Comprar propiedades en Europa con criptomonedas: una guía completa

Hasta hace poco, pagar bienes raíces con criptomonedas parecía una idea futurista. Entre 2017 y 2019, estas transacciones se consideraban poco comunes, y los notarios europeos se negaban a registrar pagos en Bitcoin, Ethereum o stablecoins. Pero para 2025, todo había cambiado: los activos digitales se habían vuelto comunes, muchos vendedores estaban dispuestos a aceptar criptomonedas y algunos países europeos habían desarrollado mecanismos especiales para formalizar las transacciones con criptomonedas.

Los inversores, las empresas emergentes, los actores de la Web3 y los propietarios de grandes activos digitales buscan cada vez más comprar bienes inmuebles en Europa con criptomonedas, ya sea un apartamento junto al mar en España, una villa en Portugal, un apartamento en la ciudad de Berlín o una propiedad de inversión en la República Checa.

Sin embargo, estas transacciones requieren un estricto cumplimiento de la legislación: AML/KYC, verificación de las fuentes de fondos, planificación fiscal, así como la correcta elección del país.

Esta guía completa explica cómo funciona comprar bienes raíces con criptomonedas en 2025, qué países europeos están listos para tales transacciones, qué esperar de las nuevas leyes de la UE y qué tener en cuenta al pagar con BTC, ETH, USDT o USDC.

Comprar bienes raíces con criptomonedas en Europa no es como comprar un apartamento con Bitcoin, sino un proceso legal complejo que involucra un notario, una cuenta de depósito en garantía y controles de cumplimiento.

Tres modelos de pago de criptomonedas

En Europa, un notario debe registrar el valor de la transacción en euros, incluso si el pago se realiza en criptomonedas. Este requisito se debe a que los registros de la propiedad en todos los países europeos operan exclusivamente con moneda fiduciaria, y el valor de la propiedad debe reflejarse en la moneda nacional.

Antes de firmar el acuerdo, el origen de la criptomoneda se somete a una verificación detallada de acuerdo con las regulaciones AML: un notario o un especialista en cumplimiento designado analiza los informes de movimiento de activos en los intercambios, el historial de transferencias entre billeteras y los documentos que confirman el origen de los fondos.

Estos informes se convirtieron en una parte obligatoria de cualquier transacción después de las actualizaciones de 2024-2025, y sin ellos ningún notario en la UE puede registrar la transferencia de propiedad.

El comprador también se somete a un proceso KYC (Conozca a su Cliente), durante el cual proporciona un pasaporte, un comprobante de domicilio e información sobre sus actividades comerciales. Varios países europeos tienen requisitos adicionales: por ejemplo, en Alemania, Austria y la República Checa, las criptomonedas deben convertirse a moneda fiduciaria antes de registrar la transacción para garantizar su transparencia y crear un registro bancario verificable.

Este año, las transacciones inmobiliarias con criptomonedas se han vuelto más comunes. Ya está claro en qué países estas compras son rápidas y legales, y dónde las criptomonedas se utilizan simplemente como una herramienta complementaria.

Cada vez más, la compra de bienes raíces con criptomonedas se considera no solo una inversión, sino también una forma de obtener la residencia temporal, la residencia permanente o la ciudadanía europea a través de los programas de inversión existentes. Para su comodidad, a continuación, presentamos un desglose de las opciones más activas.

España se ha convertido en uno de los países insignia del mercado inmobiliario de criptomonedas europeo. Las zonas turísticas llevan mucho tiempo atrayendo a compradores extranjeros, por lo que la transición a pagos en BTC, ETH y USDT se produjo con mayor rapidez que en otros países.

• Marbella
• málaga
• Alicante
• Torrevieja
• Barcelona
• Madrid

Estas son áreas en las que el mercado ya se ha adaptado a las necesidades de los inversores en criptomonedas y las agencias han aprendido a trabajar con activos digitales a un nivel totalmente legal.

En estas ciudades, puede encontrar agentes inmobiliarios que no solo aceptan criptomonedas "por acuerdo", sino que en realidad tienen una infraestructura bien establecida: colaboración con notarios que saben cómo registrar pagos de criptomonedas en contratos; asociaciones con empresas de procesamiento de criptomonedas autorizadas; procedimientos AML/KYC claros; y, lo más importante, experiencia en transacciones completadas.

