Inmuebles en Portugal para inversión y residencia personal

Según el Índice del Mercado Inmobiliario , Portugal experimentó el mayor crecimiento de precios inmobiliarios de la UE en el primer semestre de 2025, con un 15,2 % interanual, mientras que la media de la UE fue de tan solo el 5,1 %. El precio medio de la vivienda en Portugal ha aumentado un 106 % en la última década. La protección del mercado y los incentivos fiscales (como el régimen de RNH) han hecho que Portugal sea aún más atractivo para residentes e inversores extranjeros.

Este artículo presenta un análisis sistemático del atractivo de la inversión inmobiliaria en Portugal. Examinaremos la situación actual del mercado, su dinámica, los incentivos económicos y fiscales, y compararemos Portugal con Austria como alternativa de inversión en Europa.

Portugal sigue siendo uno de los mercados más atractivos de Europa, con una fuerte demanda de viviendas respaldada por programas de residencia e interés de expatriados e inversores, mientras que la oferta limitada en Lisboa, Oporto y las regiones costeras aumenta el potencial de crecimiento de los precios y rendimientos de alquiler estables.

Soy Ksenia Levina, abogada de formación con amplia experiencia en inversión y construcción. Mi práctica abarca el apoyo a transacciones inmobiliarias en Europa, el desarrollo de estrategias para clientes privados y corporativos, y la gestión de proyectos en múltiples jurisdicciones. Combino mi experiencia legal con un conocimiento práctico del mercado para ayudar a los inversores no solo a preservar su capital, sino también a maximizar su valor en una economía en constante cambio.

Austria es un destino de inversión estable y atractivo, pero es más adecuado para inversores conservadores: aquí, invertir en el mercado inmobiliario es principalmente una forma de preservar el capital con un crecimiento moderado y predecible. Invertir es más complejo y los requisitos más estrictos, pero:

• Estabilidad y previsibilidad del mercado: los precios suben suavemente, sin saltos bruscos;
• Seguridad jurídica de las transacciones y transparencia de los procedimientos;
• Bienes raíces de alta calidad: casas, apartamentos y propiedades comerciales modernas y confiables;
• Seguridad de capital a largo plazo: Austria se considera un refugio seguro para los inversores;
• La presencia de una infraestructura desarrollada y un alto nivel de vida, que mantiene la demanda de vivienda de forma permanente.

Portugal , por su parte, ofrece oportunidades más dinámicas:

• Umbral bajo para inversiones iniciales (a partir de 250.000 €);
• Reglas flexibles para la obtención del permiso de residencia y del programa Golden Visa;
• Alta demanda de viviendas por parte de turistas y extranjeros, lo que se traduce en rendimientos de alquiler de hasta el 5-7% en las regiones populares;
• Potencial de crecimiento de precios debido al desarrollo de infraestructura y la popularidad del país entre los expatriados.

La elección entre Austria y Portugal depende de sus objetivos: alta rentabilidad y dinámica con elementos de riesgo o estabilidad, fiabilidad y protección del capital a largo plazo.

Portugal se ha consolidado como uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa. Se prevé que la inversión inmobiliaria crezca un 8 % en 2025, alcanzando los 2500 millones de euros.

Portugal combina la estabilidad de una economía desarrollada con una alta demanda de vivienda gracias al turismo y a los programas de residencia. Lisboa, Oporto y el Algarve siguen siendo líderes en atractivo para la inversión.

Según el informe Emerging Trends in Real Estate Europe 2024 de PwC, Lisboa ocupa el octavo lugar entre las ciudades más atractivas para la inversión inmobiliaria en Europa.

Según Numbeo, Lisboa ocupará el puesto 25 entre las ciudades del mundo en cuanto a índice de precios inmobiliarios en 2025, lo que indica una fuerte demanda y potencial de crecimiento de precios. Mi experiencia lo confirma: los clientes que han invertido en inmuebles de Lisboa y Oporto reportan un crecimiento estable de precios y atractivas condiciones de alquiler, especialmente en zonas turísticas.

Portugal se ha consolidado como un país con un sistema legal transparente, como lo confirman las calificaciones de PwC y el Banco Mundial. Esto hace que el proceso de compra de inmuebles sea claro y predecible para los inversores extranjeros.

Muchos inversores, especialmente de España, Francia y algunos países del norte de Europa, buscan nuevas oportunidades en un mercado sobrecalentado donde los precios inmobiliarios han alcanzado máximos históricos y la rentabilidad de los alquileres está disminuyendo. Portugal los atrae por su combinación de sólido crecimiento económico, un sistema legal transparente y una alta demanda de vivienda, especialmente en Lisboa, Oporto y las regiones turísticas del Algarve y Madeira.

Además, el país ofrece programas de residencia e incentivos fiscales para inversores extranjeros, lo que hace que el proceso de compra de inmuebles sea más rentable y predecible. Esto es especialmente relevante para quienes buscan comprar un apartamento en Portugal tanto para residencia personal como para alquiler a largo plazo.

El mercado inmobiliario portugués combina un historial de recuperación tras la crisis, un crecimiento dinámico de los precios y una amplia gama de opciones de inversión. Comprender estos factores ayuda a tomar decisiones informadas al comprar una vivienda e invertir en el sector inmobiliario portugués.

Tras la crisis financiera de 2008, el mercado inmobiliario portugués experimentó una fuerte caída de precios, especialmente en Lisboa y Oporto. Sin embargo, la recuperación comenzó en 2012. Programas como la Golden Visa desempeñaron un papel clave para atraer inversión extranjera, especialmente en Lisboa y Oporto. Según un estudio del Instituto IZA de Economía Laboral, desde 2012, el número de transacciones inmobiliarias por valor de 500.000 € ha aumentado un 60 % en comparación con el período anterior a la introducción del programa.

El mercado ha experimentado un crecimiento constante desde 2015. En 2024, la tasa de crecimiento promedio fue del 7-8%, con zonas populares de Lisboa y el Algarve mostrando un crecimiento aún mayor. Si busca comprar un apartamento en Portugal para alquilar, le conviene centrarse en estos mercados dinámicos, donde la demanda supera la oferta.

