Invertir en el mercado inmobiliario austriaco: Lo que necesitas saber

Cuando la inflación es alta y la economía está en crisis, invertir en bienes raíces es una de las maneras más efectivas no solo de preservar su capital, sino también de aumentarlo.

Según los datos abiertos de Infina , la economía austriaca se caracteriza por su estabilidad, y el mercado inmobiliario vienés lleva décadas creciendo sin caídas repentinas ni especulación. Gracias al crecimiento sostenido de los precios de la vivienda en Viena durante los últimos 30-40 años, este mercado se ha convertido en uno de los más fiables y predecibles para las inversiones a largo plazo.

La inflación del 8-10% (y en algunos lugares hasta del 15-20%) está obligando a un número creciente de inversores a buscar refugio no en efectivo, ni en activos que se deprecian cuando el Estado imprime grandes cantidades de moneda, ni en activos digitales de baja liquidez. Por lo tanto, los bienes raíces en Viena no son solo un refugio seguro, sino una verdadera protección para los ahorros.

Esto funciona de forma más fiable con bienes inmuebles, cuyos ingresos son predecibles, como por ejemplo, apartamentos en alquiler o centros médicos. Sus beneficios no solo pueden cubrir las pérdidas por inflación, sino también generar ingresos. Con una gestión competente y profesional, ciertas propiedades pueden proteger hasta el 80 % de su capital, incluso en situaciones de crisis e inestabilidad global.

Viena ofrece deliberadamente un potencial de inversión limitado , y esto es acertado: la nueva construcción está estrictamente controlada, los edificios históricos están protegidos y el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado se mantiene cuidadosamente.

Por esta razón, la demanda aquí siempre es mayor que la oferta, y este tipo de propiedades no solo mantienen su demanda (son fáciles de vender), sino que además aumentan de precio de forma constante.

En este artículo, exploraremos por qué invertir en bienes raíces austriacos sigue siendo rentable, qué opciones de inversión están disponibles para todos —tanto ciudadanos de la UE como residentes fuera de ella—, qué factores considerar al elegir una propiedad y cómo desarrollar un plan confiable que garantice estabilidad, completa legalidad y un retorno claro.

Compartiré mis conclusiones y la experiencia práctica que he adquirido a lo largo de años trabajando en el sector inmobiliario y asesorando a inversores. Mi objetivo es ayudarle a comprender cómo invertir en Austria de forma inteligente y con el mínimo riesgo.

Si busca estabilidad en mercados volátiles, la inversión inmobiliaria en Viena es su refugio seguro. Su trayectoria ha demostrado su solidez y ha resistido las crisis. Durante décadas, el mercado vienés ha sido uno de los más fiables de Europa , con un crecimiento constante incluso en épocas de convulsiones globales. Por ello, cada vez más particulares y grandes fondos eligen Viena para la preservación de su capital a largo plazo.

Austria no solo es un país estable, sino que funciona como un reloj. En 2023, la inflación (aumento de precios) estuvo mejor controlada aquí que en muchos de sus vecinos de la eurozona. Viena es el centro neurálgico de todo.

Viena no solo es la capital, sino también un poderoso polo de atracción de inversiones. La ciudad no se centra exclusivamente en el turismo o las finanzas; los sectores de la salud, las tecnologías de la información y la educación también están en auge. Estos factores contribuyen al deseo de muchas personas de forjar su futuro en Viena, lo que inevitablemente las lleva a considerar la compra o alquiler de bienes raíces.

Según el sitio web oficial Statistik Austria , más del 75 % de los residentes de Viena viven de alquiler en lugar de ser propietarios. Esta arraigada tradición local se sustenta en una legislación de alquileres clara y estable, lo que crea un entorno favorable tanto para propietarios como para inquilinos. El mercado de alquileres es armonioso y, para los inversores, ofrece una fuente de ingresos estable y predecible. La rentabilidad anual media (antes de impuestos, bruta) oscila entre el 2,5 % y el 4 %. Sin embargo, para ciertos inmuebles, en particular aquellos con alta demanda en el sector médico (por ejemplo, clínicas y oficinas) o entre estudiantes, la rentabilidad puede ser significativamente mayor, llegando hasta el 6-8 % anual .

Como ya he mencionado, la demanda en el mercado inmobiliario de Viena es tan alta que las propiedades a menudo se alquilan en 24 horas. Esta es una realidad del mercado, sin exagerar.

