Bienes raíces en Portugal para inversión y residencia personal

Según Property Market-Index , Portugal experimentó el mayor crecimiento de los precios inmobiliarios en la UE durante el primer semestre de 2025, con un aumento interanual del 15,2%, mientras que la media de la UE fue solo del 5,1%. El precio medio de la vivienda en Portugal ha aumentado un 106% en la última década. La protección del mercado y los incentivos fiscales (como el régimen de Residente No Habitual) han hecho de Portugal un país aún más atractivo para residentes e inversores extranjeros.

Este artículo presenta un análisis sistemático del atractivo de Portugal para la inversión inmobiliaria. Examinaremos la situación actual del mercado, su dinámica, los incentivos económicos y fiscales, y compararemos Portugal con Austria como opción de inversión alternativa en Europa.

Portugal sigue siendo uno de los mercados más atractivos de Europa, con una fuerte demanda de vivienda respaldada por programas de residencia e interés por parte de expatriados e inversores, mientras que la limitada oferta en Lisboa, Oporto y las regiones costeras aumenta el potencial de crecimiento de los precios y de rentabilidades de alquiler estables.

Soy Oksana Zhushman, abogada de formación con amplia experiencia en inversión y construcción. Mi práctica abarca el apoyo en transacciones inmobiliarias en Europa, el desarrollo de estrategias para clientes privados y corporativos, y la gestión de proyectos en diversas jurisdicciones. Combino mi experiencia legal con un profundo conocimiento del mercado para ayudar a los inversores no solo a preservar su capital, sino también a maximizar su valor en una economía en constante evolución.

Austria es un destino de inversión estable y atractivo, pero es más adecuado para inversores conservadores: aquí, invertir en el mercado inmobiliario es principalmente una forma de preservar el capital con un crecimiento moderado y predecible. Invertir es más complejo y los requisitos más estrictos, pero:

• Estabilidad y previsibilidad del mercado: los precios suben de forma gradual, sin saltos repentinos;
• seguridad jurídica de las transacciones y transparencia de los procedimientos;
• Inmuebles de alta calidad: casas, apartamentos y propiedades comerciales modernas y fiables;
• Seguridad del capital a largo plazo: Austria se considera un refugio seguro para los inversores;
• La presencia de infraestructuras desarrolladas y un alto nivel de vida mantiene la demanda de vivienda de forma permanente.

Portugal , a su vez, ofrece oportunidades más dinámicas:

• Umbral bajo para inversiones iniciales (desde 250.000 €);
• Normas flexibles para la obtención del permiso de residencia y el programa de Visado Dorado;
• La alta demanda de vivienda debido a los turistas y extranjeros genera rentabilidades de alquiler de hasta el 5-7% en las regiones más populares;
• Potencial de crecimiento de precios debido al desarrollo de infraestructuras y a la popularidad del país entre los expatriados.

La elección entre Austria y Portugal depende de sus objetivos: alta rentabilidad y dinamismo con elementos de riesgo o estabilidad, fiabilidad y protección del capital a largo plazo.

Portugal se ha consolidado como uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa. Se prevé que la inversión inmobiliaria crezca un 8% en 2025, alcanzando los 2.500 millones de euros.

Portugal combina la estabilidad de una economía desarrollada con una alta demanda de vivienda gracias al turismo y a los programas de residencia. Lisboa, Oporto y el Algarve siguen siendo líderes en atractivo para la inversión.

Según el informe de PwC sobre las tendencias emergentes en el sector inmobiliario europeo de 2024, Lisboa ocupa el octavo puesto entre las ciudades más atractivas para la inversión inmobiliaria en Europa.

Según Numbeo, Lisboa ocupará el puesto 25 entre las ciudades del mundo en cuanto al índice de precios inmobiliarios en 2025, lo que indica una fuerte demanda y un gran potencial de crecimiento de los precios. Mi experiencia lo confirma: los clientes que han invertido en propiedades en Lisboa y Oporto reportan un crecimiento estable de los precios y condiciones de alquiler atractivas, sobre todo en las zonas turísticas.

Portugal se ha consolidado como un país con un sistema legal transparente, tal y como lo confirman las calificaciones de PwC y el Banco Mundial. Esto hace que el proceso de compraventa de bienes raíces sea claro y predecible para los inversores extranjeros.

Muchos inversores, sobre todo de España, Francia y algunos países del norte de Europa, buscan nuevas oportunidades en un mercado inmobiliario sobrecalentado, donde los precios han alcanzado máximos históricos y la rentabilidad de los alquileres está disminuyendo. Portugal les atrae gracias a su sólida economía, su sistema legal transparente y la alta demanda de vivienda, especialmente en Lisboa, Oporto y las regiones turísticas del Algarve y Madeira.

Además, el país ofrece programas de residencia e incentivos fiscales para inversores extranjeros, lo que hace que la compra de bienes inmuebles sea más rentable y predecible. Esto resulta especialmente relevante para quienes buscan comprar un apartamento en Portugal tanto para residencia propia como para alquiler a largo plazo.

El mercado inmobiliario portugués combina una trayectoria de recuperación poscrisis, un crecimiento dinámico de los precios y una amplia gama de opciones de inversión. Comprender estos factores ayuda a tomar decisiones informadas al comprar una vivienda e invertir en el mercado inmobiliario portugués.

Tras la crisis financiera de 2008, el mercado inmobiliario portugués experimentó un fuerte descenso de precios, especialmente en Lisboa y Oporto. Sin embargo, la recuperación comenzó en 2012. Programas como la Visa Dorada desempeñaron un papel fundamental en la atracción de inversión extranjera, sobre todo en Lisboa y Oporto. Según un estudio del Instituto IZA de Economía Laboral, desde 2012, el número de transacciones inmobiliarias por valor de 500 000 € ha aumentado un 60 % en comparación con el periodo anterior a la introducción del programa.

El mercado ha experimentado un crecimiento constante desde 2015. En 2024, la tasa de crecimiento promedio fue del 7-8%, con zonas populares como Lisboa y el Algarve registrando un crecimiento aún mayor. Si busca comprar un apartamento en Portugal para alquilar, le conviene centrarse en estos mercados dinámicos, donde la demanda supera la oferta.

