Comprar un apartamento en Austria con criptomonedas: ¿es posible y cómo funciona?

En Europa, cada vez más personas están dispuestas a comprar bienes raíces con criptomonedas. Según Realty+, entre el 3% y el 5% de los inmuebles en venta en las principales ciudades ya permiten el pago en monedas digitales. Esto demuestra que las criptomonedas se están integrando gradualmente en la economía, y los inversores están cada vez más dispuestos a usarlas para compras grandes, como casas y apartamentos.

Austria es conocida en Europa por sus estrictas regulaciones contra el blanqueo de capitales y el conocimiento del cliente (KYC). Cualquier transacción de criptomonedas aquí requiere total transparencia: el origen de los fondos debe estar confirmado y la transacción debe involucrar a un notario y un banco. Como experto en bienes raíces, puedo afirmar que esto hace que el mercado austriaco sea muy seguro, pero también mucho más exigente en cuanto a trámites.

Es posible comprar un apartamento en Austria con criptomonedas, pero estas transacciones no se realizan directamente. Normalmente, las criptomonedas se cambian primero por euros a través de un operador autorizado o mediante cuentas de depósito en garantía supervisadas por un notario. Esto garantiza el cumplimiento de los requisitos legales y el uso seguro de activos digitales en las transacciones inmobiliarias.

En Austria, las criptomonedas se consideran una forma legal de propiedad, pero se aplican normas estrictas para la compra de bienes inmuebles. Los notarios solo aceptan pagos en moneda fiduciaria y las transacciones se realizan a través de cuentas fiduciarias o de depósito en garantía para garantizar la transparencia y la legalidad. Además, los bancos están obligados a verificar el origen de los fondos de acuerdo con las normas contra el blanqueo de capitales (AML), por lo que no se permiten las transferencias directas de criptomonedas al comprar un apartamento.

Como resultado, los pagos directos en criptomonedas están sujetos a estrictas restricciones y riesgos:

• No es posible comprar un apartamento directamente con Bitcoin.
• No puedes simplemente enviar criptomonedas a la billetera del vendedor.

Incluso si el vendedor acepta criptomonedas, las leyes austriacas y los requisitos notariales impiden que dicha transacción se realice directamente. El pago debe realizarse mediante métodos de pago verificados, con fondos transferidos en euros y comprobaciones de verificación obligatorias; solo así la compra será legal y segura tanto para el comprador como para el vendedor.

En la práctica, comprar un apartamento en Austria con criptomonedas requiere trámites adicionales y el cumplimiento de la normativa legal y contra el blanqueo de capitales. Se suelen utilizar tres métodos principales:

1. Preparación de documentos : el contrato de compraventa se redacta estrictamente de acuerdo con las leyes austriacas.
2. Fideicomiso o intermediario : la criptomoneda se vende primero a través de una plataforma o fideicomiso confiable para fijar el precio y verificar el origen de los fondos.
3. Cuenta bancaria - los euros recibidos se abonan en la cuenta del comprador o en una cuenta de depósito en garantía.
4. Notarización : el contrato final lo firma un notario, que solo acepta pagos en dinero regular.

Es mejor elegir una plataforma de intercambio con anticipación para fijar el tipo de cambio en el momento de la transacción; de lo contrario, podría perder dinero debido a las fluctuaciones en el precio de la criptomoneda.

1. Empresa extranjera / SPV / holding : el comprador crea una entidad legal para comprar bienes inmuebles.
2. Pago en euros : las criptomonedas se intercambian por euros dentro de la empresa.
3. La transacción se formaliza : la propiedad se registra a nombre de la empresa y el comprador recibe los derechos de propiedad a través de una acción o documentos corporativos.

• Una mesa OTC o un intercambiador autorizado : el comprador transfiere la criptomoneda a un intermediario, quien la cambia oficialmente por euros.
• Por qué Binance P2P no es adecuado: los servicios P2P no ofrecen soporte notarial ni verificación AML completa, por lo que un notario austriaco no aceptará dicha transacción.

