Indexación de alquileres en Viena: Aumentos de precios, leyes y recomendaciones para 2025

alquiler medio, incluidos los servicios, en el país en 2024 , situándose Viena por encima de la media.

Para muchas familias, esto significa que el alquiler es el principal gasto del presupuesto, lo que repercute directamente en su nivel de vida.

Para 2025, la situación había empeorado: los precios subían más rápido que los salarios, e incluso el gobierno impuso una moratoria temporal a la indexación automática de los alquileres hasta abril de 2026. Esto representa un respiro para los inquilinos, pero una pérdida de ingresos para los propietarios de apartamentos.

En este artículo, explicaré de forma sencilla cómo funciona el mercado de alquileres en Viena, por qué suben los precios, cómo funciona la indexación y cuándo se puede impugnar. Analizaremos cifras reales, ejemplos de cálculos, casos prácticos y nuevas leyes. Este artículo será útil tanto para quienes planean mudarse a Austria como para inversores que buscan alquilar sus propiedades.

Antes de hablar de indexación, veamos qué precios hay actualmente en el mercado y por qué siguen subiendo.

El alquiler en Viena varía considerablemente según el barrio y el tipo de propiedad. De media, oscila entre 9 y 13 euros por metro cuadrado (sin incluir los gastos). No obstante, el precio final dependerá de la propiedad en cuestión.

Alquiler medio en Viena por tipo de apartamento (2025)

Al comparar los distintos distritos, la diferencia también es notable. En el centro (distrito 1, Ciudad Interior), los precios pueden alcanzar hasta 27 €/m², mientras que en las afueras, por ejemplo en Floridsdorf o Liesing, se pueden encontrar opciones por entre 9 y 11 €/m².

Suelo recordarles a mis clientes que los precios en el centro de Viena casi siempre son más altos no por el estado del apartamento, sino por la ubicación. La cuestión es cuán importante es la ubicación para usted.

Crecimiento demográfico. En 2024, la población de Viena aumentó en aproximadamente 22.500 personas. Este crecimiento se debe principalmente a la migración: solo en 2024, casi 180.000 personas llegaron a Austria, de las cuales aproximadamente 68.000 se establecieron en la capital.

Escasez de viviendas nuevas. Viena necesita al menos entre 10 000 y 11 000 viviendas nuevas cada año. Sin embargo, solo se construyen entre 5000 y 6000. Mientras tanto, el parque de viviendas existente se reduce debido a demoliciones y grandes reformas.

Nuevos edificios de lujo. Cada vez se construyen más viviendas de alta gama, con alquileres significativamente superiores a la media. Esto afecta a las estadísticas generales.

Inflación e indexación. Incluso con la congelación de precios, algunos contratos (por ejemplo, los de edificios nuevos vacíos) siguen indexándose a la inflación.

El aumento de la demanda y la escasez de oferta inevitablemente impulsan al alza los precios de los alquileres. Veamos la dinámica en cifras: a finales de 2024, el alquiler medio a nivel nacional (incluyendo todos los tamaños de apartamentos) había aumentado un 4,5% (frente al 7,4% del año anterior).

En Viena, el crecimiento también es de dos dígitos (varios puntos porcentuales interanuales), superando significativamente la inflación nacional. Como puede observarse, incluso sin fluctuaciones bruscas, la tendencia es constantemente ascendente.

Antes de adentrarnos en la indexación, es importante entender que los precios de los alquileres en Austria no funcionan por sí solos; están regulados por ley.

El documento principal es la Ley de Alquileres ( Mietrechtsgesetz , abreviada MRG). Regula prácticamente todo: desde los importes del alquiler hasta los derechos de inquilinos y propietarios.

En Austria existen dos segmentos de mercado principales:

Viviendas antiguas (construidas antes de 1945 y algunos edificios posteriores). En estos casos, la ley se aplica íntegramente. El precio se calcula según los estándares establecidos por el Estado, conocidos como «tasa base». Actualmente, en Viena, esta tasa es de 6,67 € por metro cuadrado (fija hasta abril de 2026 debido a una moratoria).

