Cómo y por qué comprar bienes raíces en Grecia: un análisis sistemático del atractivo de la inversión.

En los últimos años, la demanda inmobiliaria en Grecia ha aumentado de forma constante. Según el Banco de Grecia, los precios de los apartamentos y las casas habrán subido un promedio del 13,8 % a nivel nacional y del 15,9 % en Atenas en 2024. Este crecimiento se ha mantenido durante muchos años. Las cifras demuestran que el mercado es dinámico y que invertir en el país resulta rentable por razones que van más allá del turismo.

El objetivo de este artículo es explicar por qué comprar una propiedad en Grecia es una buena idea ahora. Analizaremos todas las opciones: para reubicarse, alquilar o conseguir un permiso de residencia.

¿Por qué ahora?

✓ Recuperación económica . Tras una larga crisis, Grecia está en alza: la economía creció un 2,4 % en 2023 y se prevé que el crecimiento en 2025 sea superior al de toda Europa. El desempleo está disminuyendo y las condiciones para los inversores están mejorando.

✓ Visa Dorada . El programa Visa Dorada de Grecia se mantiene muy flexible. Con una inversión mínima de 250.000 €, puede obtener un permiso de residencia sin necesidad de residir permanentemente en el país. Si bien la cantidad puede ser mayor en algunos lugares, las condiciones siguen siendo más atractivas que en Portugal, España y, especialmente, Austria.

✓ Tendencias globales . Cada vez más personas compran propiedades en lugares cálidos y tranquilos con buena atención médica y un alto nivel de vida. Tras la pandemia, el deseo de tener una segunda vivienda o escapar de las grandes ciudades ha popularizado aún más esta opción.

En este artículo, exploraremos por qué el mercado inmobiliario griego es tan popular hoy en día. No se trata solo de una "casa junto al mar", sino de una inversión rentable y segura: todo está claro, la ley te ampara y puedes empezar con una pequeña cantidad. Explicaré las ventajas de la Visa Dorada, cómo encontrar una propiedad que se revalorice, qué zonas ofrecen grandes oportunidades y qué tener en cuenta al comprar para garantizar una transacción segura.

Llevo muchos años trabajando en este sector, ayudando a clientes a comprar apartamentos en Grecia, Austria, Chipre y otros países de la UE. Mi experiencia combina conocimientos legales, inversión internacional y construcción. Durante este tiempo, he desarrollado mi propio método: resuelvo problemas de forma sistemática, presto mucha atención a los detalles y comprendo las necesidades de los inversores. Esto incluye rentabilidad, seguridad financiera, reubicación y un nuevo estilo de vida. Espero que mis conocimientos le ayuden a abordar la compra de una vivienda en Grecia con una planificación clara y comprendiendo todos los detalles importantes.

¿Por qué no Austria?

Austria es un país desarrollado y atractivo, pero invertir allí es más difícil. El requisito mínimo de residencia es más alto, los requisitos son más estrictos y los precios de mercado suelen estar inflados. Grecia, en cambio, ofrece condiciones más asequibles.

• Una cantidad inicial menor (250.000 € frente a más de 500.000 € en Austria),
• Reglas más sencillas para la mudanza,
• Mayores ingresos por alquiler en los complejos turísticos (hasta un 6-8% anual),
• Existe una alta probabilidad de que los precios aumenten debido a la construcción de nuevas carreteras y al incremento del turismo.

Al mismo tiempo, Austria también tiene sus ventajas: el mercado es más estable, los procesos legales están mejor regulados y los bienes raíces son tradicionalmente más caros y de mayor calidad. Esto atrae a inversores que buscan seguridad a largo plazo. Para los inversores conservadores, tiene sentido considerar invertir en el mercado inmobiliario , priorizando la protección del capital en lugar de la máxima rentabilidad.

El interés por Grecia ha crecido significativamente en los últimos años, mientras que las consultas sobre Austria se mantienen altas, ya que sigue siendo un refugio seguro para el capital. Mi enfoque: abordo los problemas de forma sistemática, presto mucha atención a los detalles y comprendo las necesidades de los inversores. Esto incluye rentabilidad, seguridad financiera, reubicación y un nuevo estilo de vida. Espero que mi experiencia le ayude a comprar una vivienda en Grecia con criterio, con un plan claro y comprendiendo todos los detalles importantes.

Hoy en día, Grecia es mucho más que un destino turístico con una larga historia. Es un mercado en crecimiento que se ha consolidado como uno de los principales destinos de inversión durante varios años. Ofrece una buena rentabilidad, la legislación es favorable a los inversores y comenzar a invertir es bastante sencillo.

Cuando empecé a trabajar con el mercado inmobiliario griego, todos lo veían simplemente como una «casa junto al mar», un lugar de vacaciones, no un sitio para ganar dinero. Ahora las cosas son distintas. Cada vez veo más clientes que abandonan conscientemente los mercados portugués, chipriota o español y eligen Grecia. Sus necesidades son claras: ingresos estables a futuro, la oportunidad de reubicarse y la seguridad de una transacción garantizada.

Grecia es uno de los mejores países de la UE para obtener ingresos por alquileres vacacionales (hasta un 7,5-8,3% anual). Es especialmente rentable en destinos turísticos populares como Atenas, Salónica, Rodas y Creta.

Según el ranking Doing Business del Banco Mundial, Grecia se encuentra entre los 30 países donde resulta más fácil registrar bienes inmuebles. Esto se evidencia en la práctica: las transacciones se realizan sin contratiempos, especialmente cuando el agente inmobiliario, el notario y el abogado colaboran estrechamente.

Según Numbeo, los sobornos son mucho menos frecuentes en el registro de propiedades inmobiliarias en Grecia que en Turquía o Chipre. En los últimos cinco años, el proceso se ha vuelto más rápido, fiable y transparente.

Cada vez con más frecuencia, inversores que ya han intentado comprar en otros países acuden a mí. Se han encontrado con problemas: alquileres elevados, cambios en la legislación o, simplemente, están cansados ​​de mercados con precios excesivos. Por eso, ahora eligen Grecia.

Por ejemplo, una pareja de Copenhague buscaba inicialmente vivienda en Valencia, pero acabó comprando dos apartamentos en Atenas. ¿Por qué? Porque es más rentable: normativa flexible, impuestos más bajos, subidas de precios comprensibles y margen de mejora.

Otro ejemplo: un cliente israelí vendió un apartamento en Limassol, Chipre, e invirtió el dinero en Atenas. Compró un edificio antiguo y lo renovó para alquilarlo. Comentó: «En Chipre, el mercado está estancado, pero aquí la vida está en pleno apogeo: se está construyendo, vienen turistas; veo desarrollo».

No digo que Grecia sea ideal para todos. Pero si buscas la combinación perfecta: vacaciones junto al mar + ingresos + residencia, ahora es el momento ideal. Sobre todo si actúas con cautela, sin prisas y con una estrategia clara.

A menudo me preguntan: "¿Es seguro comprar una propiedad en Grecia ahora?". Siempre explico cómo era la situación antes. Al fin y al cabo, para entender hacia dónde se dirige el mercado, hay que saber de dónde viene. 

Tras la crisis de 2008, los precios de la vivienda se desplomaron, en algunos lugares hasta la mitad. Se paralizaron los proyectos de construcción, los bancos se negaron a conceder préstamos y la gente vendió sus apartamentos en Grecia prácticamente regalados para pagar sus deudas.

Lo he visto personalmente, hablando con abogados locales y propietarios de apartamentos: viviendas que antes costaban 180.000 € se vendían entonces por tan solo 90.000-100.000 €. Quienes compraron en aquel entonces, especialmente los extranjeros tranquilos y prudentes, se encuentran ahora en una posición muy ventajosa.

Desde 2018, la situación ha mejorado gradualmente. La economía griega se ha fortalecido, el turismo ha regresado y se ha puesto en marcha el programa de Visado Dorado. Además, el mercado inmobiliario ha comenzado a reactivarse y a crecer.

Estadísticas sobre las caídas/aumentos de precios en Grecia desde 2001
(fuente: https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

Según el Banco de Grecia, el mercado inmobiliario ha crecido de forma constante entre 2018 y 2025, con un promedio anual del 5-8%. Tan solo en 2024, el crecimiento fue del 6,6%. Los precios de los apartamentos han aumentado de forma especialmente significativa en Atenas y Salónica, así como en islas populares como Creta, Rodas, Paros y Santorini. Pero lo más importante es que, a diferencia de los mercados inflados, este aumento es natural. No depende de una especulación artificial, sino de la recuperación económica, el aumento de la demanda de alquileres y el interés de los inversores.