Utilice únicamente intermediarios autorizados, preferiblemente con experiencia en transacciones inmobiliarias. Esto ayudará a evitar congelamientos de cuentas y preguntas de bancos y organismos reguladores.

Al comprar bienes raíces en Austria, los bancos son responsables de la legalidad y la transparencia de la transacción. Realizan estrictas comprobaciones de KYC y AML para confirmar que los fondos son de origen legítimo.

¿Qué comprueban los bancos?

• El origen de la criptomoneda y la legalidad de los activos, el historial del movimiento de fondos a través de billeteras e intercambios autorizados, y el cumplimiento de AML/sanciones.
• El movimiento de fondos es una cadena continua, rastreable y documentada del origen de esa cantidad particular: desde el ingreso declarado oficialmente (por ejemplo, dividendos), su abono en una cuenta bancaria y hasta el momento del pago de la transacción.
• Identidad del comprador: pasaporte, comprobante de identidad y domicilio, verificación notariada si es necesario.
• Origen de los fondos/origen de la riqueza: documentos que confirman la legalidad de los ingresos, la residencia fiscal y la ausencia de PEP y riesgos de sanciones.

El banco podrá solicitar:

• Declaraciones de impuestos y estados financieros.
• Declaraciones de intercambios de criptomonedas y servicios de intercambio.
• Documentos que acrediten lugar de residencia (comprobante de domicilio).

Principales dificultades:

• Los bancos no trabajan con dinero anónimo: todas las transacciones deben estar completamente documentadas.
• La UE tiene restricciones estrictas sobre los pagos en efectivo, por lo que los pagos directos no son posibles.
• Cualquier intento de intercambiar criptomonedas sin verificación generalmente da como resultado que el banco se niegue a procesar el pago.

Reúna con antelación todos los documentos que confirmen el origen de sus fondos y un historial completo de transacciones. Utilice únicamente plataformas OTC y exchanges autorizados; esto agilizará significativamente la aprobación de las transacciones y reducirá el riesgo de rechazo bancario.

En la mayoría de las transacciones inmobiliarias austriacas, especialmente las que se pagan en criptomonedas, aproximadamente el 95 % se realizan a través de una cuenta de depósito en garantía ante notario. Esta práctica habitual garantiza la transparencia, fija el tipo de cambio y protege tanto al comprador como al vendedor de posibles riesgos.

La transferencia directa de criptomonedas a la billetera del vendedor está prohibida: el notario y el banco deben verificar el origen de los fondos y garantizar que la transacción cumpla con las normativas AML/KYC. El pago directo elude estos procedimientos, lo que imposibilita legalmente completar una transacción de esta manera.

Es posible usar una cuenta bancaria extranjera, pero existen condiciones importantes: su banco extranjero debe estar dispuesto a realizar una verificación completa de AML/KYC sobre el origen de los fondos, y un notario austriaco debe aprobar el uso de esta cuenta para el depósito en garantía. En la práctica, es más fácil y rápido abrir una cuenta en un banco austriaco o utilizar una cuenta de depósito en garantía ante un notario local. Esto reducirá significativamente la burocracia y el riesgo de rechazo o retrasos en las transacciones.

Incluso si planea realizar el pago a través de un banco extranjero, discuta todos los detalles de la transacción con el notario y su banco con antelación. Esto ayudará a evitar retrasos y problemas imprevistos durante el trámite de la escritura.

Al comprar un apartamento en Austria con criptomonedas, es necesario considerar de antemano los impuestos y tarifas que surgen al cambiarlo por moneda fiduciaria.

Aspectos clave:

• Impuesto sobre las Ganancias de Capital : En Austria, los ingresos por la venta de criptomonedas están sujetos a impuestos si superan los límites establecidos o no se consideran una inversión a largo plazo. El importe del impuesto depende de la revalorización del activo y del tiempo que se haya conservado.
• Residencia fiscal del comprador : Los tipos impositivos y las obligaciones tributarias pueden variar según el comprador resida en Austria o en otro país. Para evitar la doble imposición, es recomendable consultar previamente con un asesor fiscal.
• Gestión de riesgos : al intercambiar criptomonedas por euros, existen fluctuaciones en el tipo de cambio, comisiones de la plataforma de intercambio y bancarias, así como riesgos legales y fiscales. Es importante tener esto en cuenta en sus cálculos si está considerando comprar bienes raíces en Austria como inversión . Es fundamental considerar todo esto con antelación para garantizar que el precio final de compra sea claro y predecible.

