Préstamos inmobiliarios en Austria 2025: Cómo obtener y solicitar un préstamo

Comprar una vivienda en Austria es una práctica cada vez más popular tanto para residentes como para extranjeros. En 2025, el tipo de interés medio de las hipotecas en el país rondaba el 3,4 % (datos de OeNB), lo que hace que los préstamos inmobiliarios sean asequibles en comparación con otros países de la UE. Sin embargo, obtener una hipoteca requiere conocer la normativa local, preparar la documentación necesaria y comprender la terminología bancaria.

Como experta inmobiliaria en Austria, ayudo a mis clientes a comprender todos los detalles y les ofrezco asistencia para obtener una hipoteca, desde la elección del banco hasta la firma del contrato de préstamo. En este artículo, explicaré en detalle los requisitos vigentes en 2025 y cómo solicitar correctamente un préstamo hipotecario en Austria.

La introducción del KIM-VO en 2022 provocó un descenso significativo de la concesión de hipotecas en Austria. Según el Banco Nacional de Austria (OeNB), la proporción de préstamos sostenibles aumentó del 12 % en el primer semestre de 2022 al 84 % en el primer semestre de 2024, lo que refleja requisitos más estrictos en cuanto a la solvencia de los prestatarios.

Sin embargo, a partir del 1 de julio de 2025, el KIM-VO dejó de ser vinculante, lo que otorgó a los bancos mayor flexibilidad para evaluar la solvencia de los prestatarios. No obstante, la FMA sigue recomendando adherirse a los principios fundamentales del KIM-VO para garantizar la estabilidad financiera.

Disposiciones clave del KIM-VO:

• Relación préstamo-valor (LTV) máxima: 90%.
• Relación máxima deuda-ingresos (DSTI): 40%.
• Plazo máximo del préstamo: 35 años.

Cambios a partir del 1 de julio de 2025:

• Eliminación de requisitos obligatorios: Los bancos han obtenido mayor flexibilidad a la hora de evaluar la solvencia de los prestatarios.
• Recomendaciones de la FMA: La FMA sigue recomendando la adhesión a los principios básicos de KIM-VO para garantizar la estabilidad financiera.
• Flexibilidad hipotecaria: Posibilidad de un enfoque individualizado para los prestatarios, incluyendo la posibilidad de aumentar el LTV y el DSTI, sujeto a la debida justificación.

Impacto en las condiciones para obtener una hipoteca:

• Hipotecas para la compra de un apartamento en Austria: Los bancos pueden ofrecer condiciones más flexibles, pero es importante tener en cuenta la situación financiera individual del prestatario.
• Hipotecas para alquilar apartamentos en Austria: Las condiciones pueden variar en función de la rentabilidad del inmueble y del historial crediticio del prestatario.

Nota: A pesar de la abolición de los requisitos obligatorios del KIM-VO, se recomienda adherirse a sus principios para garantizar la estabilidad financiera y minimizar los riesgos al obtener una hipoteca en Austria.

Las hipotecas en Austria están disponibles tanto para ciudadanos austriacos como para extranjeros, sujetas a ciertas condiciones.

• Ciudadanos de Austria y la UE. Para ellos, el proceso es más sencillo: basta con demostrar unos ingresos estables, realizar un pago inicial y cumplir los requisitos estándar del banco.
• Los extranjeros con permiso de residencia permanente (VNZh) pueden obtener una hipoteca y comprar una vivienda para su residencia habitual. Contar con la residencia oficial aumenta significativamente sus posibilidades de obtener un préstamo.
• Extranjeros sin permiso de residencia. Es posible obtener una hipoteca, pero se requiere la aprobación municipal. Esta solo se concede si la compra responde a los intereses sociales, culturales o económicos de Austria.
• Los inversores de países no pertenecientes a la UE (incluidos Ucrania y Rusia) también pueden optar a hipotecas, pero los bancos realizan comprobaciones más exhaustivas de sus documentos, historial financiero y fuente de ingresos.

En 2025, el proceso hipotecario en Austria experimentó cambios, especialmente para compradores extranjeros. Si bien la KIM-VO (Reglamento de Medidas de Financiación Hipotecaria del Instituto de Crédito) se hizo obligatoria a partir del 1 de julio de 2025, los bancos mantienen un enfoque prudente, teniendo en cuenta la situación financiera individual de cada prestatario.

