Permisos de residencia, residencia permanente y ciudadanía por inversión en Europa: lenguaje sencillo

Cuando empecé a asesorar a clientes sobre reubicación, me sorprendió la cantidad de mitos que existen en torno a las "visas doradas" y la residencia por inversión. Algunos creen que es tan sencillo como "comprar un apartamento y obtener un pasaporte al día siguiente". Otros piensan que es un privilegio exclusivo para multimillonarios. La verdad, como siempre, se encuentra en un punto intermedio.

En pocas palabras, los programas de inversión son una oportunidad para “comprar tiempo y libertad”.

Al invertir en la economía de un país (generalmente en bienes raíces), se obtiene un permiso de residencia. Y con él, el acceso a lo que más valoran las familias: el derecho a vivir libremente en Europa, estudiar en las mejores universidades, acceder a la atención médica y emprender un negocio.

Recuerdo bien a un cliente de Ucrania que dijo: " No busco la ciudadanía por un pasaporte bonito; quiero que mis hijos tengan una alternativa: una educación en Europa y la oportunidad de elegir dónde vivir ". Y esta, en mi opinión, es la motivación más honesta para invertir en un permiso de residencia.

Los clientes suelen confundirse con la terminología. Vamos a desglosarla:

El permiso de residencia (VNZ) es el primer paso. Otorga el derecho a vivir y viajar por el país y, en el caso de la UE, también por el espacio Schengen. Suele expedirse por 1 o 2 años, con posibilidad de renovación.

La residencia permanente (PMZh) es el siguiente paso. Se puede obtener tras varios años de residencia temporal, siempre que se resida efectivamente en el país. Se trata de un estatus de larga duración sin restricciones estrictas.

La ciudadanía es el final del camino. Un pasaporte de la UE te abre todas las puertas: desde el derecho a votar en las elecciones hasta viajar sin visa a casi cualquier lugar del mundo.

El plazo depende del país: en algunos países, la ciudadanía se puede obtener en 5 a 7 años (Portugal, España), en otros, en 10 (Austria), y existen opciones para la adquisición acelerada (por ejemplo, en Malta).

Recomiendo verlo como una escalera. El permiso de residencia es el primer peldaño, que se puede subir rápidamente con inversiones. Después, todo depende de tu estrategia: si quieres llegar hasta el final o si te basta con tener un permiso de residencia para ti y tu familia.

Cabe preguntarse: ¿por qué molestarse en «comprar» un permiso de residencia cuando existen visas de trabajo, programas educativos, matrimonio y otras opciones? La respuesta es sencilla: la inversión es la vía más predecible y rápida.

Ventajas:

• No es necesario demostrar empleo.
• No es necesario depender de tu empleador cada vez.
• Tú controlas el proceso: invierte – recibe estatus.
• En la mayoría de los países, puedes incluir a tu familia (cónyuge, hijos, a veces padres).

Contras:

• Umbral financiero elevado. Mínimo: entre 100.000 y 150.000 euros, y lo más frecuente: entre 250.000 y 500.000 euros.
• Riesgos: fluctuaciones monetarias, cambios en las leyes, imprevisibilidad del mercado inmobiliario.
• No siempre es posible recuperar las inversiones rápidamente: el dinero queda “congelado” durante 5 a 7 años.

Siempre explico con honestidad a mis clientes las dos caras de la moneda. Sí, es una herramienta útil, pero no es una solución definitiva. Es importante comprender que las inversiones deben ser prudentes y bien planificadas.

A veces, los clientes me preguntan: « Quiero un permiso de residencia, pero lo que compre no importa ». Siempre los detengo ahí. Una propiedad o un negocio en el extranjero debe elegirse no solo en función de los documentos, sino también de su valor real.

Cuando la gente empieza a investigar el tema, suele preguntar: "¿Dónde es más fácil obtener un permiso de residencia?". Pero no hay una respuesta única. Todo depende de tu situación, tus objetivos y tu presupuesto. Siempre recomiendo tener en cuenta estos criterios:

Importe de la inversión. El umbral mínimo varía considerablemente: en Grecia es de 250.000 €, en España a partir de 500.000 € y en Austria se cuenta por millones.