Los precios de la vivienda en Viena han aumentado de forma constante durante los últimos 30-40 años. Incluso en 2022-2023, cuando los tipos de interés se dispararon, el mercado no se desplomó, sino que solo experimentó una ligera desaceleración. Desde 2024, el crecimiento se ha reactivado y todo indica que continuará en el futuro próximo. Se prevé que para 2034 los precios aumenten un 55 % con respecto a los niveles actuales .

¿Por qué suben los precios de forma tan constante? La respuesta es sencilla: es casi imposible construir viviendas nuevas en pleno centro de Viena. Debido a los edificios históricos de la ciudad, las normas arquitectónicas y los estrictos códigos de construcción, la construcción de viviendas nuevas es prácticamente inexistente en el centro. Pero la gente sigue queriendo vivir allí: ¡la demanda es constante! Compárese esto con Dubái: allí se construyen barrios enteros, mientras que en Viena, cada nuevo edificio en el centro es prácticamente un acontecimiento único, no algo habitual.

El mercado inmobiliario de inversión en Austria es diverso, abarcando desde propiedades residenciales hasta comerciales. Cada opción tiene sus propias características, ofrece rentabilidades diferentes y conlleva distintos riesgos. ¿Cuál elegir? Depende de su estrategia: rentas estables, revalorización del activo a lo largo del tiempo o diversificación de la cartera.

Invertir en bienes raíces residenciales en Viena se presenta prometedor. Un de Knight Frank sitúa a la ciudad entre las diez principales ciudades europeas en cuanto a atractivo para los inversores. Eurostat : los precios de la vivienda en Viena crecen entre un 4 % y un 6 % anual, con un crecimiento aún mayor en las zonas urbanizadas. En comparación con otras grandes capitales, Viena ha demostrado una gran estabilidad.

Viena ofrece un equilibrio favorable para los inversores. Su mercado inmobiliario resulta atractivo gracias a una normativa fiable, una alta calidad de vida y una demanda estable.

El mercado se está alejando deliberadamente de la especulación , priorizando los arrendamientos a largo plazo, la eficiencia energética y las transacciones transparentes. En definitiva, todos ganan: los residentes disfrutan de mayor comodidad y los inversores de un mercado estable y predecible.

Viena se sitúa sistemáticamente entre las ciudades más rentables de Europa para las inversiones inmobiliarias a largo plazo. Esto se debe a varios factores: una excelente calidad de vida, fácil acceso a todos los servicios y un entorno estable. Por ello, los inversores internacionales muestran un gran interés en invertir en el mercado inmobiliario vienés.

Viena cuenta con una clara ventaja sobre otras capitales de la UE: las normas del mercado inmobiliario son claras y estables. Esto se traduce en impuestos moderados y una sólida protección de los derechos de propiedad. Estas condiciones crean el entorno ideal para un crecimiento sostenido del valor de su inversión y unos ingresos estables por alquiler.

La regulación de los alquileres a corto plazo merece especial atención . Las regulaciones de Airbnb en muchas áreas frenan el sobrecalentamiento del mercado y los aumentos especulativos de precios.

A pesar de todas sus ventajas, Viena sigue siendo más barata que otras capitales europeas. ¿Por qué? Existen numerosas regulaciones de mercado, no hay inflación artificial y el crecimiento es lento y prudente. Pero precisamente esta es la base para un crecimiento sólido en el futuro. Los analistas estiman que, para 2034, los precios podrían aumentar entre un 50 % y un 55 %. Esto se observa especialmente en zonas con escasez de viviendas.

Para invertir con éxito en el mercado inmobiliario de Viena , primero debe elegir el apartamento o la casa adecuada. El mercado aquí es tranquilo, pero existen muchas normas. Por lo tanto, se necesita especialmente a una persona con experiencia: la compra es clave para obtener ganancias. ¿Cómo? Calculando con precisión el costo, planificando cuidadosamente y comprando por debajo del precio de mercado. Aquí no hay prisas, a diferencia de los mercados sobrecalentados. Las decisiones se toman después de verificar las cifras y con un plan a futuro.

En Viena, hay hasta 7.500 propiedades en venta . Sin embargo, según nuestras estimaciones, solo alrededor del 2% son realmente buenas y una buena inversión. En resumen: elegir con criterio es fundamental. Es necesario comprobar muchos aspectos: el estado de la casa o apartamento, la legalidad de los documentos, el potencial de revalorización y la facilidad para alquilarlo.

