El mercado inmobiliario de Graz es asequible y tiene un alto potencial de crecimiento.

Graz es la capital del estado de Estiria y la segunda ciudad más grande de Austria. Alberga a aproximadamente 300.000 personas, y junto con su área metropolitana, la población supera el medio millón. No solo es un importante centro regional, sino también un punto clave en el mapa económico de Austria: ciudad universitaria, polo industrial y corazón cultural de Estiria.

El mercado inmobiliario de Graz ha gozado de una demanda constante tanto entre residentes como entre extranjeros durante muchos años. Las razones son evidentes: los precios son más bajos que en Viena y Salzburgo, pero el nivel de vida sigue siendo alto. Graz está experimentando un rápido crecimiento, lo que se refleja en el mercado de la vivienda: se están construyendo nuevos barrios, se están modernizando las zonas antiguas y la demanda de alquileres se ve impulsada por un gran número de estudiantes y profesionales internacionales.

Graz combina varios factores que la hacen atractiva para diferentes categorías de compradores:

1. Universidades y estudiantes.
   Aquí se encuentran la Universidad de Graz, la Universidad Técnica de Graz y la Universidad Médica de Graz. Más de 60.000 estudiantes generan una demanda constante de alquileres. Siempre hay disponibles pequeños apartamentos y estudios cerca de los campus.
2. Industria y empleo.
   Empresas internacionales como Magna Steyr, así como decenas de empresas de ingeniería mecánica y de TI, están creando puestos de trabajo. Ingenieros, especialistas y sus familias, que necesitan vivienda, se sienten atraídos por esta zona.
3. El casco antiguo de Graz, centro cultural de gran importancia,
   es Patrimonio de la Humanidad de la UNESCO. Sus festivales de música, teatros y exposiciones lo convierten en un destino popular para turistas y amantes de la cultura.
4. Precios asequibles.
   Comprar un apartamento asequible en Austria es más fácil en Graz. Mientras que en Viena el precio por metro cuadrado supera desde hace tiempo los 6.000-7.000 €, en Graz aún se pueden encontrar viviendas de calidad por entre 4.000 y 5.000 €.
5. Ubicación geográfica.
   Graz está conectada por ferrocarril y carretera con Viena, Eslovenia, Hungría e Italia. Es un centro estratégico para los negocios y los viajes.

Graz es una ciudad con muchas caras diferentes. Aquí encontrarás un centro histórico con palacios y museos, barrios juveniles llenos de vida estudiantil y suburbios arbolados, más tranquilos y espaciosos.

Cada distrito atrae a su propio público de compradores e inquilinos: algunos buscan prestigio y estatus, otros, alquileres rentables, y otros, un entorno tranquilo y familiar. Para comprender mejor dónde comprar un apartamento en Austria, es importante tener en cuenta las diferencias entre los principales barrios de Graz.

Innere Stadt es un centro histórico declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO. Sus calles estrechas, edificios históricos, plazas con fuentes y restaurantes al aire libre lo convierten no solo en una atracción turística, sino también en una joya para la inversión. Los apartamentos aquí rara vez salen al mercado, y cada transacción se considera un acontecimiento.

Las propiedades en el centro de las ciudades son adquiridas principalmente por extranjeros que buscan resaltar su estatus y poseer un pedazo de historia. Para los inversores, se trata más bien de un activo discreto: la rentabilidad del alquiler no es la más alta, pero el prestigio y la revalorización constante están garantizados.

Geidorf es un barrio con una vibrante vida estudiantil. Decenas de miles de estudiantes acuden aquí para estudiar en la Universidad Karl-Franzens y la Universidad Técnica. Por eso, los apartamentos pequeños y los estudios son tan escasos.

Los inversores adoran Geidorf por su alta rotación de apartamentos: se alquilan casi al instante. La demanda no solo proviene de estudiantes, sino también de jóvenes profesionales que trabajan en centros científicos y médicos. En este barrio, los alquileres se mantienen estables durante todo el año y los precios de los apartamentos suben más rápido que la media de la ciudad.

En los últimos años, Lend ha pasado de ser un tranquilo barrio obrero a un centro de moda para jóvenes creativos. Galerías de arte, espacios de coworking, cafeterías con cocina de autor y calles llenas de bares están abriendo sus puertas. El ambiente del barrio recuerda a los polos creativos de Berlín, lo que lo hace popular entre quienes buscan alquilar.

