Seguros de propiedad en Austria y Viena

Aunque el seguro de vivienda no siempre es obligatorio por ley en Austria, es la principal forma de proteger su inversión. En la práctica, lo exigen muchos actores clave: los bancos aprueban hipotecas, las empresas administradoras lo incluyen en sus honorarios y, a menudo, los inquilinos están obligados por contrato a asegurar su propiedad.

En esencia, este tipo de seguro funciona como una forma de protección financiera, muy similar al sistema estatal de seguridad social obligatorio. Este sistema estatal también se basa en cotizaciones y cubre la sanidad, las pensiones y los accidentes. Sin embargo, a diferencia de estos seguros obligatorios, el seguro de propiedad es formalmente voluntario. No obstante, en la práctica, ofrece a propietarios e inversores el mismo alto nivel de fiabilidad y seguridad.

Mercado de seguros de propiedad 2025:

• En el primer trimestre de 2025, la recaudación de primas de seguros en Austria alcanzó los 7.300 millones de euros, lo que representa un aumento del 4,8% con respecto al primer trimestre del año anterior.
• Se prevé que el mercado de seguros de propiedad y accidentes crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta del 5,29% para 2030, alcanzando los 18.100 millones de dólares en 2025.
• Viena concentra la mayor cuota de mercado: el 32,2% de todas las primas en el segmento de seguros de propiedad y responsabilidad civil.

El seguro de propiedad en Austria se rige por varias leyes importantes que establecen los derechos y responsabilidades de propietarios, inquilinos y aseguradoras.

La Ley de Contratos de Seguros (VersVG) es la principal normativa que regula los contratos de seguros. En ella se detallan las obligaciones del cliente al celebrar y cumplir el contrato, así como las consecuencias de su incumplimiento. Por ejemplo, ocultar factores de riesgo significativos (como daños previos a un edificio) puede conllevar una reducción de la indemnización o incluso la denegación total de la reclamación.

Reglamento de Seguros (VAG 2016) y Supervisión de la FMA. En Austria, las compañías aseguradoras y sus intermediarios están sujetos a una estricta supervisión. La FMA, un organismo especializado, se encarga de ello. Garantiza que las compañías operen de forma justa y con solvencia financiera, y que los clientes reciban lo que les corresponde según sus contratos. Si el propietario de un piso o una casa tiene una disputa con una aseguradora y no logra llegar a un acuerdo, puede presentar una reclamación ante la FMA, que es la principal autoridad competente en la materia.

MRG §21. Según la Ley de Arrendamiento (Mietrechtsgesetz), los gastos del seguro del edificio pueden repercutirse a los inquilinos. Por consiguiente, la carga de los costes del seguro se traslada parcialmente a los inquilinos, por lo que resulta fundamental revisar con atención las facturas emitidas por la administración del edificio (Hausverwaltung). Esta práctica es muy común en Viena, donde la vivienda en alquiler está altamente concentrada.

WEG 2002. Según la Ley de Propiedad Horizontal (Wohnungseigentumsgesetz), las actividades de la comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) se rigen por una normativa que obliga al administrador a garantizar una cobertura de seguro adecuada para el edificio. Para los propietarios de apartamentos en Viena, esto significa que la póliza colectiva suele incluir el seguro de la estructura principal, mientras que la decoración interior y los bienes personales siguen siendo responsabilidad del propietario.

El mercado de seguros de propiedad austriaco ofrece varios productos básicos, cada uno de los cuales cubre riesgos específicos. Para los propietarios de inmuebles en Viena, es fundamental distinguir entre qué riesgos están cubiertos por el seguro colectivo de edificios y cuáles requieren una cobertura individual.

• ¿Qué está cubierto?: tus pertenencias personales en el apartamento: todos los muebles, electrodomésticos, aparatos electrónicos, ropa, joyas y otros objetos de valor.
• Protege contra: incendios, rayos, robos, inundaciones por fugas de agua, huracanes (velocidad del viento a partir de 60 km/h), granizo, así como daños en ventanas, puertas o cerraduras.
• Otro elemento que suele incluirse es el seguro de responsabilidad civil (Haftpflichtversicherung). Este cubre los daños si usted causa accidentalmente perjuicios a terceros; por ejemplo, si inunda las casas de sus vecinos debido a una lavadora averiada o si su hijo daña la propiedad de otra persona.
• Coste aproximado: de 120 € a 250 € al año para un apartamento de 60 a 80 m². El precio depende de las condiciones seleccionadas y de la franquicia (la cantidad que se paga en caso de siniestro cubierto).
• Recomendaciones: Obligatorio para los inquilinos, muchos propietarios incluyen un requisito de política en el contrato de arrendamiento.
• ¿Quién lo necesita y por qué?: Este tipo de seguro es obligatorio para los inquilinos. Los propietarios suelen indicar explícitamente este requisito en su contrato de arrendamiento.

