Cómo comprar una propiedad en Francia sin cometer errores

En 2025, el mercado inmobiliario francés muestra una fuerte recuperación tras la desaceleración de 2023-2024. Tan solo en el primer semestre del año, el número de transacciones aumentó un 12 % con respecto al mismo periodo del año anterior. El precio medio por metro cuadrado a nivel nacional alcanzó los 3.017 €. París sigue siendo el mercado más caro, con precios que se sitúan en 9.420 € por metro cuadrado, un 0,4 % más que en febrero de 2025.

El objetivo de este artículo es analizar el atractivo de la inversión inmobiliaria en Francia. En él, analizaremos las principales tendencias del mercado, evaluaremos las condiciones legales y fiscales, y determinaremos qué propiedades y ubicaciones merecen la atención de los inversores según sus objetivos.

¿Por qué ahora?

• La actividad del mercado está creciendo. En los primeros seis meses de 2025, el número de transacciones aumentó un 12% en comparación con 2024.
• Los precios en las zonas más exclusivas están subiendo. París, la Costa Azul y la Provenza siguen experimentando un crecimiento constante de los precios.
• Cambios en la normativa de alquileres. Las nuevas normas fomentan los contratos a largo plazo y reducen los riesgos de los alquileres a corto plazo.
• Un activo de inversión fiable. En medio de la inestabilidad económica mundial, Francia sigue siendo una opción segura para proteger el capital.

Me llamo Oksana Zhushman. Soy abogada y me especializo en inversiones inmobiliarias en países de la UE, como Francia, Austria y Alemania. A lo largo de los años, he asesorado en transacciones en todas sus fases: desde la selección del inmueble y la auditoría legal hasta la optimización fiscal y la estructura de propiedad. Mi principal objetivo es proteger las inversiones y garantizar que el proceso sea claro y rentable para mis clientes.

Francia ofrece a los inversores una alta liquidez, una amplia selección de propiedades y una infraestructura bien desarrollada. Ofrece desde apartamentos en París y casas en las afueras hasta chalets alpinos y villas costeras. Francia combina el atractivo de las inversiones en estilo de vida con un potencial de ingresos relativamente alto, ya que el turismo y la elevada demanda de alquileres generan un potencial de rentabilidad sostenible, especialmente a largo plazo.

Austria, por otro lado, cuenta con un modelo de mercado más estable. Los riesgos son menores, la legislación es más transparente y las normas para los inversores son más estrictas, lo que garantiza una protección fiable del capital. La rentabilidad del alquiler en Austria suele estar limitada al 2-3% anual, pero este conservadurismo hace que el mercado sea predecible. Un factor importante es la demanda consistentemente alta de bienes raíces austriacos, que respalda los precios y confirma el interés continuo de los compradores. A diferencia de Francia, donde la rentabilidad depende en gran medida del turismo y las fluctuaciones del mercado, en Austria, los bienes raíces sirven como medio de preservación del capital. Por lo tanto, invertir en bienes raíces aquí se percibe a menudo como una estrategia segura a largo plazo, en lugar de una forma de obtener ganancias rápidas.

Por lo tanto, Francia es adecuada para aquellos que buscan oportunidades más dinámicas y están dispuestos a asumir riesgos para obtener altas rentabilidades, mientras que Austria es mejor para los inversores conservadores que valoran la estabilidad, la seguridad jurídica y el crecimiento a largo plazo del valor de los inmuebles.

Francia ha ocupado durante mucho tiempo una posición destacada entre los principales mercados europeos. Su marco legal protege los derechos de los inversores y su alta liquidez permite que las propiedades encuentren compradores e inquilinos.

Según Mordor Intelligence Source, el mercado inmobiliario residencial francés está valorado en 528.330 millones de dólares en 2025 y se prevé que crezca hasta los 697.520 millones de dólares en 2030, lo que representa una tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del 5,92%.

El mercado inmobiliario francés se considera maduro y estable: existen normas de transacción transparentes y el sistema legal protege eficazmente los intereses de los inversores. Por consiguiente, el mercado inmobiliario francés goza de gran liquidez. Esto se aprecia especialmente en las grandes ciudades y los destinos turísticos más populares, donde las propiedades rara vez permanecen mucho tiempo en el mercado, encontrando rápidamente nuevos propietarios o inquilinos.

En nuestra experiencia trabajando con clientes interesados ​​en adquirir viviendas asequibles en Francia, a menudo hemos considerado opciones en los suburbios parisinos, así como pequeños apartamentos en la Costa Azul. A pesar de sus precios relativamente bajos, estas propiedades demostraron una buena rentabilidad, principalmente debido a la demanda estable de alquileres a largo plazo.

Según recientes informes analíticos de PwC y el Banco Mundial, Francia se sitúa sistemáticamente entre los líderes europeos en cuanto a seguridad en las transacciones inmobiliarias y protección de los derechos de propiedad. Además, la rentabilidad del alquiler en las principales ciudades del país supera la media de la Unión Europea, alcanzando aproximadamente el 4-5%.

Muchos inversores subestiman la importancia de la protección legal. Siempre recomiendo a mis clientes que presten especial atención a la debida diligencia legal de la propiedad que adquieren y que trabajen exclusivamente con agentes y notarios de confianza, sobre todo al comprar un apartamento en Francia para alquilarlo.

Francia combina rentabilidades relativamente altas, estabilidad y previsibilidad, y un estilo de vida atractivo para muchos compradores.

París y el sur de Francia siguen siendo, tradicionalmente, destinos clave para la inversión inmobiliaria en Francia. Su atractivo reside en una combinación de alta liquidez, demanda estable y un estilo de vida distintivo apreciado tanto por los residentes locales como por los compradores extranjeros.

París resulta especialmente atractiva para los inversores que buscan ingresos por alquiler estables y una revalorización del capital a largo plazo. La Costa Azul y la Provenza, por su parte, atraen a quienes desean combinar la inversión con el prestigio y el potencial turístico de la región.

• París es el mayor centro de negocios y turístico de Europa y cuenta con un alto nivel de liquidez.
• La Costa Azul y la Provenza son regiones de alto nivel donde las villas tienen una gran demanda. Además, existe una demanda estacional constante y un interés continuo por parte de inversores extranjeros.

Incluso las propiedades de precio relativamente bajo en estas zonas pueden generar ingresos significativos. Por ejemplo, uno de mis clientes compró una pequeña villa en Niza: los ingresos por alquiler compensaron totalmente la inversión en tan solo las dos primeras temporadas turísticas, a pesar de que el objetivo inicial era encontrar una vivienda asequible en Francia.

Francia mantiene, en general, su posición como uno de los mercados más estables y atractivos de Europa. Según Notarios de Francia, entre abril de 2024 y abril de 2025 se vendieron 892.000 propiedades en el país, 50.000 más que el año anterior. El precio medio de la vivienda alcanzó aproximadamente los 2.953 € por metro cuadrado.

