¿Cuánto costarán los bienes raíces en Alemania en 2025?

El mercado inmobiliario alemán muestra signos de crecimiento estable en 2025 tras el ajuste a la baja de los últimos años. Según Europace, el precio medio de compra de un apartamento en el país ronda los 3.400 € por metro cuadrado, mientras que en ciudades importantes como Múnich supera los 7.000 € por metro cuadrado y en regiones menos demandadas puede ser entre dos y tres veces inferior.

Según un informe del Instituto de Economía Alemana (IW Consult), el 82% de las regiones alemanas experimentarán aumentos de precios entre 2024 y 2025, con un promedio del 2,3%, lo que confirma una recuperación gradual del mercado.

En estas condiciones, Alemania sigue siendo uno de los destinos más atractivos para los inversores que buscan protección de capital a largo plazo e ingresos estables. Combina una alta protección jurídica para los propietarios, procedimientos de transacción transparentes y una fuerte demanda interna de viviendas en alquiler, especialmente en las ciudades más grandes: Berlín, Múnich y Fráncfort.

A diferencia de los países del sur de Europa, cuyos mercados son más volátiles, el mercado alemán se caracteriza por su estabilidad y previsibilidad, lo que lo convierte en un “ancla” en la cartera de un inversor internacional.

Soy Oksana Zhushman, abogada con experiencia internacional en el sector inmobiliario y de inversiones. Trabajo en proyectos por toda Europa, incluyendo asesoramiento en transacciones y proyectos de construcción. En este artículo, analizaré las particularidades de la compra de bienes inmuebles en Alemania, su atractivo como inversión, los aspectos legales y fiscales, y compararé el mercado con el de Austria.

Alemania y Austria se caracterizan por su estabilidad y alta protección de las inversiones, pero difieren en la carga fiscal y la dinámica del mercado. Alemania , en particular Berlín, atrae a los inversores por su tamaño, la variedad de propiedades y la alta demanda de alquileres, pero estos deben tener en cuenta regulaciones más complejas, mayores costes fiscales y fluctuaciones periódicas de precios.

Austria, por otro lado, presenta un modelo más equilibrado: la legislación es más transparente, los riesgos son menores y el mercado inmobiliario muestra un crecimiento constante del valor de las propiedades. Viena supera a Berlín no solo en términos de estabilidad, sino también en cuanto a las proyecciones de crecimiento de precios y la demanda; las consultas sobre bienes raíces en Austria se mantienen consistentemente altas. Esto hace que el país sea particularmente atractivo para los inversores conservadores que valoran la preservación del capital y una perspectiva a largo plazo.

Para los inversores que buscan un mercado más predecible y estable, comprar un apartamento en Viena suele ser algo natural: la ciudad combina una demanda estable de vivienda, regulaciones claras y un crecimiento moderado pero constante de los precios de las propiedades.

Alemania se ha considerado durante mucho tiempo el mercado inmobiliario de referencia de la UE. Esto no es casualidad: el país combina un mercado amplio, una economía estable y una normativa clara para los inversores. La alta protección de los derechos de propiedad y la rentabilidad predecible son dos factores clave que convierten al mercado inmobiliario alemán en un activo valioso para la inversión a largo plazo.

En la práctica, veo con frecuencia que mis clientes eligen Berlín o Múnich precisamente por estas razones: si bien los apartamentos en Alemania son más caros que en muchos países vecinos, el riesgo de pérdida de capital es mínimo. Por ejemplo, uno de mis clientes compró un apartamento de dos habitaciones en Berlín por 4300 €/m², y en tan solo dos años, los ingresos por alquiler cubrieron sin problemas la hipoteca y los impuestos.

Según PwC, el Banco Mundial y Numbeo, Alemania se sitúa entre los principales países europeos en cuanto a transparencia en las transacciones y protección del inversor. En el Índice de Transparencia Inmobiliaria (PwC, 2024), Alemania obtiene una puntuación de 84 sobre 100, similar a la de los Países Bajos y Austria, mientras que España y Portugal alcanzan entre 65 y 70 puntos, y Grecia, alrededor de 58.

Según el informe Doing Business 2023 del Banco Mundial, Alemania ocupa el primer lugar en la UE en cuanto a facilidad para registrar propiedades, con una puntuación de 97/100, lo que refleja la rapidez y la transparencia de las transacciones.

Para los inversores, esto se traduce en menos riesgos ocultos, una carga fiscal más predecible y procedimientos claros. En la práctica, recomiendo a mis clientes que revisen minuciosamente el documento oficial (Grundbuch) y recurran a un notario local para evitar problemas legales, sobre todo al comprar apartamentos en zonas prestigiosas de Alemania.

Con frecuencia veo inversores que empiezan por ciudades alemanas más pequeñas (Leipzig, Dresde), donde el coste de la vivienda es menor que en Berlín o Múnich, pero el potencial de crecimiento es mayor. Esto permite una inversión inicial más baja y, al mismo tiempo, genera ingresos por alquiler estables.

• Una economía y una legislación estables. Incluso durante los años de crisis, los precios inmobiliarios en las principales ciudades cayeron moderadamente.
• La demanda de alquileres es alta, especialmente en ciudades universitarias y grandes centros de negocios.
• Transparencia y protección. El sistema legal minimiza los riesgos de fraude y problemas ocultos.
• Perspectivas de inversión a largo plazo. Incluso con rentabilidades de alquiler relativamente bajas, invertir en bienes raíces en Alemania justifica la inversión en protección del capital.

Mi consejo: al elegir una propiedad, siempre tenga en cuenta no solo el precio de un apartamento en Alemania, sino también la demanda potencial de alquiler, la infraestructura y el desarrollo previsto de la zona. Un ejemplo: compré un apartamento en Leipzig por 2800 €/m² y, tres años después, el precio había aumentado casi un 15 %, mientras que el alquiler se mantuvo estable, lo que confirma la eficacia de mi estrategia.

En Alemania, el mercado inmobiliario se considera tradicionalmente uno de los instrumentos más fiables para preservar e incrementar el capital en Europa. Este mercado es resistente incluso en periodos de fluctuación económica, y la estabilidad de la demanda interna lo hace especialmente atractivo para los inversores a largo plazo.

El mercado inmobiliario alemán ha atravesado varias etapas clave en los últimos 15 años. Tras la crisis de 2008-2010, los precios de la vivienda comenzaron a subir de forma constante, alcanzando su punto máximo en 2021-2022. Durante este periodo, los precios de los apartamentos en las ciudades alemanas más populares podían aumentar entre un 10 % y un 15 % anual.