España utiliza un modelo híbrido: las criptomonedas se transfieren a través de un proveedor autorizado, se convierten a euros y se depositan en una cuenta notarial. Esto resulta cómodo para el vendedor, ya que recibe moneda fiduciaria. Es cómodo para el comprador, ya que el tipo de cambio se fija de antemano y el proveedor emite un informe completo de prevención del blanqueo de capitales.

• Alta demanda de alquileres turísticos: rentabilidades superiores a la media de la UE;
• Los vendedores están acostumbrados a trabajar con capital extranjero;
• Muchas propiedades califican para Golden Visa → 500.000 € después de la conversión;
• Los notarios ya saben cómo formalizar correctamente este tipo de transacciones.

Portugal ha sido considerado durante mucho tiempo un país amigable con las criptomonedas, especialmente después del aumento del interés en Lisboa como centro europeo de la Web3.

Aquí, las criptomonedas no se perciben como un riesgo, sino como un medio de pago moderno. Por lo tanto, las transacciones con activos digitales se procesan más rápido que en cualquier otro país de la UE.

Portugal se ha convertido en un centro europeo líder en transacciones de criptomonedas gracias a una combinación de regulaciones flexibles y una auténtica predisposición del mercado a los activos digitales. La normativa fiscal local se mantiene entre las más favorables de la UE: las tenencias de criptomonedas a largo plazo están prácticamente exentas de impuestos, lo que hace al país atractivo para inversores que buscan pagar con USDT o Bitcoin sin incurrir en pérdidas adicionales.

El mercado inmobiliario portugués, ya sea para inversión o residencia personal, se considera tradicionalmente uno de los más rentables de Europa. El Algarve, Lisboa y Oporto ofrecen dos ventajas: una rentabilidad estable para los inversores y un alto nivel de comodidad para quienes planean mudarse al país. El mercado crece con dinamismo, las infraestructuras se están modernizando y la demanda extranjera se mantiene estable incluso durante las fluctuaciones económicas en la UE.

Los notarios en Portugal se han acostumbrado a los informes de criptomonedas y los tratan con la misma naturalidad que los extractos bancarios, lo que agiliza y simplifica la verificación del origen de los fondos en comparación con Alemania o Austria. Muchos desarrolladores, especialmente en Lisboa y el Algarve, aceptan oficialmente las monedas estables, fijando el tipo de cambio mediante plataformas de procesamiento de criptomonedas, lo que permite completar las transacciones en tan solo unos días.

Gracias a esto, Portugal se ha convertido en el primer país de Europa donde comprar inmuebles con criptomonedas no es una excepción, sino una práctica plenamente probada.

A diferencia de España, Portugal no suele exigir la conversión de criptomonedas a euros. El comprador puede pagar la propiedad en BTC o USDT, y el notario registrará el precio en el momento de la transacción.

Malta sigue siendo uno de los países europeos más favorables a las criptomonedas. Fue el primero en crear una zona legal separada para las empresas de criptomonedas, por lo que el mercado inmobiliario local se ha adaptado naturalmente a las transacciones de activos digitales.

El estatus "Isla Blockchain" no fue casualidad. Fue uno de los primeros países europeos en reconocer que el futuro de la infraestructura financiera residía en los activos digitales y decidió crear un entorno regulado oficialmente para ellos. No solo permitió la operación de plataformas de intercambio de criptomonedas y empresas blockchain, sino que el gobierno desarrolló un conjunto de leyes independientes que rigen la labor de proveedores, custodios de activos digitales, servicios de pago de criptomonedas e incluso los procedimientos para las transacciones tokenizadas.

Gracias a esto, las transacciones de criptomonedas se han convertido en parte de un sistema financiero transparente, dejando de ser una zona gris. Lo que genera debate legal en otros países está definido desde hace tiempo por la ley en Malta: qué empresas de criptomonedas deben obtener licencias, cómo debe un notario registrar el valor de un activo, qué documentos confirman el origen de los fondos y qué informes deben presentarse a las agencias gubernamentales tras una transacción.

