Préstamos inmobiliarios en Austria 2026: Cómo obtener y solicitar un préstamo

Comprar una vivienda en Austria es cada vez más popular tanto para residentes como para extranjeros. En 2025, el tipo hipotecario medio en el país se situaba aproximadamente en el 3,4 % (datos del OeNB), lo que hacía que los préstamos inmobiliarios fueran asequibles en comparación con otros países de la UE. Sin embargo, obtener una hipoteca requiere conocer la normativa local, la preparación de la documentación y comprender la terminología bancaria.

Como experto inmobiliario austriaco, ayudo a mis clientes a comprender todos los detalles y les ofrezco asistencia para obtener una hipoteca, desde la elección del banco hasta la firma del contrato. En este artículo, explicaré en detalle los requisitos vigentes en 2025 y cómo solicitar correctamente un préstamo hipotecario en Austria.

La introducción del KIM-VO en 2022 provocó una disminución significativa de los préstamos hipotecarios en Austria. Según el Banco Nacional de Austria (OeNB), la proporción de préstamos sostenibles aumentó del 12 % en el primer semestre de 2022 al 84 % en el primer semestre de 2024, lo que refleja los requisitos más estrictos de solvencia de los prestatarios.

Sin embargo, a partir del 1 de julio de 2025, el KIM-VO dejó de ser vinculante, lo que otorgó a los bancos mayor flexibilidad para evaluar la solvencia de los prestatarios. A pesar de ello, la FMA sigue recomendando adherirse a los principios fundamentales del KIM-VO para garantizar la estabilidad financiera.

Disposiciones clave del KIM-VO:

• Relación préstamo-valor (LTV) máxima: 90%.
• Relación deuda-ingresos máxima (DSTI): 40%.
• Plazo máximo del préstamo: 35 años.

Cambios a partir del 1 de julio de 2025:

• Eliminación de requisitos obligatorios: Los bancos han ganado más flexibilidad a la hora de evaluar la solvencia de los prestatarios.
• Recomendaciones de la FMA: La FMA continúa recomendando la adhesión a los principios básicos del KIM-VO para garantizar la estabilidad financiera.
• Flexibilidad hipotecaria: Posibilidad de un enfoque individualizado para los prestatarios, incluida la posibilidad de aumentar el LTV y el DSTI, sujeto a una justificación adecuada.

Impacto en las condiciones para la obtención de una hipoteca:

• Hipotecas para comprar un apartamento en Austria: Los bancos pueden ofrecer condiciones más flexibles, pero es importante considerar la situación financiera individual del prestatario. Al planificar su presupuesto, tenga en cuenta los precios actuales de los apartamentos en Viena .
• Hipotecas para alquiler de pisos en Austria: Las condiciones pueden variar dependiendo de la rentabilidad del inmueble y del historial crediticio del prestatario.

Nota: A pesar de la abolición de los requisitos obligatorios del KIM-VO, se recomienda adherirse a sus principios para garantizar la estabilidad financiera y minimizar los riesgos al obtener una hipoteca en Austria.

En Austria las hipotecas están disponibles tanto para ciudadanos austriacos como para extranjeros, sujetas a ciertas condiciones.

• Ciudadanos de Austria y la UE. Para ellos, el proceso es más sencillo: basta con demostrar ingresos estables, realizar un pago inicial y cumplir con los requisitos estándar del banco.
• Extranjeros con permiso de residencia permanente (VNZh). Pueden obtener una hipoteca y adquirir bienes inmuebles para su propia residencia. Tener la residencia oficial aumenta significativamente sus posibilidades de obtener un préstamo.
• Extranjeros sin permiso de residencia. Es posible obtener una hipoteca, pero se requiere la aprobación municipal. Esta solo se concede si la compra responde a los intereses sociales, culturales o económicos de Austria.
• Los inversores de países no pertenecientes a la UE (incluidos Ucrania y Rusia) también pueden optar a hipotecas, pero los bancos realizan controles más exhaustivos de sus documentos, historial financiero y fuente de ingresos.

En 2025, el proceso hipotecario en Austria experimentó cambios, especialmente para los compradores extranjeros. Si bien el KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) entró en vigor el 1 de julio de 2025, los bancos mantienen una postura cautelosa, considerando las circunstancias financieras individuales de los prestatarios.