Sin embargo, en octubre de 2023, el gobierno suspendió la posibilidad de obtener una Visa Dorada a través de la inversión inmobiliaria, lo que afectó la dinámica de precios en las zonas céntricas.

Lisboa es la capital del país y su principal centro de negocios y turismo. Alberga complejos de oficinas y residenciales, barrios históricos y zonas residenciales prestigiosas como Alfama, Baixa y Parque das Nações. El precio medio de un apartamento en el centro de Lisboa oscila entre 4.500 € y 6.500 € por metro cuadrado, con una rentabilidad anual del 5-7% para alquileres a corto plazo.

Oporto es un centro cultural y económico del norte del país, una ciudad con una infraestructura desarrollada, un aeropuerto internacional y un atractivo destino turístico. El precio medio de la vivienda en Oporto oscila entre 3.000 y 4.500 € por metro cuadrado, con una rentabilidad por alquiler de aproximadamente el 4-5 %. Tanto los apartamentos de segunda mano en el centro histórico como las nuevas promociones para alquiler a largo plazo son muy populares en la zona.

El Algarve es una zona costera con alta demanda de propiedades turísticas y de lujo. El precio medio de villas y apartamentos oscila entre 3.500 y 7.500 €/m², con rentabilidades estacionales que alcanzan entre el 6% y el 8%. Mis clientes suelen elegir el Algarve para alquileres de corta duración y para obtener ingresos en temporada alta, especialmente en Lagos y Albufeira.

Madeira y las Azores son regiones tranquilas ideales para inversores que buscan propiedades de alta gama, vistas al mar y un estilo de vida apacible. El precio medio de las propiedades oscila entre 2.500 y 5.000 € por metro cuadrado. Madeira es especialmente popular para residencias particulares o alquileres a largo plazo, mientras que las Azores constituyen un mercado especializado para inversores experimentados.

Popular en el mercado portugués:

• La reventa de inmuebles a menudo ofrece la posibilidad de renovación, lo que puede aumentar la rentabilidad.
• Edificios nuevos y el segmento de lujo: para inversores centrados en el mercado premium.
• Inmuebles turísticos: apartamentos y villas para Airbnb y alquileres a largo plazo.

Consejo : Comprar una propiedad en zonas turísticas de Portugal requiere un análisis cuidadoso de la normativa sobre alquileres a corto plazo para minimizar riesgos y maximizar rentabilidad.

Los principales compradores extranjeros son ciudadanos de Francia y el Reino Unido, así como inversores de Estados Unidos, China y Brasil. Buscan propiedades en Portugal para uso personal, alquiler o para participar en programas de residencia. Mi experiencia con clientes demuestra que los europeos suelen optar por propiedades ya construidas en grandes ciudades, mientras que los inversores de Asia y América prefieren obra nueva y propiedades de lujo.

La demanda interna desempeña un papel clave en el mercado inmobiliario portugués. Los residentes locales compran activamente viviendas, sobre todo en Lisboa, Oporto y el Algarve, lo que mantiene la estabilidad del mercado y evita que los precios caigan bruscamente incluso ante fluctuaciones de factores externos.

El papel del mercado hipotecario es especialmente relevante: los tipos de interés se mantienen relativamente bajos (entre el 3,3 % y el 4 %), lo que hace que la compra de una vivienda sea asequible para la mayoría de la población. Es importante tener en cuenta que los tipos hipotecarios están sujetos a cambios en función de la situación económica y las políticas del Banco Central Europeo.

Para los inversores extranjeros que buscan comprar propiedades en Portugal, los bancos suelen ofrecer préstamos de hasta el 80% del valor del inmueble. Las entidades financieras tienen en cuenta los ingresos, el historial crediticio y la estabilidad financiera del solicitante al determinar las condiciones del préstamo.

La elección del método de transacción influye directamente en los impuestos, la gestión inmobiliaria y la estrategia de salida. Portugal ofrece condiciones flexibles, con formatos óptimos para diferentes categorías de inversores.

Esta es la forma más sencilla y común de comprar una propiedad en Portugal. Suele ser la opción preferida por clientes que planean una tenencia a largo plazo o un uso personal del inmueble. Por ejemplo, una clienta mía de Francia registró un apartamento en el Algarve a su nombre para reducir los gastos administrativos. La desventaja radica en las limitadas opciones de optimización fiscal al momento de la reventa.

Constituir una empresa en Portugal o en una jurisdicción de la UE (a menudo se utiliza una combinación de Portugal y Malta) es idóneo para grandes inversores y para quienes planean gestionar varias propiedades. Esto ofrece ventajas fiscales y simplifica la transmisión de activos. Suelo recomendar esta opción a clientes que adquieren no solo un apartamento, sino un conjunto inmobiliario completo.

Invertir a través de fondos inmobiliarios permite participar en el mercado sin necesidad de gestionar la propiedad directamente. En Portugal se utiliza el formato SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), un tipo de sociedad con ventajas fiscales similar a un REIT. Este método es la opción preferida de los inversores que buscan dividendos y crecimiento a largo plazo.

La propiedad fraccionada y las estructuras fiduciarias son populares para las inversiones familiares. Esto reduce el riesgo de disputas entre herederos y simplifica la gestión. Tuve un cliente de Brasil que transfirió la propiedad de una villa en el Algarve a un fideicomiso familiar para proteger su patrimonio y estructurar la herencia.

Portugal tiene una clara ventaja sobre muchos otros países, ya que no impone restricciones a los compradores extranjeros. Los no residentes tienen los mismos derechos que los ciudadanos: pueden comprar apartamentos, casas o locales comerciales en Portugal de cualquier tamaño. Para completar la transacción, es necesario obtener un número de identificación fiscal (NIF) y pagar un impuesto anual sobre bienes inmuebles (IMI), que suele oscilar entre el 0,3 % y el 0,8 % del valor catastral.

El proceso de compra de bienes inmuebles en Portugal es bastante transparente, pero requiere seguir una serie de procedimientos y contar con la ayuda de especialistas. Los errores en esta etapa pueden resultar costosos, por lo que es importante comprender los pasos y los riesgos que conlleva.