La historia del mercado demuestra que puede resistir crisis graves. Por ejemplo:

• 2008–2010: En las principales ciudades, los precios de las viviendas existentes disminuyeron en promedio entre un 10 y un 12 %. Se produjo una recuperación gradual debido a la demanda sostenida de alquileres a largo plazo.
• 2020–2021: Durante la pandemia de COVID-19, los confinamientos y las restricciones al turismo provocaron una disminución del interés por las propiedades en zonas turísticas. Sin embargo, la demanda interna, en particular de viviendas nuevas, sostuvo el mercado.

El mercado inmobiliario francés ha demostrado históricamente su resistencia ante las crisis económicas. Para los inversores que buscan comprar una vivienda en Francia a un precio asequible, conviene buscar opciones en regiones con una fuerte demanda interna.

Un ejemplo perfecto: uno de mis clientes compró una pequeña casa en la Provenza inmediatamente después de la crisis de 2020. Para 2022, los ingresos por alquiler a largo plazo le permitieron recuperar completamente su inversión.

Los precios en las principales ciudades (París, Lyon y la Costa Azul) crecieron de forma constante entre un 3 % y un 5 % anual. Sin embargo, el mercado de vivienda existente creció más lentamente que el sector de obra nueva, lo que generó oportunidades adicionales para los inversores que buscan comprar propiedades en Francia para obtener plusvalía.

Incluso las propiedades más asequibles en las regiones más cotizadas de Francia suelen mantenerse líquidas y generar ingresos por alquiler estables.

Es importante comprender que el mercado del país está muy diversificado regionalmente, y la elección de la propiedad depende directamente de la estrategia de inversión.

• París : un centro cultural; viviendas desde 350.000 € hasta 900.000 € para apartamentos de una a tres habitaciones; áticos de lujo desde 1,2 millones de €. Los alquileres a corto plazo a través de Airbnb generan entre un 4 % y un 5 % anual.
• Lyon : centro universitario e industrial; apartamentos desde 250.000 € hasta 600.000 €, apartamentos grandes desde 700.000 €. Alquileres a largo plazo populares entre estudiantes y profesionales.
• Marsella : ciudad portuaria con gran afluencia turística; las viviendas oscilan entre 180.000 € y 450.000 €, y las viviendas junto al mar parten de 500.000 €. Los alquileres de verano generan entre un 5 % y un 6 % de rentabilidad.
• Costa Azul : apartamentos desde 300.000 €, villas desde 1 millón de €. Los alquileres de temporada son especialmente rentables, con alta liquidez.
• Burdeos : apartamentos desde 220.000 € hasta 550.000 €, casas desde 400.000 €. La región está experimentando un aumento constante de precios y tiene una gran demanda entre estudiantes e inversores.
• Toulouse : apartamentos desde 200.000 € hasta 450.000 €, casas desde 400.000 €. Alquileres a largo plazo muy populares gracias al desarrollo de las industrias de la aviación y las tecnologías de la información.
• Alpes : apartamentos desde 250.000 €, chalets desde 1 millón de €. Muy populares entre los turistas de invierno, los alquileres de temporada generan ingresos estables.

Más del 60% de las transacciones involucran viviendas existentes. Los apartamentos y casas en los centros urbanos y suburbios tienen demanda tanto para alquiler como para reventa.

Las nuevas promociones inmobiliarias siguen siendo populares, sobre todo en las grandes ciudades y en la costa. Entre sus ventajas destacan los diseños modernos y los incentivos fiscales (como el programa Pinel). Los precios oscilan entre 250 000 € y 700 000 €, y las propiedades de lujo parten de 1 millón de €.

Los apartamentos y estudios son ideales para alquileres de corta duración (Airbnb), especialmente en París, Lyon y la Costa Azul. La rentabilidad media es del 4-5% anual.

Los chalets y villas son muy populares en los Alpes y el sur del país. Los precios parten de 250.000 €, llegando a alcanzar el millón de euros en las propiedades de lujo. En las zonas turísticas, generan altos ingresos estacionales.

Los compradores extranjeros representan solo alrededor del 2% del volumen total de transacciones en el mercado inmobiliario secundario de Francia, pero son ellos quienes impulsan la demanda constante de propiedades de lujo en las regiones turísticas.

Nacionalidades principales:

• Los belgas representan aproximadamente el 20% de las transacciones con extranjeros. Su actividad es mayor en la región de Var y en Provenza-Alpes-Costa Azul (PACA).
• Los británicos, en torno al 17%, prefieren Dordoña y PACA. Su presupuesto medio de compra ronda los 500.000 €.
• Los estadounidenses lideran el mercado parisino, representando hasta el 25% de las transacciones extranjeras. Su presupuesto promedio ronda los 715.000 euros. También muestran interés en la Costa Azul.
• Los holandeses prevén un crecimiento de la actividad del 45 % entre 2022 y 2025. Su elección se centra en Creuset y Alta Saboya, con un presupuesto medio aproximado de 298 000 €.
• Los alemanes tradicionalmente compran propiedades en el Var y Alsacia por entre 400.000 y 600.000 euros.
• Los inversores chinos representan hasta el 10% de las operaciones en París y la Costa Azul. Sus presupuestos suelen superar el millón de euros.
• Los libaneses representan aproximadamente el 12% de las transacciones extranjeras en París. Dan prioridad a las propiedades prestigiosas en las ubicaciones más exclusivas de la capital.

Los franceses están invirtiendo activamente en vivienda principal, lo que crea una base sólida para la estabilidad del mercado a largo plazo.

Características de la demanda interna:

• Los apartamentos y casas pequeñas en los suburbios de las grandes ciudades son populares;
• Los apartamentos tienen mucha demanda en la Costa Azul, así como en París, Lyon y Burdeos;
• La vivienda se compra no solo para vivir en ella, sino también como fuente de ingresos por alquiler;
• En las megaciudades, la demanda interna suele superar la oferta, especialmente en el segmento de edificios nuevos con diseños modernos.

Al comprar bienes inmuebles en Francia, tenga en cuenta el equilibrio entre los intereses de los compradores locales y extranjeros. Esta combinación garantiza una alta liquidez y rentabilidades estables, incluso si el flujo turístico disminuye temporalmente.

La elección de la estructura de propiedad depende directamente de los objetivos, el presupuesto y la estrategia del inversor. Existen varios métodos principales para invertir en bienes raíces en Francia, cada uno con sus propias ventajas y limitaciones.

La opción más sencilla. Adecuada para inversores individuales o socios que deseen gestionar la propiedad directamente sin estructuras legales complejas.

Ejemplo: Una clienta compró un apartamento en Lyon por 320.000 € a su nombre para alquilarlo a largo plazo. La rentabilidad fue de aproximadamente el 4 % anual, y la gestión corrió a cargo de una agencia inmobiliaria local.

Una forma de propiedad conjunta popular entre familias y pequeños grupos de inversores. Simplifica la distribución de las participaciones y la transmisión de la herencia.