Por eso, el mercado inmobiliario de Malta fue uno de los primeros de Europa en adoptar las criptomonedas. Aquí, los activos digitales no se perciben como un riesgo ni como una moda pasajera: la legislación establece reglas de juego claras, y las empresas adoptan las criptomonedas libremente, sabiendo que la responsabilidad legal está claramente definida.

En Malta, las propiedades inmobiliarias suelen venderse a través de agencias con amplia experiencia en criptomonedas y con decenas de transacciones exitosas en su haber. A los vendedores no les sorprende que los compradores ofrezcan pagar en BTC o ETH; lo consideran tan natural como una transferencia bancaria.

El mercado es particularmente activo en Sliema, Valletta y San Julián, donde se encuentran muchas empresas de TI, por lo que las criptomonedas se han convertido en un instrumento casi estándar.

En Malta, la compra de bienes raíces con criptomonedas se basa en tres esquemas oficialmente reconocidos, cada uno de los cuales es completamente legal. La opción elegida depende de los requisitos del vendedor, las preferencias del comprador y las recomendaciones del abogado encargado de la transacción.

A pesar de los diferentes formatos de transacción, los notarios malteses tratan a todos por igual. Lo fundamental es que el comprador cuente con un conjunto completo de informes de criptomonedas. Estos documentos sirven como prueba oficial del origen de los fondos y se incluyen en el expediente notarial, al igual que los extractos bancarios de una compra normal.

Es por esto que Malta se considera uno de los países más convenientes de Europa para quienes buscan comprar bienes raíces con criptomonedas: el marco legal está bien establecido y todos los participantes del mercado saben cómo formalizar adecuadamente dichas transacciones.

Si el vendedor acepta criptomonedas directamente, asegúrese de fijar el tipo de cambio mediante una plataforma de procesamiento autorizada, no mediante un simple acuerdo verbal. Estos servicios registran el valor de BTC, ETH o USDT al momento de la transacción y generan un informe oficial que el notario puede incluir en los documentos de la transacción.

Esto es importante no sólo para proteger al comprador, para evitar pagos excesivos en caso de una fuerte caída del tipo de cambio, sino también para la seguridad del vendedor, que necesita una cantidad equivalente legalmente confirmada en euros.

El uso del criptoprocesamiento transforma los pagos con criptomonedas en un instrumento financiero completo, protegido de las fluctuaciones del mercado, retrasos técnicos en la cadena de bloques o posibles disputas sobre el tipo de cambio al que se realizó la transacción.

La carga fiscal es uno de los factores clave a considerar al comprar bienes raíces en Europa con criptomonedas. Es importante comprender que cada país considera las criptomonedas de forma diferente: algunos las tratan como un activo, otros como una moneda extranjera y, en algunas jurisdicciones, las transacciones con criptomonedas están completamente exentas de impuestos.

En la mayoría de los países europeos, la conversión de criptomonedas a euros se considera un hecho imponible. Esto significa que, si ha mantenido criptomonedas durante mucho tiempo y su valor ha aumentado, las autoridades fiscales podrían exigir el pago del impuesto sobre las ganancias de capital. Por ejemplo, en Alemania, el tipo impositivo depende del tiempo de tenencia del activo, mientras que en Portugal, la tenencia a largo plazo sigue estando sujeta a un régimen flexible.

Las autoridades fiscales prestan especial atención a las grandes transacciones. Los bienes inmuebles siempre despiertan un gran interés por parte de los reguladores, por lo que es importante que los compradores preparen la documentación con antelación: historial de transacciones, informes de cambio, comprobante de compra de criptomonedas y su origen. El uso del procesamiento de criptomonedas con conversión automática a euros simplifica la transparencia de las transacciones y reduce la probabilidad de auditorías adicionales.

En Europa, las autoridades fiscales consideran las criptomonedas no como dinero, sino como un activo. Por lo tanto, el momento en que se venden o intercambian por euros se registra automáticamente como beneficio potencial. Esto significa que, incluso si el comprador adquirió un inmueble directamente en USDT o BTC, debe proporcionar informes que muestren el precio de compra de la criptomoneda.

Por ejemplo, un inversor que compró Bitcoin por 20.000 € y lo gastó por 35.000 € tendría que explicar la diferencia como beneficio, y ese beneficio sería gravado según las normas del país en cuestión.

