Invertir en propiedades en Chipre: lo que necesita saber

En los últimos años, el mercado inmobiliario chipriota se ha consolidado como uno de los destinos más codiciados por los inversores. Resulta atractivo para quienes buscan comprar una vivienda en Chipre, además de una combinación de vida junto al mar, ingresos estables por alquiler y condiciones fiscales atractivas.

El propósito de este artículo es proporcionar un análisis sistemático del atractivo de la inversión inmobiliaria en Chipre: desde la compra de una vivienda para uso personal y recreación hasta el uso de proyectos de construcción como fuente de ingresos pasivos y herramienta para la estructuración de capital internacional.

¿Por qué ahora? El mercado mediterráneo está experimentando un cambio en el interés de los inversores. Destinos clásicos como España y Portugal están cada vez más sobrerregulados, mientras que Grecia se encuentra bajo la presión de su propia burocracia. Chipre, por otro lado, se beneficia de la creciente demanda de alquileres en ubicaciones estacionales, una afluencia constante de nómadas digitales y profesionales de TI, y regímenes fiscales flexibles para no residentes.

Además, los nuevos programas para quienes se reubican, incluida la Visa para Nómadas Digitales y regímenes tributarios simplificados para ciudadanos no nacionales, han aumentado aún más el interés de los inversores internacionales.

Soy Ksenia Levina, abogada con experiencia en transacciones inmobiliarias en la UE, incluyendo Chipre y Austria. Me especializo en brindar apoyo legal a inversores, formalizar estructuras de propiedad, cumplir con todos los requisitos de KYC/AML y proteger los intereses de los compradores dentro del sistema legal chipriota.

Para entender el panorama general, hagamos una comparación con Austria (esto se analizará con más detalle más adelante en el artículo):

Chipre ocupa una posición única en el panorama europeo de inversiones, combinando las características de un mercado turístico y de negocios. Se pueden identificar tres segmentos clave:

El sector de complejos turísticos residenciales incluye villas y apartamentos junto al mar en Limassol, Pafos y Ayia Napa. Estas propiedades pueden generar los mayores ingresos al operar como alquileres de temporada.

Inmuebles urbanos : apartamentos y casas en Nicosia, Limassol y Larnaca. Aquí hay una mayor demanda de alquileres a largo plazo por parte de estudiantes, empleados de empresas internacionales y personas que se mudan.

Proyectos premium : apartamentos y áticos de lujo en la costa, a menudo gestionados por operadores internacionales. Esta opción es más adecuada para preservar el capital y el estatus que para maximizar la rentabilidad.

En cuanto a garantías legales, Chipre se compara favorablemente con muchos países mediterráneos. Opera bajo la legislación de la Commonwealth, lo que hace que el mercado sea más transparente y comprensible para los inversores extranjeros. Toda la documentación está disponible en inglés, las transacciones cuentan con el respaldo de abogados e intermediarios, y el registro de la propiedad se realiza a través del registro estatal de la propiedad.

Chipre ocupa constantemente altos puestos en todas las clasificaciones internacionales principales:

• Facilidad para hacer negocios: el índice es más alto que el de la mayoría de sus vecinos mediterráneos.
• Índice de Competitividad Fiscal – Chipre se encuentra entre las jurisdicciones más atractivas para los no residentes debido a su régimen de no domicilio y sus bajas tasas de impuesto corporativo (12,5%).
• Dinámica de los precios de la vivienda: en los últimos 5 años, el mercado ha mostrado un crecimiento constante, particularmente en Limassol y Paphos.

Los competidores de Chipre en el mercado siguen siendo Grecia, Portugal, España y Malta, pero Chipre gana gracias a su clima, su entorno anglófono, una infraestructura desarrollada para expatriados y empresas de TI y un régimen fiscal flexible.

Así, Chipre es la opción preferida de quienes buscan un equilibrio entre la vida costera, las oportunidades de reubicación y unos ingresos más altos. Mientras tanto, Austria es una prioridad para quienes buscan previsibilidad y estabilidad a largo plazo.

Cuando los inversores consideran Chipre como una opción prioritaria, casi siempre lo comparan con otras jurisdicciones europeas. Los principales competidores son los países mediterráneos y centroeuropeos, que ofrecen opciones de inversión comparables: apartamentos junto al mar, apartamentos urbanos de larga duración o inmuebles comerciales.

Austria es todo lo contrario de Chipre. Carece de temporadas de playa y resort, pero ofrece una estabilidad sólida. Viena es uno de los destinos de inversión más fiables: los precios parten de 5.000 €/m² y tienen una rentabilidad del 2-3 % a largo plazo. En Salzburgo e Innsbruck, los precios son superiores a la media de la UE y la rentabilidad es baja, pero también estable. Austria prioriza la preservación del capital, mientras que Chipre prioriza los ingresos y el estilo de vida.

España y Portugal. Estos países ofrecen un mercado inmobiliario turístico desarrollado con un flujo turístico dinámico. En España, los precios en la Costa del Sol parten de 2.500-3.000 €/m², mientras que en Lisboa y Oporto son aún más altos (4.000-5.000 €/m²). Las rentabilidades a corto plazo pueden alcanzar el 5-6 %, pero las regulaciones de alquiler son bastante estrictas y las licencias son más difíciles de obtener que en Chipre.

Grecia. Clima y patrones turísticos similares. En Atenas y Tesalónica, los precios parten de 2000 €/m² y son significativamente más altos en las zonas insulares. La rentabilidad fluctúa entre el 4 % y el 6 %, pero las barreras administrativas son mayores que en Chipre y la burocracia plantea más dificultades.

Malta compite directamente con el estilo de vida isleño. Sin embargo, el mercado inmobiliario es pequeño y caro: los precios parten de 4.000 €/m², y la liquidez está limitada por el tamaño del país. Para muchos inversores, Chipre parece una opción más asequible, manteniendo un contexto angloparlante.

Montenegro. Una opción más asequible para inversores que buscan propiedades junto al mar. Los precios parten de 1800-2500 €/m², con rentabilidades del 5-7 %, pero el mercado es más pequeño y volátil que el de Chipre.

El mercado inmobiliario chipriota es uno de los más dinámicos del Mediterráneo. Su desarrollo está directamente vinculado al turismo, la demanda internacional y la política fiscal de la isla.

Historia y tendencias clave. Antes de la crisis mundial de 2008, Chipre experimentaba un auge de la construcción, con ciudades costeras, en particular Limasol y Pafos, experimentando un rápido desarrollo. Sin embargo, la crisis provocó una caída de los precios de casi un 30-40%.

En 2013, la crisis de la deuda europea y la reestructuración bancaria volvieron a golpear al mercado, pero la demanda externa contribuyó a su recuperación. Entre 2013 y 2020, el principal impulsor fue el programa de ciudadanía por inversión, que atrajo miles de millones de euros, pero se cerró a finales de 2020 debido a las críticas de la UE.

