¿Cómo se calcula el alquiler en Austria y de qué depende?

El mercado de alquiler en Austria ocupa un lugar clave en el sistema de vivienda del país: más del 40 % de la población prefiere alquilar, y en las grandes ciudades, especialmente en Viena, el porcentaje de inquilinos es aún mayor. Sin embargo, la formación del precio del alquiler sigue siendo uno de los mayores desafíos tanto para inquilinos como para propietarios.

La razón es que los precios de alquiler en Austria dependen no solo de factores de mercado —ubicación, estado del apartamento, año de construcción e infraestructura— sino también de la normativa legal. Uno de los elementos más importantes es la Ley de Alquileres (MRG), que se aplica de forma diferente a las distintas propiedades: en algunos casos, totalmente; en otros, parcialmente; y en ocasiones, no se aplica en absoluto. Esta ley determina si se puede fijar un precio de mercado o si el propietario está obligado a cumplir con las tarifas y restricciones reglamentarias.

En este artículo, como experto inmobiliario austriaco, analizaré en detalle qué compone el alquiler, qué factores influyen en él y cómo determinar correctamente un precio de alquiler justo para una vivienda en Austria.

En Austria, el alquiler no se limita al precio neto del apartamento. En la mayoría de los casos, el alquiler que paga el inquilino consta de varios componentes.

Alquiler básico (Hauptmietzins). Este es el importe mínimo que paga un inquilino por el uso de la vivienda. En el primer trimestre de 2025, el Hauptmietzins medio fue de 502 € al mes o 7,50 €/m², un 2,7 % superior al del mismo periodo de 2024 (Statistik Austria, 2025). El importe de este alquiler depende del tipo de vivienda (edificio nuevo, edificio antiguo, etc.), su estado y si está sujeta a la Ley de Arrendamiento (Mietrechtsgesetz, MRG).

Gastos de funcionamiento (Betriebskosten). Estos incluyen los servicios públicos y el mantenimiento del edificio, como la recogida de basuras, el suministro de agua, el alcantarillado, la iluminación de las zonas comunes, la limpieza de los pasillos, el mantenimiento de los ascensores y el seguro del edificio. En el primer trimestre de 2025, el promedio de Betriebskosten fue de 165,20 €/mes o 2,50 €/m², lo que representa aproximadamente el 30 % del alquiler total.

Gastos especiales (besondere Aufwendungen). Se trata de costes adicionales que pueden incluir el uso del ascensor, la lavandería, las reparaciones y otros servicios específicos. Estos costes suelen especificarse por separado en el contrato de arrendamiento.

Tasa por mobiliario. Si el piso de alquiler está amueblado, el propietario puede cobrar una tasa adicional por su uso. El importe de esta tasa se determina en función del valor del mobiliario y su vida útil. Por ejemplo, si el mobiliario cuesta 7000 € y tiene una vida útil estimada de 20 años, la tasa mensual por mobiliario podría ser de aproximadamente 29,60 €, más un recargo del 12 % por parte del propietario, lo que supone un total de 33,10 € al mes.

IVA (Umsatzsteuer). El impuesto sobre el valor añadido (IVA) en Austria es del 10 % para las propiedades de alquiler. Sin embargo, el tipo general del 20 % se aplica a los muebles, el aparcamiento y la calefacción.

Por lo tanto, alquilar un apartamento en Austria implica varios aspectos, cada uno con sus propias particularidades y regido por las leyes y normativas pertinentes. Comprender estos aspectos es importante tanto para inquilinos como para propietarios a fin de garantizar la transparencia y la equidad en las relaciones de alquiler.

La Ley de Arrendamiento Residencial (Mietrechtsgesetz, MRG) fue aprobada el 12 de noviembre de 1981 y regula la relación entre arrendadores y arrendatarios en Austria, garantizando un equilibrio entre los derechos de ambas partes. Sin embargo, no se aplica a todos los tipos de inmuebles. Dependiendo de la antigüedad del edificio, su uso y otros factores, la MRG puede aplicarse total o parcialmente, o no aplicarse en absoluto.

MRG se aplica íntegramente a los siguientes tipos de bienes inmuebles:

• Viviendas construidas antes de 1945, incluyendo edificios construidos antes de 1953 con subsidios gubernamentales.
• Viviendas con apoyo estatal, independientemente del año de construcción.

En estos casos, el alquiler se limita teniendo en cuenta:

• Categorías de vivienda: define el tipo de propiedad (por ejemplo, vivienda social, vivienda subvencionada por el gobierno).
• Richtwertmietzins: una tasa de alquiler orientativa establecida para ciertas categorías de vivienda.
• Angemessener Mietzins: alquiler razonable que tiene en cuenta las condiciones del mercado y las características específicas de la propiedad en cuestión.