Portugal es el menos estricto: los inversores a largo plazo suelen evitar impuestos por completo. Alemania es el más directo: si quieres un 0%, mantén tus criptomonedas durante más de un año. España y Polonia exigen impuestos sobre todas las ganancias, independientemente del plazo. Malta es la opción más flexible, especialmente para los no residentes.

MiCA es un reglamento clave de la UE que ha cambiado las reglas del juego para todos los inversores en criptomonedas. Con la entrada en vigor de sus disposiciones clave entre 2024 y 2025, las transacciones inmobiliarias se han vuelto mucho más transparentes y seguras.

MiCA estandarizó el enfoque para verificar el origen de los fondos: ahora todos los países de la UE cuentan con una metodología unificada de análisis AML para criptomonedas. Los notarios ya no interpretan los informes de criptomonedas de forma diferente: todos utilizan el mismo formato de verificación. Esto ha reducido significativamente los tiempos de transacción y el riesgo de rechazo.

Otro cambio importante es la aparición de proveedores de pagos de criptomonedas con licencia oficial en la UE. Estas empresas pueden actuar como puente entre las criptomonedas y el sistema bancario, garantizando la seguridad de las transacciones en cada etapa.

Para los compradores, esto significa que las criptomonedas se han convertido en una herramienta completamente legítima para comprar bienes raíces, en lugar de una "zona gris" que causa problemas a los notarios o los bancos.

Aunque las criptomonedas se han vuelto mucho más reguladas, operar con ellas en Europa aún conlleva ciertos riesgos. Sin embargo, la mayoría de estos se pueden evitar fácilmente con la preparación adecuada.

Los precios de BTC y ETH pueden fluctuar drásticamente en cuestión de horas. Para evitar pérdidas, conviene fijar el tipo de cambio antes de realizar una operación con el procesamiento de criptomonedas.

Si los informes están incompletos o el historial de la transacción no es claro, el notario podría suspenderla. Muchos compradores subestiman este punto, aunque es crucial.

En algunos países de la UE, las criptomonedas no están prohibidas, pero el procedimiento no está completamente definido. Por lo tanto, las transacciones requieren respaldo legal adicional.

Esto ocurre si la plataforma considera sospechoso el retiro de criptomonedas. Un abogado profesional revisará la plataforma con antelación y le asesorará sobre cómo retirar fondos correctamente.

En los últimos tres años, las transacciones de criptomonedas en Europa han pasado de ser una novedad a una práctica de mercado estable. Numerosas notarías, empresas de procesamiento y bancos han desarrollado algoritmos para trabajar con activos digitales, por lo que para 2025 tres esquemas operativos oficiales : los que se utilizan en transacciones reales y garantizan la protección legal de los compradores.

Cada esquema refleja la madurez de un mercado específico: el desarrollo de la infraestructura criptográfica, el enfoque de los notarios, los requisitos bancarios y el nivel de confianza en los pagos digitales.

El modelo más estable, seguro y legalmente sólido. Este sistema se ha convertido en el estándar en la mayoría de los países de la UE. Satisface a todas las partes implicadas: el comprador, el notario, el vendedor y el banco.

Cómo funciona el procesamiento:

1. El comprador envía criptomonedas (BTC, ETH, USDT, USDC) a la billetera de un operador autorizado.
2. El operador fija la tasa en el momento en que se reciben los fondos.
3. El procesamiento convierte automáticamente las criptomonedas en euros.
4. Los euros se transfieren a una cuenta de depósito en garantía notarial.

¿Por qué este esquema es el más popular?

• cumple totalmente con los requisitos de AML5, MiCA y control bancario;
• el notario recibe fiat → se reducen los riesgos legales;
• el vendedor no enfrenta la volatilidad del tipo de cambio;
• El comprador recibe un informe oficial sobre el origen legal de los fondos.

Este modelo se ha convertido en el estándar en países donde el sistema notarial está altamente formalizado y los riesgos de volatilidad y las infracciones de la normativa antilavado de dinero se toman en serio. Por ello, Alemania, Austria y España han adoptado una vinculación estricta de las transacciones de criptomonedas a moneda fiduciaria.