Sin embargo, en octubre de 2023, el gobierno suspendió la posibilidad de obtener una Golden Visa a través de la inversión inmobiliaria, lo que afectó la dinámica de precios en las zonas centrales.

Lisboa es la capital del país y el principal centro de negocios y turismo. Alberga complejos de oficinas y residenciales, distritos históricos y barrios prestigiosos como Alfama, Baixa y Parque das Naçoes. El precio medio de los apartamentos en el centro de Lisboa oscila entre los 4.500 y los 6.500 € por metro cuadrado, con una rentabilidad por alquiler a corto plazo que alcanza el 5-7 % anual.

Oporto es un centro cultural y económico en el norte del país, una ciudad con infraestructura desarrollada, un aeropuerto internacional y un atractivo turístico. El precio medio de la vivienda en Oporto es de 3.000 a 4.500 € por metro cuadrado, con una rentabilidad por alquiler de aproximadamente el 4-5 %. Tanto los apartamentos de segunda mano en el centro histórico como las nuevas promociones para alquiler a largo plazo son populares aquí.

El Algarve es una zona costera con una alta demanda de inmuebles turísticos y de lujo. El precio medio de las villas y apartamentos es de 3500 a 7500 €/m², con una rentabilidad estacional del 6-8 %. Mis clientes suelen elegir el Algarve para alquileres a corto plazo y para obtener ingresos en temporada alta, especialmente en Lagos y Albufeira.

Madeira y las Azores son regiones tranquilas para inversores que buscan propiedades de lujo, vistas al mar y un estilo de vida tranquilo. El precio medio de las propiedades oscila entre 2.500 y 5.000 € por metro cuadrado. Madeira es especialmente popular para residencias particulares o alquileres a largo plazo, mientras que las Azores son un nicho de mercado para inversores con experiencia.

Popular en el mercado portugués:

• Los inmuebles de segunda mano suelen ofrecer la posibilidad de renovación, lo que puede aumentar la rentabilidad.
• Edificios nuevos y segmento de lujo: para inversores centrados en el mercado premium.
• Inmuebles turísticos - apartamentos y villas para Airbnb y alquileres de larga duración.

Consejo : Comprar una propiedad en Portugal en zonas turísticas requiere un análisis cuidadoso de las regulaciones de alquiler a corto plazo para minimizar los riesgos y maximizar las ganancias.

Los principales compradores extranjeros son ciudadanos de Francia y el Reino Unido, así como inversores de Estados Unidos, China y Brasil. Buscan propiedades en Portugal para uso personal, alquiler o para participar en programas de residencia. Mi experiencia con clientes demuestra que los europeos suelen elegir propiedades ya existentes en grandes ciudades, mientras que los inversores de Asia y América prefieren obra nueva y propiedades de lujo.

La demanda interna desempeña un papel fundamental en el mercado inmobiliario portugués. Los residentes locales están comprando viviendas activamente, especialmente en Lisboa, Oporto y el Algarve, lo que mantiene la estabilidad del mercado y evita caídas bruscas de precios, incluso ante fluctuaciones de factores externos.

El papel del mercado hipotecario es especialmente destacable: los tipos de interés se mantienen relativamente bajos (3,3-4%), lo que hace que la vivienda propia sea asequible para la mayoría de la población. Es importante destacar que los tipos de interés hipotecarios están sujetos a cambios en función de la situación económica y las políticas del Banco Central Europeo.

Para los inversores extranjeros que buscan comprar una propiedad en Portugal, los bancos suelen ofrecer préstamos de hasta el 80% del valor de la propiedad. Los prestamistas consideran los ingresos, el historial crediticio y la estabilidad financiera del prestatario al determinar las condiciones del préstamo.

La elección del método de transacción impacta directamente en los impuestos, la gestión inmobiliaria y la estrategia de salida. Portugal ofrece condiciones flexibles, con formatos óptimos para diferentes categorías de inversores.

Esta es la forma más sencilla y común de comprar una propiedad en Portugal. La eligen con mayor frecuencia los clientes que planean adquirir la propiedad a largo plazo o usarla para uso personal. Por ejemplo, una clienta mía de Francia registró un apartamento en el Algarve a su nombre para reducir los gastos administrativos. La desventaja es que las opciones de optimización fiscal en la reventa son limitadas.

Establecer una empresa en Portugal o en una jurisdicción de la UE (se suele utilizar una combinación de Portugal y Malta) es adecuado para grandes inversores y quienes planean gestionar varias propiedades. Esto ofrece ventajas fiscales y simplifica la transferencia de activos. Suelo recomendar este formato a clientes que compran no solo un apartamento, sino un paquete inmobiliario completo.

Invertir a través de fondos inmobiliarios le permite participar en el mercado sin tener que gestionar la propiedad usted mismo. Portugal utiliza el formato SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), un sistema de incentivos fiscales equivalente al de un REIT. Este método es elegido por inversores centrados en dividendos y crecimiento a largo plazo.

La propiedad fraccionada y las estructuras fiduciarias son populares para las inversiones familiares. Esto reduce el riesgo de disputas entre herederos y simplifica la gestión. Tuve un cliente brasileño que transfirió la propiedad de una villa en el Algarve a un fideicomiso familiar para proteger sus activos y estructurar la herencia.

Portugal tiene una clara ventaja sobre muchos otros países: no impone restricciones a los compradores extranjeros. Los no residentes tienen los mismos derechos que los ciudadanos: pueden comprar apartamentos, casas o locales comerciales en Portugal, de cualquier tamaño. Para completar la transacción, debe obtener un número de identificación fiscal (NIF) y pagar un impuesto anual sobre bienes inmuebles (IMI), que suele ascender al 0,3-0,8 % del valor catastral.

El proceso de compra de inmuebles en Portugal es bastante transparente, pero requiere seguir una serie de procedimientos y contratar especialistas. Los errores en esta etapa pueden ser costosos, por lo que es importante comprender los pasos y los riesgos.

