Obras de reforma en Viena: precios, tipos y los mejores contratistas

El mercado inmobiliario de Viena está cambiando. Si bien en 2023 se construyeron casi 16.000 apartamentos nuevos, esta cifra se redujo a 12.000 en 2024 y a aproximadamente 7.500 en 2025. Se prevé un nuevo descenso en la construcción para 2026. Esto significa que la renovación y rehabilitación de propiedades existentes cobra cada vez mayor importancia.

Al mismo tiempo, la ciudad invierte activamente en infraestructura. Solo en 2024, se invirtieron más de 220 millones de euros en la renovación de las líneas de tranvía y la modernización del metro, y el programa continuará en 2025-2026: se reemplazarán decenas de kilómetros de vías y se repararán puentes y calles centrales.

Para los futuros residentes e inversores, esto es una señal importante: el estado del inmueble y la calidad de la renovación se están convirtiendo en factores clave a la hora de elegir un inmueble en Viena .

En este artículo, exploraremos los tipos de reformas más populares en Viena, quién las realiza, cuánto cuestan y cómo influyen directamente en el atractivo de la inversión. También compartiré mis observaciones personales y consejos prácticos.

Para entender por qué la renovación ha adquirido tanta importancia en Viena, es importante observar el panorama general: el estado de las viviendas, el ritmo de la construcción y los proyectos urbanos.

El número de edificios nuevos en Viena disminuye cada año, mientras que la demanda de vivienda se mantiene alta. Esto lleva a muchos inversores y propietarios a centrarse en renovaciones y mejoras de capital en edificios antiguos.

En los distritos históricos, los apartamentos en edificios de los siglos XIX y XX son especialmente solicitados, pero casi todos ellos requieren una modernización importante: desde la sustitución de los servicios públicos hasta el aislamiento de las fachadas.

La ciudad también está invirtiendo fuertemente en el mantenimiento de las carreteras y el transporte público. En 2024, Wiener Linien reemplazó más de 8,5 kilómetros de vías de tranvía y más de 50 desvíos, y se planea renovar varias rutas clave más en 2025-2026.

El Departamento de Carreteras Municipales (MA 28) ha destinado aproximadamente 60 millones de euros para la reparación de calles, aceras y puentes en 2025.

Viena combina un mercado de obra nueva en desarrollo dinámico con un segmento de renovación activo.

El mercado de Viena se caracteriza por una gran cantidad de edificios históricos, un amplio parque de viviendas municipales (la ciudad posee cientos de miles de apartamentos) y una tradición de servicios integrales (desde grandes renovaciones de edificios hasta proyectos de infraestructura urbana).

Esto genera una variedad de trabajos y servicios, así como una importante competencia en el campo de los servicios de construcción y reparación.

En Austria, las renovaciones y construcciones las realizan principalmente empresas autorizadas y profesionales certificados. Existen varios tipos de organizaciones:

Contratistas generales (Generalunternehmer). Grandes empresas (p. ej., PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich, etc.) que realizan obras llave en mano y reformas importantes de edificios.

Estas empresas cuentan con todas las licencias necesarias (Baufirma o Baumeisterbetrieb – diseñador de construcción calificado), ingenieros y equipos de diferentes especialidades.

Empresas de artesanía y artesanos. Se especializan en trabajos específicos (electricidad, fontanería, carpintería, pintura, ventanas, etc.). Cada empresa debe tener un "Meisterbrief" o "Befähigungsnachweis" correspondiente a su campo específico (por ejemplo, electricista certificado, fontanero certificado).

Ciclo completo (All-round-Handwerker). Artesanos particulares o pequeñas empresas que ofrecen un servicio completo de principio a fin (a menudo, se trata de pequeños contratistas que realizan todas las reformas importantes de viviendas).

Las renovaciones en Viena se presentan en una amplia variedad de formas, desde retoques estéticos en un pequeño apartamento hasta la renovación completa de un edificio entero o la sustitución de las vías del tranvía. Analicemos los principales tipos.

