Bienes raíces en Egipto: ¿Vale la pena comprarlos en 2026? Consejos para inversores

El interés de los inversores en el sector inmobiliario egipcio está creciendo a medida que el país implementa reformas económicas, el turismo aumenta y el gobierno fomenta la inversión extranjera.

Yo, Ksenia Levina, consultora de inversiones y abogada de Vienna Property Investment, he preparado un resumen completo sobre la compra de bienes raíces en Egipto. Analizaremos las leyes, los impuestos y la rentabilidad, lo compararemos con Austria (Viena) y destacaremos cuándo Egipto ofrece mayores ventajas y cuándo la estabilidad europea es crucial.

El propósito de este artículo es analizar sistemáticamente el atractivo de Egipto para la inversión. Aprenderá si es posible comprar un apartamento en Egipto, qué leyes rigen las transacciones con extranjeros y quién se beneficia de ello.

Analizaremos el contexto global y regional: por qué vale la pena prestar atención a África y Medio Oriente ahora, qué está sucediendo con la economía de Egipto y qué tendencias globales están influyendo en el mercado.

Por ejemplo, la demanda de alojamiento en complejos turísticos está creciendo en todo el mundo: es lógico comparar Egipto con otros destinos "cálidos" (Turquía, Grecia, Marruecos), así como con la estable Austria.

Austria actúa aquí como "base": gana en el 70% de los criterios (estabilidad, crecimiento de precios, fiabilidad), pero veremos dónde Egipto puede ofrecer mayores retornos o menores costos.

¿Por qué ahora? Tras varios años de inestabilidad (convulsiones políticas tras 2011 y recientes crisis monetarias), la economía egipcia se ha recuperado gradualmente: a partir de 2016, el gobierno introdujo un sistema de devaluación y logró superar una crisis prolongada en 2022; en 2023, con una inflación promedio del 30-35 % (aunque descendiendo hacia finales de año), el crecimiento del PIB fue de aproximadamente el 3,8 %.

Desafortunadamente, el presupuesto estatal depende en gran medida de los préstamos extranjeros, pero al mismo tiempo, EGIPTO se ha vuelto más activo en atraer inversores: en 2023, se levantaron las restricciones sobre la cantidad de propiedades compradas por extranjeros, se introdujo una "visa dorada" para inversores, se están construyendo nuevos megaproyectos (Nueva Capital, Puente Egipcio sobre el Canal de Suez) y se están desarrollando complejos turísticos.

La tendencia global de la "economía azul" (turismo marítimo, puertos, infraestructura) está alcanzando a Egipto. Sin embargo, hay que tener en cuenta que Egipto aún necesita muchas reformas, e invertir allí es más arriesgado que en la UE.

Un breve resumen de la reputación de Egipto: agencias y revistas lo describen como "estable pero cambiante". Las clasificaciones globales (como Doing Business del Banco Mundial) sitúan a Egipto en torno al puesto 114 en 2020, mientras que Austria se encuentra entre los treinta primeros. Egipto también se sitúa por detrás de la UE en el índice de corrupción y transparencia.

Por otro lado, la población egipcia (más de 110 millones, joven y en crecimiento) genera una fuerte demanda local de vivienda, mientras que las zonas francas y el turismo reducen la carga fiscal para los inversores. Esto convierte a Egipto en un mercado en crecimiento, según las estadísticas de PWC/Numbeo, aunque con menor estabilidad.

Egipto es el país árabe más grande en términos de población y mercado inmobiliario. Económicamente, se considera una "economía emergente de Oriente Medio", con sus propias ventajas y desventajas.

En comparación con Europa, se puede decir que es un “nuevo mercado”: ​​muy democrático y potencialmente rentable (la rentabilidad y el crecimiento de los precios son altos), pero requiere paciencia y voluntad de asumir riesgos.

Contexto regional (MENA). Competidores en la zona mediterránea: Turquía y Marruecos:

• Turquía ofrece ingresos más altos, pero tiene hiperinflación y políticas inestables (la lira caerá, como Egipto, en 2021/22).
• Marruecos es más conservador, pero el mercado es más pequeño.
• Egipto tiene una fuerte población (más de 110 millones de personas) y turismo: tiene el Canal de Suez, dos mares, pirámides y un costo de vida asequible.
• Además, el gobierno está construyendo activamente cosas nuevas (por ejemplo, el Nuevo Centro Administrativo, donde ya se han planificado barrios de estilo europeo).

Clasificación mundial. Según la Facilidad para Hacer Negocios, Egipto ocupó el puesto 114 en 2020 (promedio en todos los parámetros), mientras que Austria se ubicó aproximadamente en el puesto 27. Esto significa que:

• Hacer negocios (y comprar propiedades) en Austria es un 70% más fácil: hay menos procedimientos, las transferencias de dinero son más transparentes y las leyes están bien establecidas.
• Egipto a menudo exige permisos (por ejemplo, como ya se mencionó, se requiere la aprobación del Gabinete de Ministros para la compra de cualquier propiedad) y el cumplimiento de las regulaciones monetarias.
• Las desventajas incluyen una burocracia significativa y el potencial de cambio político (también tendrán que adaptarse a las reformas del FMI, que podrían cambiar las regulaciones).

Contexto económico. En los últimos años, la economía egipcia ha mostrado un crecimiento estable tras crisis anteriores. Según el Ministerio de Desarrollo Económico egipcio, el PIB del país creció aproximadamente un 6,6 % en 2021/22 y un 3,8 % en 2022/23.

La inflación sigue siendo de dos dígitos (~35 % en 2023), pero ha comenzado a desacelerarse. Esta situación lleva a dos conclusiones clave: en primer lugar, el mercado inmobiliario en Egipto se está apreciando más rápido que en la Europa estable (en 2023, los precios de la vivienda en algunas zonas turísticas aumentaron entre un 20 % y un 40 %); en segundo lugar, la inestabilidad del tipo de cambio implica que los inversores no deberían mantener todos sus fondos en libras.

Sur de Europa. A veces se compara a Egipto con Turquía o Grecia (o Chipre):

• Grecia ofrece una "visa dorada" por entre 250.000 y 500.000 €. Es miembro de la Unión Europea, pero el mercado es pequeño. Resulta útil analizar cómo comprar una propiedad en Grecia ; esto ayuda a simplificar los distintos trámites en una lista de verificación.
• Egipto no está en la UE, pero tiene precios más bajos (comprar un apartamento en El Cairo o Hurghada es más barato que uno similar en Atenas) y retornos ligeramente más altos (por ejemplo, compare: el apartamento alquilado promedio en El Cairo rinde un 5-7% anual contra un 2-3% en la mayoría de ciudades de Austria).
• Chipre y Turquía también son más baratos que Austria, pero Egipto es más grande y ofrece lugares turísticos interesantes (el Mar Rojo).

¿Por qué los inversores prestan atención a Egipto? La respuesta es sencilla: actualmente está infravalorado. Durante las crisis, los inversores huyeron de Egipto (por ejemplo, debido a la revolución de 2011 o a la depreciación de la libra) y los precios cayeron.

Ahora que el país está superando dificultades financieras, el capital extranjero está llegando en masa: las últimas noticias indican que los Emiratos Árabes Unidos y Arabia Saudita planean invertir decenas de miles de millones de dólares en el desarrollo de zonas turísticas (por ejemplo, el proyecto Ras El-Hekma, de 35 000 millones de dólares). Esto indica que la inversión en Egipto crecerá durante la próxima década.

Comparemos esto con Viena. Alrededor del 70% del entorno de inversión en Austria es mejor: un sistema legal europeo, baja inflación y políticas predecibles. El retorno de la inversión (ROI) en Austria es menor debido al crecimiento de los precios ( los precios aquí prácticamente se estabilizarán ). Sin embargo, los ingresos por alquiler (no hay límites de tasas, pero la demanda es moderada) generan un rendimiento de alrededor del 2-3%. El potencial de crecimiento es mayor en Egipto, pero los riesgos allí requieren una vigilancia más activa.

El mercado inmobiliario egipcio ha experimentado una evolución notable en los últimos 15 años.