• ¿Para quién?: para propietarios de apartamentos y casas particulares.
• Lo que protege: la vivienda en sí y sus partes principales: paredes, techo, ventanas, sistemas de ingeniería.
• Lo que protege: incendios, explosiones, fugas de agua de tuberías, tormentas, granizo, inundaciones, vandalismo y desastres naturales (si se añade Elementarversicherung).
• Coste medio: entre 250 € y 500 € al año para un piso de 80-120 m². El precio depende de la zona (por ejemplo, si se encuentra en una zona inundable) y del tipo de edificio.
• Además, puedes activar Elementarversicherung para protegerte contra inundaciones, deslizamientos de tierra y avalanchas.

• ¿Por qué es necesario?: Protege contra los gastos si otras personas resultan heridas en su propiedad; por ejemplo, si un transeúnte se cae en una carretera resbaladiza en invierno.
• Coste: aproximadamente entre 50 y 100 euros al año por una casa o parcela de terreno en Viena.

• Qué cubre: honorarios de abogados y gastos judiciales en disputas sobre alquiler, deudas, desahucios y otros asuntos legales.
• ¿Por qué es beneficioso?: Puedes defender tus derechos sin gastar mucho dinero.
• Coste: De 100 a 200 euros al año por la protección básica para un propietario de apartamento o arrendador.

• Qué abarca: Desastres naturales, incluyendo inundaciones, terremotos, deslizamientos de tierra y avalanchas.
• Cómo se conecta: con mayor frecuencia se emite como un complemento a la póliza de seguro de contenido del hogar (Haushaltsversicherung) o al seguro de edificio (Wohngebäudeversicherung).
• Relevancia para Viena: Las zonas bajas y las zonas cercanas al Danubio se caracterizan por un mayor riesgo de inundaciones, lo que afecta directamente al coste del seguro.
• Precios: Normalmente, una prima del 10-20% sobre el precio base del seguro, dependiendo de la categoría de riesgo de la zona.

• Objeto del seguro: compensación económica al propietario del inmueble por la pérdida de ingresos por alquiler.
• Coste (medio): El precio anual de la póliza varía entre 80 y 200 euros.
• A quién va dirigido: Un producto clave para los propietarios, que les asegura contra pérdidas financieras durante el período en que su propiedad esté inhabitable.

• Cobertura: Incluye trabajos de construcción y reparación, responsabilidad civil por acciones de contratistas y daños a terceros.
• Coste: de media, oscila entre 100 y 500 euros al año y depende de la envergadura del trabajo y del tipo de objeto.
• Recomendaciones: obligatorias al ejecutar proyectos de construcción o reparaciones importantes.

Al solicitar una hipoteca en Austria, los bancos suelen exigir un seguro de edificación (Gebäudeversicherung). Esta es una medida de protección del préstamo que garantiza:

• Preservación de bienes inmuebles hipotecados en caso de incendio, desastres naturales, inundaciones y otras amenazas.
• El derecho del banco a exigir la cesión de los derechos de seguro (Abtretung der Ansprüche) a favor del acreedor, es decir, que los pagos del seguro se transfieren directamente al banco en caso de daños a la propiedad.

Antes de firmar un contrato, es importante comprobar que la póliza de seguro cubre realmente todos los riesgos pertinentes, sobre todo si la propiedad se encuentra en zonas potencialmente peligrosas (por ejemplo, en las tierras bajas de Viena o cerca del Danubio). Conviene conservar toda la documentación y comunicar al banco cualquier modificación de las condiciones del seguro.

De este modo, el seguro hipotecario en Austria no solo garantiza la seguridad de la propiedad, sino que también sirve como herramienta obligatoria para proteger los intereses del prestamista.