Utilizamos activamente inteligencia artificial y aprendizaje automático para procesar bases de datos masivas . Esto incluye datos sobre precios, transacciones reales, el desarrollo de diferentes barrios, la demanda de alquileres y compras en distintas ubicaciones, y otros indicadores importantes. En la primera etapa, los algoritmos identifican las opciones más prometedoras. En la segunda etapa, nuestros expertos inspeccionan personalmente cada propiedad.

El mercado secundario ofrece la mayor liquidez en el sector inmobiliario. Estas propiedades suelen estar ubicadas en barrios históricos y mantienen una demanda constante entre inquilinos de larga duración. Es posible encontrar un apartamento a un precio inferior al del mercado, considerando las perspectivas de desarrollo del edificio y del barrio, la proximidad al transporte público y el estado de conservación de la propiedad. Sin embargo, es fundamental verificar la legalidad de la transacción, la solvencia de los inquilinos y el correcto funcionamiento de todos los servicios.

Los edificios nuevos vieneses ( Neubau ) resultan atractivos por su estilo y diseño moderno. Son energéticamente eficientes y de alta calidad. Sin embargo, sus precios suelen ser entre un 30 % y un 40 % más altos que los de apartamentos de tamaño similar en el mercado de segunda mano.

El elevado coste de los edificios nuevos no se debe únicamente a su calidad, sino también al alto coste de los propios proyectos, las dificultades en la entrega de materiales y los importantes riesgos que asume el promotor. La clave para los inversores reside en evaluar con realismo si la futura revalorización de este apartamento compensará realmente la inversión inicial.

Los apartamentos pequeños resultan tentadores por su bajo costo, pero no son para todos en Viena. Sus principales inquilinos son estudiantes, trabajadores migrantes e inmigrantes. Esto implica más complicaciones: hay que buscar constantemente nuevos inquilinos y controlar el alquiler continuamente. Recomendamos este tipo de propiedades solo en zonas seguras y únicamente si se tiene claro quiénes serán los inquilinos y cómo gestionarlos.

Los alquileres a largo plazo son la opción más fiable. Los residentes viven aquí durante periodos prolongados, de 5 a 10 años, a diferencia de quienes alquilan por unos días. Generalmente alquilan el apartamento vacío, sin muebles, y todos los términos y condiciones están claramente definidos por ley. Esto ayuda a ahorrar considerablemente en gastos de mantenimiento y garantiza unos ingresos fijos. Las autoridades de Viena apoyan activamente este tipo de alquiler a largo plazo.

El alquiler turístico en Viena es muy complejo, ya que las autoridades han endurecido considerablemente la normativa. Desde 2024, los alquileres a corto plazo solo están permitidos en determinadas zonas autorizadas. Este negocio requiere una supervisión constante: es necesario conocer a fondo toda la legislación y estar preparado para gestionar el apartamento las 24 horas del día, los 7 días de la semana. Por lo tanto, suele ser una actividad a la que se dedican principalmente inversores experimentados con varias propiedades y su propio equipo de limpieza y gestión de huéspedes.

El mercado inmobiliario comercial se encuentra en un punto de inflexión. El auge del comercio electrónico ha dejado muchos locales comerciales y almacenes vacíos. Sin embargo, ha crecido la demanda de otros formatos: oficinas privadas, locales de servicios y clínicas. La clave del éxito en este contexto reside en contar con un inquilino con solvencia garantizada o en un plan inteligente para rediseñar por completo un espacio antiguo y adaptarlo a las necesidades actuales.

Los barrios importan. Viena se compone de 23 distritos completamente distintos. Cada uno tiene sus propias reglas: los precios fluctúan a su propio ritmo, la construcción está restringida y la población es diversa. ¡Incluso dentro de un mismo distrito, las perspectivas de las calles pueden variar enormemente! Nosotros profundizamos: analizamos grandes cantidades de datos de ventas y encontramos precisamente esos rincones infravalorados donde los precios están a punto de dispararse. De esta forma, nuestros clientes no solo invierten en bienes raíces en Viena ; compran propiedades con potencial de crecimiento.