1. Obtener un NIF (1 día): un número fiscal (Número de Identificação Fiscal) es obligatorio para cualquier transacción, incluida la compra de bienes inmuebles en Portugal.
2. Apertura de una cuenta bancaria (1-3 días) en un banco portugués para liquidar la transacción.
3. Involucre a un abogado : él inspeccionará la propiedad (5 a 10 días), preparará los contratos y protegerá sus intereses.
4. Firma del contrato preliminar (CPCV) (1–2 días) y pago de un depósito (generalmente 10%).
5. Celebración de la operación final ante notario y pago del importe restante (30–60 días).
6. Inscripción en el Conservatória do Registo Predial (Registro de la Propiedad) para formalizar la propiedad (2 a 5 días).

Duración media: 1,5–2 meses (para hipotecas de hasta 3 meses). Si se encuentra en Portugal, necesitará un traductor, ya que toda la documentación está en portugués.

Un abogado verifica la situación legal de la propiedad (deudas, hipotecas y permisos de uso), prepara contratos y supervisa todas las etapas de la transacción. Un agente ayuda a seleccionar una propiedad y facilita las negociaciones, pero no reemplaza a un abogado.

Uno de mis clientes intentaba ahorrar dinero en un abogado, pero tuvo un problema con la hipoteca de la propiedad. Contratamos a un abogado en una etapa tardía, pero esto retrasó el acuerdo dos meses.

Mi opinión: Utilice siempre un abogado independiente, no uno recomendado por el vendedor o el agente.

• Pasaporte u otro documento de identificación válido.
• NIF (Número de Identificação Fiscal): número fiscal portugués.
• Visa o permiso de residencia : aunque los extranjeros pueden comprar bienes raíces sin un permiso de residencia, puede requerirse una visa de entrada o un estatus de residente para una estadía de largo plazo y para resolver cuestiones relacionadas con la compra.
• Cuenta bancaria portuguesa para la liquidación de la transacción.
• Confirmación del origen de los fondos (en el marco de la normativa AML – lucha contra el lavado de dinero).
• Contrato de compraventa (firmado por ambas partes).
• Documentos necesarios para una hipoteca (si se compra con un préstamo): certificado de ingresos, declaración de impuestos, prueba de empleo o negocio, historial crediticio (a veces solicitado).

Para obtener una hipoteca en Portugal, tanto residentes como no residentes deben tener un buen historial crediticio, ingresos suficientes y un pago inicial del 30 al 50% del valor de la propiedad.

Legalmente, el proceso de compra de bienes inmuebles en Madeira y las Azores es idéntico al de las transacciones en Portugal continental: se requiere un NIF, un contrato preliminar (CPCV), la firma ante notario y el registro en el Conservatorio. No existen restricciones para los inversores extranjeros y se conservan todos los derechos.

Sin embargo, existen algunas advertencias. En primer lugar, debido a la lejanía geográfica, la obtención de documentos y aprobaciones puede tardar más (especialmente en las Azores). En segundo lugar, al comprar propiedades turísticas o apartamentos de alquiler en Madeira y las Azores, debe verificar si cuenta con una licencia de Alojamento Local (AL) y asegurarse de que la propiedad cumpla con la normativa local. Estas licencias están reguladas por los municipios, y algunas zonas tienen restricciones para obtenerlas.

En Portugal, la compra de inmuebles a distancia es una práctica común, especialmente entre inversores extranjeros. La transacción se formaliza mediante un poder notarial (Procuração), certificado por un notario en el país de residencia del comprador y legalizado con una apostilla. Con este poder, un abogado o representante autorizado puede firmar todos los documentos, incluyendo el CPCV y la escritura de cambio.

No existen restricciones adicionales para los no residentes, pero es importante que el poder notarial esté redactado correctamente según el modelo portugués y traducido al portugués. En la práctica, recomiendo comprobar que el poder abarca todas las facultades necesarias: apertura de cuenta bancaria, obtención del NIF, firma del contrato y registro de la propiedad. Esto evitará retrasos en la fase final.

Al planificar la compra de una propiedad en Portugal, es importante considerar con antelación todas las obligaciones fiscales y los costes asociados. Estos influyen en el valor real de la propiedad y en la estrategia de inversión.

El IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) se paga al comprar una vivienda. El tipo es progresivo y oscila entre el 1 % y el 7,5 %, dependiendo del valor de la propiedad y de si se utilizará como residencia principal. Por ejemplo, para un apartamento de 300.000 €, el impuesto sería de aproximadamente 8.000 a 9.000 €.

Consejo: Si está comprando varias propiedades, es más rentable registrar las transacciones a nombre de diferentes partes para reducir la tasa.

El Impuesto del Sello (Imposto do Selo) es un impuesto fijo del 0,8% sobre el precio de la transacción y se paga el día de la firma del contrato en la notaría. Se trata de un impuesto fijo sobre el precio de compra de la propiedad. Si la propiedad se financia con una hipoteca, se añade un impuesto de timbre del 0,6% al importe del préstamo.

Tras la transacción, el propietario del inmueble en Portugal debe pagar el IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), un impuesto equivalente al impuesto sobre bienes inmuebles. El tipo impositivo oscila entre el 0,3 % y el 0,45 % del valor catastral del inmueble.

El valor catastral (VC) lo calcula la Agencia Tributaria (AT) en función de las características del inmueble: ubicación, superficie, tipo de uso y otros parámetros. Por ejemplo, para un apartamento en Lisboa con un VC de 200.000 €, el impuesto anual sería de aproximadamente 600-900 €.

Al comprar un apartamento en un edificio nuevo, el IVA ya está incluido en el precio y asciende al 23% (para inmuebles comerciales). En el caso de inmuebles residenciales, el impuesto está incluido en el precio; no se requieren pagos adicionales.

El estatus de residente no habitual (RNH) permite importantes reducciones fiscales sobre la renta, incluyendo alquileres e ingresos del extranjero, durante un máximo de 10 años. Este régimen hace que los bienes inmuebles portugueses sean especialmente atractivos para los inversores que planean residir allí u obtener un permiso de residencia. Se recomienda solicitar el estatus de RNH durante el primer año de residencia para evitar perder el derecho a las prestaciones.