La capital de Austria cuenta con una gran cantidad de edificios residenciales antiguos (los llamados "Grinderstein", de finales del siglo XIX y principios del XX) y relativamente pocos edificios nuevos per cápita. Por lo tanto, la renovación de viviendas es un tema de gran relevancia. Los principales tipos de renovación son:

Renovaciones estéticas (Oberflächenrenovierung). Las más sencillas incluyen pintar paredes, cambiar papel pintado y suelos, actualizar enchufes e interruptores, reparar puertas y realizar trabajos sencillos de fontanería. Estas renovaciones suelen realizarse para renovar el exterior.

El coste de las reparaciones cosméticas de un apartamento pequeño (30-50 m²) puede oscilar entre 5.000 y 15.000 euros, y la duración puede variar desde varias semanas hasta un mes (incluyendo la preparación de las paredes y el tiempo de secado de la pintura).

Renovación mayor (Komplettrenovierung). Implica la sustitución completa de los sistemas de suministro eléctrico, fontanería y calefacción, la nivelación de paredes, la sustitución de ventanas y la remodelación o demolición completa de tabiques no portantes.

En casas antiguas, las calderas de gas antiguas suelen sustituirse por sistemas combinados modernos o el sistema de calefacción se convierte de gas a eléctrico. Una reforma importante es prácticamente como una obra nueva llave en mano en un espacio limitado. Suele tardar entre 2 y 6 meses y requiere un estricto cumplimiento de las normativas de construcción.

El coste medio de la reforma integral de un piso antiguo en Viena es de 800 a 1200 € por metro cuadrado (o aproximadamente de 80 000 a 120 000 € para un piso de 100 metros cuadrados). Esto depende del estado de las paredes y los suelos, la complejidad de la obra y los materiales elegidos.

Al reformar un apartamento en Viena suelen surgir dificultades adicionales:

Restricciones climáticas y arquitectónicas. Por ejemplo, en el centro de la ciudad, está prohibido cambiar el color de la fachada e instalar aires acondicionados en lugares visibles, etc. Las ventanas del centro histórico a veces requieren la conservación de sus marcos antiguos (spechtrat), lo cual es más costoso.

Coordinación y permisos. Las remodelaciones (por ejemplo, la combinación de habitaciones o el traslado de una cocina/baño) deben ser aprobadas por las autoridades competentes (DA27, MA 40). En Viena, remodelar una sala de estar puede requerir el pago de un impuesto ecológico o la obtención de un permiso de zonificación.

Servicios públicos antiguos. Muchas casas antiguas aún conservan tuberías de hierro fundido o asbesto. Reemplazarlas puede ser un proyecto de renovación importante e independiente.

Precios y plazos habituales. Según las últimas estimaciones de expertos, las reformas de apartamentos en Viena costarán aproximadamente lo siguiente:

• Reparaciones cosméticas (pintura, azulejos, suelos) 30–50 m²: 5.000–10.000 €, 2–4 semanas.
• Reforma importante (100 m², incluida sustitución de cocina y baño): 80.000–120.000 €, duración 3–6 meses.
• Sustitución de ventanas (unidad 1 m²) – 200–400 €/m².
• Instalación de puerta nueva (interior) – desde 500€ por pieza.
• Sustitución completa de fontanería de baño (obra compleja): 8.000–15.000 €.

Las viviendas particulares vienesas (generalmente en las afueras de la ciudad, así como en los suburbios y regiones circundantes) siguen un programa de renovación diferente: estas renovaciones suelen implicar obras más extensas. Las principales etapas de una reforma integral de vivienda («Kapitalsanierung») son:

Diseño y tramitación de permisos. Esto es especialmente importante al renovar un tejado, añadir nuevas estructuras o sustituir estructuras de soporte. En Austria, se requiere un permiso ( Baubewilligung ) para la mayoría de los proyectos importantes. Se suele contratar a un arquitecto o ingeniero estructural para realizar los cálculos.

Demolición y reparaciones básicas (Rohbauarbeiten). Esto incluye el desmantelamiento de estructuras antiguas (retirada del techo y las paredes, nivelación de superficies y vertido de los cimientos o de una ampliación).

