Cómo y por qué comprar una propiedad en Grecia

En los últimos años, la demanda de bienes raíces en Grecia ha aumentado de forma constante. Según el Banco de Grecia, los precios de los apartamentos y las casas habrán aumentado una media del 13,8 % a nivel nacional y del 15,9 % en Atenas en 2024. Este crecimiento se ha mantenido durante muchos años. Las cifras demuestran que el mercado es dinámico y que invertir en el país es rentable por razones distintas al turismo.

El propósito de este artículo es comprender por qué comprar una propiedad en Grecia es una buena idea ahora. Abordaremos todas las opciones: reubicación, alquiler u obtención de un permiso de residencia.

¿Por qué ahora?

✓ Recuperación económica . Tras una larga crisis, Grecia está en alza: la economía creció un 2,4 % en 2023 y se prevé que el crecimiento en 2025 sea superior al de toda Europa. El desempleo está disminuyendo y las condiciones para los inversores están mejorando.

✓ Visa Dorada . El programa Visa Dorada de Grecia se mantiene muy flexible. Con una inversión mínima de 250.000 €, puede obtener un permiso de residencia sin necesidad de residir permanentemente en el país. Si bien la cantidad puede ser mayor en algunos lugares, las condiciones siguen siendo más atractivas que en Portugal, España y, especialmente, Austria.

✓ Tendencias globales . Cada vez más personas compran propiedades en lugares cálidos y tranquilos con buena atención médica y un alto nivel de vida. Tras la pandemia, el deseo de tener una segunda vivienda o escapar de las grandes ciudades ha popularizado aún más esta opción.

En este artículo, exploraremos por qué los bienes raíces en Grecia son tan populares hoy en día. No se trata solo de una "casa junto al mar", sino de una inversión rentable y fiable: todo está claro, la ley te acompaña y puedes empezar con una pequeña cantidad. Explicaré los beneficios de una Golden Visa, cómo encontrar una propiedad que se revalorice, qué zonas ofrecen grandes ofertas y qué buscar al comprar para garantizar una compra segura.

Llevo muchos años trabajando en este sector, ayudando a clientes a comprar apartamentos en Grecia, Austria, Chipre y otros países de la UE. Mi experiencia combina conocimientos legales, inversión internacional y construcción. A lo largo de este tiempo, he desarrollado mi propio enfoque: resuelvo problemas sistemáticamente, presto mucha atención a los detalles y comprendo las necesidades de los inversores. Esto incluye la rentabilidad, la seguridad financiera, la reubicación y un nuevo estilo de vida. Espero que mis conocimientos le ayuden a abordar la compra de una vivienda en Grecia de forma meditada, con un plan claro y comprendiendo todos los detalles importantes.

¿Por qué no Austria?

Austria es un país desarrollado y atractivo, pero invertir allí es más difícil. El requisito mínimo de residencia es más alto, los requisitos son más estrictos y los precios de mercado suelen estar inflados. Grecia, en cambio, ofrece condiciones más asequibles:

• Una cantidad inicial más pequeña (250.000 € frente a más de 500.000 € en Austria),
• Reglas más sencillas para mudarse,
• Mayores ingresos por alquiler en complejos turísticos (hasta un 6-8% anual),
• Hay una buena posibilidad de que haya aumentos de precios debido a nuevas carreteras y al aumento del turismo.

Al mismo tiempo, Austria también tiene sus ventajas: el mercado es más estable, los procesos legales están mejor regulados y los bienes raíces son tradicionalmente más caros y de mayor calidad. Esto atrae a inversores que buscan seguridad a largo plazo. Para los inversores conservadores, tiene sentido considerar invertir en el mercado inmobiliario , priorizando la protección del capital en lugar de la máxima rentabilidad.

El interés en Grecia ha crecido significativamente en los últimos años, mientras que las consultas sobre Austria se mantienen constantemente altas; sigue siendo un refugio seguro para el capital. Mi enfoque: Abordo los problemas de forma sistemática, presto mucha atención a los detalles y comprendo las necesidades de los inversores. Esto incluye la rentabilidad, la seguridad financiera, la reubicación y un nuevo estilo de vida. Espero que mis conocimientos le ayuden a abordar la compra de una vivienda en Grecia de forma meditada, con un plan claro y comprendiendo todos los detalles importantes.

Hoy en día, Grecia es más que un simple destino turístico con una larga historia. Es un mercado en crecimiento que ha sido un importante destino de inversión durante varios años. Ofrece una buena rentabilidad, las leyes son favorables para los inversores y empezar es bastante fácil.

Cuando empecé a trabajar con el sector inmobiliario griego, todos lo veían simplemente como una "casa junto al mar": un lugar de vacaciones, no un lugar para ganar dinero. Ahora las cosas son diferentes. Cada vez veo más clientes que abandonan conscientemente los mercados portugués, chipriota o español y eligen Grecia. Sus necesidades son claras: ingresos estables en el futuro, la oportunidad de mudarse y la confianza de una transacción segura.

Grecia es uno de los mejores países de la UE para obtener ingresos por alquileres a corto plazo (hasta un 7,5-8,3 % anual). Es especialmente rentable en destinos turísticos populares como Atenas, Tesalónica, Rodas y Creta.

Según la clasificación Doing Business del Banco Mundial, Grecia se encuentra entre los 30 países donde es más fácil registrar bienes inmuebles. Esto se evidencia en la práctica: las transacciones se realizan sin contratiempos, especialmente cuando el agente inmobiliario, el notario y el abogado trabajan en conjunto.

Según Numbeo, los sobornos son mucho menos comunes al registrar bienes inmuebles en Grecia que en Turquía o Chipre. En los últimos cinco años, el proceso se ha vuelto más rápido, fiable y transparente.

Cada vez acuden a mí con más frecuencia inversores que ya han intentado comprar en otros países. Se han topado con problemas: bajos precios de alquiler, cambios en las leyes o simplemente están cansados ​​de los mercados sobrevalorados. Así que ahora eligen Grecia.

Por ejemplo, una pareja de Copenhague inicialmente buscaba vivienda en Valencia, pero compró dos apartamentos en Atenas. ¿Por qué? Allí es más rentable: regulaciones flexibles, impuestos más bajos, aumentos de precios comprensibles y margen de mejora.

Otro ejemplo: un cliente de Israel vendió un apartamento en Limassol, Chipre, e invirtió el dinero en Atenas. Compró un edificio antiguo y lo renovó para alquilarlo. Dijo: «En Chipre, el mercado está estancado, pero aquí, la vida está en pleno auge: se construye, llegan turistas; veo desarrollo».

No digo que Grecia sea ideal para todos. Pero si buscas la combinación perfecta: vacaciones en la playa + ingresos + residencia, este es el momento ideal. Sobre todo si actúas con criterio, sin prisas y con una estrategia clara.

A menudo me preguntan: "¿Es seguro comprar una propiedad en Grecia ahora?". Siempre explico cómo era antes. Al fin y al cabo, para entender hacia dónde se dirige el mercado, hay que saber de dónde viene. 

Tras la crisis de 2008, los precios de la vivienda se desplomaron, en algunos lugares hasta la mitad. Los proyectos de construcción se congelaron, los bancos se negaron a conceder préstamos y la gente vendió sus apartamentos en Grecia por una miseria para saldar sus deudas.

Lo he visto personalmente, hablando con abogados locales y propietarios de pisos: casas que antes costaban 180.000 € se vendían entonces por tan solo 90.000-100.000 €. Quienes compraron entonces, especialmente los extranjeros tranquilos y prudentes, ahora se encuentran en una posición muy ventajosa.

Desde 2018, la situación ha mejorado gradualmente. La economía griega se ha fortalecido, los turistas han regresado y se ha lanzado el programa Golden Visa. Y el mercado inmobiliario ha comenzado a reactivarse y crecer.

Estadísticas sobre subidas y bajadas de precios en Grecia desde 2001
(fuente : https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

Según el Banco de Grecia, el mercado inmobiliario ha experimentado un crecimiento constante entre 2018 y 2025, con una media anual del 5-8%. Solo en 2024, el crecimiento fue del 6,6%. Los precios de los apartamentos han aumentado de forma especialmente significativa en Atenas y Tesalónica, así como en islas populares como Creta, Rodas, Paros y Santorini. Pero lo más importante es que, a diferencia de los mercados inflados, este aumento es natural. No depende de una exageración artificial, sino de la recuperación económica, el aumento de la demanda de alquileres y el interés de los inversores.