Crecimiento de los precios de la vivienda en Grecia entre 2022 y 2025
(fuente: https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

En la práctica, trabajo con mayor frecuencia en cuatro regiones principales. Cada una tiene sus propias reglas de inversión, ritmo de mercado y público comprador.

Atenas - Actividad comercial y de alquiler durante todo el año

Atenas es el mercado más estable y comprensible. Ofrece una excelente calidad de vida urbana, educación, sanidad, transporte y alquileres de vivienda. La capital es el lugar más sencillo de Grecia para comprar un apartamento que genere ingresos de inmediato.

• En las zonas de Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli: buenos apartamentos en edificios terminados desde 130-180 mil €;
• Junto al mar (Glyfada, Voula, Alimos) - más caro, desde 250.000 €, pero aquí se pueden encontrar viviendas de lujo.

Muchos de mis clientes comienzan en Atenas porque es un “primer paso seguro”: inquilinos estables, un proceso de compra sencillo y transacciones legales transparentes.

Salónica es un mercado en crecimiento con demanda local

Salónica es la segunda ciudad más importante después de Atenas. Cada vez hay más compradores que vienen aquí. Una característica clave: los propios griegos tienen más probabilidades de comprar (ya sea para vivir o a crédito), por lo que el mercado fluctúa menos.

• La ciudad se está desarrollando: cada vez aparecen más líneas de tranvía y metro, y el centro está en constante restauración.
• Esta opción puede sustituir a Atenas si busca viviendas más económicas en Grecia, así como propiedades con potencial de revalorización.
• Precios: Un apartamento de un dormitorio de 45 a 50 m² con reformas estéticas se puede comprar por entre 95.000 y 110.000 euros. Los apartamentos nuevos y más grandes (de 80 a 90 m²) en zonas como Kalamaria o cerca del puerto parten de entre 190.000 y 230.000 euros.

Tuve un caso real: una familia vienesa compró un apartamento dúplex con terraza en el centro de Salónica por 178.000 €. Revisamos toda la documentación, completamos la compra a distancia (mediante un poder notarial) e inmediatamente obtuvieron su Visa Dorada. Ahora alquilan el apartamento por días, principalmente a estudiantes Erasmus y de medicina. El apartamento les genera alrededor del 6 % de sus ingresos anuales, tiene mucha demanda (es un activo líquido) y casi siempre está alquilado.

Islas: emociones, turismo y rentabilidad estacional

El ritmo de vida en ciudades como Creta, Rodas, Corfú y Paros es muy diferente, por lo que los tipos de inversiones que realizan también lo son. La gente compra propiedades para vacaciones, alquileres de temporada y para mudarse.

• Las casas en Creta son especialmente populares entre los franceses y los alemanes, que suelen buscar villas junto al mar.
• Paros: Cada vez se dice más de esta isla como "Grecia, como las Baleares, pero más barata".
• Los ciudadanos de Escandinavia e Israel compran constantemente propiedades en Rodas.
• Precios: Los apartamentos más alejados del mar se pueden encontrar desde 100.000 hasta 130.000 euros. Más cerca de la costa: Una casa con terreno costará a partir de 250.000 euros.

Mi experiencia en las islas me ha demostrado que es fundamental comprender tres cosas: la temporada, la facilidad de acceso y los hábitos de consumo locales. Si eliges el lugar equivocado, tendrás problemas. Pero si eliges bien, tus ganancias serán mayores que en Atenas.

La península es una alternativa a las islas con acceso al mar.

El Peloponeso, Halkidiki y Volos son destinos ideales para familias. Reciben menos turistas, pero el nivel de vida es bueno y cada vez son más los griegos quienes pasan sus vacaciones allí.

• Los compradores de Serbia, Bulgaria y Rumania son muy activos en Halkidiki. Están principalmente interesados ​​en villas y apartahoteles.
• El Peloponeso cuenta con numerosas casas históricas aptas para la renovación; estas representan atractivas oportunidades de inversión. 

Aquí la gente suele comprar casas para vivir en ellas (de forma permanente o estacional) O para alquilarlas (de 3 a 6 meses al año).

Mi experiencia demuestra que la demanda en Grecia se concentra en el mercado existente. Los compradores buscan pisos y casas listos para entrar a vivir, que puedan ponerse en funcionamiento rápidamente: para alquilar o para habitar. Existe un gran interés por las propiedades reformadas (de cualquier calidad), con la documentación completa y un historial limpio. Estas compras son más seguras y permiten generar ingresos más rápidamente (alquiler o reventa).

Dado que el mercado no es estático, otros formatos están ganando cada vez más popularidad:

Nuevos proyectos. En Grecia, la oferta de nuevos proyectos es escasa, pero atractiva. En Atenas (sobre todo en zonas en desarrollo), se están construyendo viviendas modernas con comodidades y alta eficiencia energética. Se ubican complejos residenciales compactos de alta gama cerca del mar, en zonas prestigiosas, con precios a partir de 250 000 € para viviendas de 70 a 80 metros cuadrados. Entre sus ventajas generales se incluyen bajos gastos de mantenimiento, servicios públicos confiables, garantía y la posibilidad de obtener una Visa Dorada.

Segmento de lujo. En Grecia, las casas se venden desde 500.000 €, a menudo en las islas o en las mejores zonas residenciales de Atenas. Las propiedades en Cefalonia, Miconos, Paros y Creta son especialmente populares. Los principales compradores son inversores de los Emiratos Árabes Unidos, Estados Unidos e Israel, para quienes la privacidad, las vistas panorámicas y los acabados de alta calidad son fundamentales. Estas viviendas suelen ofrecerse con servicios de gestión, lo que facilita su adquisición desde el extranjero.

Apartahoteles. Los complejos de apartamentos con gestión integral son una opción ideal para la inversión pasiva. Con inversiones a partir de 300.000 €, los inversores pueden obtener una rentabilidad anual del 6-8%, pudiendo optar por alquileres a corto plazo, gestión profesional o uso personal.

Minihoteles gestionados. Los pequeños hoteles boutique (de 5 a 10 habitaciones) en ciudades griegas populares (Rétino, Rodas, La Canea, Nauplia) son inversiones atractivas. Suelen ubicarse en edificios históricos, lo que les permite contar con una clientela fiel. Si bien el éxito requiere una gestión activa y un enfoque empresarial, estos hoteles pueden generar una alta rentabilidad (del 8 % al 10 % anual) con una gestión adecuada. El precio de compra inicial es de 400 000 €. Poseer un inmueble de este tipo también ofrece la oportunidad de crear y desarrollar una marca hotelera propia y exclusiva.

Por experiencia propia: un cliente de Perú compró un apartahotel (6 estudios) en Paros por 620.000 €. Tras contratar a un gerente local y recibir ayuda con el registro fiscal, la propiedad genera de forma constante unos ingresos anuales de 52.000 € con una mínima participación del propietario en la gestión operativa.

Tabla por tipo de objeto: umbral de inversión, riesgos, rentabilidad:

La composición nacional de los inversores ha cambiado drásticamente en los últimos 10 años. Actualmente, los principales actores del mercado son:

• China: Líder en número de solicitudes de Visa Dorada.
• Rusia, Ucrania, Bielorrusia: Están comprando activamente en Atenas y en las islas, a menudo buscando apartamentos como una "opción de respaldo" en caso de circunstancias imprevistas.
• Europa (franceses, alemanes, austriacos): Cada vez más personas eligen Grecia en lugar del sobrecalentado (caro y competitivo) mercado inmobiliario español.
• Los Emiratos Árabes Unidos y Arabia Saudita invierten principalmente en hoteles, bienes raíces de lujo y edificios nuevos.

En mi experiencia, varios clientes que abandonaron los mercados de Limassol (Chipre) y Marbella (España) compraron viviendas en Grecia. Su decisión se basó en las perspectivas más atractivas y las regulaciones menos estrictas de ese país.

Esta es una ventaja importante y a menudo subestimada. En muchos mercados con un clima favorable (Chipre, Montenegro), los precios se ven impulsados ​​principalmente por la inversión extranjera. Grecia, sin embargo, cuenta con una base sólida: su propia demanda estable. Los residentes de Atenas, Salónica y otras ciudades están comprando viviendas activamente.