Ventajas de la lesión medular:

• la posibilidad de que varios participantes sean propietarios de un objeto a la vez;
• Fácil transmisión de la propiedad por herencia;
• Beneficios fiscales en ciertos casos.

Defectos:

• Contabilidad e informes obligatorios cada año;
• El procedimiento de registro es más complicado que el de la propiedad directa.

Ejemplo: Una familia decidió comprar una villa en la Costa Azul mediante una SCI, dividiendo las participaciones entre padres e hijos. Esto simplificó la gestión y resolvió los problemas de herencia por adelantado.

Para aquellos que desean generar ingresos a partir de bienes inmuebles en Francia sin gestionar directamente la propiedad, existen fondos especiales:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier): inversiones en bienes raíces residenciales y comerciales con pagos de ingresos regulares.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) es una estructura más flexible que permite combinar inversiones inmobiliarias con instrumentos financieros.

Ejemplo: Un cliente invirtió 200.000 € en SCPI, empresa especializada en edificios de oficinas y complejos residenciales en París. La rentabilidad anual media fue del 4,2 %.

Otra opción es adquirir una propiedad mediante la compraventa de participaciones entre varios inversores. En algunos casos, se recurre a fideicomisos y estructuras familiares especiales para optimizar los impuestos y simplificar los trámites de herencia. Sin embargo, estas transacciones requieren asesoramiento legal especializado y acuerdos transparentes entre los participantes.

No existen barreras legales para los no residentes en Francia. Los ciudadanos extranjeros pueden comprar libremente una casa, un apartamento o cualquier otro tipo de propiedad inmobiliaria en Francia.

Características principales:

• Los extranjeros tienen derecho a comprar, alquilar y vender bienes inmuebles sin restricciones;
• No existe límite alguno en cuanto al número o coste de los objetos;
• Para comprarla, no se necesita permiso de residencia ni ciudadanía; basta con el pasaporte.

Comprar una propiedad inmobiliaria en Francia requiere un enfoque meticuloso de los procedimientos legales. Incluso si la propiedad parece perfecta, no realizar la debida diligencia puede acarrear riesgos financieros.

1. Obtener un NIF (Numéro d'Identification Fiscale) es un número de identificación fiscal obligatorio para todos los compradores, incluidos los extranjeros.
2. Elegir un notario – En Francia, el notario es un participante obligatorio en una transacción; garantiza su legalidad y la inscripción de los derechos de propiedad.
3. Compromis de vente – un acuerdo preliminar de compraventa, al firmarlo se suele pagar un depósito del 5-10% del precio.
4. El acta de venta es la escritura definitiva, firmada ante notario. Una vez inscrita, el comprador se convierte en el propietario absoluto.

Uno de mis clientes compró un apartamento en París mediante la firma de un contrato de compraventa con un depósito del 7%. Tras una revisión exhaustiva de la documentación, el notario expidió el acta de venta y el inmueble quedó inmediatamente disponible para alquilar.

En Francia, la representación notarial de una transacción es obligatoria por ley. El notario desempeña un papel fundamental para garantizar la integridad jurídica de la transacción: verifica la titularidad, identifica gravámenes y deudas, redacta el contrato de compraventa y el acta de compraventa , y posteriormente inscribe la transmisión de propiedad en el Servicio de Publicidad Inmobiliaria . Además, el notario calcula los impuestos y tasas, garantizando así la protección de los intereses tanto del comprador como del vendedor.

Un agente desempeña un papel ligeramente diferente: selecciona propiedades, evalúa su valor de mercado, organiza visitas y lleva a cabo negociaciones, pero no puede reemplazar a un notario.

Para ilustrarlo, les daré un ejemplo: un cliente alemán quería comprar un apartamento en la Costa Azul. El agente le ayudó a negociar una rebaja del 5% en el precio, y el notario se aseguró de que se revisara la transacción por completo y se inscribiera la propiedad.

• En las zonas rurales y los pequeños pueblos franceses, son comunes las casas de valor histórico. Sin embargo, pueden estar sujetas a servidumbres o deudas, lo que requiere una atención especial.
• En destinos turísticos como la Costa Azul o los Alpes, es común encontrar casas de segunda mano y apartamentos en condominios en alquiler. Es importante tener en cuenta las facturas de servicios públicos y las normas de administración de la propiedad.

Un cliente compró una casa en la campiña francesa por 180.000 €. A primera vista, la propiedad parecía perfecta, pero durante la inspección descubrí facturas impagadas de impuestos sobre la propiedad y de servicios públicos. Sin la inspección, el comprador se habría enfrentado a gastos imprevistos por valor de varios miles de euros y a complicaciones con el registro de la propiedad.

La legislación francesa permite la adquisición de bienes inmuebles en Francia mediante apoderado. Esto resulta especialmente conveniente para los inversores extranjeros que no pueden asistir a la transacción en persona.

Un cliente estadounidense decidió comprar un apartamento en Lyon a distancia. Le brindé apoyo durante todo el proceso: organicé la firma de los documentos ante notario, el pago del depósito y la inscripción de la escritura. De esta manera, la transacción se cerró con éxito sin que el cliente tuviera que viajar a Francia en persona.

Antes de comprar cualquier propiedad en Francia, es importante comprobar cuidadosamente:

• Presencia de atrasos tributarios;
• situación jurídica del terreno y posibles gravámenes;
• Pureza jurídica de la propiedad (derechos de propiedad, ausencia de litigios).

Un caso ilustrativo ocurrió durante la compra de una casa en la Provenza. Durante la inspección de la propiedad, se descubrió que parte del terreno pertenecía al municipio, no al vendedor. Tras ajustar los límites, el cliente pudo adquirir la propiedad sin riesgo de perder parte del terreno.

El último paso es inscribir la propiedad en el Servicio de Publicidad de Bienes Inmuebles (Service de Publicité Foncière ). Solo tras este trámite la propiedad queda legalmente protegida para el comprador. Firmar la escritura ante notario es importante, pero la inscripción protege al propietario frente a posibles reclamaciones de terceros.

Comprar una propiedad inmobiliaria en Francia implica no solo el precio del inmueble, sino también gastos adicionales que conviene tener en cuenta de antemano. Una correcta planificación fiscal y de tasas permite a los inversores ahorrar dinero y evitar gastos imprevistos.

Comprar una propiedad en Francia implica no solo pagar el precio del inmueble, sino también tener en cuenta los impuestos y las tasas. Una buena planificación de estos gastos ayuda a evitar sorpresas desagradables.

• El taxe foncière es un impuesto anual sobre la propiedad. Su importe depende del tamaño, la ubicación y el tipo de propiedad.
• El impuesto sobre la vivienda es un impuesto sobre el alojamiento. Desde 2023, se ha abolido casi por completo para las residencias principales, pero sigue aplicándose a las segundas residencias, especialmente en zonas turísticas.

Ejemplo: Un cliente compró una casa en el campo por 180.000 €. El impuesto anual sobre la propiedad era de aproximadamente 1.200 €, mientras que el impuesto de vivienda era prácticamente nulo gracias a los incentivos fiscales existentes.