Crecimiento del precio de la vivienda en Grecia entre 2022 y 2025
(fuente : https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

En la práctica, trabajo con mayor frecuencia en cuatro regiones principales. Cada una tiene sus propias reglas de inversión, ritmo de mercado y público comprador.

Atenas - Actividad comercial y de alquiler todo el año

Atenas es el mercado más estable y comprensible. Cuenta con una excelente calidad de vida urbana, educación, atención médica, transporte y alquiler de viviendas. La capital es el lugar más fácil de Grecia para comprar un apartamento que genere ingresos de inmediato.

• en las zonas de Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli - buenos apartamentos en edificios terminados desde 130-180 mil €;
• junto al mar (Glyfada, Voula, Alimos): más caro, a partir de 250.000 €, pero aquí se pueden encontrar viviendas de lujo.

Muchos de mis clientes empiezan en Atenas porque es un “primer paso seguro”: inquilinos estables, un proceso de compra fácil y transacciones legales transparentes.

Tesalónica es un mercado en crecimiento con demanda local

Tesalónica es la segunda ciudad más importante después de Atenas. Cada vez más compradores acuden aquí. Una característica clave: los propios griegos son más propensos a comprar (ya sea para vivir o a crédito), por lo que el mercado fluctúa menos.

• La ciudad está en constante desarrollo: aparecen cada vez más líneas de tranvía y metro y el centro se restaura constantemente.
• Esta opción puede sustituir a Atenas si buscas viviendas más baratas en Grecia, así como propiedades con potencial de apreciación de precios.
• Precios: Un apartamento de una habitación de 45 a 50 m² con reformas estéticas se puede adquirir por entre 95.000 y 110.000 €. Los apartamentos nuevos y más grandes (de 80 a 90 m²) en zonas como Kalamaria o cerca del puerto parten de entre 190.000 y 230.000 €.

Tuve un caso real: una familia de Viena compró un apartamento de dos plantas con terraza en el centro de Tesalónica por 178.000 €. Revisamos todos los documentos, completamos la compra a distancia (mediante un poder notarial) y recibieron inmediatamente su Golden Visa. Ahora alquilan el apartamento por días, principalmente a estudiantes Erasmus y de medicina. El apartamento les genera alrededor del 6 % de sus ingresos anuales, tiene mucha demanda (es líquido) y casi siempre está alquilado.

Islas: emociones, turismo y rentabilidad estacional

El ritmo de vida en ciudades como Creta, Rodas, Corfú y Paros es muy diferente, por lo que los tipos de inversiones que realizan también lo son. La gente compra propiedades para vacaciones, alquileres de temporada y reubicación.

• Las casas en Creta son especialmente populares entre los franceses y los alemanes, que a menudo buscan villas junto al mar.
• Paros: A esta isla cada vez más se la llama "Grecia, como las Baleares, pero más barata".
• Constantemente personas de Escandinavia e Israel compran propiedades en Rodas.
• Precios: Los apartamentos más alejados del mar cuestan entre 100.000 y 130.000 euros. Más cerca de la costa: Una casa con terreno cuesta a partir de 250.000 euros.

Mi experiencia en las islas me ha demostrado que es crucial entender tres cosas: la temporada, la facilidad de acceso y lo que compran los lugareños. Si eliges el lugar equivocado, tendrás problemas. Pero si eliges bien, tus ganancias serán mayores que en Atenas.

El continente es una alternativa a las islas con acceso al mar

El Peloponeso, Calcídica y Volos son destinos ideales para familias. Tienen menos turistas, pero el nivel de vida es bueno, y cada vez más griegos vacacionan allí.

• Los compradores de Serbia, Bulgaria y Rumanía son muy activos en Halkidiki. Están interesados ​​principalmente en villas y apartahoteles.
• En el Peloponeso hay muchas casas históricas que merecen ser renovadas: son oportunidades de inversión atractivas. 

Aquí la gente suele comprar casas para vivir (permanentemente o por temporadas) O para alquilar (de 3 a 6 meses al año).

Mi experiencia demuestra que la demanda en Grecia se concentra en el mercado inmobiliario actual. Los compradores buscan apartamentos y casas listos para entrar a vivir que puedan entrar a operar rápidamente: alquilarse o mudarse. Existe un gran interés en propiedades renovadas (de cualquier categoría), con documentación completa y un historial impecable. Estas compras son más seguras y permiten una generación de ingresos más rápida (alquiler o reventa).

Como el mercado no es estático, otros formatos se están volviendo cada vez más populares:

Nuevas promociones. Las nuevas promociones en Grecia son escasas, pero atractivas. En Atenas (especialmente en zonas en desarrollo), se están construyendo viviendas modernas con servicios y eficiencia energética. Complejos residenciales compactos de alta gama se ubican cerca del mar en ubicaciones prestigiosas, con precios desde 250.000 € por 70-80 m². Entre sus ventajas se incluyen bajos costes operativos, servicios públicos fiables, garantía y la posibilidad de obtener una Golden Visa.

Segmento de lujo. En Grecia, las casas se venden a partir de 500.000 €, a menudo en las islas o en los mejores barrios de Atenas. Las propiedades en Cefalonia, Mykonos, Paros y Creta son especialmente populares. Los principales compradores son inversores de los Emiratos Árabes Unidos, Estados Unidos e Israel, para quienes la privacidad, las vistas panorámicas y los acabados de alta calidad son cruciales. Estas viviendas suelen ofrecerse con administración y servicios, lo que facilita su adquisición desde otro país.

Apartahoteles. Los complejos de apartamentos con gestión integral son un vehículo ideal para la inversión pasiva. Con inversiones a partir de 300.000 €, los inversores pueden obtener un rendimiento del 6-8 % anual, pudiendo elegir entre alquileres a corto plazo, gestión profesional o uso personal.

Minihoteles gestionados. Los pequeños hoteles boutique (de 5 a 10 habitaciones) en ciudades griegas populares (Rethymno, Rodas, La Canea, Nauplia) son inversiones atractivas. A menudo ubicados en edificios históricos, atraen a una clientela fiel. Si bien el éxito requiere una gestión activa y un enfoque empresarial, estos hoteles pueden generar una alta rentabilidad (8-10 % anual) con una gestión adecuada. El precio de compra inicial es de 400.000 €. Ser propietario de una propiedad de este tipo también ofrece la oportunidad de crear y desarrollar una marca hotelera única.

Por experiencia: un cliente peruano adquirió un apartahotel (6 estudios) en Paros por 620.000 €. Tras contratar a un administrador local y recibir asistencia con el registro fiscal, la propiedad genera de forma constante unos ingresos anuales de aproximadamente 52.000 € con una mínima participación del propietario en la gestión operativa.

Tabla por tipo de objeto: umbral de inversión, riesgos, rentabilidad:

La composición nacional de los inversores ha cambiado drásticamente en los últimos 10 años. Actualmente, los principales actores del mercado son:

• China: Líder en número de solicitudes de la Golden Visa.
• Rusia, Ucrania, Bielorrusia: compran activamente en Atenas y en las islas, a menudo buscando apartamentos como una "opción de respaldo" en caso de circunstancias imprevistas.
• Europa (franceses, alemanes, austriacos): cada vez más personas eligen Grecia en lugar del sobrecalentado (caro y competitivo) mercado inmobiliario español.
• Los Emiratos Árabes Unidos y Arabia Saudita invierten principalmente en hoteles, bienes raíces de lujo y edificios nuevos.

En mi experiencia, varios clientes que abandonaron los mercados de Limassol (Chipre) y Marbella (España) compraron viviendas en Grecia. Su decisión se basó en las perspectivas más atractivas y la menor normativa vigente.

Esta es una ventaja importante y a menudo subestimada. En muchos mercados "soleados" (Chipre, Montenegro), los precios se ven impulsados ​​principalmente por la inversión extranjera. Sin embargo, Grecia cuenta con una base sólida: su propia demanda estable. Los residentes de Atenas, Tesalónica y otras ciudades están comprando viviendas activamente.