Austria se beneficia de la estabilidad del mercado y la alta liquidez inmobiliaria. Aquí, los precios suben de forma predecible, la demanda de propiedades se mantiene estable y el proceso de venta y transferencia de propiedad es rápido y sencillo. Portugal , por otro lado, atrae a los inversores con mayores rendimientos e incentivos fiscales, pero el mercado es más dinámico y estacional, y la liquidez varía según la región y el tipo de propiedad.

La Golden Visa portuguesa ha sido durante mucho tiempo uno de los instrumentos más atractivos para los inversores extranjeros. Desde 2024, el programa ha cambiado sus condiciones: la compra de bienes inmuebles ya no se considera una vía directa para obtener la residencia. Esto abre nuevas oportunidades mediante inversiones en fondos, empresas o proyectos culturales, pero requiere una cuidadosa consideración para evitar pérdidas de tiempo y dinero.

Fondos de inversión (Participaciones de Fondos) : aportación mínima de 500.000 € a fondos de inversión portugueses. Recomiendo esta opción a clientes que desean generar ingresos pasivos sin gestionar bienes inmuebles.

Crear o invertir en una empresa , ya sea creando al menos 10 nuevos empleos o invirtiendo 500.000 € en una ya existente. Uno de mis clientes optó por esta vía y abrió una empresa en Lisboa especializada en servicios de TI.

Donaciones a la cultura : un mínimo de 250.000 € para patrimonio nacional o proyectos de investigación. Una excelente oportunidad para apoyar la cultura y, al mismo tiempo, obtener un permiso de residencia.

Para mantener el estatus de residente, es necesario pasar una media de 7 días al año en Portugal.

Si el objetivo es vivir sin grandes inversiones, existen opciones alternativas adecuadas:

• Visa D7 – basada en ingresos estables del extranjero.
• Visa Nómada Digital – para trabajo remoto.

La obtención de la residencia en Portugal abre un amplio abanico de oportunidades para el inversor y su familia:

• El derecho de residencia en Portugal supone la libre entrada y residencia en el país de todos los miembros de la familia.
• Acceso al espacio Schengen: la posibilidad de viajar a 27 países europeos sin visado.
• Incentivos fiscales y optimización: al combinarse con el régimen NHR, es posible reducir significativamente la tributación de los ingresos recibidos en el extranjero.
• Entorno jurídico estable: Portugal es miembro de la UE, tiene una legislación transparente y los derechos de los inversores están protegidos.
• Educación y atención médica: acceso a escuelas y universidades públicas, atención médica de calidad para los residentes.
• Flexibilidad para emprendedores y nómadas digitales: puedes dirigir un negocio, invertir y, al mismo tiempo, disfrutar de los beneficios del programa de residencia europeo.

Errores comunes que cometen los inversores al solicitar una Golden Visa:

• Intentar obtener un permiso de residencia mediante la compra de un inmueble después de 2024.
• Periodo mínimo de estancia en Portugal insuficiente (7 días al año).
• Errores en poderes notariales y traducciones de documentos.
• Gastos no contabilizados por honorarios, servicios jurídicos e impuestos.
• Confirmación incorrecta de la legalidad de las fuentes de ingresos.

Actualmente, tras cinco años de posesión de una Golden Visa portuguesa, un inversor y su familia pueden solicitar la ciudadanía portuguesa y un pasaporte de la UE. Para ello, se requieren:

• Residir en Portugal al menos 7 días al año;
• Poseer permiso de residencia legal y cumplir con todas las condiciones del programa;
• Confirma tus conocimientos de portugués en el nivel A2;
• No tener antecedentes penales graves;
• Confirmar la legalidad de las fuentes de ingresos.

Obtener la ciudadanía otorga pleno acceso al espacio Schengen, el derecho a trabajar y estudiar en cualquier país de la UE y la posibilidad de transmitir la ciudadanía a los hijos. Para los inversores, se trata de una herramienta estratégica: invertir en Portugal proporciona simultáneamente un pasaporte europeo legal y ventajas fiscales gracias al régimen de NHR.

El programa Golden Visa ha experimentado cambios claves:

• Exclusión de bienes inmuebles como vía directa para obtener el permiso de residencia (a partir de 2024).
• Foco en las inversiones en fundaciones, empresas y cultura: importes mínimos de 500.000 € para fundaciones y empresas y de 250.000 € para donaciones culturales.

Endurecimiento de los requisitos para la ciudadanía (proyecto de ley de 23 de junio de 2025):

• Se prevé aumentar el período mínimo de residencia para la mayoría de los solicitantes a 10 años (7 años para los países de la CPLP);
• Conocimiento obligatorio de portugués (nivel A2);
• Prueba de Cultura y Derechos;
• Endurecimiento de los controles de antecedentes penales;
• Cerrando el camino a través de los orígenes judíos sefardíes.
• Mayor transparencia de tarifas y responsabilidades: todas las tarifas, incluidas las legales, se han actualizado y ahora son fijas para los diferentes tipos de inversión.

Austria ofrece otra ruta hacia la ciudadanía a través del programa de visa D o de Autosuficiencia, pero el proceso es más riguroso y largo:

• Se requiere prueba de ingresos altos y estables o grandes inversiones;
• El período mínimo de residencia antes de solicitar la ciudadanía es de 10 años;
• Hay menos flexibilidad: las inversiones en bienes raíces no otorgan directamente la ciudadanía;
• El proceso de naturalización es más complicado y burocrático.

Austria destaca por su estabilidad, previsibilidad y protección a largo plazo de los derechos de los inversores. Ofrece menos riesgos, regulaciones más estrictas y transparentes, mayor liquidez inmobiliaria y una obtención de la ciudadanía más rápida que Portugal.

El mercado de alquileres en Portugal está en rápido crecimiento, pero requiere una cuidadosa consideración. Comprender las diferencias entre alquileres a corto y largo plazo ayuda a los inversores a elegir una estrategia que equilibre óptimamente la rentabilidad y los riesgos.