Nuevas viviendas (edificios modernos, especialmente los construidos después del año 2000). En este caso, los propietarios pueden fijar los precios libremente, sin restricciones estrictas.

Para navegar por el antiguo parque de viviendas, se utiliza un sistema de categorías de apartamentos:

Para las categorías A a C, existe un límite de precio. La categoría D rara vez se utiliza en la práctica; es más bien una norma histórica.

Suelo aconsejar a mis clientes: si buscan estabilidad a largo plazo, busquen viviendas en edificios antiguos amparados por la ley MRG. La revalorización en estos casos siempre es limitada.

Las normas para extranjeros son prácticamente las mismas que para los residentes locales. La ley prohíbe explícitamente la discriminación por motivos de ciudadanía: no se puede denegar la entrada a nadie simplemente por no ser austriaco.

Pero en la práctica existen matices:

• por lo general se requiere prueba de ingresos o empleo en Austria;
• Es posible que soliciten una carta de recomendación del anterior arrendador;
• Lo más habitual es que pidan un depósito equivalente a 3 mensualidades (a veces hasta 6).

El principal reto para los extranjeros es la competencia. En Viena, la demanda de apartamentos supera la oferta, por lo que las buenas opciones se agotan rápidamente.

Pasemos ahora al tema más importante: la indexación. Este es el aspecto que genera más dudas entre inquilinos e inversores.

La indexación es un ajuste automático del alquiler basado en la inflación. La base para dicho ajuste casi siempre se especifica en el contrato.

El índice de precios al consumo (IPC) publicado por Statistik Austria . Por ejemplo, en julio de 2025, el índice mostró un aumento del 3,6% con respecto al año anterior.

Ejemplo de cálculo:

• Tu alquiler básico es de 1.000 €;
• El índice subió un 3,6%;
• nuevo alquiler = 1.000 × 1.036 = 1.036 €.

El inquilino recibe notificación de cualquier aumento de renta con antelación (al menos 14 días antes del vencimiento del primer pago). El aumento nunca es retroactivo.

Al firmar el contrato, busque una cláusula sobre indexación. Debería decir:

• ¿Qué índice específico se utiliza (normalmente el IPC)?
• ¿Con qué frecuencia se realiza el recuento (normalmente una vez al año)?
• la fecha a partir de la cual la indexación es válida.

Si falta esta cláusula, el arrendador no tiene derecho a subir el precio sin motivo. La única opción es firmar un nuevo contrato.

No. La ley exige que el propietario notifique al inquilino y le explique el cálculo. No es posible inventarse una nueva cantidad. Si recibe una notificación de aumento:

• comprobar que cumple con la fórmula del contrato;
• Asegúrese de que el crecimiento no supere la tasa de inflación;
• En caso de duda, póngase en contacto con el Tribunal de Arbitraje de Vivienda (

Para asegurarnos de que el tema de la indexación no se quede en una teoría árida, veamos cómo se aplica en la práctica.

Veamos dos ejemplos de la vida real.

Un apartamento de 40 m². El alquiler neto promedio para un apartamento de estas características en Austria es de aproximadamente 405 € al mes. Si a esto le sumamos 100 € de gastos, el total asciende a 505 €. Con una inflación del 4 %, el alquiler base aumentaría a 421 € y, con los gastos incluidos, a aproximadamente 521 €.

El apartamento tiene 80 m². El alquiler medio nacional para este tamaño es de 796,50 € (sin incluir los gastos). Supongamos que, incluyendo los gastos, el alquiler es de 880 €. Con una indexación del 5%, el alquiler aumentaría a 924 €.

El crecimiento siempre es aproximadamente igual a la inflación. Si los precios en las tiendas suben un 5%, el alquiler también subirá un 5%.

A veces, la indexación a la inflación no es suficiente: el propietario ha invertido en la propiedad y quiere compensar los costes. La ley permite la adición de una «asignación para reparaciones» ( Erhaltungsbeitrag ). Por ejemplo:

• Alquiler básico para un apartamento de 60 m² – 600 €;
• El propietario realizó una importante reforma de la cocina y acordó un sobreprecio de 30 €.
• Un año después, el índice del 4% arrojó otros +24 €;
• El alquiler final fue de 654 euros.