Los precios aquí siguen siendo más bajos que en el centro de la ciudad, pero la tendencia alcista es evidente: la demanda de vivienda por parte de autónomos, diseñadores y especialistas en TI está impulsando cada vez más el mercado al alza. Para los inversores, Lend ofrece la oportunidad de "entrar en la zona antes de que se convierta en una zona de élite".

Jakomini es uno de los barrios más convenientes para vivir. Está cerca de la estación principal de tren, las líneas de tranvía y las zonas comerciales. El área es vibrante, animada y dinámica, lo que la hace atractiva para familias y parejas jóvenes que buscan una combinación de accesibilidad y servicios.

Aquí hay colegios, tiendas, centros deportivos y parques. Los apartamentos son más baratos que en el centro de la ciudad, pero más caros que en Lend, lo que convierte a la zona en un punto intermedio ideal. Los inversores también se sienten atraídos por Jakomini debido a la estabilidad de sus alquileres a largo plazo.

Mariatrost es un barrio tranquilo y verde, situado a las afueras del centro de la ciudad. Es ideal para quienes desean vivir cerca de la naturaleza sin renunciar a las comodidades urbanas. Villas con jardín, amplios apartamentos con balcón y vistas a las colinas hacen de Mariatrost una zona especialmente popular entre familias con niños y jubilados.

Los precios aquí son más asequibles que en el centro de la ciudad y el ambiente es más relajado. Para los inversores, esta es una zona ideal para alquileres a largo plazo: las casas no se alquilan a turistas, sino a familias que llevan años viviendo allí.

Puntigam es una zona mixta, con áreas industriales y residenciales. Aquí se ubican fábricas, centros comerciales y empresas de logística, por lo que la demanda de vivienda está impulsada por los trabajadores y empleados de estas empresas.

Los apartamentos y casas en Puntigam son más económicos que en otras zonas de Graz, lo que resulta atractivo para quienes buscan acceder al mercado inmobiliario con una inversión menor. Para los inversores, se trata de un segmento estable, aunque no el más prestigioso: ofrece rentabilidad, pero las perspectivas de crecimiento de precios son menores que en el centro de la ciudad o en las zonas estudiantiles.

El mercado inmobiliario de Graz en 2025 muestra una clara división por distritos. El centro de la ciudad sigue siendo la zona más cara: los apartamentos en Innere Stadt y las calles aledañas se venden entre 6.500 y 7.500 euros por metro cuadrado, y en algunos casos, las propiedades de lujo alcanzan precios aún mayores, dependiendo del estado del edificio, las vistas y su valor cultural.

El segundo nivel lo conforman Geidorf y Jakomini , donde la vivienda cuesta entre 4.800 y 6.000 euros por metro cuadrado. Estos barrios destacan por su versatilidad: ofrecen condiciones de vida confortables para familias, pero también generan una alta demanda por parte de inquilinos como estudiantes y jóvenes profesionales.

Entre las zonas más asequibles se encuentran Puntigam y Mariatrost , donde el precio medio oscila entre 3.500 € y 4.500 € por metro cuadrado. Si bien los apartamentos y casas en estas zonas no son tan prestigiosos, ofrecen la oportunidad de acceder al mercado inmobiliario con un presupuesto más ajustado. Esto resulta especialmente importante para familias que buscan espacio o para quienes buscan su primera vivienda sin pagar precios excesivos por el estatus.

La situación del alquiler en Graz demuestra aún más su atractivo para los inversores.

• En el centro, la tarifa alcanza los 18 € por m² , y estos apartamentos suelen ser alquilados por especialistas extranjeros o para estancias cortas.
• En Geidorf y Jakomini, los alquileres rondan los 15-16 € por metro cuadrado. La demanda está impulsada por estudiantes y familias, por lo que los apartamentos son fáciles de encontrar.
• Lend ofrece tasas ligeramente más bajas (entre 14 y 15 euros por m²), pero la liquidez es alta, y las propiedades son alquiladas rápidamente por inquilinos jóvenes y público creativo.
• En las afueras y en zonas industriales como Puntigam, los precios bajan a entre 11 y 13 euros por metro cuadrado. Esto hace que el alquiler sea asequible, pero los propietarios también deben tener en cuenta que estos apartamentos se alquilan rápidamente, pero no se venderán por más.