El prestatario debe ser mayor de edad y plenamente capaz. En algunos programas, los bancos establecen un límite de edad al final del préstamo, generalmente entre 65 y 70 años.

Se requiere la ciudadanía austriaca, un permiso de residencia permanente o una tarjeta de residencia. Los inversores extranjeros sin permiso de residencia necesitan autorización municipal para comprar bienes inmuebles. Tener la residencia legal aumenta significativamente las posibilidades de obtener un préstamo.

Los bancos verifican los ingresos del prestatario de los últimos 12 a 24 meses, considerando todas sus fuentes: salario, actividades comerciales, alquiler de vivienda e inversiones. También analizan su historial crediticio, y el índice de servicio de la deuda (DSR) mide la relación entre los ingresos y los pagos obligatorios. Normalmente, la cuota hipotecaria mensual no debe superar el 30-40% de los ingresos.

A los prestatarios extranjeros se les suele exigir que proporcionen informes crediticios de su país de origen. Un buen historial crediticio agiliza considerablemente el proceso de aprobación de una hipoteca.

Por ejemplo, para comprar un apartamento en Viena de 400.000 €, un ciudadano de la UE necesita unos ingresos de entre 2.500 y 3.000 € al mes, mientras que los ucranianos o rusos necesitan entre 3.500 y 4.000 € al mes. Uno de mis clientes, con unos ingresos de 3.800 € al mes, recibió una hipoteca de 350.000 € con una entrada del 30 %.

Para los ciudadanos austriacos y de la UE, un contrato de trabajo y un comprobante de ingresos suelen ser suficientes. Los empresarios deben presentar una declaración de la renta y estados financieros. Los prestatarios extranjeros suelen requerir traducciones notariadas de los documentos al alemán o al inglés.

Desde 2022, los bancos exigen que un mínimo del 20 % del valor de la propiedad y los gastos adicionales (gastos notariales, registro, seguros) se cubran con fondos personales. Ciudadanos no pertenecientes a la UE (por ejemplo, ucranianos y rusos): entre el 30 % y el 50 % del valor de la propiedad.

Cuanto mayor sea el pago inicial, mayor será la probabilidad de aprobación del préstamo y más favorables serán las condiciones de la tasa de interés. Al planificar su presupuesto, es importante considerar con antelación todos los gastos de la compra de una propiedad . Para muchos bancos, esto también es un indicador de la disciplina financiera del prestatario.

En algunos casos, los bancos exigen un aval, una garantía o un seguro de vida y de propiedad durante el plazo de devolución del préstamo. Esto es especialmente importante para prestatarios extranjeros sin un historial crediticio extenso en Austria.

Obtener una hipoteca en Austria puede parecer complicado, especialmente para compradores extranjeros. Sin embargo, con la preparación adecuada y el conocimiento de los pasos clave, se vuelve sencillo y manejable. En 2025, los bancos seguirán considerando las recomendaciones de KIM-VO al evaluar los riesgos, lo que afectará las condiciones de los préstamos.

El primer paso es elegir un banco y solicitar una hipoteca. Entre los principales bancos que ofrecen hipotecas a compradores extranjeros se encuentran:

• Erste Bank es uno de los bancos más grandes de Austria y ofrece una amplia gama de productos hipotecarios.
• Raiffeisen Bank es conocido por su confiabilidad y variedad de soluciones hipotecarias.
• UniCredit Bank Austria ofrece condiciones competitivas para clientes extranjeros.
• Sparkassengruppe Österreich es una red de más de 700 sucursales en todo el país que garantiza el acceso a los servicios hipotecarios.

Es importante tener en cuenta que, para los nacionales de terceros países (como ucranianos y rusos), el proceso puede requerir pasos adicionales, como obtener permiso de las autoridades locales para comprar bienes inmuebles.

Tras presentar la solicitud, el banco inicia una tasación independiente de la propiedad. Esto es necesario para determinar el valor de mercado de la propiedad y calcular el importe máximo del préstamo que el banco está dispuesto a otorgar. La tasación suele ser realizada por peritos certificados y corre a cargo del prestatario.

Algunos bancos cobran una comisión fija por la tasación de la propiedad, que puede ascender a aproximadamente el 0,5 % del importe del préstamo. Por ejemplo, en Bank Austria, la comisión de tasación es de aproximadamente 261 € para un préstamo de 400.000 €.

