Invertir en bienes raíces en Hungría: lo que necesita saber

En los últimos años, el mercado inmobiliario húngaro se ha convertido en un destino destacado para inversores que buscan una combinación de acceso asequible y la estabilidad de una jurisdicción europea. Este artículo busca ofrecer un análisis exhaustivo del atractivo inversor del país: desde viviendas y alquileres para estudiantes en Budapest hasta villas en el lago Balatón y oportunidades para preservar el capital en la Unión Europea.

La situación del mercado es particularmente interesante en este momento. Según Eurostat, Europa Central está experimentando una nueva ola de migración familiar y empresarial tras la pandemia: los especialistas en informática se están mudando a Hungría, las empresas internacionales están abriendo oficinas regionales y el turismo está en auge. Budapest se ha convertido en uno de los mercados inmobiliarios de mayor crecimiento en Europa en los últimos diez años: los precios se han duplicado, pero siguen siendo inferiores a los de Austria o Alemania. La flexibilidad en los regímenes de visados ​​y el coste de la vida asequible también son factores a considerar.

La experiencia y el conocimiento del derecho internacional son cruciales para respaldar las transacciones en este mercado. Ksenia Levina, abogada con experiencia en la UE y Asia, lleva muchos años asesorando a clientes en la estructuración de transacciones, la debida diligencia de los promotores y los procedimientos KYC/AML.

Si comparamos Hungría con Austria, la diferencia es clara: Budapest y las regiones turísticas ofrecen mayores retornos con bajas barreras de entrada, mientras que Austria ofrece estabilidad y una regulación predecible, pero con un rendimiento significativamente menor.

Hungría se encuentra en el corazón de Europa Central, en la intersección de importantes corredores de transporte y logística de la UE. El país se ha convertido en una plataforma para empresas que operan tanto en los mercados occidentales como orientales, y para los inversores, esto se traduce en una demanda estable de vivienda por parte de expatriados, estudiantes y turistas.

Budapest ocupa una posición única: no solo es la capital, sino también un centro educativo y del sector de las tecnologías de la información. Aquí operan universidades internacionales, están surgiendo espacios de coworking y centros de startups, y el flujo turístico ya ha superado los niveles pre-COVID. Más allá de la capital, los mercados regionales siguen siendo atractivos: el lago Balaton atrae a compradores de propiedades vacacionales, Debrecen y Szeged se han convertido en centros universitarios con una alta demanda de alquiler, y las ciudades más pequeñas cercanas a las fronteras con Austria y Eslovaquia resultan atractivas para quienes combinan la vida en Hungría con el trabajo o los negocios en otros países de la UE.

El marco legal es bastante transparente: los extranjeros pueden adquirir bienes inmuebles directamente, aunque en algunos casos se requiere la aprobación del gobierno local. En comparación con sus vecinos, el país es competitivo: Polonia y la República Checa ofrecen economías más desarrolladas, pero precios de vivienda más altos, mientras que Rumanía sigue siendo más económica, pero con regulaciones menos predecibles.

Numbeo afirma que los principales atractivos de Hungría son su precio relativamente bajo por metro cuadrado, su estatus de jurisdicción de la UE y un flujo constante de turistas y estudiantes. Una comparación con Austria revela una clara diferencia de enfoque: en Hungría, se puede acceder al mercado con una inversión menor y esperar una mayor rentabilidad, mientras que Austria es más adecuada para inversores que valoran la preservación del capital y un riesgo mínimo.

Hungría vs Austria

Al considerar las inversiones inmobiliarias húngaras, es importante comprender su posición en la competencia regional. Europa Central y Oriental se ha convertido en un foco de movimiento de capital, atrayendo tanto a inversores europeos que buscan una alta rentabilidad como a compradores internacionales que buscan activos en una jurisdicción de la UE con menores barreras de entrada que Europa Occidental.

Los principales competidores de Hungría son Polonia, la República Checa y Rumanía.

Polonia cuenta con un amplio mercado interno y un alto nivel de crecimiento económico. La demanda de alquileres es fuerte, especialmente en Varsovia y Cracovia, pero los precios ya son significativamente más altos que en Hungría, y la rentabilidad está disminuyendo gradualmente.

La República Checa, y en particular Praga, se considera uno de los mercados más estables de la región: bajos riesgos, alta demanda de alquiler, pero la barrera de entrada es casi comparable a la de Austria, lo que limita el grupo de inversores privados.

Rumanía sigue siendo el mercado más accesible de la región, en particular Bucarest y los balnearios del Mar Negro. Sin embargo, el sistema legal es menos predecible y la infraestructura está por detrás de la de Hungría.

Austria también puede considerarse un competidor: el mercado es transparente y estable, pero el coste de entrada es varias veces mayor y el rendimiento se sitúa en el rango del 2-3% anual.

De este modo, Hungría aparece como un eslabón intermedio: por un lado, es más barata y rentable que la República Checa o Austria y, por otro, parece más predecible y atractiva para los extranjeros que Rumanía.

En los últimos veinte años, el mercado inmobiliario húngaro ha pasado por varias etapas distintas, que reflejan tanto los procesos económicos nacionales como las tendencias mundiales.

Desde su incorporación a la Unión Europea en 2004, Hungría se ha vuelto más abierta y atractiva para los inversores extranjeros. Compradores de Alemania, Austria y el Reino Unido, así como inversores de Rusia e Israel, han entrado activamente en el mercado.