El método más rápido, pero no siempre el más adecuado. El pago directo con criptomonedas es un formato que se ha vuelto especialmente popular en países donde el mercado está acostumbrado desde hace tiempo a operar con activos digitales.

Este no es un experimento ni una estrategia arriesgada: es un modelo funcional y probado que utilizan tanto vendedores privados como agencias.

El comprador simplemente transfiere criptomonedas a la billetera del vendedor, sin bancos, sin intermediarios, sin largos controles.

El notario registra el valor de la transacción en euros (por ejemplo, “325.000 €”), incluso si toda la transacción se realizó en USDT o BTC.

El vendedor actúa entonces a su propia discreción:

• convierte criptomonedas inmediatamente;
• lo mantiene como una inversión;
• se distribuye entre varias billeteras;
• transfiere la gestión a un operador de acciones o de OTC.

Esto conviene a los vendedores, ya que muchos de ellos ya trabajan con activos digitales y los ven como una forma de diversificar su capital.

No hay comisiones bancarias, no hay que esperar de 2 a 3 días para una transferencia internacional y no se requiere ningún intermediario. En cuanto a velocidad, esta es la forma más rápida de comprar bienes raíces en Europa.

Las ventajas son especialmente notables en países donde el enfoque hacia las criptomonedas sigue siendo conservador. Por ejemplo, en Francia, la compra de bienes raíces se estructura de forma diferente, y es aquí donde los inversores extranjeros cometen más errores. Los notarios franceses casi siempre exigen la conversión previa de las criptomonedas a euros, una prueba detallada del origen de los fondos y el pleno cumplimiento de la normativa bancaria.

Por lo tanto, a quienes planean realizar transacciones en Francia se les aconseja recopilar informes de las bolsas de valores, preparar documentos fiscales y seleccionar un abogado familiarizado con las prácticas locales con antelación; de lo contrario, la transacción podría prolongarse durante meses.

Es precisamente este contraste lo que hace que los pagos directos de criptomonedas sean aún más ventajosos: el comprador evita por completo el cumplimiento bancario, no tiene que explicar varias veces el origen de los fondos, como es el caso en Alemania, Austria o Francia, y la transacción en sí es mucho más rápida.

Cuando las criptomonedas desaparecen y la transacción continúa con normalidad. Este formato se prefiere en países europeos donde las criptomonedas aún no están legalizadas.

Es posible que los notarios no comprendan la mecánica de las transacciones de criptomonedas, que los bancos exijan verificación adicional y que la legislación no establezca regulaciones claras. Por lo tanto, los compradores prefieren retirar criptomonedas con antelación para garantizar la mayor previsibilidad posible de la transacción.

De hecho, la criptomoneda no está incluida en los documentos: se convierte a euros incluso antes de procesar la compra.

El diagrama se ve así:

1. El comprador vende la criptomoneda en un intercambio (generalmente Binance, Kraken o Bitstamp) donde hay disponibles informes AML detallados.
2. La casa de cambio transfiere los euros a la cuenta bancaria del comprador. Suele ser una transferencia SEPA, que tarda entre unas horas y uno o dos días.
3. El comprador envía euros al notario y la transacción se desarrolla como una transacción de compra estándar.

Para el notario y el registro de la propiedad, una compra de este tipo no difiere de una compra normal. El contrato no menciona criptomonedas, no hay tipo de cambio fijo ni activos digitales; solo un pago bancario estándar.

Crea una sensación de total transparencia jurídica:

• El notario ve una transferencia bancaria regular y procesa tranquilamente los documentos;
• El vendedor no necesita entender criptomonedas;
• Las agencias gubernamentales realizan una revisión estándar de la transacción sin preguntas adicionales.

Este esquema es especialmente popular entre aquellos que no quieren explicar el origen de su criptomoneda a un notario o que temen que se les niegue el registro a su transacción.

El proceso de compra de bienes inmuebles con criptomonedas en la UE es casi siempre el mismo, aunque las normas varían según el país. Es importante comprender la lógica general: primero se preparan los documentos necesarios, luego se elige la propiedad y el método de pago, y solo entonces se procede a la transacción ante notario.