Techo y fachada (Dach und Fassade). Reparación o sustitución de techos (tejas, metal, tejas bituminosas; la elección influye en el coste) y aislamiento de fachadas para ahorrar energía. Por ejemplo, las tejas bituminosas cuestan entre 20 y 30 €/m², las tejas cerámicas clásicas entre 10 y 25 €/m² y las láminas de cobre entre 80 y 100 €/m².

Sistemas de suministro (instalación doméstica). Rediseño completo de los sistemas: nueva caldera de gas o bomba de calor, sustitución de tuberías y cableado. Esto puede costar decenas de miles de euros (instalar una caldera moderna Buderus o Vaillant cuesta entre 5.000 y 10.000 €, más los gastos de instalación).

Aislamiento y eficiencia energética (Sanierung der Gebäudehülle). Esto incluye el aislamiento del tejado, la fachada y el suelo, así como la sustitución de ventanas por otras de bajo consumo (triple acristalamiento). Estas obras suelen estar parcialmente subvencionadas por el Estado (lo explicaré con más detalle más adelante).

Trabajos de acabado (Innenausbau). Construcción de tabiques interiores, instalación de servicios, suelos, pintura y enlucido, instalación de cocina y electrodomésticos.

Paisajismo y construcción final (Fertigstellung). Las casas en la región de Viena suelen tener jardines privados: el paisajismo, los senderos y el aparcamiento están incluidos en la fase final.

La construcción de capital (Kapitalbau) es más que una simple renovación; a veces se denomina "rénovation complète" o reconstrucción completa. Sin embargo, con una planificación adecuada, las tecnologías modernas pueden transformar una casa antigua en una energéticamente eficiente: reemplazando completamente la fachada, instalando paneles solares y aislando los suelos.

Matices especiales para casas de campo:

Reformas y ampliaciones importantes. Muchos edificios pueden requerir la adición de un ático o un garaje; en tales casos, las decisiones de planificación requieren la aprobación de las autoridades locales de vivienda (especialmente si la propiedad es privada, no municipal).

Requisitos sanitarios y de servicios públicos. En las zonas rurales, puede que no haya un sistema de alcantarillado central (fosa séptica), por lo que se deben tener en cuenta los servicios públicos locales al planificar las renovaciones.

Financiación. Renovar viviendas grandes suele costar cientos de miles de dólares. Muchos financian estos proyectos con hipotecas con garantía inmobiliaria. Los subsidios para la eficiencia energética ayudan a reducir costos.

Ejemplo de etapas de reforma de vivienda:

*Depende de la región y el nivel de equipamiento.

Como puede ver, una reforma importante de una vivienda particular es una iniciativa a gran escala y costosa. Sin embargo, la inversión se recupera completamente con un trabajo de alta calidad: la vivienda se vuelve energéticamente eficiente y cómoda, y se puede alquilar o vender fácilmente de forma rentable.

Además, los propietarios suelen pedir préstamos para realizar reformas, ya que los tipos de interés están bajando, lo que hace que dichas inversiones sean más asequibles.

Viena es una gran metrópolis con una extensa red de carreteras, tranvías y aceras. La infraestructura vial de la ciudad se actualiza periódicamente:

Reparaciones importantes de calles. Esto incluye la remoción del pavimento antiguo de asfalto o adoquín, el refuerzo de la base y la instalación de nuevas capas de asfalto o adoquín. Normalmente, la ciudad repara completamente una calle cada 20 a 30 años.

Los parámetros del proyecto pueden variar: en avenidas con tranvías (p. ej., Hauptstraße, Ring), también se realizan sustituciones completas de vías. Los proyectos de mayor envergadura (puentes, pasos elevados) pueden costar decenas de millones de euros.

Aceras y ciclovías. En los últimos años, Viena ha ampliado activamente su red de ciclovías y mejorado las zonas peatonales. Estos proyectos incluyen la sustitución de bordillos y pavimento, y la incorporación de sistemas de drenaje.

Por ejemplo, el proyecto " Raus aus dem Asphalt " consiste en reverdecer antiguas plazas; esto también forma parte de las renovaciones de calles (ver iniciativas de mejora de la ciudad).

Renovación del tranvía y el metro. Como ya se mencionó, Wien er Linien realiza docenas de proyectos, tanto pequeños como grandes, cada año: para 2025, planean reemplazar aproximadamente 11 km de vías y 45 cambios de vía.