Entre 2023 y 2024 se observó una corrección moderada, con una caída de precios promedio del 10-15% a nivel nacional. Sin embargo, el mercado se estabilizó durante el primer trimestre de 2025, y los expertos prevén un aumento gradual del 1-3% en la mayoría de las regiones.

En la práctica, he observado que es precisamente durante los periodos de corrección de precios cuando surge la oportunidad de comprar un apartamento en Alemania a un precio atractivo, sobre todo al considerar propiedades de segunda mano con un historial de propiedad comprobado. Por ejemplo, uno de mis clientes compró un apartamento de dos habitaciones en Leipzig durante una bajada de precios por 2800 €/m², y un año después, el precio había aumentado un 8 % y la propiedad ya generaba una renta estable.

La mayor actividad se observa en las ciudades más grandes:

• Berlín es la capital y centro de la actividad económica, con alta liquidez y una demanda de alquileres estable.
• Múnich es un segmento premium, con apartamentos caros, baja rentabilidad del alquiler, pero una capitalización fiable.
• Fráncfort y Hamburgo son centros financieros y logísticos de interés para los inversores institucionales.
• Leipzig, Dresde y Düsseldorf son ciudades con una demanda creciente y precios más asequibles.

Recomiendo a los inversores que miren más allá de las ciudades más populares. Por ejemplo, comprar una casa en Leipzig o Dresde, en Alemania, ofrece un precio de entrada bajo y un alto potencial de crecimiento; una opción especialmente adecuada para inversores que buscan diversificar su cartera.

El mercado alemán es diverso:

El mercado secundario es el segmento principal, con opciones asequibles y rentabilidades de alquiler predecibles.
La oferta de obra nueva es escasa, sobre todo en las grandes ciudades; los precios son más elevados, pero las propiedades son energéticamente eficientes y presentan diseños modernos.
El segmento premium incluye Múnich, Fráncfort y Berlín; ofrecen una alta rentabilidad, pero un largo plazo de amortización.
Los edificios de apartamentos (multifamiliares) resultan atractivos para inversores institucionales y privados, ya que proporcionan un flujo estable de ingresos por alquiler.

Con frecuencia veo inversores que comienzan comprando propiedades existentes en Alemania para calibrar la demanda de alquiler y luego amplían gradualmente su cartera con nuevas construcciones y viviendas multifamiliares (Mehrfamilienhaus).

El mercado inmobiliario alemán sigue siendo uno de los más equilibrados de Europa. Según el Bundesbank, en 2024, aproximadamente el 82% de todas las transacciones inmobiliarias residenciales serán realizadas por alemanes, mientras que los inversores extranjeros representarán aproximadamente el 18% del mercado.

• Los alemanes compran principalmente para su propia residencia y como inversión a largo plazo, optando a menudo por propiedades de segunda mano o casas en Alemania.
• Los inversores extranjeros están activos en los segmentos de alquiler y propiedades de lujo. Entre ellos destacan compradores de Austria, Suiza, los Países Bajos, China y Oriente Medio.
• Los fondos institucionales (fondos de pensiones, compañías de seguros) siguen siendo los principales actores en el mercado de edificios de apartamentos (Mehrfamilienhaus).

Los compradores extranjeros suelen centrarse en las nuevas promociones inmobiliarias de Berlín y Frankfurt, donde los apartamentos de lujo en Alemania pueden costar a partir de 8.000-10.000 €/m², pero están dispuestos a pagar un precio superior por la garantía de una demanda de alquiler estable.

El factor clave para la estabilidad del mercado es la fuerte demanda interna. Incluso en períodos de menor actividad internacional, son los alemanes quienes sostienen el mercado.

• En 2023-2024, a pesar de una caída de precios del 10-15%, el número de transacciones nacionales disminuyó solo alrededor del 5%, lo que indica una actividad continua por parte de los compradores.
• En las grandes ciudades, los alquileres suben más rápido que los precios de la vivienda. Por ejemplo, en Berlín y Múnich, los alquileres han aumentado un promedio del 6-8% anual, lo que ha estimulado aún más el interés de los compradores locales.

En 2023, unos clientes de Fráncfort compraron un apartamento por 6.200 € el metro cuadrado, con la expectativa de obtener ingresos por alquiler. En un año, la rentabilidad fue del 3,8%, lo que se considera un resultado muy bueno para Alemania, dado el bajo riesgo.

Cuando se trata de comprar bienes inmuebles en Alemania, es importante comprender no solo el precio de un apartamento, sino también la estructura legal de propiedad, que afecta directamente a los derechos y riesgos del inversor.

Esta es la opción más común: la forma clásica de propiedad de una casa o apartamento en Alemania. El propietario es dueño tanto del edificio como del terreno. La propiedad puede disponerse libremente: alquilarse, venderse o transmitirse por herencia.

Para los inversores a largo plazo, esta es la mejor opción: mínimas restricciones y un crecimiento de valor predecible. Uno de mis clientes compró una casa en Múnich por 1,2 millones de euros en 2018. Hoy, su valor de mercado supera los 1,8 millones de euros, y la propiedad está libre de cualquier carga.

En esencia, se trata de un contrato de arrendamiento de terreno por un plazo máximo de 99 años, con derecho a construir y usar la propiedad. El propietario paga un canon anual (Erbbauzins) al arrendador. Al finalizar el contrato, el terreno se devuelve al propietario, y el destino de las construcciones depende de lo estipulado en el mismo.

En la práctica, este tipo de transacciones son más comunes en ciudades donde el suelo es particularmente caro (por ejemplo, Fráncfort o Hamburgo). Suelo recomendar a mis clientes que calculen cuidadosamente la rentabilidad de su inversión: a veces, el bajo precio de un apartamento en Alemania bajo el régimen de propiedad horizontal se ve contrarrestado por elevadas cuotas anuales.

• Miteigentum es una propiedad común compartida donde cada propietario tiene una participación porcentual.
• Wohnungseigentum es una forma de propiedad de apartamentos individuales en un edificio de apartamentos con una participación en las zonas comunes (escaleras, azotea, sótano).

Al comprar un apartamento en Berlín, siempre les informo a mis clientes sobre el costo del mantenimiento de las zonas comunes. Si bien los precios de la vivienda en Alemania pueden parecer atractivos, el mantenimiento puede resultar costoso (sobre todo en edificios históricos).