1. Obtener un NIF (1 día): un número fiscal (Número de Identificação Fiscal) es obligatorio para cualquier transacción, incluida la compra de bienes inmuebles en Portugal.
2. Abrir una cuenta bancaria (1-3 días) en un banco portugués para liquidar la transacción.
3. Involucre a un abogado : él inspeccionará la propiedad (5–10 días), preparará los contratos y protegerá sus intereses.
4. Firma del contrato preliminar (CPCV) (1-2 días) y pago de un depósito (generalmente del 10%).
5. Conclusión de la transacción final ante notario y pago del importe restante (30–60 días).
6. Inscripción en el Conservatória do Registo Predial (Registro de la Propiedad) para formalizar la propiedad (2 a 5 días).

Duración media: 1,5–2 meses (para hipotecas, hasta 3 meses). Si se encuentra en Portugal en persona, necesitará un traductor, ya que toda la documentación está en portugués.

Un abogado verifica la situación legal de la propiedad (deudas, hipotecas y permisos de uso), prepara los contratos y supervisa todas las etapas de la transacción. Un agente ayuda a seleccionar una propiedad y facilita las negociaciones, pero no reemplaza a un abogado.

Uno de mis clientes intentaba ahorrar dinero en un abogado, pero tuvo un problema con la hipoteca existente sobre la propiedad. Contratamos un abogado a última hora, lo que retrasó la operación dos meses.

Mi opinión: Utilice siempre un abogado independiente, no uno recomendado por el vendedor o el agente.

• Pasaporte u otro documento de identificación válido.
• NIF (Número de Identificação Fiscal): número fiscal portugués.
• Visa o permiso de residencia : aunque los extranjeros pueden comprar bienes inmuebles sin un permiso de residencia, es posible que se requiera una visa de entrada o un estatus de residente para una estancia prolongada y para resolver cuestiones relacionadas con la compra.
• Cuenta bancaria portuguesa para la liquidación de la transacción.
• Confirmación del origen de los fondos (en el marco de la normativa AML – lucha contra el blanqueo de capitales).
• Contrato de compraventa (firmado por ambas partes).
• Documentos necesarios para una hipoteca (si la compra se realiza con un préstamo): certificado de ingresos, declaraciones de impuestos, prueba de empleo o negocio, historial crediticio (a veces solicitado).

Para obtener una hipoteca en Portugal, tanto los residentes como los no residentes deben tener un buen historial crediticio, ingresos suficientes y un pago inicial del 30 al 50% del valor de la propiedad.

Legalmente, el proceso de compra de bienes inmuebles en Madeira y las Azores es idéntico al de Portugal continental: se requiere un NIF, un contrato preliminar (CPCV), la firma ante notario y la inscripción en el Conservatorio. No existen restricciones para los inversores extranjeros y se preservan todos sus derechos.

Sin embargo, existen algunas salvedades. En primer lugar, debido a la lejanía geográfica, la obtención de documentos y permisos puede demorarse (sobre todo en las Azores). En segundo lugar, al comprar propiedades turísticas o apartamentos de alquiler en Madeira y las Azores, conviene comprobar que la propiedad cuente con una licencia de Alojamento Local (AL) y asegurarse de que cumple con la normativa local. Estas licencias están reguladas por los ayuntamientos, y algunas zonas imponen restricciones a la obtención de nuevas.

En Portugal, la compraventa de inmuebles a distancia es una práctica habitual, sobre todo entre inversores extranjeros. La transacción se formaliza mediante un poder notarial (Procuração), certificado por un notario en el país de residencia del comprador y legalizado con la apostilla de La Haya. Con este poder notarial, un abogado o representante autorizado puede firmar todos los documentos, incluido el Certificado de Cumplimiento de Obligaciones de Compraventa (CPCV) y la escritura pública.

No existen restricciones adicionales para los no residentes, pero es importante que el poder notarial se redacte correctamente según el modelo portugués y se traduzca al portugués. En la práctica, recomiendo verificar que el poder notarial abarque todas las facultades necesarias: apertura de una cuenta bancaria, obtención del NIF, firma del contrato e inscripción de la propiedad. Esto evitará retrasos en la etapa final.

Al planificar la compra de una propiedad en Portugal, es importante considerar con antelación todas las obligaciones fiscales y los costes asociados. Estos factores influyen en el valor real de la propiedad y en la estrategia de inversión.

El IMT (Impuesto Municipal sobre Transmisiones) se paga al comprar una vivienda. El tipo impositivo es progresivo y oscila entre el 1% y el 7,5%, dependiendo del valor del inmueble y de si se destinará a vivienda habitual. Por ejemplo, para un piso de 300.000 €, el impuesto sería de aproximadamente 8.000-9.000 €.

Consejo: Si compra varias propiedades, es más rentable registrar las transacciones a nombre de diferentes partes para reducir la tasa.

El Impuesto de Selo es un impuesto fijo del 0,8% del precio de la transacción y se paga el día de la firma del contrato ante notario. Se trata de un impuesto fijo sobre el precio de compra del inmueble. Si la compra se financia con una hipoteca, se añade un 0,6% adicional por concepto de impuesto de timbre al importe del préstamo.

Una vez finalizada la transacción, el propietario del inmueble en Portugal está obligado a pagar el IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), un impuesto sobre la propiedad. El tipo impositivo oscila entre el 0,3 % y el 0,45 % del valor catastral del inmueble.

El valor catastral (VC) lo calcula la Agencia Tributaria (AT) en función de las características del inmueble: ubicación, superficie, tipo de uso y otros parámetros. Por ejemplo, para un apartamento en Lisboa con un VC de 200 000 €, el impuesto anual sería de aproximadamente 600-900 €.

Al comprar un apartamento en un edificio nuevo, el IVA ya está incluido en el precio y asciende al 23% (para propiedades comerciales). En el caso de viviendas, el impuesto también está incluido en el precio; no se requieren pagos adicionales.