La demanda de vivienda también se vio estimulada a nivel nacional: las familias húngaras accedieron a nuevos productos hipotecarios, que anteriormente habían sido limitados. Durante este período, los precios de la vivienda en Budapest y zonas turísticas (como el lago Balatón) aumentaron a tasas de dos dígitos.

la mundial marcó un punto de inflexión. Una fuerte caída de la liquidez y el aumento del desempleo paralizaron prácticamente el mercado inmobiliario. Los precios de los apartamentos y las casas cayeron un promedio del 20% al 30%, y algunos proyectos de desarrollo se congelaron por completo. Muchos inversores extranjeros abandonaron el mercado, prefiriendo jurisdicciones más estables.

El período de estancamiento duró varios años. Un nuevo impulso surgió en 2014-2015, cuando la situación macroeconómica de Hungría se estabilizó y el país se volvió atractivo gracias a sus precios relativamente bajos en comparación con sus vecinos Austria y Europa Occidental.

Los principales impulsores del nuevo crecimiento fueron:

• Turismo: Budapest se ha convertido en una de las ciudades más populares para los turistas europeos y la demanda de alquileres a corto plazo ha aumentado considerablemente;
• Educación: Las universidades de Hungría (incluidas las facultades de medicina y técnicas) atraen a estudiantes de la UE y de Asia, lo que ha creado un sólido mercado de vivienda para estudiantes;
• Inversión extranjera: el interés fue expresado tanto por inversionistas privados como por empresas que buscan propiedades rentables para alquilar;
• Política gubernamental: Los incentivos fiscales y los programas de apoyo hipotecario han ayudado a aumentar la asequibilidad de la vivienda para los residentes locales.

Desde 2015, el mercado ha entrado en un período de crecimiento sostenido. Los precios de la vivienda en Budapest aumentaron aproximadamente un 100 % durante la década (2010-2020), convirtiendo a la capital húngara en una de las de mayor crecimiento de Europa Central y Oriental. El crecimiento regional fue más modesto, pero incluso allí se observó un crecimiento constante gracias al desarrollo de infraestructuras y al interés en las zonas turísticas.

Para 2023, el mercado inmobiliario húngaro había alcanzado su punto máximo. Los precios de los apartamentos en el centro de Budapest se habían vuelto comparables a los de las ciudades austriacas de segunda categoría, lo que indicaba un sobrecalentamiento.

En el contexto del aumento de los tipos hipotecarios y la disminución de la actividad compradora en 2024-2025, los expertos predicen una estabilización de los precios con una posible corrección en el mercado secundario, mientras que las propiedades líquidas en la capital y cerca del lago Balaton mantienen su atractivo como inversión.

El mayor crecimiento se registró en la capital. Durante la última década, los precios de la vivienda en Budapest han aumentado aproximadamente un 100%, mientras que en las regiones, la dinámica fue más moderada: entre un 40% y un 60% durante el mismo período. Las tasas de crecimiento se desaceleraron entre 2020 y 2023, pero el mercado se mantuvo sobrecalentado debido a la alta demanda y la oferta limitada. Se prevé una estabilización para 2025, con una posible corrección de precios en el mercado actual.

Budapest sigue siendo el principal mercado inmobiliario húngaro concentrando la mayoría de las transacciones residenciales tanto para compradores nacionales como internacionales. La ciudad atrae a los inversores por varios factores: infraestructura desarrollada, actividad comercial, atractivo turístico y un rico patrimonio cultural. Dentro de la capital, el mercado es diverso: el centro histórico y los distritos a orillas del Danubio conforman el segmento premium.

Los precios de los apartamentos aquí , e incluso a veces los superan, debido a la limitada oferta y al prestigio de la zona. Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario de masas se está desarrollando activamente en las zonas residenciales: las viviendas de obra nueva y los apartamentos de segunda mano tienen una gran demanda entre familias jóvenes, estudiantes e inversores que buscan alquileres a largo plazo.

De esta manera, Budapest combina el segmento de lujo y el mercado de masas, ofreciendo una amplia variedad de opciones para compradores con diferentes presupuestos.

El segundo mayor centro de transacciones es la región del lago Balatón , la mayor zona turística de Hungría. Desde principios de la década del 2000, esta región ha atraído constantemente a compradores extranjeros, principalmente alemanes y austriacos, que la ven como una experiencia mediterránea a precios asequibles.

Aquí se compran activamente villas y apartamentos para vacaciones de verano, así como alquileres a corto plazo. Balaton se considera una "inversión turística" con perspectivas a largo plazo: los precios suben a un ritmo más lento que en la capital, pero el mercado se mantiene estable gracias al flujo constante de turistas y la alta liquidez.

El tercer destino importante son las ciudades universitarias, con Debrecen y Szeged especialmente destacadas. Estos centros educativos y de investigación generan una demanda constante de viviendas de alquiler por parte de estudiantes y profesores.

Los apartamentos pequeños, que se pueden alquilar fácilmente durante el curso escolar, son especialmente populares aquí. Las inversiones en este tipo de propiedades son más pragmáticas: la rentabilidad se genera gracias a una demanda estable y el riesgo de caídas de precios es menor que en un mercado de capitales sobrecalentado.

cerca de Austria y Eslovaquia, desempeñan un papel importante en la geografía de las transacciones Se han vuelto atractivas gracias a la oportunidad de combinar precios de vivienda más bajos con las ventajas de trabajar y vivir en países vecinos.