En los apartamentos de lujo, la indexación funciona de la misma manera, pero el precio inicial es más alto. Un apartamento de 2.000 € con una inflación del 5 % costará 2.100 € después de un año.

Normalmente hablamos de la subida de precios, pero también hay situaciones en las que se puede reducir el alquiler.

La legislación austriaca permite la reducción del alquiler si el apartamento no cumple con los términos del contrato o se ha vuelto inhabitable. Algunos casos típicos son:

• No hay calefacción ni agua caliente. Si la caldera o el radiador están averiados, la vivienda se considera parcialmente inhabitable.
• El moho y la humedad no son solo un problema estético, sino una verdadera amenaza para la salud.
• Ruido constante. Por ejemplo, reformas en casa de un vecino o obras en el jardín, si duran meses.
• Defectos estructurales. Goteras en el techo, ascensor averiado, problemas eléctricos.

La cuantía de la reducción depende del problema. Si hay una falta total de calefacción, los juzgados suelen reducir el alquiler entre un 30 % y un 50 %. Si se trata de una molestia temporal, la reducción es del 10 % al 20 %.

1. Documente el problema. Tome fotos y recopile informes de reparación o recibos.
2. Notifique al propietario. Preferiblemente por escrito (correo electrónico o correo certificado).
3. Deje tiempo para la corrección. Normalmente, 2-3 semanas son suficientes.
4. Solicite una reducción temporal de la tarifa. Especifique un porcentaje concreto.
5. Si su solicitud es denegada , póngase en contacto con el Tribunal de Arbitraje de Vivienda o con el tribunal.

Siempre les digo a mis clientes: si el apartamento tiene defectos graves, no están obligados a pagar el alquiler completo. Lo principal es actuar legalmente y documentar el problema.

La cuestión de la indexación es importante no solo para los inquilinos, sino también para quienes alquilan sus propiedades. Para los inversores, repercute directamente en su rentabilidad.

Los aumentos de alquiler ayudan a los propietarios a mantener sus beneficios incluso frente a la inflación.

Ejemplo:

• El apartamento se alquila por 1.200 €;
• inflación 4%;
• Dentro de un año el alquiler aumentará a 1.248 €.

Parece una pequeña cantidad: solo 48 € al mes. Pero a lo largo de un año, son casi 600 €, y en 10 años, más de 6000 €.

Por eso, una indexación adecuada es una herramienta de protección del capital. Ayuda a compensar el aumento de los costos de reparaciones, servicios públicos e impuestos.

Actúa siempre dentro del marco legal. Asegúrate de que la indexación esté especificada en el contrato y no supere la cantidad acordada. Avisa al inquilino con suficiente antelación (lo ideal es avisar con uno o dos días de antelación). Esto genera confianza y reduce el riesgo de conflictos.

Considera las reparaciones y mejoras. Si planeas renovar antes de alquilar, inclúyelo en el contrato o en el pago único del alquiler. El inquilino debe saber exactamente qué está pagando. Después de las renovaciones, negocia una compensación por los costos; pero recuerda que todo debe estar formalizado legalmente.

Mantén una buena comunicación. Explica claramente cualquier aumento y deja que el inquilino vea los cálculos. La mejor estrategia es explicar el motivo del aumento del alquiler en lugar de presentar repentinamente una nueva factura. La transparencia suele retener a los inquilinos y reduce la rotación en apartamentos con mucha demanda.

Verifica la solvencia. Antes de firmar un contrato, considera solicitar una fianza o depósito (hasta tres mensualidades); esto reducirá el riesgo de impago. Sin embargo, no exijas garantías excesivas por temor a un inquilino extranjero: como ya se mencionó, la ley prohíbe la discriminación.