1. Inundaciones en las casas de los vecinos debido a los electrodomésticos.

Mi cliente alquilaba un apartamento en el distrito 7 de Viena. Su lavadora tuvo una fuga repentina que dañó el apartamento de abajo. Gracias a que tenía una extensión de su seguro de vivienda (Hauschaltersversicherung), la compañía aseguradora le reembolsó todos los gastos de sustitución del suelo, los muebles y los electrodomésticos de las viviendas de sus vecinos. De este modo, el cliente evitó cualquier pérdida económica personal.

2. Incendio en un apartamento con equipos costosos

Mi cliente, propietario de un apartamento en Graz, sufrió un incendio debido a un fallo en el cableado eléctrico de un electrodoméstico de la cocina. El fuego destruyó muebles y electrodomésticos por valor de más de 12.000 €. Gracias a la póliza de seguro de hogar (Hauschaltsversicherung), la compañía aseguradora cubrió todos los gastos de restauración, incluyendo la instalación de nuevos muebles y electrodomésticos de cocina.

3. Daños por tormenta y granizo

En Salzburgo, un inversor propietario de un apartamento sufrió daños en el tejado y la fachada del edificio tras una fuerte granizada. Gracias a su seguro, la compañía aseguradora cubrió íntegramente los gastos de reparación del tejado y restauración de la fachada.

4. Daños a la propiedad ajena causados ​​por niños y mascotas

En Viena, una familia con niños pequeños y un perro se vio en una situación complicada: mientras jugaban, el niño dañó los muebles de sus vecinos y la mascota arañó las paredes y la alfombra de la escalera compartida. Todos los gastos de restauración y reposición de los bienes dañados fueron cubiertos por la compañía de seguros bajo la póliza Haftpflichtversicherung (Seguro de Responsabilidad Civil).

5. Robo de bienes personales

En Leopoldstadt, un inquilino regresó de sus vacaciones y encontró su apartamento robado. La compañía de seguros, bajo su póliza Haushaltsversicherung, indemnizó por los daños: ordenadores portátiles nuevos, teléfonos, joyas y electrodomésticos por un valor aproximado de 8.000 €.

Para propietarios e inquilinos en Viena y en toda Austria, elegir una compañía de seguros de buena reputación es fundamental. Esto determina la rapidez del proceso de indemnización y el monto total de la compensación por daños en caso de incendio, inundación, huracán u otro siniestro.

• Tipo de seguro y cobertura: Asegúrese de que la compañía ofrezca una póliza con las opciones que usted necesita.
• Fiabilidad y reputación: Investigue las calificaciones de seguros independientes en sitios web como www.qualitaetstest.at y lea las reseñas de los clientes.
• El proceso de reclamaciones: la rapidez con que se tramitan las reclamaciones, si hay asistencia disponible en inglés y qué documentos se requieren para recibir una indemnización son aspectos importantes.
• Precio y deducible: Preste atención no solo al precio de la prima, sino también al nivel del deducible y a la lista de exclusiones de cobertura.

Empresas de confianza con una reputación intachable:

• Zurich es un grupo asegurador internacional con una amplia gama de productos de seguros.
• Wüstenrot se especializa en paquetes de seguros integrales para propietarios de inmuebles.
• Oberösterreichische Versicherung: ofrece seguros a todo riesgo para familias e inversiones.
• Muki está dirigido a inquilinos, y ofrece un registro en línea sencillo y precios atractivos.

La principal ventaja de un corredor de seguros es que busca la mejor póliza para sus necesidades, trabajando con múltiples aseguradoras. El cliente no tiene que pagar por su trabajo, ya que la comisión del corredor la paga la propia compañía de seguros. Esto significa que usted recibe asesoramiento gratuito e imparcial para elegir una póliza.

• Son capaces de evaluar detalles específicos: por ejemplo, de qué materiales está construida una casa, en qué zona se encuentra y cuántas personas viven en ella.
• Indispensable para expatriados y aquellos que invierten en bienes raíces pero no están familiarizados con las regulaciones de seguros locales.
• Ahorran tiempo y dinero al comparar inmediatamente precios y condiciones en el mercado.

Entre los servicios en línea más conocidos se encuentran durchblicker.at, vergleich.at, check24.at, versichern24.at, versicherung.at, financescout24.at y tarifcheck.at.

• Te permiten comparar rápidamente las ofertas de precios y condiciones de múltiples aseguradoras.
• Son excelentes para familiarizarse con el mercado, pero para tomar una decisión final se recomienda consultar con un especialista o un corredor.