Ahora el énfasis se ha desplazado hacia la residencia permanente a través de inversiones (desde 300.000 euros en edificios nuevos) y alquileres a largo plazo, especialmente en ciudades con una migración activa en el sector financiero y de TI.

Dinámica de los precios inmobiliarios (2010-2025)

Limasol:

• El mercado inmobiliario más caro y desarrollado de Chipre.
• Se considera el “Dubái de Chipre”: alberga rascacielos con apartamentos de clase ejecutiva y premium, un puerto, puertos deportivos y oficinas de empresas internacionales.
• Limassol es un centro para quienes se trasladan de los sectores de TI y finanzas. Alberga numerosas sedes de empresas que operan en la UE y Oriente Medio.
• El precio de los apartamentos junto al mar y en nuevos complejos en 2025 alcanzará entre 6.000 y 10.000 € por metro cuadrado. Los alquileres se mantienen altos durante todo el año (especialmente para clientes corporativos).

Patetismo:

• Un lugar más “familiar”, con énfasis en el estilo de vida y la relajación.
• Compradores: británicos (tradicionalmente el grupo más grande), alemanes, escandinavos.
• Las villas con piscinas y complejos con servicios completos son populares.
• Los precios son moderados: 2-3 mil €/m² para apartamentos y 3-5 mil €/m² para villas.
• Existe un mercado de alquileres a corto plazo muy dinámico, pero también existe demanda de alquileres a largo plazo por parte de familias que se mudan con niños.

Larnaca:

• Considerado durante mucho tiempo un mercado secundario, se ha estado desarrollando activamente en los últimos años gracias a un nuevo puerto, un puerto deportivo y proyectos de desarrollo a gran escala.
• El umbral de entrada aquí es más bajo (pisos desde 2.000-2.500 €/m²).
• La principal ventaja es la accesibilidad al transporte: el aeropuerto está situado en la propia ciudad.
• Se pronostican aumentos significativos de precios durante los próximos 3 a 5 años debido a inversiones en infraestructura.

Nicosia:

• La capital y centro de negocios. No es un destino turístico, pero es importante para inversores que buscan ingresos estables por alquiler.
• Principales inquilinos: empleados públicos, estudiantes universitarios, empresas con contratos de largo plazo.
• Los precios son más bajos que en la costa: 1,5-2,5 mil €/m².
• Los rendimientos de los alquileres a largo plazo en Nicosia pueden ser más altos que en los destinos turísticos (debido a la estabilidad).

Ayia Napa y Protaras:

• Regiones puramente turísticas: los altos ingresos se obtienen mediante alquileres diarios de temporada (abril-octubre).
• Demanda de inversores centrada en alquileres de corta estancia.
• Alta estacionalidad: la rentabilidad puede alcanzar el 8-10% anual, pero durante el resto del año (invierno) los ingresos caen bruscamente.
• Precios: 2-3 mil €/m², lo que es más bajo que en Limassol o Paphos, pero el retorno de la inversión es mayor con una gestión adecuada.

Los apartamentos modernos en edificios nuevos siguen siendo la opción más popular para quienes planean comprar un apartamento en Chipre o invertir en propiedades de alquiler .

Los promotores apuntan al mercado internacional, por lo que se están construyendo nuevos complejos residenciales con estándares similares a los de Europa y Oriente Medio. Cuentan con una amplia infraestructura, que incluye piscinas, gimnasios, patios cerrados y servicio de conserjería. Los proyectos premium también incluyen zonas de spa, salones en azoteas y aparcamiento seguro.

Este formato es conveniente para familias con niños y expatriados que desean vivir en un ambiente familiar y cómodo. Los precios varían, desde propiedades asequibles en Lárnaca y Pafos hasta apartamentos más caros en Limasol, donde los precios pueden superar los 10.000 € por metro cuadrado.

Las casas adosadas y villas en la costa ocupan un segmento de mercado aparte . Se trata de un tipo de propiedad más tradicional y prestigiosa, dirigida principalmente a compradores adinerados del Reino Unido, Alemania e Israel. Una villa junto al mar es más que un simple hogar; es un símbolo de estatus y un activo prometedor a largo plazo.

Los precios parten de los 500.000 € para casas compactas en Pafos o Ayia Napa y pueden alcanzar varios millones en Limassol y zonas costeras apartadas. Para las familias que eligen este país como residencia permanente, comprar una villa en Chipre suele ser la mejor opción: ofrece amplio espacio, piscina privada y la posibilidad de alquilar la propiedad a turistas durante el verano.

Cabe destacar el formato de complejos residenciales generadores de ingresos con gestión delegada , al estilo resort. El inversor compra un apartamento o estudio y la empresa gestora se encarga de todas las actividades operativas: búsqueda de inquilinos, mantenimiento y cobro de pagos.

Este tipo de "inversión pasiva" permite al propietario simplemente generar ingresos mientras la propiedad mantiene su liquidez. Este enfoque es cada vez más elegido por inversores de Europa y Oriente Medio que desean poseer un activo en la UE, pero no planean gestionar personalmente los alquileres.

Un nicho aparte son los condominios hoteleros . Este formato, popular en Asia y Estados Unidos, también se está desarrollando activamente en Chipre. El plan implica que un inversor adquiera una participación en un complejo hotelero y reciba una rentabilidad fija, normalmente del 4-6% anual.

Para el comprador, esta es una opción segura y transparente: la propiedad funciona como un hotel completo, administrado por una red profesional, y la rentabilidad no depende de las fluctuaciones estacionales de la demanda.

El perfil del comprador de bienes inmuebles chipriotas es bastante diverso, pero se pueden identificar varias categorías principales.

Los inversores extranjeros representan la mayor parte . Entre ellos, destacan los ciudadanos de Alemania, Francia y los países escandinavos, que ven a Chipre como una plataforma para la diversificación de capital.

Chipre ha sido tradicionalmente popular entre los británicos : desde la época colonial, han adquirido activamente propiedades en la isla, especialmente en Pafos y Limasol. Desde 2022, el interés de los inversores de Israel y Oriente Medio ha aumentado, impulsado por la inestabilidad política en la región y el deseo de transferir algunos activos a la jurisdicción de la UE.

El segundo grupo de compradores son los reubicadores de los sectores de TI y financiero . En los últimos años, Chipre se ha centrado en atraer empresas internacionales, lanzando un programa de sedes, regímenes fiscales preferenciales para empresas y visados ​​especiales para especialistas en TI.

Como resultado, grandes empresas de TI están abriendo oficinas en Limassol y Larnaca, y la demanda de vivienda por parte de sus empleados está creciendo a un ritmo enorme.

