Gastos adicionales y costes ocultos al comprar bienes inmuebles en Austria

Comprar una propiedad en Austria requiere considerar no solo el precio del inmueble, sino también los gastos adicionales, que en promedio representan entre el 10 % y el 12 % del precio de compra. Estos gastos se dividen en pagos obligatorios —impuestos, tasas de registro y honorarios notariales— y opcionales, como los honorarios del agente inmobiliario o la gestión de la hipoteca.

Pueden aplicarse normas especiales a los compradores extranjeros. Además, a partir de julio de 2025, se introducirán ventajas fiscales para las transacciones de hasta 500 000 €, lo que reducirá significativamente algunas tasas de registro.

Los principales pagos incluyen el impuesto de transferencia de propiedad, la inscripción en el registro de la propiedad, los honorarios del notario o abogado y, si la compra se realiza a través de una agencia, la comisión del agente inmobiliario.

1. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuer)

Este es el impuesto clave al comprar una propiedad inmobiliaria en Austria. Equivale al 3,5% del precio del inmueble estipulado en el contrato de compraventa. Por ejemplo, si compra un apartamento por 400.000 €, el impuesto de transmisiones patrimoniales será de 14.000 €.

Es importante tener en cuenta que el impuesto se calcula en función del precio de compra real, pero en algunos casos (por ejemplo, si el precio en el contrato es inferior al real), la autoridad fiscal puede utilizar el valor de mercado como referencia.

2. Tasa de inscripción (Grundbuchseintragungsgebühr)

Tras la transacción, la propiedad debe inscribirse en el registro de la propiedad. Este trámite tiene un coste del 1,1% del valor del inmueble. Para una propiedad adquirida por 400.000 €, la inscripción costará 4.400 €.

A partir de julio de 2025, las tasas de registro de título y depósito podrían estar exentas para propiedades con un valor de 500 000 € o menos. Para importes superiores a 500 000 €, la tasa se aplicará únicamente al excedente. Este cambio permitirá a los compradores ahorrar considerablemente, sobre todo al contratar una hipoteca.

3. Servicios de un notario o abogado

La ley exige que la transacción sea certificada por un notario o abogado. Este especialista verifica la situación jurídica del inmueble, redacta el contrato de compraventa y abre una cuenta fiduciaria (Treuhandkonto) para garantizar la seguridad de las transacciones.

El coste de los servicios depende de la complejidad de la transacción y oscila entre el 2 % y el 5 % + 20 % de IVA del importe del contrato. Por ejemplo, para un apartamento valorado en 400 000 €, los honorarios legales podrían oscilar entre 9600 € y 24 000 € (IVA incluido).

4. Comisión del agente inmobiliario

Si compras a través de una agencia inmobiliaria, tendrás que pagar una comisión. Normalmente, es el 3% del precio del inmueble más el 20% de IVA. Para un inmueble de 400.000 €, la comisión del agente inmobiliario sería de 14.400 €.

Además de los impuestos y tasas básicos, el comprador se enfrenta a una serie de costes adicionales que no siempre son evidentes de inmediato. Estos gastos dependen de las condiciones de la transacción, el método de financiación y la situación del comprador.

Si la compra de un inmueble se realiza mediante un préstamo bancario, conviene tener en cuenta lo siguiente:

• La comisión del banco por tramitar un préstamo depende de las condiciones específicas de cada entidad y suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del importe del préstamo.
• El seguro de la propiedad y de la vida del prestatario suele ser un requisito obligatorio del banco: seguro de la propiedad: 0,1%-0,3% anual del importe asegurado; seguro de vida del prestatario: aproximadamente 0,2%-0,5% del saldo del préstamo anual.
• La inscripción de un gravamen (Hypothekeneintragungsgebühr) es una tasa única del 1,2% del importe del préstamo para la inscripción de la carga en el registro de la propiedad.
• El pago inicial —en Austria— asciende al 20-50% del valor de la propiedad, lo que influye significativamente en el presupuesto inicial.

Los ciudadanos no pertenecientes a la UE pueden necesitar obtener un permiso de compra especial de las autoridades locales, lo que conllevará costes adicionales (normalmente varios cientos de euros).

Al comprar una vivienda nueva, puede aplicarse el impuesto sobre el valor añadido (IVA), especialmente si la propiedad se adquiere de una promotora. Además, se cobra el IVA (20%) por los honorarios de la agencia inmobiliaria y del notario, lo que incrementa el precio final.

Una vez finalizada la transacción, el propietario está obligado a pagar mensualmente los gastos de comunidad (Betriebskosten), que incluyen la recogida de basuras, el alcantarillado, el seguro de la vivienda, las reparaciones y el mantenimiento de las zonas comunes, y los honorarios de la empresa administradora. De media, estos gastos oscilan entre 2 € y 3,50 € por metro cuadrado al mes.

Al solicitar una hipoteca, los bancos casi siempre exigen una tasación independiente del inmueble. El coste de este servicio oscila entre 300 € y 1000 €, dependiendo de la complejidad de la tasación.

También son posibles comprobaciones adicionales, como por ejemplo:

• Presencia de sustancias nocivas (amianto, plomo, moho) — 200–600 €;
• Estado técnico del edificio (comprobaciones estáticas, sistemas de ingeniería) — 300–800 €.

Estos costes se pagan por separado y dependen del tamaño y el estado de la propiedad, así como del especialista seleccionado.