Gracias a esto, incluso durante una salida temporal de extranjeros (debido a la geopolítica o a ajustes en programas como la Visa Dorada), el mercado griego no experimenta fuertes caídas de precios. La demanda local actúa como una red de seguridad fiable.

• Las familias jóvenes suelen solicitar una hipoteca (los tipos de interés actuales oscilan entre el 3,7% y el 4,2%) para comprar su propio piso. A menudo optan por barrios residenciales o de nueva construcción.
• Griegos del extranjero (EE. UU., Australia, Alemania): regresan a su tierra natal o compran propiedades inmobiliarias “de vuelta a sus raíces”, ayudando a sus familiares.
• Clase media (médicos, abogados, informáticos): ahorran gradualmente para la compra de una vivienda; crece la demanda de apartamentos pequeños (de 1 a 2 habitaciones) con precios de hasta 150-200 mil euros.
• Los estudiantes y sus padres suelen comprar pequeños apartamentos en Atenas y Tesalónica en lugar de alquilar durante sus estudios (4-5 años). Es más económico que alquilar.

Según el Banco de Grecia (2024):

• La mayoría de las compras (alrededor del 68%) fueron realizadas por compradores locales. Esto se mantiene a pesar del creciente interés de los extranjeros en Grecia.
• En Salónica y el Peloponeso, hay aún más compradores locales: hasta un 75%.

Al elegir una propiedad inmobiliaria en Grecia, es importante considerar no solo qué comprar, sino también cómo registrar la propiedad. Este procedimiento influye directamente en los impuestos, el nivel de protección legal, las normas de herencia e incluso la rentabilidad final. En la práctica, ayudo a mis clientes a encontrar la opción óptima, ya sea un apartamento para uso personal o una casa para un negocio de alquiler.

Usted compra una propiedad inmobiliaria en Grecia a su propio nombre (como persona física). Esta es la opción más popular para quienes compran una vivienda por primera vez.

Ideal si necesitas comprar un apartamento o una casa para ti o para alquilar, obtener un permiso de residencia a través de una Visa Dorada o solicitar una hipoteca a un banco griego.

Muchos de mis clientes compran propiedades inmobiliarias en Grecia a través de una empresa extranjera (en Estonia, Chipre o Bulgaria). Esto suele hacerse cuando ya poseen un negocio. Resulta conveniente para inversores profesionales, empresas con activos en el extranjero y propietarios de hoteles o múltiples propiedades.

Caso práctico: Un cliente de Viena compró un hotel en Creta a través de una empresa estonia. Este acuerdo le permitió pagar menos impuestos por las reformas, percibir beneficios cómodamente y transferir fácilmente una parte del negocio a sus hijos mediante acciones.

Caso práctico: Un cliente de Viena compró un hotel en Creta a través de una empresa estonia. Este acuerdo le permitió pagar menos impuestos por las reformas, percibir beneficios cómodamente y transferir fácilmente una parte del negocio a sus hijos mediante acciones.

Un REIC (Compañía de Inversión Inmobiliaria) es una forma de invertir en bienes raíces sin tener que gestionarlos personalmente. Usted compra una participación en una empresa, la cual es propietaria y administra los edificios. Esta opción es ideal para quienes desean generar ingresos sin tener que gestionarlos, y a la vez reducir el riesgo.

Comprar una propiedad en Grecia en conjunto con la pareja, los hijos o mediante un fideicomiso familiar ofrece mayor comodidad. Esta opción suele ser la preferida por las familias que desean compartir la propiedad, simplificar la herencia o invertir conjuntamente con hijos, padres y amigos. Se puede determinar de antemano la participación de cada uno y cómo se repartirán los ingresos por alquiler; todo está claramente regulado legalmente.

En Grecia, prácticamente no existen restricciones para que los extranjeros compren bienes inmuebles, con la excepción de ciertas zonas fronterizas e instalaciones militares (por ejemplo, algunas islas del mar Egeo). Sin embargo:

• Si procedes de un país fuera de la UE y la propiedad se encuentra en una zona protegida, necesitarás un permiso especial.
• Cada transacción pasa por un notario, una auditoría fiscal y un registro; es importante formalizar todo correctamente con un abogado.

Mi consejo : Antes de comprar una casa o apartamento en Grecia, asegúrese de consultar con un abogado y un asesor fiscal sobre cómo registrar la propiedad. Esto afectará a los impuestos, las cuestiones de herencia y el precio de venta futuro. Si piensa alquilar la propiedad o registrarla a nombre de la familia, considere la posibilidad de comprarla a través de una empresa o como accionista.

Comprar una propiedad en Grecia suele ser más fácil de lo que parece, sobre todo con un buen abogado y un agente de confianza. En mi experiencia, las transacciones se desarrollan sin problemas cuando se siguen todos los pasos y cada parte conoce sus responsabilidades.

La compra de bienes inmuebles en Grecia consta de varias etapas clave:

1. Obtener el AFM (número de identificación fiscal griego) es el primer paso. Con la ayuda de un abogado, este trámite suele tardar un día.
2. Elegir un abogado: él protegerá sus intereses, inspeccionará la propiedad y preparará el contrato.
3. Inspección de la propiedad. Un abogado se asegura de que no existan deudas pendientes, gravámenes ni proyectos de remodelación ilegal.
4. Acuerdo preliminar y depósito. Se firma un acuerdo y se paga entre el 5% y el 10% del precio de compra.
5. Notario. El contrato principal se firma ante notario, quien también inscribe la transmisión de derechos.
6. Catastro. Tras la compra, un abogado inscribe la propiedad en el registro estatal.

Sin un abogado, es poco probable que su transacción se lleve a cabo. Él:

• comprueba que el objeto está bien,
• prepara un contrato,
• Emite un poder notarial si usted realiza la compra a distancia.
• está presente en la oficina del notario,
• Registra la propiedad en el catastro.

Un agente ayuda a seleccionar una propiedad, lleva a cabo las negociaciones, reúne la documentación del vendedor y coordina la transacción. Es importante que trabaje en colaboración con el abogado, no que lo sustituya.

Como demuestra la práctica, escatimar en un abogado al comprar una propiedad suele acarrear facturas de servicios públicos excesivas o documentos problemáticos. Pagar por asistencia legal significa pagar por la tranquilidad.

Para comprar un apartamento o una casa en Grecia necesitarás:

• Edad: a partir de 18 años.
• Poseer un pasaporte internacional válido.
• Obtención de un Número de Identificación Fiscal griego (AFM).
• Abrir una cuenta bancaria en Grecia o en otro país de la UE.
• Proporcionar prueba del origen legal de los fondos.

Si usted procede de un país no perteneciente a la UE y desea comprar una propiedad en zonas consideradas sensibles (como cerca de la frontera o en ciertas islas), es posible que necesite la aprobación del Ministerio de Defensa. En Atenas, Salónica, Creta y Corfú, no se requiere dicho permiso.

En islas tan populares como Creta, Paros, Corfú y Rodas, existen sus propios matices:

• Es necesario comprobar cuidadosamente los límites de la parcela; los documentos antiguos a menudo contienen errores.
• Algunas casas y parcelas se encuentran en zonas turísticas o protegidas donde se aplican normas de construcción especiales.
• El abogado comprobará por separado si el sitio tiene acceso, agua y su estado documentado.

Consejo: Antes de comprar una casa en la isla, solicite siempre un plano arquitectónico, un permiso de construcción, un extracto del registro de la propiedad y un certificado de eficiencia energética.

La mayoría de mis clientes realizan transacciones sin estar presentes en persona, utilizando un poder notarial emitido en Grecia o en su país de origen y certificado con una apostilla.

Su abogado:

• Te emite un número de identificación fiscal,
• realiza una inspección de la propiedad,
• firma el contrato con su participación o por medio de un representante,
• abre una cuenta bancaria,
• formaliza el registro de la transacción.

Esto resulta especialmente útil si te encuentras fuera del país o no puedes viajar para firmar.

Una de las etapas más importantes. El abogado verifica:

• propiedad del vendedor,
• sin deudas pendientes (por impuestos, servicios públicos),
• conformidad del objeto con las normas de desarrollo urbano,
• historial de propiedad,
• si existen gravámenes o litigios.