1. Decide en qué país quieres comprar y cuáles son tus impuestos

Lo primero que debe decidir es su residencia fiscal y cómo se gestionan los ingresos por criptomonedas en ese país. A veces es más ventajoso permanecer residente en Portugal o Malta y comprar una propiedad allí. A veces es al revés: primero deduzca sus ingresos en Alemania (donde las criptomonedas no tributan después de un año de propiedad) y luego compre la propiedad.

Esto ayuda a evitar problemas con las autoridades fiscales uno o dos años después de la transacción.

2. Prepare los documentos con antelación

Cualquier transacción inmobiliaria que involucre criptomonedas requiere transparencia. Por lo tanto, es importante recopilar la siguiente información con antelación:

• historial de transacciones del exchange,
• informes de billetera,
• Una breve explicación de los orígenes de la cripta.

Si intenta reunir todo a última hora, el notario o el banco simplemente pospondrán la transacción. Los compradores astutos siempre preparan su documentación con antelación.

3. Busque un abogado o agencia que haya realizado transacciones de criptomonedas anteriormente.

Este es uno de los pasos más importantes. Cualquier especialista que haya realizado este tipo de transacciones al menos varias veces ya sabe:

• ¿Qué notarios es mejor elegir?
• ¿Qué redacción debe contener el contrato?
• ¿Qué informes son adecuados para un banco o un registrador?

Utilizar una agencia sin experiencia en transacciones de criptomonedas casi garantiza retrasos y confusión.

4. Seleccione un plan de pago

Actualmente existen tres opciones comunes en Europa:

1. Criptomoneda mediante procesamiento → euro → notario.
   La opción más segura y oficial.
2. Pagos directos con criptomonedas al comercio.
   Esto funciona en países como Portugal y Malta, donde los notarios ya están acostumbrados a las criptomonedas.
3. Venta de criptomonedas por adelantado → pago en euros.
   Una práctica común en países donde las criptomonedas son poco populares o poco comprendidas.

La elección determina qué documentos se necesitan, quién y cómo fija el tipo de cambio y cuánto tiempo tardará la transacción.

5. Reservar la propiedad y firmar el contrato preliminar

Tras seleccionar una propiedad, se firma un documento de reserva que establece el precio y las condiciones de la transacción. En las transacciones con criptomonedas, es especialmente importante especificar de inmediato cómo se procesará el pago y cuándo se considera pagada la propiedad.

También es importante determinar de antemano quién asume el riesgo de las variaciones del tipo de cambio; sin esto, el monto podría cambiar al día siguiente y las partes se enfrentarían a malentendidos.

6. Un abogado revisa la propiedad.

Paralelamente se realiza una auditoría legal del inmueble:

• ¿Quién es el dueño?
• ¿Existen deudas o arrestos?
• ¿La propiedad está hipotecada para un préstamo?
• si existen transacciones controvertidas o no registradas en el pasado.

Esta etapa es la misma en todos los países: las criptomonedas aún no tienen nada que ver con ella.

7. Preparación para el pago

Si el pago se realiza mediante procesamiento, se abre una cuenta, se realiza la verificación y se realiza una transferencia de prueba.

Si el pago se realiza directamente, se acuerda la billetera del vendedor, se fija el tipo de cambio y el procedimiento de confirmación del pago.

8. El día de la transacción en la notaría

El día de la firma de la transacción, todo es muy sencillo, pero el procedimiento se sigue siempre al pie de la letra. El notario comienza revisando los documentos de las partes y los términos del contrato, tras lo cual registra oficialmente el valor de la propiedad en euros, incluso si el pago se realiza en criptomonedas.

A continuación, esperan la confirmación del pago: puede ser una notificación bancaria del procesador de criptomonedas o una captura de pantalla de la transacción realizada si las partes utilizan pagos directos con criptomonedas con un tipo de cambio preacordado. Una vez que el notario recibe la confirmación, firman el contrato de compraventa y presentan los documentos al registro de la propiedad para inscribir al nuevo propietario.

En países acostumbrados a las transacciones con criptomonedas, todo el proceso es muy rápido; a veces, basta con una sola visita y un par de horas. En jurisdicciones más restrictivas, un notario puede realizar el registro por etapas: primero, verificación y firmas, luego, confirmación del pago y presentación ante el registro en uno o dos días.