Existen diversas maneras de invertir en el mercado inmobiliario de Viena. Todo depende de su nacionalidad, la cantidad que desea invertir, sus objetivos y su nivel de participación. Ofrecemos una variedad de opciones: desde la simple compra de un apartamento a su nombre hasta opciones más complejas a través de empresas de la UE o inversiones en grandes fondos inmobiliarios.

Si eres ciudadano de la UE o del Espacio Económico Europeo (por ejemplo, Alemania, Francia o Polonia), puedes comprar un apartamento en Viena libremente, sin condiciones adicionales . Sin embargo, para los ciudadanos de otros países (como Ucrania, Estados Unidos o Reino Unido), las normas son más estrictas: la compra directa solo se permite tras la aprobación de una solicitud especial por parte del Juzgado de Paz de Viena.

No todo el mundo recibe este permiso. Solo quienes tienen fuertes vínculos con Austria —residentes, trabajadores, empresarios o contribuyentes— tienen posibilidades. La espera para obtener una decisión puede durar meses y no hay garantía de que se conceda.

Esta es la opción más conveniente y popular para los ciudadanos de otros países. Existen dos rutas principales:

● Abra su propia empresa austriaca (por ejemplo, GmbH)

● Comprar a través de una empresa ya constituida de otro país de la UE (por ejemplo, Eslovaquia, Chipre o Irlanda).

Este enfoque elimina la necesidad de obtener un permiso especial del gobierno para la compra, simplifica significativamente la venta o transferencia de bienes inmuebles, permite reducir legalmente la carga fiscal y también permite el alquiler o la venta inmediata de la propiedad.

Es importante recordar:

● Mantenimiento obligatorio de la documentación financiera (contabilidad) y presentación de informes anuales

● Gastos regulares para el mantenimiento de la empresa

● Impuestos en Austria sobre beneficios empresariales, ingresos por alquiler y dividendos

Si se estructura correctamente, esta es la forma más eficaz de invertir en bienes raíces a largo plazo.

¿No quieres gestionar tu propiedad? Los fondos de inversión inmobiliaria (REIF) se encargan de todo. Compras una participación en una cartera de propiedades ya existente y profesionales se ocupan de su gestión. Tus ingresos dependerán del importe de tu inversión.

Una opción ideal para quienes no quieren correr riesgos ni perder tiempo en transacciones e inquilinos.

Austria distingue a los compradores de propiedades según su nacionalidad. Por lo tanto, los ciudadanos de la UE (como alemanes, polacos y franceses) pueden comprar sin restricciones, tanto en Viena como en cualquier otra ciudad. El resto (ucranianos, estadounidenses, británicos, etc.) deben obtener un permiso del Magistrat, el ayuntamiento de Viena.

Para obtener este permiso, debe tener un vínculo con Austria: poseer un permiso de residencia, trabajar o tener un negocio allí, o pagar impuestos allí. Sin dicho vínculo, el proceso puede prolongarse durante meses y a menudo termina en denegación.

En estos casos, aconsejamos a nuestros clientes que consideren otra opción: adquirir la propiedad a través de una empresa registrada en la UE (por ejemplo, una GmbH austriaca o una empresa estonia). Esto es totalmente legal. Usted seguirá siendo el propietario absoluto y podrá disponer de la propiedad como desee.

1. Selección de la forma de propiedad

Puedes registrar bienes inmuebles a tu nombre o al de tu empresa. Te ayudaremos a entender la mejor manera de registrar tu propiedad para minimizar impuestos, proteger tu patrimonio y alcanzar tus objetivos.

2. Verificación del objeto (Diligencia debida)

Antes de la compra, revisamos tanto los aspectos técnicos como legales: desde la legalidad de los derechos hasta las deudas y las restricciones ocultas sobre la propiedad.

3. Kaufanbot – acuerdo preliminar

Un documento que confirma su firme decisión de compra. En él se detallan los términos clave y la firma de un notario lo hace vinculante. Esto garantiza al vendedor que usted no cambiará de opinión.

4. Contrato de Compraventa (Kaufvertrag).
Este documento, redactado por un abogado, detalla todos los términos de la transacción. Una vez firmado por el comprador y el vendedor, se inicia el trámite y la transferencia de dinero.

5. Inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch)

Nuestro abogado presenta toda la documentación necesaria en la base de datos oficial (registro). Una vez que todo esté registrado y confirmado, el comprador recibe oficialmente el título de propiedad.