Muchos residentes de Austria y Eslovaquia compran propiedades aquí como segunda residencia o como base para un estilo de vida transfronterizo. Este segmento ha experimentado un crecimiento especialmente rápido desde 2015, cuando el aumento de precios en la capital hizo que los inmuebles regionales se convirtieran en una alternativa más atractiva.

El mercado inmobiliario húngaro cuenta con una amplia gama de formatos, lo que lo hace atractivo para diversos inversores. Los apartamentos representan la mayor parte del mercado y siguen siendo la clase de activo más líquida y codiciada. Tanto el mercado secundario como un número limitado de nuevas promociones están activos.

El mercado primario se desarrolla lentamente: a diferencia de Austria, donde la construcción de nuevos complejos está institucionalizada, en Hungría predominan los pequeños proyectos de promotores locales.

Las villas y casas constituyen un segmento importante del mercado especialmente en zonas turísticas como el lago Balatón. Este tipo de vivienda se destina principalmente al uso estacional y al alquiler a corto plazo. Muchos extranjeros compran viviendas aquí para sus vacaciones personales, pero también las consideran una inversión a largo plazo.

edificios de apartamentos, ocupan un lugar especial . Se trata de edificios enteros con apartamentos disponibles para alquilar. Este tipo de inversión es popular entre inversores institucionales y corporativos, pero también se encuentra entre inversores privados que buscan diversificar su cartera.

Finalmente, los terrenos para construcción siguen siendo un área importante. Si bien el proceso de adquisición para extranjeros es más complejo y requiere aprobaciones adicionales, el interés en los terrenos persiste, especialmente en las cercanías de Budapest y las principales zonas turísticas. Se trata de un activo concebido a largo plazo, impulsado por la futura urbanización y la expansión de infraestructuras.

La composición de los compradores en el mercado húngaro refleja su carácter internacional. Los inversores extranjeros más activos suelen ser ciudadanos de Alemania y Austria, quienes históricamente han considerado a Hungría un destino de inversión conveniente debido a su proximidad geográfica y sus vínculos lingüísticos y culturales.

Los compradores rusos también desempeñan un papel importante, especialmente en los segmentos premium de Budapest y el lago Balatón, donde consideran los bienes raíces como una forma de preservar el capital. Los inversores chinos están entrando al mercado a través de inmuebles comerciales y edificios de apartamentos, mientras que los inversores israelíes tienen una presencia activa en el segmento de alquiler residencial.

Desde la perspectiva de los inquilinos, el mercado se divide en varios grupos clave. Uno de los más significativos es el de los estudiantes, que generan una demanda estable en las ciudades universitarias y en Budapest. Los turistas generan un flujo significativo de alquileres a corto plazo, especialmente en la capital y las zonas turísticas.

Finalmente, un nicho importante lo ocupan los expatriados : empleados de empresas y organizaciones internacionales que trabajan en Hungría. Su demanda se centra principalmente en viviendas de gama media y alta en zonas prestigiosas de Budapest, con infraestructura y transporte bien desarrollados.

Así pues, el mercado inmobiliario húngaro es multifacético y está orientado tanto a la demanda nacional como a la extranjera. Su estabilidad está garantizada por una combinación de factores: su atractivo turístico, su potencial educativo y la ubicación estratégica del país en Europa Central.

Hungría vs Austria

El mercado inmobiliario húngaro ofrece a los inversores una amplia gama de estructuras de propiedad e instrumentos de inversión, en función de sus objetivos, presupuesto y uso previsto. Si bien el proceso de compra suele ser accesible para los extranjeros, existen diversas consideraciones que deben tenerse en cuenta en cada etapa.

La propiedad directa de un apartamento o casa sigue siendo uno de los métodos más populares Los ciudadanos extranjeros pueden adquirir una vivienda, pero esto requiere un permiso especial de las autoridades locales.

Normalmente, el proceso tarda varias semanas y rara vez se rechaza, especialmente en el caso de propiedades residenciales sin un valor estratégico significativo. Este formato es especialmente popular entre los compradores que buscan una vivienda para uso personal, vacaciones de temporada o inversión a largo plazo.

la adquisición de terrenos es más compleja La legislación húngara regula las transacciones de terrenos de forma más estricta: los extranjeros pueden adquirir terrenos, pero las aprobaciones tardan mucho más y, en algunos casos, pueden existir restricciones, especialmente en el caso de terrenos agrícolas. Sin embargo, si se obtiene el permiso, este formato abre oportunidades para la construcción de inmuebles residenciales o comerciales.

Para los inversores que buscan edificios de apartamentos, inmuebles comerciales o grandes proyectos, se suele utilizar el modelo de entidad legal. Registrar una empresa en Hungría simplifica considerablemente el proceso de transacción, ya que la empresa actúa como comprador en su propio nombre. Este enfoque también es conveniente para quienes planean gestionar una cartera de propiedades y minimizar los riesgos fiscales.