• Wohnrecht (derecho de residencia) – se utiliza a menudo en herencias: por ejemplo, los padres conservan el derecho a vivir en una casa incluso si la transmiten a sus hijos.
• Cooperativas de vivienda (Genossenschaften): la vivienda es propiedad de la cooperativa, no de un particular. Los socios tienen derecho a usar el apartamento, pero no pueden venderlo libremente.

La vivienda cooperativa a veces resulta adecuada para estudiantes o jubilados, pero rara vez interesa a los inversores: comprar un apartamento en Alemania en este formato implica menos control y nula liquidez al venderlo.

Además de la compra directa, las siguientes opciones están adquiriendo cada vez más popularidad:

• Las inversiones a través de fondos (Immobilienfonds) son convenientes para quienes desean minimizar su participación en la gestión.
• Las compras compartidas y los fideicomisos familiares son soluciones para el capital familiar, donde la propiedad se transmite a las generaciones futuras.

Recientemente, presté apoyo a una familia de Núremberg en una transacción que consistía en registrar su vivienda en Alemania a través de un fideicomiso familiar. Esto les permitió asegurar la herencia de inmediato y evitar altos impuestos en las posteriores transmisiones a sus hijos.

A diferencia de Austria o Suiza, donde los extranjeros están sujetos a estrictas cuotas y permisos, en Alemania los no residentes pueden comprar propiedades libremente. Sin embargo, existe una condición: sin permiso de residencia ni ingresos, los bancos son reacios a conceder hipotecas y la carga fiscal es mayor que para los residentes. Además, los bancos y notarios deben verificar el origen de los fondos y comprobar que los compradores no figuren en listas de sanciones internacionales.

Tuve un cliente ucraniano que compró un apartamento en Alemania (en Düsseldorf, valorado en 420 000 €) con sus propios fondos, pero no pudo obtener una hipoteca por carecer de residencia alemana. En estos casos, recomiendo planificar la estructura de compra con antelación; por ejemplo, mediante la creación de una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH) o una fundación familiar si se trata de una cartera de propiedades importante.

La compra de una propiedad inmobiliaria en Alemania —ya sea un apartamento en Berlín, una casa en Baviera o una vivienda de alquiler en Leipzig— siempre implica un riguroso proceso legal. Si bien puede parecer complicado a primera vista, este sistema ofrece un alto grado de protección tanto para el comprador como para el vendedor.

El proceso incluye varias etapas clave:

• Acuerdo preliminar: las partes acuerdan los términos principales: el precio del apartamento en Alemania, los plazos y las fuentes de financiación.
• Elabore el acuerdo ante notario; sin la certificación notarial, la transacción no es válida.
• Due diligence financiera: el banco o el abogado evalúa el origen del capital y la disposición del comprador para la transacción.
• Firma notarial: el notario certifica el acuerdo y explica sus consecuencias.
• La inscripción en el Grundbuch (registro de la propiedad) es el paso que convierte al comprador en propietario legal del inmueble en Alemania.

Un cliente de la República Checa quiso comprar un apartamento en Alemania a distancia. Gracias a un poder notarial válido, la transacción se realizó rápidamente, pero el banco también solicitó documentación que acreditara el origen de los fondos. Consejo: prepare un paquete de documentos financieros con antelación.

• El agente ayuda a encontrar la propiedad y a llevar a cabo las negociaciones.
• Un abogado verifica la legalidad de la transacción: la existencia de gravámenes, la situación del propietario y la transparencia de todas las condiciones.

Siempre aconsejo a mis clientes que no escatimen en asesoramiento legal: en una ocasión, una inspección reveló que la casa que estaban considerando en Hamburgo tenía un litigio abierto. Esto ayudó a evitar riesgos importantes.

Para comprar un apartamento en Alemania, un inversor debe demostrar:

• origen legal de los fondos,
• Capital suficiente (normalmente al menos el 20-30% del valor de la propiedad para el pago inicial si se utiliza una hipoteca),
  ausencia de sanciones o listas negras.

Los extranjeros pueden formalizar la transacción incluso sin estar presentes físicamente, mediante un apoderado. El poder notarial debe estar notariado y apostillado en el país del comprador.

En la práctica, esta opción suele ser la elegida por inversores asiáticos que no pueden viajar para la firma. Sin embargo, en Alemania, los notarios exigen cada vez más la identificación por vídeo para reducir el riesgo de fraude.

El documento principal es el Grundbuchauszug (extracto del registro de la propiedad). Este refleja:

• dueño,
• gravámenes (hipotecas, arrendamientos según Erbbaurecht, servidumbres),
• restricciones de uso.

Un cliente de Grundbuch en Leipzig descubrió una servidumbre de paso en parte de su propiedad, un derecho de paso para los vecinos. Lo tuvimos en cuenta durante las negociaciones y redujimos el precio un 4%.

Al comprar una propiedad inmobiliaria en Alemania, es importante tener en cuenta no solo el precio de la vivienda, sino también los gastos adicionales. Estos pueden incrementar el precio entre un 10 % y un 15 %, especialmente en el caso de propiedades de lujo o edificios de apartamentos.

• El importe del impuesto depende del estado federado: desde el 3,5% hasta el 6,5% del valor del apartamento o casa.
• En Baviera y Sajonia – 3,5%, en Berlín, Hamburgo y Hesse – hasta el 6,5%.

En mi experiencia, cuando un cliente compró un apartamento en Berlín por 450.000 €, el impuesto fue de aproximadamente 29.000 €. Este es uno de los gastos que los inversores extranjeros suelen subestimar.

• Servicios notariales + inscripción en el Grundbuch: ~1% del precio del inmueble.
• Agente: normalmente entre el 3% y el 7% más IVA, dependiendo de la región y los términos del acuerdo.
• Abogado: individualmente, dependiendo de la complejidad de la auditoría y el apoyo a la transacción.

Siempre recomiendo aclarar el porcentaje de comisión del agente con antelación e incluirlo en el presupuesto de compra. Por ejemplo, al comprar una casa en Múnich por 1,2 millones de euros, las comisiones y los gastos notariales sumaron casi 60 000 euros al total.

• En Alemania, los propietarios de inmuebles están obligados a pagar el Grundsteuer, generalmente entre el 0,26 y el 0,35% del valor catastral del inmueble.
• Se trata de un gasto pequeño comparado con los impuestos sobre los ingresos por alquiler o las ganancias de capital, pero es importante tenerlo en cuenta al calcular el retorno de la inversión.