Tras la revolución de 2011, muchos compradores abandonaron el mercado, lo que provocó una caída de los precios (especialmente entre 2012 y 2015). A medida que el gobierno consolidaba su control, los precios comenzaron a subir gradualmente. Esto fue impulsado por gigantes de la construcción (Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) y proyectos estatales (como el proyecto de vivienda social Misra).

En 2016 se produjo otro shock: una fuerte devaluación de la lira (de 8 EGP/$ a 30 EGP/$). Debido a la reforma, hubo un aumento de la inflación y, en este difícil contexto, el predominio del mercado secundario fluyó rápidamente hacia la construcción de nuevas viviendas en el sector de masas.

aumentaron aproximadamente entre un 15 % y un 40 % en términos nominales en 2023. En 2024, el ritmo se aceleró: en los primeros meses, el crecimiento alcanzó el 24 % anual en las nuevas zonas (Nuevo Cairo).

Según las estadísticas de CAPMAS , el sector privado de la construcción construyó un número récord de viviendas en 2022/23 (aproximadamente 1,3 millones, un 21 % más que el año anterior). Esto indica que el mercado está actualmente en el punto de mira tanto de promotores como de compradores.

Los centros son todos grandes ciudades y centros turísticos:

El Cairo y sus suburbios. Aquí reside la mayor parte de la población (aproximadamente 20 millones en el área metropolitana). Los precios en el mercado secundario en los barrios más antiguos (Shubra, Zamanih, Masr el-Adima) son bajos, pero la demanda también es escasa.

Sin embargo, en las nuevas ciudades alrededor de El Cairo (Nuevo Cairo, 6 de Octubre, Sheikh Zayed, Madinaty, etc.) la oferta está creciendo rápidamente: aquí se puede comprar un apartamento en El Cairo para cualquier presupuesto, desde un estudio de una habitación hasta una mansión con piscina.

Los precios en las afueras suelen ser entre 1,5 y 2 veces más altos que en El Cairo (aproximadamente entre 60.000 y 100.000 dólares por un apartamento de una habitación). El mercado inmobiliario residencial en El Cairo se basa tradicionalmente en la demanda interna (ciudadanos que compran viviendas para sí mismos) y en los alquileres para estudiantes (hay muchos, incluyendo 60 universidades, además de socios y consultoras extranjeras).

del Mar Rojo son Hurghada y Sharm el-Sheikh. Atraen a europeos y personas adineradas de Oriente Medio. Hay muchos edificios nuevos y condominios (complejos urbanizados con infraestructura hotelera).

En Hurghada se puede comprar un apartamento por un modesto estudio desde 50.000 a 80.000 dólares; una villa más prestigiosa cuesta entre 300.000 y 500.000 dólares.

Los precios son notablemente más altos que en El Cairo: aquí, la gente está dispuesta a pagar por una vista al mar. Es mejor comprar en dólares (los precios están vinculados a la moneda), ya que la libra se está depreciando más.

La Costa Norte (Nuevo El Alamein y la zona de Alejandría). Aquí es donde comenzó el auge entre 2017 y 2019. Entre ellos se encuentran los complejos Marassi, Dunes y Sidi Abdelrahman, seguidos por los nuevos Alamein Heights y la Costa Norte. La infraestructura aún es limitada, pero la construcción avanza a buen ritmo.

Precios: apartamentos de una habitación desde $60,000, villas hasta $200,000. El mercado es principalmente especulativo y muchos apartamentos están vacíos fuera de temporada.

Una nueva capital administrativa y otros proyectos. El gobierno está construyendo una enorme capital satélite cerca de El Cairo. Si bien sus zonas residenciales aún no están completamente pobladas (las carreteras y el metro aún están en construcción), muchos inversores se sienten atraídos por la posibilidad de alquilar terrenos a funcionarios gubernamentales.

Los precios aquí son altos (las startups cuestan entre 300.000 y 600.000 dólares) y la oferta consiste en edificios de gran altura y oficinas.

Otros. En Alejandría y a lo largo de la costa mediterránea (por ejemplo, Hurgada al oeste, El Arish), los precios son más bajos, pero la demanda también es baja. Características específicas: el norte de Egipto está más cerca de Europa y es más cálido en invierno; El Cairo ofrece más oportunidades de trabajo y estudio; el Mar Rojo es conocido por su turismo activo.

En Egipto, el mercado secundario sigue dominando (más del 60% de las transacciones). Muchos egipcios aún intercambian viviendas antiguas (construidas antes de la década de 1980), especialmente apartamentos de baja altura en las zonas más pobres de las afueras de El Cairo.

Los nuevos desarrollos (nuevos barrios, complejos de casas rurales) están llenando el nicho de viviendas y apartamentos turísticos más caros. Entre estos nuevos desarrollos se encuentran proyectos de clase ejecutiva (SODIC One en El Cairo, Palm Hills Madinaty) y de lujo (Marassi Villas).

Los hoteles gestionados por marcas internacionales también ofrecen proyectos de inversión: por ejemplo, apartamentos en el Hotel Apartments cerca del hotel Sofitel en El Cairo o proyectos de villas en El Gouna.

Los compradores son principalmente locales: clase media y alta, empleados bancarios, médicos y militares retirados. Los inversores extranjeros han incluido tradicionalmente trabajadores y empresas chinas (anteriormente dedicadas a la construcción), jubilados europeos (a menudo británicos, con alquileres franceses), capital ruso (especialmente en el norte y Hurghada), y ahora hay un interés notable de los Emiratos Árabes Unidos y Arabia Saudita (junto con la inversión en infraestructura).

Curiosamente, hay una tendencia dentro de la región : por ejemplo, recientemente se supo que Egipto ha ofrecido beneficios a los compradores de viviendas de países de la región (exenciones fiscales y condiciones similares para saudíes y emiratíes).

En general, la demanda interna (de asiáticos, africanos y los propios egipcios) representa la mayoría de las transacciones. La participación de los extranjeros en el total de compras es pequeña, pero son clave para las propiedades más caras.

El mercado inmobiliario egipcio aún se considera una alternativa atractiva y económica al europeo: los precios son significativamente más bajos que en ciudades globales con infraestructura desarrollada. En resumen, el mercado egipcio es joven y de rápido crecimiento, con características propias (centrado en el turismo y la vivienda para consumidores domésticos), y es inherentemente más especulativo que el estable mercado austriaco.

Particulares. Cualquier ciudadano (extranjero o egipcio) puede adquirir una vivienda o un terreno. Desde 2023, se ha eliminado el límite de dos propiedades, lo que permite a las personas comprar tantos apartamentos o casas como deseen (aunque deben notificar cada uno a las agencias gubernamentales).

Una empresa. Suele adquirirse a través de una empresa, ya sea una corporación egipcia (LTD/GPSC) o una sucursal de una extranjera. Esto ofrece ciertas ventajas fiscales: si la organización obtiene ingresos (por ejemplo, por alquiler), paga el impuesto de sociedades, que a veces es inferior al de las personas físicas.

Sin embargo, tenga en cuenta que la mayoría de los extranjeros también necesitan un representante o cofundador para abrir una empresa egipcia (al menos registrada en EGX). Para minimizar los impuestos, algunos compran a través de una empresa chipriota o estonia y controlan la transacción a través de estas jurisdicciones, pero la propiedad se registra formalmente a nombre de la filial egipcia.

REIT (fondos). Egipto cuenta con vehículos legales de inversión colectiva: REIT (fideicomisos de inversión inmobiliaria), regulados por el Banco y la Bolsa de Valores de Francia (FRA). Sin embargo, su participación en este segmento es reducida.

Las condiciones son las siguientes: por ley, un REIT debe invertir al menos entre el 80 % y el 90 % de sus activos en inmuebles de alquiler y pagar un impuesto del 22,5 % sobre sus beneficios (no existen incentivos para los inversores). Entre 2018 y 2020, se intentó lanzar REIT cotizados (varios fondos de Misr Insurance y Banque du Caire), pero su capitalización aún es reducida.

Si está preparado para la burocracia y desea invertir "indirectamente" (más liquidez, pero también el riesgo de acordar una estructura), podría considerar los REIT locales (si los mercados crecen de manera constante, comenzarán a apreciarse).