• El impuesto de timbre ( tases de publicité foncière ) en el mercado secundario oscila entre el 5,09% y el 5,8%, y en algunos casos puede alcanzar hasta el 8,9% del valor del inmueble adquirido.
• Para los edificios nuevos encargados hace menos de cinco años, esta tarifa es significativamente menor: alrededor del 2-3%.
• Las comisiones de los agentes oscilan entre el 2% y el 6% y generalmente las paga el vendedor.
• Los honorarios notariales dependen del valor de la propiedad e incluyen impuestos y tasas obligatorias.

En total, los costos de comprar una vivienda de segunda mano suelen ascender a entre el 7% y el 10% del costo de la vivienda.

Al comprar un edificio nuevo con menos de cinco años de antigüedad, se aplica un IVA adicional del 20%. Esta es la tasa estándar aplicable a todo tipo de propiedades nuevas: apartamentos, casas y pisos.

Sin embargo, existen beneficios para ciertas categorías de compradores:

• Las familias jóvenes y quienes compran una vivienda por primera vez pueden contar con una reducción parcial de las tasas;
• En algunas regiones (principalmente en el sur de Francia y en los suburbios de las grandes ciudades), existen programas de incentivos para la compra de edificios nuevos que reducen la carga fiscal;
• Invertir en viviendas sociales o programas de alquiler puede ofrecer beneficios fiscales adicionales.

Además, los gastos de registro para las nuevas promociones son significativamente inferiores a los de las viviendas existentes, alcanzando solo aproximadamente el 0,7 % del precio del inmueble. Esto hace que invertir en proyectos de obra nueva resulte especialmente atractivo para quienes buscan optimizar costes.

En Francia, el IFI (Impuesto sobre la Fortuna Inmobiliaria) solo lo pagan los propietarios cuyos bienes inmuebles sujetos a tributación en el país tengan un valor superior a 800 000 € a fecha de 1 de enero de cada año. Se aplica una norma especial a los inversores extranjeros: solo se consideran los bienes situados en Francia. Se aplican las disposiciones de los convenios para evitar la doble imposición entre Francia y el país de residencia fiscal del propietario.

Los objetos de la tributación incluyen:

• apartamentos, casas, así como edificios auxiliares (garajes, sótanos, aparcamientos);
• edificios que tienen la categoría de monumentos históricos;
• objetos en construcción;
• terrenos agrícolas, terrenos para desarrollo y otras áreas no urbanizadas;
• acciones en empresas propietarias de bienes inmuebles en Francia.

Los siguientes elementos no están sujetos a impuestos:

• terrenos rurales transferidos en arrendamiento a largo plazo;
• bosques y jardines;
• ciertas categorías de bienes raíces profesionales.

Para ilustrarlo, veamos un ejemplo. Si el valor de mercado de un inmueble en Francia es de 1,4 millones de euros, la base imponible se calcula mediante una escala progresiva. Esto significa que las distintas partes del valor tributan a tipos impositivos diferentes:

• Los primeros 800.000 euros están exentos de impuestos;
• Las cantidades comprendidas entre 800.000 euros y 1,3 millones de euros tributan a un tipo del 0,5% (es decir, 500.000 euros a un tipo del 0,5%).
• El importe comprendido entre 1,3 millones de euros y 1,4 millones de euros tributa a un tipo del 0,7% (es decir, 100.000 euros a un tipo del 0,7%).

Para quienes deseen adquirir inmuebles en Francia con fines de alquiler, existe un régimen fiscal especial denominado LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Este régimen está diseñado para propietarios de viviendas amuebladas y permite una importante reducción de la carga tributaria.

Ventajas de LMNP:

• la capacidad de depreciar el costo de la propiedad y los muebles, reduciendo así la renta imponible;
• Calificación de los ingresos como ingresos empresariales (BIC), lo que reduce la tributación general;
• la capacidad de combinar los ingresos de múltiples propiedades para una optimización más rentable.

Uno de mis clientes compró un apartamento en París por 450.000 € para alquilarlo posteriormente a través de Airbnb. Al aplicar el régimen LMNP, pudo reducir su renta imponible de 35.000 € a 20.000 € anuales, lo que incrementó significativamente los ingresos netos del inmueble.

Los inversores suelen comparar Francia con Austria. El mercado inmobiliario austriaco se valora por la transparencia de sus procedimientos, su alta liquidez y su estabilidad, lo que lo hace más predecible. Francia, por otro lado, atrae a los inversores con la oportunidad de adquirir propiedades de lujo y combinar la inversión con un estilo de vida personal. Sin embargo, la carga fiscal y los costes de registro asociados son más elevados.

La compra de una propiedad inmobiliaria en Francia no otorga automáticamente el derecho a un permiso de residencia. Sin embargo, ser propietario de una vivienda puede considerarse un factor positivo al solicitar un visado o un permiso de residencia por otros motivos.

El programa Passeport Talent te permite trabajar en Francia, beneficiarte de la seguridad social y solicitar la ciudadanía después de cinco años. Para solicitarlo, simplemente:

• Invierta a partir de 300.000 € en una empresa francesa existente;
• Abre tu propio negocio con un capital social de 30.000 €, incluidas las empresas emergentes innovadoras.

Para quienes planean residir en Francia sin trabajar, existe una visa de visitante. Uno de los requisitos para obtenerla es ser propietario de una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler. Esta visa es la mejor opción para extranjeros que compran viviendas en Francia para uso vacacional o para alquilar.

El permiso de residencia clásico de la UE por inversión , que se obtiene exclusivamente mediante la compra de bienes inmuebles, no está disponible en Francia. Por lo tanto, en Francia no es posible obtener un permiso de residencia a través de la compra de bienes inmuebles, pero sí mediante un negocio o una inversión. En Austria, en cambio, existen las tarjetas D y el programa de autosuficiencia, que permiten obtener un permiso de residencia sin necesidad de invertir en un negocio, siempre que se cuente con ingresos estables y una vivienda propia.

1. Desde marzo de 2024, el programa Passeport Talent ha sido oficialmente renombrado como Permiso de Residencia para Talentos , pero las condiciones para obtener un permiso de residencia siguen siendo las mismas.
2. A partir de junio de 2025, Francia ha reducido el tiempo de tramitación de las solicitudes de permisos de residencia , incluida la Tarjeta Azul UE.
3. Se han reforzado los controles sobre la legalidad del origen de los fondos para inversiones, especialmente en lo que respecta a los programas de inversión.
4. Se han establecido nuevos requisitos mínimos de verificación de ingresos para los visados ​​de visitante. A partir de 2025, este requisito se complementará con una prueba de ingresos equivalente al salario mínimo francés (SMIC), aproximadamente 1450 € al mes por persona.

El mercado de alquiler francés está estrictamente regulado. Y en cuanto a la rentabilidad, esta varía considerablemente según la región y el tipo de alquiler.

En París y las zonas turísticas, los alquileres a corto plazo son especialmente populares, pero existen restricciones importantes: registro obligatorio de la propiedad en el ayuntamiento y un límite de no más de 120 días al año para alquilar la residencia principal.