Las cuestiones de copropiedad y derecho de familia merecen especial atención En Hungría, la adquisición de propiedades por parte de varios propietarios es posible, lo que facilita la inversión para parejas o familiares. Los acuerdos prenupciales y el derecho sucesorio también desempeñan un papel importante: la preparación de un testamento o acuerdo previo ayuda a evitar disputas y simplifica la transferencia de propiedad.

Abrir cuentas bancarias son parte integral del proceso de inversión . Los bancos húngaros exigen transparencia sobre el origen de los fondos, y los inversores extranjeros deben estar preparados para realizar comprobaciones y documentación adicionales. No obstante, el sistema bancario húngaro se considera fiable y colabora activamente con clientes internacionales.

Comparación con Austria

El proceso de compra de bienes raíces en Hungría suele considerarse bastante sencillo, aunque para los extranjeros requiere ciertas aprobaciones y la participación obligatoria de un abogado. La transacción suele comenzar con la firma de un contrato preliminar y el pago de un depósito, que suele rondar el 10 % del valor de la propiedad.

Este paso confirma las intenciones del comprador y le reserva la propiedad. A continuación, se redacta y certifica el contrato principal de compraventa, el cual detalla todos los términos de la transacción, el procedimiento de pago y el plazo de entrega de la propiedad.

Los ciudadanos no pertenecientes a la UE necesitan un permiso adicional de las autoridades locales. Este suele ser un trámite formal que tarda de cuatro a seis semanas y rara vez resulta en una denegación, a menos que se trate de instalaciones estratégicas.

La etapa final es la inscripción de los derechos de propiedad en el registro de la propiedad. Una vez realizada la inscripción correspondiente, el comprador es reconocido como pleno propietario, y todo el proceso de registro dura en promedio de uno a dos meses.

La diligencia debida es crucial en cualquier transacción en Hungría. El comprador y su abogado deben asegurarse de que el vendedor sea el único propietario de la propiedad y de que no existan deudas, hipotecas ni atrasos fiscales pendientes.

Es obligatoria la conciliación de los datos catastrales con el estado real de la propiedad, ya que en la práctica a veces surgen discrepancias. En los casos de propiedad conjunta, se requiere el consentimiento notarial de todos los propietarios para la venta.

Comparación con Austria

El mercado de obra nueva en Hungría está mucho menos desarrollado que en su vecina Austria. La mayoría de las ofertas se encuentran en el mercado existente. Si bien las transacciones sobre plano son posibles, a diferencia de Austria, no siempre cuentan con un sistema de protección del comprador bien desarrollado, como las cuentas de depósito en garantía. Esto hace que la diligencia debida sea especialmente importante.

Comprar bienes inmuebles en Hungría a distancia es posible, pero requiere especial atención a los aspectos legales y organizativos. Para un inversor extranjero, el paso clave es obtener un permiso de adquisición, que se tramita ante las autoridades locales y requiere la presentación de una serie de documentos que confirmen la fuente de financiación y la legalidad de la transacción.

Todas las etapas, incluyendo la selección de la propiedad, la diligencia debida, la firma del contrato y el registro de la propiedad, pueden organizarse a través de un representante de confianza o una agencia inmobiliaria local con asistencia notarial. Es importante elegir con antelación un socio fiable para el soporte remoto a fin de minimizar el riesgo de errores y fraude.

Al comprar a distancia, también debe tener en cuenta los impuestos y gastos adicionales, como los honorarios notariales, el registro de la transacción, las posibles comisiones de la agencia y los costos de administración de la propiedad. La administración remota de la propiedad es posible a través de servicios profesionales de alquiler y empresas de administración, especialmente si planea alquilar el apartamento a corto o largo plazo.

Por lo tanto, la compra a distancia en Hungría es una estrategia viable y legal, pero requiere una preparación cuidadosa, una asociación confiable y un enfoque sistemático de la gestión y la planificación de la rentabilidad.

El sistema fiscal húngaro es considerablemente más flexible que el austriaco, lo que hace que el mercado sea atractivo para los inversores. El principal impuesto sobre la compra de propiedades es una tasa de adquisición inmobiliaria del 4% del precio de la transacción. Las tasas adicionales incluyen honorarios legales, que suelen rondar el 1%, y pequeñas tasas administrativas, que rara vez superan los cientos de euros.

Los costes de propiedad son mínimos. A diferencia de Austria, donde los impuestos sobre la propiedad pueden ser elevados, en Hungría son simbólicos y varían según el municipio, rara vez superan los 200 € anuales. Esto abarata el mantenimiento de la propiedad y los gastos se limitan principalmente a las facturas de servicios públicos.

Vender una propiedad también puede ser rentable: el impuesto sobre las ganancias de capital es del 15% de la diferencia entre el precio de compra y el de venta, pero disminuye gradualmente con cada año de propiedad y se elimina por completo después de cinco años. Por lo tanto, los inversores a largo plazo pueden evitar por completo el impuesto sobre las ventas.

En cuanto a los ingresos por alquiler, se aplica un tipo impositivo del 15 %. En algunos casos, se añaden las cotizaciones a la seguridad social si la actividad de alquiler es regular. Sin embargo, incluso considerando estos pagos, la carga fiscal sigue siendo moderada, especialmente en comparación con Austria, donde los ingresos por alquiler se gravan progresivamente, con un tipo que oscila entre el 20 % y el 55 %.