Gracias a esto, incluso durante una salida temporal de extranjeros (debido a factores geopolíticos o ajustes en programas como la Golden Visa), el mercado griego no experimenta caídas bruscas de precios. La demanda local actúa como una red de seguridad fiable.

• Familias jóvenes : solicitan una hipoteca (actualmente del 3,7% al 4,2%) para comprar su propio apartamento. Suelen elegir barrios residenciales o de nueva construcción.
• Griegos del extranjero (EE.UU., Australia, Alemania): regresan a su patria o compran inmuebles “para volver a sus raíces”, ayudando a sus familiares.
• Clase media (médicos, abogados, informáticos): ahorran poco a poco para comprar una vivienda; crece la demanda de apartamentos pequeños (de 1 o 2 habitaciones) con un precio de hasta 150.000-200.000 euros.
• Los estudiantes y sus padres suelen comprar apartamentos pequeños en Atenas y Tesalónica en lugar de alquilarlos durante sus estudios (4-5 años). Es más asequible que alquilar.

Según el Banco de Grecia (2024):

• La mayoría de las compras (alrededor del 68%) fueron realizadas por compradores locales. Esto se mantiene a pesar del creciente interés de los extranjeros en Grecia.
• En Salónica y el Peloponeso hay aún más compradores locales: hasta un 75%.

Al elegir una propiedad inmobiliaria en Grecia, es importante considerar no solo qué comprar, sino también cómo registrar la propiedad. Este formato impacta directamente en sus impuestos, nivel de protección legal, normas de herencia e incluso su rentabilidad final. En la práctica, ayudo a mis clientes a encontrar la mejor opción, ya sea un apartamento para uso personal o una casa para un negocio de alquiler.

Compras bienes inmuebles en Grecia a tu nombre (como particular). Esta es la opción más popular para quienes compran por primera vez.

Adecuado si necesita comprar un apartamento o una casa para usted o para alquilar, obtener un permiso de residencia a través de una Golden Visa o solicitar una hipoteca de un banco griego.

Muchos de mis clientes adquieren bienes inmuebles en Grecia a través de una empresa extranjera (en Estonia, Chipre o Bulgaria). Esto suele ocurrir si ya poseen un negocio. Resulta conveniente para inversores profesionales, empresas con activos en el extranjero y propietarios de hoteles o varias propiedades.

Caso: Un cliente de Viena adquirió un hotel en Creta a través de una empresa estonia. Este acuerdo le permitió pagar menos impuestos por las renovaciones, obtener beneficios cómodamente y transferir fácilmente una parte del negocio a sus hijos mediante acciones.

Caso: Un cliente de Viena adquirió un hotel en Creta a través de una empresa estonia. Este acuerdo le permitió pagar menos impuestos por las renovaciones, obtener beneficios cómodamente y transferir fácilmente una parte del negocio a sus hijos mediante acciones.

Un REIC es una forma de invertir en bienes raíces sin tener que gestionarlos. Se compra una acción de una empresa, que posee y gestiona los edificios. Esta opción es ideal para quienes desean generar ingresos sin gestionarlos, a la vez que buscan reducir el riesgo.

Comprar una propiedad en Grecia conjuntamente con una pareja, un hijo o a través de un fideicomiso familiar ofrece mayor comodidad. Esta opción suele ser elegida por familias que desean compartir la propiedad, simplificar la herencia por adelantado o invertir conjuntamente con hijos, padres y amigos. Se puede determinar de antemano quién será el propietario de qué parte y cómo dividir los ingresos por alquiler; todo está claro y legalmente regulado.

En Grecia, prácticamente no existen restricciones para la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros, con la excepción de ciertas zonas fronterizas e instalaciones militares (por ejemplo, algunas islas del mar Egeo). Sin embargo:

• Si usted es de un país fuera de la UE y la propiedad está en un área protegida, necesitará un permiso especial.
• Toda transacción pasa por notario, auditoría fiscal y registro; es importante formalizar todo correctamente con un abogado.

Mi consejo : Antes de comprar una casa o apartamento en Grecia, consulte con un abogado y un asesor fiscal sobre cómo registrar la propiedad. Esto afectará los impuestos, las herencias y el futuro precio de venta. Si planea alquilar la propiedad o registrarla a nombre de su familia, considere comprarla a través de una empresa o como accionista.

Comprar una propiedad en Grecia suele ser más fácil de lo esperado, especialmente con un buen abogado y un agente confiable. En mi experiencia, las transacciones se desarrollan sin problemas cuando se siguen todos los pasos y todos conocen sus responsabilidades.

La compra de un inmueble en Grecia consta de varias etapas clave:

1. Obtener un AFM (número de identificación fiscal griego) es el primer paso. Con un abogado, este trámite suele tardar un día.
2. Elegir un abogado: él protegerá sus intereses, inspeccionará la propiedad y preparará el contrato.
3. Inspección de la propiedad. Un abogado se asegura de que no haya deudas pendientes, gravámenes ni reurbanizaciones ilegales.
4. Acuerdo preliminar y depósito. Se firma un acuerdo y se paga entre el 5% y el 10% del precio de compra.
5. Notario. El contrato principal se firma ante notario, quien también registra la cesión de derechos.
6. Catastro. Tras la compra, un abogado inscribe la propiedad en el registro estatal.

Sin un abogado, es poco probable que su transacción se concrete. Él:

• comprueba que el objeto esté bien,
• prepara un contrato,
• emite un poder notarial si está comprando de forma remota,
• está presente en la notaría,
• registra la propiedad en el catastro.

Un agente ayuda a seleccionar una propiedad, a llevar a cabo las negociaciones, a reunir la documentación del vendedor y a coordinar la transacción. Es importante que colabore con el abogado, no que lo reemplace.

Como demuestra la práctica, prescindir de un abogado al comprar una propiedad suele resultar en facturas de servicios públicos o documentos problemáticos. Pagar por asistencia legal significa pagar por tranquilidad.

Para comprar un apartamento o casa en Grecia necesitarás:

• Edad: a partir de 18 años.
• Posesión de un pasaporte internacional válido.
• Obtención de un Número de Identificación Fiscal Griego (AFM).
• Abrir una cuenta bancaria en Grecia u otro país de la UE.
• Proporcionar prueba del origen legal de los fondos.

Si reside en un país no perteneciente a la UE y desea comprar una propiedad en zonas "sensibles" (como cerca de la frontera o en ciertas islas), podría necesitar la aprobación del Ministerio de Defensa. En Atenas, Tesalónica, Creta y Corfú, no se requiere dicho permiso.

En islas tan populares como Creta, Paros, Corfú y Rodas, hay matices propios:

• Es necesario comprobar cuidadosamente los límites de la parcela: los documentos antiguos a menudo contienen errores.
• Algunas casas y parcelas están ubicadas en zonas turísticas o protegidas donde se aplican normas de construcción especiales.
• El abogado verificará por separado si el sitio tiene acceso, agua y su estado documentado.

Consejo: Antes de comprar una casa en la isla, pida siempre un plano arquitectónico, un permiso de obra, un extracto del registro de la propiedad y un certificado de eficiencia energética.

La mayoría de mis clientes completan transacciones sin estar presentes en persona, utilizando un poder notarial emitido en Grecia o su país de origen y certificado con una apostilla.

Su abogado:

• emite un número de identificación fiscal para usted,
• realiza una inspección de la propiedad,
• firma el contrato con su participación o por poder,
• abre una cuenta bancaria,
• formaliza el registro de la transacción.

Esto es especialmente útil si estás fuera del país o no puedes viajar para firmar.

Una de las etapas más importantes. El abogado verifica:

• propiedad del vendedor,
• sin deudas pendientes (por impuestos, servicios públicos),
• conformidad del objeto con las normas de desarrollo urbano,
• Historial de propiedad,
• si existen gravámenes o litigios.

Esta es una etapa clave de la transacción. El abogado determina:

• ¿El vendedor es realmente el propietario?
• ¿Existen deudas pendientes por impuestos y facturas de servicios públicos?
• ¿La propiedad cumple con las normas de planificación urbana?
• ¿Cual es la historia de los propietarios?
• si existen gravámenes o procedimientos judiciales.