El estatus de Residente No Habitual (RNH) permite importantes reducciones fiscales sobre la renta, incluyendo alquileres e ingresos procedentes del extranjero, durante un máximo de 10 años. Este régimen hace que el mercado inmobiliario portugués resulte especialmente atractivo para los inversores que planean residir en el país u obtener un permiso de residencia. Se recomienda solicitar el estatus de RNH durante el primer año de residencia para no perder la posibilidad de beneficiarse de estas ventajas.

Austria destaca por la estabilidad de su mercado y la alta liquidez de su sector inmobiliario. Allí, los precios suben de forma predecible, la demanda de propiedades se mantiene estable y el proceso de compraventa y transferencia de propiedad es rápido y sencillo. Portugal, por otro lado, atrae a inversores con mayores rentabilidades e incentivos fiscales, pero su mercado es más dinámico y estacional, y la liquidez varía según la región y el tipo de propiedad.

La Visa Dorada portuguesa ha sido durante mucho tiempo uno de los instrumentos más atractivos para los inversores extranjeros. Desde 2024, el programa ha cambiado sus condiciones: la compra de bienes inmuebles ya no se considera una vía directa a la residencia. Esto abre nuevas oportunidades a través de inversiones en fondos, empresas o proyectos culturales, pero exige una reflexión profunda para evitar perder tiempo y dinero.

Fondos de inversión (Participaciones) : una aportación mínima de 500.000 € en fondos de inversión portugueses. Recomiendo esta opción a clientes que desean obtener ingresos pasivos sin gestionar bienes inmuebles.

Emprender o invertir en una empresa , ya sea creando al menos 10 nuevos puestos de trabajo o invirtiendo 500 000 € en un negocio existente. Uno de mis clientes optó por esta vía y abrió una empresa en Lisboa especializada en servicios informáticos.

Donaciones a la cultura : un mínimo de 250 000 € para proyectos de patrimonio nacional o de investigación. Una excelente oportunidad para apoyar la cultura y, al mismo tiempo, obtener un permiso de residencia.

Para mantener el estatus de residente, debe pasar un promedio de 7 días al año en Portugal.

Si el objetivo es vivir sin grandes inversiones, existen opciones alternativas adecuadas:

• Visa D7 – basada en ingresos estables del extranjero.
• Visado para nómadas digitales: para trabajo remoto.

Obtener la residencia en Portugal abre un amplio abanico de oportunidades para el inversor y su familia:

• El derecho de residencia en Portugal significa la libre entrada y residencia en el país para todos los miembros de la familia.
• Acceso al espacio Schengen: la oportunidad de viajar a 27 países europeos sin visa.
• Incentivos fiscales y optimización: cuando se combinan con el régimen NHR, es posible reducir significativamente la tributación de los ingresos percibidos en el extranjero.
• Entorno jurídico estable: Portugal es miembro de la UE, cuenta con una legislación transparente y los derechos de los inversores están protegidos.
• Educación y atención médica: acceso a escuelas y universidades públicas, atención médica de calidad para los residentes.
• Flexibilidad para emprendedores y nómadas digitales: puedes dirigir un negocio, invertir y, al mismo tiempo, disfrutar de las ventajas del programa de residencia europeo.

Errores comunes que cometen los inversores al solicitar una Visa Dorada:

• Intentar obtener un permiso de residencia mediante la compra de bienes inmuebles después de 2024.
• Período mínimo de estancia insuficiente en Portugal (7 días al año).
• Errores en los poderes notariales y en las traducciones de documentos.
• Gastos no contabilizados por concepto de honorarios, servicios legales e impuestos.
• Confirmación incorrecta de la legalidad de las fuentes de ingresos.

Actualmente, tras cinco años con una Visa Dorada portuguesa, un inversor y su familia pueden solicitar la ciudadanía portuguesa y un pasaporte de la UE. Esto requiere:

• Residir en Portugal al menos 7 días al año;
• Poseer un permiso de residencia legal y cumplir con todas las condiciones del programa;
• Confirma tu conocimiento de portugués a nivel A2;
• No tener antecedentes penales graves;
• Confirme la legalidad de las fuentes de ingresos.

Obtener la ciudadanía otorga pleno acceso al espacio Schengen, el derecho a trabajar y estudiar en cualquier país de la UE y la posibilidad de transmitirla a los hijos. Para los inversores, se trata de una herramienta estratégica: invertir en Portugal proporciona simultáneamente un pasaporte europeo válido y ventajas fiscales a través del régimen de Ciudadano Nacional.

El programa de Visas Doradas ha sufrido cambios clave:

• Exclusión de los bienes inmuebles como vía directa para obtener un permiso de residencia (a partir de 2024).
• Centrarse en las inversiones en fundaciones, empresas y cultura: los importes mínimos son 500.000 euros para fundaciones y empresas, y 250.000 euros para donaciones culturales.

Endurecimiento de los requisitos para la ciudadanía (proyecto de ley del 23 de junio de 2025):

• Tienen previsto aumentar el período mínimo de residencia para la mayoría de los solicitantes a 10 años (7 años para los países CPLP);
• Conocimientos obligatorios de portugués (nivel A2);
• Prueba de cultura y derechos;
• Endurecimiento de los controles de antecedentes penales;
• Cerrando el camino a través de los orígenes judíos sefardíes.
• Mayor transparencia en las comisiones y responsabilidades: todas las comisiones, incluidas las legales, se han actualizado y ahora son fijas para los diferentes tipos de inversión.

Austria ofrece otra vía para obtener la ciudadanía a través del visado D o programa de autosuficiencia, pero el proceso es más riguroso y prolongado:

• Se requiere prueba de ingresos altos y estables o de grandes inversiones;
• El período mínimo de residencia antes de solicitar la ciudadanía es de 10 años;
• Existe menos flexibilidad: las inversiones en bienes raíces no otorgan directamente la ciudadanía;
• El proceso de naturalización es más complicado y burocrático.

Austria destaca por su estabilidad, previsibilidad y protección a largo plazo de los derechos de los inversores. Ofrece menos riesgos, una normativa más estricta y transparente, mayor liquidez inmobiliaria y una obtención de la ciudadanía más rápida que Portugal.

El mercado de alquileres en Portugal está creciendo rápidamente, pero requiere una consideración cuidadosa. Comprender las diferencias entre los alquileres a corto y largo plazo ayuda a los inversores a elegir una estrategia que equilibre de forma óptima la rentabilidad y los riesgos.