6. Partes en la transacción

Una transacción austriaca típica implica:

• Comprador y vendedor (o sus representantes)
• Un abogado acompaña la transacción y puede actuar como persona de confianza.
• Notario – certifica firmas, revisa documentos
• Un sistema de pago bancario o fiduciario , como Mclean Atalios o Banked Household.
• Agente inmobiliario : generalmente representa los intereses del vendedor.

La transacción suele implicar:

• Comprador y vendedor (ellos mismos o a través de sus asistentes).
• Un abogado ayuda a llevar a cabo una transacción y puede actuar en virtud de un poder notarial.
• El notario revisa los documentos y certifica las firmas.
• Cuenta especial : banco o sistema de pago (por ejemplo, Mclean, Atalios, Hogar Bancario).
• Un agente inmobiliario suele ayudar al vendedor a encontrar un comprador.

7. Control del blanqueo de capitales: ante todo, transparencia.

Austria cuenta con una normativa muy estricta contra el blanqueo de capitales. Es obligatorio presentar documentación que acredite el origen legal de sus fondos. Este requisito se aplica tanto a personas físicas como jurídicas. Le ayudaremos a recopilar y preparar correctamente toda la documentación necesaria para que todo el proceso se desarrolle sin problemas, errores ni inconvenientes legales.

La legislación austriaca garantiza que invertir en bienes raíces en Viena sea transparente y seguro para todos. Una particularidad de este proceso es su duración (los trámites burocráticos austriacos, al igual que las personas en este sector, son lentos) y la necesidad de recurrir a especialistas externos de diversas disciplinas (abogados, agentes inmobiliarios, notarios y bancos).

Una ventaja innegable es que todas las etapas están estrictamente reguladas, lo que minimiza el riesgo de errores o fraude. Como empresa con experiencia internacional, consideramos que el sistema austriaco está perfectamente equilibrado: es estructurado, fiable y brinda confianza en cada paso.

Para una inversión exitosa, es importante no solo elegir la propiedad adecuada, sino también calcular cuidadosamente la rentabilidad futura. Asimismo, no olvide considerar los gastos adicionales. A continuación, se muestra un ejemplo real que ilustra su funcionamiento en el mercado actual.

Ejemplo de cálculo:

Objeto : Apartamento en el mercado secundario

Precio de compra: €300 000

Importe total de la transacción: aproximadamente 330.000 €

Ingresos por alquiler

• Ingresos por alquiler: 1.400 € al mes (16.800 € al año)

• Costes de mantenimiento (seguro, reparaciones importantes, etc.): 300-320 € al mes

• Ingresos netos: aproximadamente 1.100 € al mes

• Rendimiento anual: aproximadamente un 4%

Costos de servicios públicos

En el caso de un contrato de arrendamiento a largo plazo, el inquilino es responsable del pago de todas las facturas de servicios públicos:

• Electricidad (bajo acuerdo individual)

• Calefacción y agua (si no están incluidas en los gastos de mantenimiento del hogar)

• Internet y televisión

El contrato de arrendamiento se redacta a nombre del inquilino. Esto significa que el propietario tiene menos gastos y sus ingresos son estables y claros.

Impuestos

El importe de los impuestos depende de varios factores, como la forma de propiedad y la ciudadanía del inversor:

• Particulares: El impuesto sobre el alquiler en Austria puede llegar al 25%.

• Empresas: el impuesto puede reducirse (por ejemplo, teniendo en cuenta la depreciación de la propiedad, los gastos de gestión y las reparaciones).

Para minimizar y optimizar la tributación, le recomendamos consultar con un especialista en todos los aspectos clave. Podemos ayudarle a optimizar su estructura de inversión y a crear un modelo de propiedad eficaz; contáctenos.

Tus ganancias no solo provienen del alquiler, sino también de la revalorización del inmueble. Expertos, como Publikationen , estiman que el mercado inmobiliario vienés podría revalorizarse hasta un 55 % para 2034. Por lo tanto, una inversión de 330 000 € hoy podría convertirse en 510 000 € en nueve años. Sumando los ingresos por alquiler y la revalorización, obtendrás una rentabilidad anual aproximada del 6-7 % con un riesgo menor que el de invertir en bolsa.

Estrategias de inversión

• Alquiler a largo plazo : ingresos estables, mínimas complicaciones, garantías legales.
• La especulación a corto plazo es rentable cuando se compra por debajo del precio de mercado, pero requiere experiencia, rapidez y voluntad de asumir riesgos.
• Un modelo híbrido : alquilar durante 3-5 años y vender al precio máximo. Un enfoque flexible.

