדשים והגירה.

בישול מבעבע אינו הומוגני. בתוכו ניתן לזהות מספר אזורים נפרדים, שלכל אחד מהם אווירה, אדריכלות ורמת חיים שונים באופן מובהק:

1. 1. האזור הצפוני (Gasometer, Erdbergstraße, Nähe U3).
      זהו הפנים של "הסימרינג החדשה". הוא ביתם של ארבעה מתחמי גז מפורסמים, שהוסבו למתחמי מגורים ותרבות, כמו גם שכונות מודרניות עם בניינים חדשים, משרדים ומרכזי קניות. חלק זה של הרובע הוא הקרוב ביותר למושג "הרובעים היוקרתיים של וינה" בתוך הרובע.
   2. החלק המרכזי (אנקפלאץ, גייזלברג, Simmering אר האופטשטראסה). רובע קלאסי של מעמד הפועלים, שבו נשמרו מבני קהילה מהמאה ה-20, בנייני דירות ישנים, שווקים וחנויות זולות. הוא מאוכלס בצפיפות, עם הרבה מהגרים וסטודנטים.
      אזור זה נחשב לעתים קרובות "רב-תרבותי" או אפילו "חלש" בווינה, אם כי עבור משפחות רבות הוא נותר הזול ביותר מבחינת דיור.
   3. החלק הדרומי (צנטרלפרידהוף, אלברן, לאאר ואלד).
      אזור ירוק ושליו, ביתו של הצנטרלפרידהוף, הפארק ובית הקברות הגדולים ביותר בעיר, אזורים מיוערים ואזורי מגורים בעלי צפיפות נמוכה. אזור זה מושך אליו משפחות עם ילדים ואלו המעריכים שקט ושלווה אך מוכנים לסבול מרחק ממרכז העיר.

המאפיין המובהק של סימרינג הוא הניגודיות החדה בתוך רובע אחד. מצפון וממערב ניתן לראות מבנים עתידניים ושכונות חדשות ליד גאזומטר סיטי: חזיתות זכוכית נוצצות, מועדונים, אולמות קונצרטים ודירות מודרניות.

פיסת Simmering הזו נתפסת כמעט כ"וינה החדשה", המיועדת לצעירים, גולים ואלו שרוצים לגור במתחמים מסוגננים ונוחים.

אבל לכו רק כמה קילומטרים לתוך הרובע, והתמונה משתנה. שכונות פועלים ישנות עם מבנים מסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20 מזכירות את עברו של הרובע. כאן עדיין ניתן למצוא חוות עם חזיתות מתקלפות, חצרות צרות, חנויות קטנות ובתי קפה זולים. עבור חלק, זוהי "האווירה של וינה האמיתית", בעוד שעבור אחרים, זוהי תזכורת לכך שלא כל הרובע שרד את השיפוץ.

בחלקה הדרומי של סימרינג שוררת אווירה שלווה באמת, כמעט כפרית. מרכז העיר והפארקים הסמוכים יוצרים תחושה של חמימות ושלווה. כאן תוכלו לטייל לאורך השדרות הארוכות, לרכוב על אופניים או לעשות פיקניק. משפחות רבות בוחרות בחלק זה של הרובע משום שהוא משלב דיור בר השגה עם קרבה לטבע.

אורבניסטים מכנים לעתים קרובות את סימרינג "מיני-וינה". יש בה הכל: תעשייה, פיתוח מגורים, מרחבים יצירתיים ומרחבים ירוקים נרחבים. קשה לתאר את הרובע במילה אחת: הוא רב שכבתי, תוסס ומשתנה ללא הרף. שילוב זה הופך אותו לאטרקטיבי עבור תושבים, משקיעים ותיירים.

סימרינג היא ביתם של כ -105,000 תושבים , ומספר זה גדל משנה לשנה. המחוז מתאפיין בצפיפות פיתוח בינונית - כ-4,500 תושבים לקילומטר רבוע. דבר זה הופך אותו לפחות מאוכלס בהשוואה לפאבוריטן השכנה, אך עדיין די תוסס. המחוז מרגיש תוסס הודות לבנייה הצפופה לאורך הרחובות הראשיים ולאווירה הרב-תרבותית שמטפחים המקומיים.

סימרינג הוא רובע רב-תרבותי אמיתי של וינה .

מבחינה היסטורית, פועלים מבוהמיה, מורביה והונגריה היגרו לכאן. לאחר מלחמת העולם השנייה, קהילות מהגרים מהבלקן התיישבו כאן, והחל משנות ה-60 הגיעו בהמוניהם טורקים ויוגוסלבים לאזור, שהוזמנו כעובדים אורחים לעבוד במפעלים ובאתרי בנייה.

בעשורים האחרונים גלי הגירה חדשים : סורים, אפגנים, ערבים ומזרח אירופאים. הודות לקרבתו לשדה התעופה שווכאט ולמרכזים לוגיסטיים מרכזיים, האזור הפך למיקום נוח עבור גולים העובדים בתעשיות התחבורה והשירותים.

כיום, טיול לאורך רחוב Simmering אר האופטשטראסה הופך למיני-טיול מסביב לעולם: תוכלו לשמוע ניבים טורקיים, סרבים וקרואטיים, ערבית, וכמובן, גרמנית. מסעדות חלאל, חנויות תבלינים מזרחיות, "בייסלס" (מאפיות) וינאיות מסורתיות ומאפיות - כולן ממוקמות כאן. תערובת תרבותית זו היא גם אוצר וגם אתגר עבור הרובע.

בהשוואה למחוזות "בורגניים" כמו ה-1 ( Innere Stadt ) או ה-19 ( Döbling ), סימרינג צעירה .

• צעירים מגיעים לכאן בגלל מחירי השכירות הנמוכים.
• סטודנטים בוחרים דירות בקרבת תחנת המטרו U3 או בקרבת קמפוס FH Wien , הממוקם בקרבת מקום.
• משפחות צעירות עם ילדים מוצאות כאן פשרה בין מחיר לנוחות: באזור יש בתי ספר רבים, גני ילדים ומרחבים ירוקים.

במקביל, סימרינג נותרה ביתם של גמלאים שחיים באותן חוות במשך עשרות שנים. ניגוד דורי מעצב את אופייה הייחודי של השכונה: סטודנטים וקשישים וינאים עשויים להתגורר בבניין אחד, בעוד שמשפחות גדולות של מהגרים מתגוררות במבנה הבא.

מבחינת רמת הכנסה, המחוז נחשב ל"שליש האמצעי" של העיר. אין ריכוז של עשירים בלבד או עניים בלבד, אך הפער ניכר:

• באזורים ישנים יותר, דמי השכירות יכולים להתחיל בין 11 ל-12 אירו למ"ר, מה שהופך את הדיור לנגיש עבור סטודנטים ועובדים.
• במתחמים חדשים ליד גאזומטר סיטי, המחירים מתקרבים לאלה שבאזורים יוקרתיים: 16–18 אירו/מ"ר להשכרה, בעוד שמחירי הרכישה מגיעים ל-6,000–7,000 אירו למ"ר.

טווח מחירים זה מדגים שסימרינג אינה אזור מוחלש לחלוטין בווינה וגם לא אזור יוקרתי. זוהי שכונה שבה בניין פשוט בן חמש קומות עם דיור בר השגה יכול לעמוד לצד קומפלקס מגורים מודרני עם דירות מעוצבות.