Estas medidas tienen como objetivo proteger a los inquilinos de alquileres excesivos y desahucios injustificados. Por ejemplo, un apartamento de 80 metros cuadrados en Graz, ubicado en un edificio antiguo (Altbau) con reformas modernas y totalmente cubierto por la MRG, se alquila por aproximadamente 600 € al mes, lo que supone entre un 25 % y un 30 % menos que el precio de mercado de viviendas similares no cubiertas por la MRG.

MRG se aplica en parte a los siguientes tipos de propiedad:

• Nuevas unidades de condominio construidas después de 1953 si el edificio consta de varias unidades y no recibió asistencia gubernamental.
• Áticos y ampliaciones añadidos a edificios existentes después de 1953.

En estos casos, el alquiler se define como “razonable” (angemessen), lo que significa que el propietario y el inquilino pueden acordar libremente el monto del alquiler, teniendo en cuenta las condiciones del mercado.

Ejemplo : Un apartamento moderno de 55 m² en un condominio en Linz, construido en la década de 1960 y sujeto a la aplicación parcial de la MRG, se puede alquilar por 650 €/mes, mientras que una vivienda comparable sin MRG en el mercado privado cuesta alrededor de 750 €/mes.

La MRG no se aplica a los siguientes tipos de propiedad:

• Viviendas unifamiliares y dúplex , independientemente del año de construcción.
• Edificios nuevos construidos después de 2006 que no recibieron apoyo estatal.
• Apartamentos turísticos y alquileres de corta duración.

En estos casos, el propietario y el inquilino tienen total libertad para fijar los términos del contrato de arrendamiento, incluido el importe del alquiler.

Ejemplo 1: Una casa privada de 100 m² en las afueras de Viena, construida en 2010, se puede alquilar por 1200 €/mes, mediante acuerdo entre las partes.

Ejemplo 2: Un apartamento de 70 m² en un edificio nuevo en Innsbruck a partir de 2020 para alquiler a largo plazo podría tener una tasa de alquiler de 1.050 €/mes, establecida sin restricciones MRG, dependiendo de la demanda.

Estas diferencias son especialmente importantes para quienes planean alquilar un apartamento en Viena a largo plazo o están interesados ​​en alquilar alojamiento en Austria en general.

En Austria, el alquiler se determina mediante varios sistemas, cada uno de los cuales tiene en cuenta diversos factores, como el estado del inmueble, su ubicación y el año de construcción. Veamos los principales:

El sistema de categorías de alquiler clasifica los apartamentos en cuatro categorías (A–D) según su estado y equipamiento en el momento de la firma del contrato de arrendamiento:

• Categoría A: estándar moderno, apartamento con acabados y equipamiento modernos.
• Categoría B: buen nivel, apartamento con acabados de calidad, pero sin las últimas mejoras.
• Categoría C: estándar medio, apartamento con acabados básicos, quizás necesitado de algunas mejoras.
• Categoría D: estándar bajo, apartamento sin inodoro en el interior, posiblemente con acabados anticuados.

Estas categorías influyen en el precio del alquiler, siendo los apartamentos de mayor categoría los que tienen alquileres más altos.

Los Richtwertmietzins son tarifas de alquiler de referencia establecidas para cada estado federado de Austria. Se revisan cada dos años.

En Austria entró en vigor un nuevo sistema de ajustes anuales a los Richtwertmietzins y a las tasas por categoría el 1 de abril de 2025. Estos cambios se introdujeron como parte de la 4ª Ley de Control de la Inflación del Derecho de Alquiler (4. MILG) para mitigar el impacto de la alta inflación en los inquilinos.

Ejemplo de cálculo del ajuste de Richtwertmietzins:

Puntos importantes para los inquilinos:

• Congelación de precios: Para los contratos de alquiler firmados antes del 1 de abril de 2025, los precios se mantendrán al nivel de 2023. Esto significa que los alquileres no aumentarán en 2025.
• Límite máximo para el aumento de las tasas: En 2026, los aumentos de las tasas estarán limitados al 5% de la tasa anterior. En 2027, se aplicará la tasa de inflación promedio de los últimos tres años, con un límite máximo del 5%.
• Excepciones: Estas restricciones no se aplican a los inmuebles de alquiler vacantes, como edificios nuevos o viviendas particulares.

Angemessener Mietzins es un sistema de cálculo de alquileres basado en las condiciones del mercado y se aplica a ciertos tipos de inmuebles:

• Apartamentos grandes: generalmente de más de 130 m², como un espacioso apartamento en el edificio antiguo (Altbau) de Viena, en el distrito 1.
• Propiedades en edificios catalogados: edificios históricos incluidos en el registro del patrimonio cultural, donde el alquiler debe tener en cuenta el coste de mantenimiento y reconstrucción.
• Edificios nuevos: apartamentos en edificios de nueva construcción donde el uso de MRG es limitado o inexistente.