• Promedio de Austria: 13,5 €/m² .
• Graz: 15,5 €/m² .

Por ejemplo, un apartamento de 70 m² en Graz genera a su propietario unos 140 € mensuales más que la media nacional para una propiedad similar. En un año, esto representa unos 1600 € de ingresos adicionales, y en diez años, es una cantidad que podría cubrir una parte importante de los gastos de reforma o incluso los intereses de la hipoteca.

La razón es que Graz combina varios factores simultáneamente: los estudiantes y jóvenes profesionales generan una demanda constante, mientras que los turistas y viajeros de negocios impulsan los alquileres a corto plazo. Como resultado, el mercado de alquileres no depende de una única fuente de ingresos, lo que lo hace más resiliente que el de otras ciudades austriacas.

Para los inversores, esto significa que, incluso con los mismos riesgos que en otros estados federados, la rentabilidad en Graz es mayor y más estable.

El perfil de compradores e inquilinos en Graz varía ampliamente, dependiendo del distrito.

• Los estudiantes y jóvenes profesionales suelen optar por apartamentos de hasta 60 metros cuadrados. Los estudios y apartamentos de dos habitaciones en Geidorf y Lend, cerca de universidades y con una animada vida urbana, son especialmente populares. En estas zonas, la calidad de la reforma prima sobre la comodidad y la proximidad al transporte público.
• Las familias prefieren apartamentos de 85 a 100 metros cuadrados con tres o cuatro habitaciones. Les interesan los de Jakomini y Mariatrost , que cuentan con colegios, zonas verdes y comercios. Un balcón o terraza es fundamental, ya que la vida en Austria está muy ligada a las actividades al aire libre.
• Los inversores extranjeros suelen comprar apartamentos compactos en Innere Stadt . Estas propiedades son ideales para alquileres a corto plazo (para turistas y profesionales) y también mantienen liquidez en caso de reventa.
• Los jubilados prefieren barrios más tranquilos y con más zonas verdes. Mariatrost es su favorito: calles tranquilas, apartamentos espaciosos, vistas a las colinas y la posibilidad de relajarse en un jardín o terraza privados.

Curiosamente, los inquilinos de Graz dan mucha menos importancia a la presencia de ascensor o garaje. Consideran mucho más importantes una cocina moderna, buenas vistas y la proximidad al transporte público.

El proceso de compra de una vivienda en Graz está diseñado para ser lo más transparente y seguro posible para el comprador. Todo comienza con la definición de un objetivo : si los estudiantes buscan alquilar un apartamento, los barrios de Geidorf y Lend suelen ser la opción preferida; para las familias, Jakomini o Mariatrost son más adecuados; y quienes buscan prestigio y estatus a menudo buscan propiedades en Innere Stadt .

A continuación, llega la etapa de selección de la propiedad . Los agentes inmobiliarios presentan diversas opciones, y es importante evaluar no solo el precio y la ubicación, sino también las características técnicas: año de construcción, eficiencia energética y costos de servicios públicos. En 2025, las viviendas con buen aislamiento térmico y sistemas de calefacción modernos tendrán una demanda especialmente alta, ya que esto influye directamente en los gastos mensuales.

Una vez seleccionada la propiedad, el proceso de análisis legal . En Austria, todas las transacciones se registran en el Grundbuch (registro de la propiedad), lo que garantiza al comprador la protección frente a deudas o gravámenes ocultos. Solo entonces un notario o abogado redacta el contrato de compraventa (Kaufvertrag), que establece todos los términos clave: precio, plazo de entrega y obligaciones de las partes.

Es importante tener en cuenta los costos adicionales: aproximadamente entre un 8 % y un 10 % se añade al precio del apartamento. Esto incluye el impuesto de transferencia de propiedad (3,5 %), el registro de la propiedad (1,1 %), los honorarios legales o notariales (aproximadamente entre un 1,5 % y un 2 %) y los honorarios de la agencia, que pueden llegar al 3,6 %.