Requisitos de residencia. Algunos países exigen residir allí la mayor parte del año (por ejemplo, España). Otros son más flexibles: basta con una visita anual (como Grecia).

Tiempos de tramitación. En algunos países, los documentos se pueden obtener en 3 a 6 meses, mientras que en otros, el proceso puede tardar más de un año.

Impuestos. Es importante tener en cuenta cómo tributan los ingresos obtenidos en el extranjero. Por ejemplo, Portugal es conocido por su fiscal para nuevos residentes (NHR) .

La oportunidad de obtener la ciudadanía. Hay países donde un permiso de residencia temporal se queda solo en eso (por ejemplo, Andorra), mientras que en otros es un verdadero paso previo para obtener el pasaporte.

Suelo decirles a mis clientes: al elegir un país para obtener un permiso de residencia, piensen no en paisajes bonitos, sino en la practicidad. Piensen en un país donde sus hijos puedan recibir una buena educación y donde puedan dirigir su negocio pagando impuestos razonables.

Para los inversores familiares, el panorama es ligeramente diferente al de los inversores individuales. En este caso, cobran especial relevancia cuestiones como la educación, la sanidad y el nivel de vida.

• Educación. Portugal y España cuentan con universidades de gran prestigio, y los títulos de la UE gozan de un alto reconocimiento a nivel mundial.
• Asistencia sanitaria. Muchos eligen Grecia y Chipre precisamente por su acceso al sistema sanitario europeo.
• Idioma. El español y el portugués son más fáciles de aprender que, por ejemplo, el húngaro.
• Facilidad de adaptación. Grecia y Chipre son populares entre los ucranianos y los hablantes de ruso: ya cuentan con grandes diásporas, lo que facilita la vida cotidiana.

Si hablamos de negocios , hay otras prioridades:

• Impuestos. Malta y Chipre ofrecen regímenes fiscales favorables.
• Logística. España y Portugal son países convenientes para las empresas que trabajan con Latinoamérica.
• Prestigio. Suiza y Austria siguen siendo destinos de "lujo elevado" para aquellos que buscan enfatizar su estatus.

Es importante entender que "más barato" no siempre significa "mejor". A veces, una familia termina gastando más en educación y atención médica en un país "barato" que lo que habría gastado en una opción más cara pero conveniente.

Comencemos con tres países que suelen estar en los primeros puestos de las búsquedas.

• El programa de Visas Doradas está en funcionamiento desde 2012.
• Inversión mínima: desde 250.000 € (en arte o fondos), la opción clásica es de 500.000 € en bienes raíces (algunas regiones son más baratas).
• Alojamiento: basta con visitar el país una vez al año.
• Después de 5 años, puede solicitar la residencia permanente o la ciudadanía.
• Ventaja: El régimen fiscal favorable de NHR.

• El umbral mínimo es de 250.000 euros en bienes inmuebles.
• Se expide un permiso de residencia a toda la familia a la vez.
• No es necesario residir aquí permanentemente; basta con venir una vez al año.
• Pero la ciudadanía solo se puede obtener tras residir efectivamente durante al menos 7 años.
• Una gran ventaja: un mercado de alquiler desarrollado, especialmente en Atenas y las islas.

• Se puede obtener un permiso de residencia mediante la compra de bienes inmuebles con un valor mínimo de 300.000 euros.
• La familia queda incluida en el programa automáticamente.
• Se requiere comprobante de ingresos procedentes del extranjero.
• Anteriormente existía un programa separado para la ciudadanía; ahora las condiciones han cambiado, pero Chipre sigue siendo una opción atractiva para la residencia fiscal.

España sigue siendo uno de los destinos más populares para quienes buscan combinar inversión con calidad de vida. Es sencillo:

• La inversión mínima es de 500.000 euros en bienes inmuebles.
• Los documentos se procesan con bastante rapidez: de 3 a 6 meses.
• El permiso de residencia se expide inicialmente por 2 años, y luego se prorroga por 5 años.
• Para renovarlo, basta con visitar el país una vez al año.