Compra a nombre propio (soltero o casado). La forma más sencilla es registrar la compra a nombre de una persona o de ambos cónyuges. Es importante considerar las cuestiones de herencia y donaciones: si una madre compra un apartamento a su nombre, puede legárselo posteriormente a sus hijos (aunque, según la legislación egipcia, esto requiere un testamento, que debe estar debidamente otorgado).

Desde 2018, Egipto reconoce los acuerdos prenupciales como medio para dividir la propiedad, lo que convierte a "comprar para dos" en una práctica común para las familias.

A través de un fideicomiso o fundación de inversión. Casi ninguno: los fideicomisos familiares de estilo occidental (como los de Austria) no están disponibles en Egipto.

Sin embargo, existen opciones para la planificación patrimonial: los bienes inmuebles pueden registrarse a nombre de una empresa o de un fondo especial que los gestione (bajo la supervisión de un organismo regulador financiero). Este trámite es complejo y, por lo general, no es necesario para inversiones extranjeras de hasta aproximadamente un millón de euros.

Compra mediante poder notarial. Muchos extranjeros no pueden viajar inmediatamente, por lo que realizan la compra mediante un apoderado (un ciudadano egipcio o una empresa) con un poder general ante notario.

La ley lo permite: un notario emite un poder notarial en Egipto o en el extranjero (previa apostilla). El apoderado firma un contrato preliminar (mushakhasah), proporciona un depósito y formaliza la transacción final.

No residente vs. residente. No existen restricciones legales: un extranjero (no residente) puede adquirir bienes inmuebles en las mismas condiciones que un egipcio, siempre que cuente con la aprobación del Ministerio de Asuntos Exteriores/Comisión de Inversiones.

Casi siempre se concede la aprobación (solo se verifica si hay alguna infracción). Los no europeos no reciben un visado automático al comprar, pero se les expide un permiso de residencia (de 1 a 5 años) en el marco del programa de inversión.

El proceso de compra en Egipto consta de varios pasos obligatorios:

Obtención de un Número de Identificación Fiscal (Muhsid/Tarjeta Tributaria). Al igual que en muchos países de la región MENA, los extranjeros primero deben obtener un número de identificación local (NIN) de la Autoridad Tributaria egipcia. Este proceso es sencillo y suele realizarse a través de una entidad bancaria (usando el pasaporte para obtener la tarjeta). Sin este número, no se pueden registrar las transacciones.

Carta de Intención (Mushakhasah) y Depósito. Tras seleccionar una propiedad, las partes firman un acuerdo preliminar (generalmente con una duración de 10 a 15 días), en virtud del cual el comprador paga un depósito de garantía (generalmente del 5 al 10 % del precio de compra). Este acuerdo protege a ambas partes: el vendedor se compromete a no vender la propiedad a terceros y el comprador garantiza su intención de compra.

Diligencia legal. Prácticamente obligatoria. Un abogado inmobiliario egipcio verifica la documentación de la propiedad: el título de propiedad del vendedor, cualquier gravamen y el registro correcto. Este proceso suele denominarse "diligencia legal". El contrato de compraventa final se firma aquí, en la oficina del agente o con el abogado.

Notario y registro. El último paso es presentar la documentación ante un notario (generalmente en la Oficina de Registro de Títulos local). El notario deposita el importe total (preferiblemente mediante transferencia bancaria en Egipto). El notario formaliza la compraventa y registra el título a nombre del comprador.

Plazo: Con toda la documentación necesaria, el proceso suele tardar entre 1 y 2 semanas. El pago es fundamental. hasta finales de 2025 , pero se siguen cobrando tasas: impuesto de timbre (aproximadamente el 2,5 %), honorarios notariales de hasta el 1-3 % y honorarios de abogado/agente (normalmente no más del 2 %).

Registro de los nuevos propietarios. Tras la notaría, la escritura queda registrada a nombre del comprador.

El rol de un abogado y un agente. Recomiendo encarecidamente contratar a un abogado local y a un agente o agente inmobiliario con experiencia. Un abogado verificará la integridad de la transacción, ayudará con el papeleo y certificará la traducción de documentos importantes al árabe. Un agente asesorará sobre los riesgos de la zona y el precio realista (los precios anunciados suelen estar inflados).

Requisitos del comprador. Formalmente, esto incluye tener fondos suficientes y la ausencia de restricciones (por ejemplo, que la propiedad se encuentre en una zona militar). Se asume que el comprador es mayor de edad y legalmente competente.

Los extranjeros se inscriben en el Registro de la Propiedad Extranjera. La Ley 230/1996 prohibía a los extranjeros poseer bienes inmuebles en ubicaciones estratégicamente importantes, pero las modificaciones de 2023 eliminaron esta restricción para las propiedades residenciales (a menos que se trate de una unidad militar cerrada).

Consideraciones sobre bienes raíces en islas. Algunos complejos turísticos populares (Isla Helmondib, Islas del Mar Rojo) se encuentran en zonas especialmente protegidas. Estas zonas suelen requerir un permiso especial de las autoridades militares antes de realizar una transacción. Esto es poco frecuente, pero es importante consultar con un abogado con antelación.

Compra a distancia. Como ya se mencionó, se puede hacer con un poder notarial. Los clientes suelen decirme: "No quiero viajar", pero recomiendo visitarla al menos una vez; es importante ver la propiedad y comprender el entorno. Sin embargo, todos los trámites se pueden gestionar a distancia: los abogados pueden firmar en su nombre y un notario trabaja con un poder notarial certificado.

Diligencia debida. En Egipto, se deben verificar los siguientes puntos: que nadie impugne la titularidad de la propiedad (por ejemplo, que no exista jurisdicción sobre la herencia ajena), que la propiedad no esté hipotecada (en cuyo caso, deberá solicitar un certificado de no pago de deudas) y que se hayan pagado todas las facturas de servicios públicos. Las agencias gubernamentales deben presentar un certificado de no pago de deudas antes de vender.

Registro del título. Tras la certificación notarial, el comprador recibe un Certificado de Registro, el "certificado de propiedad" egipcio.

Al comprar un inmueble en Egipto, un inversor debe tener en cuenta los siguientes costes:

Impuesto de timbre. Normalmente, el 2,5 % del precio de la transacción (incluido en el contrato). Lo paga el vendedor, pero suele incluirse en el precio durante la negociación.

Gastos de notario y registro. Los gastos de notario y registro de la propiedad representan aproximadamente entre el 1% y el 3% del coste de la transacción.

Abogado/Agente. Aproximadamente entre el 2% y el 3% del precio de compra (el importe se acuerda con el agente). No se trata de una tarifa gubernamental, sino que la paga el comprador o se comparte con el vendedor mediante acuerdo.

IVA. Mínimo de subsistencia: los edificios residenciales nuevos están exentos del IVA hasta finales de 2025 (según lo estipulado por la ley de reformas económicas), lo que significa que no paga IVA adicional por su apartamento en un proyecto residencial.

Impuesto Predial Unificado. Predial sobre las propiedades en alquiler , con una tasa del 10% del valor oficial del alquiler (más una deducción del 30%). Esto significa que, si alquila su propiedad, el 10% de su facturación (tras la deducción del 30%) se destina al presupuesto.

Impuesto municipal (local, similar al Gemeindesteuer austriaco). Es insignificante y suele estar incluido en la cuota anual de mantenimiento de los propietarios y se transfiere a los inquilinos.

Impuesto sobre la inversión. Egipto no cuenta con un régimen fiscal especial para personas sin domicilio fijo o diferido, como sí lo tienen algunos países (como el Régimen de Autosuficiencia de Austria).

Aquí, los impuestos se pagan de forma tradicional; los ingresos del extranjero no se contabilizan en el presupuesto personal (es decir, un residente egipcio solo paga impuestos sobre los ingresos que llegaron a Egipto o que recibió aquí). Sin embargo, esto es irrelevante para los no residentes.

En total, al comprar, prepárese para gastar hasta un 7-10% del precio de la transacción en diversas tarifas y comisiones.

Comparación con Austria. En Austria, los compradores pagan un 3,5% de Grunderwerbsteuer (GrESt), una tasa de registro de aproximadamente el 1,1% y una tasa notarial de aproximadamente el 1,5%, lo que suma un total aproximado del 6-7%. También pagan un 20% de IVA al comprar una obra nueva (si se es residente y se compra un proyecto grande, pero los extranjeros pueden estar parcialmente exentos).