Uno de mis clientes compró un apartamento por 480.000 € para alquilarlo en Airbnb. Registramos formalmente la propiedad y desarrollamos una estrategia de alquiler respetando las restricciones vigentes. La rentabilidad obtenida fue de alrededor del 3 % anual, que, si bien fue inferior a la prevista inicialmente, fue completamente legal y sin penalizaciones.

Los contratos de arrendamiento a largo plazo son más estables y predecibles, pero el arrendador se enfrenta a importantes protecciones por parte del inquilino. Por lo tanto, los cambios de inquilino solo son posibles dentro del marco legal, con preaviso obligatorio y aumentos de renta limitados.

Mi cliente compró una casa en la Francia rural por 320.000 € y firmó un contrato de arrendamiento a largo plazo. La rentabilidad fue de aproximadamente un 4 % anual con una gestión mínima.

Los servicios de administración de propiedades son especialmente relevantes para los inversores extranjeros. Estos servicios incluyen:

• selección de inquilinos;
• control sobre los pagos;
• mantenimiento y reparación.

Las comisiones de las empresas gestoras suelen oscilar entre el 8% y el 12% de los ingresos por alquiler o una cantidad fija por temporada (por ejemplo, para alquileres a corto plazo).

La rentabilidad de las inversiones inmobiliarias en Francia y Austria sigue siendo relativamente baja. Sin embargo, las diferencias entre los países son claras:

• Austria ofrece mayor estabilidad y liquidez;
• Francia sigue siendo atractiva para quienes buscan combinar la inversión con el uso personal de la vivienda y un estilo de vida de alta gama.

Para un inversor que busca estabilidad y un riesgo mínimo, Austria es preferible. Para quienes también consideran la inversión inmobiliaria como parte de un proyecto de estilo de vida personal, Francia resulta una opción más atractiva.

Francia no es solo París y la Costa Azul. Al elegir una región para invertir o residir, es importante tener claro el objetivo: generar ingresos por alquiler, comprar una vivienda para uso personal, obtener capital a largo plazo o mudarse al campo para disfrutar de una vida más tranquila.

París – segmento premium y liquidez estable

La capital francesa sigue siendo el principal centro financiero y cultural del país. Los apartamentos en el centro de París y cerca de los distritos comerciales gozan de una demanda constante por parte de expatriados, estudiantes y empresas. Incluso en tiempos de crisis, el mercado inmobiliario parisino ofrece a sus propietarios ingresos predecibles.

• Precios de la vivienda: entre 10.000 y 15.000 euros por m² en el centro de la ciudad, entre 7.000 y 9.000 euros por m² en las afueras.
• Ecología: infraestructura urbana, parques, el Sena y acceso a suburbios verdes.
• Rentabilidad: 2-3% anual para arrendamientos a largo plazo.

La Costa Azul: un estilo de vida prestigioso y una alta barrera de entrada.

Niza, Cannes y Antibes son ciudades donde la demanda de propiedades se centra principalmente en el alquiler vacacional de temporada. Encontrar alojamientos para el verano es fácil, y los apartamentos de lujo generan ingresos considerables para sus propietarios.

• Precios de la vivienda: entre 8.000 y 12.000 euros por m² en Cannes y Niza, y entre 6.000 y 8.000 euros por m² en ciudades menos populares de la región.
• Ecología: clima mediterráneo suave, mar y abundancia de zonas verdes.
• Rentabilidad: 4–6% por temporada para alquileres a corto plazo.

Lyon es un centro de negocios y estudiantil.

Lyon es uno de los principales centros de negocios y universitarios de Francia. Sus amplios campus y parques empresariales garantizan una demanda de alquiler estable.

• Coste de la vivienda: unos 5.000 € por m².
• Entorno: mejor que París; la ciudad es famosa por sus parques verdes y su cultura gastronómica.
• Rentabilidad: 3-4% anual para arrendamientos a largo plazo.

Burdeos es una ciudad de industria vinícola y turismo

La ciudad atrae activamente a turistas e inmigrantes de negocios. La demanda de bienes raíces en la zona céntrica y cerca de las regiones vinícolas es constante.

• Coste de la vivienda: unos 4.500 € por m².
• Entorno: Río Garona, centro histórico, viñedos y zonas de senderismo.
• Rentabilidad: 3–4% anual.

Toulouse – un centro espacial y de aviación

Toulouse es líder en la industria aeroespacial europea. Sede de la sede central de Airbus, genera una demanda significativa de vivienda entre profesionales y estudiantes.

• Coste de la vivienda: unos 4.000 € por m².
• Ecología: clima templado, proximidad a los Pirineos, zonas verdes.
• Rentabilidad: 3–4% anual.

Los Alpes (Chamonix, Méribel) – un centro neurálgico de los deportes de invierno

Los Alpes franceses son un importante destino turístico de invierno. Los apartamentos y chalets son especialmente populares durante la temporada alta, cuando los precios de alquiler alcanzan su punto máximo.

• Costes de vivienda: entre 6.000 y 12.000 euros por m² en los centros turísticos más populares.
• Ecología: aire de montaña, pistas de esquí, lagos y hermosas vistas.
• Rentabilidad: 5-7% en temporada alta, hasta un 3% en temporada baja.

La Francia rural es una zona tranquila con poca liquidez.

Las regiones rurales del país resultan atractivas por sus bajos precios y su entorno ecológico. Las casas de pueblo son populares entre quienes buscan un estilo de vida más relajado o desean explorar opciones de agroturismo.

• Costes de vivienda: entre 1.200 y 2.500 euros por m² según la región.
• Ecología: naturaleza limpia, bosques, ríos y vida rural tradicional.
• Rentabilidad: 1–2% anual.

Los inversores deben prestar especial atención a las tendencias de precios. El mercado inmobiliario existente se está recuperando gradualmente de la caída observada entre 2021 y 2024. Al mismo tiempo, el mercado de obra nueva presenta otras ventajas: las propiedades se venden con garantías de calidad y ofrecen la posibilidad de implementar diseños personalizados. También deben tenerse en cuenta las restricciones regionales a la compra de segundas residencias. Estas medidas están siendo implementadas por las autoridades locales para paliar la escasez de vivienda y mejorar la accesibilidad.

Actualmente, cerca del 90% de las transacciones se realizan en el mercado secundario. Esto se debe a la valoración que hacen los compradores de la arquitectura histórica, las ubicaciones céntricas y la infraestructura existente. Los edificios de estilo Haussmann en París y otros similares en grandes ciudades son especialmente populares, ya que ofrecen un alto potencial de alquiler y buena liquidez.

Las casas antiguas tienen un estilo único, pero a menudo requieren una inversión considerable:

• Los sistemas eléctricos y de plomería a menudo requieren una modernización completa;
• La eficiencia energética no cumple con los estándares modernos, lo que aumenta los costos de mantenimiento.