אם נחלק את אוכלוסיית המחוז לקבוצות, נקבל תמונה מעניינת:

1. עובדים ומהגרים
   מהווים את עיקר התושבים. רבים מהם עובדים במפעלים (סימנס, ליאו פארמה), בלוגיסטיקה או בבנייה. משפחותיהם מבוססות זה מכבר באזור ומעצבים את "חיי היומיום" של סימרינג: שווקים, חנויות קטנות, בתי קפה.
2. סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים.
   הודות לקרבה לאוניברסיטאות ולשכר דירה נמוך יותר, הם מהווים חלק ניכר מהשוכרים. ניתן למצוא אותם בגזומטר סיטי, במעונות סטודנטים ובדירות ליד המטרו.
3. משפחות בעלות הכנסה בינונית.
   הן מתיישבות לעתים קרובות בחלק הדרומי של העיר, קרוב יותר למרכז העיר ולאזורים ירוקים. הן מעריכות שקט, פארקים וגישה לבתי ספר.
4. גולים ומשקיעים.
   תושבים חדשים הרוכשים דירות במתחמים יוקרתיים מגזומטר. הם מעריכים דיור מודרני ותחבורה נוחה למרכז העיר ולשדה התעופה.

סימרינג היא שכונה שבה שכבות היסטוריות ופיתוחים חדשים שזורים זה בזה באופן ברור במיוחד. בשכונה אחת תמצאו יחידות דיור משותפות בהן התגוררו משפחות במשך שלושה דורות, בעוד שבשכונה אחרת תמצאו את מגדלי הגזומטר מזכוכית, ביתם של אנשי IT צעירים ומומחים בינלאומיים.

ניגודיות זו יוצרת אווירה של גיוון : הרובע אולי נראה רועש, אפילו כאוטי, אבל זה בדיוק המקום שבו טמונה האנרגיה שלו. עבור חלק, זהו חיסרון - סימרינג מרגישה כמו "פרבר של מעמד הפועלים". עבור אחרים, זהו יתרון: הוא מציע את קצב החיים האמיתי של עיר אירופאית גדולה, ללא הנוצץ, אבל עם הבטחה.

מלאי הדיור של סימרינג מתגאה במגוון נדיר לווינה. כאן תמצאו הכל, החל ממגורי פועלים ישנים ודיור עירוני מתקופת "וינה האדומה" ועד למתחמי מגורים מודרניים ברמת עסקים ליד גאזומטר סיטי. זו הסיבה שהרובע נחשב גם במחיר סביר וגם להזדמנות השקעה מבטיחה.

התפתחותה קשורה קשר הדוק להיסטוריה: בעבר שימשה כפאתי תעשייה שאליהם עברו פועלים, וכיום היא מהווה את אחד המחוזות שבהם הישן מתקיים לצד האולטרה-מודרני.

סימרינג היא בין המחוזות שבהם דירות עירוניות - Gemeindebau - תופסות נתח שוק משמעותי. על פי Stadt Wien , כ-20-22% ממלאי הדיור במחוז נמצא בבעלות העיר ומושכר לתושבים במחירים מועדפים.

מתחמים אלה נבנו בשנות ה-20 וה-30 של המאה ה-20, בתקופת "וינה האדומה". מדובר בבנייני מגורים גדולים עם חצרות, מרחבים ירוקים ותשתיות נוחות. דירות אלה נותרות מבוקשות גם כיום: הן משמשות כבית לגמלאים, סטודנטים, משפחות צעירות עם ילדים ועובדים.

דיור ציבורי הופך את האזור לאטרקטיבי עבור אלו המחפשים שכר דירה נמוך עם קישורי תחבורה טובים .

חלק ניכר ממלאי המגורים של סימרינג מורכב מבניינים מסוף המאה ה-19 ואמצע המאה ה-20 . רבים מהם נבנו כבנייני דירות או כדיור לעובדי מפעלים וטחנות. האדריכלות כאן היא ברובה תועלתנית, ללא עיטורים מיותרים, המשקפת את אופי מעמד הפועלים של הרובע.

עם זאת, בעשורים האחרונים, רשויות העיר משקיעות באופן פעיל בשיפוץ מבנים ישנים . התוכנית כוללת:

• שחזור חזיתות,
• בידוד ושיפור יעילות אנרגטית,
• שיפור חצרות ומרחבים ציבוריים,
• פתיחת בתי קפה וחנויות בקומות הקרקע.

פרויקטים כאלה עוזרים להיפטר מהמוניטין של "שכונה רעה" ולהפוך את מלאי הדיור הישן לדיור נוח עם שירותים מודרניים.

במהלך שני העשורים האחרונים, סימרינג הפכה לאתר של ניסויים גדולים בפיתוח עירוני ששינו לחלוטין את תפיסת האזור. בעוד שבעבר היא נקשרה אך ורק למפעלים ולשכונות של מעמד הפועלים, כיום היא ביתם של כמה ממתחמי המגורים יוצאי הדופן והיוקרתיים ביותר בבירה.

• גאזומטר סיטי הוא פרויקט ייחודי לשיפוץ ארבעה בתי מחסום לשעבר של גז. בפנים יש דירות, מעונות סטודנטים, קולנוע, חנויות, חדר כושר ואולם קונצרטים. הוא מאכלס סטודנטים ואנשי מקצוע עשירים כאחד.
• מתחמי המגורים הסמוכים ל- Simmering Bahnhof ו-Enkplatz הם בניינים מודרניים עם מוסכים תת-קרקעיים, טרסות ירוקות ודירות ברמת עסקים.
• הפרויקטים של Grenze Albern הם מתחמי מגורים נמוכים הממוקמים בקרבת שטחים ירוקים, המיועדים למשפחות.

לפיכך, סימרינג יוצאת בהדרגה מקטגוריית "פרבר מעמד הפועלים". פיתוחים חדשים הופכים אותה לאטרקטיבית עבור וינאים אמידים ומשקיעים, אם כי התדמית הכללית של האזור נותרה מעורבת: שכונות מעמד הפועלים הוותיקות יושבות לצד פיתוחים חדשים ויוקרתיים.

שוק הנדל"ן בסימרינג הוא הטרוגני מאוד.

• קניית בית:
  • בחוות ובבתים ישנים מהמאות ה-19-20 – החל מ-4900 אירו למ"ר,
  • במתחמים חדשים בגזומטר - 6000–7000 אירו למ"ר.
• דיור להשכרה:
  • בבתים ישנים - 11–12 אירו/מ"ר,
  • בדירות חדשות - 15–18 אירו/מ"ר.

עובדה מעניינת: בשנת 2024, מחיר הבית הממוצע בסימרינג עלה ב-6.8%, גבוה מהממוצע בווינה. מומחים מייחסים זאת למשיכה של האזור למשקיעים, הרואים יותר ויותר בדירות גזומטר נכס אמין.

לפיכך, ההבדל בין הקטעים הישנים לחדשים יכול להגיע ל-40-50%. זוהי מאפיין ייחודי של סימרינג: היא נשארת בו זמנית אזור דיור בר השגה ואזור השקעה מבטיח.

הפרופיל החברתי של תושבי הרובע מגוון, וזה מה שמעניק לאזור את הדינמיות המיוחדת שלו.

1. סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים שוכרים דירות ליד תחנות גאזומטר והמטרו. הם מעריכים את הקרבה לאוניברסיטאות ואת האפשרות לגור בשכונה מודרנית במחיר יחסית נוח (במעונות או בדירות סטודנטים).
2. פועלים ומהגרים מתיישבים באופן מסורתי בדירות עירוניות ובבניינים ישנים. משפחות רבות גרות כאן במשך דורות ותומכות בחנויות, בתי קפה וסדנאות מקומיות.
3. משפחות בעלות הכנסה בינונית בוחרות בשכונות הדרומיות, הקרובות יותר למרכז העיר ולאזורים ירוקים. השכונות שקטות יותר, רגועות יותר, ויש בהן יותר בתי ספר ופארקים, מה שהופך את האזורים הללו לידידותיים לילדים.
4. משקיעים וגולים מעדיפים את הפיתוחים החדשים ליד U3 וגאזומטר סיטי. הם נהנים משילוב של נוחות, מעמד ותחבורה נוחה למרכז העיר ולשדה התעופה.

סימרינג הוא רובע של ניגודים, ובחירת הדיור שלכם כאן תלויה במידה רבה באורח החיים שלכם. כדי להימנע מטעויות, חשוב להבין מראש מה אתם מצפים מדירה ומהרובע.

1. ואנשי מקצוע צעירים יעריכו דירות ליד גאזומטר וסימרינג Simmering . אזורים אלה מחוברים היטב למרכז העיר באמצעות קו U3 ומציעים מגורים ודירות רבות לסטודנטים. בערבים, האזור תוסס, עם ברים, קולנוע ואולמות קונצרטים, המבטיחים שפע של בידור.
2. משפחות עם ילדים צריכות לשקול את החלק הדרומי של המחוז , הקרוב יותר למרכז הקניות צנטרלפרידהוף ולפארקים. שם שקט יותר, האוויר נקי יותר, ויש בתי ספר טובים. הורים רבים בוחרים בשכונות הסמוכות להרדרפארק ולהייבלרפארק, שהן נוחות לטיולים עם ילדים ובטוחות בערבים.
3. עדיף למשקיעים גאזומטר סיטי ולאורך כביש U3. מתחמים אלה מציעים תשואות שכירות גבוהות, ומחירי הדירות עולים מהר יותר מהממוצע בווינה. דירות סטודיו קטנות ודירות שני חדרי שינה הן אטרקטיביות במיוחד, מכיוון שהן מושכרות בקלות לסטודנטים ולמהגרים.
4. גמלאים ירגישו הכי בנוח בבנייני חווה ישנים ובשכונות שקטות הקרובות יותר לגבול עם Grenze Albern . אזורים אלה מציעים קצב חיים איטי יותר, מרחבים ירוקים ופחות תנועה. תושבים ותיקים מעריכים את הבניינים האלה בזכות האווירה והנוחות שלהם - חנויות ובתי מרקחת תמיד נמצאים בקרבת מקום.
5. עבור אלו הנוסעים לעתים קרובות או עובדים מחוץ לעיר , דירות ליד Simmering באנהוף או קרוב יותר לכביש המהיר A4 הן אידיאליות. מכאן, נמל התעופה שווכאט נמצא במרחק של 15 דקות נסיעה בלבד, מה שהופך את האזור לנוח עבור עובדי חברות תעופה, טייסים, דיילים ונוסעים עסקיים.

טיפ: לפני הרכישה, בילו כמה ימים בחלקים שונים של סימרינג. נסו לשכור דירה מגזומטר ואז אחת קרובה יותר לשכונות הדרומיות. ההבדל באווירה יהיה דרמטי: האזור הראשון דינמי ומודרני יותר, בעוד שהשני ירוק ושליו.

סימרינג הוא לא רק אזור תעשייתי אלא גם מקום עם מבנה חינוכי חזק. בעוד שבמחוז אין אוניברסיטה כמו בפאבוריטן, יש בו בתי ספר רבים ואולמות ספורט היוצרים קהילה מקומית תוססת. יתר על כן, הקרבה לקמפוס FH Wien ולאוניברסיטאות אחרות הופכת אותו לאטרקטיבי לסטודנטים המחפשים דיור בר השגה.

המחוז הוא ביתם של מוסדות ציבוריים ופרטיים כאחד. ליבת המוסדות הללו מורכבת מבתי ספר ציבוריים ואולמות גימנסיה, המכשירים את התלמידים לכניסה לאוניברסיטה.

טבלה: מוסדות חינוך עיקריים בסימרינג

עבור משפחות רבות, הקרבה לבתי ספר היא גורם מפתח בבחירת דיור. מרכזים קהילתיים קטנים עם בתי קפה, חנויות וספריות נוצרים סביב מוסדות חינוך.

תפקיד החינוך בסימרינג משתרע הרבה מעבר לתכנית הלימודים בבית הספר. עבור רובע שנחשב במשך עשרות שנים לפאתי התעשייה של וינה, בסיס חינוכי חזק היה גורם מפתח בשינוי שלו.

1. עיצוב זהות חדשה.
   פעם, שכונה מבעבעת נקשרה למפעלים, מוסכי תיקון חשמליות ומחזיקי דלק. אבל כיום, בתי ספר מקומיים ובתי ספר יסודיים מעצבים מציאות שונה: שכונה שבה ילדים יכולים לקבל חינוך איכותי ברמה של אלו בשכונות "בורגניות" יותר. הורים בוחרים יותר ויותר דירות ליד בתי ספר כדי שילדיהם יוכלו לגשת לתוכניות חינוך מודרניות.
2. רב-תרבותיות היא יתרון.
   כיתות רבות בסימרינג הן רב-לשוניות: ילדים ממשפחות טורקיות, סרביות, ערביות ומזרח אירופאיות לומדים כאן. עבור חלק, זהו אתגר (רמות שונות של שליטה בגרמנית והצורך באינטגרציה), אך עבור אחרים, זהו יתרון עצום. ילדים גדלים בסביבה שבה נלמדים סובלנות ודיאלוג בין-תרבותי מגיל צעיר מאוד.
3. קורסים למבוגרים.
   VHS Simmering הוא מרכיב חשוב במדיניות חברתית. קורסי שפה גרמנית למהגרים מסייעים לתושבים חדשים להשתלב, ותוכניות מקצועיות (טכנולוגיית מידע, חשבונאות, עיצוב, בישול) מאפשרות למבוגרים לשנות קריירה או לשפר את כישוריהם. עבור משפחות רבות, זוהי הזדמנות לשפר את מצבן הכלכלי, וכך להתבסס באזור.
4. המימד התרבותי של החינוך.
   בית הספר למוזיקה והספריות הופכים את סימרינג לא רק ל"רובע חינוכי" אלא למרכז תרבותי אמיתי. כאן מתקיימים קונצרטים של סטודנטים, ערבי ספרות ומועדוני נוער. כל זה מוסיף ל"כוח הרך" של הרובע: הוא הופך לא רק למקום בו פועלים מפעלים אלא גם לסצנה תרבותית תוססת.
5. אטרקטיביות למשפחות ולמשקיעים.
   למשפחות עם ילדים, גורם "בתי ספר בקרבת מקום" חשוב. שכונות עם בתי ספר ובתי ספר תיכוניים חזקים הופכות אוטומטית ליקר ערך עבור רוכשי דירות. משקיעים לוקחים זאת בחשבון גם: דירות בקרבת מוסדות חינוך קלות יותר להשכרה.

כל אמצעי התחבורה מתכנסים כאן: המטרו, החשמליות, האוטובוסים והרכבת, והכביש המהיר A4 ונמל התעופה שווכאט נמצאים במרחק נסיעה קצר. התחבורה עיצבה את התפתחות המחוז והיא אחת הסיבות העיקריות לפופולריות שלו בקרב סטודנטים, עובדים זרים ועובדים של חברות בינלאומיות.