Siempre recomiendo realizar una inspección antes de realizar un depósito, incluso si la propiedad parece impecable.

Una vez certificada la transacción por un notario, la propiedad se inscribe en el registro catastral y se le emite:

• extracto oficial del título,
• documentos necesarios para obtener un permiso de residencia bajo el programa Golden Visa (si corresponde),
• el derecho a redactar contratos de servicios públicos en su nombre.

El proceso completo desde la firma del contrato hasta su ejecución total suele tardar entre uno y dos meses.

Al elegir una propiedad inmobiliaria en Grecia (un apartamento o una casa), es importante considerar más que solo el precio. Asegúrese también de tener en cuenta todos los impuestos y gastos adicionales. En mi experiencia, los inversores que ven el costo total desde el principio toman las decisiones correctas y evitan cargos inesperados más adelante.

En Grecia, todos los propietarios de viviendas y terrenos están obligados a pagar un impuesto anual sobre la propiedad (ENFIA). El importe del impuesto depende del valor catastral, la superficie y la ubicación de la propiedad.

• Tasa básica: aproximadamente 0,1–0,3% del valor tasado del inmueble por año.
• En la práctica, el propietario de un apartamento en Atenas (70 m²) en 2024 paga una media de 250-350 euros.
• Descuento local: en las provincias y en las islas el impuesto es más bajo que en las grandes ciudades.

Esta tasa la cobran las autoridades locales (de su distrito/ciudad). Su importe depende de la ubicación de la propiedad y ronda el 0,2-0,3% de su valor catastral.

El precio de una propiedad no lo es todo. Al comprar un inmueble en Grecia, el comprador paga tasas adicionales obligatorias:

• Impuesto estatal: 3% del valor.
• Honorarios del notario: 1-1,5% del importe de la operación.
• Servicios de abogado/abogado: alrededor del 1%.
• Comisión del agente: 2-3%.

En resumen: estos costos asociados suelen representar entre un 7 y un 10 por ciento del precio de compra de la propiedad.

Una ventaja importante ahora mismo: al comprar un piso nuevo en un edificio nuevo, no tendrás que pagar el IVA (24%) hasta finales de 2025. ¡Es una gran oportunidad para ahorrar!

Después de 2025: volverá el IVA (24%) y las viviendas en edificios nuevos serán más caras en esa misma cantidad.

En Austria, al comprar un inmueble, hay que pagar:

• Grunderwerbssteuer - impuesto sobre las compras, es del 3,5%;
• Impuesto sobre la renta del alquiler (Einkommenssteuer): puede alcanzar hasta el 55% dependiendo de sus ingresos; más otras tarifas y cargos, que pueden sumar otro 10-12%.

En Grecia, los impuestos son más bajos en promedio, y también existen varias formas legales de optimizarlos.

Para quienes viven o pasan mucho tiempo en el extranjero, Grecia ofrece un régimen fiscal para residentes no domiciliados: se paga un impuesto fijo de 100.000 € al año sobre todos los ingresos provenientes del extranjero. Esto ayuda a reducir significativamente los impuestos sobre las ganancias provenientes del alquiler o la venta de bienes inmuebles.

Tendencias en el procesamiento de solicitudes de Golden Visa
(fuente: https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

La Golden Visa griega es una de las formas más cómodas y populares de obtener la residencia en la UE mediante la compra de bienes inmuebles. En los últimos años, he gestionado decenas de transacciones cuyo principal objetivo era obtener una Golden Visa, especialmente para familias, emprendedores, autónomos e inversores que valoran la libertad de movimiento y no quieren estar atados a un solo país.

El importe de la inversión depende de la región y oscila entre 250.000 y 800.000 €.

Desde 2023, el umbral mínimo es diferente para los distintos territorios de Grecia.

En la práctica:

—Muchos de mis clientes invirtieron entre 250 y 270 mil euros y compraron un apartamento en Grecia que podían alquilar de forma rentable.

— En Atenas, sobre todo en el centro, ya se necesitan unos 500 mil euros, sobre todo si se trata de una casa o un ático.

• Es posible vivir en Grecia sin estar allí permanentemente.
• Puedes viajar libremente dentro de los países Schengen.
• Puedes abrir un negocio, dar clases a niños (en escuelas/universidades), utilizar carreteras europeas, hospitales, etc.
• Es posible obtener el permiso de residencia para toda la familia a la vez: marido/mujer, hijos menores de 21 años, padres.

• Esta visa no le permite trabajar para una empresa griega, pero puede administrar su propio negocio o simplemente poseer bienes raíces.
• No garantiza la ciudadanía, pero eventualmente podría brindar esa oportunidad a través del proceso de naturalización.

Si reside en el país más de 183 días al año, paga impuestos, aprende el idioma y participa en la vida local, puede solicitar la ciudadanía después de siete años. Sin embargo, este proceso es independiente y no es automático.

En mi experiencia, para quienes planean comprar una propiedad en Grecia y viajar libremente, el programa Golden Visa es una de las opciones más sencillas y ventajosas. En Austria, los requisitos son mucho más estrictos e incluyen la obligación de presentar una prueba de integración social.

• La compra de inmuebles que no cumplan los requisitos de la Golden Visa (por ejemplo, varios apartamentos de 150.000 € cada uno por propietario) no cuenta.
• Transferencia de fondos que no sean de la cuenta personal del inversor.
• Conjunto incompleto de documentos: a menudo faltan traducciones o apostillas.
• Errores al solicitar una visa para toda la familia, especialmente si los hijos son mayores de 21 años.

• El precio de la entrada depende ahora de la región: en las zonas centrales y turísticas más populares, el importe mínimo ha aumentado a 500.000 euros.
• Se ha reforzado la verificación del origen de los fondos, especialmente para los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE.
• Se han reducido los tiempos de tramitación: tras la firma del contrato, la compra debe completarse en los plazos establecidos por la ley.

Comprar una propiedad en Grecia no se trata solo de disfrutar de las hermosas vistas. Es una excelente manera de generar ingresos estables. Llevo varios años ayudando a clientes no solo a comprar apartamentos, sino también a establecer negocios de alquiler, ya sean turistas de corta estancia o inquilinos de larga duración.

Alquileres a corto plazo: altos ingresos, pero más riesgosos

• Plataformas: Airbnb, Booking, servicios de reservas locales.
• Ingresos: hasta un 8-10% de beneficio al año, especialmente en destinos turísticos populares (Atenas, Creta, Paros, Rodas).
• Factores de éxito: ubicación del inmueble, demanda estacional, calidad de la gestión, reputación y reseñas, disponibilidad de permisos.
• Riesgos: fuerte competencia, aumento de costos, baja ocupación en temporada baja.

Digamos que una propiedad en Atenas, situada cerca de una estación de metro, puede generar unos ingresos de hasta 1.100 € al mes durante el verano, con un precio de compra de 160.000 €.

Alquiler a largo plazo: fiable y sin complicaciones

• Los contratos suelen celebrarse por un período de uno a tres años.
• El beneficio es menor (entre un 3 y un 5 % al año), pero requiere menos implicación personal.
• Los apartamentos tienen gran demanda entre estudiantes, residentes locales y extranjeros que se han mudado a Grecia.
• Una buena opción para inversores que no quieran gestionar la propiedad ellos mismos.

Rentabilidad por región (en promedio, según mi experiencia):

Nuevas reglas y restricciones

Desde 2023, han entrado en vigor en Grecia nuevas regulaciones para alquileres a corto plazo en varias regiones:

• En ciertas zonas de Atenas y en las islas, existen restricciones o cupos para el alquiler de alojamiento a través de plataformas como Airbnb.
• Las autoridades están fomentando el cambio hacia alquileres a largo plazo, especialmente en zonas donde hay escasez de viviendas para los residentes locales.
• El alquiler legal de propiedades requiere una licencia de la Organización Nacional de Turismo de Grecia (EOT).

¿Quién tiene el control?

Para los propietarios que residen fuera de Grecia, la gestión del alquiler se puede subcontratar a una empresa especializada.