Una categoría aparte son las familias que compran propiedades para su residencia permanente . La infraestructura, las escuelas y la atención médica son importantes para ellas. Chipre cuenta con numerosos colegios internacionales que operan bajo los sistemas educativos británico y estadounidense, lo que lo hace atractivo para familias de la UE y Oriente Medio. Estos compradores suelen optar por villas o apartamentos espaciosos con varias habitaciones.

demanda interna , pero es significativamente menor. Los chipriotas compran viviendas con mayor frecuencia en el mercado existente, priorizando la asequibilidad y el precio, mientras que los inversores extranjeros generan demanda de propiedades premium y obra nueva.

El mercado de alquiler de Chipre se divide en varios segmentos, cada uno con sus propias características.

El mercado de alquileres a largo plazo se dirige principalmente a empleados de empresas internacionales, banqueros y empresas de reubicación. En Limassol y Nicosia, los alquileres tienen demanda durante todo el año y ofrecen rentabilidades estables sin una estacionalidad pronunciada.

El precio medio de alquiler de un apartamento de dos habitaciones en Limassol en 2025 supera los 2.000 € al mes y las previsiones indican un mayor crecimiento ya que la oferta es limitada.

El mercado de corto plazo es un segmento turístico clásico, especialmente desarrollado en Pafos, Ayia Napa y Protaras. En este segmento, la rentabilidad depende directamente de la temporada: la demanda se dispara de abril a octubre, y los meses de verano representan aproximadamente el 70 % de los ingresos anuales. Sin embargo, la actividad disminuye drásticamente durante los meses de invierno, lo que exige una cuidadosa planificación estratégica por parte de los inversores.

El tercer nicho es el arrendamiento corporativo . Muchas empresas alquilan apartamentos o casas a sus empleados que trabajan en Chipre. Este segmento tiene especial demanda en Limassol, sede de empresas de TI y financieras. Los inquilinos corporativos valoran la fiabilidad y la larga duración de los contratos, lo que hace que estos acuerdos sean rentables para los propietarios.

Comparación con Austria

El sistema jurídico de Chipre se basa en el derecho consuetudinario inglés, lo que lo convierte en uno de los más transparentes y predecibles de la UE para los inversores extranjeros. Casi todos los documentos clave están disponibles en inglés, y las transacciones están estructuradas para que sean comprensibles tanto para los compradores locales como para los internacionales.

Es por esto que a menudo se hace referencia a Chipre como un “punto de entrada conveniente al mercado inmobiliario europeo” para inversores de varios países.

A continuación se presentan los principales modelos de propiedad y sus características.

La forma más sencilla y popular de registrar una propiedad inmobiliaria es comprar un apartamento en Chipre directamente como particular. Este método es el más común entre las familias que compran una vivienda para uso propio o para obtener la residencia permanente. El proceso es sencillo: se firma un contrato de compraventa, la propiedad se inscribe en el registro de la propiedad y el comprador se convierte en el propietario oficial.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que las consecuencias fiscales dependen del país de residencia fiscal. Por ejemplo, los residentes de algunos países estarán obligados a declarar activos en el extranjero y pagar impuestos en su país de origen.

Para aquellos que ven los bienes raíces como una inversión, especialmente cuando compran múltiples propiedades o invierten en proyectos generadores de ingresos, se utiliza un Vehículo de Propósito Especial (SPV).

Ventajas de ser propietario a través de una empresa:

• separación de activos y riesgos personales;
• El impuesto de sociedades es sólo del 12,5%, uno de los más bajos de la UE;
• la capacidad de optimizar de forma flexible la tributación, incluso en caso de venta o herencia.

Los inversores que adquieren complejos generadores de ingresos, condominios hoteleros o carteras de apartamentos de alquiler suelen utilizar SPV. Este formato también facilita la captación de socios y la posterior venta de la propiedad cuando la transacción implica participaciones en una empresa en lugar de bienes raíces.

Para los inversores adinerados, Chipre ofrece herramientas de planificación sucesoria y protección de activos: fideicomisos y fundaciones. Estas permiten:

• transferir correctamente bienes inmuebles a hijos o beneficiarios;
• evitar procedimientos sucesorios complejos;
• proteger la propiedad de posibles reclamaciones de terceros.

Este enfoque es relevante cuando se poseen grandes carteras o inmuebles de alta gama valorados en varios millones de euros. En la práctica, actúa como un escudo familiar, preservando el capital y minimizando los riesgos legales.

Otra opción es adquirir una propiedad en Chipre mediante propiedad compartida. Esto se utiliza con mayor frecuencia al comprar grandes villas en la costa o complejos de apartamentos, donde varios inversores unen fuerzas para reducir las barreras de entrada.

La copropiedad permite que cada socio posea una parte de la propiedad y reciba ingresos proporcionales a su inversión. Este sistema es conveniente para amigos, parejas o familias que desean compartir la propiedad.

Para los inversores extranjeros, la entrada al mercado chipriota se ha simplificado al máximo:

• prácticamente no hay restricciones a las compras (a diferencia de Austria o Suiza, donde los extranjeros a menudo se enfrentan a cuotas estrictas);
• Es obligatorio someterse a una verificación bancaria (KYC, AML), donde se comprueba el origen de los fondos;
• Todas las transacciones se realizan a través de abogados colegiados, lo que reduce el riesgo de fraude y garantiza la transparencia.

De hecho, cualquier inversor puede comprar bienes inmuebles en Chipre, siempre que pueda demostrar la legalidad de su capital.

En Austria predomina la propiedad privada. El sistema fiscal es transparente, pero está estrictamente regulado: los inversores comprenden todos los costes de antemano, pero la flexibilidad es prácticamente nula. La estructuración mediante fideicomisos o fundaciones es costosa y compleja, por lo que estos instrumentos rara vez se utilizan. La rentabilidad por alquiler en Austria es baja (entre el 2 % y el 3 %), pero los riesgos son mínimos y el mercado es estable y predecible.

A diferencia de Austria, Chipre ofrece una gama mucho más amplia de estructuras de propiedad. Aquí, puede adaptar una estructura a sus necesidades específicas:

• para residencia permanente – comprar vivienda directamente;
• Para inversiones: regístrese a través de una empresa o invierta en un condominio-hotel;
• Para la planificación patrimonial, utilice fideicomisos y fundaciones.

Además, está en vigor un estatus único de no residente: los no residentes que lo obtienen están exentos de impuestos sobre dividendos e intereses durante 17 años. Esto convierte a Chipre en una de las jurisdicciones de la UE más favorables en términos de carga fiscal para los inversores privados.

Comprar una propiedad en Chipre es un proceso sencillo y ágil, pero presenta características únicas que lo diferencian de la mayoría de los sistemas europeizados continentales. La base legal es el enfoque anglosajón del derecho inmobiliario, lo que hace que las transacciones sean relativamente transparentes para los compradores extranjeros, pero requiere una preparación minuciosa y el cumplimiento de todos los requisitos.