Primero, consulta con un agente de seguros para aclarar los detalles y comprender qué riesgos cubre realmente la póliza. Luego, decide si firmarás el contrato directamente con la compañía o a través de un servicio en línea. Esta opción te permitirá combinar un precio razonable, la cobertura necesaria y un servicio conveniente.

Si ocurre un siniestro cubierto por el seguro (inundación, incendio, tormenta, robo, etc.), siga el procedimiento paso a paso y actúe con prontitud; esto ayudará a garantizar una indemnización completa por los daños:

1. Registre las consecuencias de inmediato.
   • Tome fotos y videos de las áreas dañadas, guarde los objetos y papeles dañados.
   • Elabore un inventario detallado de los bienes que resultaron dañados.
2. Comuníquese con su compañía de seguros.
   • Notifique al empleador del incidente lo antes posible; muchos contratos estipulan un plazo de preaviso de 24 a 48 horas.
   • Infórmate sobre qué documentos y formularios necesitarás para completar tu solicitud.
3. Evitar daños mayores
   • Si es posible, elimine la fuente del problema (por ejemplo, cierre el agua si hay una fuga, seque la habitación).
   • Evite reparaciones importantes y costosas sin la aprobación previa de su compañía de seguros.
4. Prepare una base de evidencia
   • Reúna recibos, contratos de alquiler, facturas de equipos y fotografías de los daños.
   • Si hay testigos presenciales, anote sus datos de contacto.
5. Interactúa con un representante de la compañía de seguros
   • La aseguradora puede enviar a un especialista para evaluar los daños.
   • Facilítele todo el material preparado y sea sincero al describir las circunstancias.
6. Supervisar el proceso de pago
   • Realice el seguimiento de su caso a través de su cuenta personal o con la ayuda de un agente.
   • En caso de retrasos o desacuerdos, póngase en contacto con su corredor, la VKI (Verein für Konsumenteninformation) o la FMA.

Cuanto más rápido y exhaustivamente recopile pruebas del incidente y las comunique a su compañía de seguros, mayores serán sus posibilidades de recibir una indemnización completa. En Viena, por ejemplo, mis clientes toman fotos y graban vídeos de las inundaciones u otros daños de inmediato, lo que simplifica considerablemente el proceso de reclamación de la indemnización.

Al contratar un seguro de propiedad en Viena, es importante tener en cuenta las particularidades locales y los riesgos adicionales, ya que esto puede influir en la elección de la póliza y su coste.

1. Las inundaciones y el Danubio
   • Las casas y apartamentos ubicados a lo largo del Danubio son particularmente vulnerables a las inundaciones durante las crecidas de primavera.
   • Antes de comprar una propiedad o celebrar un contrato de seguro, se recomienda comprobar su ubicación utilizando el mapa de riesgos oficial - HORA (Hochwasserrisikozonenkarte Austria).
   • Para garantizar la protección contra los daños causados ​​por inundaciones, conviene añadir la cobertura Elementarversicherung a su póliza.
2. Válvula de retención
   • Muchas compañías de seguros austriacas exigen una válvula antirretorno en el sistema de alcantarillado como requisito estándar.
   • Sin ella, las reclamaciones por inundaciones podrían ser denegadas, ya que la válvula impide que las aguas residuales vuelvan a fluir hacia sótanos y apartamentos.
3. Cimientos antiguos (Altbau)
   • Los edificios antiguos de Viena son populares entre inquilinos e inversores, pero son más susceptibles a fugas, incendios y fallos eléctricos.
   • Para este tipo de propiedades es muy importante contratar en Austria un seguro de propiedad obligatorio, que incluya tanto Haushaltsversicherung como Wohngebäudeversicherung.
   • También se recomienda a los inquilinos que contraten un seguro de vivienda de alquiler para proteger sus bienes personales y su responsabilidad civil frente a terceros.

Muchos de mis clientes que compran apartamentos en edificios antiguos de Viena aseguran no solo el edificio, sino también sus pertenencias personales, y además contratan una cobertura contra desastres naturales. Esto reduce el riesgo de perder dinero y les garantiza una indemnización en caso de cualquier eventualidad.