Cada proyecto de construcción de este tipo impacta el tráfico, con cortes de carreteras y desvíos durante las obras. Los residentes pueden monitorear el estado del tráfico a través de los sitios web y aplicaciones municipales (como ARBÖ o VerkehrsInfo ).

Los plazos y costos de la construcción de carreteras en Viena se controlan mediante contratos públicos y licitaciones. Todas las etapas, desde el diseño hasta la aceptación, están reguladas por la Policía de Tráfico (MA 37) y el sindicato de trabajadores de carreteras MA 28.

Los proyectos se financian con el presupuesto municipal y a menudo en parte con fondos federales y europeos (por ejemplo, para muros de protección acústica o proyectos ecológicos).

Por qué es necesaria la reparación de carreteras: Lo más importante es la seguridad y la sostenibilidad del transporte. El nuevo pavimento reduce los accidentes y prolonga la vida útil de las calles. Por ejemplo, Wien er Linien logró mejorar la puntualidad del tranvía tras reemplazar las vías antiguas (la inversión se aprobó en 2024 y se amortizó gracias a una mayor fiabilidad del servicio).

La ciudad también se esfuerza por alcanzar la sostenibilidad: el trabajo para ampliar las redes de bicicletas y plantar zonas verdes está vinculado a los objetivos climáticos (menos asfalto significa veranos más frescos).

En general, las obras viales en Viena son un proceso continuo, diseñado para un ciclo anual: en verano, el asfaltado es más activo (el clima es favorable) y en invierno se llevan a cabo proyectos internos de la ciudad.

Para comprender las opciones disponibles para los propietarios de viviendas en Viena, es importante considerar la gama de servicios disponibles. Aquí encontrará opciones para prácticamente cualquier necesidad.

El mercado de reformas de Viena ofrece una gama completa de servicios, desde pequeñas reparaciones hasta reformas completas y acabados finales. Los principales tipos de trabajos y servicios incluyen:

• Reformas generales. Pintura (pintura, tapicería), suelos (parquet, laminado, vellón), enlucido y pladur, nueva construcción de paredes.
• Fontanería (Instalador). Instalación y renovación de grifería: sustitución de tuberías, instalación de bañeras y duchas, inodoros, lavabos e instalaciones de calefacción.
• Instalación eléctrica. Traslado o instalación de enchufes, interruptores, iluminación, instalación de cuadros de distribución, conexión de electrodomésticos.
• Calefacción y ventilación (Heating/Luftung). Instalación y reparación de calderas, radiadores y suelo radiante; instalaciones modernas de bombas de calor o colectores solares.
• Carpintería y ebanistería (Tischlerei/Schreiner). Fabricamos puertas, armarios empotrados, cocinas a medida, escaleras y suelos de parquet.
• Servicios especializados. Sellado de fachadas, insonorización, instalación de sistemas de domótica, paisajismo de balcones y más.
• Trabajos de acabado (Innenausbau). Acabados decorativos de interiores: mosaicos, decoración artística de paredes, yesos de alta calidad (p. ej., con textura de mármol).

Casi todas las empresas de reformas de Viena ofrecen estos servicios, ya sea de forma independiente o a través de subcontratistas. Para reformas importantes de apartamentos, el contratista general suele reunir a un equipo de trabajadores y supervisar todas las etapas.

Los servicios de mejora de propiedades residenciales y comerciales merecen una mención especial Las grandes empresas cuentan con departamentos dedicados a clientes empresariales, desde oficinas hasta restaurantes.

Rediseñan oficinas; la legislación suiza suele exigir adaptaciones en el lugar de trabajo (por ejemplo, barreras y ascensores para personas con discapacidad). En Viena, las renovaciones de imagen para cafeterías y boutiques (interiores de diseño) son populares.

El mercado también ofrece servicios especiales adicionales:

• Instalación de ventanas y puertas. Generalmente, se realiza llave en mano, con toma de medidas y selección de vidrios incluidos.
• Seguridad. Instalación de videovigilancia, alarmas y puertas seguras.
• Servicios de limpieza. Tras las reformas, muchas empresas ofrecen servicios de limpieza de obra.
• Servicios de transporte. Se alquilan materiales de construcción y equipos de demolición.