Esta es una etapa clave de la transacción. El abogado determina:

• ¿El vendedor es realmente el propietario?
• ¿Existen deudas pendientes por impuestos o facturas de servicios públicos?
• ¿Cumple la propiedad con las normas de planificación urbana?
• ¿Cuál es la historia de los propietarios?
• si existen gravámenes o procedimientos legales.

Siempre recomiendo realizar una inspección antes de hacer un depósito, incluso si la propiedad parece impecable.

Una vez que la transacción sea certificada por un notario, la propiedad se inscribe en el registro catastral y se le expedirá:

• extracto oficial del título,
• documentos necesarios para obtener un permiso de residencia bajo el programa Golden Visa (si corresponde),
• el derecho a redactar contratos de servicios públicos a su nombre.

Todo el proceso, desde la firma del contrato hasta su plena ejecución, suele durar entre uno y dos meses.

Al elegir una propiedad en Grecia (un apartamento o una casa), es importante considerar más que solo el precio. Asegúrese de tener en cuenta también todos los impuestos y gastos adicionales. En mi experiencia, los inversores que conocen el costo total desde el principio toman las decisiones correctas y evitan gastos inesperados más adelante.

En Grecia, todos los propietarios de viviendas y terrenos están obligados a pagar un impuesto anual sobre la propiedad (ENFIA). El importe del impuesto depende del valor catastral, la superficie y la ubicación del inmueble.

• Tasa básica: aproximadamente entre el 0,1% y el 0,3% del valor tasado de la propiedad por año.
• En la práctica, el propietario de un apartamento en Atenas (70 m²) en 2024 paga un promedio de 250-350 euros.
• Descuento local: en las provincias y en las islas el impuesto es menor que en las grandes ciudades.

Esta tasa la recaudan las autoridades locales (de su distrito/ciudad). El importe depende de la ubicación del inmueble y equivale aproximadamente al 0,2-0,3% de su valor catastral.

El precio de una propiedad no lo es todo. Al comprar un inmueble en Grecia, el comprador paga tasas adicionales obligatorias:

• Impuesto estatal: 3% del valor.
• Honorarios notariales: 1-1,5% del importe de la transacción.
• Abogado/servicios legales: aproximadamente el 1%.
• Comisión del agente: 2-3%.

En resumen: estos costos asociados suelen representar entre el 7% y el 10% del precio de compra de la propiedad.

Una ventaja importante ahora mismo: al comprar un apartamento nuevo en un edificio nuevo, no tienes que pagar el IVA (24%) hasta finales de 2025. ¡Esta es una gran oportunidad para ahorrar!

Después de 2025: volverá el IVA (24%) y la vivienda en edificios nuevos se encarecerá en esta cantidad.

En Austria, al comprar una propiedad inmobiliaria, debe pagar:

• Grunderwerbssteuer - impuesto sobre las compras, es del 3,5%;
• El impuesto sobre la renta de alquiler (Einkommenssteuer) puede alcanzar hasta el 55% dependiendo de sus ingresos; además de otras tasas y cargos, que pueden sumar otro 10-12%.

En Grecia, los impuestos son, en promedio, más bajos, y además existen diversas maneras legales de optimizarlos.

Para quienes residen o pasan largas temporadas en el extranjero, Grecia ofrece un régimen fiscal especial para no domiciliados: se paga un impuesto fijo de 100.000 € anuales sobre todos los ingresos procedentes del exterior. Esto contribuye a reducir significativamente los impuestos sobre las ganancias por alquileres o la venta de bienes inmuebles.

Tendencias en el procesamiento de solicitudes de Visado Dorado
(fuente: https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

La Visa Dorada griega es una de las formas más convenientes y populares de obtener la residencia en la UE mediante la compra de bienes inmuebles. En los últimos años, he gestionado decenas de transacciones en las que obtener una Visa Dorada era el objetivo principal de los clientes, especialmente familias, emprendedores, autónomos e inversores que valoran la libertad de movimiento y no desean estar vinculados a un solo país.

El monto de la inversión depende de la región y oscila entre 250.000 € y 800.000 €.

Desde 2023, el umbral mínimo ha sido diferente para los distintos territorios de Grecia.

En la práctica:

— Muchos de mis clientes invirtieron entre 250 y 270 mil euros y compraron un apartamento en Grecia que podían alquilar de forma rentable.

— En Atenas, especialmente en el centro, ya se necesitan unos 500 mil euros, sobre todo si se trata de una casa o un ático.

• Es posible vivir en Grecia sin residir allí de forma permanente.
• Puedes viajar libremente dentro de los países Schengen.
• Puedes abrir un negocio, dar clases a niños (en colegios/universidades), utilizar las carreteras europeas, hospitales, etc.
• Es posible obtener un permiso de residencia para toda la familia a la vez: esposo/esposa, hijos menores de 21 años, padres.

• Este visado no le permite trabajar para una empresa griega, pero puede dirigir su propio negocio o simplemente poseer bienes inmuebles.
• No garantiza la ciudadanía, pero eventualmente puede brindar esa oportunidad a través del proceso de naturalización.

Si resides en el país más de 183 días al año, pagas impuestos, aprendes el idioma y te integras en la vida local, puedes solicitar la ciudadanía después de siete años. Sin embargo, este es un proceso aparte y no es automático.

En mi experiencia, para quienes planean comprar una propiedad en Grecia y viajar libremente, el programa de Visado Dorado es una de las opciones más sencillas y ventajosas. En Austria, los requisitos son mucho más estrictos e incluyen la acreditación obligatoria de integración social.

• La compra de bienes inmuebles que no cumplan los requisitos de la Golden Visa (por ejemplo, varios apartamentos con un valor de 150.000 euros cada uno por propietario) no cuenta.
• Transferencia de fondos que no proceden de la cuenta personal del inversor.
• Conjunto incompleto de documentos: a menudo faltan traducciones o apostillas.
• Errores al solicitar un visado para toda la familia, especialmente si los hijos tienen más de 21 años.

• La tarifa de entrada ahora depende de la región: en las zonas turísticas céntricas y populares, el importe mínimo ha aumentado a 500.000 euros.
• Se ha reforzado la verificación del origen de los fondos, especialmente para los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE.
• Los plazos de tramitación se han reducido: tras la firma del contrato, la compra debe completarse dentro de los plazos establecidos por la ley.

Comprar una propiedad en Grecia no se trata solo de disfrutar de las hermosas vistas. Es una excelente manera de generar ingresos estables. Desde hace varios años, ayudo a mis clientes no solo a comprar apartamentos, sino también a establecer negocios de alquiler, ya sean para turistas a corto plazo o para inquilinos a largo plazo.

Alquileres a corto plazo: altos ingresos, pero mayor riesgo.

• Plataformas: Airbnb, Booking, servicios de reservas locales.
• Ingresos: hasta un 8-10% de beneficio anual, especialmente en destinos turísticos populares (Atenas, Creta, Paros, Rodas).
• Factores de éxito: ubicación de la propiedad, demanda estacional, calidad de la gestión, reputación y reseñas, disponibilidad de permisos.
• Riesgos: fuerte competencia, aumento de costes, baja ocupación durante la temporada baja.

Supongamos que una propiedad en Atenas, ubicada cerca de una estación de metro, puede generar un ingreso de hasta 1.100 euros por mes durante el período de verano, con un precio de compra de 160.000 euros.

Alquiler a largo plazo: fiable y sin complicaciones

• Los contratos suelen celebrarse por un período de uno a tres años.
• El beneficio es menor, alrededor del 3-5% anual, pero requiere menos implicación personal.
• Los apartamentos tienen mucha demanda entre estudiantes, residentes locales y extranjeros que se han mudado a Grecia.
• Una buena opción para inversores que no desean gestionar la propiedad ellos mismos.

Rentabilidad por región (en promedio, según mi experiencia):

Nuevas reglas y restricciones

En Grecia, desde 2023, han entrado en vigor nuevas regulaciones para los alquileres de corta duración en varias regiones:

• En ciertas zonas de Atenas y en las islas, existen restricciones o cuotas para el alquiler de alojamientos a través de plataformas como Airbnb.
• Las autoridades están fomentando el cambio hacia los alquileres a largo plazo, especialmente en áreas donde hay escasez de viviendas para los residentes locales.
• El alquiler legal de propiedades requiere una licencia de la Organización Nacional de Turismo de Grecia (EOT).

¿Quién tiene el control?