Por ejemplo, un apartamento de 140 m² en una urbanización cerrada en Viena: el precio orientativo es de 6,70 €/m², pero dadas las condiciones, la ubicación y la demanda del mercado, el Angemessener Mietzins puede llegar a ser de 9,50 €/m², que es superior al Richtwertmietzins.

Importante: Angemessener Mietzins ofrece a los propietarios la oportunidad de recibir un alquiler de mercado por propiedades grandes y únicas, pero al mismo tiempo, los inquilinos están protegidos de alquileres inflados: el alquiler debe estar justificado por la situación del mercado.

El término «Erhöhter Mietzins» se utiliza cuando un propietario realiza reparaciones o mejoras importantes en un apartamento. Esto puede incluir:

• Renovación integral de cocina o baño
• Modernización térmica del edificio (ahorro de energía)
• Instalación de ascensores, mejoras en las zonas comunes, modernización de fachadas

Cómo instalar:

• El importe del aumento del alquiler lo determina la comisión de arbitraje o el tribunal.
• El aumento está limitado a un período determinado, generalmente 10 años para viviendas estándar y hasta 20 años para viviendas sociales.
• Estas medidas protegen a los inquilinos de aumentos injustificados, mientras que el propietario recupera su inversión.

Consejo práctico: Si busca alquilar un apartamento en Austria a largo plazo, conviene comprobar si se ha aplicado el impuesto de alquiler por altura (Erhöhter Mietzins) a la propiedad para conocer el precio real del alquiler. Por ejemplo, un apartamento en un edificio histórico de Viena tras su modernización térmica: tasa base de 6,80 €/m² → aumento a 8,20 €/m², aprobado por el comité de arbitraje.

El marco legal para el alquiler de viviendas en Austria está estrictamente regulado, por lo que es importante que tanto inquilinos como propietarios conozcan la legislación vigente y cualquier modificación reciente. La Ley de Derecho de Alquiler (MRG) y la Ley de Vivienda Comunitaria (WGG) establecen los límites de los alquileres admisibles, la protección de los inquilinos y la posibilidad de incrementos legales del alquiler.

En 2024-25 se introdujeron cambios clave para frenar los aumentos desmesurados de los alquileres, aumentar la transparencia y proteger a los inquilinos, especialmente en grandes ciudades como Viena.

Una cláusula de ajuste de renta es una disposición en un contrato de arrendamiento que permite al arrendador ajustar el alquiler en función de las variaciones del índice de precios al consumidor (IPC). Hasta 2024, dichos ajustes podían suponer aumentos de renta del 10 % o más.

A partir de 2024, se introdujo un límite máximo a los aumentos anuales de alquiler basados ​​en la indexación: el incremento máximo es del 5% anual. Este cambio tiene como objetivo proteger a los inquilinos de aumentos excesivos del alquiler ante una inflación elevada.

Existen ciertas situaciones en las que un propietario puede aumentar legalmente el alquiler:

• Reparaciones y modernización: Si el propietario realiza reparaciones o mejoras importantes en el apartamento, puede aumentar el alquiler. El monto del aumento lo determina un comité de arbitraje o un tribunal por un período limitado.
• Cesión del contrato a familiares: Al ceder el contrato de arrendamiento a familiares, el arrendador puede fijar un nuevo alquiler de acuerdo con las condiciones del mercado.
• Alquiler inicial muy bajo: Si el alquiler inicial es significativamente inferior a la tasa de mercado, el propietario puede exigir un aumento a un nivel razonable de acuerdo con el §45 Mietrechtsgesetz (MRG).

La Ley de Vivienda Comunitaria (WGG) regula el alquiler en viviendas sin ánimo de lucro, como las gestionadas por cooperativas de vivienda. Establece topes para el alquiler y permite incrementos a largo plazo, de hasta 20 años, por ejemplo, para cubrir los costes de reparaciones y reformas. Estas medidas buscan el equilibrio entre los intereses de inquilinos y propietarios.

Muchas cooperativas de vivienda y programas municipales permiten a ucranianos y refugiados solicitar viviendas subvencionadas. Si busca alquilar un apartamento en Viena para refugiados, es importante tener en cuenta el registro y la acreditación de la residencia. Esto convierte el acceso a la vivienda cooperativa en una opción más realista y segura para la residencia temporal o permanente.

Alquilar una vivienda en Austria depende de muchos factores que pueden influir significativamente en el coste. Veamos los principales:

Viena es tradicionalmente la ciudad más cara para alquilar en Austria. Dentro de la ciudad, las diferencias de precio también son significativas:

• Centro de la ciudad (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): precios de alquiler elevados debido al prestigio y la infraestructura desarrollada.
• Afueras (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): precios más asequibles, pero con menor accesibilidad al transporte e infraestructura.