Si el comprador no habla alemán, todos los documentos con validez legal deben ser traducidos por un traductor jurado. El coste medio de la traducción de un contrato oscila entre 100 € y 300 €, según su extensión. Los servicios de traducción jurada se cobran aparte.

• Mantener una cuenta para liquidaciones cuesta aproximadamente entre 30 y 60 euros al año.
• Los costes en efectivo para la ejecución del contrato y otros gastos administrativos menores oscilan entre 50 € y 200 €.

Los gastos básicos para no residentes son aproximadamente entre un 1 % y un 3 % superiores a los de los residentes, teniendo en cuenta la tramitación de permisos, la traducción de documentos, los servicios notariales adicionales y los requisitos bancarios. Por ejemplo, para un apartamento que cuesta 400 000 €, esto podría suponer entre 4000 € y 12 000 € en gastos adicionales.

Si bien los costos adicionales al comprar bienes inmuebles en Austria pueden ascender hasta el 12% del valor de la propiedad, existen varias formas prácticas de optimizarlos:

1. Compras inmobiliarias de hasta 500.000 €. A partir de julio de 2025, las propiedades valoradas en hasta 500.000 € estarán exentas de algunos gastos de registro (Grundbuchseintragungsgebühr y registro de hipoteca). Esto permite un ahorro considerable al formalizar la transacción.

2. Transmisión de participaciones y transmisión en plazos. Si la propiedad se transmite solo parcialmente (hasta un 50%) o a plazos, el impuesto a pagar puede reducirse o incluso quedar totalmente exento.

3. Transferencias de bienes inmuebles entre familiares. A partir del 1 de julio de 2025, se mantendrá el tipo impositivo del 0,5 % para las transferencias de bienes inmuebles entre familiares directos, como cónyuges, hijos, nietos, padres y parejas de hecho. No obstante, es fundamental documentar adecuadamente el parentesco para confirmar la aplicación del tipo impositivo preferencial.

4. Optimiza los gastos de la hipoteca. Compara las tasas de interés y las comisiones de tramitación de diferentes bancos. Considera elegir una compañía de seguros con tarifas más bajas tanto para la propiedad como para el seguro de vida del prestatario. Realizar un pago inicial mayor (entre el 20 % y el 50 % del valor de la propiedad) reduce los pagos de intereses y las comisiones hipotecarias.

5. Utilizar contratos de arrendamiento a largo plazo (Erbpacht). Celebrar contratos de arrendamiento a largo plazo puede ser ventajoso, ya que no se transfiere la propiedad formal y no se cobra impuesto de transferencia.

6. Minimice los costes de peritaje y tasación. Solicite únicamente las inspecciones necesarias: estado técnico, presencia de sustancias peligrosas o eficiencia energética. Combinar varias inspecciones en una sola visita de un experto le permitirá ahorrar en gastos de desplazamiento y documentación.

7. Costes operativos reducidos. Elija pisos o casas con una empresa de gestión eficiente y sistemas de servicios modernos. Los edificios nuevos con bajo consumo energético y costes de servicios optimizados pueden reducir significativamente las cuotas mensuales entre un 20 % y un 40 % en comparación con viviendas antiguas de gama media.

Las barreras lingüísticas siguen siendo uno de los problemas más comunes y costosos para los compradores extranjeros en Austria. Los malentendidos sobre documentos y normativas pueden ocasionar importantes pérdidas económicas.

Al comprar una propiedad inmobiliaria en Austria, una parte importante de los costes adicionales se asocia a bancos y notarios. Sin embargo, con una estrategia inteligente, estos gastos pueden reducirse considerablemente.

1. Compara bancos y condiciones de préstamo

• Solicita ofertas a al menos 3-5 bancos y compara las comisiones de los préstamos, los tipos de interés y los requisitos de seguro.
• Pregunte sobre la posibilidad de reducir la cuota de inscripción para la garantía y sobre el paquete de seguros óptimo.
• Si el banco exige un pago inicial más alto para los no residentes, intente negociar una cantidad menor si tiene un historial financiero sólido.

2. Verifique dos veces el carácter obligatorio del seguro

• En las transacciones hipotecarias, los bancos exigen un seguro para la propiedad y para la vida del prestatario.
• Solicita al banco que te aclare por escrito qué pólizas de seguro son obligatorias y cuáles son opcionales.
• Compara varias compañías de seguros para encontrar la mejor combinación de precio y cobertura.

3. Negociar tarifas fijas con el notario y el abogado

• En lugar del porcentaje estándar del valor de la propiedad, puede negociar una tarifa fija por los servicios.
• Compara 3 o 4 notarios o abogados de la región para elegir el mejor precio.
• Si la transacción es estándar y no implica condiciones internacionales complejas, algunas de las consultas pueden reducirse.

4. Planifica tus gastos con anticipación

• Incluye los gastos notariales y bancarios en tu presupuesto total de compra para evitar sorpresas.
• Comprueba si puedes pagar varios servicios a la vez (por ejemplo, notaría y registro); esto a veces puede reducir los gastos adicionales.

5. Utilice la ayuda profesional con prudencia.

• Involucre a un abogado o notario únicamente en las etapas clave de la transacción.
• Para los trámites estándar (registro, poderes notariales), puede limitarse al apoyo mínimo para evitar pagar de más.

Siguiendo estos pasos, podrá ahorrar varios miles de euros, evitar seguros innecesarios y evitar pagar de más por servicios legales o notariales, incluso al comprar un apartamento o una casa cara en Austria.