Los alquileres a corto plazo siguen siendo populares en zonas turísticas como Lisboa, Oporto, el Algarve y Madeira. La rentabilidad suele ser del 5-7 % anual, pero existen restricciones para las licencias de AL (Alojamiento Local).

Nuevas normas: Las ciudades están introduciendo cuotas en el número de licencias para regular el mercado y reducir la presión sobre la vivienda de los residentes locales. Ejemplo de un cliente: el propietario de un apartamento en el Algarve lo alquila en Airbnb, pero obtuvo una licencia con antelación, lo que le ayuda a evitar multas y a seguir generando ingresos.

Los contratos a largo plazo atraen a los inversores por su estabilidad: rentabilidades del 3-5 % anual y menores fluctuaciones estacionales. Esta opción resulta atractiva para clientes que valoran un flujo de ingresos predecible y un riesgo mínimo.

Para los inversores de cartera, tiene sentido combinar varias propiedades (algunas para alquileres a corto plazo, otras para alquileres a largo plazo) para equilibrar la rentabilidad y la estabilidad.

Las sociedades gestoras ayudan a optimizar los ingresos y a resolver problemas fiscales.
Sus principales funciones son:

• Gestión de alquileres a corto plazo y licencias AL.
• Selección y control de inquilinos para arrendamientos de largo plazo.
• Recaudación de alquileres e informes financieros.
• Organización de servicios de limpieza, reparación y mantenimiento de viviendas.
• Resolución de cuestiones legales e interacción con las autoridades fiscales.
• Consultas sobre optimización de ingresos y minimización de riesgos.

Al alquilar un inmueble, los residentes pagan el impuesto sobre la renta según una escala progresiva que oscila entre el 14% y el 48%, dependiendo de los ingresos anuales. Los no residentes están sujetos a un tipo fijo del 25%. Sin embargo, solo se gravan las rentas obtenidas en Portugal.

Las rentabilidades en el mercado portugués son más altas, pero las regulaciones de alquiler son más estrictas y están sujetas a cambios. En Austria, las rentabilidades son más bajas (2-3%), pero el mercado es estable, las regulaciones son predecibles y el riesgo de multas es mínimo. En este contexto, los precios inmobiliarios en las principales ciudades alemanas suelen percibirse como demasiado altos para estrategias conservadoras.

La elección de la región para adquirir bienes raíces impacta directamente la rentabilidad, la liquidez y el riesgo. Analicemos las regiones clave en términos de demanda, infraestructura y potencial de inversión.

Lisboa: Segmento Top y Alta Demanda

Lisboa sigue siendo un centro de actividad económica y turística. La fuerte demanda de alquileres a corto y largo plazo está impulsando el alza de los precios.

• Precio medio: 4.500-5.500 €/m²
• Rentabilidad del alquiler: a corto plazo 6-7%, a largo plazo 3-4%

Oporto: un mercado accesible y prometedor

Oporto atrae a turistas y estudiantes, y la demanda de alquileres a largo plazo se mantiene estable. Los precios son más bajos que en Lisboa, pero la demanda sigue creciendo.

• Precio medio: 3.500-4.500 €/m²
• Rentabilidad del alquiler: a corto plazo 5-6%, a largo plazo 3-4%

Algarve: alquileres de lujo y de temporada

La región es popular entre los turistas, especialmente durante el verano. Los alquileres de temporada ofrecen una alta rentabilidad, pero la demanda fluctúa.

• Precio medio: 3.000-4.000 €/m²
• Rentabilidad del alquiler: a corto plazo 6-7%, a largo plazo 3-5%

Madeira: beneficios climáticos y fiscales

La región resulta atractiva para inversores de mayor edad y nómadas digitales. Los incentivos fiscales y un flujo turístico estable hacen que el mercado sea prometedor.

• Precio medio: 2.500-3.500 €/m²
• Rentabilidad del alquiler: corto plazo 5%, largo plazo 3%

Las Azores: un nicho para inversores a largo plazo

El mercado está menos saturado y es adecuado para inversiones a largo plazo con un horizonte de 5 a 10 años. La rentabilidad es menor, pero los precios son bajos.

• Precio medio: 2.000-3.000 €/m²
• Rentabilidad del alquiler: a corto plazo 4-5%, a largo plazo 2-3%

Elegir entre propiedades de segunda mano y de obra nueva en Portugal depende de sus objetivos de inversión, presupuesto y preferencias. Ambos segmentos tienen sus ventajas y limitaciones.

En 2024, se vendieron 156.325 viviendas en Portugal, lo que supone un aumento del 14,5 % con respecto al año anterior. De ellas, 124.445 (79,6 %) eran viviendas existentes y 31.880 (20,4 %) eran viviendas de nueva construcción.

Ventajas : El mercado secundario representa aproximadamente el 80% de todas las transacciones, y la mayoría de las propiedades se ubican en los centros históricos de Lisboa, Oporto y otras ciudades importantes. Estas propiedades son atractivas tanto para alquileres turísticos como para residencias de larga duración.

Restricciones : La restauración de estas propiedades requiere el cumplimiento de las normas arquitectónicas y la obtención de permisos de reconstrucción. Algunos edificios requieren renovaciones extensas, lo que incrementa el precio de compra.

Uno de mis clientes compró un apartamento en el centro histórico de Lisboa por 380.000 €. A pesar de los costes adicionales de reforma, la propiedad genera ingresos estables gracias a los alquileres a corto plazo.

Características : La obra nueva representa aproximadamente el 20% de las transacciones. Los apartamentos y villas nuevos ofrecen diseños modernos, eficiencia energética y garantías del promotor.

Ventaja para los inversores : Los edificios nuevos son más fáciles de alquilar a largo plazo o de vender con un aumento de valor.

En el Algarve, un cliente invirtió 600.000 euros en un nuevo apartamento junto al mar y, al cabo de dos años, el precio de la propiedad había aumentado un 15%.