Por lo tanto, hoy en día, una reforma en Viena es un proceso complejo que requiere la participación de numerosos especialistas y empresas. Las principales ventajas son la calidad y la responsabilidad: en Austria, el contratista y su seguro son responsables de cualquier obra importante.

Encontrar una constructora o contratista confiable es una tarea importante para cualquier propietario. Como se mencionó anteriormente, es mejor centrarse en la experiencia y la reputación. Las calificaciones oficiales son escasas, pero existen varias pautas:

Principales empresas. Las mayores contratistas generales vienesas son PORR Bau, Strabag (un holding internacional con una división en Austria), König & Heinrich, Wien erberger (principalmente constructora de ladrillos, pero también con divisiones de construcción) y varias empresas más pequeñas (como LeBe Bau, Obenauf y Rudolf Hödl).

La mayoría de las veces trabajan con proyectos grandes (edificios de gran altura, oficinas), pero algunos también trabajan con renovaciones de lujo.

Empresas especializadas. Algunas empresas se centran específicamente en renovaciones importantes de edificios antiguos; por ejemplo, Wohnfonds Wien colabora con contratistas de confianza para proyectos sociales.

También hay muchas empresas familiares locales (que llevan la palabra "Baugeschäft" en su nombre) con una larga historia y conocimiento de las particularidades del mercado vienés.

Desde la práctica se pueden recomendar los siguientes pasos:

Verifique las licencias y membresías en asociaciones profesionales. Todas las empresas constructoras y grandes empresas deben estar registradas en la Wirtschaftskammer (Cámara de Comercio e Industria) y contar con una licencia para su actividad específica. Un indicador adicional de calidad es la membresía en la Baumeisterinnung (Asociación de Maestros de la Construcción).

Utilice canales de confianza. Por ejemplo, la Wirtschaftskammer Wien mantiene listas de empresas constructoras registradas. Sitios web y directorios profesionales (es difícil encontrar competencia en directorios independientes; por ejemplo, las empresas activas suelen aparecer en el portal oficial zurzbauen.at).

Lea reseñas y haga preguntas. En foros en alemán, como Houzz la gente publica ejemplos de sus reformas. Las recomendaciones boca a boca son un recurso valioso. Por ejemplo, los residentes recomiendan a contratistas que responden rápidamente a los comentarios y cumplen los plazos.

Revise su portafolio. Visitar los proyectos completados del contratista (con su consentimiento) le dará una mejor idea de la calidad. Algunas empresas producen reportajes en video de su trabajo.

Compare presupuestos. Solicite dos o tres presupuestos independientes. Si las discrepancias son significativas, averigüe el motivo. A veces, un contratista más económico recorta costos en materiales o plazos. Es mejor que varias empresas relacionadas (epoxi, azulejos, pintores) trabajen juntas de forma coordinada.

El contrato cubre los riesgos. Incluya términos claros: un cronograma de pagos para los hitos del proyecto, penalizaciones por incumplimiento de plazos y una cláusula de garantía (en Austria, la obra tiene una garantía de hasta tres años, con una inspección al año).

Consideraciones locales. Muchas renovaciones en edificios de apartamentos requieren un permiso de obra (Hausverwaltung) y la aprobación de las autoridades competentes (por ejemplo, para cambiar la fachada, se requiere un "Begutachtung positivo"). Un contratista de confianza le ayudará a completar todos los trámites necesarios.

Viena no ve con buenos ojos a los trabajadores extranjeros ilegales: la mayoría de los propietarios de viviendas y apartamentos con buena reputación exigen un registro oficial. Además, los proyectos en edificios antiguos suelen requerir consultas con arquitectos y urbanistas (por ejemplo, para evitar dañar la fachada histórica).

Los certificados de calidad son cruciales : un electricista debe tener un Elektromeister, un gasista debe tener un Installateurbefähigung y los constructores deben tener un Baumeisterprüfung o Gewerbeschein. Asegúrese de que el contratista esté familiarizado con la normativa local (las autoridades municipales MA37 exigen un estricto cumplimiento).