9. Registro de la propiedad

Después del pago, el notario envía los datos al registro.

Es muy importante entender que en el registro de la propiedad no consta que usted haya pagado con criptomonedas.

Solo habrá:

• precio en euros,
• sus datos como comprador,
• datos del vendedor,
• Información sobre el notario.

La criptomoneda solo existe en forma de informes que permanecen en el archivo del notario. Para el Estado, esto parece ser una transacción normal.

Si bien Portugal, España, Malta y Turquía mantienen el liderazgo, en 2025 surgieron nuevas jurisdicciones que gradualmente se volvieron amigables con las criptomonedas. Se trata de países donde los pagos con criptomonedas aún no son obligatorios legalmente, pero ya se están convirtiendo en parte de las transacciones del mundo real, a través de agencias, procesadores o acuerdos directos.

Países que buscan crecimiento en las transacciones de criptomonedas

Estos países aún no están promoviendo transacciones de criptomonedas tan activamente como Malta o Portugal, pero el mercado ya está cambiando desde cero, a través de las prácticas de agencias y clientes.

Desde hace tiempo se observa una clara tendencia en las transacciones de criptomonedas: los distintos tipos de bienes raíces atraen a distintas categorías de inversores en criptomonedas. Este año, el mercado ya ha establecido sus segmentos predilectos: aquellos que son más fáciles de comprar con activos digitales, más fáciles de alquilar y más rentables de mantener a largo plazo.

Los condominios frente al mar son la mejor compra de criptomonedas.

La razón es sencilla: estas propiedades son adecuadas tanto para el ocio personal como para el alquiler, y los vendedores en las regiones turísticas están acostumbrados desde hace mucho tiempo a las criptomonedas.

Dónde la gente compra con más frecuencia:
Portugal (Algarve), España (Costa del Sol, Costa Blanca), Turquía (Antalya), Montenegro (Budva, Kotor), Chipre (Limassol).

¿Por qué ellos?

• un flujo estable de turistas → altos ingresos diarios por alquiler;
• Liquidez clara: estos apartamentos son fáciles de revender;
• Los vendedores y promotores de la costa son más flexibles que en las grandes capitales;
• El criptoprocesamiento ya está integrado en las transacciones.

Muchos compradores de criptomonedas no planean vivir en estas propiedades: las usan como un "flujo de efectivo silencioso" y una forma de diversificar su capital.

En 2025, el Algarve y Budva registraron un número especialmente elevado de transacciones: hasta el 60% de los compradores pagaron sus apartamentos en USDT o BTC.

Los desarrolladores son la categoría de vendedores tecnológicamente más avanzada.

Fueron los primeros en implementar oficialmente los pagos con criptomonedas, a menudo a través de procesadores europeos autorizados.

Geografía:
Portugal, España, Malta, Turquía, Chipre y Emiratos Árabes Unidos (si el comprador es residente de la UE).

Por qué los nuevos edificios son convenientes para las transacciones de criptomonedas:

• Los desarrolladores tienen sus propios abogados que ya trabajan con criptomonedas;
• El pago se puede realizar en etapas de construcción (esto es especialmente conveniente en criptomonedas);
• El tipo de cambio se puede fijar de antemano, lo que reduce la volatilidad;
• La estructura legal es clara: desde la reserva hasta la entrega de llaves.

En Malta y Portugal, los desarrolladores ya anuncian oficialmente los pagos en USDT en sus folletos, incluyendo la criptomoneda junto al euro. Esto se ha convertido en algo habitual, no algo inusual.

Los compradores de criptomonedas también están entrando activamente en los mercados urbanos tradicionales. Esto es especialmente notorio en las capitales y los principales destinos turísticos, donde la demanda siempre supera la oferta.

Aquí la gente compra no por la emoción, sino por el crecimiento del capital a largo plazo, por lo que los inversores analizan simultáneamente los mercados vecinos, miran los apartamentos más caros de Austria , comparan las tendencias regionales y deciden dónde invertir de forma rentable en un horizonte de 5 a 10 años.

Estas propiedades son elegidas por inversores que desean invertir no en alquileres a corto plazo, sino en un crecimiento del valor a largo plazo.