Para una inversión en cartera de varios apartamentos en Düsseldorf, el total de impuestos anuales sobre la propiedad ascendía a aproximadamente 4.500 euros, lo que se ajusta fácilmente al presupuesto para propiedades generadoras de ingresos.

• Si alquilas un apartamento en Alemania, los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto sobre la renta con una tasa progresiva de hasta el 45%.
• Los no residentes solo tributan por los ingresos procedentes de bienes inmuebles alemanes.

Siempre calcule el ingreso neto después de impuestos. Por ejemplo, un apartamento en Berlín con un ingreso de 2000 €/mes y una tasa impositiva del 30 % genera un ingreso real de 1400 €/mes.

• Se aplica si vende un apartamento en Alemania dentro de los 10 años posteriores a su compra. El tipo impositivo corresponde al tramo de ingresos del propietario, hasta un 45 % para ingresos elevados.
• Si la propiedad se mantiene durante más de 10 años, no se aplica ningún impuesto.

El impuesto se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, teniendo en cuenta los gastos de adquisición y reforma del inmueble. Un cliente compró un apartamento en Leipzig por 300 000 €, lo reformó por 30 000 € y lo vendió ocho años después por 400 000 €. El impuesto sobre las ganancias patrimoniales se calculó sobre 70 000 € (400 000 – 300 000 – 30 000), lo que resultó en un beneficio neto de aproximadamente 50 000 €.

En la práctica, considero que Viena es la mejor opción debido a su estabilidad, el crecimiento proyectado de los precios y el nivel de demanda, especialmente para quienes planean revender en 5 a 7 años. Alemania resulta más atractiva para los inversores que buscan alquileres a largo plazo y protección del capital, pero para la especulación a corto plazo, Austria suele ser más ventajosa.

A diferencia de Grecia o Portugal, la compra de una propiedad inmobiliaria en Alemania no otorga automáticamente la residencia. Incluso si compra un apartamento por 500.000 € o una casa por un millón, esto no le da derecho automáticamente a un visado ni a la residencia.

La legislación alemana no vincula la propiedad de la vivienda con el derecho de residencia. La residencia requiere una base legal: empleo, estudios, inversión empresarial, reagrupación familiar o prueba de independencia económica.

Poseer bienes inmuebles puede respaldar su solicitud al demostrar que usted está comprometido con la economía y planea quedarse en el país, pero no proporciona ningún beneficio por sí solo.

• Inversión empresarial: Los no residentes pueden obtener un permiso de residencia si invierten en una empresa alemana y crean puestos de trabajo.
• Trabajadores autónomos / freelance / nómadas digitales: Los visados ​​de autónomo le permiten vivir y trabajar en Alemania, pero requieren prueba de ingresos y beneficio económico para el país.

En 2025, Alemania simplificará el proceso para obtener permisos de residencia y ciudadanía para profesionales cualificados y sus familias. Se han introducido vías más rápidas para la residencia permanente, se han actualizado los requisitos salariales para las Tarjetas Azules de la UE y se han establecido nuevas normas para profesionales con experiencia práctica.

Uno de mis clientes asiáticos abrió una empresa de informática en Berlín y, al mismo tiempo, compró un apartamento en el barrio de Prenzlauer Berg. El apartamento sirvió para demostrar su seriedad, pero obtuvo el permiso de residencia a través del registro mercantil.

Austria ofrece la categoría D (Autosuficiencia), un permiso de residencia para personas económicamente independientes, donde los bienes inmuebles pueden utilizarse como prueba de solvencia económica. Alemania no cuenta con un programa tan directo. Allí, todo se basa en las aptitudes económicas o profesionales demostradas, no en el precio de la vivienda.

Al comprar un apartamento en Alemania, es importante comprender que el mercado de alquiler está estrictamente regulado y que la rentabilidad varía según el tipo de alquiler, la región y las restricciones legales.

• Airbnb, Booking: En las principales ciudades, especialmente en Berlín y Múnich, los alquileres a corto plazo están estrictamente restringidos por las leyes municipales locales.
• Los inversores privados a menudo necesitan permiso o se enfrentan a multas.

Los clientes que intentaron alquilar apartamentos en Berlín a través de Airbnb sin permiso han recibido multas de hasta 10.000 €. Por lo tanto, siempre recomiendo consultar la normativa local con antelación.

Los alquileres a corto plazo solo tienen sentido en pueblos pequeños o regiones turísticas oficialmente registradas.

• El principal segmento de mercado son los contratos a largo plazo.
• La rentabilidad media es del 2-4% anual sobre el valor del apartamento.
• La sólida protección de los inquilinos a través del Mietspiegel y el Mietendeckel limita los aumentos de alquiler, especialmente en las zonas metropolitanas.

Un apartamento en Berlín valorado en 400.000 € se alquila por 1.500 € al mes. La rentabilidad neta después de impuestos y comisiones es de aproximadamente el 3%.

Alemania Oriental (Leipzig, Dresde) ofrece rentabilidades más altas —hasta un 4 % anual—, pero los inmuebles allí tienen menor liquidez y resulta más difícil encontrar inquilinos. Las grandes ciudades como Berlín, Múnich, Fráncfort y Hamburgo ofrecen una demanda estable y una alta liquidez, pero las rentabilidades se limitan al 2-3 %. Para inversiones a largo plazo, conviene centrarse en las grandes ciudades, mientras que para obtener mayores rentabilidades, es mejor considerar las regiones del este.

Al comprar una propiedad inmobiliaria en Alemania, una gestión adecuada de la misma es fundamental. Incluso si un apartamento en Berlín o una casa en Leipzig se encuentra en buen estado, sin una supervisión profesional pueden surgir problemas, como retrasos en el pago del alquiler, reparaciones imprevistas y disputas con los inquilinos.

Hausverwaltung es una empresa de gestión profesional que se encarga de todas las tareas administrativas y técnicas:

• Cobro de alquileres y control de pagos;
• organización de reparaciones y mantenimiento;
• mantener la documentación e interactuar con los inquilinos;
• cumplimiento de todos los requisitos legales y fiscales.

Para los inversores con múltiples propiedades o que residen en el extranjero, la gestión inmobiliaria profesional es prácticamente indispensable, ya que garantiza la administración a distancia y minimiza los riesgos. El coste de estos servicios suele oscilar entre el 0,8 % y el 1,5 % de los ingresos anuales por alquiler, lo que a menudo se amortiza gracias a la estabilidad y la mitigación de riesgos.