• La tarifa por los servicios suele ascender entre el 10 y el 20 por ciento de los ingresos.
• Los servicios incluyen la organización del check-in, la limpieza, la asistencia a los huéspedes y la elaboración de informes.
• En el mercado operan tanto operadores privados locales como redes internacionales.

Tributación de las rentas de alquiler en Grecia

Presentar la declaración de la renta es obligatorio. La optimización fiscal es posible mediante la condición de no residente o la adquisición de bienes inmuebles a través de una empresa. Los no residentes están sujetos a un tipo impositivo fijo del 15 % sobre las rentas por alquiler, independientemente de su cuantía.

Comparación con Austria

Conclusión: Alquilar una propiedad en Grecia es más rentable y sencillo que en Austria. Para maximizar sus ingresos, es importante identificar correctamente la propiedad y el tipo de alquiler, minimizar los posibles riesgos y cumplir estrictamente con los requisitos legales aplicables..

Pero como experto en el sector inmobiliario austriaco con amplia experiencia, puedo afirmar que, a pesar del atractivo de Grecia, es importante comprender que Austria ofrece una estrategia diferente: se centra menos en la rentabilidad rápida y más en la preservación del capital, el crecimiento estable y el prestigio. El mercado vienés se considera uno de los refugios más seguros para los inversores en Europa. Si la protección del capital es una prioridad, tiene sentido comprar inicialmente un apartamento en Viena como activo base. Sí, se paga más por una propiedad de este tipo y se pasan por trámites más complejos, pero a cambio se obtienen derechos seguros, un mercado predecible y bienes inmuebles que no hacen más que aumentar su valor con el tiempo.

Si planea comprar una casa en Grecia, debe considerar muchos factores, como el costo, la infraestructura, la demanda de alquileres, el potencial de crecimiento y la liquidez. Suelo explicar a mis clientes que, por el mismo precio, pueden comprar un apartamento en el corazón de Atenas o una casa en la costa de Calcídica; la elección depende de sus prioridades.

Atenas es el mercado inmobiliario más grande y activo de Grecia

• Los precios de la vivienda en Atenas están aumentando constantemente, especialmente en las zonas centrales, así como en Glyfada, Kifisia y Paleo Faliro.
• La ciudad es ideal para invertir en alquileres a corto o largo plazo, así como para la compra de inmuebles para residencia personal.
• Comprar un apartamento en Atenas es beneficioso tanto para generar ingresos como para obtener una Golden Visa.

Por ejemplo, en la zona de Pangrati se pueden adquirir viviendas desde 2.500 € el m², con una rentabilidad potencial por alquiler de hasta el 7%.

Salónica es una alternativa más económica

• El segundo mercado inmobiliario más importante de Grecia.
• La demanda proviene predominantemente de residentes locales y los costos de la vivienda son más bajos que en Atenas.
• Una opción ideal para quienes buscan bienes raíces asequibles en una gran ciudad.

Debido a la presencia de universidades, los apartamentos en alquiler para estudiantes del programa Erasmus están muy demandados.

Islas Griegas - Bienes Raíces de Lujo y Resorts

• Islas populares como Santorini, Mykonos, Rodas, Creta y Corfú tienen un alto potencial de alquiler.
• Ideal para adquirir una vivienda en la costa o invertir en apartahoteles.
• Los precios de las propiedades son más altos y la logística puede ser más compleja, pero durante la temporada alta, la rentabilidad es del 9-10% anual.

Por ejemplo, una villa con vistas al mar en Mykonos costará desde 800.000 €, pero con una gestión eficaz puede ganar hasta 100.000 € por temporada.

El Peloponeso es un mercado infravalorado

• Precios de propiedad asequibles, paisajes impresionantes y una infraestructura en rápido desarrollo con nuevos hoteles y complejos de golf.
• Popular entre las familias que planean unas vacaciones de verano en Grecia.
• Alto potencial para proyectos de apartahoteles, especialmente en la zona de Costa Navarino.

Epiro, Tesalia, Macedonia - segmento económico

En estas regiones es posible adquirir inmuebles a partir de 30.000 €, sin embargo:

• La demanda de alquileres es baja,
• La accesibilidad al transporte es limitada,
• Las perspectivas de un crecimiento significativo en valor son moderadas.

Criterios clave a la hora de elegir una ubicación:

Tendencias actuales de inversión: ¿dónde está invirtiendo la gente ahora?

Al planificar la compra de una propiedad en Grecia, la pregunta clave no es "¿dónde está la más barata?", sino "¿dónde está la mejor perspectiva?". El mercado es dinámico: algunas zonas se están convirtiendo en nuevas zonas de crecimiento, mientras que otras ya han alcanzado sus precios máximos.

Dónde comprar ahora:

• Centro de Atenas (Koukaki, Pangrati, Keramikos) : inversores de Israel, Francia y Estados Unidos siguen comprando apartamentos aquí activamente. Principalmente, compran para alquilar. Los precios se han disparado un tercio en los últimos tres años.
• Glyfada, Voula y Vouliagmeni son zonas de compradores adinerados de los Emiratos Árabes Unidos y Alemania. Compran tanto para uso personal como para alquilar (a menudo encargándose de ello a agencias de gestión).
• Tesalónica es atractiva porque cuenta con compradores locales, la ciudad está en pleno desarrollo y los precios son actualmente más bajos. Es una buena opción si buscas una oferta más económica, pero con la expectativa de que los precios suban.
• Mykonos, Santorini y Corfú son destinos para personas adineradas de Estados Unidos, Canadá y Líbano. Compran villas y casas caras junto al mar, ya sea para alquilarlas a turistas en estancias cortas o para sus propias vacaciones familiares.

Dónde se espera crecimiento:

• Peloponeso (Costa Navarino, Tolo, Kalamata) : El sector turístico se está desarrollando activamente aquí, con la aparición de lujosos hoteles de cinco estrellas y complejos de golf, lo que hace que la región sea prometedora para la inversión en bienes raíces residenciales y apartahoteles.
• El Pireo y el oeste de Atenas : estas zonas siguen estando infravaloradas, pero se están desarrollando rápidamente gracias a su proximidad al puerto, a las nuevas líneas de metro y a los proyectos de reurbanización de la zona costera.
• Grecia central y septentrional (Volos, Ioannina) : la vivienda aquí es más barata y su popularidad está creciendo debido al turismo interno y a los programas de desarrollo apoyados por la Unión Europea.

¿Quieres conseguir un apartamento en Grecia a buen precio? Considera tres cosas: el desarrollo de la zona, a quién lo alquilarás y los planes del gobierno local. Los precios subirán hasta 2027, no solo en Atenas, sino también en la costa sur (Peloponeso) y en las islas más turísticas, esos lugares donde siempre abundan los turistas.

La mayoría de las compras de inmuebles en Grecia (más del 65%) corresponden a viviendas existentes. Esto se debe a las prácticas de construcción históricas del país, así como a las particularidades del mercado: la disponibilidad de propiedades, sus ubicaciones ventajosas y el número limitado de proyectos de nueva construcción.

El mercado inmobiliario griego está dominado por propiedades de segunda mano, principalmente apartamentos en Atenas y casas frente al mar en las islas. Estas propiedades suelen contar con todos los servicios necesarios, están ubicadas en zonas bien cuidadas y suelen estar alquiladas. En algunos casos, se trata de apartamentos completamente renovados, listos para ocupar de inmediato para alquiler o uso personal.

Ejemplo: un apartamento de 65 m² en la zona de Pangrati de Atenas con reformas cosméticas cuesta aproximadamente entre 145.000 y 160.000 € y puede generar ingresos por alquiler inmediatamente después de la compra.

Una parte significativa de las viviendas en Grecia se construyó antes de la introducción de las nuevas normas de construcción en la década de 1980. Como resultado, estos edificios suelen presentar baja eficiencia energética, un aislamiento acústico deficiente y requieren renovación, a veces incluso reparaciones importantes. En 2023, las autoridades griegas comenzaron a otorgar subsidios para la rehabilitación de edificios energéticamente eficientes, pero estas medidas solo están disponibles para los residentes locales.