Veamos toda la secuencia de acciones desde la elección de una propiedad hasta la obtención de los derechos de propiedad, revelando al mismo tiempo los posibles peligros.

1. Selección de una propiedad. Primero, determine el objetivo de inversión: "para vivienda/residencia permanente", "ingresos mediante alquileres a corto plazo" o "fondo/cartera corporativa". Esto influye en el formato de compra y los requisitos de documentación (situación fiscal, tipo de financiación, requisitos de depósito en garantía, etc.).

2. Acuerdo de Reserva. El promotor o vendedor firma un acuerdo preliminar con el comprador, que suele ir acompañado de una tarifa de reserva fija (precio fijo y periodo de inspección). Es importante destacar que esta etapa no constituye un contrato. Ofrece una pequeña garantía, pero no protege contra riesgos legales.

3. Debida diligencia legal. El abogado realiza:

• Verificación de la cadena de propiedad y título;
• Comprobación de posibles complicaciones existentes: hipotecas, gravámenes, demandas, arrestos;
• Análisis de documentos de planificación y estado de permisos de construcción;
• Verifique si el sitio está protegido (arqueología, restricciones regionales, zona costera donde está prohibida la construcción).

La debida diligencia es clave para una transacción segura; escatimar en servicios legales a menudo genera riesgos innecesarios.

4. Contrato/Acuerdo de Venta. Una vez acordados los términos, se firma un contrato que incluye el precio, el cronograma de pagos, las cláusulas de garantía, las penalizaciones por incumplimiento y las fechas de puesta en servicio. Generalmente, se adjunta al contrato un cronograma de etapas de pago y condiciones de transferencia de propiedad.

5. Depósito/fideicomiso. Normalmente, en la fase de contratación, se realiza un depósito (normalmente el 10 % del precio) en la cuenta del cliente del abogado o en una cuenta de depósito independiente (si así lo acuerdan ambas partes). En Chipre, el fideicomiso con el abogado es una práctica común; con menos frecuencia, se utiliza el fideicomiso bancario de terceros.

6. Registro del contrato y protección temporal. Tras la firma, el contrato suele registrarse (por ejemplo, inscribiéndolo en el registro de la propiedad). Registrarlo proporciona al comprador cierto grado de protección hasta que se otorgue el título de propiedad definitivo.

7. Liquidaciones. Pago del precio restante del contrato, impuestos y tasas, honorarios legales y de agencia, y, en caso necesario, certificaciones notariales.

8. Escritura de Propiedad/Contrato de Cesión. En el mercado secundario, se recibe una escritura de propiedad. En las compras sobre plano, suele redactarse un contrato de cesión (transfiriendo los derechos del promotor al comprador) y, una vez finalizado el proyecto, se emiten las escrituras de propiedad.

Importante: El período entre la finalización de la construcción y la emisión del título puede ser significativo: el comprador sigue protegido por los contratos y el registro, pero no es el propietario legal de la propiedad hasta que recibe la escritura.

Un abogado es un participante clave en la transacción: realiza la debida diligencia, prepara y revisa contratos, facilita la transferencia de fondos y asiste en el registro y la transferencia de propiedad. Sus responsabilidades incluyen:

• solicitud y análisis de títulos de propiedad y planos;
• Comprobación del estado de un permiso de construcción;
• solicitudes al registro catastral y a las autoridades locales sobre restricciones;
• acordando un calendario de pagos y reservas en el contrato;
• organización de la cuenta de depósito en garantía/cuenta del cliente y control sobre la recepción de fondos;
• Soporte para el cierre de la transacción y el registro de los derechos de propiedad.

Consejo práctico: Trabaje únicamente con abogados autorizados que tengan experiencia en el sector inmobiliario de Chipre y un historial comprobado de transacciones completadas.

Cualquier transacción inmobiliaria legítima requiere estrictos controles bancarios y legales:

• prueba del origen de los fondos (extractos bancarios, informes de venta de activos, informes corporativos);
• identificación del comprador y beneficiarios (documento de identidad, pasaporte, comprobante de domicilio);
• Verificación del beneficiario final final (UBO) al comprar a través de una empresa;
• informar sobre la transferencia de grandes sumas (los bancos exigen una explicación del origen de los fondos).

El incumplimiento de los requisitos KYC/AML dará como resultado la denegación de la apertura de la cuenta, la congelación de los fondos y la cancelación de la transacción.

Los bienes inmuebles sobre plano (compra durante la etapa de construcción) son muy populares en Chipre y ofrecen precios competitivos, pero requieren precauciones adicionales.

Etapas de pago. Normalmente: reserva → 10 % a la firma del contrato → pagos escalonados a medida que avanza la construcción (las etapas se definen en el contrato) → pago final a la entrega.

Garantías bancarias. Los contratos fiables incluyen garantías bancarias o retención de pagos parciales hasta la adquisición de la propiedad o la finalización de las obras. Intente obtener garantías bancarias para las cuotas de depósito/pago.

Plazos de ejecución y sanciones. El contrato debe incluir plazos claros para la puesta en servicio y sanciones o multas en caso de retrasos por parte del promotor. Preste atención a las cláusulas de fuerza mayor, ya que pueden eximir al promotor de su responsabilidad en caso de pandemias, restricciones locales, etc.

Cesión de derechos. Al ceder derechos, establezca un mecanismo que lo proteja de deudas y responsabilidades ocultas, y acuerde quién asumirá los costos fiscales en caso de una reestructuración de la transacción.

Recomendación: Para nuevos desarrollos, es crucial verificar la reputación del desarrollador, los proyectos actuales, las calificaciones y reseñas, así como la disponibilidad de fondos para completar el proyecto.

Hoy en día, cada vez se realizan más transacciones a distancia, especialmente cuando se trata de no residentes. Este formato es posible gracias a la combinación del modelo jurídico anglosajón, la flexibilidad de los abogados locales y los servicios digitales.

Ventajas de la compra a distancia:

• Ahorre tiempo y costes de viaje.
• La capacidad de participar en una transacción mientras se está en otro país.
• Mecanismos flexibles: firma electrónica y poderes notariales.
• El abogado esencialmente “reemplaza” al comprador, supervisando el proceso.

Cómo funciona en la práctica

1. Seleccionar un objeto

El inversor recibe materiales del promotor o agente: planos, reseñas con fotos y videos, visitas virtuales. Muchas empresas ofrecen visitas en directo por Zoom o WhatsApp.

2. Apoyo legal

En Chipre, un abogado intermediario desempeña un papel fundamental. Verifica el título de propiedad, las posibles restricciones y los permisos de construcción, y prepara el contrato de compraventa. Para el cliente, todo esto puede hacerse a distancia, sin necesidad de visitar la isla.

3. Firma de documentos

El contrato se puede firmar:

• electrónicamente (a través de plataformas certificadas),
• o mediante poder notarial certificado por notario en el país del comprador.