Así, los impuestos austriacos son en general más altos (sobre todo el IVA), pero también los servicios son mucho más eficientes (transparentes, se incluyen inmediatamente).

Impuesto sobre las Ganancias de Capital. En Egipto, suele ser el 10 % de la diferencia entre el precio de venta y el de compra (para particulares). Sin embargo, hay una salvedad: si ha sido propietario del apartamento durante más de dos años, el impuesto adicional queda exento, ya que las ventas de propiedades más antiguas no están sujetas a la contabilidad fiscal estándar. Para los no residentes, la transferencia suele ser retenida por el comprador.

En Austria, las normas son diferentes. Si vende un apartamento que era su residencia principal, no paga impuestos. De lo contrario, si lo vende dentro de los 10 años posteriores a su construcción, se aplica un tipo impositivo del 30 % sobre las ganancias. Después de 10 años, hay una exención.

Egipto ofrece un programa de residencia para inversores inmobiliarios. Es similar a la Golden Visa: existen requisitos para la compra de bienes raíces, lo que permite la residencia por 1, 3 o 5 años. Las normas (reformadas por última vez en 2023) son las siguientes:

• 1 año: bienes inmuebles con un valor mínimo de 50.000 dólares o un depósito bancario de 50.000 dólares (en un banco egipcio).
• 3 años: compras desde $100.000 o depósito de $100.000.
• 5 años: desde $200.000 de bienes raíces.

En todos los casos, la visa se extiende indefinidamente siempre que cuente con confirmación bancaria o sea propietario de la propiedad requerida. No hay requisitos de residencia (¡una ventaja!).

Lo único es que la propiedad debe estar inscrita en el registro nacional, lo que significa que la compra en un proyecto en construcción puede no ser posible sin el registro (pero se espera que esto se flexibilice).

Comparación con Austria: Austria no ofrece una "visa dorada" para la compra de bienes raíces. Contamos con un permiso de residencia para personas adineradas (artículo 56 de la Ley de Residencia sin Trabajo), pero requiere unos ingresos anuales muy elevados (unos 2550 € al mes para una persona y una sólida seguridad financiera).

Nuestra tarjeta "Aufenthalt" no está vinculada a una compra, sino que es más bien como una pensión o un permiso de residencia para ahorros. Para los inversores en Austria, la Tarjeta Roja-Blanca-Roja para autónomos es una opción: requiere un plan de negocio, una inversión de aproximadamente 100.000 € y la creación de empleo. Por lo tanto, para invertir y quedarse, un austriaco debe abrir un negocio o demostrar su patrimonio, no simplemente comprar un apartamento.

Errores. Muchos recién llegados confunden las "visas de turista" con la "residencia por inversión":

• La compra de un apartamento en Egipto no garantiza automáticamente la residencia permanente; una vez completada la transacción, el inversor solicita un "permiso de residencia para el propietario del inmueble".
• Por ejemplo, un consorcio de abogados ya ha establecido que los extranjeros no pueden residir en Egipto más de seis meses sin visado y deben registrarse en el Servicio de Inmigración. Por lo tanto, no se pueden obtener permisos de residencia automáticos basados ​​únicamente en la propiedad, sin necesidad de una solicitud.
• Otras restricciones: no se puede obtener un permiso de residencia para un edificio residencial de hasta 100 m² en el nuevo distrito de El Cairo: hay que comprarlo por al menos 50.000 dólares.

Qué ha cambiado (2023-2025): El programa de Residencia por Inversión se aprobó oficialmente en el verano de 2023 (aunque el parlamento todavía está en proceso de aprobar cambios a las leyes de ciudadanía).

La principal innovación es la eliminación directa del límite de "2 propiedades", así como aclaraciones sobre los depósitos. Así, con $250,000 en inversiones en la economía (o bienes raíces), un inversionista extranjero obtiene la residencia.

Comparación con Austria. La residencia permanente en Austria se otorga, por ejemplo, mediante una visa D (visa de estudio/trabajo) o una tarjeta Deka (visa de jubilación). Esto significa que no se puede simplemente comprar una casa y vivir en Austria; hay que seguir los trámites de inmigración habituales.

Los alquileres a corto plazo (Airbnb, Booking, etc.) pueden ofrecer rentabilidades muy altas: en el mejor de los casos, entre el 6 % y el 8 % anual o más (en moneda local), especialmente en centros turísticos populares en invierno y durante las vacaciones.

Por ejemplo, una villa junto al mar de 300.000 dólares puede generar 20.000 dólares durante un par de meses de la temporada, lo que supone hasta un 6-7% del total.

Sin embargo, existen riesgos y restricciones importantes: las nuevas leyes endurecen las regulaciones. Por ejemplo, el gobierno egipcio, siguiendo el ejemplo de muchos países, exige a los huéspedes registrarse y pagar impuestos, al igual que los hoteles. En El Cairo, el ayuntamiento ha autorizado alquileres de hasta 30 días y ha impuesto el pago de una tasa turística ; y en el Mar Rojo se están desarrollando regulaciones similares: ya se ha introducido una prohibición total de los apartamentos "sin clasificar" (multas para propietarios y agencias de viajes).

Como resultado, los alquileres a corto plazo están actualmente al borde de la legalización: muchos segmentos del mercado siguen siendo ilegales. Si alquila una propiedad en Airbnb, prepárese para enfrentar multas o nuevas restricciones (podría requerirse el registro en el Ministerio de Turismo).

Los alquileres a largo plazo son menos arriesgados. Para alquileres de 3 a 5 años (los apartamentos en El Cairo suelen ser alquilados por empleados públicos, médicos y expatriados), la rentabilidad es más estable, pero menor, alrededor del 4-6 % anual (las inversiones en rublos generan una mayor rentabilidad debido a la inflación, pero en términos reales suele rondar el 5 %).

Por ejemplo, en El Cairo, el alquiler promedio de un apartamento de 80 a 100 m² es de aproximadamente 400 a 600 dólares al mes, mientras que se puede comprar un apartamento por entre 50.000 y 70.000 dólares, con un rendimiento aproximado del 6-7% de los ingresos brutos. En Sharm el-Sheikh, apartamentos similares son más caros (hasta 1.000 dólares al mes), y la rentabilidad del alquiler allí teóricamente llega hasta el 8%.

Pero en la práctica, estos apartamentos suelen ser utilizados por sus propios propietarios, por lo que alquilarlos sólo es popular durante la temporada.

Administradores y agencias inmobiliarias. En las grandes ciudades, existen empresas especializadas ("Administración de Propiedades") que gestionan propiedades en alquiler (suelen cobrar una comisión del 20-25%).

Por ejemplo, Al Burouj en El Cairo o Egyptian Homes en Hurghada. Se encargan de buscar inquilinos, cobrar los pagos y mantener los servicios, pero cobran un porcentaje. Suelo recomendar a los recién llegados que contraten una agencia al principio, aunque esto reduce la rentabilidad.

Impuesto sobre la renta de alquiler. La tasa estándar es del 10% de la renta oficial (tras una deducción del 30%). Por lo tanto, si alquila $600 al mes (y declara estos ingresos), el impuesto será de $720 al año ($60 al mes).

Comparación con Austria: En Austria, los ingresos por alquiler se suman a otros ingresos y se gravan progresivamente (hasta el 50%), pero los costos de servicios públicos y la depreciación son deducibles.

En términos de eficiencia fiscal, Egipto parece más justo: el 10% de los ingresos brutos es inferior al de Europa. Compárese con los propietarios austriacos, que también pagan el 30% sobre el cambio y los impuestos municipales, lo que suma más del 30% de sus ingresos.

Una comparación de rendimientos. Una cifra aproximada: alrededor del 7% en Egipto frente al 3% en Austria. Por supuesto, esto es nominal; en Egipto, una gran parte de los ingresos puede perderse por la inflación o el aumento de los salarios del personal, pero al comprar en moneda extranjera, el rendimiento sigue siendo mayor. Sin embargo, en Viena o Graz, las bajadas de alquiler son casi inexistentes, y las propiedades se alquilan fácilmente a inquilinos alemanes establecidos mediante contrato.