1. Pensionistas
   • En Austria, el seguro de hogar no es obligatorio para los pensionistas, pero muchos optan por contratar estas pólizas para proteger sus bienes y cubrir la posible responsabilidad civil frente a terceros.
   • Las compañías de seguros suelen ofrecer a los pensionistas descuentos especiales en Haushaltsversicherung y Gebäudeversicherung, que pueden oscilar entre el 5 y el 15%.
   • Para elegir la opción más adecuada, teniendo en cuenta los riesgos personales y la capacidad financiera, se aconseja a los jubilados que busquen asesoramiento de agentes de seguros.
2. ucranianos
   • Los ucranianos a quienes se les concede asilo temporal en Austria deben contratar un seguro de propiedad en las mismas condiciones que los ciudadanos del país.
   • Las pólizas de Haushaltsversicherung (seguro de propiedad) y Gebäudeversicherung (seguro de edificio) están disponibles tanto para inquilinos como para propietarios.
   • Para obtener información actualizada sobre los productos de seguros disponibles, los ucranianos deben asegurarse de que su estatus de residencia esté al día y ponerse en contacto con sus autoridades locales de seguridad social.
3. ciudadanos extranjeros
   • Los propietarios e inquilinos extranjeros de bienes inmuebles en Austria están obligados a contratar pólizas de seguro de propiedad y edificio de acuerdo con los requisitos aplicables.
   • Es posible que se requieran documentos adicionales para obtener un seguro, pero algunas compañías aseguradoras ofrecen información y servicio en inglés.
4. Recomendaciones generales para todas las categorías:
   • Antes de contratar un seguro de protección contra incendios (Elementalversicherung), es importante aclarar si la propiedad se encuentra en zonas de alto riesgo (inundaciones, avalanchas, deslizamientos de tierra).
   • Para reducir costes, merece la pena considerar paquetes de seguros integrales que combinen Haushalts-, Gebäude- y Haftpflichtversicherung.
   • Considere la posibilidad de firmar un contrato por adelantado, especialmente si va a comprar una propiedad con una hipoteca o a alquilarla en Viena.

Incluso los propietarios e inquilinos con experiencia suelen cometer errores al contratar pólizas de seguro, lo que puede resultar en una reducción de las indemnizaciones o en la denegación total de la misma. A continuación, se describen las situaciones más comunes:

1. Subestimación del monto asegurado
   • Algunas aseguradoras subestiman deliberadamente el valor real de una vivienda o propiedad para pagar primas más bajas.
   • Sin embargo, cuando ocurre un siniestro cubierto, la indemnización en este caso resulta ser significativamente inferior a las pérdidas sufridas.
2. Falta de Elementarversicherung en zonas "acuáticas"
   • Las zonas residenciales cercanas al Danubio y las zonas bajas presentan un alto riesgo de inundación.
   • Los asegurados que no cuenten con la cobertura ampliada Elementarversicherung corren el riesgo de no recibir indemnización en caso de inundación.
3. Ignorando la negligencia grave
   • Si el daño fue causado por negligencia grave (por ejemplo, un aparato eléctrico encendido sin supervisión que provoca un incendio), la compañía de seguros tiene derecho a rechazar la indemnización.
   • Por lo tanto, en la práctica, es sumamente importante seguir cuidadosamente las normas de uso de la vivienda y los electrodomésticos.
4. Airbnb y alquileres a corto plazo sin seguro adicional
   • Alquilar un apartamento por un corto período sin notificar a la compañía de seguros suele ser motivo de denegación de la indemnización.
   • La mayoría de las pólizas estándar solo cubren alojamientos personales, por lo que los alojamientos de Airbnb requieren un seguro aparte o una extensión de su póliza existente.
5. Reparación y construcción sin revestimiento Bauherren
   • Cualquier daño causado a los vecinos o a sus propiedades durante el proceso de renovación es responsabilidad financiera personal del propietario, a menos que se haya emitido un Bauherrenversicherung.
   • Para los edificios de Viena que tienen valor histórico, esta solución es muy poco recomendable, ya que la antigüedad de las comunicaciones y las estructuras aumenta considerablemente las posibilidades de que ocurran sucesos imprevistos.

Muchos de mis clientes, especialmente inversores en Viena, prefieren combinar el seguro básico de hogar en Viena con el seguro de vivienda (Haushaltsversicherung) y el seguro de propiedad (Elementalversicherung), y además contratar pólizas adicionales para alquileres de corta duración. Esta estrategia ayuda a evitar errores comunes y ofrece protección con indemnizaciones garantizadas incluso en caso de imprevistos.