Según CBRE, los alquileres en el centro de Viena podrían alcanzar los 16,5 €/m² en 2025, mientras que en las afueras rondarán los 12,2 €/m².

Los apartamentos pequeños (de menos de 40 metros cuadrados) tienen mucha demanda entre estudiantes y jóvenes profesionales. Suelen ser más caros por metro cuadrado que las opciones más grandes. Por ejemplo, un estudio en Viena se puede alquilar por entre 630 € y 890 € al mes.

Los apartamentos en edificios nuevos o con renovaciones modernas (por ejemplo, de estilo Altbau) son más caros. En 2025, el alquiler medio de los apartamentos nuevos rondaba los 14,87 €/m², mientras que el de los apartamentos más antiguos era de aproximadamente 10,00 €/m².

Los apartamentos con una alta calificación de eficiencia energética (por ejemplo, Clase A) tienen menores costos de servicios públicos, lo que los hace más atractivos para los inquilinos. Esto puede incrementar los precios de alquiler entre un 5 % y un 10 % en comparación con apartamentos similares con una calificación de eficiencia energética inferior.

El mobiliario, el ascensor, el balcón, el garaje o la plaza de aparcamiento pueden aumentar considerablemente el alquiler. Los apartamentos totalmente amueblados con servicios adicionales pueden costar entre un 10 % y un 20 % más.

La demanda de viviendas de alquiler en Austria tradicionalmente aumenta en otoño, cuando los estudiantes y los expatriados regresan a la ciudad. Esto conlleva un aumento de los precios de los alquileres durante este periodo. En 2024, los alquileres en Viena aumentaron entre un 6,2 % y un 7,7 % de media.

Si cree que está pagando un alquiler excesivo en Austria, puede impugnarlo. En los edificios sujetos a la Ley de Arrendamiento (MRG), los inquilinos pueden recurrir a una junta arbitral o a un tribunal para verificar el alquiler. Si el alquiler supera el límite permitido, se puede reducir al mínimo legal y se pueden reembolsar los pagos en exceso.
Es importante respetar los siguientes plazos:

• Para los contratos de duración indefinida, se puede presentar una solicitud dentro de los 3 años siguientes a la fecha de celebración del contrato;
• Para contratos de duración determinada, no más tarde de 6 meses después de su vencimiento o conversión a contratos indefinidos.

Una vez transcurridos estos plazos, ya no es posible impugnar el alquiler, pero sí es posible oponerse a un aumento injustificado del alquiler por indexación (Wertsicherung).

En los edificios nuevos y las propiedades fuera de la jurisdicción del MRG, la situación es más compleja: allí, el precio se determina libremente y las sentencias judiciales rara vez favorecen al inquilino.

En mi práctica profesional, me he encontrado con casos en los que los inquilinos se quejaban de alquileres excesivamente altos. Por ejemplo, una familia de refugiados que decidió alquilar un apartamento en Viena a largo plazo pagaba casi un 20 % más del alquiler legalmente establecido para apartamentos antiguos. Presentamos una queja ante la comisión de arbitraje, y se redujo el alquiler y se devolvieron los pagos en exceso.

En mi opinión, el precio del alquiler en Austria no es solo una cifra en un contrato, sino el resultado de una compleja combinación de condiciones de mercado, normativa legal y el estado específico del inmueble. Es fundamental que los inquilinos comprendan si el apartamento está sujeto a la Ley de Alquileres (MRG) y qué condiciones adicionales incluye el contrato, desde la indexación hasta posibles aumentos de alquiler por reformas.

En 2025 se observa una tendencia interesante: los alquileres en edificios nuevos siguen subiendo, sobre todo en los barrios más prestigiosos de Viena, mientras que la legislación refuerza la protección de los inquilinos en edificios antiguos y en edificios regulados. Esto crea un equilibrio entre los intereses de propietarios e inquilinos. Esto es especialmente relevante para quienes buscan alquilar un apartamento en Viena para refugiados: los alquileres regulados pueden ser significativamente más bajos que los precios de mercado, lo que hace que estas opciones sean más asequibles.

Al elegir un apartamento, tenga en cuenta no solo el precio, sino también la categoría de la vivienda, la eficiencia energética, la infraestructura y las condiciones del contrato. A veces es más conveniente pagar un poco más por renovaciones modernas y una buena ubicación que afrontar gastos de reparaciones constantes o facturas de servicios elevadas.

Para quienes buscan alquilar un apartamento en Austria a largo plazo, es importante revisar cuidadosamente el contrato y comprender sus derechos; esto puede ahorrar dinero y evitar sorpresas desagradables.