Los ingresos por alquiler están sujetos a un tipo impositivo progresivo de hasta el 45%. Los no residentes solo tributan por los ingresos procedentes de bienes inmuebles en Alemania. Se pueden deducir los gastos de reparaciones, depreciación y gestión.

Si su objetivo es comprar un apartamento en Alemania para alquilarlo y obtener ingresos a largo plazo, lo mejor es centrarse en el segmento de alquileres estables a largo plazo. Austria suele ser más ventajosa para los alquileres a corto plazo y el sector turístico.

La elección de la región influye directamente en el precio de un apartamento en Alemania, la rentabilidad del alquiler y la liquidez. A continuación, se ofrece una descripción general de las principales ciudades y regiones.

Berlín: Motor de crecimiento y normas estrictas

• Precios de la vivienda: entre 5.000 y 7.000 €/m² para apartamentos; las casas son más caras.
• Distritos: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – mucha demanda, Friedrichshain, Neukölln – prometedores en alquiler.
• Demanda: consistentemente alta, especialmente para alquileres a largo plazo.
• Características: restricciones estrictas a los alquileres a corto plazo, Mietspiegel regula los aumentos de alquiler.

Los apartamentos en Mitte encuentran inquilinos rápidamente, pero alquilarlos en Airbnb sin permiso es imposible.

Múnich: calidad y estabilidad

• Precios de las viviendas: entre 7.000 y 10.000 €/m², algunas viviendas pueden superar los 12.000 €/m².
• Distritos: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen: los mejores en calidad.
• Demanda: Alta, especialmente entre inquilinos adinerados y expatriados.
• Características: mercado estable, baja rentabilidad en comparación con el precio de entrada.

Es mejor centrarse en los alquileres a largo plazo; los alquileres a corto plazo son casi imposibles debido a las regulaciones municipales.

Hamburgo: centro portuario e inmobiliario comercial

• Precios de la vivienda: 5.500–7.500 €/m².
• Distritos: HafenCity, Altona, Eppendorf – creciente interés en la inversión.
• Demanda: alta para apartamentos en el centro, moderada en las zonas periféricas.
• Características: fuerte segmento corporativo, ideal para alquileres comerciales.

Fráncfort es un centro financiero

• Precios de la vivienda: 6.000–8.000 €/m².
• Distritos: Westend, Nordend, Sachsenhausen: prestigiosos y con gran demanda por parte de los empleados bancarios.
• Demanda: Constantemente alta para alquileres a largo plazo para profesionales y expatriados.
• Características: Las inversiones en apartamentos para empleados de empresas financieras se amortizan más rápidamente.

El cliente compró un apartamento en Westend por 650.000 euros, con un alquiler a largo plazo que genera un rendimiento de aproximadamente el 3% anual.

Leipzig y Dresde: dinamismo y un precio de entrada bajo

• Precios de la vivienda: 2.500–4.500 €/m².
• Distritos: Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (Dresde).
• Demanda: creciente, especialmente entre estudiantes y jóvenes profesionales.
• Características: alta rentabilidad del 3-4%, pero la liquidez es menor que en Berlín o Múnich.

Comprar apartamentos en Leipzig permite obtener ingresos superiores a la media, pero venderlos lleva más tiempo.

Renania del Norte-Westfalia – Industria y Universidades

• Precios de la vivienda: 3.500–6.000 €/m², ciudades: Düsseldorf, Colonia.
• Distritos: Innenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (Colonia).
• Demanda: Alta en zonas universitarias y empresariales.
• Características: una combinación de alquiler estable y perspectivas de crecimiento de precios.

Confiables : Múnich, Fráncfort, Berlín – alta liquidez, demanda estable, pero precio de entrada elevado.

Prometedoras : Leipzig, Dresde, algunas zonas de Hamburgo – bajo precio de entrada, mayor rentabilidad, pero período de ventas más largo.

Para las inversiones, es mejor combinar grandes ciudades para la estabilidad y regiones dinámicas para la rentabilidad, con el fin de equilibrar la liquidez y la rentabilidad.

En Alemania, elegir entre obra nueva y vivienda de segunda mano es una decisión estratégica. El sector de la construcción atraviesa una recesión: el número de permisos de obra nueva disminuye y los precios de la vivienda suben. En la práctica, observo que los inversores suelen optar por la vivienda de segunda mano, ya que la obra nueva es escasa, cara y requiere una larga lista de espera. Mientras tanto, las viviendas antiguas (Altbau) siguen teniendo demanda debido a su arquitectura singular y su ubicación.

Más del 70 % de las transacciones en Alemania se realizan en el mercado de obra nueva. La razón es sencilla: la construcción de edificios nuevos escasea y la burocracia ralentiza la expedición de permisos. En Berlín, por ejemplo, los trámites de aprobación pueden prolongarse durante años.

En Berlín, un cliente compró un apartamento de tres habitaciones en un edificio antiguo por 550.000 € en el barrio de Prenzlauer Berg. Dos años después, el precio ha aumentado un 18 % y el apartamento sigue alquilado.

Los edificios Altbau (antiguos conjuntos residenciales) son construcciones históricas con techos altos y grandes ventanales. Su demanda en Berlín y Leipzig es constantemente alta. Un cliente compró recientemente un apartamento de tres habitaciones en un Altbau del centro de Leipzig por 280 000 € y lo alquiló a largo plazo seis meses después por 1200 € al mes.

La construcción de viviendas nuevas en Alemania ha disminuido un 30 % desde 2022. Entre las razones se incluyen el aumento del coste de los materiales, los préstamos caros y las estrictas normas ESG. Los edificios nuevos resultan atractivos por sus diseños modernos y su eficiencia energética (normas ESG), pero sus precios son entre un 20 % y un 30 % más altos que los de reventa. En Múnich, el metro cuadrado en un edificio nuevo cuesta entre 10 000 y 11 000 €, mientras que en Berlín oscila entre 6500 y 8000 €.

A partir de 2024, las normas de eficiencia energética de los edificios (EnEV) serán más estrictas. En la práctica, esto significa que los edificios antiguos deberán modernizarse, incluyendo fachadas aislantes, ventanas nuevas y sistemas de calefacción modernos. Muchos inversores subestiman estos costes. Compruebe siempre el certificado de eficiencia energética del inmueble.