Para los ciudadanos de la UE, el procedimiento de compra es relativamente sencillo. Sin embargo, si el comprador procede de un país fuera de la UE, puede ser necesario un permiso especial de la comisión de tierras, especialmente al comprar un terreno o una vivienda en una zona protegida.

El mercado inmobiliario de Graz se ha considerado durante mucho tiempo una de las inversiones más seguras de Austria. A diferencia del mercado sobrecalentado de Viena y la exclusiva Salzburgo, los precios aquí han crecido de forma constante y sin alzas repentinas. En los últimos diez años, el incremento anual promedio del precio de la vivienda ha rondado el 4-6% , cifra bastante comparable a la de los mercados inmobiliarios europeos tradicionales, si bien Graz ofrece una menor barrera de entrada.

El mayor crecimiento se registra en los distritos céntricos y las zonas universitarias . Es aquí donde la demanda se mantiene estable incluso en periodos de fluctuación económica. Estudiantes, investigadores y profesionales visitantes generan un flujo constante de inquilinos, mientras que los turistas y los viajeros de negocios completan el panorama. Como resultado, los inversores no solo experimentan un aumento en el valor del apartamento o la casa, sino también una renta estable.

La rentabilidad media del alquiler en Graz es del 4-5% anual, ligeramente superior a la media austriaca. Sin embargo, la variación por distritos es bastante amplia:

• En los barrios estudiantiles (Geidorf, Lend), la rentabilidad puede alcanzar el 6%, especialmente para apartamentos compactos de hasta 60 m². Estas propiedades se alquilan rápidamente y rara vez permanecen vacías.
• En el segmento premium (Altstadt, Innere Stadt), la rentabilidad es más modesta —en torno al 3-4%—, pero hay otro factor en juego: estos apartamentos se revalorizan con mayor rapidez al revenderse. Los inversores los consideran «capital silencioso» que aumenta su valor con el tiempo.
• En zonas residenciales para familias (Jakomini, Mariatrost), el alquiler ofrece una rentabilidad estable del 4-5%, pero la principal ventaja es el bajo riesgo: las familias suelen alquilar durante años, no meses.

A diferencia de las zonas turísticas, donde la rentabilidad es altamente estacional, el mercado de Graz opera durante todo el año. Las universidades y las empresas generan una demanda constante, y los festivales y eventos culturales la impulsan aún más.

Observamos un aumento gradual: de 5.200 € por m² en 2025 a aproximadamente 6.300 € por m² en 2030. No se trata de un salto brusco, sino de un movimiento ascendente constante, lo cual es ideal para los inversores que prefieren la estabilidad y una perspectiva a largo plazo.

Esto significa que si inviertes en un apartamento valorado en 300.000 €, su precio podría alcanzar entre 360.000 € y 370.000 € . Si a esto le sumamos los ingresos por alquiler (un promedio del 4-5 % anual), la propiedad no solo preserva el capital, sino que además genera ingresos para el propietario.

Este escenario resulta especialmente interesante para los inversores a largo plazo que no buscan beneficios rápidos, sino un aumento gradual del valor del activo.

En julio de 2025 entraron en vigor en Estiria cambios que afectan directamente a los propietarios de apartamentos que alquilan sus propiedades a través de Airbnb, Booking y plataformas similares . Estas propiedades ahora están sujetas a un impuesto adicional.

Para los propietarios, esto significa que el modelo tradicional de "comprar un apartamento y alquilarlo a turistas" ya no es tan rentable como antes. Si bien se obtienen ganancias, una parte de los ingresos debe destinarse al Estado. Por ello, muchos propietarios están cambiando su estrategia: algunos optan por el alquiler a largo plazo para estudiantes o familias, otros suben los alquileres e incluso algunos se plantean vender.

Por un lado, esta ley regula y equilibra el mercado: los residentes de la ciudad acceden a viviendas asequibles y el presupuesto recibe ingresos fiscales adicionales. Por otro lado, supone un reto para los inversores, pues exige flexibilidad y una revisión de los modelos de ingresos tradicionales.

Esto es precisamente lo que hace único al mercado de Graz en 2025: ya no será posible copiar las estrategias de Salzburgo o Viena; tendrá que adaptarse a nuevas condiciones.