Hungría se beneficia así de una baja carga fiscal y de menores costes de transacción, lo que la hace atractiva para quienes buscan opciones de inversión asequibles y gran flexibilidad. Austria, por su parte, ofrece un sistema más predecible y transparente, especialmente apreciado por los inversores dispuestos a pagar por la máxima protección legal y el mínimo riesgo.

Objeto: apartamento en el centro de Budapest (distrito VI, junto a la Ópera).

Superficie: 60 m².

Precio de compra: €200,000.

Finalidad: alquiler (largo y corto plazo).

Alquiler a largo plazo (12 meses):

• Alquiler medio en el centro de Budapest: 12 €/m² → 720 €/mes.
• Ingresos anuales: 8.640€.

Alquileres a corto plazo (Airbnb):

• Con una ocupación del 65% y 60€/noche → ~14.000€ al año.
• (Pero los costos de limpieza, servicio y administración son más altos: hasta un 25% de los ingresos).
• Ingresos netos: 10.500€.

En Hungría, el impuesto sobre el alquiler es del 15% de los ingresos más la contribución a la seguridad social (hasta un límite).

Supongamos un contrato de arrendamiento a largo plazo (para un escenario conservador):

Ingreso: €8,640

Impuesto (15%): €1,296

Lngresos netos: €7,344

Históricamente, Budapest muestra un crecimiento de precios de entre el 5 y el 7 % anual.

Si el piso vale 250.000€ en 5 años, entonces:

• Venta: €250,000
• Impuesto sobre las ganancias de capital: 0% (si se mantiene durante más de 5 años)
• Beneficio neto: 39.300€ (crecimiento + ingresos por alquiler).

De esta forma, el inversor obtiene un doble efecto:

• flujo de caja estable proveniente del alquiler (3,5–5% anual),
• aumento del valor de los activos en un horizonte de 5 a 10 años.

Adquisición de bienes inmuebles y obtención de un permiso de residencia. Hungría, a diferencia de varios países del sur de Europa (como Portugal, Grecia o España), no ofrece un programa directo de "visa dorada". Esto significa que la simple compra de un apartamento o una casa, incluso si vale varios cientos de miles de euros, no otorga automáticamente la residencia.

Sin embargo, poseer bienes inmuebles puede servir como una ventaja indirecta al solicitar otras categorías de residencia: demuestra la conexión del solicitante con el país, su solvencia financiera y la presencia de un centro de interés en Hungría.

Vías alternativas para obtener un permiso de residencia. Dado que los bienes inmuebles no son una base válida para la legalización, los extranjeros suelen optar por otras vías para legalizar su residencia:

• A través de negocios: abrir una empresa en Hungría y registrar su actividad comercial. Tener una empresa real, empleados y pagar impuestos aumenta significativamente sus posibilidades de obtener un permiso de residencia.
• A través de ingresos e independencia financiera: Los extranjeros ricos pueden demostrar ingresos pasivos (por ejemplo, de alquiler de propiedades o inversiones) y obtener la residencia sobre esta base.
• Programas para nómadas digitales: Una herramienta clave en los últimos años es la Tarjeta Blanca, que permite teletrabajar en Hungría mientras se reside en la UE. Está diseñada para autónomos, especialistas en informática y empleados remotos de empresas internacionales.
• Visados ​​nacionales: Se pueden expedir ciertas categorías de residencia para estudiantes, investigadores y reunificaciones familiares. En estos casos, los bienes inmuebles desempeñan un papel complementario (como garantía de vivienda).

Estilo de vida y calidad de vida. A pesar de no contar con una visa dorada directa, Hungría sigue siendo un país atractivo para la reubicación.

• El coste de vida es significativamente más bajo que en Austria o Alemania: el alquiler, la comida y los servicios en Budapest son en promedio entre un 20 y un 40 % más baratos.
• La medicina es más accesible que en Europa Occidental y las clínicas privadas ofrecen servicios de calidad a precios razonables.
• La ubicación geográfica del país lo hace conveniente para viajar: Viena está a sólo 2,5 horas en tren o en coche, y los principales corredores de transporte de Europa Central pasan por Budapest.

Hungría vs Austria

El mercado inmobiliario húngaro se compone de dos áreas de alquiler clave:

Los alquileres a corto plazo se dirigen principalmente a los turistas. Budapest se encuentra entre las 10 principales capitales europeas para pernoctaciones turísticas, y el lago Balatón sigue siendo un destino popular en verano. Los apartamentos en el centro de la ciudad o junto al lago pueden generar mayores ingresos que los alquileres a largo plazo durante la temporada alta.

alquileres a largo plazo . Los empleados de empresas y organizaciones internacionales prefieren alojamiento en zonas prestigiosas de la capital. Este segmento es más estable y predecible que los alquileres a corto plazo, pero ofrece una rentabilidad menor.

El rendimiento en Hungría es significativamente mayor que en Austria, lo que se explica por el menor precio de entrada y la mayor demanda de alquileres.

Comparación con Austria

Austria se considera tradicionalmente un mercado más "conservador" para la inversión en alquiler:

• El rendimiento en las grandes ciudades (Viena, Salzburgo, Innsbruck) es del 2-3% anual.
• Sin embargo, los alquileres allí son en su mayoría a largo plazo, con baja volatilidad, lo que garantiza una alta previsibilidad de los ingresos.
• Hungría, por el contrario, permite obtener rendimientos entre 1,5 y 2 veces superiores, pero a costa de una mayor dependencia del turismo y de la demanda estudiantil.