El Cairo, el principal centro de negocios de Egipto:

• Infraestructura. Aeropuertos, metro (líneas 2), hospitales de alta gama, colegios internacionales (New Cairo School, American School in Cairo): todo a la altura de las grandes ciudades.
• Arquitectura. Desde viviendas sencillas hasta residencias.
• Barrios para invertir. Maadi, Nubaria y Nexus Bay (sur de El Cairo) son suburbios prestigiosos con parques y buenas escuelas; Zamalek y Garden City (Isla del Nilo, en el centro) son zonas de lujo, pero los precios son exorbitantes (7000-10 000 dólares por metro cuadrado). El Nuevo Cairo y Madinty, la ciudad nueva, cuentan con numerosos barrios nuevos y viviendas prefabricadas. Por el contrario, el casco antiguo (Izzetlmamplit, Shubra) no es recomendable, ya que está mal mantenido y ofrece viviendas de baja calidad.
• Se alquila. Estudiantes y expatriados están interesados ​​en Maadi, Nuevo Cairo y Heliópolis. Los compradores de la UE o EE. UU. deberían considerar la zona de Nuevo Cairo y Maadi, donde se pueden encontrar apartamentos desde $100,000.

, el segundo mercado más grande de Egipto, es Tesalónica. Los precios aquí son entre un 20 % y un 30 % más bajos que en El Cairo.

• La "zona suiza" de Alejandría (Zizinia, Sidi Bishr) recuerda a la Europa mediterránea: tranquila, verde, pero menos trabajo.
• Los inversores a veces consideran la Costa Norte (Nuevo El Alamein, Marsa Matruh), donde la construcción está en pleno auge. Los precios son bajos (villas desde 70.000 dólares), pero la infraestructura aún es deficiente.
• No hay mucha demanda por parte de extranjeros en Alejandría (un poco como en Medio Oriente), pero los locales están alquilando en círculos (no hay muchos turistas en Alejandría).

Islas y el Mar Rojo:

• Sharm el-Sheikh es un destino caro. Los apartamentos aquí parten de unos 100.000 dólares (por un apartamento de 50 m² en un complejo decente), y las villas cuestan entre 300.000 y 400.000 dólares, e incluso más de un millón de dólares. En temporada alta (diciembre-febrero) estas casas están llenas de apartamentos, pero en verano pueden estar vacías.
• Hurghada es un poco más económica que Sharm el-Sheij, pero más accesible gracias a su bien desarrollada costa llana (Sahl Hasheesh, Safaga). Precios: estudios desde 50.000 $, villas desde 150.000 $ hasta 300.000 $. Es más fácil encontrar alquileres porque están abarrotados de turistas en verano (con descuentos en invierno).
• Dahab es un pequeño pueblo de mochileros, pero también forma parte de la zona turística y es más económico (los estudios parten de 30.000 dólares). Las playas del norte del Mar Rojo (Taba, Rash el-Hekma) ofrecen ubicaciones únicas (cerca de Jordania e Israel), pero la demanda es mayor para estancias temporales que permanentes.

La península del Peloponeso. No hay alternativa: hablamos de las provincias del interior de Egipto, donde todo es increíblemente barato (hasta 300 $ por un apartamento).

• En El Minya, Fayum o Qena, las casas son una miseria comparadas con la Unión Europea. Pero la demanda es solo local.
• Las inversiones allí son consideradas principalmente por egipcios y muy raramente por extranjeros.
• Este tipo de propiedades son muy fáciles de conseguir (entre 3.000 y 5.000 dólares por una casa en el pueblo), pero será difícil venderlas más adelante: no hay dónde venderlas.

Infraestructura. Un poco más de detalle sobre las comunicaciones. El Cairo y las principales ciudades (Alejandría, Hurgada) cuentan con aeropuertos internacionales, autopistas, hoteles y hospitales de primera clase (la Clínica Deutsche Bank y el Hospital Agouza en El Cairo, y el Hospital en Hurgada). Esto es una ventaja para los inversores: incluso si no van a vivir allí, los turistas y los inquilinos quieren tener todo cerca.

Por ejemplo, un comprador europeo con niños apreciará la presencia de una escuela internacional en El Cairo, viajes al mar (hay cursos de buceo disponibles), tiempos de vuelo razonables y buenos servicios médicos.

Comparación con Austria. Viena y Austria en general tienen sin duda un nivel de vida más alto: aire limpio, excelentes hospitales, educación superior gratuita, pero todo esto también cuesta entre dos y tres veces más que Egipto.

Las compras más populares hoy en día son:

El Cairo. Apartamentos familiares en alquiler (la gente insiste en ingresos estables por alquiler) y compras especulativas de índices (por ejemplo, apartamentos relativamente baratos en un nuevo proyecto, con la esperanza de revenderlos una vez terminada la infraestructura).

Hurghada/Sharm. Normalmente, los propietarios buscan ingresos mediante alquileres a corto plazo y pagan una "residencia permanente junto al mar".

Nuevo El Alamein. Una zona de rápido crecimiento donde importantes promotores inmobiliarios están invirtiendo. Se venden apartamentos y villas, exclusivamente como inversión, con la esperanza de desarrollar la costa.

Ciudades del interior de las regiones. Solo el 5% de la inversión proviene de especuladores excepcionales que ven terrenos baratos como una mina de oro para construir suburbios urbanos.

El mercado secundario (más del 65 % de las transacciones) se compone principalmente de apartamentos y casas construidos antes del año 2000, a veces aún necesitadas de reforma. Muchos requieren reformas (reformas de baños, acceso a internet).

Por experiencia, las viviendas antiguas de Egipto suelen ser solo aptas para los locales: los barrios históricos de El Cairo y los edificios ruinosos de Alejandría. Sin embargo, en este segmento, se pueden encontrar gangas de entre 30.000 y 40.000 € por un apartamento grande (¡aunque a veces ni siquiera tienen aire acondicionado!).

Características del mercado secundario. Construidas antes de 1980, estas propiedades tienen baja eficiencia energética. En verano, las casas se calientan y los aires acondicionados consumen mucha energía.

Por eso, aconsejo a mis clientes que renueven estas casas con aislamiento y ventanas nuevas (no es una inversión efectiva) o que planeen alquilarlas solo por períodos cortos (los turistas ya están preparados para tolerar el "romance mediterráneo").

Ventaja: las propiedades de segunda mano suelen ser entre un 20 % y un 30 % más baratas que las de obra nueva (para metros cuadrados similares). Sin embargo, la liquidez es menor: encontrar un comprador puede llevar uno o dos meses, especialmente si se compra a distancia. Afortunadamente, los precios en las zonas más caras (Maadi, Nuevo Cairo) solo han bajado ligeramente debido a la inflación, y las propiedades de segunda mano allí siguen siendo caras (al mismo precio que las de obra nueva).

Nuevos desarrollos. Al menos el 35% del mercado. Esto incluye complejos residenciales de promotoras (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom, etc.), así como proyectos especiales de apartahoteles.

El ritmo de construcción en Egipto es moderado para nuestros estándares, pero bastante rápido para los locales. Al comprar una propiedad en construcción, considere la fecha de finalización (digamos, 1-2 años). Los promotores suelen ofrecer planes de pago a plazos (0% de interés durante 5 a 10 años), lo cual es conveniente para los inversores: pague a plazos y reciba la propiedad en un año.

Comparación de calidad. Algunos proyectos (Marassi, El Gouna) se construyen según estándares europeos (con un fuerte énfasis en la infraestructura).

En general, la calidad de las nuevas construcciones es, en promedio, inferior a la de Austria: hay quejas sobre los acabados y la calidad de los materiales.

Por ejemplo, escuché quejas de que en un complejo SODIC, las tejas estaban mal instaladas y la impermeabilización se hacía de manera superficial, lo que provocó la aparición de moho en los basaltos después de un año de lluvia.

Sin embargo, Austria establece estándares estrictos en materia de construcción, y los proyectos en Viena se construyen teniendo en cuenta la eficiencia energética, el aislamiento acústico y la seguridad contra incendios mucho mejor que en Egipto.