Al comparar Viena y Graz, resulta evidente que Viena sigue siendo el mercado inmobiliario más grande y prestigioso de Austria , con precios elevados y un enorme interés internacional. Los apartamentos en los distritos céntricos de la capital se venden entre 10 000 y 12 000 euros por metro cuadrado, lo que hace que el mercado sea inaccesible para muchos inversores. Además, la rentabilidad del alquiler es menor, en torno al 3-4 %, ya que el elevado precio de compra reduce parte de los beneficios.

Graz , en cambio, se considera una opción más asequible para acceder al mercado inmobiliario austriaco. Los precios medios son más bajos y la rentabilidad del alquiler es mayor, sobre todo en las zonas con mayor concentración de universidades y vida estudiantil. Para quienes buscan una revalorización estable del capital y un flujo constante de inquilinos, Graz es una elección lógica.

Así pues, si Viena es un mercado de estatus e inversiones prestigiosas , Graz es un mercado de soluciones prácticas y rentabilidad a largo plazo .

Ventajas:

• Con precios más asequibles que en Viena o Salzburgo,
  Graz es un lugar ideal para entrar en el mercado inmobiliario con una inversión menor. Muchos inversores la consideran un trampolín hacia Austria: aquí se puede comprar un apartamento o una casa a un precio razonable y aumentar el capital gradualmente sin necesidad de desembolsar millones por adelantado.
• Demanda de alquiler estable.
  Universidades, turistas, jóvenes profesionales y viajeros de negocios generan un flujo constante de inquilinos. Esto significa que los apartamentos en Graz están prácticamente siempre disponibles y los propietarios pueden contar con ingresos estables durante todo el año, sin una marcada estacionalidad.
• Transparencia en las transacciones.
  Cada compra se inscribe en el Registro de la Propiedad, donde constan los derechos de propiedad y las cargas. Para los inversores, esto garantiza la seguridad de la transacción y la legítima propiedad del apartamento. Este nivel de protección jurídica es especialmente importante para los extranjeros.
• La riqueza cultural de la ciudad, con
  sus festivales, conciertos, teatros y una arquitectura impresionante, convierte a Graz no solo en un lugar para vivir, sino en la capital cultural de Estiria. Esto incrementa los precios de los alquileres y el atractivo de la vivienda, ya que la ciudad atrae tanto a estudiantes como a extranjeros adinerados.

Contras:

• Precios elevados en el centro de la ciudad.
  En Innere Stadt , el precio por metro cuadrado alcanza fácilmente los 7.500 € o más. Para muchos, esto supone una barrera, y aunque estos apartamentos son los que se revalorizan más rápidamente, el acceso a la vivienda sigue siendo demasiado difícil.
• Trámites burocráticos para extranjeros.
  Si el comprador no es ciudadano de la UE, necesitará la autorización de la Comisión de Tierras. Este proceso puede tardar varios meses y requiere documentación adicional. La transacción sigue siendo posible, pero se vuelve más larga y compleja.
• Nueva tributación de los alquileres vacacionales.
  A partir de 2025, los apartamentos alquilados a través de Airbnb y servicios similares estarán sujetos a un impuesto adicional. Esto reduce los ingresos netos y obliga a los propietarios a optar por el alquiler a largo plazo o a subir los precios.

El mercado inmobiliario de Graz ofrece un equilibrio entre asequibilidad y rentabilidad. Los precios son más bajos que en Viena o Salzburgo, pero el aumento de los precios y la demanda de alquileres hacen que el mercado no sea menos atractivo. Para los inversores, Graz ofrece la oportunidad de entrar en Austria con una inversión menor y obtener rentabilidades del 4-5% anual, e incluso superiores en las zonas estudiantiles.

Viena, en cambio, sigue siendo un mercado de prestigio: los apartamentos son más caros y la rentabilidad menor, pero el mero hecho de poseer una vivienda en la capital otorga credibilidad a la inversión. Graz, por otro lado, se beneficia de su versatilidad: es ideal para estudiantes, familias, jubilados e inversores que buscan una herramienta práctica y eficaz para preservar y aumentar su capital.

Precisamente por eso se puede decir que Graz representa el "punto medio" del mercado austriaco: carece de la excesiva pretensión de una capital, pero ofrece un crecimiento estable, cultura, universidades y calidad de vida.