Es una práctica habitual enviar documentos originales por correo.

4. Acuerdos financieros

Los fondos no se transfieren directamente al promotor, sino a la cuenta del cliente del abogado (fideicomiso). El abogado los transfiere al vendedor solo después de que se hayan cumplido todos los términos del contrato. Esto protege al inversor de riesgos.

5. Registro de la propiedad

Una vez finalizada la transacción, el abogado presenta la documentación al departamento de tierras. El inversor recibe la escritura de propiedad por correo postal o electrónicamente.

Comprar una propiedad junto al mar tiene varias ventajas, pero también conlleva ciertas consideraciones legales. A continuación, se detallan algunos aspectos a considerar:

Retranqueos/restricciones costeras. A lo largo de la costa, se aplican límites de desarrollo, requisitos de retranqueo, normativas urbanísticas especiales y protección de áreas naturales. Algunas zonas pueden no ser aptas para la construcción o requerir permisos especiales.

Primera línea / segunda línea. "Primera línea" se refiere a terrenos directamente adyacentes al mar y tiene un precio superior. "Segunda línea" se encuentra un poco más lejos y es más económica, pero tiene menos restricciones. Al comprar una propiedad en primera línea, asegúrese de verificar las restricciones de construcción y considerar el riesgo de erosión costera.

"Vista al mar" en los documentos. No se base únicamente en el marketing: la presencia o ausencia de derecho oficial a una vista al mar despejada y las restricciones de construcción deben reflejarse en los documentos.

Protección costera, permisos marinos. La construcción en la costa puede requerir aprobaciones adicionales de agencias y organizaciones gubernamentales marinas y ambientales.

Comparación con Austria. En Austria, el proceso transaccional está más formalizado gracias a la intervención de un notario público y a la clara regulación del depósito de garantía/fondos, la tributación y las transferencias. Si bien es más predecible, el nivel de control también es mucho más estricto.

En Chipre, el estilo anglosajón de asistencia jurídica prioriza la protección contractual y el registro de los contratos antes de la emisión del título de propiedad. En Austria, la asistencia notarial y la verificación formal se realizan en la fase notarial, mientras que en Chipre, una parte importante del trabajo la realiza un abogado.

Esto hace que el proceso en Chipre sea flexible, pero requiere más disciplina por parte del comprador y un abogado competente.

A continuación se muestra una tabla estructurada que incluye todos los principales impuestos y tarifas asociados con la compra, posesión y venta de bienes raíces en Chipre.

Fuentes de tipos clave: publicaciones fiscales y analíticas 2024-2025: PwC Cyprus, George Konstantinou Law Firm, PwC Tax Summary .

IVA. El 19% de IVA es el tipo impositivo estándar. Se aplica a propiedades nuevas y servicios de construcción. Sin embargo, existen programas y tipos impositivos reducidos para viviendas (anteriormente, existía un programa del 5% para ciertas "residencias principales" y proyectos, pero la normativa fiscal para estos programas reducidos está sujeta a cambios periódicos en 2025-2026, por lo que conviene consultar las condiciones vigentes para el proyecto específico que le interese).

En el caso de la reventa (mercado secundario) normalmente no se aplica el IVA, pero sí se aplican tasas de transferencia.

Impuesto de timbre y gastos de transmisión. El impuesto de timbre es una pequeña tarifa por contrato. Se paga puntualmente, en un plazo de 30 días a partir de la firma. Los gastos de transmisión (gastos de registro para la transferencia de la propiedad) se calculan según una escala (3%/5%/8%), con un descuento del 50% que suele aplicarse al comprador en ciertos tipos de transacciones.

Estos dos componentes juntos representan una parte importante de los costos de transacción, especialmente en la reventa.

Impuesto sobre las Ganancias de Capital (IGC). Se aplica un IGC del 20% a las ganancias derivadas de la venta de bienes inmuebles chipriotas (y a las acciones de empresas propietarias directas de dichos bienes, bajo ciertas condiciones).

Existen deducciones (costo original, mejoras razonables) y ciertas exenciones que deben tenerse en cuenta si planea salir de la inversión.

Gastos legales y comisiones del agente. Los honorarios legales suelen representar entre el 1% y el 2% del precio total de la transacción, y la comisión del agente es del 2% al 3% (normalmente pagada por el vendedor, pero existen otras opciones). Se recomienda presupuestar al menos entre el 3% y el 6% para gastos imprevistos y fijos de la transacción al calcular el coste total de entrada.

Propiedad y gastos anuales. Los gastos anuales incluyen servicios públicos complejos, seguros, tasas municipales y tasas de gestión de residuos. En complejos residenciales de lujo, los gastos comunes pueden ser considerables, hasta varios miles de euros al año, lo que reduce los ingresos netos por alquiler.

Tributación de las rentas de alquiler y aspectos societarios. Las rentas de alquiler se gravan como parte de la base imponible general. Para las personas físicas, los tipos impositivos son progresivos. La adquisición a través de una sociedad (SPV) y la gestión a través de una estructura societaria conllevan el pago del impuesto de sociedades, las cotizaciones obligatorias a la seguridad social sobre los pagos de nóminas, la política de dividendos, etc.

También son importantes los acuerdos de doble imposición entre Chipre y el país del inversor: permiten una reducción de la carga fiscal si se ejecutan correctamente.

Regímenes fiscales para no residentes: no residentes y la "regla de los 60 días". Chipre ofrece mecanismos fiscales atractivos para los nuevos residentes, en particular el régimen de no residentes, que otorga una exención del impuesto sobre dividendos e intereses durante un período prolongado (17 años bajo ciertas condiciones), y la "regla de los 60 días" para determinar la residencia fiscal (una alternativa a la regla de los 183 días), una herramienta para planificar la residencia fiscal temporal o parcial en Chipre.

Estos regímenes hacen que Chipre sea atractivo para los inversores que desean combinar la optimización fiscal y la residencia en la UE, pero la aplicación de los incentivos requiere un estricto cumplimiento de las condiciones.

Venta e Impuesto sobre Ganancias de Capital (IGC). Se aplica un IGC del 20% a las ganancias de capital. Se tienen en cuenta los gastos de mejora, los costes legales y las deducciones básicas para reducir la base imponible. Planifique con antelación las implicaciones fiscales: vender a través de una entidad con propósito específico (SPV) puede presentar desafíos adicionales, y la herencia implica normas específicas que hacen que los fideicomisos/fundaciones sean más atractivos.

Comparación con Austria. Austria presenta más formalidades: el notario desempeña un papel fundamental, un sistema fiscal predecible y estricto, y una estructuración menos flexible (los fideicomisos y fundaciones son más caros y complejos). La rentabilidad del alquiler en Austria, especialmente en Viena, es menor (alrededor del 2-3%), pero los riesgos y la volatilidad del mercado también son significativamente menores. Chipre ofrece una mayor rentabilidad potencial (especialmente en la costa) y flexibilidad en las estructuras de propiedad (SPV, non-dom), pero también mayores riesgos estacionales y operativos.