בעוד שפארוטורן ידועה כ"עיר בתוך עיר" מאוכלסת בצפיפות, ניתן לתאר את סימרינג כ"מרכז" - מקום שבו חיים עירוניים משתלבים עם לוגיסטיקה וזרימה בינלאומית.

עמוד השדרה של מערכת התחבורה הוא קו U3, שמסתיים בסימרינג. זו לא רק נוחות, זהו יתרון אסטרטגי:

• תושבי גאסומטר סיטי יכולים להגיע למרכז וינה ברחוב סטפנספלאץ תוך 12-15 דקות.
• תלמידי בית ספר וסטודנטים מאנקפלאץ מגיעים במהירות לאוניברסיטאות ברובעים המרכזיים.
• עובדים ועובדים מהשכונות סביב Simmering משלבים דיור בר השגה עם גישה ישירה במטרו לאזורי העסקים.

תחנת הרכבת התחתית של קו U3 Simmering הפכה למרכז תחבורה: שירותי מטרו, אוטובוס ורכבת נוסעים מצטלבים כאן. זה מבטיח שהאזור אינו מבודד, אלא משולב בקצב העיר.

חשמליות נותרות חלק חשוב מהחיים. קו 71 הוא סמלי במיוחד: אפילו במאה ה-20, התבדחו הווינאים ש"כל וינאי ייסע על קו 71 מתישהו" - אחרי הכל, החשמלית לוקחת אנשים ישירות לבית הקברות המרכזי. כיום, הקו מחבר את מרכז העיר עם אזורי המגורים של זימרינג ונשאר חלק מהזהות התרבותית של הרובע.

אוטובוסים משרתים את הפרברים ומחברים את המחוז עם אזורי תעשייה, שדה התעופה ומחוזות סמוכים. קווים 76A/B ו -79A/B , המחברים את מתחמי המגורים הדרומיים עם המטרו, פופולריים במיוחד.

רכבת. תחנת Wien Simmering באנהוף מחברת את המטרו ורכבות הנוסעים. זה מאפשר לתושבים להגיע במהירות לאוסטריה תחתית, דבר שחשוב לעובדים מחוץ לבירה.

לסימרינג תפקיד מיוחד במערכת התחבורה של וינה דווקא בגלל מיקומה. הרובע "סוגר" פשוטו כמשמעו את החלק הדרום-מזרחי של העיר ושולט על נקודות הגישה לכבישים המהירים.

הציר הראשי הוא כביש A4 מזרח , המחבר את וינה לא רק לנמל התעופה הבינלאומי שווכאט אלא גם לגבול ההונגרי. זהו יתרון עצום לתושבים ולעסקים:

• ניתן להגיע לשדה התעופה תוך 10-15 דקות בלבד,
• הנסיעה לברטיסלבה אורכת כ-40-45 דקות,
• כביש A4 מספק גישה נוחה לאזור הכפרי של אוסטריה התחתית.

לא במקרה מתפתחים מרכזים לוגיסטיים ומחסנים במהירות בסימרינג: חברות מעריכות את הקרבה לשדה התעופה ואת היכולת לשלוח מטענים במהירות לחו"ל. האזור הופך לאטרקטיבי לעסקים בינלאומיים, אך יש לכך גם צדדים חסרוניים.

חסרונות לתושבים: מגורים ליד כביש מהיר כרוכים ברעש ובתנועת משאיות מתמדת. זה בולט במיוחד בחלק המזרחי של המחוז, קרוב יותר לאלברן, שם ממוקמים אזורי תעשייה וטרמינלים של מטען. למרות שהעיר מיישמת באופן פעיל מחסומי רעש ופיתחה גדרות ירוקות, התושבים עדיין מתמודדים עם בעיות תנועה.

לפיכך, נגישות התחבורה של סימרינג היא חרב פיפיות: היא מספקת צמיחה כלכלית ונוחות לעסקים, אך יחד עם זאת יוצרת את תדמיתה של "פרברי תעשייה".

חניה היא תמיד נושא דחוף בסימרינג. מצד אחד, זהו אזור תעשייה עם נפחי תנועה גבוהים. מצד שני, הוא ביתם של מבני מגורים ישנים רבים, שנבנו לפני עידן בעלות הרכב ההמונית, כאשר התושבים פשוט לא היו זקוקים לחניונים.

חניה היא נושא דחוף במיוחד בשכונות הוותיקות של סימרינג. זה נכון במיוחד ברחובות המקבילים לרחוב Simmeringהאופטשטראסה, שם צפיפות הבנייה היא הגבוהה ביותר. הבניינים, שנבנו במאה ה-19 ובתחילת המאה ה-20, תוכננו לתקופה שבה לאף אחד לא היה רכב. בחצרות הבניינים הללו בקושי יש מספיק מקום לשטחים ירוקים ומבני חוץ, מה שהופך את חניית המכוניות שם לבלתי אפשרית.

תושבי חוות ובנייני דירות ישנים מדווחים לעתים קרובות ש"החזרה הביתה בערב הופכת להגרלה" - בין אם ימצאו מקום פנוי ליד ביתם או יצטרכו לנסוע מסביב לשכונה במשך 20-30 דקות. זה קשה במיוחד למי שעובד במרכז העיר וחוזר לאזור אחרי 18:00, כשהרחובות כבר עמוסים במכוניות.

המצב מחמיר עוד יותר בשל העובדה שתושבים רבים מאחסנים מכוניות בהן הם משתמשים רק מדי פעם. "מכוניות מוסך" ישנות תופסות מקום, למרות שבעליהן משתמשים בהן רק בסופי שבוע. עבור אזור צפוף, זה הופך לכאב ראש של ממש.

בעיה נוספת היא הרחובות הצרים . בחלק ההיסטורי של סימרינג, הכבישים נבנו עבור חשמליות ותנועת הולכי רגל, כך שכעת כל מכונית חונה הופכת את התנועה הדו-סטרית לכמעט בלתי אפשרית. אוטובוסים ומשאיות נתקעים לעתים קרובות עד שנהגים יכולים להזיז את רכביהם.

עבור משפחות צעירות רבות, זו הסיבה שהן עוברות למתחמי מגורים חדשים עם חניונים תת-קרקעיים. שכונות ישנות יותר נותרות אטרקטיביות מבחינת מחיר, אך החניה לעתים קרובות גוברת על כל היתרונות האחרים.

העיר מטפלת בבעיה באמצעות Parkpickerl , היתר מיוחד לתושבים.

• עלות ההיתר יחסית נמוכה,
• זה מאפשר לתושבים לחנות ברחובות שכונתם מבלי לחשוש מקנס,
• עם זאת, נוכחותו של פיקרל אינה מבטיחה מקום פנוי.

בסימרינג, כמעט כל האזור נופל תחת אזור פארקפיקרל, מה שמוסיף משמעת למצב, אך לא מקל על עומסי התנועה.

התמונה שונה למדי בבניינים חדשים ליד גאזומטר סיטי ובפאתי הדרום. שם, סטנדרטים מודרניים נלקחים בחשבון כבר משלב התכנון:

• מוסכים תת-קרקעיים,
• חניה פרטית בחצרות,
• עמדות טעינה לרכבים חשמליים.

גישה זו חוסכת לתושבים זמן בחיפוש אחר מקום חניה בערב ומבטיחה שהמכוניות והאופניים שלהם יהיו בטוחים. מתחמים מסוימים, כמו Enkplatz, מיישמים גם שירותים נוספים, כולל מערכות בית חכם לניהול חניה, מעקב וידאו ואזורי שיתוף רכב.