El prestatario debe ser mayor de edad y tener plena capacidad legal. En algunos programas, los bancos establecen un límite de edad máximo al finalizar el préstamo, generalmente entre 65 y 70 años.

Se requiere la ciudadanía austriaca, un permiso de residencia permanente o una tarjeta de residencia. Los inversores extranjeros sin permiso de residencia necesitan la aprobación municipal para comprar bienes inmuebles. Contar con la residencia legal aumenta significativamente las posibilidades de obtener un préstamo.

Los bancos verifican los ingresos del solicitante de los últimos 12 a 24 meses, considerando todas sus fuentes: salario, actividades comerciales, alquileres e inversiones. También analizan su historial crediticio y el índice de endeudamiento (DSR), que mide la proporción entre los ingresos y los pagos de la hipoteca. Generalmente, la cuota mensual de la hipoteca no debería superar el 30-40 % de los ingresos.

A los prestatarios extranjeros se les suele exigir que presenten informes crediticios de su país de origen. Un buen historial crediticio agiliza considerablemente el proceso de aprobación de la hipoteca.

Por ejemplo, para comprar un apartamento en Viena valorado en 400 000 €, un ciudadano de la UE necesita unos ingresos mensuales de entre 2500 y 3000 €, mientras que los ucranianos o rusos necesitan entre 3500 y 4000 €. Uno de mis clientes, con unos ingresos mensuales de 3800 €, obtuvo una hipoteca de 350 000 € con una entrada del 30 %.

Para los ciudadanos austriacos y de la UE, un contrato de trabajo y un justificante de ingresos suelen ser suficientes. Los empresarios deben presentar la declaración de la renta y los estados financieros. Los prestatarios extranjeros a menudo necesitan traducciones juradas de los documentos al alemán o al inglés.

Desde 2022, los bancos exigen que se cubran con fondos personales un mínimo del 20 % del valor del inmueble y los gastos adicionales (honorarios notariales, registro, seguro). Para ciudadanos no pertenecientes a la UE (por ejemplo, ucranianos y rusos): entre el 30 % y el 50 % del valor del inmueble.

Cuanto mayor sea el pago inicial, mayor será la probabilidad de aprobación del préstamo y más favorables serán las condiciones del tipo de interés. Para muchos bancos, esto también es un indicador de la disciplina financiera del prestatario.

En algunos casos, los bancos exigen un aval, una garantía o un seguro de vida y de propiedad durante el período de amortización del préstamo. Esto es especialmente importante para los prestatarios extranjeros sin un historial crediticio extenso en Austria.

Obtener una hipoteca en Austria puede parecer complicado, sobre todo para compradores extranjeros. Sin embargo, con la preparación adecuada y conociendo los pasos clave, el proceso se vuelve sencillo y manejable. En 2025, los bancos seguirán teniendo en cuenta las recomendaciones de KIM-VO al evaluar los riesgos, lo que repercutirá en las condiciones de los préstamos.

El primer paso es elegir un banco y solicitar una hipoteca. Entre los principales bancos que ofrecen hipotecas a compradores extranjeros se incluyen:

• Erste Bank es uno de los bancos más grandes de Austria y ofrece una amplia gama de productos hipotecarios.
• Raiffeisen Bank es conocido por su fiabilidad y variedad de soluciones hipotecarias.
• UniCredit Bank Austria ofrece condiciones competitivas para clientes extranjeros.
• Sparkassengruppe Österreich es una red de más de 700 sucursales en todo el país, que garantiza el acceso a los servicios hipotecarios.

Es importante señalar que, para los nacionales de terceros países (como ucranianos y rusos), el proceso puede requerir pasos adicionales, como la obtención de permiso de las autoridades locales para la compra de bienes inmuebles.

Tras presentar la solicitud, el banco inicia una tasación independiente del inmueble. Esto es necesario para determinar su valor de mercado y calcular el importe máximo del préstamo que el banco está dispuesto a conceder. La tasación suele ser realizada por expertos certificados y corre a cargo del prestatario.

Algunos bancos cobran una tarifa fija por la tasación de la propiedad, que puede ascender a alrededor del 0,5% del importe del préstamo. Por ejemplo, en Bank Austria, la tarifa de tasación es de aproximadamente 261 € para un préstamo de 400.000 €.