Consejo: Al comprar una casa antigua, conviene presupuestar con antelación reformas por un importe aproximado del 10-20% del valor de la propiedad.

Los edificios nuevos ocupan una menor cuota de mercado, pero tienen sus propias ventajas:

• honorarios notariales reducidos (2-3% en lugar de 7-8% para segundas viviendas);
• posibles beneficios fiscales, incluida la exención temporal del impuesto sobre la propiedad;
• cumplimiento de las normas modernas de eficiencia energética (RT 2012 y RE 2020), lo que reduce los costes de los servicios públicos;
• garantías del promotor y posibilidad de personalizar la distribución y los acabados.

En 2024, solo se construyeron 59 014 viviendas nuevas en Francia, un 29 % menos que el año anterior y casi la mitad que en 2022. Entre las razones se incluyen los elevados tipos de interés hipotecarios y la disminución del poder adquisitivo. Se prevé que el ritmo de construcción se estabilice entre 28 000 y 33 000 unidades anuales en 2026-2027.

Otra tendencia importante de los últimos años es la transición hacia los estándares ESG y la eficiencia energética. Para los inversores, esto significa:

• aumentar la liquidez de las instalaciones con modernos sistemas de ahorro energético;
• la posibilidad de utilizar beneficios fiscales;
• mayor interés de los inquilinos por viviendas cómodas y respetuosas con el medio ambiente.

Incluso al comprar una propiedad histórica, invertir sabiamente en su modernización puede aumentar su valor de mercado y garantizar su competitividad en el mercado de alquiler.

Las nuevas construcciones austriacas cumplen con estándares de calidad más estrictos, y el mercado de segunda mano es altamente predecible. En Francia, sin embargo, las propiedades históricas ocupan un lugar especial: ofrecen oportunidades únicas para inversores de alto nivel, pero requieren una cuidadosa consideración.

Invertir en el mercado inmobiliario francés no se limita a la compra de un único apartamento en París. Existen diversas estrategias para aumentar la rentabilidad, minimizar los riesgos y adaptarse a las particularidades del mercado local.

Por ejemplo, uno de mis clientes decidió no comprar un apartamento grande en el centro de París y optó por diversificar su capital en tres estudios, cada uno con un precio de entre 180.000 y 200.000 euros. Esta elección ofrecía varias ventajas:

• Los riesgos estaban diversificados: cuando un apartamento estaba desocupado, los demás seguían generando ingresos;
• La rentabilidad total resultó ser mayor que la obtenida al poseer una sola propiedad grande;
• La gestión de alquileres se simplifica gracias a las plataformas a corto plazo.

Francia promueve activamente la restauración de sus edificios históricos. Gracias a los programas Malraux y Denormandie, los inversores pueden obtener importantes deducciones fiscales por la renovación de propiedades antiguas.

Ejemplo: Un cliente compró una casa del siglo XIX en Lyon por 450 000 €, invirtió 120 000 € adicionales en reformas y obtuvo importantes beneficios fiscales. Como resultado, el valor real de la inversión fue menor, mientras que la rentabilidad del alquiler aumentó.

El sector turístico sigue siendo un destino atractivo. Los apartahoteles, minihoteles y residencias vacacionales de la Costa Azul generan ingresos a través de alquileres a corto plazo.

Por ejemplo, mi cliente compró un apartamento en Niza por 600 000 € y lo alquila a través de Airbnb y Booking.com. La rentabilidad es de hasta un 6 % anual, y una empresa de gestión especializada se encarga de la propiedad. Sin embargo, hay que tener en cuenta la estacionalidad, las comisiones y las estrictas restricciones legales (por ejemplo, en París existe un límite de 120 días de alquiler al año para la vivienda habitual).

Los SCPI franceses (similares a los REIT) permiten invertir en bienes raíces sin necesidad de gestión directa. La inversión mínima es de 5.000 € y la rentabilidad media es del 4-5% anual.

Un inversor estadounidense invirtió 50.000 euros en SCPI y recibió dividendos junto con ventajas fiscales, evitando trámites administrativos engorrosos.

Las inversiones en terrenos en Francia rara vez generan altos rendimientos sin construcción.

Ejemplo: Un cliente compró un terreno en una zona rural por 60.000 € y solo pudo venderlo tres años después por 75.000 €. Por lo tanto, este modelo es más adecuado para aquellos que planean un desarrollo posterior.

El mercado vienés es más predecible y estable, y los bienes raíces en Viena suelen considerarse un refugio seguro. Sin embargo, las barreras de entrada son mayores y la rentabilidad del alquiler es menor. El mercado inmobiliario francés es más diverso: existen oportunidades para obtener beneficios de atracciones turísticas y ubicaciones privilegiadas, pero los riesgos también son significativamente mayores, especialmente al invertir en viviendas existentes.

La estrategia óptima es una combinación de varios instrumentos: destinar una parte del capital al SCPI, otra parte a la renovación de edificios históricos y otra parte a bienes inmuebles turísticos.

Invertir en Francia resulta atractivo, pero es fundamental comprender los posibles desafíos y riesgos para minimizar las pérdidas y lograr una inversión realmente rentable. Basándome en mi experiencia y en ejemplos de clientes, he detallado los puntos clave a tener en cuenta.

Los impuestos franceses son complejos y con múltiples niveles: impuesto sobre la propiedad, impuesto de transmisiones patrimoniales, impuesto sobre las rentas de alquiler y, para las propiedades nuevas, IVA. Ejemplo: Un cliente compró una casa en el campo por 320 000 € y, sin una planificación fiscal adecuada, los gastos adicionales aumentaron en casi 20 000 € por encima del presupuesto previsto.

La legislación francesa se centra en la protección de los derechos de los inquilinos. Por lo tanto, el proceso de desahucio por impago puede ser largo. Uno de mis clientes se enfrentó a una situación en la que el inquilino llevaba tres meses sin pagar, y el contrato solo se rescindió por vía judicial.

Consejo: Firme siempre contratos detallados, verifique minuciosamente a los inquilinos y utilice empresas de administración de propiedades siempre que sea posible.

Airbnb y otras plataformas similares están estrictamente reguladas en Francia. En París y Niza, alquilar una propiedad requiere registro y está limitado a 120 días al año. Un cliente planeaba alquilar su apartamento en Marsella durante todo el año, pero tuvo que acortar el periodo de alquiler para evitar sanciones.

Es importante recordar que las multas por infracciones pueden alcanzar los 50.000 euros.

El proceso de compra de una propiedad inmobiliaria en Francia dura entre 6 y 12 meses. Esto incluye la selección del inmueble, la debida diligencia legal, las aprobaciones y la legalización notarial. Por ejemplo, la compra de un apartamento en Burdeos para un cliente tardó casi 10 meses.

La velocidad de reventa varía según la región. En París, las propiedades de lujo se venden rápidamente (en promedio, en 1 a 3 meses). En las zonas rurales, ocurre lo contrario: las ventas pueden prolongarse durante años. Un cliente compró una casa en un pequeño pueblo por 180 000 € y solo pudo venderla dos años después.