Por otro lado, España ofrece un clima templado, excelentes universidades y un mercado de alquiler desarrollado. Muchas familias la eligen precisamente por su estilo de vida estable y sus perspectivas a largo plazo.

Malta es uno de los pocos países de la UE donde la inversión puede conducir a la ciudadanía en un período de tiempo relativamente corto.

• Se puede obtener un permiso de residencia invirtiendo al menos 150.000 euros en bonos o fondos gubernamentales, además de comprar o alquilar una propiedad.
• Existe un programa separado para la ciudadanía ( Naturalización por Servicios Excepcionales mediante Inversión Directa ): a partir de una inversión de 600.000 euros y 36 meses de residencia, o 750.000 euros y 12 meses de residencia.
• El permiso de residencia se expide en aproximadamente 4 a 6 meses.

Las principales ventajas de Malta son su idioma inglés y su favorable sistema fiscal. Esto resulta especialmente atractivo para las empresas.

He notado que los emprendedores suelen elegir Malta, mientras que las familias prefieren España o Portugal. Esto tiene sentido: Malta es ideal para registrar empresas, pero un poco pequeña para el día a día.

Bulgaria es considerada, merecidamente, un "punto de entrada asequible" a la Unión Europea:

• Inversión mínima: 512.000 euros en bonos del Estado (con reembolso en 5 años).
• Una opción alternativa es invertir a partir de 250.000 euros en proyectos empresariales específicos.
• Se puede obtener un permiso de residencia con bastante rapidez, pero la ciudadanía requiere un período de residencia de al menos 5 años (es posible un procedimiento acelerado duplicando la inversión).

Lo que atrae a los inversores: Bulgaria ofrece un bajo coste de vida, un clima templado y proximidad al mar. Sin embargo, el nivel de infraestructuras y sanidad es inferior al de Europa Occidental.

Hungría suele figurar entre los países donde se puede obtener un permiso de residencia por inversión sin tasas exorbitantes y con una burocracia bastante sencilla. Budapest es un mercado atractivo, pero no saturado, y el coste de vida es ligeramente inferior al de las capitales de Europa Occidental.

Lo que suele atraer a los inversores:

• Umbral de inversión. Moderado según los estándares de la UE (generalmente bienes raíces o instrumentos financieros).
• Paquete familiar. Generalmente incluye cónyuge e hijos.
• Anclando la rentabilidad. Los alquileres a corto plazo en el centro de Budapest tienen una demanda tradicionalmente alta, especialmente durante las temporadas turísticas y los eventos internacionales.
• Idioma y adaptación. El húngaro no es fácil, pero hay muchos especialistas que hablan inglés en la capital, y los servicios inmobiliarios son desde hace tiempo "internacionales".

Qué recordar:

• La obtención de la ciudadanía requerirá residencia real a largo plazo e integración (idioma, examen, etc.).
• El mercado inmobiliario es sensible a las regulaciones de alquiler y turismo: las normas pueden cambiar, y esto debe tenerse en cuenta en el modelo.
• Hungría es un "punto medio cómodo": excelente relación calidad-precio, pero si eres crítico con el prestigio y el estatus del país, compáralo con Austria o Suiza.

Si buscas ingresos estables y un alquiler asequible, Budapest es una opción razonable. Pero si buscas lujo europeo y máxima liquidez en el segmento premium, entonces Viena es la mejor opción.

Estas dos jurisdicciones suelen considerarse en lo que respecta a seguridad, privacidad y un alto nivel de vida. Sus programas no se centran tanto en la "inversión" en el sentido clásico, sino más bien en residentes financieramente independientes (en el caso de Andorra) y en acuerdos de arrendamiento/fijación de impuestos cantonales (en el caso de Suiza).