Antes de vender criptomonedas para comprar bienes raíces, es recomendable consultar con un contador o asesor fiscal para analizar los detalles de la transacción y considerar todas las comisiones y obligaciones fiscales. Para un intercambio seguro, es importante utilizar únicamente plataformas de intercambio con licencia o OTC.

Dado que Austria participa en el Intercambio Automático de Información Financiera (CRS), la transferencia de datos entre países se produce en ambas direcciones. Esto significa que, incluso después de completar con éxito una transacción, las autoridades fiscales y reguladoras de su país de origen o del país al que se transfieren los fondos podrían revisar la transacción posteriormente y solicitar aclaraciones.

Es importante entender:

• Las autoridades fiscales pueden hacer preguntas tanto en el momento de la transacción como posteriormente.
• Si los datos son inconsistentes o incompletos, puede ser necesaria una confirmación adicional de la legalidad de los fondos.
• Por lo tanto, es extremadamente importante mantener un conjunto completo de documentos que confirmen el origen del dinero, el historial de la criptomoneda, el cambio a euros, los extractos bancarios y todos los pagos.

Recomendamos almacenar:

• Declaraciones de impuestos
• Comprobante de recepción de ingresos (por ejemplo, dividendos, venta de activos)
• Extractos bancarios y de intercambio de criptomonedas
• Documentos de cambio y abono
• Contrato de compraventa y confirmaciones financieras de la transacción

Esto le permitirá responder con calma a cualquier posible solicitud, incluso años después.

La práctica mundial demuestra que los requisitos de transparencia en las transacciones financieras y la verificación del origen de los fondos se siguen reforzando. Basándose en la experiencia de otros países, cabe prever que medidas similares podrían eventualmente introducirse en Austria/Viena. Por ejemplo:

• Fortalecimiento de la verificación de la fuente de fondos/fuente de riqueza al vender bienes raíces, como ya se implementa en el Reino Unido y los Emiratos Árabes Unidos, mediante lo cual la confirmación de la fuente de fondos puede requerirse no solo al momento de la compra sino también al momento de la salida.
• Monitoreo y presentación de informes financieros adicionales, como en Dubai, donde se están fortaleciendo los procedimientos y controles AML sobre grandes transacciones inmobiliarias.
• Ampliación del control en el marco de las iniciativas europeas: varios países de la UE ya están introduciendo requisitos más estrictos en materia de documentación, verificación de ingresos y transparencia de las transacciones.

También cabe considerar que, en algunos países, las auditorías pueden realizarse no solo en el momento de la transacción, sino también posteriormente. Los plazos de prescripción de las investigaciones fiscales y financieras suelen ser largos y pueden extenderse si surgen sospechas. Por lo tanto, la conservación a largo plazo de un conjunto completo de documentos sobre el origen de los fondos y todas las etapas de la transacción sigue siendo una práctica prudente.

Comprar bienes inmuebles en Austria mediante criptomonedas es posible para varios tipos de propiedades, dependiendo de los objetivos del comprador:

• El mercado secundario está formado por apartamentos y casas que ya están ocupados y que suelen elegirse para inversión y alquileres a corto plazo.
• Nuevos desarrollos – viviendas en proyectos en construcción o recientemente finalizados; adecuados para inversionistas que anticipan crecimiento de precios y estándares de vivienda modernos.
• Comprar para alquilar : propiedades diseñadas específicamente para fines de alquiler; una opción popular para quienes buscan ingresos regulares por alquiler, tanto a largo como a corto plazo.
• Para vivir y mudarse , considere apartamentos y casas como residencia permanente en Austria; es importante considerar con anticipación los requisitos del permiso de residencia y las restricciones a la compra de bienes raíces por parte de extranjeros .