La principal recomendación: no perseguir el precio más bajo, sino buscar un equilibrio entre precio, plazos y confiabilidad del contratista.

En general, una empresa profesional es más cara, pero más fiable. Los contratistas privados locales suelen cobrar menos, pero no ofrecen garantías. Pueden encargar ventanas de madera hechas a ojo, mientras que las empresas más grandes trabajan con proveedores de confianza (puertas europeas, tuberías certificadas).

Cuando recomiendo a mis clientes contratar empresas de construcción profesionales en Viena, les explico que esto garantiza que la renovación cumpla con todos los estándares. Por ejemplo, solo un electricista con licencia sabe cómo instalar el cableado de forma segura en una casa antigua.

Finalmente, empresas recomendadas: aunque no existen calificaciones "oficiales" establecidas, la experiencia demuestra que es común confiar en empresas con buena reputación. Entre ellas se incluyen:

• PORR Bau GmbH es uno de los líderes en el mercado de la construcción austriaco (proyectos que abarcan desde infraestructuras hasta áreas residenciales).
• König & Heinrich es una gran empresa vienesa que construye y renueva casas y oficinas y tiene experiencia en la construcción de edificios de varios apartamentos.
• Wohnfonds Wien (que financia proyectos mediante adquisiciones) no es un contratista, pero trabaja en estrecha colaboración con empresas de renombre para modernizar los dormitorios de Viena.

Para pequeñas reparaciones, puede dirigirse a renombrados artesanos vieneses: por ejemplo, las empresas "Allround Handwerker Wien" (todo tipo de trabajos) o "Malermeister Wien" (trabajos de pintura); a menudo ofrecen garantías de los trabajos de hasta 3 años.

Los costes de renovación en Austria siempre preocupan a quienes planean proyectos. Si bien son más elevados en Viena que en países vecinos, la calidad de los servicios suele ser muy alta.

El coste de las reparaciones en Viena depende de muchos factores:

El alcance y la complejidad de la obra. Cuantos más metros cuadrados y más etapas (desmantelamiento, remodelación, servicios públicos), más caro resulta. Reparar una bombilla de luz cálida en una habitación es mucho más económico que renovar todo el apartamento.

Calidad del material. Los precios varían según la marca y el tipo de material. Por ejemplo, las baldosas cerámicas económicas cuestan entre 15 y 30 €/m², mientras que las baldosas de diseño cuestan entre 60 y 100 €/m². El parquet clásico de roble austriaco puede costar entre 80 y 150 €/m². Cuanto más caros sean los materiales (ventanas, radiadores, fontanería), mayor será el presupuesto final.

Ubicación de la propiedad. Las obras en zonas céntricas ( Innere Stadt , Josefstadt ) pueden ser más caras debido al mayor riesgo de daños al casco histórico, los requisitos exteriores y los permisos necesarios. En las afueras o suburbios ( Favoriten , Donaustadt , Baja Austria), los precios por las mismas obras suelen ser entre un 10 % y un 20 % más bajos.

Elegir un contratista. Las grandes empresas cobran más debido a su fiabilidad y garantías, pero a veces cobran precios más bajos por los materiales (compras al por mayor). Los contratistas privados pueden ofrecer precios más bajos por el trabajo, pero sin contrato formal ni garantía.

Condiciones actuales del mercado. Los costos de construcción en 2025 son más altos que en 2020-2021 debido a la inflación y al aumento de los precios de la energía y los materiales. El precio de los materiales de construcción en Austria ha aumentado entre un 5 % y un 10 % en los últimos tres años. El aumento de los precios del acero y la madera es particularmente notable (debido a la situación económica mundial).

En promedio, los costes de mano de obra de los especialistas en Viena son relativamente altos: la tarifa promedio de un trabajador cualificado (sin incluir materiales) oscila entre 30 y 60 € por hora (dependiendo de la profesión: un electricista puede cobrar más que un pintor). Esto significa que instalar una puerta (dos horas de trabajo) cuesta al menos entre 100 y 150 € por hora, sin contar la puerta.