Legalmente: En Austria, un notario garantiza la seguridad formal de la transacción y la automatiza prácticamente. En Chipre, sin embargo, el abogado desempeña un papel fundamental, gestionando el proceso y organizando la cuenta de depósito en garantía. Esto flexibiliza el proceso, pero requiere una cuidadosa selección de los profesionales con los que se trabaja.

Chipre sigue siendo uno de los pocos países europeos donde invertir en bienes raíces conduce directamente a la obtención de la residencia. La herramienta más popular es el de residencia permanente acelerada . Está disponible para quienes adquieran bienes raíces en Chipre por un valor mínimo de 300.000 € y presenten un comprobante de ingresos del extranjero. Esta residencia:

• perpetuo y heredable;
• no requiere residencia permanente (una visita cada dos años es suficiente);
• Se extiende a la familia del solicitante.

Como alternativa, existen permisos de residencia estándar para jubilados y personas con ingresos pasivos, así como visas de trabajo para especialistas, principalmente en los sectores de TI y financiero.

Desde 2022, una visa para nómadas digitales para trabajadores remotos que ganan al menos 3500 € al mes. Para los ciudadanos de la UE, el proceso es aún más sencillo: pueden vivir y trabajar en Chipre sin restricciones, simplemente notificándolo a las autoridades locales.

Además del aspecto legal, el factor estilo de vida .

• En las grandes ciudades hay escuelas de idioma inglés que cumplen con los estándares británicos.
• El sistema de salud combina un seguro estatal (GESY) y un sector privado desarrollado.
• Chipre es uno de los países más seguros de Europa con bajos índices de criminalidad.

En conjunto, esto hace que la residencia permanente en Chipre no sólo sea una herramienta de inversión, sino también una forma de mejorar la calidad de vida de una familia.

La situación es diferente en Austria. La residencia no se puede obtener directamente a través de bienes inmuebles. Las principales opciones son los permisos de residencia basados ​​en ingresos y los permisos de negocio o trabajo. A diferencia de Chipre, Austria exige la residencia real; no es posible obtener un permiso de residencia formal.

Comparación con Austria:

• Chipre: opciones flexibles y prácticas para inversores y familias.
• Austria: reglas estrictas y formalizadas para quienes realmente viven en el país.

En Chipre, el mercado de alquiler se divide en dos segmentos.

El alquiler a corto plazo es un modelo turístico.

• La temporada dura de abril a octubre.
• La carga durante los meses pico llega al 90-95%.
• Coste medio diario: 100-250€.
• Las empresas gestoras reciben entre el 15 y el 25% de los ingresos al hacerse cargo del mantenimiento y la comercialización.

Durante la temporada baja, los rendimientos caen drásticamente, pero debido al alto ADR en el verano, un inversor puede recibir entre un 6 y un 8 % anual.

Los alquileres a largo plazo se asocian principalmente a especialistas en TI y expertos extranjeros.

• En Limassol, los precios de alquiler de apartamentos comienzan desde 1.500 € al mes, con rentabilidades del 3-4%.
• En Nicosia, donde la demanda está impulsada por empleados públicos y estudiantes, los rendimientos son más altos: 5-6%.
• En Paphos y Larnaca, el precio de entrada y la rentabilidad están equilibrados: 4-6%.

En Austria, el mercado es más predecible, pero con baja rentabilidad. En Viena y Salzburgo, los alquileres a corto plazo no son muy populares, por lo que los inversores se centran en contratos a largo plazo. Los tipos de interés son estables, pero la rentabilidad rara vez supera el 2-3%.

Total:

• Chipre = alto potencial de retorno, pero altamente estacional.
• Austria = estabilidad y bajos riesgos, pero ingresos limitados.

Elegir la ubicación óptima para comprar una villa o apartamento en Chipre depende de la estrategia.

• Limassol es un mercado de lujo: oficinas, rascacielos, puerto deportivo y la categoría de "capital empresarial". Los precios son altos (6.000-10.000 €/m²), la rentabilidad es baja, pero la liquidez es alta.
• Pafos es un destino turístico y familiar, popular entre británicos y escandinavos. Ofrece un equilibrio entre precio y liquidez, con rendimientos superiores a los de Limassol.
• Larnaca : modernización de infraestructuras (puerto, marina), acceso asequible (2.000-3.000 €/m²), potencial de crecimiento de la capitalización.
• Nicosia es la capital y centro administrativo. Alquileres durante todo el año, precios de entrada bajos (1500-2500 €/m²) y rentabilidades del 5-6 %.
• Ayia Napa y Protaras son un modelo de resort: en verano el rendimiento llega hasta el 10%, en invierno, está inactivo.

Chipre vs Austria:

• Limassol es la ciudad más cercana a Viena: prestigio y baja rentabilidad.
• Paphos recuerda a Salzburgo: turismo y estilo de vida.
• Nicosia está más cerca de Innsbruck: estudiantes y funcionarios.
• Ayia Napa y Protaras pueden compararse con estaciones de esquí debido a su alta estacionalidad.

Conclusión: El mercado austriaco es adecuado para quienes buscan estabilidad y previsibilidad a largo plazo. Chipre, por otro lado, ofrece más oportunidades para los inversores dispuestos a trabajar con un sistema dinámico, estacionalidad y diferentes estrategias según la región.

En Chipre, el mercado se divide en construcción secundaria y nueva, y cada segmento tiene sus propias características.

El mercado secundario es tradicionalmente atractivo debido a que las propiedades ya han resistido la prueba del tiempo:

• es posible evaluar la calidad real de la construcción y los costos de operación;
• tener en cuenta las facturas de servicios públicos y las reservas para reparaciones importantes;
• verificar el historial de la propiedad, desde los derechos de propiedad hasta el historial de reparaciones.

Los edificios nuevos suelen venderse sobre plano. Comprar con antelación permite un descuento de hasta el 10-15%, pero requiere una mayor diligencia debida:

• Los cronogramas de pago están vinculados a las etapas de construcción;
• se utilizan garantías bancarias o seguros;
• El riesgo principal son los retrasos en la entrega y la calidad de la construcción.

Precios estimados (2024)

En Austria, las nuevas construcciones suelen ser más caras y de mayor calidad debido a los estrictos códigos de construcción, pero la rentabilidad es menor. En Chipre, la gama de precios y calidades es más amplia, por lo que elegir un promotor confiable es clave para cualquier estrategia exitosa.

Además de comprar un apartamento o una villa estándar para alquilar, Chipre ofrece opciones de inversión alternativas que le permiten diversificar su cartera y expandirse a segmentos más específicos.