זה חשוב במיוחד למשפחות: היכולת לחזור הביתה ללא לחץ, לחנות ולהיכנס מיד לדירה משפרת את נוחות המגורים. עבור משקיעים, זהו טיעון בעד שכר דירה גבוה יותר: שוכרים מוכנים לשלם יותר עבור דיור מודרני עם שירותים נוחים.

וינה נעה בעקביות לעבר מדיניות של "פחות מכוניות, יותר שטח ציבורי ". זה בולט במיוחד בסימרינג: כמה מקומות חניה ישנים כבר הוסבו למיני-פארקים וגני שעשועים.

גישה זו מושכת משפחות צעירות, אך מרגיזה נהגים, שמתקשים יותר ויותר למצוא מקום.

אי אפשר לכנות את סימרינג רובע עם "אמונה דומיננטית אחת". כאן, כמו בכל רחבי וינה, הנוף הדתי משקף את הרב-לאומיות של האוכלוסייה. קתוליות, אורתודוקסיה, אסלאם, פרוטסטנטיות ואפילו בודהיזם מתקיימים יחד בשטח קטן יחסית. גיוון זה הופך את הרובע למעניין, אך הוא גם משאיר את חותמו על תדמיתו.

כנסיות קתוליות נותרו המבטאים האדריכליים העיקריים.

• כנסיית סנט לורנץ היא אחת הכנסיות העתיקות ביותר, שסביבה התפתחה "סימרינג הישנה". עבור המקומיים, היא לא רק מקום תפילה אלא גם סמל תרבותי של האזור.
• כנסיית סנט קרל בורומאוס בבית הקברות המרכזי הפכה לכרטיס ביקור אמיתי של המחוז. כנסייה זו בסגנון אר-נובו תוכננה כאנדרטה ועדיין מרשימה במונומנטליות שלה.

קהילות אורתודוקסיות צצו הודות לנוכחות החזקה של התפוצות הסרביות והרומניות. הן הפכו למוקדי משיכה חשובים: מתקיימים בהן תפילות, בתי ספר לילדים של יום ראשון וחגים לאומיים, מה שמסייע למהגרים לשמר את זהותם התרבותית.

מרכזים אסלאמיים ומסגדים תופסים מקום מיוחד. עבור הקהילות הטורקיות והערביות, הם לא רק מרחבים רוחניים אלא גם מרכזים חברתיים. הם מציעים קורסי שפה, דנים בנושאי אינטגרציה ומסייעים לעולים חדשים בתיעוד. מוסדות אלה משמשים לעתים קרובות כ"גשר" בין תושבים חדשים לחברה האוסטרית.

המרכז הבודהיסטי הוא פרט קטן אך משמעותי. הוא מסמל את פתיחותה של סימרינג למסורות אפילו אקזוטיות בווינה. מתקיימים בו מדיטציות, אירועי תרבות ופסטיבלי אוכל ומוזיקה תאילנדיים.

סימרינג לומדת בהדרגה להפוך את עברה התעשייתי למורשת תרבותית. במקום בו עמדו בעבר מפעלים ומחזיקי גז, מתקיימים כיום קונצרטים, תערוכות ופסטיבלים.

גאזומטר סיטי היא המרכז התרבותי המרכזי של המחוז. ארבעת מחסני הגז הענקיים הללו עברו שיפוץ ייחודי בתחילת המאה ה-21, ובו דירות, מעונות סטודנטים, אולם קונצרטים, קולנוע וחנויות. כיום, מקום זה מושך אליו לא רק מקומיים אלא גם תיירים, המגיעים לכאן בזכות הארכיטקטורה יוצאת הדופן והאווירה התוססת שלו.

Simmering er Hauptstraße דומה לבזאר אוריינטלי קטן, מעורבב עם ניחוח וינאי. כאן תוכלו למצוא בית קפה קבב טורקי, גריל סרבי, וקצת הלאה, קונדיטוריה אוסטרית קלאסית. האווירה ברחוב לא פורמלית, מעט רועשת, אבל זה בדיוק מה שנותן לו את הקסם העממי שלו.

טירת נויגבאודה היא דוגמה לאופן שבו ניתן להשתמש באתר היסטורי בצורה מודרנית. הטירה מהמאה ה-16 הפכה למקום לקולנוע קיץ, פסטיבלים וקונצרטים. זוהי לא רק אטרקציה תרבותית אלא גם אטרקציה תיירותית לאזור.

באגרפארק Wien הוא אטרקציה ייחודית המייחדת את סימרינג מרובעים אחרים. ההזדמנות להפעיל מחפר אמיתי היא ריגוש לילדים ולמבוגרים כאחד, והפכה לאטרקציה מרכזית ברובע.

כשאנשים חושבים על סימרינג, רבים מדמיינים מיד ארובות של מפעלים וכבישים מהירים סואנים. אבל מעטים יודעים שכמעט 40% מהרובע תפוס על ידי שטחים ירוקים. ואלה לא רק "פארקים בחצר" רשמיים, אלא מרחבי בילוי ופנאי מן המניין.

האתר המפורסם ביותר הוא בית הקברות Wien . זהו יותר מסתם בית קברות: שטחו דומה לשכונה שלמה (2.5 קמ"ר), והאווירה כאן מזכירה פארק. וינאים מגיעים לטייל לאורך השדרות הארוכות, להאזין לשירת ציפורים, לרכוב על אופניים ואפילו לעשות פיקניקים. בטהובן, שוברט וברהמס קבורים בבית הקברות, ומצבת זיכרון סמלית הוקמה למוצרט.

גם לשטחים ירוקים אחרים תפקיד חשוב:

• הרדרפארק והייבלרפארק הם פארקים למשפחות עם מגרשי משחקים ואזורי ספורט;
• לאאר ואלד הוא מקום בו תוכלו לברוח אל שבילי יער במרחק רבע שעה מהבית;
• הטבע לובאו מעניקה לתושבים גישה למערכת האקולוגית הייחודית של אחו הדנובה.

בית הקברות המרכזי של וינה הוכרז רשמית כשמורה אקולוגית. הוא ביתם של למעלה מ-30 מיני ציפורים, כולל ינשופים נדירים, והצמחייה שלו כוללת עשרות צמחים שלא נמצאים בחלקים אחרים של העיר.

זימרינג מכונה לעתים קרובות "הלב התעשייתי של דרום מזרח וינה". היא עדיין מתגאה ביכולות תעשייתיות ולוגיסטיקה חזקות:

• סימנס AG נותרה המעסיקה הגדולה ביותר באזור, ומייצרת ציוד והנדסת חשמל.
• חברת LEO Pharma פועלת בשוק התרופות העולמי וגם ממוקמת כאן.
• הכביש המהיר A4 והקרבה לשדה התעופה הופכים את האזור למרכז לוגיסטי מרכזי.

עם זאת, המאה ה-21 שינתה את המבנה הכלכלי. האזור הופך בהדרגה לפחות לאזור של מעמד הפועלים בלבד: בנייני משרדים מודרניים צצו בגזומטר סיטי ולאורך כביש U3, בהם שוכנות חברות IT, חברות ייעוץ וסטארט-אפים חינוכיים.

המבנה הכלכלי של האזור (הערכה משוערת):

לפיכך, הכלכלה של סימרינג הפכה ל"מעורבת": תעשיית הצווארון הכחול נותרה, אך לצידה, צומחים מגזרי התרבות והמשרד. איזון זה מושך אליו גם עובדי צווארון כחול וגם עובדי צווארון לבן.