A continuación se muestran precios indicativos promedio para ayudarle a estimar cuánto podrían costar las renovaciones en Viena:

Reforma estética de un piso (30–50 m²):

• Pintura mural: 8–15 €/m² (incluye imprimación y dos manos de pintura).
• Laminado o parquet: 30–50 €/m² (material + instalación).
• Azulejos (cocina/baño): 25–40 €/m² (más lechada).

Total: aproximadamente 5.000-10.000 € para la reforma completa (mano de obra y materiales). Ejemplo: pintar dos habitaciones y cambiar el suelo de un apartamento pequeño: 6.000 €; enlucido y empapelado: 3.000 €.

Reforma importante de apartamento (80–100 m²):

• Electricidad: 100-150 € por punto (enchufe/luz), más 150-300 € para el cuadro de distribución y la automatización.
• Fontanería: sustitución de tuberías en un tubo ascendente de 7 a 12 m: hasta 3000 €, instalación de una nueva bañera/ducha: 1500–3000 €, inodoro: 500–1000 €.
• Cocina: cuerpo y fachadas – 3.000–8.000 € (estilo IKEA o encargándola a Schreiner).
• Demolición y trabajos ocultos: ~10.000–15.000 € (costes de residuos de construcción, contratistas a corto plazo).

En total, una reforma integral llave en mano de un piso de 100 m² de gama media puede costar entre 80.000 y 120.000 €. Esto incluye mano de obra, materiales y mobiliario. El proyecto de diseño puede suponer un coste adicional de entre 2.000 y 5.000 €.

Reforma integral de una vivienda particular (150-200 m²). Los costes varían según la extensión de la reforma, pero suelen oscilar entre 150.000 y 300.000 € (llave en mano). Por ejemplo, una reforma integral de una vivienda de 150 m², que incluye la sustitución del tejado, el aislamiento de la fachada y la sustitución completa de la red de servicios, suele costar entre 200.000 y 250.000 €. Sin elementos de lujo (paneles avanzados, acabados de diseño), el coste parte de 150.000 €.

Reparación de carreteras y calles:

• Asfaltado de 1 km de calle urbana (dos carriles con renovación completa de la base): aproximadamente entre 1 y 2 millones de euros.
• Colocación de aceras (1.000 m²): 50.000–100.000 € (según el tipo de baldosa).
• Sustitución de vías de tranvía (1 km): aproximadamente 3–5 millones de euros (incluida la preparación de los cimientos y el trabajo eléctrico).
• Reparar un pequeño tramo de calle (de hasta 100 metros de largo) cuesta decenas de miles de euros.

Estas cifras son orientativas. El precio final del proyecto puede variar en todos los casos. Al calcular el presupuesto, es importante obtener un desglose detallado de los contratistas: presupuestos separados para la obra bruta, los acabados, los costes de retirada de residuos y las comisiones (por ejemplo, para trabajos pequeños, los renovadores suelen quedarse con los materiales restantes).

Para los inversores, las renovaciones no solo se tratan de comodidad, sino también de dinero. Unas renovaciones bien ejecutadas pueden aumentar significativamente el valor de una propiedad y acelerar su potencial de alquiler.

A la hora de invertir en bienes raíces vieneses , la renovación es un factor clave: influye en el precio de venta, la velocidad y las tarifas de alquiler. Aquí te explicamos por qué:

Aumento del valor de las propiedades. Tras una reforma de calidad, los precios de las viviendas suelen aumentar significativamente.

Según mi experiencia, un apartamento reformado en Viena (con cocina y baño nuevos) puede valer entre un 10 % y un 20 % más que su precio original. Por ejemplo, al invertir 20 000 € en una reforma importante, el propietario puede aumentar el valor de mercado del apartamento entre 30 000 € y 40 000 €.

El atractivo de los alquileres aumenta. Los inquilinos jóvenes y las familias están dispuestos a pagar más por viviendas modernas sin complicaciones como electricidad, calefacción ni fontanería. Los apartamentos renovados con ventanas de bajo consumo atraen a inquilinos a largo plazo.

En Austria, la eficiencia energética también es importante: los apartamentos con “pasaporte verde” (Ecopassport) se pueden alquilar por un 5-10% más.