Apartamentos con servicios y condohoteles. Muchos promotores ofrecen complejos llave en mano con gestión externa, donde el inversor transfiere la propiedad a una empresa gestora. A cambio, recibe una renta garantizada (3-6% anual) y no tiene obligaciones operativas. Este formato es ideal para quienes valoran la previsibilidad y un enfoque pasivo.

Edificios de apartamentos/minicomplejos. Una opción para grandes empresas: adquirir un edificio o varios apartamentos bajo una sola gestión. Esto requiere una inversión considerable y una supervisión operativa rigurosa, pero con una gestión adecuada, puede generar un rendimiento del 7-9% anual.

Alquileres para estudiantes (Nicosia, Limassol). En ciudades con universidades, la demanda es alta y constante durante todo el año académico. Este formato garantiza una alta ocupación y unos ingresos predecibles, aunque puede haber periodos de inactividad durante el verano.

Bienes raíces comerciales:

• En Nicosia y Limassol hay gran demanda de tiendas y oficinas en la calle.
• Los almacenes y la logística siguen siendo un nicho por ahora, pero pueden tener potencial a largo plazo.

Terreno urbanizable. Apto para promotores y fondos. Los riesgos están asociados a restricciones urbanísticas, plazos de aprobación y altos costos de capital, pero el potencial de rentabilidad superior a la media también es significativo.

Comparación de estrategias

Austria vs. Chipre

• Austria → estabilidad, énfasis en oficinas y alquileres a largo plazo, rentabilidad típica del 2-4%.
• Chipre → más nichos (formatos resort, alquileres a corto plazo, segmento de estudiantes), rendimiento del 5-8% y superior.

Las inversiones en Chipre ofrecen mayores rendimientos, pero también mayores riesgos que en Austria.

Riesgos clave

• Estacionalidad de los ingresos y dependencia del turismo: los alquileres vacacionales están activos de mayo a octubre. La demanda disminuye considerablemente en invierno.
• Riesgos en la calidad de la construcción y el desarrollo, especialmente al invertir en proyectos aún en construcción. En ocasiones se producen retrasos o reducciones en el costo de los materiales.
• Verificación bancaria (KYC/AML): Verificar el origen de los fondos puede ralentizar la transacción. Es importante que los inversores preparen la documentación con antelación.
• Riesgos cambiarios y gestión a distancia: para los no residentes, son gastos separados (sociedades de gestión, seguros).
• Regulación de los alquileres de corta duración: es necesaria la inscripción en un registro especial y una licencia para el alquiler de viviendas.

Chipre no solo es un destino rentable para invertir, sino también una atractiva opción para reubicarse. Muchas familias, emprendedores y profesionales de TI eligen la isla no solo por sus ventajas fiscales y de visado, sino también por disfrutar de una agradable combinación de clima, asequibilidad y alta calidad de vida.

El clima y la ecología son algunas de las principales razones por las que Chipre se ha convertido en un imán para los inmigrantes. Alrededor de 320 días de sol al año, inviernos suaves sin lluvias prolongadas y la oportunidad de nadar en el mar durante seis o siete meses seguidos crean un estilo de vida único, similar al de un resort.

Al mismo tiempo, la ecología de la isla se considera bastante favorable: en comparación con las grandes regiones industriales de Europa, no hay zonas industriales congestionadas y el aire del mar tiene un efecto positivo en la salud.

La atención médica y la educación están disponibles tanto en entornos públicos como privados. Desde 2019, el sistema nacional de salud GESY está en funcionamiento y cubre los servicios médicos básicos. Para los clientes más exigentes, existen clínicas privadas con médicos con experiencia internacional.

La educación también es importante para las familias: Chipre tiene muchas escuelas y universidades en inglés, lo que hace que el proceso de reubicación sea más fácil para los niños y adolescentes.

El coste de la vida en la isla es mediocre: más alto que en Europa del Este, pero más bajo que en Austria, Alemania o Francia. Los alquileres y la compra de comestibles en los supermercados pueden ser más baratos, pero los productos y coches importados son más caros. Dado que el transporte público es deficiente, la mayoría de las familias tienen coche.

Un alto nivel de seguridad también convierte a Chipre en un lugar atractivo para vivir. Cuenta con una próspera comunidad de habla rusa, británica e israelí, así como con vibrantes comunidades de profesionales de TI y emprendedores. La isla se encuentra entre las regiones más seguras del Mediterráneo, lo que la convierte en una opción cómoda para familias con niños y personas mayores.

Para muchos inversores, Chipre se ha convertido en algo más que una plataforma de inversión, sino en un “paraíso europeo” donde pueden invertir capital, garantizar la seguridad familiar y mantener flexibilidad en la gestión de activos.

Razones para interesarse en Chipre:

• Jurisdicción de la UE: los bienes inmuebles en Chipre proporcionan acceso al marco jurídico europeo y protección de los derechos de propiedad de acuerdo con los estándares de la UE.
• Sistema jurídico anglosajón: transacciones transparentes y predecibles que sean comprensibles para los inversores extranjeros.
• Trámites sencillos para la compra y registro de inmuebles: burocracia mínima en comparación con otros países de la UE.
• El inglés se utiliza ampliamente tanto en el ámbito empresarial como en el gubernamental, lo que hace más fácil su adaptación.
• Geografía: Chipre está situado entre Europa, Oriente Medio y África, ofreciendo vuelos rápidos a diversas regiones.

Los profesionales de TI disfrutan de exenciones fiscales, regímenes de visas preferenciales y la oportunidad de trabajar en un entorno internacional mientras disfrutan de una alta calidad de vida.

Por lo tanto, la decisión de comprar una propiedad en Chipre no solo se basa en la generación de ingresos por inversión, sino también en la diversificación de riesgos. Para los residentes de países con sistemas políticos inestables o restricciones monetarias, Chipre se convierte en un refugio seguro que ofrece acceso a la UE y una vida cómoda.

La venta de bienes raíces en Chipre es una etapa separada del ciclo de inversión y es importante considerar varios factores: liquidez del mercado, impuestos, estacionalidad y matices legales.

Ventas y tiempo en el mercado:

• En Chipre, el mercado es más volátil: la demanda depende en gran medida de la estacionalidad (el verano es más activo que el invierno) y la ubicación.
• El período promedio de exposición para propiedades en la costa puede ser de 6 a 12 meses, mientras que para apartamentos líquidos en ciudades (Limassol, Nicosia) es mucho más corto.
• El plazo de venta puede ser incluso más largo para las villas premium, especialmente si hablamos de propiedades de más de 1,5-2 millones de euros.

En Austria, la situación es más predecible: el mercado depende menos de las estaciones y el tiempo que una propiedad permanece en el mercado suele ser de 3 a 6 meses en Viena y las principales ciudades.