En esta etapa, el prestatario debe proporcionar un paquete completo de documentos, que incluye:

• Pasaporte o documento de identidad;
• Comprobante de ingresos (certificados de salario, declaraciones de impuestos);
• Contrato de compraventa o acuerdo preliminar;
• Extracto del registro de la propiedad (Grundbuchauszug);
• Confirmación de la disponibilidad del pago inicial.

Todos los documentos emitidos fuera de Austria deben estar traducidos al alemán y legalizados ante notario. Sin la documentación completa, el banco no podrá tramitar la solicitud.

Una vez aprobada la solicitud y toda la documentación, el prestatario firma un contrato de préstamo con el banco. El contrato recoge las condiciones del préstamo, incluyendo el tipo de interés, el plazo de amortización y otros detalles importantes. Se recomienda revisar detenidamente las condiciones del contrato y, si fuera necesario, consultar con un abogado.

El último paso es inscribir la transacción en el Registro de la Propiedad (Grundbuch). Esta es la confirmación oficial de la propiedad del inmueble. El proceso de inscripción puede tardar desde unas pocas semanas hasta varios meses, dependiendo de la complejidad de la transacción y la región. Una vez inscrita, la persona que realiza la compra se convierte en la propietaria oficial del inmueble.

¡Importante! El seguro de la vivienda es obligatorio para obtener una hipoteca. Cubre los daños a la casa o apartamento, así como la responsabilidad civil del propietario. También se recomienda contratar un seguro de hogar (Hauschaltsversicherung) para proteger sus pertenencias.

Los tipos de interés hipotecarios en Austria se consideran tradicionalmente muy atractivos, fluctuando habitualmente entre el 2 % y el 5 %. Según el Banco Nacional de Austria (OeNB), el tipo de interés hipotecario medio a abril de 2025 era del 3,42 %, inferior al de octubre de 2023 (4,17 %), pero superior al mínimo histórico del 1,18 % registrado en 2021-2022. La evolución de los tipos depende directamente de la estabilidad financiera de los bancos y de la solvencia de los prestatarios.

En 2025, las hipotecas seguirán estando disponibles tanto para residentes austriacos como para compradores extranjeros, incluidos ucranianos y rusos. Las condiciones básicas de los préstamos dependen del tipo de propiedad, la situación del prestatario, la región y el banco en cuestión.

En Austria, el importe de la hipoteca depende del valor del inmueble y del tipo de préstamo. Normalmente, con un tipo fijo, se puede obtener hasta el 70 % del valor del inmueble, y en ocasiones hasta el 80 %. El resto debe cubrirse con un pago inicial.

Ejemplos:

• Normalmente, las obras de nueva construcción requieren un pago inicial del 40%.
• Para viviendas secundarias: 50%.
• Los plazos de amortización del préstamo suelen ser de hasta 35 años, el importe mínimo del préstamo es de 25.000 €, no hay límite máximo.

Si ya posee bienes inmuebles en Austria, puede utilizarlos como garantía. Es importante tener en cuenta la regla: los gastos mensuales, sumados a la hipoteca, no deben superar el 40 % de sus ingresos brutos. Los ingresos adicionales por alquiler pueden reducir este porcentaje.

1. Tipo fijo. La opción más popular. Los plazos suelen oscilar entre 15 y 30 años, pero pueden variar según el banco.

2. Tipo variable. También conocida como hipoteca de tipo variable. El tipo de interés está vinculado al Euribor y se ajusta cada tres meses.

• Ventajas: La tasa de interés podría disminuir, lo que le permitirá liquidar el préstamo antes.
• Desventajas: El Euribor podría subir, lo que aumentaría el sobrepago.

3. Hipoteca combinada. Combina ambas opciones. Por ejemplo:

• Préstamo a tipo fijo del 60% durante un plazo acordado
• Préstamo del 40% con un tipo de interés variable del 1,5% + Euribor

Apto para propiedades comerciales y residenciales, reventa o renovación.

En Austria, los bancos ofrecen hipotecas no solo para la compra de una vivienda principal, sino también para fines especiales, incluidos proyectos ecológicos.

Opciones principales:

• Las segundas hipotecas están disponibles para casas de vacaciones o propiedades de alquiler. Le permiten invertir en bienes raíces y generar ingresos por alquiler.
• Préstamos para renovación y reconstrucción: para la renovación de viviendas o apartamentos existentes, incluyendo la mejora para cumplir con los estándares de eficiencia energética.
• Hipotecas comerciales – para oficinas, locales comerciales y propiedades industriales.