• Atrae por su baja tributación y su calidad de vida alpina.
• Formato de residente pasivo: debe demostrar ingresos/activos suficientes y cumplir con los requisitos para colocar fondos/invertir dentro del país, además de la vivienda.
• Ideal para quienes valoran la privacidad, los deportes (esquí, senderismo) y para quienes vivir en una metrópolis no es fundamental.

• En general, no existe un permiso de residencia por inversión “barato”: implica altos costos y un estricto cumplimiento de las normas.
• Es posible realizar acuerdos fiscales de pago único, pero se trata de un caso particular y conlleva un coste elevado.
• Además – infraestructura impecable, escuelas privadas, atención médica, estabilidad del franco.
• La desventaja radica en el costo de ingreso y el mantenimiento del estatus.

¿Para quiénes serían ideales? Para emprendedores con alta movilidad que valoran la educación, la seguridad, la privacidad y la diversificación de su jurisdicción personal. Sin embargo, en comparación con el estándar de la UE, la residencia por inversión (RBI) , tanto Andorra como Suiza se centran en el estilo de vida, no en la residencia a bajo costo.

Mis clientes suelen venir a verme con la ilusión de vivir en Suiza. Soy sincera: hay que tener en cuenta no solo el precio de entrada, sino también el coste total de la propiedad: alquiler o compra, impuestos, seguros, colegios. Es un cálculo imprescindible antes de tomar una decisión.

Como experto, les ofreceré una perspectiva honesta y madura sobre Austria. No se trata de una historia sobre "el permiso de residencia más barato", sino sobre calidad, estructura y una visión a largo plazo.

Los requisitos para ser inversor en Austria son estrictos, con criterios rigurosos en cuanto a volumen de inversión, origen del capital e integración. A cambio, disfrutan de una de las mayores liquidez de Asia Central y una previsibilidad ejemplar.

¿Por qué los inversores siguen mirando a Viena?

• Liquidez en el segmento premium. El centro de Viena y los distritos "derechos" (1.º, 3.º, 4.º, 7.º, 9.º, 19.º, etc.) son activos que experimentan menores caídas de precios en el volátil mercado europeo.
• Demanda de alquileres de clase A. Diplomáticos, empleados de organizaciones internacionales y traslados corporativos internacionales representan una demanda a largo plazo, lo que respalda las tarifas y la ocupación.
• Infraestructura y estándares. La educación (colegios privados e internacionales), la sanidad, la seguridad y el transporte son todos "estándar".

Lo que deberás tener en cuenta:

• Requisitos y umbral de entrada. Esto no es Grecia para invertir 250.000 €. Austria es para quienes estén dispuestos a estructurar su capital y demostrar una contribución sustancial a la economía.
• Plazos y cumplimiento. Los procesos están formalizados, todo está verificado y las fuentes de financiación están minuciosamente verificadas.
• Idioma e integración. El alemán es una ventaja, aunque el inglés se usa ampliamente en los entornos empresariales cotidianos.

Una pequeña comparación para quienes estén considerando alternativas:

• Grecia/Portugal: entrada más fácil y aprobación de residencia más rápida; la rentabilidad del alquiler es más notable en ubicaciones estacionales.
• Austria: un comienzo más desafiante, pero con activos de mayor calidad, con un enfoque en un inquilino de calidad consistentemente alta y una baja volatilidad del capital.

Para los ucranianos, bielorrusos, kazajos y otros ciudadanos de la CEI, los programas de permisos de residencia europeos a menudo se convierten no solo en una forma de invertir capital, sino también en una cuestión de seguridad y movilidad. Esto es lo que resulta especialmente importante para nuestros compatriotas:

Polonia. Existen diversas opciones simplificadas de residencia y trabajo para ucranianos. Sin embargo, no existe un permiso de residencia tradicional para inversores; los alquileres a largo plazo o la creación de empresas son más adecuados. Polonia es un país interesante para emprender, pero quienes consideren la ciudadanía de la UE deberían explorar otras alternativas.

Grecia y Chipre. Muy populares entre ucranianos y rusos: bajos requisitos de entrada, sin exigencias estrictas de residencia y comunidades activas de habla rusa.