Por eso, al comprar un edificio nuevo en Egipto, recomiendo reservar de inmediato entre un 5 y un 10% del coste para "imperfecciones": incluso la casa egipcia más moderna necesitará reparaciones locales después de 5 años (instalar un nuevo aire acondicionado, pintar la fachada, etc.).

Ejemplos de objetos:

• Hasta 100.000 dólares: Las ofertas frecuentes incluyen pequeños estudios o apartamentos de 1 dormitorio en El Cairo, así como apartamentos lineales en Hurghada (hasta 60 m²).
• $100–250,000: Clase “media”: apartamentos de 2 a 3 habitaciones en El Cairo (80–120 m²), o casas adosadas en El Cairo/Nuevo Cairo (pequeña cabaña de 150 m²), o apartamentos decentes de 2 habitaciones en Hurghada/Sharm.
• $250–500,000+: apartamentos de 120–150 m² en los mejores barrios de El Cairo, grandes casas adosadas y villas, complejos con piscinas.

Comparación de edificios nuevos con Austria. En Austria, los edificios nuevos incluyen de serie un sistema de domótica, ascensor, aparcamiento, un patio completamente terminado y un patio cerrado.

En Egipto, estos estándares no son universales. La calidad puede ser peor, especialmente en zonas habitadas por trabajadores migrantes (cerca del mar, más cerca de los pobres). Sin embargo, las nuevas zonas residenciales (Madinty, Nuevo Cairo, El Gouna) cuentan con un nivel de infraestructura bastante alto (escuelas, centros comerciales) y existe demanda de nuevas construcciones en ellas.

Una ventaja de Egipto: los terrenos en las zonas costeras son aún más baratos que en Europa, por lo que una compra compleja (por ejemplo, un apartotel con 100 habitaciones, cada una con cocina) en la costa del Mar Rojo se puede encontrar por un precio comparable a un pequeño B&B en Europa Central.

En general, el riesgo asociado a las nuevas construcciones en Egipto reside en los retrasos y las posibles modificaciones. Los promotores austriacos rara vez incumplen los plazos, mientras que los egipcios pueden retrasar la entrega hasta un año en caso de fuerza mayor (véase la pandemia).

Además de las inversiones en apartamentos "clásicos", consideremos varios enfoques no convencionales:

Varios estudios en lugar de un solo apartamento grande. Muchos de nuestros clientes de Asia y Europa (especialmente durante la pandemia) han optado por comprar dos o tres estudios contiguos en lugar de uno grande. Esto aumenta la rentabilidad (cada estudio se vende por separado, el alquiler de dos estudios suele ser más alto que el alquiler combinado de un solo apartamento de dos habitaciones y se reduce el riesgo de desocupación).

Desventaja: el doble de trabajo con varios contratos, posiblemente dos hipotecas. Lo importante es que el precio de un apartamento de dos habitaciones, incluyendo gastos adicionales, no supere el precio de tres estudios.

La inversión inmobiliaria es un método muy popular en Egipto: se compra un apartamento antiguo en el centro de El Cairo, se gasta entre un 10 y un 20 % en reformas y se vende como propiedad llave en mano por un precio más alto.

Sin embargo, el mercado aquí ha caído desde 2022 (debido a los tipos de cambio y la pandemia), y todo debería convertirse a libras. Si compra en libras egipcias y encuentra un apartamento barato, la prima podría ser del 15-30% después de la reforma.

Apartahoteles y minihoteles. Los proyectos turísticos suelen venderse como "apartamentos hoteleros": se trata de un estudio que los hoteleros alquilan y gestionan. La ventaja es el servicio predefinido, pero la desventaja es el menor control sobre los ingresos.

A veces, estos apartamentos se venden a precios superiores al mercado (debido a la marca del hotel). La solución: con un buen complejo, se puede esperar un porcentaje estable de las ganancias del hotel (aproximadamente un 5%); sin embargo, prefiero alquileres directos e independientes, si el propietario-gerente es quien está a cargo.

Inversiones en terrenos y proyectos de construcción a largo plazo. La compra de terrenos aún está permitida en Egipto (fuera de las zonas protegidas). Hay ofertas, por ejemplo, en las afueras de El Cairo o en la Costa Norte (con precios de entre 10 y 20 dólares por metro cuadrado). Se trata de un activo de alto riesgo: hay que esperar a que la región se desarrolle.

Ejemplo: el gobierno anunció recientemente planes para desarrollar "Nuevo Luxor", y la comunidad espera una licitación para nuevas carreteras en el desierto en 2024. Si se compran terrenos cercanos, se puede construir más adelante con grandes ganancias (o venderlos a un promotor). Pero si el proyecto tiene éxito, será difícil encontrar compradores.

A través de fondos e instrumentos (REIT, etc.). Como ya mencionamos, en Egipto solo existen unos pocos REIT, y aún están acumulando capital. La ventaja de este tipo de inversión es la diversificación (se invierte en una cartera de bienes raíces comerciales). La desventaja, como ya se mencionó, es que los impuestos sobre los REIT son más altos (22,5 % en lugar del 10 %).

En los proyectos residenciales también intervienen fondos no gubernamentales y accionistas (a veces el promotor ofrece al gestor un «pool de inversores»: la compra de varios apartamentos y su arrendamiento completo).

En Vienna Property no solemos asesorar sobre este tipo de planes, pero en el caso de grandes capitales (1 millón de dólares o más) pueden tener sentido: se reduce la dependencia de una única propiedad y se "suavizan" los ingresos.

Comparación con las estrategias en Viena. En Austria, la gente suele comprar una buena propiedad en una ubicación privilegiada y conservarla durante décadas (planean jubilarse con ingresos estables por alquiler). La especulación es poco frecuente: debido al bajo crecimiento de los precios, la inversión inmobiliaria rápida no es atractiva aquí; no existen incentivos fiscales.

Para una cartera, personalmente recomiendo mantener el 70% en una opción conservadora (un apartamento en Viena, un fondo de inversión inmobiliaria) y el 30% en una opción en crecimiento (nuevos mercados como El Cairo o Egipto).

Ofrecemos esta estrategia a varios clientes: invertimos parte del dinero en fondos anticrisis (eurobonos, fondos de estabilización, inmuebles alemanes) y el resto en proyectos más agresivos (EE.UU., Egipto, Chipre).

A pesar de todas las ventajas, es importante ser honesto: Egipto enfrenta graves riesgos. Los principales son nacionales y naturales:

Burocracia y leyes cambiantes. En 2023, los extranjeros salieron de la sombra, pero mañana podrían volver a modificar las cosas (como recientemente con el requisito de pagar en libras a través de los bancos). Recordemos que hace tan solo cinco años, una Golden Visa requería un pasaporte con una antigüedad no superior a 15 años.

Por lo tanto, todo inversor debería contar con un abogado de confianza que supervise los cambios (por ejemplo, cómo documentar los ingresos, etc.). Consulte periódicamente la normativa vigente, incluso a través de su embajada o consulado.

Alquileres a corto plazo. Las normas cambian con frecuencia: en 2023, el gobierno comenzó a aprobar leyes estrictas contra Airbnb sin licencia. Por lo tanto, contar con grandes beneficios de los alquileres a corto plazo hoy es arriesgado: mañana podría emitirse una orden para multar con 100.000 libras egipcias a los inquilinos seguros.

Estacionalidad. El mayor inconveniente de Egipto es su clima extremo. La demanda de alquileres en El Cairo es prácticamente estacional: en verano, mucha gente se dirige al sur o a Europa. Las ciudades turísticas, en cambio, están abarrotadas en invierno (con turistas de Europa y Oriente Medio) y desiertas en verano debido al calor.

Sus ingresos disminuyen durante la temporada baja. En Austria, la demanda de alquileres suele ser constante durante todo el año.

Riesgos de infraestructura. Algunas regiones sufren escasez de carreteras y agua.

Por ejemplo, el sur de El Cairo, en la ruta hacia la pirámide de El-Haram, se ve periódicamente congestionado por atascos de tráfico; la costa norte de África necesita desesperadamente un suministro fiable de agua en verano: si ha comprado una villa en el desierto del norte, abastézcase de planes de agua ecológica (aunque los pozos salados no son adecuados para beber, los asentamientos cercanos claramente carecen de embalses).