Los alquileres vacacionales siguen siendo populares en zonas turísticas como Lisboa, Oporto, el Algarve y Madeira. La rentabilidad suele ser del 5-7% anual, pero existen restricciones en las licencias de AL (Alojamento Local).

Nuevas normas: Las ciudades están introduciendo cuotas en el número de licencias para regular el mercado y reducir la presión sobre la vivienda de los residentes locales. Ejemplo: el propietario de un apartamento en el Algarve lo alquila en Airbnb, pero obtuvo una licencia con antelación, lo que le ayuda a evitar multas y a seguir generando ingresos.

Los contratos a largo plazo atraen a los inversores por su estabilidad: rentabilidades del 3-5% anual y menor variabilidad estacional. Esta opción resulta atractiva para los clientes que valoran un flujo de ingresos predecible y un riesgo mínimo.

Para los inversores con cartera diversificada, tiene sentido combinar varias propiedades —algunas para alquileres a corto plazo, otras para alquileres a largo plazo— para equilibrar la rentabilidad y la estabilidad.

Las empresas de gestión ayudan a optimizar los ingresos y a resolver cuestiones fiscales.
Sus principales funciones son:

• Gestión de alquileres a corto plazo y licencias de AL.
• Selección y control de inquilinos para arrendamientos a largo plazo.
• Cobro de alquileres e informes financieros.
• Organización de la limpieza, reparación y mantenimiento de las viviendas.
• Resolución de cuestiones legales e interacción con las autoridades fiscales.
• Consultoría sobre optimización de ingresos y minimización de riesgos.

Al alquilar inmuebles, los residentes tributan según una escala progresiva que va del 14% al 48%, dependiendo de sus ingresos anuales. Los no residentes tributan a un tipo fijo del 25%. Sin embargo, solo se gravan los ingresos generados en Portugal.

Las rentabilidades en el mercado portugués son más altas, pero las regulaciones de alquiler son más estrictas y están sujetas a cambios. En Austria, las rentabilidades son más bajas (2-3%), pero el mercado es estable, las regulaciones son predecibles y el riesgo de multas es mínimo. En este contexto, los precios inmobiliarios en las principales ciudades alemanas suelen percibirse como demasiado altos para estrategias conservadoras.

La elección de la región para la compra de bienes raíces influye directamente en la rentabilidad, la liquidez y el riesgo. Analicemos las regiones clave en términos de demanda, infraestructura y potencial de inversión.

Lisboa: Segmento superior y alta demanda

Lisboa sigue siendo un centro neurálgico de actividad económica y turística. La fuerte demanda de alquileres a corto y largo plazo está provocando un aumento de los precios.

• Precio medio: 4.500 €–5.500 €/m²
• Rentabilidad del alquiler: a corto plazo 6-7%, a largo plazo 3-4%.

Oporto: Un mercado accesible y prometedor

Oporto atrae a turistas y estudiantes, y la demanda de alquileres a largo plazo es estable. Los precios son más bajos que en Lisboa, pero la demanda sigue creciendo.

• Precio medio: 3.500 €–4.500 €/m²
• Rentabilidad del alquiler: a corto plazo 5-6%, a largo plazo 3-4%.

Algarve: alquileres de lujo y de temporada

La región es popular entre los turistas, especialmente durante la temporada de verano. Los alquileres de temporada ofrecen una alta rentabilidad, pero la demanda fluctúa.

• Precio medio: 3.000 €–4.000 €/m²
• Rentabilidad del alquiler: a corto plazo 6-7%, a largo plazo 3-5%.

Madeira: Beneficios climáticos y fiscales

La región resulta atractiva para inversores de mayor edad y nómadas digitales. Los incentivos fiscales y un flujo turístico estable hacen que el mercado sea prometedor.

• Precio medio: 2.500 €–3.500 €/m²
• Rentabilidad del alquiler: 5% a corto plazo, 3% a largo plazo

Las Azores: Un nicho para inversores a largo plazo

El mercado está menos saturado y es adecuado para inversiones a largo plazo con un horizonte de 5 a 10 años. La rentabilidad es menor, pero los precios son bajos.

• Precio medio: 2.000 €–3.000 €/m²
• Rentabilidad del alquiler: a corto plazo 4-5%, a largo plazo 2-3%.

Elegir entre propiedades de segunda mano y de obra nueva en Portugal depende de sus objetivos de inversión, presupuesto y preferencias. Ambos segmentos tienen sus ventajas y limitaciones.

En 2024, se vendieron 156.325 propiedades residenciales en Portugal, lo que supone un aumento del 14,5% con respecto al año anterior. De estas, 124.445 (79,6%) eran propiedades existentes y 31.880 (20,4%) eran propiedades nuevas.

Ventajas : El mercado secundario representa aproximadamente el 80 % de todas las transacciones, y la mayoría de las propiedades se ubican en los centros históricos de Lisboa, Oporto y otras ciudades importantes. Estas propiedades resultan atractivas tanto para alquileres turísticos como para residencias de larga duración.

Restricciones : La restauración de este tipo de propiedades exige el cumplimiento de la normativa arquitectónica y la obtención de permisos de reconstrucción. Algunos edificios requieren reformas integrales, lo que incrementa su precio de compra.

Uno de mis clientes compró un apartamento en el centro histórico de Lisboa por 380.000 euros. A pesar de los costes adicionales de renovación, la propiedad genera unos ingresos estables gracias a los alquileres a corto plazo.

Características : Las obras nuevas representan aproximadamente el 20% de las transacciones. Los nuevos apartamentos y villas ofrecen diseños modernos, eficiencia energética y garantías del promotor.

Ventaja para los inversores : Los edificios nuevos son más fáciles de alquilar a largo plazo o de vender con un aumento de valor.

En el Algarve, un cliente invirtió 600.000 euros en un apartamento nuevo junto al mar, y después de dos años la propiedad había aumentado su precio un 15%.

Ventajas : Los alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb o Booking ofrecen ingresos de hasta un 6-7% anual, especialmente en Lisboa y Oporto.