A pesar del limitado volumen de nuevas construcciones en Grecia, se están implementando proyectos prometedores en 2024-2025:

• En Atenas (distritos de Glyfada, Voula, Nea Smyrni) se están construyendo edificios modernos con tecnologías energéticamente eficientes, ascensores y plazas de aparcamiento.
• El coste del metro cuadrado en los nuevos complejos varía entre 3.000 y 6.000 €, dependiendo de la ubicación y la calidad de los acabados.
• Los edificios nuevos en Grecia están exentos del IVA hasta finales de 2025, lo que los hace más atractivos para los compradores.

Ejemplo: Se vende un espacioso apartamento de 90 m² con una gran terraza y vistas panorámicas al mar en Voula, por un precio aproximado de 520.000 €. La compra da derecho a una Golden Visa.

Conclusión: ¿ Planea comprar un apartamento en Grecia? Empiece por una propiedad de segunda mano: es más rápido y sencillo, especialmente si quiere alquilarla o mudarse de inmediato. Las viviendas de obra nueva son menos comunes, pero de mejor calidad y ofrecen ahorros en servicios. Ambas opciones son actualmente rentables gracias a la abolición del impuesto de obra nueva y a la alta demanda.

El mercado inmobiliario griego está en auge, pero las nuevas promociones son escasas. Esto abre la puerta no solo a inversiones convencionales, sino también a enfoques no convencionales, especialmente si busca una mayor rentabilidad u opciones flexibles.

En lugar de comprar un apartamento grande en Grecia, puedes invertir en dos o tres estudios pequeños. Esto te permitirá:

• Gane más en total: hasta un 7-9% por año;
• Gestión de alquiler flexible: alquile por días, por varios meses o venda individualmente;
• Divida los riesgos al poseer viviendas en diferentes zonas.

Ejemplo: en lugar de un apartamento por 300.000 €, puedes comprar tres estudios por 100.000 € cada uno en diferentes zonas de Atenas y recibir unos ingresos más estables.

En Grecia, los apartamentos construidos antes de 1980 suelen tener un precio inferior al promedio. Si se renuevan y se optimizan energéticamente, pueden venderse a un precio superior, con una ganancia del 20-40%.

• Además: estas opciones están disponibles en casi todas las zonas;
• Contras: tendrás que invertir tiempo y encontrar profesionales contrastados;
• En Atenas y Tesalónica se utiliza a menudo como "estrategia de cambio".

Para los inversores que buscan ingresos, los bienes inmuebles en Grecia pueden utilizarse como negocio:

• Puedes comprar un mini-hotel ya en funcionamiento con 10-20 habitaciones;
• Convertir un edificio residencial en un aparta-hotel;
• Gane hasta un 10-12% anual, especialmente en las islas más populares: Creta, Santorini, Paros.

Para ello es necesario disponer de una licencia y registrarse en la Organización Helénica de Turismo (EOT).

Si desea invertir en bienes raíces en Grecia sin administrarlos, puede invertir a través de fondos especializados:

• REIC (Real Estate Investment Companies) es una versión local de REIT con exenciones fiscales;
• AEEAP - empresas reguladas, que pueden constituirse con una inversión mínima de 250.000 €.

Ventajas: Las inversiones se distribuyen entre diferentes propiedades, gestionadas por profesionales, y los ingresos son pasivos.

Invertir en terrenos en Grecia es cada vez más popular, aunque es una opción más compleja:

• Las parcelas de terreno en las proximidades de Atenas y de las zonas turísticas del Peloponeso tienen especial demanda;
• Pueden utilizarse para construir una villa, un complejo residencial o apartamentos para su posterior venta;
• Lo principal es asegurarse de que los documentos estén “limpios” y cumplan con las normas de construcción.

Si buscas algo más que comprar un apartamento en Grecia, además de ganar más y ser más proactivo, puedes optar por otras estrategias. Estas te ayudarán a aumentar tus ingresos y a aprovechar las oportunidades flexibles del mercado griego, que es menos restrictivo que, por ejemplo, el de Austria.

Aunque el mercado inmobiliario en Grecia es popular y rentable, existen riesgos, especialmente si se prefieren normas estrictas (como en Austria). Estos son los principales riesgos a considerar antes de comprar un apartamento o una casa.

Sí, Grecia pertenece a la UE, con el euro y sin restricciones de capital. Pero prepárese para la burocracia: obtener un número de identificación fiscal, certificar los documentos de la transacción y registrarse son procesos largos que requieren paciencia y la asistencia de un abogado.

Le recomiendo encarecidamente no proceder sin un abogado griego. Sin uno, cualquier transacción, incluso la más sencilla, corre el riesgo de quedar estancada. Recuerde: las leyes inmobiliarias, de alquiler e impuestos se actualizan con frecuencia. Por ejemplo, las regulaciones sobre alquileres a corto plazo cambian casi cada temporada; asegúrese de tener esto en cuenta en sus planes.

En Grecia, plataformas como Airbnb y Booking funcionan bien, pero las autoridades han introducido regulaciones:

• Puedes alquilar tu propiedad por un máximo de 90 días al año.
• Existen restricciones en los edificios de apartamentos.
• Es necesario registrar la propiedad y obtener un número EOT.

Antes de alquilar, especialmente en Atenas o en las islas, consulte las leyes y condiciones locales.

Esto es más evidente en los centros turísticos (Creta, Santorini, Mykonos): las casas están abarrotadas de turistas de mayo a octubre, pero de noviembre a marzo hay tranquilidad y es casi imposible alquilarlas.

Siempre les digo a mis clientes: calculen sus ingresos para todo el año, no solo para el verano. Si alquilan su propiedad regularmente (o la compraron en una ciudad como Atenas), sus ingresos por alquiler son más estables y la caída en invierno no es tan significativa.

Si está pensando en comprar una casa en una isla griega, considere

• A veces el agua se distribuye mediante camiones cisterna.
• En invierno, las tormentas y los vientos fuertes pueden interferir con el transporte.
• Durante la temporada alta, las redes eléctricas pueden estar sobrecargadas.

Estos problemas no son fatales, pero requieren comprender las condiciones locales y una planificación adecuada de los costos de mantenimiento.

Vender un apartamento en Atenas o Tesalónica es fácil. Pero en las islas o en el campo, puede tardar entre seis meses y un año, sobre todo si el edificio es único.

Recomiendo comprar apartamentos en Atenas, donde están el metro, las tiendas y los colegios. Será más fácil venderlos después y habrá menos problemas.

Esto es más evidente en los centros turísticos (Creta, Santorini, Mykonos): las casas están abarrotadas de turistas de mayo a octubre, pero de noviembre a marzo hay tranquilidad y es casi imposible alquilarlas.

Siempre les digo a mis clientes: calculen sus ingresos para todo el año, no solo para el verano. Si alquilan su propiedad regularmente (o la compraron en una ciudad como Atenas), sus ingresos por alquiler son más estables y la caída en invierno no es tan significativa.

Grecia es el país más soleado de Europa, con hasta 300 días despejados y cálidos al año. El mar, el aire limpio y los inviernos suaves lo convierten en el destino ideal para una reubicación permanente o una escapada invernal para escapar del frío.

El tratamiento está disponible tanto en hospitales públicos como en clínicas privadas. El sector privado ofrece altos estándares de calidad, precios razonables y, considerablemente, es más económico que en Austria.

Para los niños, existen colegios internacionales. Las universidades ofrecen programas en inglés. Matricular a un niño en un colegio privado es una cuestión de presupuesto, no de oportunidad.

En cuanto a la seguridad, la vida aquí es tranquila, especialmente en los pueblos pequeños y en las islas. La delincuencia es poco frecuente y los visitantes son tratados con transparencia.

"¿Es caro vivir en Grecia?", pregunta mucha gente. Mi respuesta: aquí los costes son más bajos que en Austria, Alemania o Francia. La comida, los servicios y el alquiler tienen precios razonables. Al mismo tiempo, la vida es cómoda, sobre todo en comparación con las grandes ciudades europeas. Esta es una ventaja clave a la hora de elegir la ubicación y el tipo de alojamiento.

Una pareja que cena en una cafetería o restaurante en una zona concurrida de una ciudad griega puede esperar pagar entre 25 y 30 euros. Los gastos mensuales de vivienda (servicios) suelen oscilar entre 80 y 120 euros. Un trayecto corto en taxi en Atenas cuesta al menos 3,50 euros.