Francia ofrece a los inversores numerosas oportunidades. Sin embargo, comprar una vivienda en Francia también conlleva riesgos importantes: impuestos, burocracia y escasa liquidez fuera de las grandes ciudades. El mercado austriaco, en cambio, se beneficia de la estabilidad, una alta seguridad para el inversor y rentabilidades predecibles, especialmente en ciudades importantes como Viena.

Los inversores se sienten atraídos por Francia no solo por su potencial de ingresos, sino también por su nivel de vida, su infraestructura desarrollada, su clima templado y su diversidad cultural. Para muchos compradores, adquirir una propiedad inmobiliaria en Francia no es solo una inversión, sino también una oportunidad para vivir cómodamente y disfrutar del estilo de vida único del país.

El sur de Francia, incluyendo la Costa Azul y la Provenza, es conocido por sus inviernos suaves, veranos calurosos y abundante sol (hasta 300 días al año). París tiene inviernos más fríos y otoños más lluviosos, pero compensa estas inconsistencias climáticas con una vibrante escena cultural y una infraestructura bien desarrollada.

Francia es un país con un alto nivel de vida, pero también con un coste elevado. Los gastos mensuales aproximados son:

• Comida: 300–450 € para una familia de 3–4 personas;
• Servicios públicos: 150–250 €;
• transporte (metro, autobuses): 70–120 €;
• Vivienda: en París – unos 3.500 €/m², en Lyon – 5.000 €/m², en el sur del país – 4.500 €/m².

Un ejemplo práctico: una clienta con un presupuesto de 500.000 € consideró París, pero tras analizar sus gastos, se decidió por Burdeos. El coste de vida y los servicios públicos allí eran significativamente más bajos, lo que le permitió gestionar mejor su presupuesto.

La educación pública en Francia es gratuita y accesible incluso para quienes no residen en el país, pero la enseñanza se imparte en francés. Los colegios privados e internacionales ofrecen programas en inglés, alemán y otros idiomas. Entre ellos se incluyen opciones que cumplen con los estándares internacionales (IB, currículo británico, diploma estadounidense).

La matrícula en colegios privados oscila entre 5.000 € y 15.000 € anuales, según el nivel y la región. La educación superior también está al alcance de estudiantes internacionales: la Sorbona, Sciences Po, INSEAD y otras instituciones prestigiosas aceptan estudiantes de diversos países. Sin embargo, casi siempre se exige acreditar el dominio del francés o superar con éxito las pruebas de acceso.

El sistema sanitario francés se basa en el programa estatal Assurance Maladie, que cubre aproximadamente el 70% del coste de los servicios médicos. El 30% restante está cubierto por seguros complementarios (mutuelle).

Gastos promedio:

• Consulta con el médico de cabecera: unos 30 €;
• Consulta con un especialista – desde 50 €;
• Odontología: empaste €20–50, limpieza – alrededor de €30.

Para los no residentes que viven en Francia durante menos de tres meses, se recomienda un seguro internacional, con costes a partir de aproximadamente 35 € al mes.

Los niveles de seguridad en el país siguen siendo bastante altos, sobre todo en las zonas rurales y suburbanas. En las grandes ciudades, aún pueden producirse hurtos menores y delitos callejeros, pero la policía trabaja activamente para mantener el orden.

La infraestructura de Francia está bien desarrollada e incluye una red de transporte público, trenes de alta velocidad TGV, aeropuertos internacionales y regionales, autopistas modernas y rutas de ferry. Las ciudades ofrecen instalaciones culturales y deportivas, centros comerciales y centros sanitarios. En las zonas rurales, la infraestructura es limitada, pero incluye servicios básicos como tiendas, escuelas y nodos de transporte.

Francia seduce por su estilo de vida: un clima templado, mar, montañas, diversidad cultural y gastronómica. Austria, en cambio, se asocia con el orden, la seguridad y la previsibilidad.

Si un inversor busca comodidad, tranquilidad y seguridad garantizada, invertir en bienes raíces austriacos es una mejor opción. Si la diversidad cultural, el acceso al mar, una infraestructura turística desarrollada y un estilo de vida vibrante son prioridades, Francia es la opción óptima.

El mercado francés resulta de interés no solo para los inversores, sino también para quienes buscan una alta calidad de vida.

Para los ciudadanos de países con inestabilidad política o económica, comprar una propiedad en Francia se convierte en una forma de preservar el capital y proteger a la familia. Las regiones más prometedoras son París, la Costa Azul y Burdeos: allí, la liquidez es mayor y la reventa se produce considerablemente más rápido.

Los jubilados eligen las regiones del sur por su clima templado, la alta calidad de la atención sanitaria y el ritmo de vida tranquilo. Al comprar una vivienda asequible en Francia, es importante tener en cuenta la proximidad a centros médicos y a la infraestructura de transporte.

Los nómadas digitales y los emprendedores aprecian Francia por su infraestructura de internet bien desarrollada, sus espacios de coworking y sus excelentes conexiones internacionales. Ciudades medianas como Lyon y Toulouse son ideales para este estilo de vida.

Por ejemplo, uno de mis clientes, un emprendedor estadounidense, compró un apartamento en Lyon por 350.000 euros. Combina el teletrabajo con su residencia en Francia y alquila la propiedad durante la temporada turística, lo que aumenta aún más sus ingresos.

Francia atrae por su estilo de vida y la liquidez de su mercado inmobiliario, mientras que Austria lo hace por su estabilidad y un mercado conservador. Para quienes buscan inversiones activas y oportunidades de alquiler, Francia es la opción ideal. Para quienes buscan la inversión más segura y predecible, Austria es la mejor alternativa.

La finalización de una transacción inmobiliaria en Francia requiere especial atención. Esto es especialmente cierto para quienes buscan optimizar impuestos o transferir activos a familiares. Comprender las normas de venta le permitirá evitar gastos imprevistos y preservar la mayor parte posible de sus ingresos.

La legislación francesa prevé la exención total del impuesto sobre las ganancias patrimoniales solo tras 22 años de propiedad. Hasta entonces, el tipo impositivo es del 19%, más una contribución a la seguridad social del 17,2%. Esto supone una carga fiscal total del 36,2% del beneficio.

Uno de los métodos eficaces para optimizar los impuestos es la transferencia de bienes a miembros de la familia (venta o herencia).

Un ejemplo práctico: una familia de inversores transfirió un apartamento en Burdeos a sus hijos. De este modo, pudieron evitar pagar la totalidad del impuesto sobre las ganancias patrimoniales en la venta posterior, reduciendo así los gastos generales.

En las principales ciudades francesas —París, Lyon, Burdeos y la Costa Azul— el mercado inmobiliario se mantiene bastante líquido. Las propiedades en estas zonas se venden rápidamente debido a la alta demanda. En cambio, en las zonas rurales y los pueblos más pequeños, las ventas pueden tardar desde varios meses hasta un año.