זימרינג נחשבה זה מכבר לפרברי מעמד הפועלים של וינה, עם מפעלים, מחסנים ופיתוח מגורים צפוף. אך במהלך שני העשורים האחרונים, תדמית זו השתנתה. הרובע הפך למעבדה לאדריכלים ויזמים עירוניים, שבוחנים באופן פעיל פורמטים חדשים למרחבי דיור, מסחר ותרבות.

פרויקט זה הפך למאפיין בולט של הרובע ושל וינה כולה. ארבעה מכלי גז ענקיים מהמאה ה-19, שסיפקו בעבר לעיר גז קוק, שוחזרו לחלוטין. חזיתות הבניינים שמרו על מראם ההיסטורי, בעוד שחזיתות הפנים עודכנו עם:

• דירות בקטגוריות שונות (ממעונות סטודנטים ועד דירות עסקיות),
• אולם קונצרטים וקולנוע,
• חנויות, חדרי כושר ומשרדים.

גאזומטר סיטי הפכה לא רק לניסוי אדריכלי, אלא גם לדוגמה כיצד ניתן להפוך מורשת תעשייתית למניע פיתוח עבור מחוז. כיום, זוהי אחת הכתובות היוקרתיות ביותר של סימרינג, ביתם של סטודנטים, משפחות צעירות ואנשי מקצוע אמידים.

מתחמי עסקים נבנים באופן פעיל לאורך קו המטרו U3. בין המאפיינים הייחודיים שלהם ניתן למנות חניה תת קרקעית, חזיתות חסכוניות באנרגיה, טרסות ירוקות וחצרות פנאי. אדריכלים מדגישים "קנה מידה אנושי": דירות מרווחות משולבות עם חללים ציבוריים - גינות, מגרשי משחקים ובתי קפה בקומת הקרקע.

הפיתוח סביב Simmering באנהוף : מרכז תחבורה זה הפך למגנט להשקעות. משרדים, חנויות ומרכזי חינוך צצים בקרבת מקום, והדירות שם מבוקשות הן בקרב שוכרים והן בקרב קונים.

פיתוח נמוך מתפתח בפאתי המחוז, קרוב יותר לדנובה. אלברן הפכה למענה לצורכי משפחות המחפשות דיור עם גישה לפארקים ובתי ספר, אך ללא המחירים הגבוהים של המחוזות המרכזיים. כאן נבנים בתים מודרניים, גני ילדים ואזורי ספורט. נגישות תחבורתית משופרת מתוכננת לעתיד, מה שיהפוך את השכונה לאטרקטיבית עוד יותר.

זימרינג הוא אחד הרובעים של וינה שנשכחו זה מכבר. הוא היה קשור למפעלי סימנס, מחסנים לאורך כביש A4 ובית הקברות המרכזי. וינאים רבים ראו בו יותר אזור מעבר - עברו דרכו בדרכם לשדה התעופה, לפארקי הדנובה או לפאתי העיר. אך עד שנת 2025 המצב השתנה באופן משמעותי. בעוד שהרובע נותר אזור של מעמד הפועלים, הוא נתפס יותר ויותר כאזור של טרנספורמציה , מה שהופך אותו לאטרקטיבי ביותר למשקיעי נדל"ן.

המאפיין העיקרי של סימרינג הוא המחירים המגוונים שלה . כאן תוכלו למצוא דירות במחירים נוחים בחוות ישנות וגם דירות אולטרה מודרניות בגזומטר סיטי.

• מלאי דיור ישן. בניינים מהמאה ה-19 וה-20, דירות עירוניות ("דיור ציבורי") ובנייני מגורים סטנדרטיים. מחיר: החל מ-4,900 אירו למ"ר.
• פרויקטים חדשים. מתחמים מודרניים ליד Simmering באנהוף ואנקפלאץ, גאזומטר סיטי. מחיר: 6,000–7,000 אירו למ"ר.
• שכר דירה. בבניינים ישנים: 11–12 אירו/מ"ר, בבניינים חדשים: 15–18 אירו/מ"ר.

בשכונות הוותיקות סביב Simmeringאר האופטשטראסה או ליד צנטרלפרידהוף, ניתן למצוא דיור במחיר של 4,900–5,200 אירו למ"ר. מדובר בעיקר בבניינים ישנים יותר שנבנו בסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20. הדירות מרווחות אך זקוקות לשיפוץ; לעתים קרובות חסרות מעליות, וחימום ותשתיות לא תמיד עומדים בסטנדרטים מודרניים. קטגוריה זו נותרה פופולרית בקרב סטודנטים, מהגרים וגמלאים.

המצב שונה לחלוטין בפרויקטים חדשים כמו גאזומטר, אנקפלאץ וסימרינג Simmering . המחירים שם מגיעים בקלות ל -6,000-7,000 אירו למטר מרובע , ולפעמים אף גבוה יותר. מתחמים אלה כוללים חניונים תת קרקעיים, מרפסות, מערכות חסכוניות באנרגיה ודירות עם מערכות בית חכם. קהל יעד שונה לחלוטין נכנס לפרויקט: אנשי מקצוע צעירים, גולים, משפחות מהמעמד הבינוני ומשקיעים.

חשוב להבין שבתוך אזור אחד, פערי מחירים יכולים להגיע ל-40-50%, וזוהי הזדמנות ייחודית לאסטרטגיית השקעה גמישה.

משקיעים המחפשים את סימרינג נעים בין קונים פרטיים צעירים ועד קרנות בינלאומיות. לכל קבוצה יש רציונל ומטרות משלה, וזה בדיוק מה שמייחד את האזור: הוא מאפשר מגוון אסטרטגיות המבוססות על תקציב ואופק השקעה.

1. משקיעים פרטיים בעלי הון מוגבל

עבור אלו שנכנסים לשוק, סימרינג היא נקודת כניסה אידיאלית. דירות ישנות יותר בבנייני עירייה ובתי דירות ליד Simmeringאר האופטשטראסה או בשכונות סביב צנטרלפרידהוף ניתן לרכוש בפחות מ-5,000 אירו למ"ר. בעוד שנכסים אלה עשויים לא להיות אטרקטיביים במיוחד, הם מושכרים באופן עקבי: בין השוכרים נמנים סטודנטים, מהגרים וגמלאים.

אסטרטגיה: השקעה מינימלית בהתחלה, שכר דירה של 11-12 אירו/מ"ר, הכנסה יציבה ואפשרות למכירה במחיר גבוה יותר בעתיד לאחר שיפוץ האזור.

2. משקיעים ברמה בינונית

אלו האנשים ששוקלים את הפיתוחים החדשים ליד תחנות המטרו U3 וגאזומטר. תרחיש שונה כבר קיים כאן: הדירות יקרות יותר (החל מ-6,000 אירו למ"ר), אך דמי השכירות גבוהים יותר - עד 18 אירו למ"ר. יתר על כן, דירות כאלה קלות יותר למכירה תוך 5-10 שנים, שכן הביקוש מצד גולים ומשפחות גבוה באופן עקבי.

אסטרטגיה: רכישת בתים חדשים בשכונות Enkplatz, Simmering Bahnhof או Gasometer City. נזילות גבוהה ועליית ערך גבוהה יותר בהשוואה לנכסים ישנים יותר.

3. משקיעים וקרנות בינלאומיות

קרנות נדל"ן ומשקיעים פרטיים גדולים רואים את סימרינג מנקודת מבט שונה - הם מתעניינים בפרויקטים בקנה מידה גדול, כמו פיתוח מחדש של אזורי תעשייה באלברן או השתתפות בבניית מתחמי מגורים נמוכים. עבור שחקנים אלה, לא רק הכנסות השכירות חשובות, אלא גם היוון לאורך מספר עשורים.