En cuanto a comunicaciones, transporte e infraestructura bancaria, la capital, las principales ciudades y las islas más famosas están bien equipadas: todo lo necesario está fácilmente disponible. Sin embargo, si viaja a zonas rurales, el acceso a servicios, como la logística y la atención médica, puede verse significativamente afectado. Este es un aspecto fundamental a considerar antes de comprar una vivienda en la Grecia rural.

Tras adquirir una propiedad en Grecia y obtener un permiso de residencia a través del programa Golden Visa, obtendrá los mismos derechos a los servicios públicos que los ciudadanos griegos. Esto incluye acceso a escuelas, centros de salud y programas sociales.

• Atención médica: El Sistema Nacional de Salud EOPYY proporciona atención médica básica. El sector privado ofrece un alto nivel de servicios a precios relativamente asequibles; por ejemplo, una consulta con un médico de cabecera cuesta aproximadamente 30 € y una ecografía, entre 40 y 50 €. Hay seguros privados disponibles a partir de 500 € al año.
• Educación: Atenas, Glyfada, Tesalónica y Creta ofrecen escuelas internacionales y de habla inglesa con matrículas anuales que oscilan entre 5.000 y 10.000 €. Las escuelas públicas son gratuitas, pero la enseñanza se imparte en griego.
• Legalización: Un permiso de residencia otorga el derecho a residir oficialmente en el país, abrir cuentas bancarias, obtener servicios públicos y firmar contratos a largo plazo. La mayoría de los trámites pueden gestionarse a distancia con un poder notarial.

Para muchos inversores, los bienes inmuebles en Grecia se están convirtiendo no sólo en un activo, sino también en una forma de moverse sin burocracia innecesaria o pasar una cantidad significativa de tiempo aquí en condiciones cómodas.

Como agente, suelo decir que en Austria se habla de orden y de reglas claras, mientras que en Grecia se habla de libertad y de más oportunidades de vida.

en Austria está muy organizada: todo es claro, está basado en normas, con ciudades convenientes e infraestructuras bien diseñadas. Pero este orden tiene un precio: el alquiler, los servicios públicos, los servicios y los impuestos son caros.

En Grecia , especialmente si tienes una propiedad, la vida es mucho más relajada. Los servicios públicos suelen costar entre 100 y 150 € al mes, los alimentos son frescos y más económicos, y el clima es templado, especialmente lejos de las grandes ciudades. Claro que el papeleo puede ser complicado y los servicios no siempre son fiables, pero el clima cálido, el mar y la amabilidad de la gente hacen que la vida cotidiana sea notablemente más cómoda y tranquila.

Unas palabras sobre la seguridad. En cuanto a organización y atención médica, Austria es claramente superior a Grecia. Sin embargo, las ciudades y regiones griegas más pequeñas ofrecen un ambiente bastante seguro y relajado. La diferencia clave radica en las prioridades: la pasión y los paisajes marinos de Grecia frente al orden de Austria.

Cada vez veo más que la gente necesita no solo rentabilidad de la inversión, sino también espacio personal: un lugar tranquilo y seguro donde vivir, desconectar de la inestabilidad del hogar y tener un punto de apoyo seguro en Europa. En este sentido, comprar una propiedad en Grecia parece una opción muy lógica.

Al comprar una propiedad en Grecia por 250.000 € o más, puede obtener un permiso de residencia. Esta es una buena opción para personas de países inestables que desean vivir en Europa sin los largos trámites y los enormes gastos asociados a otros países.

los jubilados suelen comprar vivienda aquí por el clima cálido, la vida sencilla y los precios bajos. La comida, los médicos, la electricidad y el agua son más baratos que, por ejemplo, en Austria. Además, aquí se respira tranquilidad y se tiene todo lo necesario para vivir, igual que en Europa.

Si eres un nómada digital , Grecia te ofrece todo lo que necesitas: internet confiable, precios asequibles de alquiler y compra, servicios bancarios sin complicaciones y un ambiente único y relajante. Además, puedes aprovechar un visado de residencia especial.

Al comparar con Viena, la elección depende de las preferencias personales: la capital austriaca ofrece estructura y fiabilidad, mientras que Grecia ofrece un clima cálido, libertad y un estilo de vida más relajado. Quienes consideren Austria en paralelo deberían explorar los distritos de Viena , desde el centro histórico hasta las zonas residenciales más tranquilas, para comparar ubicaciones detenidamente y comprender cómo la estructura vienesa difiere del mercado griego, más flexible. Mi enfoque: Viena sigue siendo mi base de trabajo y análisis de mercado, pero Grecia se está convirtiendo cada vez más en un lugar donde realmente me relajo, tanto en cuerpo como en alma.

Vender una propiedad en Grecia puede tardar desde un par de meses hasta más de un año, dependiendo de la ubicación, el tipo de propiedad y la estrategia de venta elegida. En grandes ciudades como Atenas y Tesalónica, las propiedades se venden más rápido, especialmente si han sido renovadas y generan buenos ingresos. En las islas y en pueblos más pequeños, encontrar un comprador es más difícil, sobre todo fuera de la temporada turística o si el precio está inflado.

Si compró un apartamento en Grecia a través del programa Golden Visa, es importante tener en cuenta las particularidades de la residencia al venderlo. Para que el nuevo propietario extranjero también pueda obtener una visa, su transacción debe cumplir con el umbral mínimo de inversión actual: de 250.000 a 800.000 €, según la región. Si vende la propiedad antes de que transcurran cinco años, su permiso de residencia caducará, a menos que compre otra propiedad adecuada en su lugar.

Las familias suelen transmitir bienes inmuebles griegos a sus parientes, por ejemplo, regalándolos o vendiéndolos a bajo precio. Esto ayuda a controlar los activos y simplifica la herencia.

Por experiencia, vender un apartamento en Austria (especialmente en Viena) es más fácil. Allí todo está claro: la demanda es predecible, los precios son estables y el mercado está abierto. En Grecia, sin embargo, todo depende de la ubicación y el estado de la propiedad. Pero si se prepara bien, presenta bien la propiedad y comprende las particularidades locales, la venta será una inversión rentable.

Trabajando con inversiones inmobiliarias en toda la UE, participo en transacciones tanto en países estables, como Austria, como en mercados más dinámicos y volátiles, como Grecia. Cada uno requiere un enfoque diferente, tanto en el proceso de due diligence inmobiliario como en la planificación de la estrategia de inversión.

En Grecia, siempre recomiendo comenzar con una diligencia debida legal exhaustiva. Debido a la gran cantidad de edificios antiguos, especialmente en Atenas y las islas, es fundamental revisar a fondo el registro de la propiedad, los permisos y cualquier gravamen. Sin el apoyo de un abogado e ingeniero locales, los riesgos pueden aumentar significativamente. La situación aquí difiere de la de Austria, donde toda la documentación se prepara según un estándar uniforme y claro.

A menudo sugiero a mis clientes que asignen su capital de esta manera: aproximadamente dos tercios en mercados tranquilos y predecibles como Viena, y el tercio restante en destinos más dinámicos como Atenas o Creta. De esta manera, pueden mantener un equilibrio entre ingresos y seguridad. En Grecia, la rentabilidad puede alcanzar el 7-8% anual, pero es necesario involucrarse. En Austria, la rentabilidad es menor, pero los riesgos son prácticamente inexistentes.

Si ahorrar dinero, obtener ingresos estables u obtener un permiso de residencia sin complicaciones es importante para usted, elija Austria. Es un lugar seguro: todo está regulado, la vida es cómoda y los precios fluctúan de forma predecible.

Si está dispuesto a asumir riesgos para crecer, aprovechar las diferencias de precios e invertir esfuerzo, Grecia puede ofrecer una rentabilidad mucho mayor. Esto es especialmente cierto si renueva una casa antigua, la alquila a corto plazo o abre un minihotel.

Grecia ofrece emoción, flexibilidad y la posibilidad de obtener altos rendimientos. Ofrece muchas oportunidades, pero también muchos desafíos. Austria ofrece fiabilidad, procedimientos claros y una estrategia para décadas. Ambos países son buenas opciones si tienes una visión clara de tus objetivos y estás preparado para alcanzarlos.