Ventajas : Los alquileres a corto plazo a través de las plataformas Airbnb o Booking proporcionan ingresos de hasta un 6-7% anual, especialmente en Lisboa y Oporto.

Características : Se requiere una licencia AL para alquilar legalmente apartamentos a turistas. En algunas zonas, los cupos son limitados.

Las nuevas promociones inmobiliarias en Portugal ofrecen precios más asequibles y una rentabilidad por alquiler potencialmente mayor, especialmente en zonas turísticas populares y en Lisboa. Sin embargo, Austria cuenta con ventajas en cuanto a estabilidad de precios, calidad de la construcción y eficiencia energética: las propiedades son más fáciles de vender y mantienen la liquidez incluso en años de volatilidad.

Invertir en bienes raíces portugueses no se limita a la compra estándar de un apartamento de alquiler. Existen diversas alternativas que pueden optimizar la rentabilidad, reducir los riesgos y ampliar su cartera de inversiones.

Comprar apartamentos o edificios antiguos, renovarlos y alquilarlos o revenderlos sigue siendo una estrategia popular. El mercado actual ofrece propiedades a precios inferiores a la media, y tras la renovación, sus precios y rentabilidad aumentan significativamente.

Por ejemplo, uno de mis clientes compró un apartamento en el centro de Lisboa por 320.000 €, invirtió 50.000 € en reformas y, un año después, pudo alquilarlo en Airbnb con una rentabilidad anual de alrededor del 6 %. Es importante tener en cuenta las restricciones arquitectónicas y la necesidad de permisos de reforma.

Invertir en minihoteles, apartahoteles y pensiones permite generar ingresos estables debido a la gran demanda de alojamiento turístico en Lisboa, el Algarve y las islas.

Un cliente invirtió 700.000 € en un apartahotel en el Algarve, con una ocupación media de aproximadamente el 70 %, lo que generó una rentabilidad anual de aproximadamente el 7 %. Se recomienda recurrir a empresas gestoras para optimizar los ingresos y cumplir con la normativa de alquileres a corto plazo.

Invertir en REIT portugueses (SIGI) o fondos de inversión inmobiliaria permite generar rentas del mercado sin gestionar directamente el inmueble y reduce los riesgos legales.

Por ejemplo, un cliente invirtió 500.000 € en un fondo inmobiliario portugués y recibe ingresos pasivos por dividendos, manteniendo su residencia. Antes de invertir, es importante comprobar la reputación del fondo y su estructura de comisiones.

La compra de terrenos para el desarrollo inmobiliario residencial o turístico sigue siendo una estrategia prometedora, ya que el potencial de crecimiento del valor del terreno es mayor que el de las propiedades terminadas.

Uno de mis clientes adquirió un terreno en Madeira por 300.000 €, y su valor se estima en 420.000 € una vez finalizados los proyectos de infraestructura. Al elegir un terreno, es importante considerar la disponibilidad de infraestructura, las restricciones ambientales y las restricciones de construcción en las islas.

Portugal ofrece un alto potencial de volatilidad de precios y la oportunidad de obtener altos rendimientos, pero los riesgos regulatorios y estacionales siguen siendo significativos. Austria, en cambio, ofrece estabilidad de mercado, liquidez predecible y rentabilidad, aunque la barrera de entrada es mayor.

Para los inversores con una estrategia flexible y la voluntad de gestionar activos, Portugal ofrece más oportunidades, mientras que para los inversores conservadores, Austria sigue siendo la mejor opción.

Invertir en bienes raíces portugueses ofrece alta rentabilidad y oportunidades atractivas. Tanto si está considerando una casa como un apartamento en Portugal, comprender los riesgos le ayudará a evitar problemas inesperados.

El proceso de compra y registro de bienes inmuebles en Portugal puede tardar más de lo previsto por los inversores. La obtención del número de identificación fiscal (NIF), la diligencia debida legal y el registro en el Conservatorio suelen conllevar retrasos.

Por ejemplo, uno de mis clientes esperó casi dos meses para cerrar la compra de un apartamento en Lisboa debido a las auditorías de Encargos y las cargas hipotecarias. Trabaje siempre con un abogado y un agente con experiencia para minimizar los riesgos burocráticos.

Los alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb y Booking requieren una licencia AL (Alojamiento Local), y ciudades populares como Lisboa y Oporto tienen cuotas para la emisión de nuevos permisos. Los clientes suelen enfrentarse a restricciones para renovar sus licencias o a multas por infringir la normativa.

En regiones con alta demanda turística, como el Algarve, Madeira y las Azores, los ingresos por alquiler varían considerablemente según la temporada. Por ejemplo, en verano, la rentabilidad puede alcanzar el 7-8%, mientras que en invierno baja al 2-3%. Para reducir el riesgo, los clientes combinan alquileres a corto y largo plazo o se centran en propiedades en Lisboa y Oporto, donde la demanda es más estable. Es importante evaluar los precios de las propiedades en Portugal y la rentabilidad potencial dadas las fluctuaciones estacionales.

El mercado de obra nueva en Portugal es limitado, especialmente en zonas turísticas populares. Esto afecta la selección de propiedades y puede ralentizar el crecimiento de la cartera de inversores que buscan apartamentos y casas nuevas en Portugal con licencia AL.

En pueblos pequeños e islas, las propiedades tardan más en venderse que en Lisboa, Oporto o el Algarve. Por ejemplo, un apartamento en las Azores puede permanecer en el mercado hasta un año. Considere la liquidez al elegir una propiedad e intente comprar en zonas con demanda constante o afluencia turística.

Portugal ofrece mayor rentabilidad y dinamismo de mercado, pero está plagado de riesgos regulatorios y estacionales. Austria ofrece estabilidad, previsibilidad y liquidez, lo que la hace más adecuada para inversores conservadores. En última instancia, la elección depende de su estrategia: alta rentabilidad con gestión de riesgos en Portugal o crecimiento estable y protección del capital en Austria.