Razones:

• Las grandes ciudades son siempre líquidas;
• aumento constante de los precios, incluso durante los años de recesión;
• El alquiler proporciona unos ingresos estables durante todo el año;
• Es más fácil para los inversores extranjeros administrar la propiedad a través de empresas de gestión.

En 2025, Lisboa se convirtió en la ciudad número uno en transacciones de criptomonedas en la UE: aproximadamente el 15% de todas las compras de no residentes se procesan a través del procesamiento de criptomonedas.

Los propietarios de viviendas que hicieron su capital en el sector Web3 han sido particularmente activos en las transacciones de criptomonedas: para ellos, las criptomonedas se han convertido en una forma natural de pago.

En el segmento inmobiliario de lujo, las criptomonedas se utilizan incluso con más frecuencia que en el segmento de bajo presupuesto.

Esto se debe a que los propietarios de grandes villas a menudo son inversores en criptomonedas o han obtenido capital en los mercados de Web3.

Dónde comprar villas con criptomonedas:

• España - Marbella, Málaga, Costa del Sol;
• Italia - Liguria, Toscana, Cerdeña;
• Francia - Costa Azul, Niza, Cannes;
• Malta: Dingli, Mdina, Sliema;
• Chipre - Paphos, Limassol.

Los vendedores de élite generalmente:

• Ya hemos trabajado con compradores de criptomonedas;
• dispuesto a fijar la tasa a través de plataformas OTC;
• Acepta grandes cantidades de BTC, ETH o USDT sin discusión.

Uno de los esquemas comunes es el pago parcial en criptomonedas y parcial en moneda fiduciaria.

Por ejemplo, una villa que vale 2,5 millones de euros se puede pagar:

• 1,8 millones de euros a través del procesamiento de criptomonedas,
• 700.000€ por transferencia bancaria.

De esta manera, el vendedor reduce los riesgos y el comprador utiliza de forma flexible diferentes fuentes de capital.

La compra de bienes inmuebles con criptomonedas en Europa en 2025 ha dejado de ser un experimento para convertirse en un instrumento claro y estructurado. Lo que hace tan solo un par de años requería la improvisación de los abogados, ahora se basa en regulaciones claras de la MiCA, la experiencia de los notarios y sistemas consolidados de procesamiento de criptomonedas.

Las criptomonedas se han convertido en parte natural del mercado: los apartamentos junto al mar se pagan en USDT, los edificios nuevos aceptan pagos a través de plataformas autorizadas, y las villas de lujo en Marbella o Limassol suelen adquirirse íntegramente en BTC. Los bancos europeos han dejado de entrar en pánico ante las grandes transferencias, y los notarios han recibido instrucciones sobre cómo fijar el tipo de cambio y verificar el origen de los fondos.

Pero a pesar de su aparente simplicidad, las transacciones de criptomonedas siguen siendo legalmente delicadas. No hay lugar para las prisas: es esencial preparar adecuadamente la documentación, fijar con precisión el tipo de cambio, elegir el método de pago adecuado y, sobre todo, trabajar con abogados y agencias que comprendan el funcionamiento interno de una transacción de criptomonedas. Los errores pueden ser costosos, a veces cientos de miles de euros.

Si se siguen las reglas, comprar bienes raíces en Europa con criptomonedas no es más difícil que pagar una tarifa regular. Además, elegir el país y la propiedad adecuados permite a los inversores:

• optimizar los impuestos;
• preservar el capital en una jurisdicción predecible;
• Obtenga un activo líquido sin convertir todas sus criptomonedas en moneda fiduciaria;
• Diversifique su cartera y protéjase de la volatilidad del mercado.

El mercado europeo ya se ha adaptado a los compradores de criptomonedas, y esta tendencia no hará más que intensificarse. Cada vez más agencias están incorporando departamentos de criptomonedas, los desarrolladores están creando sus propias soluciones de procesamiento, y países como Portugal, Malta y Montenegro se están convirtiendo en centros de pleno derecho para los inversores en criptomonedas.

Para aquellos dispuestos a trabajar con transparencia, preparar documentos con antelación y seleccionar apoyo profesional, las criptomonedas abren una nueva realidad: los bienes raíces se pueden comprar de forma rápida, cómoda y sin barreras innecesarias.