Al elegir una propiedad para comprar con criptomonedas, es importante acordar previamente el método de pago con el vendedor y el notario. Esto garantiza que la transacción y sus términos cumplan plenamente con la legislación austriaca. En la práctica, las propiedades de segunda mano suelen procesarse más fácilmente a través de una cuenta de depósito en garantía estándar, mientras que las compras de obra nueva pueden requerir la aprobación independiente del promotor, incluyendo la fijación del tipo de cambio de la criptomoneda.

Incluso los inversores experimentados pueden tener dificultades si no siguen las normas para comprar bienes raíces en Austria. Los errores más comunes incluyen:

• Las transacciones directas "sin banco" (intentar enviar criptomonedas directamente a un vendedor, sin una cuenta de depósito en garantía o un banco) generalmente resultan en el rechazo del notario y el riesgo de que la transacción se considere ilegal.
• Origen de los fondos no verificado : si no hay documentos que muestren de dónde proviene la criptomoneda, el banco o el notario pueden detener el pago.
• Plataformas P2P → transacciones de alto riesgo : las transferencias a través de servicios P2P (por ejemplo, Binance P2P) no proporcionan control notarial ni verificación AML, por lo que dichas transacciones no se aceptan en Austria.
• Comprar antes de abrir una cuenta de depósito en garantía : transferir fondos antes de establecer un fideicomiso o una cuenta de depósito en garantía aumenta el riesgo de pérdida de fondos y de problemas con el registro de la propiedad.

Planifique siempre con antelación la compra de un apartamento en Austria con criptomonedas. Utilice únicamente plataformas de conversión fiables y legales. Asegúrese de abrir una cuenta notarial segura (fideicomiso) antes de depositar fondos y prepare todos los documentos que confirmen el origen de sus activos digitales. Esto le ayudará a evitar problemas y agilizará considerablemente la finalización de la transacción.

Para comprar un apartamento en Austria con criptomonedas de forma legal y segura, es importante seguir una secuencia clara de pasos:

• La debida diligencia sobre una propiedad incluye verificar el estado legal de la misma, la ausencia de gravámenes y analizar el mercado y los términos del contrato.
• Un contrato notariado (un acuerdo de compra y venta) es preparado y firmado por un notario; el notario garantiza que la transacción sea legal y cumpla con los requisitos contra el lavado de dinero (ALD).
• Depósito en garantía : se abre una cuenta de depósito en garantía con un notario o un agente fiduciario confiable; los fondos se reservan hasta que se cumplan todos los términos de la transacción.
• Conversión de criptomonedas a euros : los activos digitales se venden a través de un intercambio autorizado o una plataforma OTC, después de lo cual los euros se depositan en una cuenta de depósito en garantía.
• Confirmación de pago : el notario verifica la recepción de los fondos y confirma que la transacción está lista para su registro.
• Registro de la transacción ante el Landesgericht : en la etapa final, la propiedad se transfiere oficialmente al comprador y la transacción se considera completada.

Siga este procedimiento estrictamente: nunca transfiera fondos directamente al vendedor y siempre coordine el proceso de intercambio de criptomonedas con un notario con antelación. Esto reducirá significativamente el riesgo de rechazo bancario y agilizará el trámite de escrituración.

En Austria, las normas para las transacciones inmobiliarias con criptomonedas son muy estrictas, en particular en materia de prevención del blanqueo de capitales (AML) y de conocimiento del cliente (KYC) y la participación obligatoria de notarios. A continuación, se muestra una comparación con otros países:

• Alemania: Las reglas son similares a las de Austria, pero las transacciones de criptomonedas a veces pueden realizarse a través de cuentas bancarias especiales con menos burocracia.
• Portugal: conocido por su régimen fiscal indulgente para las criptomonedas en poder de particulares, las transacciones suelen ser fiscalmente eficientes y no siempre se requiere una cuenta de depósito en garantía ante notario.
• Chipre: El enfoque hacia las criptomonedas es más flexible, a veces permitiendo el uso directo de activos digitales a través de intermediarios, pero el nivel de protección legal para el comprador es menor.
• Dubái: Se desarrollan activamente las transacciones de criptomonedas a través de plataformas especializadas, con procedimientos de intercambio y registro simplificados. Sin embargo, los inversores extranjeros deben cumplir estrictamente con las regulaciones y los requisitos de licencia locales.