Peligros naturales. Las precipitaciones son poco frecuentes, pero las fuertes lluvias pueden provocar alquileres vacacionales en el sur. Los terremotos son poco probables, pero existen pequeñas zonas sísmicas. Las zonas alejadas del Nilo son propensas a inundaciones.

Liquidez. Si compró en una isla o en una región pequeña, venderlo puede ser difícil (dependiendo de la infraestructura local). Un apartamento en El Cairo se vende en 2-3 meses, mientras que una villa en el desierto puede tardar hasta un año.

Riesgos cambiarios. Comprar en dólares es bueno, pero gastar en libras puede reducir tus dividendos. Ten esto en cuenta: al comprar una propiedad denominada en euros, prepárate para que las fluctuaciones del tipo de cambio afecten tu rentabilidad real.

Al solicitar una hipoteca, es mejor solicitar préstamos en dólares (aunque los bancos egipcios suelen otorgar préstamos en libras). Los canales de conversión han mejorado, pero recuerde que las fluctuaciones son frecuentes. Austria sale ganando: el euro es una de las monedas más estables.

Comparación con Austria. Las principales ventajas de Austria son su estabilidad. No hay estacionalidad (la misma oleada de estudiantes llega cada año), no hay sorpresas legales (las normas de alquiler cambian muy raramente) y no hay problemas de seguridad.

Para los clientes acostumbrados a la estabilidad, Austria es preferible en aproximadamente el 70% de los casos (menor riesgo, ascensor y calefacción garantizados en el edificio, escrituras sin trabas). Egipto, sin embargo, representa el 30% restante: curiosidad, una cobertura a largo plazo frente al futuro del mercado de Oriente Medio y una rentabilidad más rápida, aunque más arriesgada.

Comprar una propiedad no se trata solo del dinero, sino también de vivir en ella. El nivel de vida y la vida cotidiana en Egipto difieren significativamente de los de Austria, y esto debe tenerse en cuenta.

Clima. Egipto es un país continental-subtropical. Los inviernos son cálidos (15-25 °C en El Cairo) y los veranos muy calurosos (40-45 °C a la sombra, todos los años). En la costa del Mar Rojo, los veranos son ligeramente más frescos (hasta 35 °C), y en las montañas del Sinaí, las noches alcanzan los 30 °C.

Si viajas en familia con niños o personas mayores, el clima es un factor clave. Austria ofrece veranos moderados (+20…+25 °C) e inviernos suaves (-5…+5 °C en Viena), sin temperaturas sofocantes. Sin embargo, el mar no está a poca distancia.

Atención médica y seguros. Egipto cuenta con buenas clínicas privadas (Hospital Cleopatra, MedStar). Los residentes tienen acceso a hospitales de alta calidad, pero estos no son gratuitos. No existe un seguro obligatorio, por lo que los europeos suelen contratar un seguro médico internacional privado al mudarse.

En Austria, la sanidad es pública (sistema Krankenkasse) y se considera una de las mejores: personas de todo el mundo acuden aquí para recibir tratamiento.

Educación. Hay colegios internacionales en El Cairo (por ejemplo, Egypt Marriott School y Cairo American College), pero sus matrículas son elevadas (entre 6000 y 15 000 dólares al año por niño). Ventajas: instrucción en inglés o francés, diploma internacional.

Son escasas las escuelas con una calidad similar a la austriaca (Steirische, etc.). En Austria, la educación es pública; solo se paga por los cursos de idiomas o las escuelas privadas de alemán, pero en general, su hijo recibirá una educación gratuita y de alta calidad.

Seguridad. Egipto ha estado combatiendo oficialmente el terrorismo en los últimos años (específicamente vigilando las zonas turísticas). La policía proporciona seguridad en zonas turísticas (Hurghada, Sharm).

Sin embargo, persisten los riesgos: los carteristas pueden ser comunes cerca del metro de El Cairo, pero son poco frecuentes. Austria es un país muy seguro desde cualquier punto de vista (la delincuencia es mínima y la policía es educada).

Nivel de vida y precios. El coste de los servicios domésticos en Egipto es mucho menor que en Europa. La cuenta de un café es cinco veces más baja, y el gas y los servicios públicos son entre tres y cuatro veces más baratos. Por otro lado, la calidad de las marcas en los supermercados (Carrefour, Metro) es comparable a la de los europeos.

En Viena, el alquiler es cien veces más caro, la comida es más cara (con la misma calidad), pero los salarios también son altos.

Transporte y comunicaciones. El Cairo cuenta con un sistema de metro de larga data (dos líneas), autobuses de calidad y nuevas autopistas de peaje (hay una autopista entre El Cairo y la autopista de Alejandría). El transporte público en otras ciudades es más limitado (se requiere coche).

El sistema bancario se está desarrollando: ahora se pueden depositar dólares en los bancos, pagar el alquiler con tarjeta y las hipotecas (si se tiene solvencia) se siguen ofreciendo con las mismas condiciones (hasta un 5-6% anual). La cobertura telefónica y de internet en Egipto es buena (el 4G cubre casi todo el país).

En comparación, Austria es un país con excelentes transportes y comunicaciones, pero también es un placer caro.

Legalización y reubicación simplificadas. Cabe destacar que, al comprar un inmueble, un inversor puede obtener un permiso de residencia (como se describe anteriormente), que incluye el derecho a vivir con su familia (cónyuge e hijos menores). Sin embargo, existen barreras lingüísticas y burocráticas en Egipto: es necesario registrar la llegada (para quienes lo necesiten, el consulado egipcio simplemente sella el pasaporte).

Ejemplos: muchas personas están contentas con una mudanza a Egipto por un corto periodo (seis meses con visado); el clima y los precios son favorables, pero existen dudas sobre las opciones a largo plazo. Las familias con niños deben tener en cuenta que solo hay buenos jardines de infancia y escuelas internacionales en El Cairo/Alejandría. Si compra en Sharm el-Sheikh, sus hijos tendrán que mudarse a El Cairo o a la llamada "Escuela Británica de Sharm" para escolarizarse.

Comparación con Austria:

• Seguridad: Viena es aproximadamente 10 veces más segura que El Cairo en general.
• Calidad de la vivienda: las casas austriacas son más eficientes energéticamente y están más insonorizadas.
• Comodidad: Egipto gana en clima y oportunidades recreativas (mares, desiertos): esto aporta calidad de vida a los amantes de la naturaleza.
• Vida cotidiana: Europa ofrece una vida más equilibrada con fines de semana, servicios y un entorno lingüístico; esto ya es una cuestión de prioridades personales.

¿Para quién podría ser una solución comprar bienes inmuebles en Egipto dadas las restricciones existentes en otros países?

Ciudadanos de regiones inestables. Si no tiene fácil acceso a la ciudadanía europea o a la residencia permanente (por ejemplo, si proviene de un país no perteneciente a la UE con una política impredecible), Egipto puede al menos ofrecer flexibilidad en materia de vivienda.

Egipto emite visas de turista y permisos de residencia, y no prohíbe la entrada a otros países (la UE). Por otro lado, la tarjeta roja-blanca-roja austriaca es muy cara (requiere un mínimo de un millón de rublos en la cuenta, actividad comercial demostrable o una inversión de un millón de euros bajo un programa especial).

Jubilados. El clima cálido de Egipto lo hace atractivo para los jubilados europeos (siempre que cuenten con entre 100.000 y 200.000 dólares). La atención médica aquí es comparable a la de sus vecinos (con un sector privado bien desarrollado).

Por 1500 dólares al mes, puedes alquilar o comprar (o mejor dicho, hipotecar) una vivienda adecuada y vivir bien (incluyendo conductor y personal de limpieza). En Austria, los jubilados tienen que pagarlo todo: el alquiler, la comida y la atención médica cuestan el doble al año.

Nómadas digitales. Egipto es un destino interesante para freelancers y nómadas digitales. Hay muchos espacios de coworking en El Cairo/Alejandría, oficinas asequibles (o simplemente una buena cafetería con internet junto al mar).