Hipoteca: ¿Es posible obtener financiación?

• Para residentes de la UE : Obtener un préstamo es posible; solo necesita ingresos y un buen historial crediticio. El procedimiento es estándar.
• Para no residentes : Es posible a través de instituciones especializadas. Seleccionaremos un banco y le guiaremos paso a paso, desde la solicitud hasta la firma.

Una de las etapas clave es encontrar buenos inquilinos. Esto lo gestiona una empresa administradora que:

• búsqueda de inquilinos a través de sitios web de confianza;
• muestra el apartamento y negocia con los candidatos;
• Comprobar si pueden pagar;
• Redacta correctamente un contrato de arrendamiento de conformidad con las leyes locales.

Como resultado, es menos probable que se encuentre con propiedades sin pagar o vacías, y el dinero entra con regularidad.

Si la propiedad se compra con un acabado "básico" o requiere reformas, la empresa gestora puede encargarse por completo de las reparaciones y del proyecto de diseño:

• desarrollo y aprobación del diseño con selección de estilo;
• compra de muebles, equipos y materiales;
• control de contratistas y procesos de trabajo;
• Si fuera necesario, obtener una licencia para alquileres a corto plazo.

El objetivo es crear un atractivo

La empresa gestora ofrece una gama completa de servicios de mantenimiento, incluyendo la ocupación y las reparaciones:

• mantener la comunicación con los inquilinos;
• organización del mantenimiento técnico de los sistemas de ingeniería;
• pago de facturas de servicios públicos (si fuera necesario);
• Elaboración y presentación de informes al propietario (mensuales, trimestrales).

El inversor tiene acceso a informes transparentes sobre ingresos y gastos y toma decisiones de forma remota.

La principal ventaja de nuestro servicio integral es que le ahorra tiempo. No tendrá que ocuparse de los trámites locales. Puede vivir en otro país y olvidarse del papeleo: nosotros nos encargamos de todo.

Colaboramos con empresas de gestión inmobiliaria de confianza en Viena y en toda Austria. Esto le ofrece una solución integral y fiable: todo es transparente y sin complicaciones.

El riesgo cambiario afecta a quienes reciben ingresos en otras monedas, como el dólar. Dado que en Austria todos los pagos se realizan en euros, las fluctuaciones del tipo de cambio pueden reducir las ganancias. Para evitarlo, puede cubrirse contra las fluctuaciones del tipo de cambio o invertir únicamente en proyectos dentro de la zona euro.

Los riesgos legales surgen si la transacción se realiza incorrectamente, si los documentos no están en regla o si el contrato de arrendamiento es abusivo. Protegerse es sencillo: basta con contratar a un abogado competente. Este revisará el apartamento, al vendedor y todos los términos y condiciones, y redactará un contrato adecuado.

Los riesgos asociados al alquiler incluyen situaciones como apartamentos vacíos sin inquilino, impagos por parte del inquilino o dificultades con el desahucio. Una selección cuidadosa de los inquilinos, la negociación de un contrato de arrendamiento con un agente experimentado y un seguro que cubra la pérdida de ingresos pueden ayudar a mitigar estos riesgos.

En Austria, puedes contratar diferentes tipos de seguros para proteger tu propiedad:

• seguro del propio apartamento o casa (contra incendio, inundación, daños y otros problemas);
• seguro en caso de que usted cause accidentalmente daño o perjuicio a alguien (por ejemplo, inundar a los vecinos de abajo);
• seguro contra la pérdida de ingresos por alquiler (si el apartamento no se puede alquilar por cualquier motivo).

Estas pólizas de seguro te ayudan a evitar gastos inesperados debido a problemas, y también a mantener un ingreso estable por el alquiler de tu propiedad.

Si va a comprar un apartamento en construcción, asegúrese de comprobar la fiabilidad de la promotora. Le recomendamos prestar atención a lo siguiente:

• ¿Qué tipo de casas ha construido ya?
• ¿Qué dicen de él?
• ¿Tiene una situación financiera sólida?
• ¿Está todo en regla con el terreno y los documentos?

Asegúrese de contratar a un abogado y un agente inmobiliario profesionales para verificar toda la información antes de realizar cualquier transacción.