Programas de hipotecas verdes:

• UniCredit Bank Austria ofrece bonos hipotecarios verdes, cuyos fondos se utilizan para construir edificios respetuosos con el medio ambiente y energéticamente eficientes.
• Erste Bank y Sparkasse ofrecen préstamos con tipos de interés reducidos para viviendas de alta eficiencia energética.

La compra de bienes inmuebles en Austria para ciudadanos extranjeros, incluidos ucranianos y rusos, implica una serie de consideraciones legales y financieras. Si bien el proceso es accesible, es importante tener en cuenta lo siguiente:

1. Restricciones a la compra de bienes inmuebles. En Austria, existen restricciones regionales a la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros. En particular, los estados federados de Tirol y Vorarlberg restringen la compra de bienes inmuebles a extranjeros, exigiendo la autorización de las autoridades locales. En otras regiones, como Viena, es posible comprar con un permiso de residencia o demostrando un interés social en la adquisición de bienes inmuebles.

2. Requisito de permiso. Los ciudadanos de terceros países necesitan autorización de las autoridades locales (Grundverkehrsbehörde) para comprar bienes inmuebles. El trámite puede tardar de 3 a 6 meses, dependiendo de la región y el tipo de propiedad. El permiso puede ser denegado si la compra no se ajusta a los intereses locales.

3. Pagos iniciales elevados. Los compradores extranjeros suelen tener que realizar un pago inicial del 30% al 50% del valor de la propiedad. Esto es considerablemente superior al de los ciudadanos de la UE, donde el pago inicial mínimo es del 20%. También pueden requerirse documentos adicionales, como prueba de solvencia económica e historial crediticio.

4. Dificultad para obtener una hipoteca. A los ciudadanos extranjeros les resulta más difícil obtener una hipoteca en Austria. Los bancos exigen prueba de ingresos estables en euros y pueden requerir también un permiso de residencia o un avalista local. El proceso de solicitud puede tardar de 4 a 6 meses, y la relación préstamo-valor (LTV) máxima suele estar limitada al 50-70 %.

Para los compradores extranjeros de bienes inmuebles en Austria, existen opciones de financiación alternativas que pueden resultar útiles según la situación y el propósito de la compra. Veamos tres opciones principales:

1. Utilizar una empresa austriaca. Una forma de sortear las restricciones a la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros es adquirirlos a través de una empresa austriaca registrada. Esta opción puede resultar ventajosa para inversores que deseen alquilar la propiedad o realizar actividades comerciales. No obstante, es importante tener en cuenta que esto requiere el registro de una empresa en Austria, lo que implica costes y trámites administrativos adicionales.

2. Involucre a un socio local. La compra conjunta de bienes inmuebles con un ciudadano de la UE puede simplificar el proceso de adquisición, especialmente en regiones con restricciones para nacionales de terceros países. Dicho socio puede actuar como coinversor, compartiendo costes y riesgos. Sin embargo, es importante considerar cuidadosamente los términos de la propiedad conjunta y el reparto de beneficios para evitar posibles problemas legales y financieros en el futuro.

3. Uso de planes de ahorro (Bauspar). El sistema Bauspar en Austria es una forma de préstamo de ahorro diseñada para acumular fondos para la compra o construcción de una vivienda. El proceso consta de dos pasos: ahorrar durante un período determinado y luego recibir un préstamo en condiciones preferenciales. El monto máximo del préstamo Bauspar es de 300 000 €, con tasas de interés generalmente inferiores a las del mercado y fijas durante toda la vigencia del préstamo.

Obtener una hipoteca en Austria es un proceso que requiere una cuidadosa consideración y una preparación meticulosa, especialmente para ciudadanos extranjeros, incluidos ucranianos y rusos. El éxito depende en gran medida de elegir el banco adecuado, preparar toda la documentación necesaria y comprender las normativas legales, como los requisitos del gobierno regional y las directrices de la FMA en materia de préstamos.

Incluso tras la abolición de los requisitos obligatorios del KIM-VO, los bancos siguen teniendo en cuenta sus principios al evaluar la solvencia de los solicitantes, garantizando así la estabilidad financiera y la seguridad de las transacciones. Siguiendo estas recomendaciones, una buena planificación presupuestaria y un asesoramiento legal competente le permitirán obtener una hipoteca en condiciones favorables e invertir con confianza en bienes inmuebles austriacos, tanto para su propia residencia como para alquiler.