אסטרטגיה: רכישת מבנים שלמים, השתתפות בפרויקטים של פיתוח, התמקדות בצמיחה ארוכת טווח במחירי הקרקע והדיור.

4. משפחות צעירות

למרות שמשפחות לא תמיד נחשבות ל"משקיעות" במובן המסורתי, תפקידן בשוק השכונות הוא עצום. הן מניעות את הביקוש לדיור לטווח ארוך. משפחות צעירות בוחרות יותר ויותר באלברן ובשכונות הדרומיות של סימרינג, המתהדרות בשטחים ירוקים, פארקים, בתי ספר חדשים וגני ילדים. עבורן, מחירים של 5,000-5,500 אירו למטר מרובע מהווים אלטרנטיבה משתלמת לרחוב Landstraße .

אסטרטגיה: לקנות בית למגורים, אך עם הבנה שהדירה תעלה בערכה בעתיד וניתן יהיה למכור אותה ברווחיות.

5. גולים ומומחים

קבוצה זו של שוכרים וקונים חשובה במיוחד למחוז. הקרבה לשדה התעופה שווכאט, גישה נוחה לקו המטרו U3, ובנייני משרדים ליד הגזומטר הופכים את סימרינג לנוחה עבור אלו שעובדים בחברות בינלאומיות או מטיילים לעתים קרובות. תושבים זרים מוכנים לשלם מחיר גבוה עבור דיור נוח ומודרני.

אסטרטגיה: השכרת מבנים חדשים מגזומטר ואנקפלאץ. עבור משקיעים, משמעות הדבר היא תעריפים גבוהים (16–18 אירו/מ"ר) וזמן השבתה מינימלי בין שוכרים.

6. סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים

קטגוריה זו אינה קונה דיור, אך יוצרת ביקוש קבוע להשכרות . הקרבה לקמפוסים, מחירים נוחים וקישורי תחבורה טובים הופכים את סימרינג לפופולרית בקרב סטודנטים. מעונות ודירות סטודנטים בגזומטר סיטי , ומשלבים תשתית נוחה עם אווירה צעירה.

אסטרטגיית משקיע: רכישת דירות סטודיו קטנות להשכרה לטווח קצר ובינוני. תחלופת שוכרים גבוהה מקוזזת על ידי ביקוש יציב.

סימרינג אינה בדיוק שכונה המתאימה לכולם. עברה התעשייתי, קרבתה לשדה התעופה ומספר המפעלים הרב מעצבים את אופייה הייחודי. אבל דווקא השילוב הזה של "מעמד הפועלים" ו"פיתוחים חדשים" הוא שהופך אותה לאטרקטיבית עבור מגוון רחב של קבוצות חברתיות.

משפחות עם ילדים

סימרינג הוא אחד מאותם אזורים שבהם משפחות מוצאות איזון בין מחיר לנוחות. מצד אחד, הוא מציע שטחים ירוקים רבים: Zentralfriedhof, Herderpark, Hyblerpark, וגישה ל-Laaer Wald. מצד שני, פיתוחים חדשים באלברן ובסמוך לאנקפלאץ מציעים דירות עם חצרות מרווחות, חניה תת קרקעית ובתי ספר במרחק הליכה. הורים מעריכים את הקרבה לגני ילדים, מגרשי ספורט ומרכזים רפואיים.

סטודנטים ונוער

מדדי הגז היו זה מכבר סמל ל"התבגרות נעורים". הם מכילים מעונות, דירות סטודנטים, קולנוע, אולם קונצרטים ומועדונים. הוסיפו לכך את קו המטרו U3, אשר לוקח אתכם למרכז וינה תוך 15 דקות, וקיבלתם שכונה שבה סטודנטים יכולים לחיות במחיר סביר ועדיין להיות חלק מהעיר.

עובדים ומהגרים

אופיו התעשייתי של הרובע ונוכחותן של סימנס ו-LEO Pharma הופכים אותו לאטרקטיבי עבור עובדים ומהגרים. הוא עדיין מתגאה ביחידות דיור עירוניות רבות ובחוות ישנות, שבהן שכר הדירה נע סביב 11-12 אירו למ"ר. זה הופך אותו לאחד האזורים הזולים ביותר בווינה.

גולים ומומחים

עבור גולים העובדים בחברות בינלאומיות, סימרינג הוא מיקום נוח. הוא ממוקם בנוחות ליד המטרו ורק 15 דקות ממרכז העיר, בעוד ששדה התעופה נמצא בקרבת מקום. גולים רבים שוכרים או קונים דירות בפרויקטים חדשים כמו גאזומטר סיטי או Simmering באנהוף, ומעריכים את האדריכלות המודרנית והתשתית המפותחת היטב.

משקיעים

מנקודת מבטו של משקיע, סימרינג היא כעת "אזור מעבר". המחירים נמוכים אף יותר מאשר Landstraße או Favoriten, אך עולים מהר יותר מהממוצע העירוני. תשואות שכירות גבוהות (כ-4.5%) ועליית מחירים צפויה ל-7,500 אירו/מ"ר עד 2030 הופכות אותה לאטרקטיבית עבור אלו המעוניינים "לתפוס את גל הצמיחה".

כדי להבין היכן הכי כדאי לגור, כדאי לשקול את סימרינג בהקשר של הרובעים הסמוכים והמנוגדים לה. הגיוני ביותר להשוות אותה לפאבוריטן (רובע 10) וללנדשטראסה (רובע 3) . שלושת הרובעים הללו סמוכים, אך מייצגים "עולמות" שונים לחלוטין בתוך וינה.

סימרינג (מחוז 11)

סימרינג היא, בראש ובראשונה, רובע מעבר. היא התפתחה מאזור תעשייתי עם מפעלים ולוגיסטיקה לאשכול מגורים מודרני. הסמל העיקרי לשינוי זה הוא גאזומטר סיטי, שם העבר התעשייתי הפך להווה תרבותי ומגורים.

מחירי הדיור כאן נמוכים משמעותית מאשר במרכז העיר: מ -4,900 אירו בבניינים ישנים יותר ועד 7,000 אירו בפרויקטים חדשים. דמי השכירות נעים בין 11 ל-18 אירו למטר רבוע. סימרינג היא כיום אחת המובילות מבחינת תשואות השקעה, ועולה על רובעים מרכזיים.

היתרונות העיקריים הם נגישות תחבורתית (U3, שדה תעופה, A4), שטחים ירוקים (Zentralfriedhof, Herderpark), רב-תרבותיות ופיתוח מהיר. החסרונות כוללים רעש מהכבישים, קרבה למחסנים וסטריאוטיפים של "פרבר מעמד הפועלים".

פאבוריטן (מחוז 10)

פאבוריטן הוא הרובע המאוכלס ביותר בווינה, עם אוכלוסייה של למעלה מ-210,000 תושבים. זהו למעשה "עיר בתוך עיר". האזור נחשב זמן רב לשכונת מעמד הפועלים, אך לאחר בניית הרכבת הראשית הראשית, הוא עבר מהפכה עירונית. כיום, שכונות זונוונדווירטל ובלוודר כבר נחשבות יוקרתיות.