¿En qué aspectos es Austria más estricta?

• Todas las transacciones se procesan a través de un notario y una cuenta de depósito en garantía.
• Se comprueba con mucho cuidado el origen del dinero (fuente de fondos / fuente de riqueza).
• Las cuentas bancarias se someten a controles AML/KYC completos.

No es posible enviar criptomonedas directamente a la billetera del vendedor.

La respuesta corta y directa: no, es imposible comprar bienes raíces en Austria de forma completamente anónima. Austria controla estrictamente las transacciones para combatir el blanqueo de capitales, y toda transacción inmobiliaria es verificada automáticamente por bancos, notarios y tribunales. Todas las partes de la transacción deben verificar su identidad, mostrar el origen de los fondos y demostrar la legitimidad del pago.

Sin embargo, existen formas legales de reducir la publicidad de una transacción:

• Sin divulgación de datos personales : solo se indica el propietario final (persona o empresa) en el registro de la propiedad y no se publican los detalles de la transacción.
• Compra a través de una empresa (SPV o Austrian GmbH) : la persona jurídica, no el comprador particular, se inscribe en el registro. Sin embargo, el propietario real se somete a una verificación completa de KYC/AML con el banco y el notario.

Importante: Estos esquemas hacen que la transacción sea menos visible para el público, pero no lo eximen de la obligación de revelar su identidad y el origen de los fondos al estado, al banco y al notario. En Austria, no existen formas legales de ocultar por completo al verdadero propietario.

Si desea utilizar criptomonedas para comprar bienes raíces (incluso si las cambia por moneda fiduciaria antes de la transacción), el requisito principal para los bancos, notarios y otras partes será demostrar que sus fondos están "limpios" y se obtuvieron legalmente.

• Historial de transacciones : descargas e informes de un exchange o billetera, que muestran cuándo y qué cuenta o billetera compró criptomonedas, de dónde provienen los fondos y cómo se transfirieron.
• Los extractos bancarios , especialmente si la criptomoneda se compró con moneda fiduciaria, confirman la transferencia de euros o dólares al exchange y la compra de criptomonedas.
• Recibos de intercambio : confirmaciones de transacciones, órdenes, historial de transacciones e informes de la plataforma donde se compró la criptomoneda.
• Los informes de billetera (para billeteras de autocustodia (billetera de hardware, billetera autoalojada)) muestran la dirección de la billetera, todos los movimientos de fondos y confirman que la billetera le pertenece.
• Declaraciones de impuestos/informes de ingresos : si se declararon ingresos en criptomonedas, esto confirma que el dinero se recibió y procesó legalmente.
• Informes forenses de blockchain/opiniones de expertos (informes forenses de blockchain) : en situaciones complejas (grandes cantidades o historiales de transacciones complejos), pueden requerirse opiniones de expertos para analizar la cadena de transacciones y confirmar el origen legal de los fondos.

Por qué son importantes estos documentos:

• Entre 2023 y 2024, la Unión Europea entrará en vigor con regulaciones más estrictas (TFR y MiCA). Los servicios de criptomonedas deben garantizar la transparencia de las transferencias, transmitir la información del remitente y el destinatario, y almacenar la información de las transacciones.
• Al comprar bienes raíces, las verificaciones KYC/AML se vuelven más estrictas. Los bancos, notarios y casas de cambio solo aceptan fondos con un historial claro y completamente rastreable; de ​​lo contrario, la transacción podría ser suspendida.
• Carteras de autocustodia (si usted mismo tenía las criptomonedas): si la criptomoneda estaba almacenada en una cartera personal, deberá proporcionar más pruebas: demostrar que la cartera le pertenece y que todas las transacciones fueron legítimas.
• Al realizar una auditoría, los bancos desean verificar no solo la declaración de ingresos, sino también el flujo completo e ininterrumpido de fondos provenientes de los ingresos declarados (por ejemplo, dividendos o beneficios), su ingreso en la cuenta bancaria, su posterior conversión a criptomonedas/de vuelta a euros y el pago final. Toda esta cadena debe estar documentada y ser fácilmente rastreable.