Alemania se impone en cuanto al crecimiento de precios a largo plazo, especialmente en Berlín, Múnich y Leipzig. Sin embargo, Austria resulta más conveniente para quienes buscan una vivienda de obra nueva sin riesgos burocráticos: Viena ofrece un proceso más predecible y proyectos de alta calidad ya terminados.

• Si el objetivo es la capitalización y la liquidez en 5-10 años, Alemania resulta más interesante (especialmente la vivienda secundaria en las grandes ciudades).
• Si los bajos riesgos y la eficiencia energética son importantes desde el principio, yo miraría hacia Austria.

Cuando comprar un solo apartamento en Alemania parece una estrategia demasiado obvia, los inversores están considerando enfoques más flexibles y rentables. Estas son las principales tendencias que observo en la práctica.

En lugar de comprar un solo apartamento, es más rentable invertir en un edificio completo de entre 4 y 10 apartamentos. En Leipzig, se pueden encontrar propiedades de este tipo a partir de 600 000 € y en Berlín a partir de 1,5 millones de €. Esto reduce el riesgo de inactividad y permite obtener rentabilidades escalables. Es adecuado para inversores con un capital a partir de 500 000 €. Asesoré en una transacción en Dresde: el cliente compró un edificio de seis apartamentos por 720 000 €, con una rentabilidad del 5,2 %.

Los edificios antiguos (Altbau) son populares en Berlín, Leipzig y Dresde. Se pueden comprar por debajo del precio de mercado, renovar y vender a un precio superior. Por ejemplo, un apartamento en Berlín con un precio de 3000 €/m² se vende por 4500 €/m² tras la renovación. Esta estrategia se amortiza en 18-24 meses, siempre que se gestione bien el presupuesto y se elija un contratista de confianza.

Los complejos de almacenes y la logística están en auge gracias al comercio electrónico, mientras que el comercio minorista en las mejores ubicaciones se mantiene estable. La rentabilidad suele ser del 4-6%, superior a la del sector inmobiliario residencial. Esta opción está dirigida a inversores experimentados: los riesgos son mayores, pero la rentabilidad es más rápida.

Ideal para quienes prefieren no gestionar sus propiedades directamente. La inversión mínima es de 50.000 € y la cartera puede incluir diversos activos. La desventaja radica en un menor control y una mayor dependencia de la empresa gestora. Esta opción suele ser la preferida por clientes que desean invertir en Alemania sin adquirir un apartamento.

El suelo urbanizable sigue siendo escaso en las grandes ciudades, pero existen opciones en las afueras. En la zona de Berlín, los precios parten de 200 a 400 euros por metro cuadrado. Se trata de una estrategia a largo plazo con potencial de crecimiento.

Viena es más compacta y predecible, la demanda es estable y los precios suben de forma constante. Alemania ofrece mayores oportunidades de crecimiento, pero el mercado es más complejo: burocracia y normativa de alquileres. Los clientes eligen Alemania por su volumen y potencial, y Austria por la tranquilidad que ofrece.

Alemania es el mayor mercado inmobiliario de la UE, con más opciones y estrategias (desde apartamentos hasta edificios de apartamentos y almacenes). Viena es más exclusiva: menos opciones, pero el precio y la demanda de cada propiedad son más predecibles.

Invertir en bienes raíces en Alemania parece una opción segura, pero la realidad es más compleja. Según la Oficina Federal de Estadística (Statistisches Bundesamt), el volumen de transacciones cayó casi un 30 % en 2023 debido al descenso de los precios y al aumento de las tasas de interés. Esto ha obligado a muchos inversores a replantearse sus estrategias. Alemania sigue siendo atractiva por su sólida economía y la demanda de vivienda, pero diversos factores influyen directamente en la rentabilidad y la liquidez.

Al comprar un apartamento en Alemania, los inversores se enfrentan al impuesto de compraventa (Grunderwerbsteuer, del 3,5 % al 6,5 % según el estado), un impuesto anual sobre la propiedad y el impuesto sobre las rentas de alquiler. Esto reduce significativamente la rentabilidad neta. Muchos subestiman el impacto de los impuestos y calculan los ingresos brutos. Mi consejo: desde el principio, presupuesta al menos un 30 % para impuestos y gastos de mantenimiento.

Desalojar a un inquilino que no paga el alquiler o rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento es prácticamente imposible. Incluso vender un apartamento en Alemania con un inquilino aún viviendo allí no libera al nuevo propietario del contrato.

Tuve un caso en Berlín: un cliente compró una propiedad con un contrato de arrendamiento a largo plazo y no pudo volver a alquilarla al precio de mercado. La solución fue verificar la situación del inquilino y redactar contratos temporales si se planeaba revenderla.

Registrar una compra a través del Grundbuch puede tardar de 3 a 6 meses. Esto es lo habitual en Alemania. En Austria es un poco más rápido, pero tampoco es instantáneo. Si su objetivo es comprar un apartamento en Alemania rápidamente, es importante planificarlo con antelación.

En Berlín y Múnich, los alquileres de Airbnb están prácticamente prohibidos. Mi experiencia: los clientes que esperaban obtener ingresos con alquileres diarios se llevaron una decepción. Para ser rentable, lo mejor es apostar por contratos a largo plazo.

Entre 2023 y 2024, los precios inmobiliarios en Alemania cayeron entre un 10 % y un 15 % en varias regiones. Esto demostró que el crecimiento no es inagotable. El mercado se está estabilizando actualmente, pero es importante analizar la situación y las perspectivas de recuperación.

Austria demostró ser más estable: la caída de precios fue mínima y los inquilinos estuvieron aún más protegidos. Sin embargo, los precios de los apartamentos en Viena son más altos y la rentabilidad menor. Alemania ofrece mayores oportunidades de crecimiento del capital, pero requiere una gestión más activa y una mayor tolerancia al riesgo.

Invertir en bienes raíces en Alemania no solo es una forma de preservar y aumentar su capital, sino también una oportunidad para vivir en un país con un alto nivel de calidad de vida. La sanidad, la educación, el transporte y la seguridad hacen que la vida aquí sea cómoda y predecible. Comprar un apartamento en Alemania le permite combinar sus objetivos de inversión con una alta calidad de vida.