Cuando Grecia es la mejor opción

El sector inmobiliario en Grecia es ideal para quienes valoran una alta rentabilidad, la posibilidad de gestionar propiedades de forma independiente y desean mayor libertad de inversión. Resulta especialmente atractivo para:

• obtener un permiso de residencia a través del programa Golden Visa;
• inversiones en el sector turístico, desde villas y apartahoteles hasta alquileres de Airbnb;
• compra de bienes inmuebles con la expectativa de crecimiento en valor y posterior venta;
• Personas jubiladas y profesionales remotos que valoran un clima cálido, una vida cómoda y precios asequibles.

Cuando Austria esté mejor

Austria es ideal para quienes priorizan la preservación segura de sus activos, la previsibilidad de sus valores y no planean gestionar activamente sus propiedades. Es una opción especialmente buena para:

• familias con niños que valoran una alta calidad de vida;
• inversores que prefieren ingresos pasivos sin implicación personal;
• aquellos que quieren minimizar los riesgos legales y confiar en la estabilidad de las reglas.

Consejos generales de un abogado especializado en inversiones:

1. Los documentos son tu armadura. En Grecia, revísalo todo tres veces: casas antiguas, parcelas confusas y permisos sin terminar son fuente de futuros problemas.
2. Considere no solo las ganancias, sino también la liquidez. Una hermosa villa junto al mar no siempre es un activo líquido.
3. Diversifique sus activos: dentro de un solo país, puede combinar activos residenciales, comerciales y de terrenos.
4. Planifique un colchón financiero para impuestos, reparaciones y períodos sin inquilinos: esto es especialmente importante para alquileres diarios.
5. Contrate a expertos locales en lugar de confiar únicamente en grandes agencias internacionales: ellos comprenden mejor las particularidades y los matices del mercado.

Visión 2030:

• La demanda de permisos de residencia en los países de la UE seguirá creciendo y Grecia seguirá siendo uno de los países favoritos entre los inversores de fuera de la UE.
• Se esperan regulaciones más estrictas: ya se están introduciendo restricciones a los alquileres a corto plazo y se está aumentando el umbral mínimo de inversión para las Golden Visas.
• Las localidades clave, especialmente Atenas y las islas más populares, experimentarán aumentos de precios, mientras que los precios en las provincias se mantendrán en niveles promedio.
• El interés por los bienes inmuebles ecológicos y por los proyectos que tienen en cuenta los principios ESG está creciendo, y Austria ya lidera el camino.

En resumen : quienes estén listos para el cambio y busquen capitalizar el crecimiento deberían considerar Grecia. Para quienes buscan un activo confiable y transparente, Austria es una mejor opción. La mejor opción es combinar ambos enfoques y aprovechar los beneficios de cada país.

1. Definir objetivos y presupuesto

• Comprenda por qué está comprando: para uso personal, para alquilar, para obtener una Golden Visa o para revender.
• Calcula un presupuesto aceptable, incluyendo impuestos y gastos relacionados.

2. Elija la ubicación y el tipo de propiedad

• Compara diferentes regiones: Atenas, Tesalónica, las islas o el continente.
• Decide el tipo de propiedad: vivienda residencial, edificio nuevo, villa, apartahotel, etc.

3. Realizar análisis de mercado y de propiedades

• Explora las tendencias de precios y los niveles de rendimiento en tu área de interés
• Conozca información completa sobre el inmueble: historial, estado, posibles gravámenes.

4. Comprobación de la pureza legal

• Solicitar un número de identificación fiscal (AFM)
• Realizar una evaluación legal completa de la propiedad con un abogado
• Asegúrese de que los datos del registro catastral sean correctos, que se cuente con los permisos necesarios y que no existan deudas ni restricciones.

5. Organización de la financiación

• Elige la forma de pago: fondos propios, préstamo hipotecario o compra a través de una empresa
• Calcula tus impuestos y descubre qué ventajas fiscales puedes esperar.

6. Celebración del contrato y pago anticipado

• Redacte un acuerdo preliminar únicamente con la ayuda de un abogado.
• Transferir el depósito acordado, normalmente entre el 10 y el 30 % del precio de la propiedad

7. Registro de la transacción ante notario

• Asegúrese de que el contrato final sea revisado y notariado
• Realizar el trámite de transferencia de propiedad
• Ingresar información sobre la propiedad en el catastro estatal

8. Operación y gestión

• Al planificar el alquiler, elija con antelación una empresa o agencia de gestión confiable
• Presupuesto para gastos regulares como impuestos, mantenimiento, reparaciones y servicios públicos

9. Obtención de una Golden Visa (si es necesario)

• Reúna un conjunto completo de documentos requeridos.
• Asegúrese de que las inversiones estén acordes con el monto y el cronograma del programa

10. Estrategia de salida de inversiones

• Piense de antemano en cómo y cuándo venderá su propiedad
• Poner la propiedad en orden: hacer reparaciones, preparar toda la documentación
• Explorar opciones para transferir propiedad a miembros de la familia

1. Inversor con 250.000 €

• Objetivos: obtención de un permiso de residencia bajo el programa Golden Visa, formación de un paquete básico de inversión, ingresos regulares por alquiler de vivienda
• Qué comprar: un apartamento en Atenas o Tesalónica (50-70 m²), o una villa compacta en tierra firme
• Características: Viviendas de segunda mano con reformas de alta calidad, listas para entrega rápida; para variedad de inversión, elija estudios o apartoteles
• Rentabilidad: beneficio anual proyectado: 5-7%
• Riesgos: fluctuaciones estacionales de la demanda, procedimientos administrativos complejos, posibles retrasos durante la etapa de diligencia debida

Un cliente con un presupuesto de 250.000 € adquirió una propiedad de 65 m² a través de nosotros en el mercado de segunda mano. Solo necesitaba una reforma estética, lo que resultó en un descuento en el precio de compra y un aumento de los ingresos por alquileres de turistas de corta estancia. La esencia de nuestra estrategia: encontrar una propiedad con potencial y aprovecharlo.

2. Pensionista con 500.000 €

• Objetivos: Vivir cómodamente en una buena vivienda durante muchos años, y también obtener un ingreso estable alquilando parte del espacio
• Qué comprar: Una casa o villa grande en islas populares (Creta, Rodas) o un apartamento de lujo en Atenas (Glyfada, Paleo Faliro)
• Características: Lo principal es la calidad de la construcción, infraestructura desarrollada (escuelas, comercios, transporte), proximidad a hospitales y servicios
• Rentabilidad: 4-6% anual. La fiabilidad y la tranquilidad son más importantes que obtener el máximo beneficio
• Riesgos: Costes significativos de mantenimiento e impuestos y caídas estacionales en la demanda de alquiler (especialmente en invierno)

Para un jubilado con un presupuesto de 500.000 €, encontramos una acogedora casa de 110 m² en Creta, ubicada cerca de centros médicos e infraestructuras esenciales. La propiedad es totalmente habitable y genera aproximadamente un 4,5 % anual de ingresos por alquiler a largo plazo. Esta es la combinación perfecta de comodidad y rentabilidad para la inversión.

3. Familia con niños

• Objetivos: Reubicación permanente, escuelas sólidas para los niños, entorno seguro, inversión en el futuro
• Qué comprar: Un apartamento o casa en zonas tranquilas cerca de Atenas (Kifisia, Maroussi) o Tesalónica, definitivamente cerca de escuelas y parques
• Características: Escuelas a poca distancia, transporte conveniente, parques/plazas cercanas, oportunidad de obtener un permiso de residencia
• Rentabilidad: Secundaria; la capacidad de vender rápidamente y la comodidad para la vida diaria son una prioridad
• Riesgos: Mucha gente quiere las mejores propiedades, modificaciones en las leyes (impuestos, permisos de residencia)

Ofrecimos un moderno apartamento de 90 m² en Kifisia, un prestigioso barrio residencial de Atenas, a una familia con hijos y un presupuesto superior a 500.000 €. El apartamento se encuentra en un edificio nuevo con excelentes servicios y está cerca de colegios y parques, lo que crea un ambiente de vida cómodo y seguro. Además, la propiedad tiene alta liquidez y es ideal para una reventa rentable en el futuro.