Chipre:

• Impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) – 20% (con posible alivio para compras de primera vivienda o propiedad a largo plazo);
• Al vender a través de una empresa, se pueden ofrecer optimizaciones fiscales;
• divulgación obligatoria de las fuentes de fondos y transparencia de la transacción.

Austria:

• Impuesto sobre las ganancias de capital (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• Las normas sobre herencias y donaciones son transparentes, pero las tasas son más altas que en Chipre.

Planificación sucesoria y patrimonial. Para los inversores a largo plazo, la transferencia de activos suele ser una preocupación:

• En Chipre, es popular utilizar empresas o fideicomisos para poseer activos, lo que simplifica la herencia y minimiza los impuestos.
• En Austria, el sistema legal es más estricto, pero aún así garantiza la protección plena de los herederos.

Basándome en mi propia experiencia trabajando en Chipre y Austria, puedo afirmar que ambas jurisdicciones ofrecen numerosas ventajas. Cuando mis clientes buscan fiabilidad, tranquilidad y protección del capital a largo plazo, les recomiendo Austria.

La rentabilidad aquí es menor, pero la previsibilidad y la protección de los derechos son máximas. Recomiendo comprar una casa o un terreno en Chipre a quienes deseen no solo preservar, sino también aumentar su capital, combinando la inversión con un estilo de vida cómodo.

Al elegir una propiedad, siempre empiezo por verificar al promotor y sus antecedentes legales : me aseguro de que tenga escrituras de propiedad en regla, sin cargas financieras y con los permisos de construcción en regla. Los errores en esta etapa son extremadamente costosos.

El segundo punto importante es una prueba de rendimiento : Simulo una situación en la que la ocupación de alquileres disminuye entre un 20 % y un 30 % y evalúo la resiliencia del proyecto. Este enfoque nos permite comprender con antelación si la propiedad puede soportar fluctuaciones estacionales.

El tipo de propiedad también influye. Un apartamento pequeño puede estar registrado a nombre de una persona física, pero si se trata de sumas considerables, es mejor invertir a través de una sociedad (SPV). Chipre cuenta con un régimen de no domiciliación, que permite la exención de impuestos sobre dividendos y ganancias de capital hasta por 17 años, lo que mejora significativamente la rentabilidad de la transacción.

En Austria las cosas son más estrictas, pero los acuerdos de doble imposición ofrecen ciertas oportunidades.

Normalmente ofrezco tres estrategias. La opción conservadora son los inmuebles urbanos a largo plazo: por ejemplo, apartamentos en Nicosia o Viena. Un enfoque equilibrado funciona en Lárnaca o Pafos: tienen precios moderados y una demanda estable.

Un escenario arriesgado son los alquileres vacacionales a corto plazo en complejos turísticos en la costa de Chipre. Allí se puede obtener una rentabilidad de hasta el 8% anual, pero es necesario estar preparado para la estacionalidad y la gestión activa.

Por eso suelo recomendar a mis clientes: "Diversifiquen". La combinación de Austria y Chipre es un excelente modelo de trabajo. Austria proporciona estabilidad, Chipre genera ingresos. Juntos, forman una cartera equilibrada, donde un mercado compensa las debilidades del otro.

Antes de realizar un trato, siempre aconsejo a los inversores que realicen una comprobación sistemática:

1. KYC y apertura de cuenta bancaria
2. Comprobación de la propiedad y la ausencia de cargas financieras
3. Análisis del desarrollador y sus proyectos anteriores
4. Licencias de alquiler a corto plazo (si están previstas)
5. Seguro de propiedad
6. Acuerdo de administración de propiedades
7. Planificación fiscal y contabilidad para el régimen no doméstico
8. Plan de salida (reventa/largo plazo como estrategia de respaldo)

En mi opinión, comprar una propiedad en Chipre es la mejor opción cuando los ingresos, la flexibilidad y un alto nivel de vida son importantes . Es especialmente relevante para familias, profesionales de TI e inversores que desean combinar la inversión con la comodidad personal, desde la reubicación hasta la educación de los hijos. Austria, por otro lado, es una ventaja para quienes priorizan la previsibilidad y la fiabilidad, incluso si la rentabilidad es más modesta.

Dicho esto, siempre ofrezco un consejo general : asegúrese de trabajar con un abogado que comprenda las complejidades locales, investigue de forma independiente al promotor y decida con antelación el sistema de gestión de propiedades. Y lo más importante, tenga siempre un plan B: considere la posibilidad de convertir alquileres a corto plazo en alquileres a largo plazo, reducir el precio o replantear su estrategia si disminuye el flujo turístico.

En cuanto al futuro, confío en que hasta 2030. La infraestructura se desarrollará, el turismo se mantendrá estable y los incentivos fiscales seguirán atrayendo a quienes se reubican.

Pero la regulación también se volverá más estricta : los bancos serán más cuidadosos con las fuentes de financiación y los alquileres a corto plazo estarán cada vez más regulados. Austria, como antes, seguirá siendo un islote de estabilidad, sin movimientos repentinos, pero con liquidez garantizada y protección del capital.

En resumen: Austria se centra en la preservación, Chipre en la rentabilidad. Personalmente, prefiero combinarlas en una sola cartera para lograr tranquilidad y rentabilidad.

El mercado chipriota es diverso: no solo los costes de entrada, sino también los modelos de rentabilidad varían según la ciudad. Los alquileres a corto plazo con una marcada estacionalidad predominan en la costa, mientras que los alquileres a largo plazo estables prevalecen en las ciudades.

La diferencia clave es que Chipre utiliza activamente incentivos (no domésticos, reducción del IVA para residencias principales), mientras que Austria tiene un sistema fiscal más conservador, con énfasis en la estabilidad a largo plazo.

Los inversores en Chipre tienen a su disposición una variedad de estrategias, desde las más agresivas (alquileres a corto plazo en complejos turísticos) hasta las más conservadoras (alquileres urbanos a largo plazo).

Estancia corta junto al mar (Paphos, Ayia Napa)

• Presupuesto: 200-300 mil €
• Precio medio por habitación: 90-140 €/noche
• Recuperación: 6-9%
• Riesgos: estacionalidad, dependencia del turismo

Estancia de larga duración en la ciudad (Nicosia, Limassol)

• Presupuesto: 150-400 mil €
• Rentabilidad: 4,5-5,5%
• Inquilinos: empleados corporativos, estudiantes, empleados del gobierno
• Ventajas: estabilidad, estacionalidad mínima

Playa Premium (Limassol, Puertos)

• Presupuesto: desde 800.000€ en adelante
• Rentabilidad: 2,5-4%
• Escenario: Enfoque en el crecimiento del capital y la liquidez
• Ventajas: alto prestigio, protección contra la inflación.

Diversificación a través de la gestión (cartera)

• 2-3 objetos en diferentes ubicaciones
• Equilibrio: un “resort” + uno “ciudad” + terreno o comercial opcional
• Rentabilidad: 5-6,5% con menores riesgos