Así, Hungría ofrece mayores rendimientos y un umbral de entrada asequible para los inversores, pero exige una cuidadosa selección de la región y la estrategia de alquiler. Austria, en cambio, ofrece estabilidad y bajo riesgo, pero los rendimientos son significativamente más moderados.

Hungría vs Austria

Budapest es el principal mercado. Budapest es la capital y la ciudad más grande de Hungría, sede de la vida económica y cultural del país. Hay demanda de inmuebles para alquileres tanto a largo como a corto plazo para turistas. Los distritos con mayor liquidez son los distritos 5.º, 6.º y 7.º (el centro de la ciudad y sus alrededores).

La alta demanda se debe a estudiantes, expatriados y turistas. Invertir en apartamentos en Budapest proporciona ingresos estables y liquidez relativamente rápida al revenderlos.

Lago Balatón: propiedades vacacionales. El lago Balatón es el lago más grande de Europa Central y un popular destino turístico. Aquí se compran casas y villas para alquileres de temporada y vacaciones. Durante la temporada alta, la rentabilidad puede ser mayor que en la capital, pero los ingresos fuera de temporada baja disminuyen. Las propiedades vacacionales son ideales para inversores que buscan alquileres a corto plazo y diversificar su cartera.

Debrecen, Szeged: alquileres para estudiantes. Debrecen y Szeged son ciudades universitarias con una demanda constante de alquileres para estudiantes. Invertir en apartamentos cerca de las universidades ofrece un flujo estable de inquilinos, baja competencia y una rápida rentabilidad. El riesgo es limitado, pero la liquidez es menor que en Budapest, y la rentabilidad no depende de la temporada turística.

Estilo de vida provincial. Los pequeños pueblos y aldeas de Hungría atraen a compradores que buscan una vida tranquila, un entorno verde y casas de campo. Los precios aquí son más bajos que en las grandes ciudades, y las propiedades suelen contar con amplias parcelas. Esta es una opción ideal para quienes desean combinar la vida privada con la posibilidad de un crecimiento del capital a largo plazo, pero la rentabilidad del alquiler es baja.

El mercado inmobiliario húngaro se compone principalmente de viviendas existentes. Estos apartamentos y casas están disponibles para alquiler inmediato, lo que los hace atractivos para los inversores. El mercado actual ofrece una amplia gama de calidades, ubicaciones y precios, lo que permite diversas estrategias de inversión. Una posible desventaja es la necesidad de renovación y modernización para aumentar la rentabilidad.

Los edificios nuevos representan una cuota de mercado menor, pero ofrecen diseños modernos, eficiencia energética y costos operativos mínimos. Los edificios nuevos tienen un precio más alto que las propiedades existentes, y el periodo de recuperación de la inversión puede ser más largo. Para algunos inversores, esto está justificado, ya que los edificios y apartamentos nuevos atraen a inquilinos y compradores de alto nivel.

Precios y ejemplos:

• Apartamentos en Budapest: desde 100.000 € hasta 250.000 €
• Casas cerca del lago Balaton: desde 200.000 € hasta 500.000 €
• Las propiedades de reventa son más baratas que los edificios nuevos, pero requieren atención al estado de la propiedad.

Comparación con Austria

En Hungría, la entrada al mercado es más sencilla y el mercado secundario es más abundante, lo que aumenta la flexibilidad de los inversores. En Austria, los precios son más altos y la calidad de la construcción es consistentemente alta, lo que hace que el mercado sea atractivo para inversiones de capital a largo plazo, pero la rentabilidad es menor.

Edificios de apartamentos. Los edificios de varios apartamentos ofrecen una fuente de ingresos diversificada y reducen el riesgo de desocupación de los inquilinos. Los principales mercados para este tipo de propiedades son Budapest y las ciudades estudiantiles. La gestión requiere una supervisión activa de los inquilinos y el mantenimiento, pero la rentabilidad suele ser superior a la de los edificios de un solo apartamento.

Alquileres para estudiantes. Invertir en apartamentos cerca de universidades ofrece una demanda estable y unos ingresos prácticamente constantes. Estas propiedades tienen demanda incluso durante las crisis económicas. Las principales desventajas son las fluctuaciones estacionales y un valor de reventa relativamente bajo.

Propiedades en complejos turísticos. Las propiedades en el lago Balatón y en las zonas termales de Hungría son ideales para alquileres turísticos a corto plazo. La ventaja son los altos ingresos durante la temporada alta. La desventaja es la necesidad de administración de la propiedad y la inestabilidad de los ingresos estacionales.

Bienes raíces comerciales. Las oficinas, almacenes y locales comerciales en Hungría ofrecen oportunidades de diversificación y generación de ingresos a largo plazo. Requieren una gestión y consideraciones legales más complejas, pero a menudo proporcionan un flujo estable de ingresos por alquiler.

Terrenos en zonas rurales. Los terrenos son relativamente económicos y adecuados para inversión o construcción a largo plazo. La principal ventaja es su potencial de revalorización. La desventaja es la baja liquidez y la falta de ingresos hasta la finalización del proyecto.

Comparación de estrategias: Hungría vs. Austria

En Hungría, las inversiones de estudiantes y turistas son populares, ya que los retornos son mayores y los costos de entrada son menores.