Características : Se requiere una licencia AL para alquilar legalmente apartamentos a turistas. En algunas zonas, las plazas son limitadas.

Los nuevos desarrollos en Portugal ofrecen precios más asequibles y una rentabilidad por alquiler potencialmente mayor, sobre todo en las zonas turísticas más populares y en Lisboa. Sin embargo, Austria presenta ventajas en cuanto a estabilidad de precios, calidad de la construcción y eficiencia energética: las propiedades son más fáciles de vender y mantienen la liquidez incluso en años de volatilidad.

Invertir en el mercado inmobiliario portugués no se limita a la compra tradicional de un apartamento para alquilar. Existen diversas alternativas que permiten optimizar la rentabilidad, reducir riesgos y diversificar la cartera de inversiones.

Comprar apartamentos o edificios antiguos, reformarlos y alquilarlos o revenderlos sigue siendo una estrategia popular. El mercado actual ofrece propiedades a precios inferiores a la media, y tras la reforma, su precio y rentabilidad aumentan considerablemente.

Por ejemplo, uno de mis clientes compró un apartamento en el centro de Lisboa por 320.000 €, invirtió 50.000 € en reformas y, un año después, pudo alquilarlo en Airbnb con una rentabilidad anual de alrededor del 6 %. Es importante tener en cuenta las restricciones arquitectónicas y la necesidad de permisos de reforma.

Invertir en minihoteles, apartahoteles y casas de huéspedes permite generar ingresos estables debido a la alta demanda de alojamiento turístico en Lisboa, el Algarve y las islas.

Un cliente invirtió 700.000 € en un apartahotel en el Algarve, con una ocupación media del 70% aproximadamente, lo que generó una rentabilidad anual de alrededor del 7%. Se recomienda recurrir a empresas de gestión para optimizar los ingresos y cumplir con la normativa sobre alquileres vacacionales.

Invertir en REITs portuguesas (SIGI) o fondos de inversión inmobiliaria le permite generar ingresos del mercado sin gestionar directamente la propiedad y reduce los riesgos legales.

Por ejemplo, un cliente invirtió 500.000 € en un fondo inmobiliario portugués y recibe ingresos pasivos por dividendos, conservando su residencia. Antes de invertir, es importante comprobar la reputación del fondo y su estructura de comisiones.

La compra de terrenos para el desarrollo inmobiliario residencial o turístico sigue siendo una estrategia prometedora, ya que el potencial de crecimiento del valor del terreno es mayor que el de las propiedades terminadas.

Uno de mis clientes compró un terreno en Madeira por 300 000 €, y su valor actual se estima en 420 000 € una vez finalizados los proyectos de infraestructura. Al elegir un terreno, es importante tener en cuenta la disponibilidad de infraestructura, las restricciones ambientales y las limitaciones para la construcción en las islas.

Portugal ofrece un alto potencial de volatilidad de precios y la oportunidad de obtener altos rendimientos, pero los riesgos regulatorios y estacionales siguen siendo significativos. Austria, por el contrario, ofrece estabilidad de mercado, liquidez predecible y rentabilidad, aunque la barrera de entrada es mayor.

Para los inversores con una estrategia flexible y disposición para gestionar activos, Portugal ofrece más oportunidades, mientras que para los inversores conservadores, Austria sigue siendo la mejor opción.

Invertir en el mercado inmobiliario portugués ofrece altas rentabilidades y oportunidades atractivas. Tanto si está considerando comprar una casa como un apartamento en Portugal, comprender los riesgos le ayudará a evitar problemas inesperados.

El proceso de compraventa y registro de bienes inmuebles en Portugal puede ser más largo de lo que esperan los inversores. La obtención del número de identificación fiscal (NIF), la debida diligencia legal y el registro en el Conservatorio a veces conllevan retrasos.

Por ejemplo, uno de mis clientes esperó casi dos meses para cerrar la compra de un apartamento en Lisboa debido a auditorías de Encargos y gravámenes hipotecarios. Siempre trabaje con un abogado y un agente con experiencia para minimizar los riesgos burocráticos.

Los alquileres vacacionales a corto plazo a través de plataformas como Airbnb y Booking requieren una licencia AL (Alojamento Local), y ciudades populares como Lisboa y Oporto tienen cupos para la emisión de nuevos permisos. Los clientes a menudo se enfrentan a restricciones para renovar sus licencias o multas por infringir la normativa.

En regiones con alta demanda turística, como el Algarve, Madeira y las Azores, los ingresos por alquiler varían considerablemente según la temporada. Por ejemplo, en verano, la rentabilidad puede alcanzar el 7-8%, mientras que en invierno cae al 2-3%. Para minimizar el riesgo, los clientes combinan alquileres a corto y largo plazo o se centran en propiedades en Lisboa y Oporto, donde la demanda es más estable. Es importante evaluar los precios de las propiedades en Portugal y la rentabilidad potencial teniendo en cuenta las fluctuaciones estacionales.

El mercado de obra nueva en Portugal es limitado, sobre todo en las zonas turísticas más populares. Esto influye en la selección de propiedades y puede ralentizar el crecimiento de la cartera de los inversores que buscan apartamentos y casas nuevas en Portugal con licencia AL.

En pueblos pequeños e islas, las propiedades tardan más en venderse que en Lisboa, Oporto o el Algarve. Por ejemplo, un apartamento en las Azores puede permanecer en el mercado hasta un año. Al elegir una propiedad, tenga en cuenta la liquidez y procure comprar en zonas con demanda constante o con afluencia turística.

Portugal ofrece mayores rentabilidades y un mercado más dinámico, pero está plagado de riesgos regulatorios y estacionales. Austria ofrece estabilidad, previsibilidad y liquidez, lo que la hace más adecuada para inversores conservadores. En definitiva, la elección depende de su estrategia: altas rentabilidades con gestión de riesgos en Portugal o crecimiento estable y protección del capital en Austria.

Al invertir en bienes raíces en Portugal, los ucranianos y otros compradores extranjeros deben considerar no solo la rentabilidad, sino también el nivel de confort, la infraestructura y los servicios. Comprender las condiciones de vida les ayuda a evaluar cómo será el día a día tras la compra de una casa o apartamento en Portugal.