En esta etapa, el prestatario deberá proporcionar un paquete completo de documentos, que incluya:

• Pasaporte o documento de identidad;
• Comprobante de ingresos (certificados de salario, declaraciones de impuestos);
• Contrato de compraventa o contrato preliminar;
• Extracto del registro de la propiedad (Grundbuchauszug);
• Confirmación de disponibilidad de anticipo.

Todos los documentos emitidos fuera de Austria deben traducirse al alemán y certificarse ante notario. Sin la documentación completa, el banco no podrá tramitar la solicitud.

Una vez aprobada la solicitud y todos los documentos, el prestatario firma un contrato de préstamo con el banco. Este contrato contiene las condiciones del préstamo, incluyendo la tasa de interés, el plazo de amortización y otros detalles importantes. Se recomienda revisar detenidamente las condiciones del contrato y, de ser necesario, consultar con un abogado.

El último paso es la inscripción de la transacción en el registro de la propiedad (Grundbuch). Esta es la confirmación oficial de la propiedad. El proceso de registro puede tardar desde unas semanas hasta varios meses, dependiendo de la complejidad de la transacción y la región. Una vez registrado, el prestatario se convierte en el propietario oficial de la propiedad.

¡Importante! El seguro de propiedad es obligatorio para obtener una hipoteca. Cubre los daños a la casa o apartamento, así como la responsabilidad civil del propietario. También se recomienda contratar un seguro de vivienda (Hauschaltsversicherung) para proteger sus pertenencias.

Los tipos de interés hipotecarios en Austria se consideran tradicionalmente muy atractivos, fluctuando normalmente entre el 2% y el 5%. Según el OeNB, el tipo de interés hipotecario medio en abril de 2025 era del 3,42%, inferior al 4,17% de octubre de 2023, pero superior al mínimo histórico del 1,18% registrado en 2021-2022. La dinámica de los tipos de interés depende directamente de la estabilidad financiera de los bancos y de la fiabilidad de los prestatarios.

En 2025, las hipotecas seguirán estando disponibles tanto para residentes austriacos como para compradores extranjeros, incluidos ucranianos y rusos. Las condiciones básicas de los préstamos dependen del tipo de propiedad, la situación del prestatario, la región y el banco específico.

En Austria, el importe de la hipoteca depende del valor de la propiedad y del tipo de préstamo. Normalmente, con un tipo de interés fijo, se puede pedir prestado hasta el 70 % del valor de la propiedad, a veces hasta el 80 %. El resto debe cubrirse con un pago inicial.

Ejemplos:

• Las construcciones nuevas generalmente requieren un pago inicial del 40%.
• Para vivienda secundaria-50%.
• Los plazos de devolución de los préstamos suelen ser de hasta 35 años, el importe mínimo del préstamo es de 25.000 €, no hay límite superior.

Si ya posee un inmueble en Austria, puede usarlo como garantía. Es importante tener en cuenta esta regla: los gastos mensuales, más los pagos de la hipoteca, no deben superar el 40 % de sus ingresos brutos. Los ingresos adicionales por alquiler pueden reducir este porcentaje.

1. Tasa fija. La opción más popular. Los plazos suelen oscilar entre 15 y 30 años, pero pueden variar según el banco.

2. Tipo variable. También conocida como hipoteca de tipo ajustable. El tipo de interés está referenciado al euríbor y se ajusta trimestralmente.

• Ventajas: La tasa puede disminuir, lo que le permitirá pagar el préstamo antes.
• Contras: El Euribor puede subir, lo que incrementa el sobrepago.

3. Hipoteca combinada. Combina ambas opciones. Por ejemplo:

• Préstamo a tasa fija del 60% por un plazo acordado
• Préstamo del 40% con un tipo flotante del 1,5% + Euribor

Adecuado para propiedades comerciales y residenciales, reventa o renovación.

En Austria, los bancos ofrecen hipotecas no sólo para la compra de una vivienda principal, sino también para fines especiales, incluidos proyectos verdes.

Opciones principales:

• Las segundas hipotecas están disponibles para casas vacacionales o propiedades de alquiler. Permiten invertir en bienes raíces y generar ingresos por alquiler.
• Préstamos para renovación y reconstrucción: para renovar casas o apartamentos existentes, incluida la actualización a estándares de eficiencia energética.
• Hipotecas comerciales: para oficinas, locales comerciales y propiedades industriales.