Las clínicas públicas y privadas cuentan con equipos modernos, y el seguro cubre la mayoría de los gastos. Para los extranjeros sin seguro, una visita al médico general cuesta, en promedio, entre 50 y 80 euros, una consulta con un especialista entre 100 y 150 euros, los servicios dentales entre 70 y 250 euros, y una noche de hospitalización a partir de 350 euros. En mi experiencia, he observado que los pacientes valoran especialmente la posibilidad de acceder a la atención médica de forma fiable, algo fundamental para las familias y las personas mayores.

La educación en Alemania es de alto nivel. La educación pública es gratuita para los residentes, mientras que los colegios internacionales tienen un coste medio de entre 15 000 y 25 000 euros anuales. Los institutos privados cuestan entre 10 000 y 18 000 euros, y las universidades son prácticamente gratuitas: entre 250 y 500 euros por semestre.

Existen numerosos programas en inglés para estudiantes internacionales, sobre todo en las grandes ciudades y en las universidades técnicas. Los colegios y universidades internacionales suelen ofrecer cursos y apoyo personalizados para niños y estudiantes extranjeros.

Alemania se encuentra entre los países más seguros de Europa, aunque algunos barrios conflictivos solo se encuentran en las grandes ciudades. Para los inversores que planean alquilar su propiedad, es importante elegir barrios con buena reputación para minimizar los riesgos y garantizar unos ingresos de alquiler estables.

El coste de vida en Alemania es más alto que en Europa del Este, pero más bajo que en Suiza. El alquiler de un apartamento de clase media en Berlín ronda los 1200-1800 € al mes, mientras que en Múnich se sitúa entre los 2000 € y los 3000 €. La compra mensual de alimentos para una familia de cuatro personas cuesta entre 400 € y 600 €, comer en un café entre 12 € y 25 €, y un café entre 3 € y 4 €. Los precios de la vivienda varían considerablemente: entre 4500 € y 6000 €/m² en Berlín, entre 2500 € y 3500 €/m² en Leipzig y entre 7000 € y 8500 €/m² en Múnich.

El transporte y las comunicaciones en Alemania están muy desarrollados. El metro, las autopistas y los ferrocarriles facilitan los desplazamientos entre ciudades, y los servicios bancarios y de internet son convenientes tanto para residentes como para extranjeros. Aconsejo a los inversores que tengan en cuenta la disponibilidad de infraestructuras al elegir un apartamento, sobre todo si piensan alquilarlo.

Alemania es más dinámica: ofrece más oportunidades de desarrollo profesional e inversión, un mercado más diverso y una amplia variedad de propiedades, tanto en tipo como en precio. Austria destaca por su tranquilidad y previsibilidad, especialmente en Viena, donde los precios suben más lentamente y los alquileres son más estables. Los inversores que buscan crecimiento de capital y flexibilidad suelen optar por Alemania, mientras que quienes valoran la estabilidad y un estilo de vida más pausado prefieren Austria.

Comprar bienes raíces en Alemania no solo es una inversión, sino también una forma de proteger el capital y obtener estabilidad y seguridad en Europa. Para los inversores que buscan protección de sus derechos de propiedad y seguridad a largo plazo, Alemania sigue siendo una excelente opción. La liquidez es mayor en las principales ciudades y las propiedades conservan bien su valor.

Para los ciudadanos de países inestables, comprar un apartamento en Alemania se está convirtiendo en una forma de proteger sus ahorros. La transparencia de las normas de transacción y un sólido sistema legal garantizan la protección del capital. En la práctica, observo que las propiedades en Berlín y Múnich conservan su valor incluso durante periodos de fluctuación económica.

para los jubilados : los apartamentos en las principales ciudades cuestan entre 4.500 € y 8.500 € por metro cuadrado. Sin embargo, la propiedad a largo plazo ofrece ventajas fiscales, y las ventas después de 10 años están exentas del impuesto sobre las ganancias patrimoniales.

a nómadas digitales y autónomos gracias a su infraestructura desarrollada y su conexión a internet estable, pero la normativa fiscal requiere atención. Mis clientes suelen consultar con asesores fiscales para declarar correctamente sus ingresos laborales y por alquiler.

Alemania ofrece un mercado más dinámico y una mayor variedad de propiedades, mientras que Viena ofrece estabilidad y previsibilidad. Para la inversión activa y el crecimiento del capital, Alemania es mejor; para una estrategia a largo plazo más relajada, Viena es mejor.

Salir de una inversión es tan importante como comprar una propiedad. Para una venta, herencia o donación exitosa, es fundamental comprender el mercado local, las regulaciones fiscales y la liquidez del inmueble. Planificar con anticipación ayuda a preservar el capital y maximizar la rentabilidad, además de evitar gastos inesperados y complicaciones en la transferencia de propiedad.

Los apartamentos en Alemania, especialmente en Berlín, Múnich y Fráncfort, se venden con relativa rapidez gracias a una demanda estable y transacciones transparentes. Según ImmobilienScout24, el tiempo medio para vender un apartamento en Berlín en 2025 es de aproximadamente 4-5 meses, mientras que en Múnich es de 3-4 meses, y el precio medio de venta ha aumentado entre un 2 % y un 3 % con respecto al año anterior.

En la práctica, observo que las propiedades en zonas populares suelen encontrar comprador en un plazo de 3 a 6 meses. En ciudades más pequeñas y regiones del este de Alemania el proceso es más lento, pero incluso allí, con la estrategia de marketing adecuada, es posible vender una propiedad.

Si vende un apartamento en Alemania antes de que transcurran 10 años desde su compra, se aplica el impuesto sobre las ganancias patrimoniales (Speculationssteuer). Es importante tener esto en cuenta al planificar la venta, especialmente si la propiedad se adquirió como inversión con la intención de revenderla.

La transmisión de un piso por herencia o donación también está sujeta a impuestos, que dependen del grado de parentesco y del valor del inmueble. Recomiendo planificar estas transacciones con antelación para minimizar la carga fiscal y evitar problemas con los derechos de los herederos.

Alemania cuenta con la ventaja de una mayor liquidez que las grandes ciudades: las propiedades se venden rápidamente y la demanda se mantiene estable. En Austria, especialmente en Viena, el mercado es más moderado y predecible, pero las ventas a veces pueden demorarse debido al número limitado de compradores.

Mi consejo a los clientes: si la rapidez de salida y la preservación del valor son importantes, las grandes ciudades alemanas serían preferibles, mientras que Austria es adecuada para una estrategia a largo plazo más tranquila.