El tiempo medio para vender un apartamento en París suele ser de 3 a 6 meses. En las zonas turísticas, este periodo aumenta a 9 meses, y en pueblos y ciudades de provincia, la reventa tarda de seis meses a un año.

La venta de bienes inmuebles no afecta directamente al estatus de residencia. Sin embargo, al utilizar los programas Passeport Talent o VLS-TS Visiteur, es importante mantener activos o demostrar ingresos para acreditar solvencia económica.

En Austria, el proceso de salida de la inversión es generalmente más sencillo. Los impuestos sobre las ganancias de capital son más bajos, los activos son más líquidos, los períodos de reventa son más cortos y los impuestos sobre sucesiones y transmisiones patrimoniales son menos complejos que en Francia.

A lo largo de los años, he gestionado decenas de transacciones en Francia: desde pequeños apartamentos en París hasta villas de lujo en la Costa Azul y casas de campo en zonas rurales. La experiencia demuestra que el éxito de una inversión depende, sobre todo, de una exhaustiva investigación previa.

Siempre presto especial atención a los documentos de compraventa. Es importante asegurarse de que no haya impuestos ni facturas de servicios pendientes, y verificar el estado del terreno, las restricciones de alquiler y cualquier gravamen. Este enfoque protege al cliente de sorpresas desagradables después de la compra.

Creo que la estrategia óptima es la diversificación: una combinación de inversiones estables en Austria y proyectos más rentables en Francia. Por ejemplo, una parte de la cartera podría estar en Viena, donde el mercado es fiable y predecible, mientras que la otra parte podría estar en París o la Costa Azul, donde existe potencial de crecimiento del capital y la oportunidad de combinar ingresos con un estilo de vida prestigioso.

Si tuviera que considerar mis preferencias personales, elegiría Francia para la preservación del capital y una vida cómoda, y Austria por su estabilidad y seguridad. Este equilibrio ofrece a los inversores tanto ingresos como bienestar.

Comprar una propiedad inmobiliaria en Francia es ideal para inversores que buscan una combinación de ingresos, liquidez y un estilo de vida de alta gama. París, la Costa Azul o incluso un pequeño pueblo pueden ser una inversión rentable, según sus objetivos.

Austria es una opción para quienes buscan seguridad y previsibilidad. Ofrece menores riesgos, un sistema tributario más sencillo y un alto grado de protección de los derechos de propiedad.

Antes de concluir una transacción, es extremadamente importante revisar con anticipación el paquete completo de documentos: Compromis de vente, Acte de vente, así como el registro en el Service de publicité foncière.

Comprender la estructura de la demanda es igualmente importante: la combinación del interés tanto de los residentes locales como de los inversores extranjeros es un factor clave en la liquidez de una propiedad y la estabilidad de las inversiones.

Perspectivas hasta 2030 : El mercado francés experimentará un crecimiento gradual en los próximos años. Entre las tendencias clave se incluyen nuevos impuestos y requisitos de eficiencia energética, una mayor supervisión gubernamental de las inversiones, un mayor interés en propiedades de lujo y el desarrollo activo de centros regionales.

Los inversores que estén considerando comprar una vivienda en Francia hoy podrán beneficiarse en el futuro del aumento de los precios y de los cambios en el sistema fiscal.

1. Definir el objetivo

• Vivienda: para vivir, alquilar o revender.
• Inversiones a corto o largo plazo.
• Finanzas: cálculo del presupuesto y la rentabilidad esperada.

2. Aspectos legales

• Comprobación del estado legal del inmueble: registro catastral, ausencia de deudas y gravámenes.
• Condiciones para extranjeros: no existen restricciones para los ciudadanos de Ucrania y la CEI, pero el proceso es más complicado.
• Acuerdo preliminar (Compromis de vente) y un depósito del 5-10%.
• Se requiere la presencia de un notario (Notaire).

3. Finanzas e impuestos

Al comprar:

• Honorarios y tasas notariales – aproximadamente 7–8% (mercado secundario).
• IVA (TVA) 20% – al comprar edificios nuevos.

Anualmente:

• Taxe foncière – impuesto sobre la propiedad.
• Taxe d'habitation – un impuesto sobre la residencia (abolido para los residentes, pero se aplica a las segundas residencias).
• Hipotecas para extranjeros: normalmente hasta el 70-80% del coste.

4. Ubicación y mercado

• París: precio elevado, crecimiento estable, rentabilidad del alquiler del 2-3%.
• Costa Azul: alta liquidez, demanda turística.
• Lyon, Burdeos, Nantes: equilibrio entre precio y rentabilidad.
• Estaciones de esquí: alta demanda estacional.

5. Gestión y alquiler

• Entrega: de forma independiente o a través de una agencia de gestión locativa.
• Impuestos sobre el alquiler:
  • Régime réel – contabilidad de gastos.
  • Micro-foncier / micro-BIC – deducción fija.
• Seguro obligatorio de vivienda ( seguro de habitación ).

6. Comprobar el objeto

• Diagnóstico: DPE (eficiencia energética), amianto, plomo, etc.
• Estado del edificio (especialmente las casas antiguas).
• Costos de servicios públicos (charges de copropriété).

7. Salida de inversiones

• El impuesto sobre las ganancias de capital se reduce después de 22 años de propiedad.
• Registro a través de SCI ( Société Civile Immobilière ) – optimización fiscal y sucesoria.

1. Inversor con 500.000 €

Objetivo: obtener ingresos estables a partir de alquileres a corto plazo y preservar el capital.

Lo que encontré: un apartamento de 80 m² en pleno centro de París. Tiene tres habitaciones, está reformado con un estilo moderno y está listo para alquilarse en Airbnb.

Resultado: la rentabilidad media fue del 4-5% anual. La excelente ubicación garantizó un flujo constante de inquilinos, y la alta liquidez del centro de París permitió al inversor revender la propiedad tras solo tres años, con un incremento del precio del 15%.

2. Pensionista con 300.000 €

Objetivo: una vida cómoda en la jubilación y seguridad de los fondos invertidos.

Lo que encontré: una casita en una zona tranquila de un tranquilo pueblo provenzal con dos dormitorios y un jardín privado.

Resultado: los gastos de servicios fueron mínimos, alrededor de 200 € al mes. El edificio también ofrecía la posibilidad de alquilarlo a largo plazo a vecinos o turistas durante la temporada de verano (con una rentabilidad del 3 %). En cinco años, el valor de la propiedad aumentó un 10 %.

3. Familia con hijos con 500.000 €

Finalidad: Alojamiento, educación de los hijos e inversión.

Lo que encontré: un apartamento de 3 habitaciones en Lyon, cerca de buenos colegios y universidades, con infraestructura bien desarrollada y aparcamiento.

Resultado: la familia obtuvo una vivienda confortable con acceso a colegios públicos y privados. El apartamento se alquiló de forma continua a largo plazo, generando una rentabilidad aproximada del 3,5 % anual. Además, el valor de la propiedad aumentó un 12 % en cuatro años, lo que confirma el éxito de la estrategia elegida.