Al invertir en bienes raíces en Portugal, los ucranianos y otros compradores extranjeros deben considerar no solo la rentabilidad, sino también el nivel de comodidad, la infraestructura y los servicios. Comprender las condiciones de vida les ayuda a evaluar cómo será la vida diaria tras comprar una casa o apartamento en Portugal.

Portugal es famoso por su suave clima mediterráneo, que permite disfrutar de una vida cómoda durante todo el año. La temperatura media en Lisboa es de 12 °C (53 °F) en invierno, de 28 °C (82 °F) en verano y, en la costa sur del Algarve, los veranos son calurosos y secos.

atención médica . Los residentes tienen acceso al sistema público de salud (SNS), donde los servicios básicos son gratuitos o tienen un coste nominal. Los no residentes y los inversores extranjeros pueden contratar un seguro privado que cubre hospitalización, atención ambulatoria y tratamiento de urgencia. El coste del seguro oscila entre 50 y 100 € al mes por persona y entre 150 y 250 € por familia.

La educación también es diversa: las escuelas públicas son gratuitas para los residentes, mientras que las escuelas privadas e internacionales ofrecen programas en inglés y otros idiomas. Los precios de las escuelas internacionales oscilan entre 5.000 y 15.000 € al año, según el nivel y la ubicación.

El coste medio de la vida en Portugal es inferior al de Austria. Los alimentos y servicios en Lisboa cuestan aproximadamente entre 700 y 1000 € al mes por persona, el alquiler de un apartamento de una o dos habitaciones en el centro cuesta entre 1000 y 1500 €, y los suministros rondan los 150-200 €. En las islas y en las localidades más pequeñas, los precios pueden ser entre un 10 % y un 20 % más bajos.

El sistema bancario portugués es transparente, con numerosos bancos internacionales y servicios de banca en línea. Los no residentes pueden abrir cuentas bancarias y obtener hipotecas. La infraestructura de transporte está bien desarrollada: el metro, los tranvías, los trenes de alta velocidad y los aeropuertos internacionales garantizan viajes cómodos. Quienes compran propiedades en Portugal suelen destacar la facilidad de integración en la vida local gracias a estos sistemas.

En cuanto a servicios e infraestructura, Austria destaca: registro rápido, atención médica de alta calidad y transporte. Portugal, por otro lado, ofrece un estilo de vida único: clima cálido, mar, una vida social activa y un bajo costo de propiedad. Para los inversores, la elección depende de sus prioridades: Austria prioriza la estabilidad y los servicios, mientras que Portugal prioriza la comodidad, el clima y el estilo de vida.

Si considera los bienes raíces en Portugal como una forma de protección de capital y un "refugio europeo ", el país ofrece un mercado estable y transparencia legal. Por ejemplo, muchos de mis clientes ucranianos compran propiedades en Portugal para preservar sus activos en divisas europeas y disfrutar de la libertad de vivir en paz en un país seguro.

Portugal atrae activamente a freelancers y nómadas digitales . Ciudades como Lisboa y Oporto ofrecen espacios de coworking, internet estable y condiciones cómodas para el teletrabajo. Comprar un apartamento en Portugal o una propiedad frente al mar permite combinar ocio y trabajo, y la facilidad para obtener un visado D7 o la residencia hace que el país sea aún más atractivo.

Los jubilados eligen Portugal por su clima cálido, su bajo coste de vida y sus incentivos fiscales, incluyendo el régimen NHR. Al comprar una casa o apartamento en Portugal, los inversores sénior tienen la oportunidad de vivir de forma cómoda y económica dentro del espacio Schengen.

Austria suele destacar en términos de estabilidad, nivel de servicios e infraestructura. Sin embargo, Portugal ofrece un estilo de vida único: libertad, comodidad, un clima cálido y un coste de vida más bajo. Si prioriza la estabilidad y la tranquilidad, elija Austria.

La salida de una inversión inmobiliaria en Portugal requiere planificación y comprensión de todos los aspectos fiscales y legales. Los inversores deben considerar con antelación el momento de la venta, los métodos de transferencia de la propiedad y el impacto del programa Golden Visa, si se utiliza durante la compra.

Vender una casa, un apartamento o cualquier otra propiedad en Portugal requiere una cuidadosa consideración de los impuestos y la documentación. El plazo medio de venta en zonas populares como Lisboa u Oporto es de 3 a 6 meses, mientras que en zonas con menor liquidez puede tardar hasta un año.

La venta está sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital, que varía según la residencia del vendedor y el tipo de propiedad. Por ejemplo, uno de mis clientes vendió una propiedad en Lisboa, Portugal, en siete meses, optimizando hábilmente los impuestos gracias a su estatus de residente permanente no residente (NHR). Como resultado, pagó solo un 14% de impuesto sobre las ganancias de capital en lugar del 28% habitual.

Si compró una propiedad para el programa Golden Visa, es importante considerar las reglas del programa al venderla. Las propiedades adquiridas anteriormente le permitían conservar la residencia, pero al salir, debe formalizar la transacción adecuadamente para evitar perder su estatus. Mi experiencia demuestra que trabajar con un abogado y un agente puede ayudar a evitar multas y complicaciones al renovar su residencia.

Transferir una casa o apartamento en Portugal a familiares es posible mediante donación o testamento. Esto es especialmente relevante para inversores familiares que desean mantener el patrimonio dentro de la familia y optimizar la tributación. Uno de mis clientes transfirió una propiedad a sus hijos mediante un poder notarial y registró la propiedad correctamente, minimizando los impuestos. Pagó aproximadamente un 0,8% de impuesto de timbre (ITT) sobre el valor de la propiedad.

Austria se beneficia de la liquidez y la estabilidad del mercado. Las ventas de propiedades allí suelen ser más rápidas y los procesos legales y fiscales son más predecibles. En Portugal, los rendimientos son mayores, pero las transacciones pueden tardar más, especialmente en regiones más pequeñas o en islas.

A lo largo de los años, he participado en decenas de transacciones de casas, apartamentos y locales comerciales en Portugal. La experiencia demuestra que una planificación adecuada y la verificación de documentos pueden agilizar el proceso de compra y minimizar los riesgos al vender bienes inmuebles en Portugal.