La respuesta corta es sí, comprar con criptomonedas suele tardar más que una transacción normal. Pero es importante entender que el problema no es la velocidad de las transferencias en sí, sino la necesidad de pasar por un proceso legal y bancario adicional: verificar el origen legal de tus fondos digitales.

¿Por qué un trato suele tardar más?

1. Verificaciones adicionales de KYC/AML. El banco y el notario deben verificar exhaustivamente el origen de los fondos: historial de transacciones, informes de cambio y documentación fiscal. En una transferencia bancaria estándar, algunas de estas verificaciones ya las realiza el propio banco.
2. Para cambiar criptomonedas por euros es necesario trabajar con una plataforma de intercambio o bróker autorizado, aprobar sus verificaciones, esperar a que se complete el intercambio y asegurarse de que todos los documentos cumplan con los requisitos del banco y el notario austriacos. Este proceso suele tardar entre 3 y 10 días hábiles.
3. Confirmación notarial. El notario debe garantizar que los fondos sean de origen legítimo y se depositarán en la cuenta de depósito en garantía sin problemas. Para ello, suele solicitar documentación adicional, aclarar la transferencia de fondos y verificar al intermediario.
4. Fluctuaciones del tipo de cambio y esperas de confirmación. Debido a la volatilidad del tipo de cambio de las criptomonedas, algunos compradores intercambian fondos en incrementos, lo que también aumenta el tiempo total de la transacción.

¿Cuánto tiempo tarda la transacción?

• Una compra típica a través de un banco demora aproximadamente entre 10 y 21 días desde el momento en que se firma el contrato hasta el registro de propiedad.
• Al comprar con criptomonedas, teniendo en cuenta todas las comprobaciones, el cambio a euros y las confirmaciones adicionales, el proceso suele tardar entre 3 y 6 semanas.

A veces, el proceso lleva más tiempo si: no hay un historial claro de la criptomoneda, se utilizaron transferencias P2P o billeteras anónimas, o el intercambio se procesa a través de un intercambio con controles AML particularmente estrictos.

Si prepara todo con antelación (reúne un conjunto completo de documentos, completa KYC antes de la transacción, elige un bróker confiable, define claramente el plan de transacción, trabaja con un OTC autorizado en la UE, almacena criptomonedas en un intercambio confiable y notifica al banco con anticipación), la diferencia en términos de tiempo será pequeña, generalmente solo 5 a 7 días más.

En este caso, el orden de acciones será el siguiente: venta de criptomonedas → recepción de EUR → depósito en garantía → transacción.

Una transacción que utiliza criptomonedas es un poco más complicada y a menudo demora más, no porque el mercado esté en contra de las criptomonedas, sino por los controles AML adicionales y el paso de cambio de euros.

En resumen: es posible comprar bienes raíces en Austria con criptomonedas, pero solo mediante un intercambio de criptomonedas por moneda fiduciaria y con la asistencia de un notario. Transferir criptomonedas directamente al vendedor no es posible debido a los estrictos requisitos bancarios y las regulaciones AML/KYC.

Austria es uno de los países con las regulaciones más estrictas de Europa. Esto garantiza la seguridad y la transparencia de las transacciones, pero también implica requisitos muy estrictos de documentación y verificación.

La mejor opción para una transacción segura:

• Una cuenta de depósito en garantía con un notario : el dinero se guarda allí hasta que se registra la escritura.
• El cambio oficial de criptomonedas por euros se realiza a través de bolsas autorizadas o servicios OTC.
• La asistencia de expertos (abogados y consultores inmobiliarios) le ayudará a cumplir todos los requisitos y reducir los riesgos.

Planifique su compra cuidadosamente, consulte con expertos en cada paso y la criptomoneda le ayudará a invertir fácilmente en bienes raíces austriacos o prepararse para su mudanza al país.