En Austria, las normas de visado son bastante estrictas: sin permiso de trabajo, se puede trabajar un máximo de 90 días cada seis meses, tras los cuales se tendrán problemas. En Egipto, sin embargo, un residente inmobiliario puede trabajar online de forma no oficial (o constituir una empresa unipersonal localmente).

Sí, en Egipto no se pagan impuestos sobre los ingresos extranjeros, a menos que provengan del extranjero (por cierto, la UE tiene un régimen de no domicilio para algunos países, pero Egipto no ha introducido una regulación de ese tipo; esta cuestión es simplemente menos relevante aquí).

Viena: calidad y orden. Legislación fiable, calles limpias, niveles salariales propios de Europa del Este y una garantía de inversión casi total. Precisión alemana, hipotecas con tipos muy estables (1-2 % anual) y un sistema de gestión inmobiliaria consolidado.

En esencia, es como comprar un "eurobono con ladrillos": con un rendimiento pequeño, pero con total seguridad.

Egipto: estilo de vida y libertad. Si quieres vivir al estilo sureño, en traje de baño y buceando una vez a la semana, sin invertir más de 100.000 €, Egipto te ofrece la oportunidad de ampliar tus horizontes. Los riesgos (tipos de cambio, burocracia, estacionalidad) son mayores aquí, pero las recompensas pueden ser dos o tres veces mayores.

Egipto es ideal para quienes estén dispuestos a ser un "inversor activo": supervisar la situación, comunicarse con los gestores contratados y buscar y vender propiedades de forma independiente. Si prefiere comprar y olvidarse, Austria es mejor que Egipto.

¿Planea jubilarse en 5 a 10 años? Es importante conocer su situación de salida:

Venta de su propiedad. En El Cairo, puede vender un apartamento relativamente rápido (de 2 a 6 meses) si tiene liquidez (probablemente en el centro de la ciudad o cerca de una buena estación de metro). En zonas turísticas, puede tardar más, especialmente si los precios han bajado. Si planea devolver su dinero en euros, tenga en cuenta la moneda en la que vende: perderá con el tipo de cambio de 2020-25 (actualmente 1 € = 35 EGP).

Tras la venta de su permiso de residencia. Si su permiso de residencia se emitió para esta propiedad, venderla no lo cancela inmediatamente (EGP Flexible). Sin embargo, dado que la renovación requiere comprobante de propiedad o depósitos, no podrá renovarlo por otro período después de la venta.

Según la normativa actual, tendrá que buscar otra propiedad o un depósito para mantener su estatus. De lo contrario, su permiso de residencia caducará al cabo de uno o dos años.

Transferencia de residencia a familiares. En Egipto, no existe la transferencia condicional de residencia por herencia. Si transfiere una parte de la propiedad a otra persona, se tratará de una operación de compraventa normal, y no se le retendrá el permiso de residencia.

Sí, la legislación en la etapa de transferencia de derechos sigue siendo la misma que para los ciudadanos: todo mediante donación/herencia según la ley islámica (Sharia).

Añadiré: hemos visto ejemplos en los que familiares de inversores fallecidos registraron su herencia y, en esencia, los "herederos" extendieron sus permisos de residencia para sí mismos, pero se trata de un trámite complicado con una larga espera (como en cualquier país para un permiso de residencia bajo la categoría familiar).

Liquidez: Austria vs. Egipto. Los inmuebles austriacos suelen venderse más rápido (debido a la demanda internacional y a la estabilidad general del mercado). En Egipto, todo depende de la región: los apartamentos en El Cairo encuentran comprador en pocos meses, pero una casa en Neve el-Alamein o una villa rural en Fayum pueden estar a la venta durante años.

Además, si necesitas una inversión rápidamente, en Austria tienes más libertad para gestionarla (vender a través de una agencia o subasta), mientras que en Egipto el papeleo y la verificación requieren mucho tiempo.

De mi experiencia personal invirtiendo en la UE (Alemania, Austria, Chipre) y Egipto, he extraído varias lecciones clave:

Segregación de capital. Nunca recomiendo invertir todo en un solo fondo. Si el objetivo de un cliente es preservar su capital, siempre recomendamos mantener una reserva en divisas o activos de alta liquidez. Además, creo que es importante centrarse en diferentes mercados.

Por ejemplo, a menudo me preguntan: "¿Qué elegirías en 2025, una inversión de 300.000 €: Egipto o Viena?". Respondo: "Es razonable dividir la diferencia: invertir 200.000 € en bienes raíces en Viena a largo plazo (menor crecimiento, pero con ingresos estables) y arriesgar 100.000 € en Egipto para obtener una alta rentabilidad. Si un extranjero o un rusohablante prefiere apostarlo todo a una carta, que considere si está dispuesto a renunciar a su comodidad por ello".

Inspección de la propiedad. La función de un abogado es asegurarse de que el vendedor cuente con la documentación suficiente. En la práctica, he visto casos en los que los nuevos propietarios descubrieron infracciones de las normas de construcción (¡los vecinos del piso superior inundaban los apartamentos!) o un registro incompleto (el propietario no había comprado el terreno en su totalidad).

A veces, los extranjeros ignoran el riesgo, pensando: "A nadie le importa, déjalo estar y luego lo alquilaré ". Mi consejo: la legislación en Egipto es compleja y depende de la herencia sunita, así que contrate siempre a un abogado con experiencia local. En Vienna Property investigamos a fondo a cada abogado asociado mediante revisiones para garantizar que el cliente tenga el control total.

Asignación entre mercados estables y en crecimiento. Normalmente divido mi estrategia de la siguiente manera: 30 % – mercados de alto riesgo con potencial (Egipto, Turquía, México, etc.); 70 % – activos tradicionales (bienes raíces de la UE, bonos de la UE y EE. UU.).

¿Qué elegiría para mí? Prefiero un escenario de crecimiento estable: vendería algunas de mis acciones egipcias y las invertiría en un fondo de inversión cómodo en Austria. Mis objetivos son mantener a mi familia y mi futura jubilación, así que confío principalmente en Austria.

Pero lo diré con franqueza: no descarto volver a entrar en Egipto si el mercado cae bruscamente y aparecen descuentos; entonces entraré tan pronto como esté seguro de que la economía del país se ha estabilizado realmente.

Egipto es un mercado con grandes perspectivas y altos riesgos.

¿Cuándo debería elegir Egipto? Cuando esté preparado para gestionar sus inversiones: analice cuidadosamente las propiedades, considere las fluctuaciones monetarias y prepárese para las sorpresas. En este caso, disfrutará de una alta rentabilidad y condiciones favorables (precios iniciales bajos, una "visa dorada" para compras de entre 50.000 y 100.000 dólares).

¿Cuándo es Austria la mejor opción? Cuando la estabilidad y la seguridad son más importantes para usted que la máxima rentabilidad. Austria ofrece mayores ventajas en el 70 % de los aspectos: transparencia en las transacciones, derechos de propiedad seguros, crecimiento de precios lento pero constante y mínimos riesgos burocráticos.

Consejos generales de un abogado especializado en inversiones:

1. Involucre siempre a un abogado local (al menos para verificar y preparar los documentos).
2. Bajo ninguna circunstancia debes invertir todos tus ahorros en una sola inversión (divide tus inversiones por país y activo).
3. Esté atento a la economía y la política (inflación, tipo de cambio, legislación): este es un factor directo en sus ingresos en Egipto.
4. Invierta en una ubicación con buena liquidez (con buena demanda). En caso de duda, comience con propiedades en El Cairo o en el centro de una ciudad turística.
5. No te olvides del seguro y del mantenimiento de la propiedad (cualquier apartamento puede requerir reparaciones una vez al año o dos).

Perspectivas para 2030. Para 2030, prevemos un crecimiento continuo del turismo en Egipto, junto con la implementación de importantes proyectos (el nuevo portal del Canal de Suez, el desarrollo del Mar Rojo). Esto podría impulsar el mercado inmobiliario entre un 10 % y un 20 % adicional.

Al mismo tiempo, Egipto se centrará en atraer inversión extranjera (nuevos programas de residencia permanente, posible liberalización de las operaciones bancarias). Estaremos atentos a estas tendencias: Vienna Property planea lanzar proyectos especiales en Egipto (en colaboración con promotores locales) para que los clientes puedan invertir bajo la supervisión de profesionales europeos.