Para los propietarios que residen fuera de Grecia, la gestión del alquiler puede subcontratarse a una empresa especializada.

• Los honorarios por los servicios suelen ascender al 10-20% de los ingresos.
• Los servicios incluyen la organización de llegadas, la limpieza, la asistencia a los huéspedes y la elaboración de informes.
• En el mercado operan tanto operadores privados locales como redes internacionales.

Tributación de las rentas de alquiler en Grecia

Presentar la declaración de la renta es obligatorio. Es posible optimizar la tributación mediante la condición de no residente o mediante la adquisición de bienes inmuebles a través de una empresa. Los no residentes tributan al tipo impositivo fijo del 15% sobre las rentas de alquiler, independientemente de su cuantía.

Comparación con Austria

Conclusión: Alquilar una propiedad en Grecia es más rentable y sencillo que en Austria. Para maximizar los ingresos, es fundamental identificar correctamente la propiedad y el tipo de alquiler, minimizar los riesgos potenciales y cumplir estrictamente con la normativa vigente..

Pero como experto en el sector inmobiliario austriaco con amplia experiencia, puedo afirmar que, a pesar del atractivo de Grecia, es importante comprender que Austria ofrece una estrategia diferente: se centra menos en la rentabilidad rápida y más en la preservación del capital, el crecimiento estable y el prestigio. El mercado vienés se considera uno de los refugios más seguros para los inversores en Europa. Si la protección del capital es una prioridad, tiene sentido comprar inicialmente un apartamento en Viena como activo base. Sí, se paga más por una propiedad de este tipo y se pasan por trámites más complejos, pero a cambio se obtienen derechos seguros, un mercado predecible y bienes inmuebles que no hacen más que aumentar su valor con el tiempo.

Si planeas comprar una vivienda en Grecia, debes considerar muchos factores, como el precio, la infraestructura, la demanda de alquiler, el potencial de crecimiento y la liquidez. Suelo explicarles a mis clientes que, por el mismo precio, pueden comprar un apartamento en el centro de Atenas o una casa en la costa de Calcídica; la elección depende de sus prioridades.

Atenas es el mercado inmobiliario más grande y activo de Grecia.

• Los precios de la vivienda en Atenas están aumentando constantemente, especialmente en las zonas céntricas, así como en Glyfada, Kifisia y Paleo Faliro.
• La ciudad es ideal para invertir en alquileres a corto o largo plazo, así como para comprar bienes inmuebles para residencia personal.
• Comprar un apartamento en Atenas es beneficioso tanto para generar ingresos como para obtener una Visa Dorada.

Por ejemplo, en la zona de Pangrati, se pueden comprar viviendas desde 2.500 € por m², con una rentabilidad potencial por alquiler de hasta el 7%.

Salónica es una alternativa más económica

• El segundo mercado inmobiliario más importante de Grecia.
• La demanda proviene principalmente de residentes locales, y los costos de la vivienda son más bajos que en Atenas.
• Una opción ideal para quienes buscan propiedades inmobiliarias asequibles en una gran ciudad.

Debido a la presencia de universidades, existe una gran demanda de apartamentos en alquiler para estudiantes del programa Erasmus.

Islas Griegas - Bienes Raíces de Lujo y Resorts

• Islas populares como Santorini, Mykonos, Rodas, Creta y Corfú tienen un alto potencial de alquiler.
• Ideal para comprar una casa en la costa o invertir en apartahoteles.
• Los precios de los inmuebles son más altos y la logística puede ser más compleja, pero durante la temporada alta, la rentabilidad es del 9-10% anual.

Por ejemplo, una villa con vistas al mar en Mykonos costará a partir de 800.000 euros, pero con una gestión eficaz puede generar hasta 100.000 euros por temporada.

El Peloponeso es un mercado infravalorado

• Precios inmobiliarios asequibles, paisajes impresionantes y una infraestructura en rápido desarrollo con nuevos hoteles y complejos de golf.
• Popular entre las familias que planean unas vacaciones de verano en Grecia.
• Alto potencial para proyectos de apartahoteles, especialmente en la zona de Costa Navarino.

Epiro, Tesalia, Macedonia - segmento económico

En estas regiones, es posible adquirir inmuebles a partir de 30.000 €, sin embargo:

• La demanda de alquileres es baja,
• El acceso al transporte es limitado.
• Las perspectivas de un crecimiento significativo del valor son moderadas.

Criterios clave a la hora de elegir una ubicación:

Tendencias de inversión actuales: ¿dónde está invirtiendo la gente ahora?

Al planificar la compra de una propiedad en Grecia, la pregunta clave no es "¿dónde es más barato?", sino "¿dónde está la mejor oportunidad?". El mercado es dinámico: algunas zonas se están convirtiendo en nuevas áreas de crecimiento, mientras que otras ya han alcanzado sus precios máximos.

Dónde comprar ahora:

• En el centro de Atenas (Koukaki, Pangrati, Keramikos) , los inversores israelíes, franceses y estadounidenses siguen comprando apartamentos activamente, principalmente para alquilar. Los precios han aumentado un tercio en los últimos tres años.
• Glyfada, Voula y Vouliagmeni son zonas de compradores adinerados procedentes de los Emiratos Árabes Unidos y Alemania. Compran tanto para uso personal como para alquilar (a menudo confiando esta gestión a agencias inmobiliarias).
• Salónica resulta atractiva porque cuenta con compradores locales, la ciudad está en desarrollo y los precios son actualmente más bajos. Es una buena opción si buscas una vivienda más económica, aunque se prevé que los precios suban.
• Mykonos, Santorini y Corfú son destinos predilectos de personas adineradas de Estados Unidos, Canadá y Líbano. Compran lujosas villas y casas junto al mar, ya sea para alquilarlas a turistas por períodos cortos o para sus propias vacaciones familiares.

Dónde se prevé crecimiento:

• Peloponeso (Costa Navarino, Tolo, Kalamata) : El sector turístico se está desarrollando activamente en esta región, con la aparición de hoteles de lujo de cinco estrellas y complejos de golf, lo que la convierte en una zona prometedora para la inversión en bienes raíces residenciales y apartahoteles.
• El Pireo y el oeste de Atenas : Estas zonas siguen estando infravaloradas, pero se están desarrollando rápidamente gracias a su proximidad al puerto, las nuevas líneas de metro y los proyectos de regeneración de la zona portuaria.
• Grecia central y septentrional (Volos, Ioannina) : la vivienda aquí es más barata y la popularidad está creciendo debido al turismo nacional y a los programas de desarrollo apoyados por la Unión Europea.

¿Quieres comprar un buen apartamento en Grecia? Ten en cuenta tres cosas: el desarrollo de la zona, a quién se lo alquilarás y los planes del gobierno local. Los precios subirán hasta 2027, no solo en Atenas, sino también en la costa sur (Peloponeso) y en las islas más turísticas, esos lugares donde siempre hay muchos veraneantes.

La mayoría de las compras inmobiliarias en Grecia (más del 65%) corresponden a viviendas ya construidas. Esto se debe a las prácticas constructivas históricas del país, así como a las particularidades del mercado: la disponibilidad de propiedades, su ubicación privilegiada y el número limitado de proyectos de obra nueva.

El mercado inmobiliario griego está dominado por la reventa de propiedades, principalmente apartamentos en Atenas y casas en primera línea de playa en las islas. Estas propiedades suelen contar con todos los servicios básicos, se ubican en zonas bien mantenidas y a menudo se alquilan. En algunos casos, se trata de apartamentos completamente reformados, listos para entrar a vivir de inmediato, ya sea para alquiler o para uso personal.

Ejemplo: Un apartamento de 65 m² en la zona de Pangrati de Atenas con reformas estéticas cuesta aproximadamente entre 145.000 y 160.000 euros y puede generar ingresos por alquiler inmediatamente después de la compra.

Una parte importante de las viviendas en Grecia se construyó antes de la introducción de las nuevas normas de construcción en la década de 1980. Como consecuencia, estos edificios suelen tener una baja eficiencia energética, un aislamiento acústico deficiente y requieren reformas, a veces importantes. En 2023, las autoridades griegas comenzaron a ofrecer subvenciones para la rehabilitación energética de edificios, pero estas medidas solo están disponibles para los residentes locales.