Al invertir en bienes raíces en Portugal, es importante realizar una diligencia debida exhaustiva: comprobar el cumplimiento legal, la ausencia de cargas, el cumplimiento de las licencias (AL, si la propiedad se destina a alquileres a corto plazo), el estado técnico y la eficiencia energética. Al inspeccionar una propiedad en Portugal, es crucial contratar a un abogado y un agente inmobiliario con experiencia para evitar errores que podrían costar decenas de miles de euros. Recomiendo a los clientes que siempre revisen los encargos, las hipotecas y la licencia de utilización antes de firmar un contrato.

Mi enfoque consiste en invertir parte de mi capital en países estables con alta liquidez, como Austria, y parte en mercados dinámicos con gran potencial de crecimiento, como Portugal. El sector inmobiliario portugués ofrece una alta rentabilidad y beneficios (NHR, Golden Visa), pero el mercado exige una gestión activa. Este equilibrio permite minimizar los riesgos y aumentar la rentabilidad de la cartera.

Elegir entre propiedades inmobiliarias en Portugal y Austria depende de tus objetivos. Si buscas un estilo de vida dinámico, viviendas asequibles y un clima templado, Portugal es una excelente opción. Puedes comprar una casa junto al mar o alquilar un apartamento en Portugal a turistas. Este mercado seguirá creciendo, especialmente en Lisboa, Oporto y el Algarve, gracias a la migración de autónomos y jubilados.

Austria, por otro lado, prioriza la estabilidad y la previsibilidad. Si el objetivo es la preservación del capital a largo plazo y un servicio de alta calidad, el mercado vienés es ideal, y comprar un apartamento en Viena encaja lógicamente en esta estrategia conservadora.

Antes de comprar, revise siempre la documentación de la propiedad, solicite un extracto del registro y asegúrese de que no tenga cargas. Si planea comprar una propiedad en Portugal para alquilarla, tenga en cuenta las normas sobre licencias turísticas y las implicaciones fiscales. Al realizar transacciones a través del régimen Golden Visa o NHR, es importante estructurar correctamente la estructura de propiedad para minimizar los impuestos en la venta.

En mi experiencia, el mercado inmobiliario portugués crecerá debido a la migración de nómadas digitales, jubilados e inversores que buscan una segunda residencia en Europa. Los precios de las casas y apartamentos portugueses en las mejores zonas ya están aumentando de forma constante entre un 5 % y un 7 % anual. Austria seguirá siendo una zona de inversión estable, pero el crecimiento será moderado (alrededor del 2 % anual), aunque la liquidez es mayor.

1. Determinar el objetivo de inversión

• ¿Por qué comprar: alquilar, revender, “refugio europeo”?
• Calcula tu presupuesto: el coste de un apartamento en Portugal parte de 150.000€ en ciudades pequeñas y de 250.000€ en Lisboa.

2. Seleccione una ubicación

• Lisboa: alta liquidez, pero entrada cara.
• Oporto – demanda estable y desarrollo del turismo.
• Algarve es una zona turística, temporada de alquiler.
• Analizar: rentabilidad, infraestructura, perspectivas de crecimiento de precios.

3. Verifique la propiedad y al vendedor

• Pureza legal: extracto del Registro Predial.
• Consulta de deudas de impuestos y servicios públicos.
• Asegúrese de tener licencias de alquiler (especialmente para Airbnb).

4. Calcular impuestos y gastos

• IMT (impuesto sobre compras): hasta el 7,5%.
• IMI (impuesto anual): 0,3–0,45%.
• Impuesto sobre el alquiler: 28% (para no residentes).
• Considere los costes de un abogado (1.500–3.000 €) y el registro de la transacción.

5. Resolver el problema de financiación

• Hipoteca para no residentes: hasta el 70% del coste.
• Tasa de préstamo en 2025: 4–5% anual.

6. Planifique el alquiler y los ingresos

• Rendimiento medio: 4–6% en las grandes ciudades.
• En las regiones turísticas es más alto, pero hay estacionalidad.

7. Prepárese para salir de la inversión

• Venta: Impuesto sobre las ganancias de capital – 28%.
• Planifica tu tiempo: en Lisboa la salida tarda entre 6 y 9 meses.

8. Comparar con alternativas

• Austria tiene una economía más estable, pero una rentabilidad menor.
• Portugal: mayor rentabilidad y flexibilidad, pero más riesgos regulatorios.

1. Inversor con 250.000 €: ingresos por alquiler

Mi cliente, un especialista en informática de Ucrania, buscaba un apartamento en Portugal para alquilar y como "reserva europea".

• Lo que encontramos: un apartamento 1+1 en Oporto (52 m²) en un edificio nuevo cerca de la universidad.
• Precio: 245.000€.
• Lo que obtuve: alquiler promedio de 1.100 € / mes, rendimiento anual del 5,4%, la oportunidad de solicitar una Visa de Nómada Digital y vivir en Portugal.

2. Jubilado con 500.000 €: comodidad y vistas al mar

Una clienta de la República Checa quería una casa en Portugal junto al mar para que sus hijos vivieran y descansaran.

• Lo que elegimos: una villa en el Algarve (160 m², 3 dormitorios, terraza con vistas al mar).
• Precio: 495.000€.
• Lo que obtuve: aire limpio, un clima templado, exenciones fiscales bajo el programa NHR (por 10 años), la capacidad de transferir bienes inmuebles a mis hijos con impuestos mínimos.

3. Familia con hijos: vida y educación

Un matrimonio con dos hijos buscaba vivienda en Portugal para trasladarse y enviar a sus hijos a un colegio internacional.

• Lo que encontramos: una casa en las afueras de Lisboa (Carcavelos), 150 m², jardín, 3 habitaciones.
• Precio: 420.000€.
• Lo que tenemos: un colegio internacional británico cercano, una zona tranquila, a 25 minutos del centro de Lisboa, posibilidad de alquilar parte de la casa (hasta 1.500€/mes).