Cuando suben los precios (inflación), invertir en bienes raíces en Austria sigue siendo una de las opciones más seguras. Los apartamentos y casas en Viena históricamente se revalorizan, y su alquiler genera ingresos que compensan el aumento de precios en el resto de los sectores. Además, el simple hecho de poseer un activo tangible brinda a los inversores confianza y tranquilidad a largo plazo.

Entre 2023 y 2025, los precios de los apartamentos y las casas en Viena se mantuvieron prácticamente sin cambios. Esto ocurrió a pesar del aumento del coste de la vida (inflación) y del incremento de los costes de financiación en la zona euro debido a las medidas del Banco Central Europeo. Esta calma en el mercado no es casual: la estricta regulación, el reducido número de nuevas propiedades en el mercado y la falta de dinamismo crean un entorno estable y predecible.

Pero los cambios ya son visibles. La bajada de tipos del BCE abre una nueva etapa: las hipotecas vuelven a ser más baratas, lo que facilita la compra de vivienda. La demanda crece, no solo por parte de extranjeros, sino también de los propios austriacos. Y con una oferta de viviendas aún limitada, el mercado se está inclinando lenta pero inexorablemente hacia precios más altos.

Viena no es como Berlín o Praga, donde los precios pueden dispararse. Aquí, todo cambia de forma gradual y sin sobresaltos. Cada vez vemos más personas que buscan comprar viviendas en barrios consolidados, con todo lo necesario: parques, tiendas, colegios y buen transporte.

Viena está cambiando gracias al Smart City Vienna , uno de los mejores del mundo. La ciudad crece no mediante nuevos suburbios, sino a través de la renovación de barrios antiguos. El desarrollo no se centra en la extensión, sino en la profundidad: a través de la renovación urbana, el desarrollo de usos mixtos, las mejoras en la eficiencia energética y la digitalización. Este enfoque crea un entorno urbano de alta calidad, atractivo para vivir e invertir.

Viena es una ciudad estable y cómoda para vivir, que atrae a personas de toda Austria y del extranjero. Se prevé que para 2030 la población de la ciudad aumente en 200 000 habitantes . Sin embargo, el ritmo de construcción de viviendas deja mucho que desear, lo que sin duda mantendrá una importante escasez de vivienda a largo plazo.

Es importante destacar que la gente viene a Viena para quedarse: buenos trabajadores, familias con hijos y personas con salarios decentes. Estos residentes pagan alquileres estables, lo que hace que las inversiones inmobiliarias sean más seguras y rentables.

Finalmente, Viena sigue estando entre las mejores ciudades del mundo para vivir. Sí, Copenhague ocupó inesperadamente el primer puesto en 2025, pero Viena sigue destacando en muchos aspectos importantes: excelente transporte, buenos hospitales, calles seguras, edificios hermosos, educación de alta calidad y un clima agradable.

¿Qué significa esto para los inversores? Invertir en el mercado inmobiliario de Viena no se trata de ganar dinero rápido. Es una inversión a largo plazo, de 5 a 10 años: bien planificada, comprensible y con un riesgo mínimo. Y ahora mismo, es especialmente lucrativa: los préstamos son cada vez más baratos, la ciudad está creciendo y se encuentra en pleno desarrollo. Esta es una gran oportunidad que ya está surgiendo.

Para ilustrar cómo funciona esto en la vida real, compartiré algunas transacciones reales que completamos para clientes en 2024. Buscamos cada apartamento específicamente en función de los objetivos y capacidades del inversor, teniendo en cuenta su presupuesto, su disposición a invertir, la rentabilidad deseada y su esperanza de vida prevista.

Caso 1: Segundo Distrito – 64 m², rendimiento 4,5%

Para un inversor que no temiera comprar un apartamento con potencial de revalorización, encontramos una opción en Leopoldstadt (distrito 2). El apartamento de 64 metros cuadrados se encuentra en un edificio de los años 60. Estaba en mal estado —necesitaba reformas—, pero eso contribuyó a reducir significativamente el precio de compra.

Hicimos algunas reformas para el alquiler y el apartamento rápidamente empezó a generar una rentabilidad del 4,5 % anual, superior a la media del mercado. Este ejemplo ilustra perfectamente la regla: comprar a buen precio garantiza una buena ganancia.