A pesar del limitado volumen de nuevas construcciones en Grecia, se están implementando proyectos prometedores en 2024-2025:

• En Atenas (distritos de Glyfada, Voula y Nea Smyrni) se están construyendo edificios modernos con tecnologías de eficiencia energética, ascensores y plazas de aparcamiento.
• El coste por metro cuadrado en los nuevos complejos varía de 3.000 € a 6.000 €, dependiendo de la ubicación y la calidad de los acabados.
• Los edificios nuevos en Grecia están exentos de IVA hasta finales de 2025, lo que los hace más atractivos para los compradores.

Ejemplo: Se vende un espacioso apartamento de 90 m² con una gran terraza y vistas panorámicas al mar en Voula, con un precio aproximado de 520.000 €. La compra le da derecho a una Visa Dorada.

Conclusión: ¿Piensas comprar un apartamento en Grecia? Empieza por una propiedad de segunda mano: es más rápido y sencillo, sobre todo si quieres alquilarlo o entrar a vivir de inmediato. Las viviendas de obra nueva son menos comunes, pero son de mejor calidad y ofrecen ahorros en los gastos de servicios. Ambas opciones son rentables actualmente, gracias a la eliminación del impuesto sobre la construcción de obra nueva y a la alta demanda.

El mercado inmobiliario griego está en auge, pero las nuevas promociones son escasas. Esto abre la puerta no solo a inversiones tradicionales, sino también a enfoques poco convencionales, especialmente si se buscan mayores rentabilidades u opciones flexibles.

En lugar de comprar un apartamento grande en Grecia, puedes invertir en dos o tres estudios pequeños. Esto te permitirá:

• Gana más en total: hasta un 7-9% anual;
• Gestión de alquileres flexible: alquiler diario, por varios meses o venta individual;
• Reparte los riesgos teniendo viviendas en diferentes zonas.

Ejemplo: en lugar de un apartamento de 300.000 €, puede comprar tres estudios por 100.000 € cada uno en diferentes zonas de Atenas y obtener unos ingresos más estables.

En Grecia, los apartamentos construidos antes de 1980 suelen estar por debajo del promedio. Si se renuevan y se hacen energéticamente eficientes, se pueden vender a un precio mayor, obteniendo una ganancia del 20-40%.

• Además: estas opciones están disponibles en casi todas las zonas;
• Desventajas: tendrás que invertir tiempo y encontrar profesionales de probada experiencia;
• En Atenas y Tesalónica se utiliza a menudo como una "estrategia de cambio de estrategia".

Para los inversores que buscan ingresos, los bienes inmuebles en Grecia pueden utilizarse como negocio:

• Puedes comprar un minihotel ya en funcionamiento con 10-20 habitaciones;
• Convertir un edificio residencial en un apartahotel;
• Gana hasta un 10-12% anual, especialmente en islas populares como Creta, Santorini y Paros.

Esto requiere una licencia y el registro en la Organización Helénica de Turismo (EOT).

Si desea invertir en bienes raíces en Grecia sin gestionarlos, puede hacerlo a través de fondos especializados:

• REIC (Real Estate Investment Companies) es una versión local de REIT con ventajas fiscales;
• AEEAP - sociedades reguladas, en las que se puede acceder con una inversión mínima de 250.000 euros.

Ventajas: Las inversiones se distribuyen entre diferentes propiedades, son gestionadas por profesionales y los ingresos son pasivos.

Invertir en terrenos en Grecia es una opción cada vez más popular, aunque resulta más compleja.

• Los terrenos situados en las inmediaciones de Atenas y en las zonas turísticas del Peloponeso tienen una demanda especialmente alta;
• Pueden utilizarse para construir una villa, un complejo residencial o apartamentos para su posterior venta;
• Lo principal es asegurarse de que los documentos estén “en regla” y cumplan con las normas de construcción.

Si buscas algo más que comprar un apartamento en Grecia, y además quieres ganar más y ser más proactivo, puedes optar por otras estrategias. Estas estrategias te ayudarán a incrementar tus ingresos y aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado griego, menos restrictivo que, por ejemplo, el de Austria.

Aunque el mercado inmobiliario griego es popular y rentable, existen riesgos, sobre todo si se prefieren normas estrictas (como en Austria). Estos son los principales riesgos a tener en cuenta antes de comprar un piso o una casa.

Sí, Grecia pertenece a la UE, utiliza el euro y no tiene restricciones de capital. Pero prepárese para la burocracia: obtener un número de identificación fiscal, certificar documentos de transacciones y registrarse son procesos largos que requieren paciencia y la ayuda de un abogado.

Le recomiendo encarecidamente que no proceda sin un abogado griego. Sin uno, cualquier transacción, incluso una sencilla, corre el riesgo de estancarse. Recuerde: las leyes inmobiliarias, de alquiler y fiscales se actualizan con frecuencia. Por ejemplo, la normativa sobre alquileres a corto plazo cambia prácticamente cada temporada; asegúrese de tenerlo en cuenta en sus planes.

En Grecia, plataformas como Airbnb y Booking funcionan bien, pero las autoridades han introducido regulaciones:

• Puedes alquilar tu propiedad por un máximo de 90 días al año.
• Existen restricciones en los edificios de apartamentos.
• Necesitas registrar la propiedad y obtener un número EOT.

Antes de alquilar, especialmente en Atenas o en las islas, compruebe las leyes y condiciones locales.

Esto resulta especialmente evidente en los centros turísticos (Creta, Santorini, Mykonos): las casas están abarrotadas de turistas de mayo a octubre, pero de noviembre a marzo hay tranquilidad y es casi imposible alquilarlas.

Siempre les digo a mis clientes: calculen sus ingresos para todo el año, no solo para el verano. Si alquilan su propiedad con regularidad (o la compraron en una ciudad como Atenas), sus ingresos por alquiler son más estables y la caída en invierno no es tan significativa.

Si planea comprar una casa en una isla griega, tenga en cuenta lo siguiente:

• En ocasiones, el agua se suministra mediante camiones cisterna.
• En invierno, las tormentas y los fuertes vientos pueden interferir con el transporte.
• Durante la temporada alta, las redes eléctricas pueden sobrecargarse.

Estos problemas no son fatales, pero requieren comprender las condiciones locales y planificar adecuadamente los costos de mantenimiento.

Vender un apartamento en Atenas o Tesalónica es fácil. Pero en las islas o en el campo, puede tardar de seis meses a un año, especialmente si el edificio es singular.

Recomiendo comprar apartamentos en Atenas, donde están el metro, las tiendas y las escuelas. Será más fácil venderlos después y habrá menos complicaciones.

Esto resulta especialmente evidente en los centros turísticos (Creta, Santorini, Mykonos): las casas están abarrotadas de turistas de mayo a octubre, pero de noviembre a marzo hay tranquilidad y es casi imposible alquilarlas.

Siempre les digo a mis clientes: calculen sus ingresos para todo el año, no solo para el verano. Si alquilan su propiedad con regularidad (o la compraron en una ciudad como Atenas), sus ingresos por alquiler son más estables y la caída en invierno no es tan significativa.

Grecia es el país más soleado de Europa, con hasta 300 días soleados y cálidos al año. El mar, el aire puro y los inviernos suaves la convierten en un lugar ideal para establecerse definitivamente o para una escapada invernal del frío.

El tratamiento está disponible tanto en hospitales públicos como en clínicas privadas. El sector privado ofrece altos estándares, precios razonables y es definitivamente más económico que en Austria.

Para los niños, existen colegios internacionales. Las universidades ofrecen programas en inglés. Matricular a un niño en un colegio privado es una cuestión de presupuesto, no de oportunidades.

En cuanto a la seguridad, la vida aquí es tranquila, sobre todo en los pueblos pequeños y en las islas. La delincuencia es poco frecuente y los visitantes son recibidos con hospitalidad.

«¿Es caro vivir en Grecia?», se preguntan muchos. Mi respuesta: el coste de vida aquí es menor que en Austria, Alemania o Francia. La comida, los servicios y el alquiler tienen precios razonables. Además, la vida es cómoda, sobre todo en comparación con las grandes ciudades europeas. Esta es una ventaja clave a la hora de elegir un lugar y un tipo de alojamiento.

Una pareja que cena en un café o restaurante en una zona concurrida de una ciudad griega puede esperar pagar entre 25 y 30 euros. Los gastos mensuales de vivienda (incluidos los servicios públicos) suelen oscilar entre 80 y 120 euros. Un trayecto corto en taxi en Atenas cuesta al menos 3,50 euros.