Amortización acelerada. Si el objetivo es el alquiler, las renovaciones reducen el tiempo de inactividad (la propiedad permanece vacía menos tiempo esperando a un inquilino) y aumentan la renta mensual. Además, las renovaciones reducen los costos operativos (calefacción eficiente), lo cual beneficia al propietario.

Cumplimiento de los requisitos de vivienda. Viena actualiza activamente los códigos de construcción (por ejemplo, el aislamiento obligatorio de paredes y la instalación de contadores). Los inversores que renuevan según las nuevas normas evitan la necesidad de reformas urgentes y reciben viviendas con margen de mejora.

Los clientes a menudo me preguntan: ¿merece la pena comprar un apartamento “recién pintado” o uno que todavía está por hacer?

Para quienes planean mudarse a Viena y buscan vivienda, la renovación es un tema importante:

Planifique con antelación. Si se muda de otro país, es mejor considerar con antelación si hará reformas después de comprar o alquilar. Recomiendo programar su mudanza al menos un mes antes de estar listo para mudarse a su apartamento definitivo.

Por ejemplo, si alquilas un piso "en reformas", acuerda con el propietario que te mudarás al piso ya reformado en X meses.

Aspectos legales. A diferencia de algunos países de la CEI, en Austria, los contratos de alquiler suelen formalizarse sin amueblar ("unmöbliert"). Los arrendadores rara vez se hacen cargo de las reparaciones; en los contratos de arrendamiento a largo plazo, esta es más responsabilidad del inquilino (y suele incluirse en el contrato una cláusula sobre "koenergie" (seguro anual de accidentes).

Hipotecas y préstamos. Al comprar un apartamento para reformar, tenga en cuenta que el banco otorgará un préstamo con la garantía de la vivienda terminada.

Por lo tanto, comprar un apartamento de una sola habitación con las paredes vacías puede requerir un pago inicial mayor o forzarlo a utilizar un préstamo hipotecario para la compra y la renovación (en Austria, los bancos son bastante indulgentes con las condiciones de los préstamos para renovaciones, viendo el aumento en el costo de la vivienda después del trabajo).

Muchos de mis clientes que se mudan a Viena comentan: «Es importante tener estacionamiento y saber exactamente dónde y cómo se almacenan los materiales de construcción. Nos hemos encontrado con varios casos de retrasos en la entrega de equipos por falta de estacionamiento cerca del edificio».

También hay que tener en cuenta los pequeños detalles cotidianos, como el funcionamiento del ascensor durante una mudanza o cuando hay residentes en otros pisos.

El mercado vienés está muy regulado, pero con el enfoque adecuado, las renovaciones se pueden completar rápidamente: en mi experiencia, una planificación adecuada (procesos paso a paso, compra de materiales por adelantado) permite completar un apartamento de 50 m² en 2-3 meses después de una renovación importante.

La clave es trabajar con un coordinador de proyecto con experiencia (puede ser un arquitecto o un gerente de contratistas). Así, al mudarte, tendrás una casa lista y cómoda, no una a medio reformar.

En resumen: reformar en Viena es una tarea difícil, pero totalmente factible. A pesar del alto coste y las complicaciones burocráticas, aquí encontrará todo lo necesario: artesanos cualificados, materiales modernos y apoyo gubernamental.

Las reparaciones deben comenzar y terminarse a lo largo del año, teniendo en cuenta los factores estacionales (trabajos cosméticos sencillos en invierno, pavimentación y techado de asfalto en verano).

Consejo para los lectores: aborden las renovaciones con preparación. Al comprar o alquilar una vivienda, infórmense sobre el estado de las paredes, ventanas y servicios públicos. Presupuesten al menos un 10-20% para gastos imprevistos (la madera vieja o el moho suelen aparecer durante las renovaciones importantes).

Desde el principio, elija contratistas de buena reputación (preferiblemente por recomendación, no improvisados) y firme un contrato. Si es necesario, aproveche los subsidios: el estado y la ciudad ayudan a reducir los costos de eficiencia energética.

De esta manera, no solo garantizará fiabilidad y comodidad, sino que también hará una inversión rentable en su futuro capital. Y recuerde: las renovaciones son una inversión en su calidad de vida en un nuevo país.