Programas de hipotecas verdes:

• El banco UniCredit Austria ofrece bonos hipotecarios verdes, cuyos beneficios se utilizan para construir edificios respetuosos con el medio ambiente y energéticamente eficientes.
• Erste Bank y Sparkasse ofrecen préstamos con tipos de interés reducidos para viviendas con alta eficiencia energética.

La compra de bienes inmuebles en Austria para ciudadanos extranjeros, incluidos ucranianos y rusos, implica una serie de consideraciones legales y financieras. Si bien el proceso es accesible, es importante considerar lo siguiente:

1. Restricciones a la compra de bienes inmuebles. En Austria, existen restricciones regionales para la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros. En particular, los estados federados de Tirol y Vorarlberg restringen la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros, requiriendo la autorización de las autoridades locales. En otras regiones, como Viena, se pueden adquirir bienes inmuebles con un permiso de residencia o un comprobante de interés social.

2. Requisito de permiso. Los nacionales de terceros países necesitan permiso de las autoridades locales (Grundverkehrsbehörde) para comprar bienes inmuebles. El trámite del permiso puede tardar de 3 a 6 meses y depende de la región y el tipo de propiedad. Es posible que se deniegue si la compra no se ajusta a los intereses locales.

3. Enganches elevados. Los compradores extranjeros suelen tener que abonar un enganche del 30-50 % del valor de la propiedad. Esta cantidad es significativamente mayor que la de los ciudadanos de la UE, cuyo enganche mínimo es del 20 %. También podrían requerirse documentos adicionales, como comprobante de solvencia financiera e historial crediticio.

4. Dificultad para obtener una hipoteca. Los ciudadanos extranjeros tienen más dificultades para obtener una hipoteca en Austria. Los bancos exigen un comprobante de ingresos estables en euros y también pueden exigir un permiso de residencia o un avalista local. El proceso de solicitud puede tardar de 4 a 6 meses, y la relación préstamo-valor (LTV) máxima suele estar limitada al 50-70 %.

Para los compradores extranjeros de bienes inmuebles en Austria, existen opciones de financiación alternativas que pueden ser útiles según la situación y el propósito de la compra. Analicemos tres opciones principales:

1. Utilizar una empresa austriaca. Una forma de eludir las restricciones a la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros es adquirirlos a través de una empresa austriaca registrada. Esta opción puede ser ventajosa para los inversores que buscan alquilar la propiedad o dedicarse a actividades comerciales. Sin embargo, es importante tener en cuenta que esto requiere registrar una empresa en Austria, lo que conlleva costos y trámites administrativos adicionales.

2. Involucre a un socio local. Comprar un inmueble conjuntamente con un ciudadano de la UE puede simplificar el proceso de adquisición, especialmente en regiones con restricciones para nacionales de terceros países. Dicho socio puede actuar como coinversor, compartiendo costes y riesgos. Sin embargo, es importante considerar cuidadosamente las condiciones de copropiedad y participación en los beneficios para evitar posibles problemas legales y financieros en el futuro.

3. Utilizar planes de ahorro (Bauspar). El sistema Bauspar en Austria es un tipo de préstamo de ahorro diseñado para acumular fondos para la compra o construcción de una vivienda. El proceso consta de dos pasos: ahorrar durante un periodo determinado y, posteriormente, obtener un préstamo con condiciones preferenciales. El importe máximo del préstamo bajo el programa Bauspar es de 300.000 €, con tipos de interés generalmente inferiores a los del mercado y fijos durante todo el plazo del préstamo.

Obtener una hipoteca en Austria es un proceso que requiere una cuidadosa reflexión y una preparación meticulosa, especialmente para ciudadanos extranjeros, como ucranianos y rusos. El éxito depende en gran medida de elegir el banco adecuado, preparar toda la documentación necesaria y comprender la normativa legal, como los requisitos del gobierno regional y las directrices de préstamo de la FMA.

Incluso tras la abolición de los requisitos obligatorios del KIM-VO, los bancos siguen considerando sus principios al evaluar la solvencia de los prestatarios, garantizando así la estabilidad financiera y la seguridad de las transacciones. Seguir estas recomendaciones, planificar su presupuesto y contar con un asesoramiento jurídico competente le permitirá obtener una hipoteca con condiciones favorables e invertir con confianza en bienes inmuebles austriacos, tanto para su propia vivienda como para alquilarlos.