En cuanto a comunicaciones, transporte e infraestructura bancaria, la capital, las principales ciudades y las islas más famosas están bien equipadas: todo lo que necesitas está a tu alcance. Sin embargo, si viajas a zonas rurales, el acceso a servicios, incluyendo logística y atención médica, puede disminuir considerablemente. Este es un aspecto sumamente importante a considerar antes de comprar una vivienda en la Grecia rural.

Tras adquirir una propiedad en Grecia y obtener un permiso de residencia a través del programa Golden Visa, se obtienen los mismos derechos a los servicios gubernamentales que los ciudadanos griegos. Esto incluye el acceso a escuelas, centros de salud y programas sociales.

• Asistencia sanitaria: El Sistema Nacional de Salud EOPYY proporciona atención médica básica. El sector privado ofrece un alto nivel de servicio a precios relativamente asequibles; por ejemplo, una consulta con un médico general cuesta aproximadamente 30 € y una ecografía entre 40 y 50 €. Los seguros privados están disponibles a partir de 500 € al año.
• Educación: Atenas, Glyfada, Tesalónica y Creta ofrecen escuelas internacionales y de habla inglesa con matrículas anuales que oscilan entre 5.000 y 10.000 euros. Las escuelas públicas son gratuitas, pero la enseñanza se imparte en griego.
• Legalización: Un permiso de residencia otorga el derecho a residir oficialmente en el país, abrir cuentas bancarias, obtener servicios públicos y celebrar contratos a largo plazo. La mayoría de los trámites pueden realizarse a distancia mediante un poder notarial.

Para muchos inversores, los bienes raíces en Grecia se están convirtiendo no solo en un activo, sino también en una forma de mudarse sin burocracia innecesaria o de pasar una cantidad significativa de tiempo aquí en condiciones confortables.

Como agente, suelo decir que Austria se caracteriza por el orden y las reglas claras, mientras que Grecia se caracteriza por la libertad y mayores oportunidades de vida.

en Austria está muy organizada: todo es claro, se rige por normas, con ciudades prácticas e infraestructuras bien diseñadas. Pero este orden tiene un precio: el alquiler, los suministros, los servicios y los impuestos son caros.

En Grecia , sobre todo si tienes vivienda propia, la vida es mucho más tranquila. Los gastos de servicios suelen rondar los 100-150 € al mes, la comida es fresca y más barata, y el clima es suave, especialmente lejos de las grandes ciudades. Si bien es cierto que la burocracia puede ser complicada y los servicios no siempre son fiables, el buen tiempo, el mar y la amabilidad de la gente hacen que el día a día sea notablemente más cómodo y apacible.

Unas palabras sobre seguridad. En cuanto a organización y atención médica, Austria supera claramente a Grecia. Sin embargo, las ciudades y regiones griegas más pequeñas ofrecen un ambiente bastante seguro y tranquilo. La diferencia clave reside en las prioridades: la pasión y los paisajes marinos de Grecia frente al orden de Austria.

Cada vez veo más que la gente necesita no solo rentabilidad de sus inversiones, sino también espacio personal: un lugar tranquilo y seguro donde vivir, desconectar de la inestabilidad del hogar y establecerse en Europa. En este sentido, comprar una propiedad en Grecia parece una opción muy lógica.

Al comprar una propiedad en Grecia por 250.000 € o más, se puede obtener un permiso de residencia. Esta es una buena opción para personas de países inestables que desean vivir en Europa sin los largos trámites ni los elevados costes que suelen conllevar otros países.

los jubilados suelen comprar viviendas aquí por el clima cálido, la vida sencilla y los precios bajos. La comida, los médicos, la electricidad y el agua son más baratos que, por ejemplo, en Austria. Además, se respira tranquilidad y se dispone de todo lo necesario para vivir, como en Europa.

Si eres nómada digital , Grecia te ofrece todo lo que necesitas: internet fiable, alquileres y compras asequibles, servicios bancarios sencillos y un ambiente único y relajante. Además, puedes beneficiarte de un visado de residencia especial.

Al comparar con Viena, la elección depende de las preferencias personales: la capital austriaca ofrece estructura y fiabilidad, mientras que Grecia ofrece un clima cálido, libertad y un estilo de vida más relajado. Quienes consideren Austria en paralelo deberían explorar los distritos de Viena , desde el centro histórico hasta las zonas residenciales más tranquilas, para comparar ubicaciones detenidamente y comprender cómo la estructura vienesa difiere del mercado griego, más flexible. Mi enfoque: Viena sigue siendo mi base de trabajo y análisis de mercado, pero Grecia se está convirtiendo cada vez más en un lugar donde realmente me relajo, tanto en cuerpo como en alma.

Vender una propiedad inmobiliaria en Grecia puede tardar desde un par de meses hasta más de un año, dependiendo de la ubicación, el tipo de inmueble y la estrategia de venta elegida. En grandes ciudades como Atenas y Tesalónica, las propiedades se venden más rápido, sobre todo si han sido reformadas y generan buenos ingresos. En las islas y en pueblos más pequeños, encontrar un comprador es más difícil, especialmente fuera de la temporada turística o si el precio es elevado.

Si adquirió un apartamento en Grecia mediante el programa Golden Visa, es importante tener en cuenta las particularidades relacionadas con la residencia al venderlo. Para que el nuevo propietario extranjero también pueda optar a un visado, su transacción debe cumplir con el umbral mínimo de inversión vigente, que oscila entre 250 000 € y 800 000 €, según la región. Si vende la propiedad antes de que transcurran cinco años, su permiso de residencia caducará, a menos que adquiera otra propiedad adecuada en su lugar.

Las familias suelen transmitir propiedades inmobiliarias griegas a sus parientes, por ejemplo, mediante donaciones o vendiéndolas a precio de saldo. Esto ayuda a controlar el patrimonio y simplifica la herencia.

Por experiencia propia: vender un apartamento en Austria (sobre todo en Viena) es más fácil. Allí todo está claro: la demanda es predecible, los precios son estables y el mercado es abierto. En Grecia, en cambio, todo depende de la ubicación y el estado del inmueble. Pero si se prepara bien, se presenta adecuadamente y se comprenden las particularidades locales, la venta resultará rentable para su inversión.

Trabajo con inversiones inmobiliarias en toda la UE y participo en transacciones tanto en países estables, como Austria, como en mercados más dinámicos y volátiles, como Grecia. Cada uno requiere un enfoque diferente, tanto en el proceso de análisis previo de la propiedad como en la planificación de la estrategia de inversión.

En Grecia, siempre recomiendo comenzar con una exhaustiva investigación legal. Debido a la gran cantidad de edificios antiguos, especialmente en Atenas y las islas, es fundamental revisar minuciosamente el registro de la propiedad, los permisos y cualquier gravamen. Sin el apoyo de un abogado e ingeniero locales, los riesgos pueden aumentar considerablemente. La situación aquí difiere de la de Austria, donde toda la documentación se prepara según un estándar uniforme y claro.

Suelo sugerir a mis clientes que distribuyan su capital de la siguiente manera: aproximadamente dos tercios en mercados tranquilos y predecibles como Viena, y el tercio restante en destinos más dinámicos como Atenas o Creta. De esta forma, pueden mantener un equilibrio entre rentabilidad y seguridad. En Grecia, la rentabilidad puede alcanzar el 7-8% anual, pero requiere una gestión activa. En Austria, la rentabilidad es menor, pero los riesgos son prácticamente inexistentes.

Si ahorrar dinero, obtener ingresos estables u obtener un permiso de residencia sin complicaciones son importantes para usted, elija Austria. Es un refugio seguro: todo está regulado, la vida es cómoda y los precios fluctúan de forma predecible.

Si estás dispuesto a asumir riesgos para crecer, aprovechar las diferencias de precios e invertir esfuerzo, Grecia puede ofrecerte una rentabilidad mucho mayor. Esto es especialmente cierto si rehabilitas una casa antigua, la alquilas para estancias cortas o abres un pequeño hotel.

Grecia ofrece dinamismo, flexibilidad y la posibilidad de obtener altas rentabilidades. Ofrece numerosas oportunidades, pero también muchos desafíos. Austria ofrece fiabilidad, procedimientos claros y una estrategia a largo plazo. Ambos países son buenas opciones si tiene una visión clara de sus objetivos y está preparado para alcanzarlos.