En Austria se da preferencia a las oficinas y viviendas de primera calidad, donde el mercado es más estable pero los rendimientos del alquiler son menores.

Antes de decidirse a comprar una propiedad inmobiliaria en Hungría, es importante considerar los posibles riesgos y desventajas que pueden afectar el plazo, la rentabilidad y la facilidad de compra. Los principales desafíos se relacionan con los trámites burocráticos, la inestabilidad económica y política, y las restricciones a los alquileres a corto plazo, especialmente en zonas turísticas. Comprender estos factores ayuda a los inversores a evaluar sus perspectivas y a tomar una decisión informada.

Comprar bienes inmuebles en Hungría requiere trámites burocráticos considerables, especialmente para ciudadanos extranjeros. Para adquirir un inmueble, un extranjero debe obtener permiso del Ministerio de Justicia húngaro.

El proceso puede incluir la verificación de las fuentes de financiación, la coordinación de la transacción con las autoridades locales y la preparación de escrituras notariales. Esto puede tardar desde varias semanas hasta varios meses, dependiendo del tipo de propiedad y la región

En Austria, el proceso es mucho más sencillo para los ciudadanos de la UE: prácticamente no hay restricciones a la hora de comprar bienes inmuebles, mientras que para los ciudadanos de otros países el procedimiento también está regulado, pero es más transparente y predecible.

Hungría se caracteriza por una inestabilidad política relativamente alta en comparación con Austria. La volatilidad política puede manifestarse en cambios en la política fiscal, la normativa de alquileres y los incentivos a la inversión. La inestabilidad económica también se asocia con las fluctuaciones del forint frente al euro, lo que afecta la rentabilidad real de la inversión para los extranjeros.

Austria, por el contrario, disfruta de un entorno político y económico estable, con bajos riesgos de cambios legislativos y una alta previsibilidad para los inversores.

Budapest tiene regulaciones estrictas sobre alquileres a corto plazo, incluyendo plataformas como Airbnb. Algunas zonas requieren licencias especiales, y las zonas turísticas pueden imponer límites en el número de apartamentos que se pueden alquilar. Incumplir estas regulaciones puede resultar en multas y la prohibición de futuros alquileres.

En Austria hay menos restricciones de este tipo, pero grandes ciudades como Viena también están introduciendo gradualmente restricciones a los alquileres a corto plazo para regular el mercado inmobiliario.

La vida en Hungría combina las comodidades de una infraestructura moderna con un rico patrimonio cultural e histórico. Las ciudades y pueblos ofrecen una red de transporte público bien desarrollada, servicios de salud modernos y una amplia gama de servicios e instalaciones recreativas.

El coste de vida es generalmente más bajo que en los países vecinos de Europa Central, lo que permite un estilo de vida más libre y variado con el mismo ingreso.

El estilo de vida aquí se caracteriza por un ritmo relajado, una combinación de trabajo y ocio y una participación activa en la vida cultural: teatros, museos, conciertos, festivales y eventos deportivos están disponibles durante todo el año.

La comunidad de expatriados es activa y solidaria, lo que facilita la integración, y la disponibilidad de instituciones sanitarias y educativas de alta calidad crea un ambiente cómodo para las familias. En general, Hungría ofrece una combinación armoniosa de asequibilidad, riqueza cultural y alta calidad de vida, lo que la convierte en una opción atractiva para la residencia permanente y estancias prolongadas.

Hungría vs Austria

La privilegiada ubicación geográfica de Hungría, en el corazón de Europa, la convierte en un lugar conveniente y estratégico tanto para la inversión como para la residencia. El fácil acceso al transporte, la infraestructura desarrollada y la proximidad a los principales centros económicos de la UE hacen del país un lugar atractivo para inversores, nómadas digitales y familias que buscan un equilibrio entre calidad de vida y precio.

Hungría ofrece un alto potencial de rentabilidad con un coste de entrada relativamente bajo. Los apartamentos residenciales en Budapest y zonas turísticas populares pueden generar ingresos estables por alquiler, especialmente en el segmento de alquileres a corto plazo, a pesar de las restricciones existentes.

El sector inmobiliario comercial en las grandes ciudades también atrae inversión extranjera gracias a su demanda estable y a las oportunidades de desarrollo empresarial. La principal ventaja de Hungría reside en la posibilidad de obtener una rentabilidad atractiva con una inversión moderada, algo más difícil de conseguir en países de Europa Central más caros y estables.

El programa de la Tarjeta Blanca permite a los ciudadanos extranjeros residir y trabajar legalmente en Hungría, creando un entorno favorable para profesionales remotos, startups y autónomos. Hungría ofrece una infraestructura sólida para el trabajo en línea: internet de alta velocidad, espacios de coworking, cafeterías con áreas de coworking y una vibrante comunidad de expatriados, lo que hace que el país sea atractivo para quienes buscan una combinación de bajos costos y la oportunidad de teletrabajar cómodamente.

Hungría ofrece escuelas y universidades internacionales asequibles para familias, algo esencial al mudarse con niños. La variedad de eventos culturales y deportivos, la seguridad de la mayoría de los barrios y el costo de vida relativamente bajo hacen del país un lugar cómodo para vivir. Además, el país está desarrollando activamente su infraestructura infantil, incluyendo jardines de infancia, clubes deportivos y actividades culturales.