מחירי הדיור בפארוביטן גבוהים יותר מאשר בסימרינג: בין 5,500 ל-7,500 אירו למ"ר, כאשר דמי השכירות נעים בין 13 ל-16 אירו למ"ר . האזור פופולרי בקרב סטודנטים, משפחות וגולים המעוניינים לגור קרוב יותר למרכז אך במחיר נמוך יותר מאשר ברובעים הראשון-רביעי.

נקודות החוזק כוללות רב-תרבותיות, רשת תחבורה מפותחת היטב (U1, Hauptbahnhof) ודיור מודרני ליד תחנת הרכבת. נקודות החולשה כוללות עומסי תנועה, רחובות רועשים ומוניטין של "לא נוח" בחלק העתיק של העיר.

לנדשטראסה (רובע 3)

לנדשטראסה הוא רמה חדשה לגמרי. האזור נחשב יוקרתי: הוא ביתם של משלחות דיפלומטיות, הבלוודר, הונדרטוואסרהאוס ומשרדים של חברות גדולות. עבור גולים ומשפחות עשירות, הרובע השלישי הוא הבחירה ל"וינה הקלאסית והיוקרתית".

המחירים כאן סבירים: בין 8,500 ל-9,000 אירו למ"ר , עם דמי שכירות של 14-16 אירו למ"ר. השקעה בלנדשטראסה רווחית בטווח הארוך, אך חסם הכניסה גבוה מאוד. תשואות השכירות נמוכות יותר (3%), אך האזור מציע יציבות ומעמד גבוה.

נקודות החוזק כוללות את המיקום המרכזי, היוקרה, האדריכלות והאטרקציות התרבותיות. נקודות החולשה כוללות את עלויות הדיור הגבוהות ומבחר מוגבל של אפשרויות "בר השגה".

השוואה סופית

כאשר בוחנים את שלושת המחוזות הללו כאפשרויות למגורים או להשקעה, עולה התמונה הבאה:

• סימרינג היא בחירה עבור אלו המחפשים איזון: מחירים נוחים, תחבורה נוחה ופוטנציאל צמיחה גבוה. האזור עדיין מעט קשוח, אבל זה בדיוק היתרון שלו: אפשר לקנות בזול יחסית היום ולראות עלייה משמעותית בעוד 5-10 שנים. זה אידיאלי לסטודנטים, משפחות צעירות, משקיעים וגולים המחפשים קרבה לשדה התעופה.
• פוואריטן היא עיר ענקית דינמית. היא שוקקת חיים: שווקים, מסעדות ושכונות חדשות ליד תחנת הרכבת. זהו המקום עבור אלו שרוצים לגור ב"וינה האמיתית", שם פועלים, מהגרים, אנשי עסקים וסטודנטים חיים יחד. האזור יקר ורועש יותר מסימרינג, אך גם קרוב יותר למרכז.
• לנדשטראסה מייצג יוקרה ויציבות. רובע זה מתאים למשפחות עשירות, דיפלומטים ומשקיעים המחפשים ביטחון במקום תשואות מקסימליות. זוהי שכונה שבה מעמד חשוב יותר ממחיר, ובה וינה חושפת את "פניה הקלאסיות".

כשאנחנו מדברים על הרובע ה-11 של וינה, כמומחה נדל"ן, אני תמיד מדגיש: זהו רובע למי שיכול להסתכל 5-10 שנים קדימה, ולא רק על הסטריאוטיפים של היום .

שכונה מבעבעת נשאה זמן רב את התווית של "פרבר מעמד הפועלים". מפעלים, כביש מהיר ומחסנים ליד שדה התעופה - כל אלה יצרו את תדמיתה של שכונה שבה לוגיסטיקה חשובה יותר ממגורים נוחים. אך במהלך 20 השנים האחרונות חלו בה שינויים ששינו באופן קיצוני את סיכוייה.

גאזומטר סיטי הפכה לסמל של טרנספורמציה זו: מה שבעבר היה קשור לגז ולתעשייה נתפס כיום כאשכול תרבותי ומגורים אופנתי.

למי האזור מתאים?

• משפחות עם ילדים יעריכו את האזורים הירוקים (Zentralfriedhof, Herderpark), את בתי הספר ואת השקט היחסי בחלק הדרומי. המחירים נמוכים יותר מאשר בלנדשטראסה או אפילו בפאבוריטן, בעוד שהתשתיות טובות באותה מידה.
• סטודנטים וצעירים מוזמנים, הודות למעונות ולדירות להשכרה ליד גאזומטר. האנרגיה הצעירה החייתה את האזור באופן ניכר.
• עבור גולים ואנשי עסקים , הקרבה לשדה התעופה ולקו המטרו U3 היא בעלת ערך רב. עבור אלו שטסים לעתים קרובות או עובדים בחברות בינלאומיות, סימרינג נוחה יותר מרובעים יוקרתיים רבים.
• עבור משקיעים , זהו כרגע השילוב הטוב ביותר בין תשואה למחיר סביר. תשואות השכירות באזור הן כ-4.5%, גבוהות יותר מאשר במרכז העיר. והמחירים עדיין נמוכים ב-20-30% מאשר בשכונות "בורגניות".

למה צריך משקיע לצפות?

אם אתם קונים בית בזימרינג בשנת 2025, אתם נכנסים לשוק בקצב צמיחה מהיר, אך עדיין לא בשיאו . מחירים של 4,900–7,000 אירו למטר רבוע נראים מתונים בהשוואה ללנדשטראסה (8,500–9,000 אירו). התחזית עד 2030 היא שהמחירים יעלו ל-7,200–7,500 אירו, ואף ל-8,000 אירו בפרויקטים יוקרתיים. משמעות הדבר היא שההשקעה שלכם תחזיר את עצמה לא רק באמצעות שכר דירה אלא גם באמצעות גידול בהון .

אבל חשוב לזכור: האזור אינו הומוגני. לשכונות הוותיקות סביב Simmeringאר האופטשטראסה עדיין יש תחושה של מעמד פועלים. הן זולות יותר, אך גם רועשות יותר. בינתיים, הבניינים החדשים סביב גאזומטר ואנקפלאץ כבר מושווים לשכונות יוקרה.

סיכונים ומגבלות

כמובן, אי אפשר להתעלם מהחסרונות. הכביש המהיר A4 יוצר רעש וזיהום אוויר. חוות הכפר הישנות לעיתים במצב גרוע ודורש שיפוץ. והסטריאוטיפ של "שכונה רעה" יישאר נוכח עוד זמן רב בשיחות על סימרינג.

אבל, כפי שמראה הניסיון של וינה, דווקא שכונות אלו הן שהופכות למרכזים חדשים של חיים עירוניים תוך 10-15 שנים. פאבוריטן עברה את אותו טרנספורמציה, וכיום שכונותיה החדשות הן בין המבוקשות ביותר.

אם אתם מחפשים יוקרה ומעמד , בחרו בלנדשטראסה. אם אתם מחפשים דינמיות ואווירה רב-תרבותית , פאבוריטן היא אידיאלית. אבל אם אתם רוצים להיכנס לשוק "לפני שזה נהיה יקר ", אז סימרינג היא האפשרות שלכם.

הייתי אומר את זה:

• לחיים "כאן ועכשיו", סימרינג מתאימה למי שמעריכים תחבורה, אזורים ירוקים ונגישות,
• להשקעה, זהו אחד המקומות הטובים ביותר בווינה בשנת 2025.

תחזית המומחית שלי: בעוד 10 שנים נדבר על סימרינג באותו אופן שבו אנו מדברים על פאבוריטן היום – "פעם רובע של מעמד הפועלים, כיום אשכול יוקרתי".