Cuando Grecia es la mejor opción

Invertir en bienes raíces en Grecia es ideal para quienes valoran las altas rentabilidades, la capacidad de gestionar propiedades de forma independiente y desean mayor libertad de inversión. Resulta especialmente atractivo para:

• obtener un permiso de residencia a través del programa Golden Visa;
• Inversiones en el sector turístico: desde villas y apartahoteles hasta alquileres de Airbnb;
• adquirir bienes inmuebles con la expectativa de que su valor aumente y para su posterior venta;
• Personas jubiladas y profesionales que trabajan a distancia y que valoran un clima cálido, una vida cómoda y precios asequibles.

Cuando Austria es mejor

Austria es ideal para quienes priorizan la seguridad en la conservación de sus activos, la previsibilidad del valor y no planean gestionar activamente sus propiedades. Es una opción especialmente buena para:

• familias con hijos que valoran una alta calidad de vida;
• inversores que prefieren los ingresos pasivos sin participación personal;
• aquellos que desean minimizar los riesgos legales y tener confianza en la estabilidad de las normas.

Consejos generales de un abogado especializado en inversiones:

1. Los documentos son tu mejor defensa. En Grecia, revisa todo tres veces: las casas antiguas, los terrenos confusos y los permisos incompletos son fuente de problemas futuros.
2. Considere no solo la rentabilidad, sino también la liquidez. Una hermosa villa junto al mar no siempre es un activo líquido.
3. Diversifique sus activos: dentro de un mismo país, puede combinar propiedades residenciales, comerciales y terrenos.
4. Planifique un colchón financiero para impuestos, reparaciones y períodos sin inquilinos; esto es especialmente importante para los alquileres diarios.
5. Contratar a expertos locales en lugar de depender únicamente de grandes agencias internacionales es fundamental; ellos comprenden mejor las particularidades y los matices del mercado.

Visión 2030:

• La demanda de permisos de residencia en los países de la UE seguirá creciendo, y Grecia seguirá siendo uno de los destinos favoritos entre los inversores de fuera de la UE.
• Se prevén regulaciones más estrictas: ya se están introduciendo restricciones a los alquileres a corto plazo y se está elevando el umbral mínimo de inversión para las Visas Doradas.
• En las zonas clave, especialmente en Atenas y las islas más populares, se observarán aumentos de precios, mientras que en las provincias los precios se mantendrán en niveles promedio.
• El interés por los inmuebles ecológicos y los proyectos que tienen en cuenta los principios ESG está creciendo, y Austria ya lidera el camino.

En resumen : quienes estén preparados para el cambio y busquen capitalizar el crecimiento deberían considerar Grecia. Para quienes busquen un activo fiable y transparente, Austria es una mejor opción. La opción óptima es combinar ambos enfoques y aprovechar las ventajas de cada país.

1. Definir objetivos y presupuesto

• Entienda por qué está comprando: para uso personal, para alquilar, para obtener una Visa Dorada o para revender.
• Calcule un presupuesto aceptable, incluyendo impuestos y gastos relacionados.

2. Elija la ubicación y el tipo de propiedad

• Compara diferentes regiones: Atenas, Tesalónica, las islas o la península.
• Decida el tipo de propiedad: vivienda, edificio nuevo, villa, apartahotel, etc.

3. Realizar análisis de mercado y de propiedades

• Explora las tendencias de precios y los niveles de rendimiento en tu área de interés.
• Infórmese completamente sobre la propiedad: historial, estado, posibles gravámenes.

4. Verificar la pureza legal

• Solicitar un número de identificación fiscal (AFM)
• Realice una evaluación legal completa de la propiedad con un abogado.
• Asegúrese de que los datos del registro catastral sean correctos, que se cuente con los permisos necesarios y que no existan deudas ni restricciones.

5. Organización de la financiación

• Elige el método de pago: tus propios fondos, un préstamo hipotecario o la compra a través de una empresa.
• Calcula tus impuestos y descubre qué beneficios fiscales puedes esperar.

6. Formalización del acuerdo y pago anticipado

• Elabore un acuerdo preliminar únicamente con la ayuda de un abogado.
• Transfiera el depósito acordado, generalmente entre el 10% y el 30% del precio de la propiedad.

7. Inscripción de la transacción ante notario

• Asegúrese de que el contrato final sea revisado y certificado ante notario.
• Llevar a cabo el procedimiento de transferencia de propiedad.
• Ingrese la información sobre la propiedad en el catastro estatal.

8. Operación y gestión

• Al planificar el alquiler, elija con anticipación una empresa o agencia de administración confiable.
• Elabore un presupuesto para gastos regulares como impuestos, mantenimiento, reparaciones y servicios públicos.

9. Obtención de una Visa Dorada (si fuera necesario)

• Reúna un juego completo de documentos necesarios.
• Asegúrese de que las inversiones se ajusten al monto y al plazo del programa.

10. Estrategia de salida de la inversión

• Piensa con antelación cómo y cuándo venderás tu propiedad.
• Ponga la propiedad en orden: haga las reparaciones, prepare toda la documentación.
• Explore las opciones para transferir propiedades a familiares.

1. Inversor con 250.000 €

• Objetivos: obtener un permiso de residencia bajo el programa Golden Visa, formar un paquete básico de inversión, obtener ingresos regulares por el alquiler de viviendas
• Qué comprar: un apartamento en Atenas o Tesalónica (50-70 m²), o una villa compacta en la península.
• Características: viviendas de segunda mano con reformas de alta calidad, listas para entrega inmediata; para mayor variedad de inversiones, elija estudios o apartahoteles.
• Rentabilidad: beneficio anual previsto – 5-7%
• Riesgos: fluctuaciones estacionales de la demanda, procedimientos administrativos complejos, posibles retrasos durante la fase de diligencia debida.

Un cliente con un presupuesto de 250.000 € adquirió con nosotros una propiedad de 65 m² en el mercado de segunda mano. Solo requería reformas estéticas, lo que le permitió obtener un descuento en el precio de compra y aumentar los ingresos por alquiler procedentes de turistas. La esencia de nuestra estrategia: encontrar propiedades con potencial y desarrollarlo.

2. Pensionista con 500.000 €

• Objetivos: Vivir cómodamente en una buena vivienda durante muchos años y, además, obtener unos ingresos estables alquilando parte de la vivienda.
• Qué comprar: Una casa/villa grande en islas populares (Creta, Rodas) o un apartamento de lujo en Atenas (Glyfada, Paleo Faliro).
• Características: Lo principal es la calidad de la construcción, la infraestructura desarrollada (colegios, comercios, transporte), la proximidad a hospitales y servicios.
• Rentabilidad: 4-6% anual. La fiabilidad y la tranquilidad son más importantes que la máxima rentabilidad.
• Riesgos: Costes significativos de mantenimiento e impuestos y descensos estacionales de la demanda de alquileres (especialmente en invierno).

Para un jubilado con un presupuesto de 500.000 €, encontramos una acogedora casa de 110 m² en Creta, ubicada cerca de centros médicos e infraestructuras esenciales. La propiedad es totalmente habitable y genera una rentabilidad aproximada del 4,5 % anual en alquileres a largo plazo. Se trata de una combinación perfecta de confort y rentabilidad segura.

3. Familia con niños

• Objetivos: Reubicación permanente, escuelas de calidad para los niños, entorno seguro, inversión en el futuro.
• Qué comprar: Un apartamento o una casa en zonas tranquilas cerca de Atenas (Kifisia, Maroussi) o Tesalónica; sin duda, cerca de colegios y parques.
• Características: Escuelas a poca distancia, transporte público conveniente, parques y plazas cercanas, posibilidad de obtener un permiso de residencia.
• Rentabilidad: secundaria; la capacidad de vender rápidamente y la comodidad para el día a día son prioritarias.
• Riesgos: Muchas personas desean las mejores propiedades, modificaciones a las leyes (impuestos, permisos de residencia).

Ofrecimos un moderno apartamento de 90 m² en Kifisia, una prestigiosa zona residencial de Atenas, a una familia con hijos y un presupuesto superior a 500.000 €. El apartamento se encuentra en un edificio nuevo con excelentes servicios y está cerca de colegios y parques, lo que crea un entorno de vida cómodo y seguro. Además, la propiedad tiene una alta liquidez y es apta para una futura reventa rentable.