Contrate a un administrador de propiedades. Si posee varios apartamentos o dispone de poco tiempo libre, contrate un servicio profesional de administración de propiedades (Hausverwaltung). Estos profesionales conocen las particularidades locales, se mantienen al día con las actualizaciones legislativas (como los cambios en la moratoria sobre la indexación) y le ayudan a evitar multas.

Siempre les digo a los propietarios: un inquilino estable es fundamental. Es mejor subir el alquiler un 3%, como exige la ley, y conservar al inquilino, que perderlo y tener la vivienda vacía durante meses.

Para completar el panorama, es necesario mencionar los últimos cambios: ya están influyendo en el mercado actual.

Moratoria de alquileres. En la primavera de 2025, el Parlamento austriaco aprobó una ley que congeló los aumentos automáticos de alquiler para la mayoría de los apartamentos regulados hasta abril de 2026. Esto significa:

• La tarifa base en Viena (la denominada “tarifa indicativa”) está fijada en 6,67 €/m²;
• El aumento habitual de abril de 2025 no se produjo;
• A partir de abril de 2026, el crecimiento estará limitado: solo se podrá tener en cuenta hasta un 5% de inflación, y cualquier cantidad superior a esa se reducirá a la mitad.

Para los inquilinos, esto supone un alivio. Para los inversores, significa menores beneficios el próximo año.

Austria y Europa: Dónde los alquileres son más caros. Viena se encuentra entre las capitales europeas más caras en cuanto a alquiler. Según Eurostat , el precio medio de un apartamento de dos habitaciones para expatriados en 2023 rondaba los 2.050 € al mes (sin incluir los gastos de servicios). Esto es más caro que Bruselas o Praga, y comparable a Berlín.

Desde 2010, los alquileres en Austria han aumentado alrededor de un 70%, mientras que el promedio de la UE ha aumentado mucho menos.

¿Qué le depara el futuro al mercado? Los expertos predicen que la escasez de vivienda en Viena no hará más que agravarse. Cada año, la ciudad necesita al menos entre 4.000 y 5.000 apartamentos nuevos.

Esto significa que los alquileres seguirán siendo altos. Incluso con la moratoria, la tendencia a largo plazo es clara: la demanda superará a la oferta.

Siempre les digo a mis clientes: en Viena no hay barrios malos. Hay barrios con un gran potencial de crecimiento. A veces es más rentable invertir en las afueras que en el prestigioso centro.

Alquilar en Viena siempre implica un delicado equilibrio entre normativa, precios y circunstancias personales. Por un lado, la ley protege a los inquilinos: los alquileres no pueden aumentar repentinamente y pueden reducirse si se detectan desperfectos. Por otro lado, la indexación es inevitable y los precios subirán en consonancia con la inflación.

Para evitar pagar de más y sentirte seguro, ten en cuenta algunas reglas:

• Compara barrios. Un viaje de 10 a 15 minutos en metro puede ahorrarte cientos de euros al mes.
• Lea el contrato. La cláusula de indexación debe ser clara: qué índice, con qué frecuencia y desde qué fecha.
• Reporta los problemas. Si algo se rompe, contacta al propietario inmediatamente. La ley te ampara.
• Solicita ayuda. Viena cuenta con un programa de asistencia para la vivienda llamado Wohnbeihilfe. Si cumples con un determinado umbral de ingresos, puedes recibir una compensación del ayuntamiento.
• Para los inversores, la transparencia y la honestidad son más importantes que las ganancias rápidas. Es mejor conservar un inquilino durante años que arriesgarse a tener un apartamento vacío.
• Utilice agentes de confianza. Los agentes con experiencia conocen todos los entresijos del mercado y a menudo pueden ofrecerle consejos prácticos, como buscar alquileres de propietarios de apartamentos pequeños donde se puede negociar el precio, o consultar edificios nuevos de los últimos meses, ya que suelen tener ofertas especiales (como el primer mes gratis o un depósito reducido).

Y el consejo principal: considera el alquiler como una estrategia a largo plazo. Así, incluso si los precios suben, podrás gestionar la situación en lugar de dejarte llevar por la corriente.