España y Portugal son ideales para quienes desean integrarse, aprender el idioma y vivir allí. La educación es una gran ventaja para los niños.

Austria y Alemania. Aquí los estándares son más altos, pero la calidad de la infraestructura, la atención médica y la educación son de primer nivel.

La sencillez suele ser el criterio principal para los clientes ucranianos. Buscan una solución rápida y sin trabas burocráticas. En tales casos, recomiendo Grecia o Chipre como primeras opciones. Pero si el objetivo es la integración a largo plazo en la UE, entonces España, Portugal o Austria son mejores opciones.

Cuando se trata de permisos de residencia por inversión, mucha gente solo piensa en la cuota de entrada inicial. Pero en la práctica, también es importante considerar qué sucederá con la inversión en 5 o 10 años.

Fluctuaciones cambiarias. Al invertir en euros, te proteges de la devaluación de la grivna o el rublo, pero te expones a las fluctuaciones del euro/dólar.

Cambios en las leyes. Los programas están sujetos a cambios. Por ejemplo, Portugal redujo recientemente sus oportunidades inmobiliarias.

Burocracia. Incluso en la UE, hay retrasos y controles documentales adicionales.

Activos ilíquidos. Si compras la propiedad equivocada, será difícil venderla en cinco años.

• Elija países con una larga trayectoria en el programa (Portugal, Grecia).
• Trabaja con desarrolladores y agentes de confianza.
• Compara las opciones: un apartamento en el centro de la capital frente a una villa en las afueras.
• Diversificar: no solo en bienes raíces, sino también en fondos y bonos.

No todo el mundo necesita un "lujo de primera". Una pregunta frecuente es: "¿Dónde es más fácil y barato obtener un permiso de residencia?". Ejemplos:

• Grecia. El umbral es de 250.000 euros; no se requiere residencia permanente.
• Bulgaria. Existe una opción a través de bonos o negocios, las cantidades son moderadas.
• Hungría. Requisitos de entrada moderados, burocracia sencilla.
• Montenegro (no es miembro de la UE, pero sí país candidato). También cuenta con programas que suelen resultar interesantes como trampolín hacia Europa.

Es importante entender que un permiso de residencia barato no siempre conduce a la ciudadanía. Por ejemplo, en Grecia, es necesario residir allí durante siete años para obtener el pasaporte. En Bulgaria, el proceso es más rápido, pero el estatus del país dentro de la UE es algo más débil en términos de prestigio e infraestructura.

Si preguntas a diez inversores cómo planean obtener un permiso de residencia en Europa, nueve de ellos dirán: "A través de bienes raíces". Y esto no es casualidad.

Transparencia. Compre y reciba un título de propiedad. A diferencia de los fondos o los bonos, los bienes raíces son tangibles.

Doble beneficio. No solo cumples con el requisito de residencia, sino que también ganas dinero con el alquiler o la plusvalía.

Un bien familiar. Un apartamento o una casa en el extranjero también es una "segunda residencia" que se puede visitar en cualquier momento.

Liquidez. En Europa, la demanda de vivienda en las capitales y zonas turísticas ha sido históricamente alta.

Siempre digo: si quieres dormir tranquilo, compra una propiedad en la capital o cerca de universidades. Siempre habrá inquilinos, desde estudiantes hasta expatriados.

Portugal. Lisboa y Oporto atraen a muchos inversores. Sin embargo, el mercado está sobrecalentado, con precios que han aumentado entre un 60 % y un 70 % en los últimos 10 años. Las ciudades secundarias o las regiones turísticas ofrecen buenas alternativas. Además, el programa de la Visa Dorada permite utilizar bienes inmuebles como medio para obtener la residencia.

Polonia. Para los ucranianos, Polonia suele ser el primer paso. Varsovia, Cracovia y Breslavia cuentan con mercados de alquiler dinámicos gracias a los estudiantes y profesionales de TI. Las barreras de entrada son menores que en Europa Occidental. Si bien la compra de una propiedad en Polonia no siempre otorga permisos de residencia directos, a menudo se utiliza como herramienta para la regularización a largo plazo y como inversión.