En mi trayectoria profesional, he trabajado en diversos mercados europeos: desde las dinámicas ciudades alemanas hasta la estable Viena. Alemania, por ejemplo, demuestra que las grandes ciudades como Berlín, Múnich y Fráncfort ofrecen una demanda estable y transacciones transparentes. Con frecuencia, mis clientes me contactan para comprar un apartamento en Alemania y alquilarlo de inmediato, lo que les permite generar ingresos prácticamente desde el primer día.

Al comprar una propiedad inmobiliaria en Alemania, es fundamental verificar minuciosamente su situación legal: el certificado de registro de la propiedad (Grundbuchauszug), las cargas (Belastungen) y su conformidad con las normas de eficiencia energética. Las propiedades con la documentación en regla se venden más rápido y tienen menos probabilidades de generar conflictos con las autoridades fiscales o de seguros.

Mi estrategia de asignación de capital se basa en una combinación de mercados estables y en crecimiento. Por ejemplo, parte de los fondos podrían invertirse en apartamentos en Berlín o Múnich para una mayor estabilidad a largo plazo, y el resto en Leipzig o Dresde para obtener mayores rentabilidades y potencial de crecimiento. Esta estrategia reduce el riesgo y logra un equilibrio entre rentabilidad y seguridad.

Si el objetivo es el crecimiento del capital y la inversión activa, elegiría Alemania : grandes ciudades, liquidez y una amplia variedad de propiedades. Si el objetivo es una estrategia a largo plazo más relajada, con un riesgo mínimo y rentabilidades estables, Austria es la mejor opción: el mercado es más moderado, los alquileres son estables y la burocracia es más sencilla.

Alemania es la mejor opción para los inversores que valoran la estabilidad, la protección de los derechos de propiedad y la liquidez. Las grandes ciudades como Berlín y Múnich garantizan una alta demanda y transacciones transparentes, lo que convierte la compra de un apartamento en Alemania en una inversión segura.

Austria es más adecuada para inversiones inmobiliarias a largo plazo con ingresos predecibles y un mercado estable, especialmente en Viena, donde los precios suben gradualmente y los alquileres se mantienen estables. Además, Austria se beneficia de la simplicidad burocrática y la menor volatilidad del mercado, lo que la convierte en una opción conveniente para inversores conservadores.

Antes de comprar un inmueble, es fundamental verificar minuciosamente su situación legal, considerar los impuestos, los gastos de administración y la rentabilidad potencial. Diversificar el capital entre mercados estables y emergentes ayuda a mitigar el riesgo. En la práctica, he comprobado que una buena planificación y el asesoramiento legal profesional simplifican considerablemente las transacciones y protegen a los inversores.

Para 2030, el mercado inmobiliario alemán evolucionará bajo la influencia de la urbanización, la migración y los estrictos estándares ESG. Las reformas fiscales y las regulaciones de alquiler podrían afectar la rentabilidad, por lo que es importante considerar estas tendencias al planificar la compra de un apartamento u otra propiedad en Alemania. Los inversores que adapten proactivamente su estrategia a las nuevas regulaciones y estándares de sostenibilidad podrán mantener la rentabilidad y minimizar los riesgos.

1. Determine su propósito de inversión. Decida para qué está comprando la propiedad: alquiler a largo plazo, propiedades generadoras de ingresos, capitalización, uso residencial o una combinación de estos propósitos.

2. Seleccione una región y una ciudad. Investigue los precios de los apartamentos en Alemania, la rentabilidad del alquiler y la liquidez. Compare las principales ciudades (Berlín, Múnich, Fráncfort) con mercados prometedores (Leipzig, Dresde).

3. Formato de propiedad. Determine el tipo de propiedad: derecho absoluto (Freies Eigentum), derecho hereditario de construcción (Erbbaurecht), propiedad compartida o cooperativa.

4. Diligencia debida legal. Solicite una verificación de diligencia debida legal y una auditoría de impuestos sobre la propiedad para asegurarse de que no existan gravámenes ni deudas.

5. Presupuesto e impuestos. Calcule todos los gastos: impuesto predial, notario, agente, registro, impuesto predial anual, impuesto sobre la renta de alquiler e impuesto sobre la especulación si vende dentro de 10 años.

6. Financiación y verificación de crédito. Compruebe la elegibilidad para una hipoteca para no residentes, evalúe la rentabilidad del alquiler y analice su capacidad financiera.

7. Selección de propiedades. Reventa o nueva construcción, apartamentos o edificios de apartamentos (Mehrfamilienhaus), evaluación del estado del edificio, eficiencia energética, estándares ESG.

8. Administración de la propiedad. Decida si administrará la propiedad usted mismo o contratará una agencia inmobiliaria, especialmente si vive en el extranjero o invierte en varias propiedades.

9. Estrategia de salida. Considere los escenarios de venta: liquidez en su región, impuestos sobre la venta y la posibilidad de herencia o donación.

10. Comparación con otros mercados. Si es posible, evalúe Austria como alternativa: la estabilidad de Viena, los impuestos, la rentabilidad del alquiler.

11. Consulte con especialistas. Asegúrese de consultar con un abogado y un asesor fiscal para minimizar los riesgos y garantizar la integridad legal de la transacción.

1. Inversor con 300.000 €

Objetivo: compra de un apartamento para alquilar con una renta del 4-5% anual.

Encontré un apartamento en Leipzig por 295.000 € (65 m²). El cliente utilizó el resto del dinero para pequeñas reformas y amueblarlo. Un año después, el apartamento estaba completamente alquilado, los ingresos por alquiler cubrían todos los gastos y el valor de la propiedad había aumentado aproximadamente entre un 5 % y un 6 %.

2. Pensionista con 500.000 €

Objetivo: una inversión segura con riesgos mínimos y la posibilidad de alquiler a largo plazo.

Encontré un apartamento en las afueras de Múnich por 500.000 € (80 m²). El cliente destinó parte del presupuesto al mobiliario y a la mejora del sistema de calefacción. El apartamento está alquilado a largo plazo, con una rentabilidad aproximada del 2,5%, y la propiedad mantiene una alta liquidez y un valor estable.

3. Familia con niños

Objetivo: vivienda confortable para una familia con la posibilidad de alquilar parte de la propiedad.

Encontré una casa en las afueras de Fráncfort por 550.000 € (120 m²). Parte del presupuesto se destinó al acondicionamiento del jardín y a los acabados interiores. La familia se mudó, una parte de la casa está alquilada, los ingresos cubren parte de los gastos y el valor de la vivienda ha aumentado entre un 4 % y un 5 % durante el último año.