Portugal es famosa por su clima mediterráneo suave, que permite disfrutar de una vida cómoda durante todo el año. Las temperaturas medias de invierno en Lisboa son de 12 °C (53 °F), las de verano alcanzan los 28 °C (82 °F) y, en la costa sur del Algarve, los veranos son cálidos y secos.

un sistema sanitario . Los residentes tienen acceso al Sistema Nacional de Salud (SNS), donde los servicios básicos son gratuitos o tienen un coste simbólico. Los no residentes e inversores extranjeros pueden contratar un seguro privado que cubre hospitalización, atención ambulatoria y urgencias. El precio del seguro oscila entre 50 y 100 euros al mes por persona, y entre 150 y 250 euros para familias.

La educación también es diversa: las escuelas estatales son gratuitas para los residentes, mientras que las escuelas privadas e internacionales ofrecen programas en inglés y otros idiomas. Los precios de las escuelas internacionales oscilan entre 5.000 € y 15.000 € al año, según el nivel y la ubicación.

El coste de vida medio en Portugal es inferior al de Austria. En Lisboa, la compra de alimentos y servicios cuesta aproximadamente entre 700 y 1000 € al mes por persona; el alquiler de un apartamento de una o dos habitaciones en el centro de la ciudad oscila entre 1000 y 1500 €, y los suministros rondan los 150-200 €. En las islas y en pueblos más pequeños, los precios pueden ser entre un 10 % y un 20 % más bajos.

El sistema bancario portugués es transparente, con numerosos bancos internacionales y servicios de banca en línea. Los no residentes pueden abrir cuentas bancarias y obtener hipotecas. La infraestructura de transporte está muy desarrollada: el metro, los tranvías, los trenes de alta velocidad y los aeropuertos internacionales garantizan viajes cómodos. Los clientes que compran propiedades en Portugal suelen destacar la facilidad de integración en la vida local gracias a estos sistemas.

En cuanto a servicios e infraestructura, Austria se impone: trámites de registro rápidos, atención médica de alta calidad y transporte eficiente. Portugal, por otro lado, ofrece un estilo de vida único: clima cálido, mar, una vida social activa y un bajo coste de propiedad. Para los inversores, la elección depende de sus prioridades: Austria prioriza la estabilidad y los servicios, mientras que Portugal se centra en la comodidad, el clima y el estilo de vida.

Si considera la inversión inmobiliaria en Portugal como una forma de protección de capital y un refugio seguro en Europa , el país ofrece un mercado estable y transparencia legal. Por ejemplo, muchos de mis clientes ucranianos compran propiedades en Portugal para proteger sus activos en divisas europeas y disfrutar de la libertad de vivir tranquilamente en un país seguro.

Portugal atrae activamente a profesionales independientes y nómadas digitales . Ciudades como Lisboa y Oporto ofrecen espacios de coworking, conexión a internet estable y condiciones óptimas para el teletrabajo. Comprar un apartamento o una propiedad frente al mar en Portugal permite combinar ocio y trabajo, y la facilidad para obtener un visado D7 o la residencia hace que el país resulte aún más atractivo.

Los jubilados eligen Portugal por su clima cálido, su bajo coste de vida y sus ventajas fiscales, como el régimen de Vivienda No Residencial (NHR). Al comprar una casa o un apartamento en Portugal, los inversores sénior tienen la oportunidad de vivir cómodamente y a un precio asequible dentro del espacio Schengen.

Austria suele destacar en cuanto a estabilidad, nivel de servicios e infraestructura. Sin embargo, Portugal ofrece un estilo de vida único: libertad, comodidad, un clima cálido y un menor coste de vida. Si priorizas la tranquilidad, la estabilidad y las normas estrictas, elige Austria.

Vender una propiedad inmobiliaria en Portugal requiere planificación y comprender todos los aspectos fiscales y legales. Los inversores deben considerar con antelación el momento de la venta, los métodos de transferencia de la propiedad y el impacto del programa Golden Visa, si se utiliza durante la compra.

Vender una casa, un apartamento o cualquier otra propiedad en Portugal requiere una cuidadosa consideración de los impuestos y la documentación. El tiempo medio de venta en zonas populares como Lisboa o Oporto es de 3 a 6 meses, mientras que en zonas con menor liquidez puede llegar a ser de hasta un año.

La venta está sujeta al impuesto sobre las ganancias patrimoniales, que varía según la residencia del vendedor y el tipo de inmueble. Por ejemplo, uno de mis clientes vendió una propiedad en Lisboa, Portugal, en siete meses, optimizando inteligentemente los impuestos gracias a su condición de residente no permanente. Como resultado, pagó solo un 14 % de impuesto sobre las ganancias patrimoniales en lugar del 28 % habitual.

Si adquirió una propiedad para el programa Golden Visa, es importante considerar las normas del programa al venderla. Si bien la propiedad adquirida previamente le permitió conservar su residencia, al venderla debe formalizar la transacción correctamente para evitar perder su estatus. Mi experiencia demuestra que trabajar con un abogado y un agente puede ayudarle a evitar multas y complicaciones al renovar su residencia.

En Portugal, es posible transferir una casa o apartamento a familiares mediante donación o testamento. Esto resulta especialmente relevante para inversores familiares que desean mantener el patrimonio dentro de la familia y optimizar la tributación. Uno de mis clientes transfirió una propiedad a sus hijos mediante un poder notarial y registró la titularidad correctamente, minimizando así los impuestos. Pagó aproximadamente un 0,8 % de impuesto de transmisiones patrimoniales sobre el valor del inmueble.

Austria destaca por su liquidez y estabilidad de mercado. Las ventas de propiedades suelen ser más rápidas y los trámites legales y fiscales son más predecibles. En Portugal, la rentabilidad es mayor, pero las transacciones pueden ser más lentas, sobre todo en regiones pequeñas o islas.

A lo largo de los años, he participado en decenas de transacciones de casas, apartamentos y locales comerciales en Portugal. La experiencia demuestra que una planificación adecuada y la verificación de la documentación pueden agilizar el proceso de compraventa y minimizar los riesgos al vender bienes inmuebles en Portugal.