Caso 2: Cuarto Distrito – apartamento de 2 habitaciones, rentabilidad del 3,8%

Un apartamento en Wieden , en pleno centro de la ciudad. Compramos un apartamento en un edificio construido en 1973. La zona es muy prestigiosa, el apartamento está en un tranquilo patio ajardinado y el metro está muy cerca. El inversor no era de la Unión Europea, así que tuvimos que obtener un permiso especial para cerrar la compra.

Aunque el precio fue más elevado debido a su excelente ubicación, el alquiler del apartamento genera una del 3,8% . Cabe destacar que el precio de este apartamento se revalorizará más rápido que la media de la ciudad. Esta opción es ideal para quienes buscan una inversión segura con potencial de obtener una rentabilidad rápida.

Caso 3: Décimo Distrito – 71 m², rendimiento 4,2%

Compramos un apartamento grande justo al lado del metro en Favoriten . El barrio no es precisamente de lujo, pero está mejorando rápidamente y los precios aún son asequibles. Está a solo 15 minutos en coche del centro de la ciudad. Elegimos esta ubicación por su buena conexión de transporte y con la esperanza de que la zona se vuelva más popular y cara. Por ello, el apartamento ya genera un 4,2 % de renta anual, y es muy probable que su precio aumente con el tiempo a medida que se desarrolle la infraestructura de la zona.

Caso 4: Edificio nuevo en el Distrito 22 – 54 m², rentabilidad 3,2%

Para un cliente que buscaba una inversión sencilla y sin complicaciones, encontramos un apartamento nuevo, listo para entrar a vivir, de 54 metros cuadrados en Donaustadt . Esta moderna propiedad no requiere reformas y la alquilamos de inmediato. La rentabilidad es ligeramente inferior: un 3,2 % anual. Sin embargo, se trata de una opción ideal: mínimo esfuerzo y sin complicaciones. Una excelente elección para quienes valoran la tranquilidad y la seguridad de su inversión.

Caso 5: Distrito 15 – Apartamento de 3 habitaciones, rentabilidad 4,4%

Encontramos un apartamento para un inversor de los Emiratos Árabes Unidos en el Rudolfsheim-Fünfhaus . La zona está bien comunicada (excelente transporte público) y hay mucha demanda de alquiler. El apartamento, de tres habitaciones y 70 m², se encuentra en un edificio de los años 80, cerca de la estación de tren Westbahnhof.

El apartamento estaba en buen estado, solo necesitaba algunos retoques estéticos. Organizamos todo a distancia, incluyendo la reforma y la compra de los muebles. Esto costó unos 15.000 € . Gracias a la reforma, encontramos inquilinos rápidamente.

El apartamento genera actualmente una del 4,4% . El propietario prácticamente no necesita intervenir. La empresa gestora se encarga de la administración del apartamento y de la gestión de los inquilinos. Esta es una excelente opción para quienes buscan ingresos estables y esperan que el apartamento se revalorice, gestionando su inversión a distancia y sin complicaciones.

Invertir en bienes raíces en Viena no se trata solo de los hermosos edificios. Es una forma de proteger tu dinero en un país donde todo es transparente, seguro y honesto. Lo hago porque aquí hay un valor real: los precios suben de forma constante, las reglas son claras y casi no hay sorpresas.

En los últimos años, hemos ayudado a numerosos clientes de Europa y otros países. Hemos asesorado a quienes se inician en el mercado inmobiliario para evitar errores, encontrar propiedades con gran potencial de revalorización, realizar compras exitosas y calcular los ingresos futuros. Y lo más importante: siempre trabajamos para usted, no para el vendedor.

Mi objetivo no es venderle un apartamento a cualquier precio, sino ayudarle a tomar una decisión de inversión inteligente. No somos agentes inmobiliarios, promotores ni intermediarios. Somos sus asesores. Y sabemos dónde en Viena puede encontrar un apartamento que se revalorice, dónde puede encontrar un apartamento fácil de alquilar y dónde es mejor no invertir.

ofrecemos asistencia para la compra directa de propiedades . No trabajamos con propiedades divididas entre varios propietarios. El importe mínimo para comenzar a trabajar es de 250 000 . Si busca comprar un apartamento o una casa en Viena para alquilar a largo plazo, ahorrar dinero o simplemente conocer el mercado inmobiliario local, póngase en contacto con nosotros. Estaremos encantados de compartir nuestros conocimientos y ayudarle a tomar la decisión correcta.