España. Un mercado muy segmentado: Barcelona y Madrid se centran en alquileres de lujo, mientras que la Costa del Sol y la Costa Blanca lo hacen en alquileres turísticos. La demanda es estacional: la ocupación se sitúa entre el 90 % y el 95 % en verano, pero puede descender hasta el 50 % en invierno. Es fundamental que los inversores anticipen con antelación esta bajada de la demanda invernal.

Grecia. Atenas y Salónica mantienen una demanda estable gracias a los estudiantes y la migración interna. Las islas son excelentes opciones de alquiler durante la temporada alta, pero todo depende del turismo. Un apartamento en Atenas por 250.000 € es una verdadera oportunidad para establecerse.

una capital o gran ciudad, la demanda es más estable. En Viena, Lisboa y Madrid, la liquidez es casi siempre mayor que en las zonas turísticas.

Transporte e infraestructura. Una propiedad cerca de una estación de metro, escuela o parque será más cara inicialmente, pero se amortizará más rápidamente.

Tipo de vivienda: Los apartamentos en edificios nuevos son líquidos pero más caros. Las viviendas más antiguas en el centro de la ciudad implican un riesgo de renovación, pero tienen un alto potencial de crecimiento.

Público objetivo: Si su público objetivo son estudiantes, lo mejor es optar por viviendas compactas. Si su público objetivo son familias, elija apartamentos de 2 o 3 habitaciones en zonas tranquilas.

Diligencia debida legal. En Europa, es importante comprobar la existencia de gravámenes, deudas y permisos de alquiler (especialmente en zonas turísticas).

En el sector inmobiliario, la cuestión no se limita al estatus y la superficie. Se trata de estrategia. Siempre pregunto a mis clientes: ¿buscan una vivienda que les genere ingresos o una segunda residencia? La respuesta a esta pregunta cambia por completo la decisión.

Obtener un permiso de residencia es solo el comienzo. El verdadero objetivo para muchos inversores es un pasaporte de la UE. Pero el camino para conseguirlo varía de un país a otro. Así es como funciona:

Permiso de residencia permanente ( PR

Ciudadanía. Además del límite de tiempo, a menudo se requieren requisitos de integración: exámenes de idioma, cultura e historia, y prueba de residencia real.

Ejemplos:

• Portugal. Tras cinco años con un permiso de residencia temporal, puede solicitar la residencia permanente o la ciudadanía. Se requieren conocimientos básicos de portugués.
• Grecia. La ciudadanía solo es posible tras siete años de residencia efectiva.
• España. Pasaporte – tras 10 años de residencia, más un examen obligatorio.
• Malta. Naturalización acelerada: a partir de 1 año de residencia (con una alta inversión).
• Austria. Un camino difícil: requisitos estrictos, pero el pasaporte austriaco es uno de los más prestigiosos.

Muchos clientes creen que un permiso de residencia se convierte automáticamente en un pasaporte. No. Hay que tener en cuenta las obligaciones: idioma, alojamiento, integración. Para algunos, esto supone una barrera; para otros, un proceso natural.

Si está considerando obtener un permiso de residencia por inversión, debería proceder por etapas:

1. Determina tu objetivo. ¿Quieres un pasaporte, un avión de reserva o simplemente una inversión? La respuesta a esta pregunta es clave.
2. Seleccione un país. Compare los umbrales de entrada, los requisitos de residencia, los impuestos y las perspectivas de ciudadanía.
3. Elige un formato de inversión: bienes raíces, fondos, bonos, negocios. Cada opción tiene su propia lógica y riesgos.
4. Realice la debida diligencia. Verifique al promotor, la propiedad y los documentos legales. Este es un paso fundamental.
5. Complete la documentación y presente su solicitud. Lo mejor es hacerlo con un abogado para evitar sorpresas burocráticas.
6. Planifica tu futuro. Si tu objetivo es obtener un pasaporte, empieza a aprender el idioma e integrarte. Si tu objetivo es generar ingresos, piensa con antelación en tu estrategia de alquiler.