En comparación con Austria, Hungría destaca por su accesibilidad y alta rentabilidad de la inversión. Si bien Austria ofrece el entorno económico y político más estable, un alto nivel de vida y prestigio, su coste de vida y el de los bienes raíces son significativamente más altos. Hungría ofrece una mayor rentabilidad de la inversión con menores costes iniciales, pero los riesgos son mayores debido a la mayor volatilidad política y económica.

Para los nómadas digitales, Hungría ofrece condiciones más simples y flexibles gracias a su programa de Tarjeta Blanca y costos de vida relativamente bajos, mientras que los programas de visas para autónomos de Austria son accesibles pero más caros, y el costo de vida y el alquiler son significativamente más altos.

Para las familias, Hungría atrae con sus instituciones educativas asequibles y costos de vida moderados, mientras que Austria ofrece un alto nivel de comodidad, prestigio y estabilidad, pero requiere un presupuesto significativamente mayor.

Hungría se presenta así como un centro centroeuropeo dinámico y accesible con potencial de rentabilidad, mientras que Austria es una opción más conservadora, con estabilidad garantizada, un alto nivel de vida y prestigio.

Venta. La liquidez inmobiliaria depende en gran medida de la ubicación. En Budapest, vender una vivienda es relativamente fácil debido a la alta demanda, pero en zonas menos populares, el proceso puede tardar varios meses.

Plazos de exposición. El plazo promedio para vender un apartamento en Hungría es de 3 a 6 meses, dependiendo del estado de la propiedad, la ubicación y las condiciones del mercado.

Impuestos sobre la venta. Al vender bienes inmuebles en Hungría, el impuesto sobre las ganancias de capital es del 15 % para personas físicas (si la propiedad se posee durante menos de cinco años, el impuesto se reduce al 0 %). En Austria, el impuesto sobre las ganancias de capital es del 30 %, pero existen exenciones para arrendamientos a largo plazo o para el uso de la propiedad como residencia principal.

Comparación con Austria

Soy consultor inmobiliario con más de diez años de experiencia en el mercado de la UE. Durante este tiempo, he participado en una amplia gama de transacciones, desde propiedades residenciales hasta comerciales, incluyendo la colaboración con inversores extranjeros y estructuras de propiedad complejas.

En mi experiencia, la clave para una inversión exitosa reside en el conocimiento de la legislación local y las particularidades de los mercados regionales. Trabajar en varios países de la UE me ha permitido formular normas universales para la valoración de propiedades, la minimización de riesgos y la planificación de la rentabilidad.

Al elegir una propiedad, siempre realizo una diligencia debida exhaustiva: verifico la documentación legal, el historial de propiedad, las cargas, las deudas y si la propiedad cumple con el objetivo de ingresos proyectado. Recomiendo calcular los ingresos potenciales por alquiler, teniendo en cuenta la estacionalidad, el tipo de inquilino y los costos de administración de la propiedad, para comprender con antelación las perspectivas financieras reales.

En Hungría, existen diversas formas de propiedad: individual, empresarial y conjunta. Cada forma tiene sus propias implicaciones fiscales: impuesto sobre la propiedad, impuesto sobre la renta del alquiler y impuesto sobre las ganancias de capital. Elegir la forma de propiedad adecuada permite optimizar los impuestos y minimizar las complicaciones burocráticas, y siempre tengo esto en cuenta al planificar una transacción.

Escenarios de inversión:

• En un escenario conservador , suelo recomendar comprar apartamentos en Budapest con contratos de alquiler a largo plazo: esto significa un riesgo mínimo, ingresos estables y alta liquidez.
• Un equilibrado sería invertir en bienes raíces en el lago Balaton, combinando los ingresos por alquiler con la oportunidad de utilizar la propiedad para recreación o inversión en estilo de vida.
• El más agresivo incluye edificios de apartamentos o departamentos para alquiler de estudiantes: estos ofrecen mayores retornos, pero requieren una gestión activa y la voluntad de lidiar con las fluctuaciones en la demanda.

En mi opinión, la estrategia óptima suele consistir en combinar dos mercados: la estabilidad de Austria y la rentabilidad de Hungría. Este enfoque permite minimizar el riesgo y obtener una alta rentabilidad, combinando previsibilidad y dinamismo.

Hungría y Austria ofrecen diferentes enfoques para la inversión inmobiliaria. Hungría es más adecuada para inversores que buscan rentabilidad, asequibilidad y una gestión inmobiliaria activa. Austria es la opción preferida por quienes buscan estabilidad, prestigio y un mercado predecible. Por lo tanto, los bienes raíces en Austria suelen considerarse un componente defensivo de una cartera, mientras que Hungría se considera una opción más rentable.

Para una inversión exitosa, es importante contratar asesoramiento legal, realizar una diligencia debida exhaustiva y planificar una estrategia de salida con anticipación, teniendo en cuenta la liquidez, los impuestos y el momento de la venta.

El pronóstico para 2030 es el siguiente: Hungría prevé un crecimiento del turismo, el desarrollo de infraestructuras y una mayor regulación de los alquileres a corto plazo, lo que generará nuevas oportunidades y riesgos. Austria mantiene un mercado estable con un crecimiento moderado de los precios y fluctuaciones mínimas en la rentabilidad.