Al invertir en bienes raíces en Portugal, es fundamental realizar una debida diligencia exhaustiva: verificar el cumplimiento legal, la ausencia de cargas, el cumplimiento de las licencias (AL, si la propiedad se destina al alquiler a corto plazo), el estado técnico y la eficiencia energética. Al inspeccionar una propiedad en Portugal, es crucial contar con un abogado y un agente inmobiliario con experiencia para evitar errores que podrían costar decenas de miles de euros. Recomiendo a los clientes que siempre revisen los encargos, las escrituras y la Licencia de Utilización antes de firmar un contrato.

Mi estrategia consiste en invertir parte de mi capital en países estables con alta liquidez, como Austria, y parte en mercados dinámicos con alto potencial de crecimiento, como Portugal. El mercado inmobiliario portugués ofrece altas rentabilidades y ventajas (Residencia No Habitual, Visado Dorado), pero requiere una gestión activa. Este equilibrio permite minimizar los riesgos y aumentar la rentabilidad de la cartera.

Elegir entre comprar una propiedad en Portugal o Austria depende de tus objetivos. Si buscas un estilo de vida dinámico, viviendas más asequibles y un clima templado, Portugal es una excelente opción. Puedes comprar una casa junto al mar o elegir un apartamento para alquilar a turistas. Este mercado seguirá creciendo, especialmente en Lisboa, Oporto y el Algarve, gracias a la llegada de profesionales independientes y jubilados.

Austria, por otro lado, prioriza la estabilidad y la previsibilidad. Si el objetivo es la preservación del capital a largo plazo y un servicio de alta calidad, el mercado vienés es ideal, y comprar un apartamento en Viena encaja lógicamente en esta estrategia conservadora.

Antes de comprar, revise siempre la documentación del inmueble, solicite un extracto del registro y asegúrese de que no existan cargas. Si piensa comprar una propiedad en Portugal para alquilarla, tenga en cuenta la normativa sobre licencias turísticas y las implicaciones fiscales. Al realizar la transacción mediante el programa Golden Visa o el régimen NHR, es importante estructurar correctamente la titularidad para minimizar los impuestos en caso de venta.

En mi experiencia, el mercado inmobiliario portugués crecerá debido a la migración de nómadas digitales, jubilados e inversores que buscan una segunda residencia en Europa. Los precios de las casas y apartamentos en las mejores ubicaciones de Portugal ya están aumentando de forma constante entre un 5 % y un 7 % anual. Austria seguirá siendo una zona de inversión estable, pero el crecimiento será moderado (en torno al 2 % o 3 % anual), aunque la liquidez es mayor.

1. Determinar el objetivo de inversión

• ¿Por qué comprar: alquilar, revender, "refugio europeo"?
• Calcula tu presupuesto: el coste de un apartamento en Portugal parte de 150.000 € en pueblos pequeños y de 250.000 € en Lisboa.

2. Seleccione una ubicación

• Lisboa: alta liquidez, pero entrada costosa.
• Oporto – demanda estable y desarrollo del turismo.
• El Algarve es una zona turística, temporada de alquileres.
• Analizar: rentabilidad, infraestructura, perspectivas de crecimiento de precios.

3. Verifique la propiedad y al vendedor.

• Pureza legal: extracto del Registro Predial (registro de bienes inmuebles).
• Verificación de deudas tributarias y de servicios públicos.
• Asegúrate de tener las licencias de alquiler (especialmente para Airbnb).

4. Calcular impuestos y gastos

• IMT (impuesto sobre las compras): hasta el 7,5%.
• IMI (impuesto anual): 0,3–0,45%.
• Impuesto sobre el alquiler: 28% (para no residentes).
• Considere los costos de un abogado (entre 1.500 y 3.000 euros) y el registro de la transacción.

5. Resolver el problema de la financiación

• Hipoteca para no residentes: hasta el 70% del coste.
• Tasa de interés de los préstamos en 2025: 4–5% anual.

6. Planifique el alquiler y los ingresos.

• Rendimiento medio: 4–6% en las grandes ciudades.
• En las zonas turísticas es más alto, pero existe una estacionalidad.

7. Prepárese para salir de la inversión

• Venta: Impuesto sobre las ganancias de capital – 28%.
• Planifique su tiempo: en Lisboa, la salida tarda de 6 a 9 meses.

8. Comparar con alternativas

• Austria tiene una economía más estable, pero una menor rentabilidad.
• Portugal – mayor rentabilidad y flexibilidad, pero mayores riesgos regulatorios.

1. Inversor con 250.000 €: ingresos por alquiler

Mi cliente, un especialista en informática de Ucrania, buscaba un apartamento en Portugal para alquilar y como "reserva europea".

• Lo que encontramos: un apartamento de 1+1 en Oporto (52 m²) en un edificio nuevo cerca de la universidad.
• Precio: 245.000 €.
• Lo que conseguí: un alquiler medio de 1.100 €/mes, una rentabilidad anual del 5,4% y la oportunidad de solicitar un visado de nómada digital y vivir en Portugal.

2. Pensionista con 500.000 €: comodidad y vistas al mar

Una clienta de la República Checa quería una casa en Portugal, junto al mar, para que sus hijos vivieran y descansaran.

• Lo que elegimos: una villa en el Algarve (160 m², 3 dormitorios, terraza con vistas al mar).
• Precio: 495.000 €.
• Lo que obtuve: aire limpio, un clima templado, ventajas fiscales bajo el programa NHR (durante 10 años), la posibilidad de transferir bienes inmuebles a los hijos con impuestos mínimos.

3. La familia con hijos: vida y educación

Una pareja casada con dos hijos buscaba vivienda en Portugal para mudarse y enviar a sus hijos a una escuela internacional.

• Lo que encontramos: una casa en las afueras de Lisboa (Carcavelos), 150 m², jardín, 3 dormitorios.
• Precio: 420.000 €.
• Lo que conseguimos: una escuela internacional británica cerca, una zona tranquila, a 25 minutos del centro de Lisboa, la posibilidad de alquilar parte de la casa (hasta 1.500 €/mes).